Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản ở Việt Nam và địa bàn thành phố Vinh – Nghệ An trong
những năm gần đây gặp nhiều khó khăn, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư,
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và
lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính. Đặc
biệt, thực trạng nguồn cung của phân khúc toà nhà đa năng tiếp tục tăng, cung lớn hơn
cầu, hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường, khiến lượng hàng tồn kho có xu
hướng tăng.
Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An được thành lập vào năm
2008, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực: đầu tư xây dựng, quản lý, khai
thác và kinh doanh bất động sản. Toà nhà dầu khí (tên thường được gọi) là toà nhà đa
năng bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng cho thuê được thi công từ
ngày 27/03/2008 và được hoàn thiện sau 36 tháng. Tuy nhiên, sau hơn hai năm đi vào
hoạt động và khai thác nhưng chỉ 25% diện tích trên tất cả các mảng được bán và cho
thuê. Sự khó khăn này là bước cản lớn đối với sự phát triển chung của Công ty. Chính
vì vậy, công ty cần phải tìm ra nguyên nhân và có những giải pháp hữu hiệu nhằm đẩy
mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí trong bối cảnh thị trường như hiện nay.
Nhận thức rõ được sự khó khăn chung của thị trường bất động sản, nhìn nhận
đúng tình hình kinh doanh Toà nhà dầu khí của doanh nghiệp, tác giả đã chọn đề tài
“Kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí
Nghệ An” làm luận văn Thạc sĩ kinh tế.
Trên cơ sở chuyên ngành học Quản trị kinh doanh Bất động sản, luận văn tập
trung phân tích đánh giá tình trạng kinh doanh Tòa nhà dầu khí của Công ty cổ phần
đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An, từ đó tìm ra giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt
động kinh doanh của Công ty. Luận văn được chia làm 3 chương với kết cấu như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về kinh doanh toà nhà đa năng


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công ty cổ
phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An
Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công

ty cổ phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An
Trong chương một luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung của kinh doanh
tòa nhà đa năng và bài học kinh nghiệm trong nước và quốc tế. Trong đó tập trung phân
tích đặc điểm của tòa nhà đa năng, nội dung kinh doanh tòa nhà đa năng để từ đó phân
tích các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng và những tiêu chí đánh giá
hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này.
* Tòa nhà đa năng
(i) Khái niệm tòa nhà đa năng: Toà nhà được gọi là đa năng khi nhiều mục
đích sử dụng, đối tượng sử dụng được tích hợp trong một toà nhà, như các căn hộ
để ở, khu diện tích bán lẻ, khu văn phòng, khách sạn, khu vui chơi giải trí… Đây
là dạng BĐS thương mại duy nhất có hai loại khách hàng cơ bản khác nhau là: các
công ty kinh doanh, dịch vụ và người mua hàng. Trong một nền kinh tế xã hội phát
triển khá nhanh như Việt Nam nhu cầu về văn phòng, diện tích bán lẻ, khu văn
phòng, vui chơi giải trí… có xu hướng tăng nhanh tại các thành phố đông dân cư,
đặc biệt là các địa điểm trung tâm, thủ đô. Toà nhà đa năng không chỉ liên quan
đến các hoạt động sản xuất - kinh doanh - dịch vụ mà còn là một dạng đầu tư tài
chính kéo theo sau đó là những hệ quả tài chính nhất định.
(ii) Đặc điểm tòa nhà đa năng:
Đặc tính đa chức năng của toà nhà thể hiện rõ tính hiệu quả dưới hai góc
độ:
+ Thứ nhất, tất cả chủ sở hữu và người sử dụng trong toà nhà đều thực hiện
nhiệm vụ chung là duy trì và bảo vệ chất lượng toà nhà.
+ Thứ hai, sự đa dạng các hoạt động trong toà nhà tạo nên nhiều sản phẩm
liên hoàn cho người sử dụng.
Bên cạnh đó, các sản phẩm cũng được thay đổi liên tục (do việc đi và đến của


những người thuê khác nhau), tạo ra sự hấp dẫn cho toà nhà. Các yếu tố ảnh hưởng
đến toà nhà đa năng là tổ hợp của những yếu tố ảnh hưởng đến trung tâm thương
mại, chung cư và cả văn phòng cho thuê.

Tổng mức vốn đầu tư xây dựng toà nhà đa năng là lớn (trên dưới 500 tỷ đồng)
với diện tích rộng (>1000 m2, có dự án lên đến 11.000 m2). Vị trí, địa điểm của dự
án được lựa chọn thông thường là vị trí trung tâm (trên trục đường chính), dễ quan
sát, là nơi thuận tiện để giao lưu, mua bán. Bộ phận quản trị toà nhà cũng được
thiết kế phù hợp với từng mục đích sử dụng của toà nhà và đối tượng khách hàng:
trung tâm thương mại, công ty hay người dân ở đó. Đầu tư kinh doanh toà nhà đa
năng là một hướng đầu tư có lợi cho mọi đối tượng.
* Kinh doanh Tòa nhà đa năng
(i) Khái niệm và đặc điểm kinh doanh tòa nhà đa năng:
Kinh doanh tòa nhà đa năng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua các bất động sản trong đó gồm căn hộ, văn phòng và trung
tâm thương mại để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi.
Kinh doanh toà nhà đa năng mang đầy đủ đặc điểm của kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh toà nhà đa năng là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực; hoạt động
đầu tư lớn và lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách; vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.
Đặc điểm riêng của kinh doanh toà nhà đa năng: kinh doanh toà nhà đa năng
mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho thị trường còn nhiều biến động như ở Việt
Nam; Kinh doanh toà nhà đa năng sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro trong kinh doanh
BĐS khi sản phẩm có thể phản ứng tốt với mọi thay đổi trên thị trường. Đối với toà
nhà đa năng, trong thực tế thì không chỉ những khách hàng bên trong của toà nhà
cần được quan tâm, mà phải thỏa mãn các nhu cầu đa dạng của dân chúng trong
vùng xung quanh toà nhà.
(ii) Lĩnh vực kinh doanh của tòa nha đa năng: gồm các mảng chính sau đây:


kinh doanh diện tích cho thuê, bán văn phòng và căn hộ và các công năng khác như
vui chơi giải trí, khuôn viên sinh hoạt gia đình…
(iii) Nội dụng của kinh doanh tòa nhà đa năng: Để có thể thực hiện kinh doanh

tòa nhà đa năng, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trước hết phải tạo dựng (mua
sắm) bất động sản cho mình. Sau khi được hoàn thiện, tòa nhà đa năng sẽ được đưa
vào kinh doanh. Kế hoạch kinh doanh đúng đắn, phù hợp bối cảnh kinh tế chung sẽ
mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho các doanh nghiệp.
- Kế hoạch kinh doanh tòa nhà đa năng: Được xây dựng trên cơ sở phân tích môi
trường kinh doanh, mục tiêu kinh doanh từ đó tìm ra lợi thế và hạn chế, thách thức và
cơ hội để vạch ra chiến lược kinh doanh tốt nhất nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cho
công ty.
- Thực hiện kế hoạch kinh doanh: Đòi hỏi sự kết hợp của tất cả các lực lương,
các yếu tố của công ty. Từ sự kết hợp nguồn tài chính, phân bổ và đào tạo nguồn lực,
thực hiện marketing và bán hàng, quảng bá thương hiệu và quản lý vận hành tòa nhà...
- Đánh giá kết quả đạt được và hạn chế trong kinh doanh tòa nhà đa năng: Thông
qua tiêu chí hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và xã hội. Phân tích những hạn chế và
tìm ra nguyên nhân, từ đó để có thể đưa ra những giải pháp đúng đắn cải thiện tình
hình kinh doanh của công ty.
(iv) Các nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng: yếu tố khách quan:
môi trường vĩ mô và vi mô; yếu tố chủ quan bao gồm nguồn lực về con người, tài
chính, công nghệ, sản phẩm giá, kênh phân phối… của doanh nghiệp đó.

* Bài học kinh nghiệm từ Công ty cổ phần Vincom và Donald Trump.
Trên cơ sở hệ thống khoa học về kinh doanh tòa nhà đa năng ở chương một,
luận văn đi vào phân tích thực trạng và đánh giá kết quả kinh doanh tòa nhà đa năng
dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An từ năm 2011 đến
nay.
* Tóm tắt quá trình hoạt động của Công ty từ ngày thành lập đến nay


Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An được thành lập để thực
hiện quản lý và đầu tư xây dựng dự án Toà nhà Dầu khí Nghệ An tại TP. Vinh,
Nghệ An và các dự án trọng điểm tại địa bàn Tỉnh Nghệ An và khu vực Bắc Trung

Bộ. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là: đầu tư kinh doanh bất động sản, thi
công lắp đặt và cung cấp vật liệu vật tư xây dựng.
* Giới thiệu chung về Tòa nhà đa năng: Tòa nhà dầu khí
Toà nhà dầu khí Nghệ An bắt đầu thi công từ năm 2008 và được hoàn thiện sau
36 tháng. Toà nhà gồm hai toà tháp đôi mỗi tháp cao 27 tầng. Trong đó một tháp
được xây dựng làm căn hộ cao cấp, tháp còn lại sử dụng làm văn phòng cho thuê.
Phần đế công trình cao 4 tầng chung cho cả hai toà tháp được sử dụng làm trung tâm
thương mại, khu vui chơi giải trí. Công trình có hai tầng hầm làm nơi để ô tô, xe máy.
Đây là công trình dân dụng có quy mô lớn nhất hiện nay tại khu vực Bắc miền trung,
tọa lạc ở tại trung tâm thành phố Vinh. Toà nhà Dầu khí Nghệ An nằm trên khu đất
gần 5.100 m2, diện tích xây dựng khoảng 3.500 m2, với mật độ 69%. Công trình gồm
hai toà tháp, mỗi tháp 27 tầng, với tổng chiều cao 85 m. Tổng diện tích sàn không kể
tầng hầm là khoảng 54.000 m2.
* Môi trường kinh doanh Tòa nhà dầu khí: thực trạng thị trường bất động sản
phân khúc tòa nhà đa năng tại thành phố Vinh hiện nay: đối thủ cạnh tranh, nhà cung
cấp khách hàng, sản phẩm thay thế và đối thủ tiềm ẩn.
* Hoạt động kinh doanh tòa nhà dầu khí:
(i) Kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí của Công ty PVIT: Từ tháng 3 năm
2011 Tòa nhà dầu khí đã được đưa vào kinh doanh. Công ty PVIT đã tiến hành lập kế
hoạch kinh doanh tòa nhà trong vòng 5 năm từ 2011-2015, phân tích khách hàng,
phân tích khách hàng, xu hướng thị trường và đối thủ cạnh tranh, chi phí phát triển, đề
ra yêu cầu về nguồn nhân lực, về cách thức bán hàng và quản lý vận hành tòa nhà
(quản trị tòa nhà) đồng thời lập bảng doanh thu và chi phí dự kiến trong vòng 5 năm.
(ii) Thực trạng thực hiện kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí thông qua:
- Thực trạng diện tích được bán và cho thuê của Tòa nhà dầu khí


- Kết quả kinh doanh tòa nhà dầu khí từ 2011 – 6/2013
- Thực trạng chiến lược Marketing, cách thức bán hàng, quản lý vận hành tòa
nhà và các dịch vụ khác.

(iii) Đánh giá kết quả đạt được và hạn chế trong hoạt động kinh doanh Toà nhà
dầu khí:
Kết quả đạt được: hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và xã hội
Hạn chế: nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh… và nguyên nhân của những
hạn chế này.

Những nội dung cơ bản trong chương 3 bao gồm : Quan điểm và định hướng
kinh doanh tòa nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ
An trong thời gian tới; đề ra giải pháp với Lãnh đạo công ty đồng thời kiến nghị với
chính sách của Nhà nước và địa phương nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong
bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay.
* Quan điểm và định hướng trong việc kinh doanh Toà nhà dầu khí trong
thời gian tới
Với định hướng phát triển trở thành công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản
hàng đầu tại địa bàn thành phố và trong tương lai vươn ra các tỉnh thành phố lớn
khác, Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An trước mắt phục hồi và
phát triển kinh doanh Toà nhà dầu khí. Công ty xây dựng chiến lược kinh doanh Toà
nhà dầu khí trong thời gian 5 năm tới với mục tiêu:
Hiệu quả kinh doanh: Xây dựng chiến lược đẩy mạnh kinh doanh Toà nhà dầu
khí: thúc đẩy bán hàng: bán diện tích chung cư còn lại, tìm kiếm đối tác cho trung
tâm thương mại và mở rộng tìm kiếm công ty có nhu cầu thuê văn phòng: công ty
TNHH, CP, nước ngoài... thu hồi vốn đầu tư trong thời gian sớm nhất có thể, mang
lại lợi nhuận kinh doanh cho công ty.
Phát triển sản phẩm dịch vụ: Cung cấp các dịch vụ quản lý toà nhà toàn diện, đạt
chất lượng cao nhất với thước đo là sự hài lòng của khách hàng.


Đẩy mạnh kinh doanh Toà nhà dầu khí trong bối cảnh thị trường như hiện nay sẽ
mang lại cho công ty những kinh nghiệm về chiến lược kinh doanh, công tác quản trị
nhân lực cho những dự án vừa hoàn thành hoặc đang được xây dựng.

* Các giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí
Giải pháp về cơ cấu tổ chức, quản lý nhân sự: Thực tế đã chứng minh, trong
bất kỳ công tác nào, nhân tố con người luôn giữ vị trí trung tâm và có vai trò hết sức
quan trọng, chi phối và có ảnh hưởng đến sự thành công, thất bại và hiệu quả của
công việc. Đối với kinh doanh bất động sản, yếu tố con người có tính chất quyết
định đến sự thành công hay không. Mặc dù mới được thành lập từ năm 2008, PVIT
cố gắng không ngừng phát triển nguồn nhân lực, luôn coi việc nâng cao trình độ
chuyên môn, ý thức kỷ luật là mục tiêu hàng đầu cho sự phát triển của mình.
Giải pháp về chiến lược marketing: Thực trạng hoạt động kinh doanh Toà nhà
dầu khí cho thấy rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả như hiện nay
là do Công ty PVIT chưa có chiến lược Marketing cụ thể để có thể biết được thị
trường cần gì, tạo sự khác biệt ra sao và như thế nào. Chiến lược Marketing tạo ra sự
khác biệt trong kinh doanh bất động sản thông qua: mô hình mạch lạc rõ ràng; quy
mô phù hợp, phân bổ thương hiệu, ngành hàng, địa điểm phải đúng; cạnh tranh bằng
việc đưa ra giá thuê hợp lý ngay từ đầu với khả năng chi trả cho người thuê, với mặt
bằng chung của thị trường và kỳ vọng của chủ đầu tư. Nhận thức đúng vai trò của
hoạt động marketing để hoạt động marketing được quan tâm đúng mức và mang lại
hiệu quả kinh doanh Toà nhà dầu khí.
Giải pháp về nguồn vốn và tài chính: Giải pháp về huy động vốn và sử dụng
vốn, tránh hiện tượng phân bổ vốn quá dàn trải dẫn đến mất đi tính hiệu quả, kéo lùi
tiến độ kinh doanh Toà nhà dầu khí và các dự án khác. Đối với Toà nhà dầu khí, dự
án đang có tiến độ kinh doanh chậm thì cần tập trung nguồn vốn để cung cấp các chi
phí cần thiết cho các chiến lược kinh doanh: về giá, quản lí vận hành toà nhà, cung
cấp dịch vụ hỗ trợ cho khách hàng.
Giải pháp về quản trị toà nhà (giải pháp về quản lí vận hành tòa nhà): Toà nhà


dầu khí là sự kết hợp của chung cư, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại.
Với mỗi loại bất động sản, cách thức quản trị là khác nhau. Chính vì thế, Công ty
cần thiết lập ban quản trị tương ứng và thích hợp với các đối tượng bất động sản.

* Một số giải pháp khác:
 Phát triển dịch vụ trong hoạt động kinh doanh toà nhà: Cung cấp dịch vụ
đảm bảo sinh hoạt thường ngày của người dân ở các căn hộ chung cư như điện nước,
vệ sinh…; cơ sở hạ tầng đảm bảo làm việc cho các văn phòng cho thuê như máy
lạnh, chiếu sáng…; thiết kế trưng bày gian hàng cho các trung tâm thương mại đảm
bảo tiểu chuẩn và chất lượng của mặt hàng tương ứng, cao cấp hay bình dân; hỗ trợ
khách hàng những nhu cầu cần thiết để có được bất động sản như mong muốn.
 Đẩy mạnh công tác quảng bá thương hiệu của Công ty PVIT, cung cấp đầy
đủ thông tin của Toà nhà dầu khí thông qua quảng cáo, website, tin tức và báo chí.
Đảm bảo nguồn thông tin hoàn hảo được gửi đến người đọc và thu hút được những
người có nhu cầu thực hiện nay. Xây dựng một thương hiệu PVIT mạnh và uy tín để
tiếp cận công chúng, từ đó tìm hiểu nghiên cứ thị trường và PR sản phẩm bất động
sản của Toà nhà đa năng đến mọi người.
 Đưa Sàn giao dịch của PVIT đi vào hoạt động: Sàn giao dịch của PVIT chưa
được chính thức hoạt động mặc dù đã có quyết định. Đào tạo đội ngũ tư vấn viên
hiểu biết về thị trường bất động sản phân khúc toà nhà đa năng, có khả năng cung
cấp thông tin có ích đến người mua, tư vấn cho họ về sử dụng căn hộ, văn phòng hay
trung tâm thương mại.
 Xây dựng một định chế doanh nghiệp nhất quán. Bên cạnh công tác xây dựng
hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường trong và ngoài
ngoài địa bàn tỉnh một cách sâu rộng.
* Một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí
của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An.


KẾT LUẬN
Toà nhà đa năng được xem là chiến lược đầu tư có hiệu quả, phù hợp với xu thế
phát triển chung của xã hội. Chính vì ưu điểm này, hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu
khí đã mang lại những hiệu quả kinh tế và xã hội như việc cung cấp thêm diện tích
nhà ở, văn phòng và khu thương mại cho lượng dân cư đông đảo của thành phố Vinh;

mang lại doanh thu khai thác cho Công ty sau những năm đầu được đưa vào kinh
doanh.
Mặc dù đã gặt hái những thành công nhất định nhưng hoạt động kinh doanh Toà
nhà Dầu khí vẫn còn còn có rất nhiều hạn chế. Toà nhà dầu khí bao gồm ba mảng
chung cư, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại, các mảng có sự gắn bó nhưng
cần phải có chiến lược kinh doanh cụ thể cho từng mảng. Mặt khác, hiện nay diện tích
được khai thác và sử dụng mới chỉ chiếm gần 25%, trong đó chung cư chiếm tỉ trọng
cao nhất. Với những hạn chế và nguyên nhân đã được phân tích từ thực trạng kinh
doanh trong thời gian qua, tác giả đã đề xuất một số giải pháp, mong muốn có thể áp
dụng để góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần
đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An trong bối cảnh thị trường bất động sản như hiện
nay, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty.
Kinh doanh toà nhà đa năng là vấn đề phức tạp, được ảnh hưởng bởi rất nhiều
yếu tố khách quan và chủ quan. Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như khó
khăn trong quá trình thực hiện, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ của mình
được hoàn thiện hơn nữa.
Xin trân trọng cảm ơn!