Báo cáo tốt nghiệp THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN :
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
LỚP
:
MSSV
:

Th.S TRẦN TRUNG
ĐẶNG HỮU TÀI LỘC
K915LK2
15152380107080

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ
KON TUM

KonTum, Tháng 6 năm 2019
1


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một gia đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh
viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những
kiến thức mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ

nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,
em đã nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum.”
Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em đã nhận được
sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều các nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa
luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học
đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.
Các cán bộ Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn
thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáo
hướng dẫn Th.S Trần Trung – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành bài
báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!

2


STT

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ viết tắt
Cụm từ viết đầy

01

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

02

BLDS

Bộ luật dân sự

03

QPPL

Quy phạm pháp luật

04

UBND

Ủy ban nhân dân

3


Table of Contents
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................... 2
MỞ ĐẦU........................................................................................................................... 6
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................6
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu..............................................................................6
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................................7
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu..........................................................7
5. Kết cấu báo cáo........................................................................................................... 7

CHƯƠNG 1...................................................................................................................... 8
TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP........................................................................8
1.1. Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum...................................8
1.1.1.Vị trí địa lý.........................................................................................................8
1.1.2. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................8
1.1.3. Tiềm năng kinh tế..............................................................................................8
2.2. Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum..............................9
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị.......................................................9
2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy.............................................10
CHƯƠNG 2....................................................................................................................11
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM....11
2.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................................................11
2.1.1. Lý luận chung về công chứng..........................................................................11
2.1.2. Lý luận chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...14
2.2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ
1 THÀNH PHỐ KON TUM.......................................................................................19
2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại
Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum............................................................19
2.2.2. Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum...........................................22
CHƯƠNG 3.................................................................................................................... 28
NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................28
3.1. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
CÔNG CHỨNG..........................................................................................................28
4

3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................29
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 32
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................33

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa
công chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động
công chứng nói riêng. Qua đó cho thấy hoạt động công chứng có vai trò ngày càng quan
trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao
dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh
tế của các tổ chức, cá nhân. Nhất là các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của
pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lý
bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các
giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo.
Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong
điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế. Một mặt do đội ngũ cán bộ,
công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế
trong tình hình mới. Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến
nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa
dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia
giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao
dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không
phù hợp với pháp luật hiện hành.
Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống
nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo. BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng

2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực
bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân
biệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định
về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch
về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng
hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum” làm báo
cáo thực tập tốt nghiệp.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về pháp
luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước và
thực tiễn đặt ra.
Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp
đồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức
chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ.
6


Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công
chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công
chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng,
giao dịch.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a, Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối vơi
hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong các văn bản
pháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định
23/2015/NĐ-CP và các văn bản QPPL khác…
b, Phạm vi nghiên cứu

Từ khi các văn bản QPPL của Việt Nam quy định, điều chỉnh về hoạt động công
chứng ra đời cho đến nay.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của
Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.
Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các
phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh…
5. Kết cấu báo cáo
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 2 chương gồm:
Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất
tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum
Chương 3: Những giải pháp và kiến nghị

7


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1.1. Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum
1.1.1.Vị trí địa lý
Kon Tum là tỉnh miền núi vùng cao Nam Trung Bộ, phía Tây giáp nước Cộng hoà
Dân chủ Nhân dân Lào và Vương quốc Campuchia, với chiều dài biên giới khoảng 260
km, phía Bắc giáp tỉnh Quảng Nam; phía Đông giáp tỉnh Quảng Ngãi; phía Nam giáp
tỉnh Gia Lai; có đường 14 nối với các tỉnh Tây Nguyên và Quảng Nam, đường 40 đi
Atôpư (Lào). Nằm ở ngã ba Đông Dương, Kon Tum có điều kiện hình thành các cửa
khẩu, mở rộng hợp tác quốc tế về phía Tây. Ngoài ra, Kon Tum có vị trí chiến lược hết
sức quan trọng về quốc phòng, bảo vệ môi trường sinh thái. Kon Tum là đầu mối giao lưu
kinh tế của cả vùng duyên hải miền Trung và cả nước.

1.1.2. Điều kiện tự nhiên
Địa hình Kon Tum chủ yếu là đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích toàn tỉnh, bao
gồm những đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên. Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ
yếu ở phía Bắc - Tây Bắc chạy sang phía Đông tỉnh Kon Tum, đa dạng với gò đồi, núi,
cao nguyên và vùng trũng xen kẽ nhau khá phức tạp, tạo ra những cảnh quan phong phú,
đa dạng.
Khí hậu Kon Tum có nét chung của khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa của phía Nam
Việt Nam, lại mang tính chất của khí hậu cao nguyên. Khí hậu Kon Tum chia thành 2
mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 4 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung bình trong năm dao
động trong khoảng 22 - 230C, biên độ nhiệt độ dao động trong ngày 8 - 90C.
Rừng Kon Tum phần lớn là rừng nguyên sinh có nhiều gỗ quý như cẩm lai, dáng
hương, pơ mu, thông… Tỉnh Kon Tum có khoảng hơn 300 loài thực vật, thuộc hơn 180
chi và 75 họ thực vật có hoa. Động vật nơi đây cũng rất phong phú, đa dạng, trong có
nhiều loài hiếm, bao gồm chim có 165 loài, 40 họ, 13 bộ, đủ hầu hết các loài chim. Thú
có 88 loài, 26 họ, 10 bộ, chiếm 88% loài thú ở Tây Nguyên. Bên cạnh các loài thú, Kon
Tum còn có nhiều loại chim quý cần được bảo vệ như công, trĩ sao, gà lôi lông tía và gà
lôi vằn.
1.1.3. Tiềm năng kinh tế
a. Tiềm năng du lịch
Kon Tum có nhiều cảnh quan tự nhiên như hồ Ya ly, rừng thông Măng Đen, khu bãi
đá thiên nhiên Km 23, thác Đắk Nung, suối nước nóng Đắk Tô và các khu rừng đặc dụng,
khu bảo tồn thiên nhiên… có khả năng hình thành các khu du lịch cảnh quan, an dưỡng.
Các cảnh quan sinh thái này có thể kết hợp với các di tích lịch sử cách mạng như: di tích
cách mạng ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei, di tích chiến thắng Đắk Tô - Tân Cảnh, chiến
8


thắng Plei Kần, chiến thắng Măng Đen… các làng văn hoá truyền thống bản địa tạo thành
các cung, tuyến du lịch sinh thái - nhân văn.

b. Những lĩnh vực kinh tế lợi thế
Kon Tum có tiềm năng về thuỷ điện vào loại lớn nhất cả nước (2.790 MW). Ngoài
các công trình thuỷ điện đã và đang xây dựng. Kon Tum còn có thể xây dựng các công
trình thuỷ điện vừa và nhỏ. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư đang điều tra, khảo sát các
công trình thuỷ điện trên địa bàn. Với việc đầu tư các công trình thuỷ điện hiện nay, trong
tương lai, Kon Tum có thể sẽ là một trung tâm điều phối nguồn điện quan trọng của cả
nước thông qua đường dây 500 KV.
Bên cạnh đó, Kon Tum có diện tích nông nghiệp và có khả năng nông - lâm nghiệp
bình quân vào loại cao so với cả nước, đất đai địa hình sinh thái đa dạng, có khả năng
hình thành vùng chuyên canh cây công nghiệp rộng lớn, nhất là cây nguyên liệu giấy…
Kon Tum còn là nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên mang nét nguyên sơ, các khu
rừng nguyên sinh, di tích đường mòn Hồ Chí Minh, di tích lịch sử chiến thắng Đắk Tô –
Tân Cảnh, ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei,… đây là điều kiện thuận lợi để phát triển du
lịch.
2.2. Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị
Tên đơn vị: Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum
Địa chỉ: số 65 (số cũ 15) - Ngô Quyền - Phường Thống Nhất - TP. Kon Tum
Điện thoại: 02603.862.474 - Email:
Phòng Công chứng số 1 là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp; có trụ sở,
con dấu và tài khoản riêng. Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứng
viên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác
bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng.
Phòng Công chứng số 1 được thành lập năm 1992 trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh
Kon Tum, theo quyết định số 03/QĐ-UB ngày 04/01/1992 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kon
Tum. Trong quá tình từ khi thành lập đến nay Phòng Công chứng số 1 đã trải qua nhiều
giai đoạn đổi tên và đơn vị trực thuộc.
Năm 1996 chuyển đổi từ Phòng Công chứng Nhà nước số I trực thuộc Ủy ban nhân
dân tinh Kon Tum về trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 71/QĐUB ngày 21/8/1996 của UBND tỉnh Kon Tum).

Năm 2001 đổi tên thành Phòng Công chứng số I tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số
13/QĐ-UB ngày 05/4/2001 của UBND tỉnh Kon Tum).
Năm 2008 Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum chuyển đổi sang đơn vị sự nghiệp
công lập có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng (theo Quyết định số 19/2001/QĐ-UBND
ngày 20/5/2008 của UBND tỉnh Kon Tum).
9


Năm 2010 Phòng Công chứng số 1 được xếp hạng II (theo Quyết định số 444/QĐCT ngày 11/9/2010 của Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum) và đến ngày 20/12/2010 UBND
tỉnh Kon Tum Quyết định số 1452/QĐ-UBND giao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về
tài chính (tự đảm bảo toàn bộ kinh phí hoạt động theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP của
chính phủ) cho đến nay.
Phòng công chứng số 1 chuyên thực hiện các hoạt động chứng thực và công chứng
giao dịch, văn bản là: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá;
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp
đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp
đồng thế chấp QSDĐ và nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa
kế. Nhằm đáp kịp thời và đầy đủ nhu cầu của cá nhân.
2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy
a. Chức năng
Chức năng của Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum là thông qua hoạt động công
chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và
các quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ
nghĩa.
b. Nhiệm vụ
+ Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợp
đồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung

của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luật
công chứng và các văn bản liên quan.
+ Thực hiện các công việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do Ban
Giám đốc Sở giao.
+ Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch công tác, lập báo cáo dự toán thu,
chi và báo cáo thanh quyết toán tài chính theo quy định.
+ Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản,
hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị.
+ Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền.
c. Cơ cấu tổ chức biên chế
+ Tổ chức: Hiện có 09 người, trong đó: Phó trưởng phòng phụ trách phòng, Phó
trưởng phòng là công chứng viên, kế toán, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúp
việc.
+ Biên chế: được giao 04 chỉ tiêu biên chế sự nghiệp, đã tuyển dụng vào biên chế,
trong đó: 01 chuyên viên chính, 01 Công chứng viên, 01 kế toán và 01 văn thư lưu trữ.
Để đảm bảo triển khai thực hiện tốt nhiệm vụ phòng phải hợp đồng thêm 06 người để
giúp việc cho công chứng viên.
10


CHƯƠNG 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ
KON TUM
2.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Lý luận chung về công chứng
a, Khái niệm và đặc điểm
- Khái niệm:
Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên

của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính
chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng
Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản
dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện
yêu cầu công chứng.”
Qua khái niệm trên ta thể hiểu rằng: Công chứng là hành vi của công chứng viên
thực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể là các nhâ, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật.
- Đặc điểm:
Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu
cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chưng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy
định của pháp luật. Nội dung công chứng là công chưng viên chứng nhận về thời gian,
địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng
nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân
sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo
đức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch. Đây là đặc
điểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất
hnhf chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổ
chức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh
sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của
11


nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (Điều 78 Luật Công chứng
2014).
Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sự
khác; Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước

ngoài sang tiếng Việt.
Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạt
động công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giao
dịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại.
Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm
2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
"1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng
dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia
có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự
kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp
bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”
Ngoài ra, hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tính
chất dịch vụ công. Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phòng công
chứng hay của các văn phòng công chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để
công chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp
luật. Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc. Hoạt động
công chứng còn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà
nước nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó là
công chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu. Một trong những
nguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián
đoạn của dịch vụ công. Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:
- Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch dân
sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật, góp phần
tăng cường pháp chế XHCN.
- Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhân

thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảm
thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch.
- Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,
tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định.
12


Công chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên
không chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng,
trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì vậy, trong tác nghiệp
chuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên.
Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phần
quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể là
công chứng các hợp đồng giao dịch. Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổ
chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện công
chứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước.
Đồng thời, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong
văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô
hiệu.
Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp
đồng giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.
Như vậy có thể hiểu, Công chứng là hành vi của Công chứng viên lập, chứng nhận
tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia
giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. Văn bản công chứng có giá trị
hiện thực và giá trị chứng cứ.
b, Phạm vi các việc công chứng
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng
nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính
chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng

Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định
của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Như vậy cùng với việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao
dịch dân sự khác bằng văn bản, khoản 1 điều 2 Luật công chứng 2014 quy định: “Công
chứng viên có quyền chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài
sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng”.
Đi kèm với quy định này, khoản 1 điều 61 Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ:
“Việc dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài
sang tiếng Việt để công chứng phải do người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức hành
nghề công chứng thực hiện. Cộng tác viên phải là người tốt nghiệp đại học ngoại ngữ
hoặc đại học khác mà thông thạo thứ tiếng nước ngoài đó. Cộng tác viên phải chịu trách
nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp của nội dung
bản dịch do mình thực hiện”.
Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân khi có nhu cầu sử dụng bản
dịch có công chứng, tránh việc khi phát hiện sai sót trong bản dịch thì người dân không
biết phải tìm ai để yêu cầu bồi thường. Việc quy định rõ cộng tác viên dịch thuật phải
13


chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp với
nội dung bản dịch do mình thực hiện cũng là cơ sở để bảo đảm nâng cao trách nhiệm của
người phiên dịch trong quá trình này.
Bên cạnh đó, Luật công chứng 2014 đã mở rộng phạm vi hoạt động của các tổ chức
hành nghề công chứng, của công chứng viên khi Điều 77 của Luật quy định: “Công
chứng viên được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn
bản. Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản
được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng thực”.
Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc lựa chọn và tiếp cận

loại hình dịc vụ công này, trong khi Phòn Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã vẫn thực
hiện công việc chứng thực theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP như hiện nay;
đồng thời giảm bớt sự quá tải của Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cáp xã trong việc
chứng thực.
c, Gía trị pháp lý của văn bản công chứng
Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì giá trị pháp
lý của văn bản công chứng như sau:
“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia
có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự
kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp
bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.
Như vậy văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên có liên quan
trong hợp đồng, giao dịch. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của
mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ khi
các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Văn bản công chứng còn có giá
trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh,
trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Các văn bản công chứng có giá trị xác thực, giá trị pháp lý và độ tin cậy hơn hẳn
các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày bằng miệng. Các văn
bản công chứng bảo đảm sự an toàn của các giao dịch, tạo nên sự tin tưởng của khách
hàng, hạn chế mức thấp nhất các tranh chấp xảy ra. Về phương diện nhà nước cũng đảm
bảo trật tự, kỷ cương, ổn định trong việc quản lý các giao dịch; từ đó cũng góp phần làm
giảm đáng kể việc giải quyết tranh chấp luôn là gánh nặng của các cơ quan chức năng
quản lý tốt hơn các hoạt động giao dịch.
2.1.2. Lý luận chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a, Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các

bê, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên
14


nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình
thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua
bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng
ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn
được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Như vậy,
đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự
chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác
(hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có
quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp
lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
b, Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy
quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được

tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất
trong nhà chung cư.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được công chứng, chứng thực:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao
dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên;
15


- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực
thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Từ những quy định trên, về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định.
Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được.
c, Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn được gọi nôm na là hợp đồng
mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định, như vậy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử đất thực chất là một giao dịch dân sự, do đó để hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013,
điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực đó là:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập.
Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn
tự nguyện.
Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và
không trái với đạo đức xã hội.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Việc
công chứng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành
nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã
có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có
công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sau ngày 1/7/2004 phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có
quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có
xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trước đấy khi sử dụng Bộ luật dân sự 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai về
mặt hình thức thì Tòa Án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình
thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. Tuy
nhiên hiện tại khi sử dụng Bộ luật dân sự 2015 thì đối với những hợp đồng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
16


ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó các bên không cần tiến hành
công chứng hợp đồng nữa và hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

d. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ và nộp trực tiếp tại trụ sở tổ chức hành
nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng), từ thứ hai đến thứ
sáu (buổi sáng từ 07 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút, buổi chiều từ 13 giờ 00 phút đến 17
giờ 00 phút) và sáng thứ bảy (từ 07 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút).
- Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
* Trường hợp việc tiếp nhận thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ thì bộ phận tiếp
nhận chuyển hồ sơ cho Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công
chứng;
* Trường hợp Công chứng viên trực tiếp nhận, thì thực hiện kiểm tra giấy tờ trong
hồ sơ yêu cầu công chứng:
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp
luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng;
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên ghi phiếu
hướng dẫn và yêu cầu bổ sung (phiếu hướng dẫn ghi cụ thể các giấy tờ cần bổ sung, ngày
tháng năm hướng dẫn và họ tên Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ);
+ Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: Công chứng viên giải
thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ. Nếu người yêu cầu công chứng đề nghị từ chối
bằng văn bản, Công chứng viên báo cáo Trưởng phòng/Trưởng Văn phòng xin ý kiến và
soạn văn bản từ chối.
- Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản
+ Trường hợp văn bản đã được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn: Công
chứng viên kiểm tra dự thảo văn bản, nếu trong dự thảo văn bản có điều khoản vi phạm
pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản không phù hợp quy định của pháp
luật, Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người
yêu cầu công chứng không sửa chữa thì Công chứng viên có quyền từ chối công chứng;
+ Trường hợp văn bản do Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu
cầu công chứng: nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi
phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì Công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao

dịch;
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc Công chứng viên
đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi, bổ sung, Công chứng viên
xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung ngay trong ngày hoặc hẹn lại;
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo
hợp đồng, Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của
hợp đồng.
17


- Bước 4: Ký chứng nhận
Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các
giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp
đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng.
- Bước 5: Trả kết quả công chứng
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu phí, thù lao
công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả lại hồ sơ cho người yêu
cầu công chứng.
e. Trách nhiệm pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được công chứng
Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp
thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất
đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần
thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng
nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động

quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ
khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc
tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực
hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy
chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại cấp xã.
18


Sau khi ký hợp đồng công chứng, nếu việc ký kết hoặc trong quá trình thực hiện
hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy
định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan thì việc xác định
đất có tranh chấp hay không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có bất động sản.

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,công chứng viên căn cứ
vào hồ sơ, tài liệu mà người yêu cầu công chứng cung cấp và cam đoan của người yêu
cầu công chứng. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong
trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc
giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực
hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch
chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh
hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công
chứng”.
Như vậy, pháp luật không có quy định bắt buộc công chứng viên phải xác minh
nhưng trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ công chứng có vấn đề chưa rõ
ràng hoặc thấy cần thiết thì công chứng viên sẽ tiến hành việc xác minh.
2.2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1
THÀNH PHỐ KON TUM
2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum
Thành phố Kon Tum là thành phố tỉnh luỵ của tỉnh Kon Tum, nằm ở vùng địa hình
lòng chảo phía Nam của tỉnh này. Thành phố có diện tích tự nhiên 43.298,15 ha, và dân
số 155,214 người (năm 2013), phân chia hành chính gồm 10 phường và 11 xã. Thành phố
có hai trục huyết mạch kết nối vùng miền là Quốc lộ 14 đi các tỉnh Bắc - Nam, và quốc
lộ 24 đi tỉnh Quảng Ngãi cũng như duyên hải Nam Trung Bộ. Ngoài ra trên địa bàn thành
phố còn có một mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tần khá phát triển. Chính vì những yếu
tố thúc đẩy sự phát triển đó mà việc quản lí đất đai và việc sự dụng đất đai hợp lí, tuân
theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với mọi nhu cầu phát triển trong xã hội là rất
quan trọng và cần thiết, nó được coi như nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để ổn định phát
triển kinh tế xã hội. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của Sở Tư pháp, UBND Thành phố,
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức chỉ đạo và kiểm tra theo dõi các hoạt động
về sử dụng, chuyển nhượng đất đai hợp lí và có hiệu quả.

Và từ khi Luật đất đai 2013 ra đời thì việc thực hiện các quyền chuyển QSDĐ cũng
được diễn ra mạnh mẽ hơn, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ tránh được nhiều
vấn đề nhạy cảm trong khi thực hiện công việc, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho
người dân. Từ đó, thúc đẩy người dân tìm hiểu và tham gia nhiều hơn vào thị trường
19


chuyển nhượng cũng như hoạt động công chứng. Đặc biệt là từ khi triển khai cơ chế “một
cửa” tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, giảm được thời gian làm thủ tục thì thì thị
trường chuyển nhượng càng trở nên sôi động. Theo số liệu thống kê tại Phòng Công
chứng số 1 tỉnh Kon Tum, trung bình một ngày có thể tiếp nhận 10-15 bộ hồ sơ về thực
hiện quyền chuyển QSDĐ. Trong đó 1 nửa là hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn
liền với đất.
Trong quá trình thực tập từ tháng 2/2019 đến tháng 5/2019 tại Phòng Công chứng
số 1 tỉnh Kon Tum đã giúp em tiến hành thu thập được các số liệu để làm rõ vấn đề tình
hình công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cụ thể như sau:
HỢP ĐỒNG VỀ QSDĐ
Hợp
Hợp
Hợp
đồng
Hợp đồng
Hợp đồng Hợp đồng cho
đồng
đồng thế
Năm
chuyển
góp vốn
cho thuê
thuê lại

tặng cho
chấp
nhượng
QSDĐ
QSDĐ
QSDĐ
QSDĐ
QSDĐ
QSDĐ
2014
455
113
90
73
128
70
2015
626
141
113
126
135
122
2016
840
192
160
175
180
153

2017
953
255
176
200
212
149
2018
1084
379
189
201
234
156
Bảng 2.1: Thống kê số liệu hợp đồng về QSDĐ đã được công chứng tại Phòng
Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum (Nguồn: Phòng Công chứng số 1)
Từ bảng số liệu trên cho thấy hồ sơ về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự thay
đổi qua các năm. Cụ thể, năm 2014 số hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 455 hợp đồng
trong tổng số 929 hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,98% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng
đất.
Năm 2015 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 626 hợp đồng trong tổng số 1263
hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,56% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, tăng 0,58%
so với năm 2014.
Năm 2016 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 840 hợp đồng trong tổng số 1700
hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,41% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm không
đáng kể so với năm 2015.
Năm 2017 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 953 hợp đồng trong tổng số 1945
hợp đồng chiếm tỷ lệ 49% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm 0,41% so
với năm 2016.
Năm 2018 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 1084 hợp đồng trong tổng số 2243

hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,33% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm 0,67%
so với năm 2017.
Như vậy, nhìn chung số lượng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công
chứng số 1 tỉnh Kon Tum có sự biến động theo từng năm, cụ thể năm 2014 với 455 hợp
20


đồng đến năm 2018 đã tăng lên đến 1084 hợp đồng, do trình độ dân trí của người dân
ngày càng được nâng cao, ý thức của người dân trong việc áp dụng pháp luật về công
chứng các hợp đồng giao dịch mà đặc biệt là trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày
càng phát triển. Đồng thời nhằm đảm bảo an toàn pháp lý khi tham gia giao dịch, phòng
ngừa tranh chấp xảy ra để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cũng
đã áp dụng tốt quy định của pháp luật công chứng.
Để làm rõ hơn về tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại thành phố Kon Tum thì em xin đưa ra 1 số ví dụ cụ thể như sau:
Ví dụ 1: Ông Nguyễn Văn A và Nguyễn Thị B (kết hôn năm 1999) là chủ sở hữu
hợp pháp thửa đất 7.000 m2 đất tại xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo
Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/0204-KT do UBND tỉnh Kon Tum cấp
ngày 21 tháng 05 năm 2005. Đến năm 2017 thì ông Nguyễn Văn A chết do tai nạn giao
thông. Ngày 10/4/2019 bà Nguyễn Thị B đến Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum để
công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị B
là chủ sở hữu hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Văn C.
1/ Điều kiện để bà Nguyễn Thị B có thể chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C
là: Trong trường hợp này theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì thửa đất 7.000
m2 đất tại xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum là tài sản chung của ông
Nguyễn Văn A Và bà Nguyễn Thị B. Mặc khác, ông A chết mà không để lại di chúc nên
theo BLDS 2015 thì phải thực hiện phân chia di sản của A theo tài sản chung của vợ
chồng. Theo đó thì Phòng Công chứng sẽ hướng dẫn cho bà B thủ tục phân chia di sản
thừa kế với điều kiện bà B đã thỏa thuận với những người được hưởng thừa kế theo pháp
luật của ông A. Sau đó bà B nộp văn bản phân chia di sản thừa kế đã được công chứng

cùng với giấy chứng nhận QSDĐ mà ông A và bà B là chủ sở hữu sang Phòng Tài
nguyên và Môi trường đăng bộ để bà B được cấp sổ mới chỉ đứng tên bà Nguyễn Thị B
thì lúc này bà B mới có thể chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C theo đúng quy
định của pháp luật (Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013)
2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bên chuyển nhượng là
bà Nguyễn Thị B và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C được tiến hành
như điều 40 Luật Công chứng 2014 như sau:
Bà B cần nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
– Dự thảo hợp đồng (nếu có);
– Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng;
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công
chứng. Trong trường hợp này, hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
21


Người yêu cầu công chứng (bà B và ông C) tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch
hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người
yêu cầu công chứng.
Người yêu cầu công chứng (bà B và ông C) đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo
hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu
cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi
ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Ví dụ 2: Ông Lê Văn H và Phạm Thị N (kết hôn năm 2008) là chủ sở hữu hợp pháp
thửa đất 500 m2 đất tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo

Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/269-KT do UBND tỉnh Kon Tum cấp
ngày 14 tháng 01 năm 2010. Tháng 10/ 2012 ông H bị tuyên phạt tù và chấp hành án tại
trại giam Kon Tum. Tháng 3/ 2018 bà N đến Phòng Công chứng số 1 để làm hợp đồng
chuyền nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q
1/ Căn cứ theo điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì 500m2 này là tài sản
chung của vợ chồng ông H và bà N. Ngoài ra, việc định đoạt tài sản chung vợ chồng căn
cứ theo điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 là do 2 vợ chồng thỏa thuận. Và trong
trường hợp này, tài sản chung là bất động sản thì phải có văn bản thỏa thuận. Như vậy, bà
N muốn chuyển nhượng QSDĐ mà đó là tài sản chung của vợ chồng bà thì phải có sự
thỏa thuận bằng văn bản của 2 vợ chồng. Mà chồng bà là ông H đang chấp hành án tại
trại giam Kon Tum thì bà N phải đến nơi chồng mình chấp hành án để viết giấy ủy quyền
cho vợ và giấy ủy quyền này cần được công chứng theo khoản 2 điều 44 Luật Công
chứng 2014. Sau khi công chứng xong hợp đồng ủy quyền thì bà N mới có đủ điều kiện
để chuyển nhượng QSDĐ cho bà Q theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013.
2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bên chuyển nhượng là
bà Phạm Thị N và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q được tiến hành như
điều 40 Luật Công chứng 2014 (tương tự như ví dụ 1).
2.2.2. Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum
a. Ưu điểm
Bám sát chương trình, kế hoạch công tác của Phòng, của Sở, tập thể Phòng Công
chứng số 1 luôn đoàn kết, tích cực thực hiện các nhiệm vụ, các mặt công tác, tiếp tục
thực hiện Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về mở rộng
thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực các bản
dịch… cho các tổ chức hành nghề công chứng, công chức, viên chức và người lao động
Phòng công chứng đã nhận thức được vai trò, vị trí và hoạt động của mình.
Theo đó hoạt động công chứng đã từng bước phát triển theo hướng chuyên nghiệp,
hiện đại, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công chứng, đáp ứng nhu cầu công chứng các hợp
đồng, giao dịch cũng như bảo đảm hành lang an toàn pháp lý cho cá nhân, tổ chức khi

22


đến yêu cầu công chứng. Phòng đã tiến hành và thường xuyên có các giải pháp thay đổi
quy trình giải quyết hồ sơ công chứng, sắp xếp lại quy trình nhận và xử lý hồ sơ khoa học
hơn, rút ngắn thời gian chờ đợi của Nhân dân. Công chức, viên chức và người lao động
tại Phòng về đều được đào tạo cơ bản về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, ngoại ngữ và
tin học. Có phẩm chất chính trị, tinh thần đoàn kết nhất trí cao, tận tụy với công việc,
luôn hoàn thành công việc với kết quả tốt nhất. Cơ sở vật chất đảm bảo thuận tiện và đáp
ứng các yêu cầu công chứng. Bên cạnh đó, Phòng luôn được sự quan tâm chỉ đạo, hướng
dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp. Đây là điều kiện thuận lợi để
Phòng hoàn thành tốt nhiệm vụ chính trị của mình.
Số lượng công chứng các hợp đồng, giao dịch thực hiện tại Phòng thời gian qua
tăng về số lượng và giá trị. Ngoài giao dịch pháp lý bắt buộc phải công chứng, số lượng
các giao dịch mà tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng tại Phòng cũng tăng
nhanh, phổ biến và đa dạng.
b. Những khó khăn và vướng mắt
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì hoạt động của Phòng Công chứng số 1 còn có
những khó khăn cụ thể:
- Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 118 của Luật Nhà ở thì Giao dịch về
mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều
kiện như có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, nhưng hiện nay tại địa phương
việc cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định chưa được triển khai, phổ
biến rộng rãi cho cá nhân, tổ chức nên khi tham gia hợp đồng, giao dịch khách hàng còn
bị hạn chế quyền lợi của mình.
- Việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài
sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp
dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thông tin
về hợp đồng, giao dịch liên quan đến các giao dịch và hướng dẫn việc quản lý, khai thác
cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn thành phố Kon Tum chưa triển khai. Do vậy chưa

có sự kết nối, chia sẻ thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng với nhau và giữa
các tổ chức hành nghề công chứng với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về tài sản
giao dịch; chưa tạo được cơ chế liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan
thuế, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi thực
hiện các thủ tục hành chính đối với các giao dịch về bất động sản. Điều này dẫn đến xảy
ra tình trạng không kịp thời phát hiện, ngăn chặn các hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp
luật và xảy ra rủi ro trong hoạt động công chứng vẫn còn hạn chế, chưa kịp thời làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích của các tổ chức, cá nhân cũng như hoạt động công chứng nói
chung.
- Kỹ năng hành nghề công chứng đối với nghiệp vụ kiểm tra, nhận dạng tài liệu, hồ
sơ giả đối với đội ngũ công chứng viên và nhân viên nghiệp vụ tại phòng nói riêng và đối
với công chứng viên thuộc các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nói chung
chưa được nâng cao thường xuyên.
23


- Hiện nay tại địa phương chưa thành lập Hội Công chứng viên tỉnh. Nếu được
thành lập thì đây là một bước tiến lớn đối với hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh.
Việc Hội Công chứng viên tỉnh ra đời đảm bảo cho hoạt động công chứng trên địa bàn
tỉnh có thêm vị trí pháp lý nhất định.
Hoạt động công chứng giao dịch có đặc thù là xác định các khía cạnh pháp lý của
giao dịch dựa trên các loại giấy tờ trong hồ sơ công chứng (trong môi trường hồ sơ). Tuy
nhiên, hoạt động công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất thực tiễn hiện nay còn tồn
tại một số vướng mắc do các thông tin trong hồ sơ công chứng chưa đầy đủ, thiếu chính
xác. Sau đậy là những vướng mắc trong thực tiễn công chứng giao dịch về quyền sử dụng
đất trên đại bàn thành phố Kon Tum
- Vướng mắc trong việc xác định số lượng và tư cách tham gia ý kiến của thành
viên hộ gia đình sử dụng đất
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có
nội hàm khác biệt so với khái niệm “gia đình” theo pháp luật hôn nhân và gia đình, cũng

như khái niệm “hộ gia đình” theo Bộ luật Dân sự. Theo đó, không phải bất cứ thành viên
nào của gia đình cũng đồng thời là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Khi hộ gia
đình sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất của hộ cho một chủ thể khác thì theo
quy định của pháp luật dân sự, giao dịch này phải do người đại diện của hộ trực tiếp giao
kết nhưng phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên là người thành niên có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ (khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Điều này cho thấy, trong công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia
đình sử dụng đất cần phải xác định số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất được
tham gia ý kiến đối với giao dịch và đó là những thành viên cụ thể nào của hộ. Nếu xác
định không chính xác vấn đề này, về nguyên tắc giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Nhưng công
chứng viên lại thực hiện xem xét, đánh giá vấn đề trong môi trường hồ sơ, do đó, hồ sơ
yêu cầu công chứng cần có loại giấy tờ có giá trị pháp lý và đầy đủ thông tin để cho phép
xác định vấn đề này.
Tuy nhiên, từ trước đến nay, trong các quy định của pháp luật và kể cả trong thực tế,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ thể hiện tên của một thành viên
đại diện mà không có bất kỳ thông tin về các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Do vậy, trong thực tiễn, khi công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
do chủ hộ trực tiếp xác lập, công chứng viên phải xem xét tư cách của các thành viên
trong hộ để xác định giao dịch có hội đủ điều kiện có hiệu lực hay không. Việc xem xét
này dựa trên thông tin ở sổ hộ khẩu.
Vấn đề đặt ra là, việc căn cứ vào sổ hộ khẩu có cho phép người công chứng xác
định được chính xác thành viên nào có tư cách được hỏi ý kiến đối với giao dịch hay
không? Quy định của khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã có thể tạo cơ sở pháp lý
cho người công chứng xác định số thành viên của hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm
mà hộ nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận quyền sử
dụng đất, căn cứ vào các mốc thời gian mà thành viên đó tách hoặc nhập vào hộ khẩu. Ví
24


dụ, thời điểm được Nhà nước giao đất là năm 1992, nhưng K nhập hộ khẩu năm 2005 thì

dù K đã thành niên và có năng lực hành vi dân sự cũng không cần hỏi ý kiến về giao
dịch. Tuy nhiên, sổ hộ khẩu với tính chất là loại giấy tờ để quản lý về cư trú, nên nó chỉ
có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện
được các tiêu chí xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nơi thường trú thì
không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang sống chung với nhau,
cùng nhau sản xuất kinh tế (ví dụ là đất nông nghiệp), trong khi “đang sống chung” tại
thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia ý kiến của người này đối với giao
dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập. Trong thực tế, có trường hợp, một thành viên của gia
đình thoát ly khỏi quê hương, gia đình để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác rất
lâu (trước thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất) nhưng chưa tạo lập được nhà ở riêng thì
vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình. Trường hợp khác, một người tuy không có
tên trên sổ hộ khẩu do bị xóa thường trú sau khi tạo lập quyền sử dụng đất nhưng lại là
thành viên sử dụng đất do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của gia
đình và còn sống chung thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.
- Vướng mắc trong việc xác định đối tượng giao dịch là tài sản riêng hay tài sản
chung của vợ chồng
Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) là người nước ngoài hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và không đủ điều kiện sử dụng đất ở Việt Nam, kể cả khi quyền sử
dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thì theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TTBTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chỉ thể hiện thông tin của người
chồng (hoặc vợ) là công dân Việt Nam. Bên vợ hoặc chồng không đủ điều kiện trở thành
người sử dụng đất sẽ không được thể hiện bất cứ thông tin nào trên giấy chứng nhận. Nói
khác đi, trong trường hợp này, phần thông tin về người sử dụng đất được ghi giống như
đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của cá nhân. Hơn nữa, kể cả khi vợ và
chồng đều là công dân Việt Nam thì pháp luật Việt Nam vẫn cho phép vợ chồng thỏa
thuận một người đứng tên trên giấy chứng nhận. Chính vì thế, kể cả khi quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ, chồng là công dân Việt Nam thì cũng có thể có khả năng trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện thông tin của vợ hoặc chồng.

Từ đây cho thấy, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thông tin của cá nhân
thì dựa vào thông tin này chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất đó là tài sản của cá
nhân hay là tài sản chung của vợ chồng. Thực tế, xu hướng phổ biến là công chứng viên
phải tiếp tục đề nghị người có tên trên giấy chứng nhận cung cấp các loại giấy tờ để làm
rõ được vấn đề: (i) Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân nhằm xem xét tại thời
điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có tồn tại một mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không; (ii) Nếu tồn
tại một quan hệ hôn nhân hợp pháp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
25