Đề xuất giải pháp bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN
Tên tôi là: Lê Văn Hưng.
Sinh ngày:

12/04/1984.

Quê quán:

Nga Văn – Nga Sơn – Thanh Hóa.

Nơi công tác: Trung tâm kiểm định kỹ thuật an toàn khu vực II – Bộ LĐTBXH.
Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp cao học ngành kỹ thuật xây dựng công trình dân
dụng và công nghiệp với đề tài: “Đề xuất giải pháp bảo trì hệ thống thang máy trong
nhà chung cư cao tầng ở Việt Nam” là luận văn do cá nhân tôi thực hiện. Các kết quả
nghiên cứu tuân thủ theo tiêu chuẩn Việt Nam và các văn bản pháp luật hiện hành.

Hà Nội, ngày 28 tháng 7 năm 2017.
Tác giả luận văn

Lê Văn Hưng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sỹ, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ, tạo điều kiện nhiệt tình và quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Anh Dũng đã
tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn này. Tôi
xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa đào tạo Đại học và Sau đại học đã
tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình học tập và

thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp thuộc lớp cao học 23XDDD21
đã giúp tôi tìm kiếm tài liệu, tìm kiếm nguồn tham khảo để hoàn thành luận văn này.
Mặc dù tôi đã rất cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của
mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót hoặc có những phần nghiên cứu
chưa sâu. Rất mong nhận được sự chỉ bảo và thông cảm của các Thầy cô.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 7 năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Văn Hưng

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... vii
2. Mục đích của Đề tài:..................................................................................................1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: ...........................................................................2
4. Kết quả dự kiến đạt được: ........................................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG
MÁY TRONG NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở VIỆT NAM ...............................3
1.1 Khái niệm về bảo trì ................................................................................................3
1.1.1 Những vấn đề chung về công tác bảo trì thang máy trong nhà chung cư cao
tầng ..................................................................................................................................3
1.1.2 Mối quan hệ giá trị công trình và thời gian tồn tại .............................................4
1.1.3. Các định nghĩa về bảo trì. ....................................................................................6
1.1.4 Sự phát triển của bảo trì.......................................................................................7

1.2 Thực trạng công tác bảo trì hệ thống thang máy trong cao tầng ở Việt Nam .17
1.3 Hiện trạng quy hoạch hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở
Việt Nam .......................................................................................................................18
1.3.1 Số lượng thang máy và đặc điểm thang máy .....................................................18
1.3.2 Tổ chức sắp xếp thang máy .................................................................................19
1.3.3 Lựa chọn dải thời gian ........................................................................................19
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ CÁC KỸ THUẬT BẢO TRÌ THANG MÁY
TRONG NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở VIỆT NAM........................................21
2.1 Cơ sở lý thuyết công tác bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao
tầng. ...............................................................................................................................21
2.1.1 Cấu tạo: ................................................................................................................21
2.1.2 Nguyên lý hoạt động: ..........................................................................................24
2.1.3 Những lý thuyết cơ bản liên quan đến vấn đề bảo trì ........................................26
2.2 Cơ sở pháp lý công tác bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao
tầng: ..............................................................................................................................27
2.3 Độ tin cậy và khả năng sẵn sàng trong bảo trì ...................................................29
iii


2.3.1 Quan điểm về độ tin cậy ...................................................................................... 29
2.3.2 Tầm quan trọng của độ tin cậy ........................................................................... 29
2.3.3 Chỉ số khả năng sẵn sàng ................................................................................... 30
2.4 Trình tự thực hiện bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng
....................................................................................................................................... 31
2.4.1 Lập quy trình bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở Việt
nam ................................................................................................................................ 32
2.4.2 Căn cứ lập quy trình bảo trì ................................................................................ 32
2.4.3 Nội dung quy trình bảo trì .................................................................................. 32
2.4.4 Thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì.............................................................. 33
2.4.5 Kinh phí bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ............... 33

2.5 Các phương pháp bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở
Việt Nam. ...................................................................................................................... 33
2.5.1 Chiến lược bảo trì ................................................................................................ 33
2.5.2 Các giải pháp bảo trì: .......................................................................................... 36
2.5.3 Các kỹ thuật bảo trì ............................................................................................. 40
2.6 Lựa chọn phương pháp bảo trì ............................................................................ 44
CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ THANG MÁY CHO NHÀ
CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở VIỆT NAM ................................................................. 46
3.1 Các hình thức hợp đồng và lựa chọn hình thức hợp đồng bảo trì hệ thống
thang máy ..................................................................................................................... 46
3.1.1 Các hình thức hợp đồng bảo trì: ........................................................................ 46
3.1.2 Nội dung hợp đồng bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng
....................................................................................................................................... 47
3.1.3 Lựa chọn hình thức hợp đồng bảo trì ................................................................ 47
3.2 Bảo trì hệ thống thang máy trong giai đoạn khai thác sử dụng: ...................... 47
3.3 Kỹ thuật an toàn trong công tác bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung
cư cao tầng ................................................................................................................... 49
3.3.1 Quy trình an toàn vào/ra đầu cabin: .................................................................. 49
3.3.2 Quy trình an toàn vào/ra hố pít .......................................................................... 51
3.4 Công tác cứu hộ hành khách khi thang máy gặp sự cố ..................................... 53
iv


3.5 Công nghệ chẩn đoán kỹ thuật thang máy cho nhà chung cư cao tầng ở Việt
Nam ...............................................................................................................................55
3.5.1 Sơ đồ quá trình chẩn đoán ..................................................................................55
3.5.2 Phân loại chẩn đoán theo công nghệ chẩn đoán ...............................................57
3.5.3 Các phương pháp chẩn đoán kỹ thuật hệ thống thang máy thang máy trong
nhà chung cư cao tầng ở Việt Nam .............................................................................58
3.6 Chế độ bảo dưỡng kỹ thuật và sửa chữa hệ thống thang máy trong nhà chung

cư cao tầng ở Việt Nam ...............................................................................................63
3.6.1 Nhìn nhận về bảo dưỡng kỹ thuật và sửa chữa hệ thống thang máy trong nhà
chung cư cao tầng ở Việt Nam.....................................................................................63
3.6.2. Mục đích của bảo dưỡng kĩ thuật và sửa chữa hệ thống thang máy trong nhà
chung cư cao tầng ở Việt Nam.....................................................................................64
3.6.3. Tính chất của bảo dưỡng kĩ thuật và sửa chữa thang máy trong nhà chung cư
cao tầng ở Việt Nam .....................................................................................................64
3.6.4 Những công việc chính của bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư
cao tầng ở Việt Nam .....................................................................................................65
3.6.5 Xây dựng chu kỳ bảo dưỡng kỹ thuật .................................................................66
3.6.6 Chu kỳ bảo dưỡng kỹ thuật hợp lý ......................................................................67
3.6.7 Thiết kế quy trình bảo trì kỹ thuật thang máy cho nhà chung cư cao tầng ở
Việt Nam........................................................................................................................67
3.7 Đề xuất phương pháp bảo trì phòng ngừa theo modul cho công tác bảo trì hệ
thống thang máy trong chung cư cao tầng ở Việt Nam ...........................................69
3.7.1 Phương pháp bảo trì phòng ngừa theo modul ...................................................70
3.7.2 Chỉ dẫn bảo trì theo modul cho hệ thống thang máy ........................................71
3.8 Mô hình quản lý bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở
Việt Nam .......................................................................................................................76
3.8.1 Mô hình bộ phận bảo trì trực thuộc ban quản lý tòa nhà chung cư ................76
3.8.2 Mô hình thuê dịch vụ bảo trì bên ngoài .............................................................76
3.8.3 Mô hình trung hòa hai mô hình trên .................................................................76
3.8.4 Đề xuất lựa chọn mô hình quản lý bảo trì hệ thống thang máy cho nhà chung
cư cao tầng ở Việt nam .................................................................................................76
v


3.9 Thực hiện hệ thống quản lý bảo trì ..................................................................... 77
3.9.1 Nghiên cứu tiền khả thi để đánh giá tình trạng hiện tại ................................... 77
3.9.2 Lựa chọn hệ thống .............................................................................................. 77

3.9.3 Xây dựng hệ thống được máy tính hoá .............................................................. 78
3.9.4 Xây dựng hệ thống thủ công ............................................................................... 78
3.9.5 Lập thời gian biểu và kế hoạch hoạt động ......................................................... 79
3.9.6 Triển khai tổ chức và các quy trình.................................................................... 79
3.10 Các giải pháp nâng cao hiệu quả bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung
cư cao tầng ở Việt Nam ................................................................................................ 81
3.10.1 Giải pháp tăng chỉ số khả năng sẵn sàng......................................................... 82
3.10.2 Giải quyết các nguyên nhân còn tồn tại ........................................................... 83
3.10.3. Giải pháp nâng cao độ tin cậy ......................................................................... 83
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 85
KIẾN NGHỊ ................................................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 87

vi


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1. Bảo trì công trình trong tổng thể dự án .
Hình 1.2. Giá trị công trình trong mối tương quan với thời gian .
Hình 1.3. Những mong đợi đối với bảo trì ngày càng tăng .
Hình 1.4. Những kỹ thuật bảo trì.
Hình 2.1. Thắng cơ.
Hình 2.2. Bộ khống chế vượt tốc.
Hình 2.3. Giảm chấn.
Hình 2.4 Shoe dẫn hướng.
Hình 2.5. Cấu tạo thang máy.
Hình 2.6. Thời gian ngừng máy và sản xuất ứng với những giải pháp bảo trì khác nhau
Hình 2.7. Thực hiện bảo trì phòng ngừa .
Hình 2.8a. Kỹ thuật giám sát tình trạng .

Hình 2.8b. Quy trình bảo trì .
Hình 3.1. Quy trình cứu hộ.
Hình 3.2. Sơ đồ công nghệ và mục đích chẩn đoán.
Hình 3.3. Thiết bị đo độ rung lắc của thang máy.
Hình 3.4. Máy đo khảng cách laser.
Hình 3.5. Bộ thước lá và thước nhọn.
Hình 3.6. Một số dụng cụ đo điện thông dụng.
Hình 3.7. Tần xuất thực hiện công tác bảo trì theo modul .

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của Đề tài:
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, những khu chung cư cao
tầng được xây dựng ngày càng nhiều là một xu thế tất yếu, không chỉ để giải quyết nhu
cầu về nhà ở do tốc độ gia tăng dân số mà còn mang ý nghĩa kinh tế, chính trị và xã
hội quan trọng tạo sự khác biệt cho đô thị với nguồn vốn đầu tư lớn. Trong giai đoạn
khai thác sử dụng, bất kỳ sự cố nào xảy ra dù liên quan đến vấn đề an toàn, vận hành
hay môi trường đều có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản. Sau
quá trình xây dựng và đi vào khai thác, bảo trì công trình nói chung và bảo trì hệ thống
thang máy nói riêng là nội dung được các chủ sở hữu đặc biệt quan tâm. Bảo trì quyết
định đến hiệu quả vận hành, tuổi thọ và giá trị công trình về lâu dài. Thực hiện công
tác bảo trì và quản lý bảo trì tốt sẽ làm giảm chi phí vận hành và sửa chữa, duy trì tốt
công năng, nâng cao độ bền của kết cấu công trình và các hệ thống kỹ thuật trong công
trình đó.
Chung cư cao tầng là công trình đặc biệt với nhiều hộ dân sinh sống trên một mặt bằng
diện tích đất nền nhất định. Tuổi thọ công trình và các hệ thống kỹ thuật trong nhà
chung cư phụ thuộc phần lớn vào công tác bảo trì, trong đó yếu tố kỹ thuật bảo trì và

quản lý bảo trì giữ vao trò nòng cốt. Ở nước ta công tác bảo trì hệ thống thang máy
trong chung cư cao tầng còn tồn tại nhiều bất cập dẫn đến những sự cố đáng tiếc xảy ra
do chủ quan của con người về công tác bảo trì. Bảo trì hệ thống thang máy trong nhà
chung cư cao tầng là một lĩnh vực bao gồm kiến thức một số chuyên ngành khác nhau
như điện, điện tử, cơ khí,…Vì vậy, việc nghiên cứu tổng quát để lựa chọn phương
pháp bảo trì và quản lý công tác bảo trì cho hệ thống thang máy trong nhà chung cư
phù hợp, hiệu quả với điều kiện Việt Nam hiện nay mang tính cấp thiết.
2. Mục đích của Đề tài:
Mục đích của đề tài là đề xuất được giải pháp bảo trì hiệu quả hệ thống thang máy
trong nhà chung cư cao tầng ở Việt Nam

1


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng NC:
Các giải pháp bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng
- Phạm vi NC: Trong phạm vi nước Việt Nam
4. Kết quả dự kiến đạt được:
Thông qua việc nghiên cứu công tác bảo trì hệ thống thang máy trong nhà chung cư
cao tầng ở Việt Nam luận văn sẽ cung cấp cơ sở khoa học giúp các chủ đầu tư lựa
chọn giải pháp bảo trì hệ thống thang máy hiệu quả và kiểm soát chất lượng bảo trì
một cách tốt nhất, luận văn cũng đề xuất, kiến nghị giải pháp bảo trì tiên tiến tới các
đơn vị quản lý chung cư cao tầng ở Việt Nam.

2


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG
THANG MÁY TRONG NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở VIỆT NAM

1.1 Khái niệm về bảo trì
1.1.1 Những vấn đề chung về công tác bảo trì thang máy trong nhà chung cư cao
tầng
Đảm bảo tuổi thọ công trình trong đó có hệ thống thang máy đã trở thành nội dung
quan trọng của chiến lược quản lý tài sản ở nhiều nước trên thế giới. Quy mô của chiến
lược này ở mỗi nước có mức độ khác nhau. Từ trước năm 1980 phần lớn các nước đều
coi việc quản lý tài sản này như một chế độ duy tu, bảo dưỡng nhằm thỏa mãn hơn nhu
cầu của người sử dụng. Ngày nay, các nước tiên tiến trên thế giới đều cho rằng chiến
lược quản lý loại tài sản này phải được đặt trên nền sự đảm bảo chất lượng dài hạn
thông qua các biện pháp kỹ thuật và pháp lý được quán xuyến suốt từ giai đoạn chuẩn
bị đầu tư và thực hiện dự án. Như vậy, bảo trì công trình là một phần trong chu trình
đảm bảo chất lượng
Bảo trì công trình trong đó có hệ thống thang máy là một nội dung đảm bảo chất lượng
công trình nhưng ở giai đoạn công trình đã được bàn giao, đưa vào sử dụng.
Bảo trì công trình trong đó có hệ thống thang máy là hoạt động nhằm duy trì được
những đặc trưng kỹ thuật và công năng trong quá trình vận hành, sử dụng phù hợp với
cấp công trình và niên hạn sử dụng.
Bảo trì công trình khác với bảo hành công trình. Bảo hành công trình là hoạt động của
nhà thầu xây lắp, cung cấp thiết bị theo dõi và sửa chữa các hư hỏng của công trình
trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận khi ký kết hợp đồng kể từ khi
công trình được đưa vào nghiệm thu, bàn giao. Còn bảo trì công trình là hoạt động của
chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình theo dõi, sửa chữa nhằm đảm bảo cho
công trình liên tục giữ được các chức năng đã được xác định từ thời điểm đưa công
trình vào sử dụng và kéo dài suốt tuổi thọ thiết kế của công trình.

3


Bảo trì công trình cần được xem xét trong tất cả các giai đoạn đầu tư, nhưng việc
thực hiện bảo trì chủ yếu được tiến hành khi kết thúc dự án, công trình đã được bàn

giao và đưa vào sử dụng.
Chuẩn bị đầu tư

Xác định kinh phí bảo trì trong tổng
mức đầu tư, nguồn vốn

Thực hiện đầu tư

Lập quy trình, tần suất bảo trì, Thiết kế
bảo trì

Kết thúc đầu tư

Thực hiện bảo trì theo quy trình đã lập

Hình 1.1. Bảo trì công trình trong tổng thể dự án [1]
1.1.2 Mối quan hệ giá trị công trình và thời gian tồn tại
Chúng ta có thể mô tả môi tương quan giữa thời gian và giá trị của công trình theo một
biểu đồ định tính [1] (Hình1.2):
Trong hình 1.2, chúng ta phân tuổi thọ công trình theo 3 giai đoạn.
Giai đoạn1: Bằng trí tuệ và sức lực của con người chúng ta xây cất lên những công
trình đạt được giá trị sử dụng mong muốn tức là đạt tới giá trị cao nhất thoả mãn yêu
cầu của khách hàng. Công lao tạo dựng lên giá trị là các nhà nghiên cứu thiết kế và
bàn tay của những người thợ khéo léo.
Giai đoạn 2: Giai đoạn chính của công trình thể hiện đầy đủ giá trị của nó phù hợp nhu
cầu của khách hàng. Chính trong giai đoạn này diễn ra quá trình hao mòn giá trị theo
thời gian:
- Hao mòn vô hình
- Hao mòn hữu hình
4

Hao mòn vô hình là sự giảm giá trị công trình không nhìn thấy được ở sự lạc hậu trong
giải pháp kiến trúc, sự không phù hợp trong sử dụng, sự thích nghi kém về tiện nghi.
Cũng như một cái máy theo thời gian sẽ trở nên lạc hậu vì năng suất thấp, sản phẩm ra
không có sức cạnh tranh, kích thước cồng kềnh chiếm nhiều diện tích buộc người ta
phải nghĩ tới chuyện thay thế một máy mới mặc dù chất lượng máy còn khá tốt.
Hao mòn hữu hình: Quá trình sản xuất máy bị rung lắc làm mài mòn các bộ phận tiếp
xúc, các liên kết bị mỏi dẫn tới việc phải bảo dưỡng hoặc thay thế bộ phận của máy.
Nhiều khi khả năng phục hồi máy là tốn kém dẫn tới hiệu quả thấp về kinh tế so với
việc mua máy mới mặc dù máy chưa khấu hao hết (chưa hết tuổi thọ danh định).
Những yếu tố đó tạo nên quá trình hao mòn hữu hình.
Đối với CTXD cũng chịu cả hai quá trình hao mòn như một cái máy. Quá trình hao
mòn theo hai dạng đó có tốc độ rất khác nhau. Nhiều CTXD giá trị vô hình ngược lại
không hề giảm mà trở nên trường tồn như các công trình có giá trị văn hoá và lịch sử.
Hao mòn hữu hình là không tránh khỏi và con người phải can thiệp để tránh khỏi và
con người phải can thiệp để tránh dẫn tới sự xuống cấp nhanh, tăng độ bền vững hữu
hình để giữ gìn những giá trị vô hình vốn có của loại công trình đó.

Hình 1.2. Giá trị công trình trong mối tương quan với thời gian [2].
5


1.1.3. Các định nghĩa về bảo trì.
Theo tác giả: Fredrik Backlund (Lulea University of Technology, Deparment of
Business Administration and Social Sciences) đưa ra những định nghĩa để giải thích về
các hoạt động bảo trì, ông cho rằng: “Bảo trì là Sự kết hợp của tất cả các kỹ thuật viên,
quản trị gia và nhà quản lý hoạt động trong suốt chu kỳ sống của thiết bị nhằm để giữ
lại thiết bị hoặc khôi phục nó đến một trạng thái mà nó có thể thực hiện chức năng
được yêu cầu”.

Quản Lý Bảo Trì: Tất cả những hoạt động của quản lý để xác định những mục tiêu bảo
trì, những chiến lược và những trách nhiệm và việc thực hiện bảo trì bởi những
phương tiện như việc lập kế hoạch bảo trì, điều khiển và giám sát bảo trì, sự cải tiến
của những phương pháp trong tổ chức bao gồm những khía cạnh về kinh tế (CEN,
2001).
Chương Trình Bảo Trì: Những phương pháp, những thủ tục và những tài nguyên được
đặt ra để duy trì sự hỗ trợ của các thiết bị trong chu kỳ sống của nó (IEC60300-3-11,
1999).
R. Keith Mobley (President, The Plant Performance Group, Knoxville, Tenn) đã định
nghĩa về bảo trì: “Sự bảo trì không phải đơn thuần là bảo trì phòng ngừa, mặc dù khía
cạnh này là một thành phần quan trọng. Bảo trì không phải là bôi trơn máy móc, mặc
dù bôi trơn máy móc là một trong số những chức năng sơ cấp của nó”.
Theo Afnor thì “bảo trì là tập hợp các hoạt động nhằm duy trì hoặc phục hồi một tài
sản trong tình trạng nhất định hoặc bảo đảm một dịch vụ xác định”.
Theo BS 3811:1984 thì “bảo trì là tập hợp tất cả các hoạt động kỹ thuật và quản lý,
nhằm giữ cho thiết bị luôn trong tình trạng mà trong đó nó có thể thực hiện chức năng
yêu cầu”.
Theo Total Productivity Development AB thì “bảo trì là bao gồm tất cả các hoạt động
được thực hiện nhằm giữ cho thiết bị ở tình trạng nhất định hoặc phục hồi thiết bị về
tình trạng này”.

6


Theo Dimitri Kececioglu : “Bảo trì là bất kỳ hành động nào nhằm duy trì các thiết bị
không bị hư hỏng ở một tình trạng vận hành đạt yêu cầu về độ tin cậy và an toàn nếu
chúng bị hư hỏng thì phục hồi chúng về tình trạng này” [3].
1.1.4 Sự phát triển của bảo trì
1.1.4.1 Lịch sử của bảo trì
Bảo trì đã xuất hiện kể từ khi con người biết sử dụng các loại dụng cụ, đặc biệt là từ

khi bánh xe được phát minh. Nhưng chỉ từ vài thập niên vừa qua bảo trì mới được coi
trọng đúng mức khi có sự gia tăng về số lượng và chủng loại của các tài sản cố định
như máy móc, thiết bị, nhà xưởng trong sản xuất công nghiệp.
Người ta đã tính được: chi phí để duy trì thiết bị vận hành đạt yêu cầu bao gồm các
hoạt động bảo trì phòng ngừa và phục hồi trong suốt tuổi đời của chúng bằng từ 4 đến
40 lần chi phí mua thiết bị đó.
1.1.4.2 Các thế hệ của bảo trì
Thế hệ thứ nhất: bắt đầu từ xa xưa đến chiến tranh thế giới thứ II:
- Công nghiệp chưa phát triển, việc chế tạo và sản xuất được thực hiện bằng các thiết
bị máy móc đơn giản, thời gian ngừng máy ít ảnh hưởng đến sản xuất công việc bảo trì
cũng rất đơn giản.
- Bảo trì không ảnh hưởng lớn về chất lượng và năng suất. Ý thức ngăn ngừa các thiết
bị hư hỏng chưa được phổ biến trong đội ngũ quản lý. Chưa có các phương pháp bảo
trì hợp lý cho máy móc. Ở thời điểm này, bảo trì được hiểu là sửa chữa các máy móc
và thiết bị khi có hư hỏng xảy ra.
Thế hệ thứ 2: Chiến tranh thế giới thứ II đã làm đảo lộn tất cả.
- Nhu cầu hàng hoá tăng trong khi nguồn nhân lực cung cấp cho công nghiệp lại sút
giảm đáng kể. Cơ khí hoá được phát triển mạnh mẽ để bù đắp lại nguồn nhân lực bị
thiếu hụt: nhiều máy móc phức tạp đã được đưa vào sản xuất. Công nghiệp trở nên phụ
thuộc nhiều hơn vào máy móc, thiết bị. Do sự phụ thuộc này ngày càng tăng, thời gian
ngừng máy đã ngày càng được quan tâm nhiều hơn.
7


Một câu hỏi được đặt ra “con người kiểm soát máy móc hay máy móc điều khiển con
người”. Nếu công tác bảo trì được thực hiện tốt thì con người sẽ kiểm soát được máy
móc và ngược lại. Vì vậy những hư hỏng của thiết bị có thể và nên được phòng ngừa
để tránh làm mất thời gian khi có những sự cố xảy ra. Từ đó đã xuất hiện khái niệm
bảo trì phòng ngừa mục tiêu là giữ cho thiết bị luôn hoạt động ở trạng tháiổn định chứ
không phải sửa chữa khi có hư hỏng. Trong những năm 1960 giải pháp bảo trì chủ yếu

là đại tu thiết bị sau những khoảng thời gian hoạt động nhất định. Chi phí bảo trì tăng
đáng kể so với những chi phí vận hành khác. Dẫn tới sự phát triển những hệ thống
kiểm soát và lập kế hoạch bảo trì và tìm kiếm những giải pháp để tăng tối đa tuổi thọ
của thiết bị.
Thế hệ thứ ba: từ giữa những năm 1980, công nghiệp thế giới đã có những thay đổi
lớn. Những thay đổi này đòi hỏi và mong đợi ở bảo trì ngày càng nhiều hơn

Hình 1.3. Những mong đợi đối với bảo trì ngày càng tăng [4].
1.1.4.3 Những kỹ thuật bảo trì mới
Các kỹ thuật bảo trì mới phát triển nhanh chóng. Trong 20 năm gần đây, hàng trăm
kỹ thuật bảo trì mới đã được đưa vào sản xuất và hiện nay hàng tuần có thêm vài kỹ
thuật mới. Các kỹ thuật bảo trì luôn thay đổi và được thể hiện trong hình sau:

8


Hình 1.4. Những kỹ thuật bảo trì [4]
1.1.4.4 Những mong đợi mới về bảo trì
- Giảm thời gian ngừng máy, tăng độ tin cậy và khả năng sẵn sàng của thiết bị: thời
gian ngừng máy luôn luôn ảnh hưởng đến khả năng sản xuất của thiết bị do làm giảm
sản lượng, tăng chi phí vận hành và gây trở ngại cho dịch vụ khách hàng.
- Đảm bảo các yếu tố về môi trường: Những hư hỏng ngày càng gây các hậu quả về an
toàn và môi trường một cách nghiêm trọng trong khi những yêu cầu tiêu chuẩn chất
lượng và dịch vụ ở nhiều lĩnh vực đang ngày càng cao. Tại nhiều nước trên thế giới, đã
có những công ty bị đóng cửa vì không đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn và môi
trường.
- Thu hồi tối đa vốn đầu tư: Sự phụ thuộc của con người vào máy móc, thiết bị ngày
càng tăng thì chi phí vận hành và sở hữu chúng tăng theo. Vì vậy thiết bị phải được
duy trì hoạt động với hiệu suất cao và có tuổi thọ càng lâu càng tốt.
- Kiểm soát chi phí bảo trì: Chi phí bảo trì phải được tính là một thành phần của tổng

chi phí. Trong một số ngành công nghiệp, chi phí bảo trì nằm ở vị trí thứ 2, thậm chí
số 1 trong số các chi phí vận hành. Hiện nay thường là 90% các chi phí bảo đảm chất
lượng, khả năng bảo trì và độ tin cậy được dùng để phục hồi sai sót, khuyết tật do

9


thiết kế & chế tạo, chỉ gần 10% được chi để làm đúng sản phẩm ngay từ đầu. Trong
tương lai cần phải thay đổi hiện trạng này.
1.1.4.5 Những phát triển mới về bảo trì
- Các công cụ hỗ trợ quyết định: nghiên cứu rủi ro, phân tích dạng hỏng và hậu quả hư
hỏng.
- Những kỹ thuật bảo trì mới: giám sát tình trạng...
- Thiết kế thiết bị với sự quan tâm đặc biệt đến độ tin cậy và khả năng bảo trì.
- Một nhận thức mới về mặt tổ chức công tác bảo trì theo hướng: thúc đẩy sự tham gia
của các thành viên, làm việc theo nhóm và tính linh hoạt khi thực hiện.
1.1.4.6 Mục tiêu của công tác bảo trì.
Thực hiện một chương trình kỹ thuật bảo trì tổng hợp trong: mua bán, kỹ thuật, nghiên
cứu, phát triển, sản xuất, kiểm soát chất lượng, kiểm tra, đóng gói, vận chuyển, lắp đặt,
vận hành, dịch vụ tại chỗ, thực hiện công việc khắc phục bất cứ khi nào và bất cứ nơi
đâu khi cần, đưa những đặc trưng của độ tin cậy và khả năng bảo trì toàn diện và đúng
đắn vào trong tất cả các hoạt động của công ty, tiếp xúc với sản phẩm từ đầu đến cuối.

- Xác định độ tin cậy và khả năng bảo trì tối ưu, các yếu tố này nên được thiết kế vào
trong sản phẩm để chi phí chu kỳ sống là nhỏ nhất.
- Thu nhận các dữ liệu thời gian vận hành đến khi hư hỏng và xây dựng đường cong
dạng bồn tắm để ghi nhận tỉ lệ hư hỏng của một bộ phận hoặc thiết bị tương ứng với
tuổi đời của nó:
+ Thời gian chạy rà và thời gian làm nóng máy tối ưu.
+ Thời gian bảo hành tối ưu và chi phí tương ứng.

+ Thời gian thay thế phòng ngừa tối ưu của các bộ phận quantrọng.
+ Các nhu cầu phụ tùng tối ưu.
- Thực hiện phân tích các dạng tác động và khả năng giới hạn của hư hỏng để xác định
10


những bộ phận nên tập trung thiết kế lại, nghiên cứu và phát triển từ quan điểm bảo trì.
- Nghiên cứu hậu quả của các hư hỏng để xác định thiệt hại của những bộ phận lân
cận, thiệt hại về sản xuất, lợi nhuận và sinh mạng con người cũng như tổn hại đến uy
tín của công ty.
- Nghiên cứu các kiểu hư hỏng của các chi tiết, các bộ phận, sản phẩm, hệ thống và tỉ
lệ hư hỏng tương quan để đề nghị thiết kế, nghiên cứu và phát triển nhằm giảm
thiểu hư hỏng.
- Xác định phân bố thời gian vận hành đến khi hư hỏng của các chi tiết, các bộ phận,
các sản phẩm và các hệ thống để hỗ trợ cho việc tính toán tỉ lệ hư hỏng và độ tin cậy.
- Xác định phân bố các thời gian phục hồi thiết bị hư hỏng: thời gian ngừng máy và
những phân bố của mỗi thành phần thời gian ngừng máy (ngừng máy để phục hồi, chẩn
đoán, chuẩn bị...).
- Xác định nhu cầu dự phòng để đạt mục tiêu độ tin cậy mong muốn.
- Lựa chọn các vật liệu tốt hơn và thích hợp hơn.
- Sử dụng các phiếu kiểm tra kỹ thuật bảo trì trong tất cả các giai đoạn hoạt động của
thiết bị.
- Xây dựng một hệ thống báo cáo về hư hỏng và bảo trì để thu thập một cách khoa học
những dữ liệu về độ tin cậy và khả năng bảo trì cần thiết.
- Xác định trách nhiệm hư hỏng do ai về: kỹ thuật, chế tạo, mua sắm, kiểm soát chất
lượng, kiểm tra, thử nghiệm, đóng gói, vận chuyển, bán hàng, dịch vụ tại chỗ, khởi
động, vận hành, sử dụng.
- Hướng dẫn ra quyết định hoạt động phục hồi để giảm thiểu tối đa các hư hỏng, giảm
thời gian bảo trì và sửa chữa, loại bỏ việc thiết kế thừa cũng như thiếu.
- Thông qua thử nghiệm để xác định có cần những thay đổi để cải thiện tuổi thọ, độ tin

cậy khả năng bảo trì của thiết bị nhằm đạt đến mức độ mong muốn hay không.
- Thực hiện việc xem xét thiết kế độ tin cậy, khả năng bảo trì và cải thiện thiết kế kỹ
11


thuật, mua sắm, chế tạo, kiểm soát chất lượng, thử nghiệm, làm nóng máy, bao gói,
vận chuyển, lắp đặt, khởi động sao cho thiết bị được thiết kế và chế tạo đúng đắn ngay
từ đầu.
- Giảm đến mức thấp nhất những sai sót trong lắp ráp, kiểm tra, kiểm soát chất lượng
và kiểm tra thông qua danh sách kiểm tra.
- Thiết lập bảng cảnh báo và hướng dẫn sử dụng thiết bị để người vận hành tránh lạm
dụng khả năng tải và tốc độ giới hạn.
- Giám sát hiệu quả sử dụng thực tế của thiết bị, tính toán các khả năng bảo trì và tỉ lệ
sửa chữa những chi tiết và bộ phận hư hỏng.
- Tiến hành những nghiên cứu mới liên quan giữa độ tin cậy, khả năng bảo trì, chi phí,
trọng lượng, thể tích, khả năng vận hành và an toàn để xác định giải pháp có hiệu quả
kinh tế cao nhất.
- Xác định những phụ tùng có mức độ tin cậy cao, chi phí tối thiểu, tối ưu để cung cấp
cho thiết bị và nhờ vậy giảm các chi phí tồn kho.
- Giảm các chi phí bảo hành bằng cách giảm các chi phí sửa chữa thay thế và hỗ trợ
sản phẩm trong thời gian bảo hành.
- Làm tăng sự thoả mãn và thiện cảm của khách hàng bằng cách giới thiệu sản phẩm
dễ bảo trì hơn và khả năng sẵn sàng cao hơn để phục vụ sản xuất.
- Làm tăng doanh thu nhờ khách hàng được thoả mãn và có thiện cảm hơn.
- Làm tăng lợi nhuận hoặc với cùng lợi nhuận thì có thể cung cấp cho khách hàng
những sản phẩm tin cậy hơn và dễ bảo trì hơn.
- Làm đảo ngược xu thế hiện nay là chi hơn 90% cho các chi phí về độ tin cậy, khả
năng bảo trì và chất lượng trong công nghiệp để khắc phục những sai sót và khuyết tật
về độ tin cậy, khả năng bảo trì và thiết kế sản phẩm sau khi chúng xảy ra. Trong khi
chỉ chi gần 10% để thiết kế và chế tạo sản phẩm đúng ngay từ đầu.

12


1.1.4.7 Những lợi ích mang lại từ công tác bảo trì
Qua kết quả điều tra người ta nhận thấy rằng trong một năm nếu tăng chỉ số khả năng
sẵn sàng của máy móc, thiết bị lên 1% thì hiệu quả kinh tế mang lại cho các đơn vị sản
xuất sẽ rất lớn:
- Một cuộc điều tra của nhiều nước trên thế giới cho thấy rằng: cứ 1 USD chi cho
chương trình giám sát tình trạng sẽ tiết kiệm được 5 USD nói chung và tiết kiệm từ 10
đến 22 USD nói riêng cho ngành nhựa [5].
- Lực lượng hải quân Mỹ ước lượng rằng chương trình bảo trì giám sát tình trạng máy
có tỉ lệ giữa lợi ích so với chi phí vào khoảng 18/1.
- Vào cuối năm 1999, khảo sát tại một công ty bao bì nhựa ở Tp Hồ Chí Minh trong 6
tháng từ 1/7/1998 đến 01/01/1999 cho thấy mắy đùn ép màng nhựa có tổng số giờ
ngừng máy là 155 giờ, gây tổn thất cho nhà máy 1,6 tỉ đồng. Nếu công ty được hỗ trợ
để triển khai áp dụng tốt bảo trì phòng ngừa giám sát tình trạng cho các máy móc thiết
bị hiện có thì có thể tăng doanh thu ít nhất 11 tỷ đồng và phần lớn giá trị này là lợi
nhuận, nghĩa là đạt gấp 5 lần lợi nhuận của công ty trong năm đó. Tương tự tại một
công ty nhựa khác có thể tăng doanh thu ít nhất là 7 tỷ đồng (thêm 20% doanh thu) và
chủ yếu trong đó cũng là lợi nhuận.
- Viện nghiên cứu điện năng ở Mỹ đã thực hiện một chương trình bảo trì dự đoán (tập
trung vào giám sát rung động) tại nhà máy điện Eddystone ở Philadelphia từ năm
1987. Trong một báo cáo hội nghị năm 1992, lợi nhuận mang lại trong vòng 5 năm nhờ
giám sát rung động lên đến hơn 5 triệu USD.
- Vào năm 1989, Công ty điện và khí San Diego đã báo cáo tiết kiệm được 700.000
USD trong vòng 2 năm.
- Nhà máy giấy lâu đời nhất ở Mỹ mất mỗi ngày 2,3 giờ sản xuất với chi phí mất
10.000USD/giờ. Khi đưa vào chương trình bảo trì giám sát tình trạng, thời gian sản
xuất bị mất giảm xuống còn 2,0 giờ/ngày. Khi ứng dụng một chương trình bảo trì

chính xác, thời gian bị mất giảm hơn nữa, xuống còn 1,2 giờ/ngày. Tổng chi phí tiết
kiệm được hàng năm lên đến 61 triệu USD.
13


- Tại công ty xi măng Busan (Hàn Quốc) nhờ sử dụng hệ thống giám sát tình trạng nên
tránh được 80 giờ ngừng máy một năm và tiết kiệm được 1,5 triệu USD.
- Một nghiên cứu mới đây của chính phủ Anh tiết lộ rằng công nghiệp của nước này đã
tiết kiệm được 1,3 tỉ USD hàng năm nhờ áp dụng bảo trì phòng ngừa. Chỉ cần tăng khả
năng sẵn sàng của máy 5% thì có thể nâng cao năng suất 30%.
- Hải quân Canada đã báo cáo: Nhờ áp dụng chiến lược bảo trì trên cơ sở tình trạng
máy nên các hư hỏng của thiết bị trên một đội tàu khu trục (gồm 20 chiếc) đã giảm
được 45% và tiết kiệm được chi phí 2 triệu USD mỗi năm.
- Năm 1958 có 28% lần phóng vệ tinh của Mỹ thành công trong khi ngày nay hơn 92%
là thành công và độ tin cậy này không ngừng gia tăng hàng năm.
- Nhờ áp dụng kỹ thuật bảo trì và độ tin cậy, một nhà sản xuất dụng cụ điện tử đã giảm
được 70% chi phí bảo hành mặc dù doanh thu tăng 25%.
- Bơm thuỷ lực của một máy bay có thời gian hoạt động trung bình là 1.200 giờ. Nhờ
áp dụng kỹ thuật giám sát thực tế những hư hỏng và dạng hư hỏng, thay đổi thiết kế để
cải thiện độ tin cậy và khả năng bảo trì, thời gian nói trên đã tăng lên 4.000 giờ và có
một số trường hợp đến 5.800 giờ.
- Một công ty hàng không đã áp dụng một chương trình cải thiện độ tin cậy nhằm
khẳng định rằng độ tin cậy có thể làm tăng chi phí ban đầu nhưng lại làm giảm đáng
kể các chi phí bảo trì. Một chương trình độ tin cậy toàn diện đã được áp dụng cho hệ
thống vũ khí F – 105 với kết quả là độ tin cậy tăng từ 0,7263 lên 0,8986. Các chi phí
cho chương trình này là 25.500.000 USD trong khi các chi phí bảo trì tiết kiệm được
mỗi năm là 54.000.000 USD.
- Trong công nghiệp dầu khí cứ mỗi lần sửa chữa hư hỏng bơm phải chi trung bình
4.000 USD. Thời gian hoạt động trung bình giữa hai lần hư hỏng (MTBF) của bơm là
18 tháng và hãng Exxon vì có nhiều loại bơm này, nên đã phải chi cho việc sửa chữa

khoảng 3.000.000 USD hàng năm. Hãng này đã áp dụng một chương trình giảm thiểu
hư hỏng bơm và đã nhận được những kết quả đáng kể, giảm 29% số hư hỏng ngay
trong năm đầu tiên thực hiện.
14


- Độ tin cậy và khả năng bảo trì của một hệ thống điều khiển hay của máy bay trực
thăng có thể được cải thiện đáng kể bằng cách sử dụng một hệ thống điều khiển quang
kỹ thuật số thay vì một hệ thống điều khiển cơ khí. So sánh giữa hai hệ thống này cho
thấy an toàn bay tăng 600% độ tin cậy tăng 400% và khả năng bảo trì tăng 250% .[5].
1.1.4.8 Những ứng dụng thực tế của kỹ thuật bảo trì
Kỹ thuật bảo trì cung cấp những ứng dụng lý thuyết và thực tế để:
- Đánh giá độ tin cậy của các bộ phận máy từ các dữ liệu về hư hỏng.
- Cung cấp các giải pháp để đạt độ tin cậy của hệ thống.
- Đánh giá số lượng máy dự phòng trong thiết kế và xác định số lượng máy dự phòng.
- Dự đoán số lượng máy dự phòng cần thiết để đạt được độ tin cậy mong muốn.
- Xác định những phần, bộ phận mà khi thay đổi thiết kế sẽ có lợi nhất về mặt độ tin
cậy và chi phí.
- Tạo cơ sở để so sánh hai hay nhiều thiết kế.
- Phân tích mối quan hệ giữa khả năng độ tin cậy, chi phí, trọng lượng khả năng vận
hành và độ an toàn.
- Cung cấp dữ liệu cần thiết để xây dựng các đường cong dạng bồn tắm, trong đó tốc
độ hư hỏng của thiết bị được thể hiện theo thời gian hoạt động, để xác định:
+ Thời gian thử nghiệm chạy rà và làm nóng máy tối ưu.
+ Thời gian và chi phí bảo hành tối ưu.
+ Nhu cầu về phụ tùng tối ưu.
+ Giai đoạn bắt đầu mài mòn mãnh liệt.
- Xác định khi nào thay thế một chi tiết trước khi chi tiết này bị mài mòn mãnh liệt hoặc
hỏng hoàn toàn.
- Xác định trách nhiệm về hư hỏng là do khâu/giai đoạn nào.

15


- Đưa ra quyết định thực hiện phục hồi để giảm đến mức thấp nhất các hư hỏng và loại
trừ khả năng thiết kế thừa hoặc thiếu.
- Xác định những khu vực có thể đầu tư tài chính tốt nhất để nghiên cứu và phát triển
về độ tin cậy và khả năng bảo trì.
- Xác định những hư hỏng xảy ra ở những thời điểm nào đó trong thời gian hoạt động
của máy và chuẩn bị để đối phó với chúng.
- Cung cấp những chỉ dẫn để xem xét lại khả năng bảo trì và độ tin cậy giới hạn.
- Hỗ trợ cung cấp những chỉ dẫn cho quá trình kiểm soát chất lượng.
- Cung cấp những tài liệu chính xác để quảng cáo và bán hàng có hiệu quả.
- Thiết lập những khu vực cần giảm thiểu chi phí do vô trách nhiệm (sản xuất bị nhiều
phế phẩm, sản xuất ra những sản phẩm bị sửa lại hoặc bị trả lại…).
- Cung cấp kỹ thuật phân tích chi phí, trong đó độ tin cậy và khả năng bảo trì tối ưu
của sản phẩm có thể được xác định tương ứng với chi phí toàn bộ của sản phẩm tính
cho khách hàng là tối thiểu.
- Giảm các chi phí tồn kho nhờ cung ứng đúng phụ tùng một cách kịp thời.
- Hỗ trợ xúc tiến buôn bán trên cơ sở độ tin cậy và khả năng bảo trì của các sản phẩm đã
chế tạo.
- Tính số lượng mẫu cần thiết để thử nghiệm nhằm xác định tuổi thọ, độ tin cậy và khả
năng bảo trì của sả phẩm.
- Giảm chi phí bảo hành hoặc là với cùng chi phí thì tăng thời gian bảo hành.
- Thiết lập để sửa chữa hệ thống theo đúng định kỳ.
- Hỗ trợ cung cấp những chỉ dẫn để xác định khả năng bảo trì của hệ thống, khả năng
cung ứng phụ tùng với chi phí tối thiểu.
- Xác định: thời gian cần thiết để sửa chữa định kỳ hệ thống, khả năng sẵn sàng năng
lực các yếu tố sử dụng-khả năng bảo trì của hệ thống và giá trị cần đạt và tổng giờ lao
16

động cần thiết cho toàn bộ các công việc bảo trì.
- Thực hiện phân tích các dạng tác động và khả năng tới hạn của hư hỏng để xác định
các bộ phận cần tập trung thiết kế lại, nghiên cứu phát triển và thử nghiệm hệ thống
nhằm nâng cao không ngừng độ tin cậy và khả năng bảo trì của sản phẩm.
- Nâng cao sự thoả mãn và thiện cảm của khách hàng.
- Nâng cao doanh thu, thị phần và lợi nhuận.
- Tái đầu tư một phần lợi nhuận vào việc đổi mới phân xưởng sản xuất nhằm nâng cao
năng suất phân xưởng và vì vậy làm giảm chi phí sản xuất.
- Tái đầu tư một phần lợi nhuận để nghiên cứu và phát triển hơn nữa nhằm đứng đầu
trong môi trường cạnh tranh toàn cầu.
- Cải thiện chất lượng sống của công nhân, những người tạo ra những sản phẩm bằng
cách chia sẻ.
1.2 Thực trạng công tác bảo trì hệ thống thang máy trong cao tầng ở Việt Nam
Hiện nay ở nước ta chưa có tiêu chuẩn qui định cụ thể về bảo trì hệ thống thang máy
trong nhà chung cư cao tầng. Trên thực tế, công tác bảo trì thang máy được thực hiện
theo các mô hình và phương thức khác nhau phụ thuộc vào năng lực quản lý vận hành
tòa nhà của chủ sở hữu.
Công tác bảo trì các hệ thống thang máy trong nhà chung cư cao tầng ở Việt nam hiện
nay một phần được thực hiện qua các hợp đồng bảo trì với các nhà cung cấp và lắp đặt
thiết bị cho công trình, một phần do các công ty bảo trì trong nước thực hiện. Thực tế
cho thấy, mô hình, qui trình, nội dung và cả chi phí vận hành, bảo trì hệ thống thang
máy các tòa chung cư cao tầng ở Việt Nam hiện nay do các chuyên gia của các hãng
thang máy lớn lập, như là một bí quyết công nghệ - kinh doanh, không phổ biến rộng
rãi. Điều này tạo ra thế độc quyền của chủ sở hữu trong vấn đề này, tạo ra sự không
minh bạch trong cung cấp dịch vụ bảo trì, có thể dẫn đến tranh chấp về quyền lợi giữa
chủ sở hữu và người sử dụng. Trước thực tế đó, một số vấn đề đặt ra cần giải quyết

17