Hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân hàng TMCP sài gòn hà nội chi nhánh khánh hòa

NHẬN XÉT CỦA BAN LÃNH ĐẠO NGÂN HÀNG

.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
Nha Trang, ngày

tháng năm 2019

Chữ ký của Ban lãnh đạo Ngân hàng

i


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

.........................................................................................................................................

.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
Nha Trang, ngày

tháng 07 năm 2019

Chữ ký của Giáo viên hướng dẫn

ii


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan rằng đề tài này là do chính em thực hiện, các số liệu thu thập và
kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, chính xác, được trích dẫn và có tính kế thừa,
phát triển từ các tài liệu, tạp chí cũng như công trình nghiên cứu đã được tuyên bố, đề
tài không trùng với bất kỳ luận văn tốt nghiệp nào.

Nha Trang, ngày tháng 07 năm 2019
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thúy Ngọc

iii


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến toàn thể quý thầy cô tại khoa Kế
toán- tài chính trường Đại học Nha Trang và các anh chị, cô chú tại ngân hàng TMCP
Sài Gòn- Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa.
Được sự đồng ý của ban lãnh nhà trường và của ban lãnh đạo ngân hàng TMCP
Sài Gòn- Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa đã hỗ trợ cho em có 2 tháng thực tập tại ngân
hàng SHB chi nhánh Khánh Hòa. Được sự hỗ trợ nhiệt tình của ban lãnh đạo Ngân
Hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội và những bảo tận tình của các anh chị tại phòng KHDN
em không những được học hỏi kinh nghiệm trong công việc mà còn học được nhiều kiến
thức thực tế thực sự bổ ích, cũng như nâng cao vốn kĩ năng sống của mình hơn, khả
năng cọ sát và những áp lực trong ngành ngân hàng.
Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà
Nội chi nhánh Khánh Hòa và cách đặc biệt đến phòng QHKHDN đã tạo điều kiện và hỗ
trợ tài liệu, thông tin trong thời gian thực tập để em hoàn thành bài khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy, cô giảng viên Trường Đại học
Nha Trang đã tận tình giảng dạy và hướng dẫn cho em nhiều kiến thức quý báu trong
suốt thời gian theo học tại lớp Tài chính – Ngân hàng (hệ chính quy), khóa 57, niên học
2015 – 2019.
Em xin chân thành cảm ơn cô Phạm Thị Phương Uyên – người đã luôn hướng dẫn
nhiệt tình, tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Mặc dù cố gắng hết sức để hoàn thiện đề tài nhưng chắc chắn không tránh khỏi
những thiếu sót. Chính vì vậy, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy,

cô để khóa luận được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Nha Trang, ngày tháng 07 năm 2019
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thúy Ngọc

iv


TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Khóa luận với đề tài:“ Hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Sài Gòn – Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa”. Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục
lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính khóa luận này sẽ gồm có 3 chương
chính như sau:
Chương I: Cơ sở lí luận về hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân
hàng SHB chi nhánh Khánh Hòa. Nội dung gồm: các khái niệm về bất động sản, cho
vay dự án bất động sản, cũng như nêu lên được đặc điểm, phân loại cũng như vai trò của
cho vay dự án bất động sản. Đồng thời phân tích thêm các yếu tố ảnh hưởng đến cho
vay tài trợ dự án bất động sản như nhân tố từ ngân hàng, nhân tố khách hàng, hay nhân
tố môi trường và sơ lược những chỉ tiêu dùng để đánh giá phân tích tình hình cho vay
của hoạt động cho vay dự án bất động sản.
Chương II: Trình bày thực trạng cho vay tài trợ dự án BĐS tại ngân hàng SHB
chi nhánh Khánh Hòa, trong chương này sẽ có 2 phần, phần đầu sẽ giới thiệu về sự ra
đời của ngân hàng SHB chi nhánh Khánh Hòa, cũng như phân tích, nhận xét những hoạt
động kinh doanh của ngân hàng gồm: hoạt động huy động vốn, hoạt động cho vay, và
kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng giai đoạn 2016-2018. Phần 2 của chương
sẽ tập trung đi sâu vào phân tích hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản giai đoạn
2016-2018 tại SHB chi nhánh Khánh Hòa gồm cho quy trình cho vay dự án bất động
sản tại ngân hàng, cách đánh giá quản lí khoản vay của ngân hàng. Đồng thời, đánh giá

doanh số cho vay dự án bất động sản, và thu nhập từ hoạt động cho vay dự án bất động
sản tại SHB. Cũng như đưa ra những kết quả đạt được, cũng như nêu lên những mặt còn
hạn chế, nguyên nhân của hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân hàng
SHB chi nhánh Khánh Hòa.
Chương III: giải pháp mở rộng và phát triển hoạt động cho vay dự án bất động
sản tại SHB chi nhánh Khánh hòa. Phần này sẽ đi vào trình bày một số giải pháp nhằm
khắc phục những mặt hạn chế trình bày ở chương II, cũng như đưa ra những giải pháp
mở rộng hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản trong thời gian tới tại ngân hàng
SHB chi nhánh Khánh Hòa.
Trên đây là tóm tắt nội dung của khóa luận tốt nghiệp, rất mong nhận được những
ý kiến nhận xét của các thầy cô trong hội đồng để tôi hoàn thiện hơn vấn đề nghiên cứu.
v


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... iii
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ iv
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................... ix
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .................................................................................. x
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
I.

SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1

2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................... 1
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................ 1
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2
5. KẾT CẤU CỦA KHÓA LUẬN.................................................................................. 2
CHƯƠNG 1 ..................................................................................................................... 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..................................................................... 3
1.1. TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............. 3
1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại và phân loại ngân hàng thương mại. ............... 3
1.1.2 Khái niệm cho vay trong ngân hàng..................................................................... 4
1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của tín dụng ngân hàng ................................................... 4
1.1.4

Phân loại các loại hình cho vay trong ngân hàng. ............................................. 5
Khái quát cho vay dự án bất động sản .................................................................. 8

1.2
1.2.1

Khái niệm và đặc điểm bất động sản ................................................................. 8

1.2.2 Phân loại bất động sản .......................................................................................... 11
1.2.3 Hoạt động cho vay dự án bất động sản. ............................................................... 12
1.2.3.1 Khái niệm và đặc điểm, phân loại dự án BĐS ................................................. 12
1.2.3.2 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc cho vay tài trợ dự án BĐS. ...................... 14
1.2.3.3.Vai trò cho vay dự án bất động sản ................................................................... 16
1.2.3.4 Rủi ro cho vay dự án bất động sản ................................................................... 17
1.2.3.5 Nhân tố ảnh hưởng đến cho vay dự án bất động sản. ....................................... 18
-

Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng. ............................................................................. 18

1.3.2

Những chỉ tiêu dùng để phân tích tình hình cho vay và đánh giá kết quả hoạt

động cho vay dự án bất động sản .................................................................................. 25
1.3.2.2 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay dự án BĐS. .................................................... 26
vi


1.3.2.3 Tỷ lệ cho vay dự án BĐS trên tổng nguồn vốn huy động. .................................26
1.3.2.4 Vòng quay vốn cho vay ......................................................................................26
KẾT LUẬN CHƯƠNG I...............................................................................................29
CHƯƠNG II. HOẠT ĐỘNG CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG SHB KHÁNH HÒA. ............................................................................30
2.1
2.1.1

Khái quát về ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội Chi nhánh Khánh Hòa. .........30
Lịch sử hình thành và phát triển của SHB Khánh Hòa ....................................30

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của SHB Khánh Hòa ..................................................................32
2.1.2 Khái quát hoạt động kinh doanh của SHB Khánh Hòa ......................................34
2.1.2.1. Tình hình huy động vốn qua các năm 2016-2018 ............................................34
2.1.3.2. Tình hình cho vay chung tại ngân hàng SHB chi nhánh Khánh Hòa...............35
2.1.3.2. Kết quả kinh doanh tại SHB chi nhánh Khánh Hòa .........................................39
2.1.3.3 Tình hình dư nợ ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội Chi nhánh Khánh Hòa
2016-2018 ......................................................................................................................40
2.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG SHB KHÁNH HÒA. .......................................................................................44
2.2.1 Quy trình cho vay dự án bất đồng sản tại ngân hàng SHB Khánh Hòa. .............44
2.2.1.1 Hoạt động đánh giá dự án đầu tư .......................................................................44
6.2

Đánh giá hiệu quả hoạt động trong cho vay dự án bất động sản tại SHB Khánh

Hòa giai đoạn 2016 – 2018:...........................................................................................59
(ĐVT: Triệu đồng).........................................................................................................61
7. Đánh giá kết quả hoạt động cho vay dự án bất động sản tại ngân hàng TMCP
Sài Gòn- Hà Nội tại chi nhánh Khánh Hòa...............................................................74
7.1 Những kết quả đạt dược. ........................................................................................
74
7.2.1

Nhưng mặt hạn chế

...............................................................................75

7.2.2 Nguyên nhân. ......................................................................................................76
KẾT LUẬN CHƯƠNG II ...........................................................................................78
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO
VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
SÀI GÒN - HÀ NỘI CHI NHÁNH KHÁNH HÒA .................................................79

vii


3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN SÀI GÒN- HÀ NỘI CHI NHÁNH KHÁNH HÒA ..................................... 79
3.1.1 Định hướng phát triển chung. ........................... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay dự án bất động sản......Error! Bookmark not
defined.
3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN- HÀ NỘI
KHÁNH HÒA. ............................................................. Error! Bookmark not defined.

3.2.1. Cải tiến và hoàn thiện cơ chế cho vay bất động sản. .....Error! Bookmark not
defined.
3.2.1.1. Về đối tượng cho vay. ..................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1.2. Về phương thức giải quyết hồ sơ. ................. Error! Bookmark not defined.
3.2.1.3. Chú trọng tới lãi suất cho vay ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Tăng cường huy động vốn trung, dài hạn để chủ động nguồn vốn cho vay
bất động sản ................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.2.3. Tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả cho vay dự án bất động sản. ...... Error!
Bookmark not defined.
3.2.5. Chú trọng công tác thẩm định ......................... Error! Bookmark not defined.
3.2.6. Tăng cường giám sát việc sử dụng vốn vay. ................................................... 82
3.2.7. Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng .............. Error!
Bookmark not defined.
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ
NƯỚC. .......................................................................................................................... 83
3.3.1. Kiến nghị đối với chính phủ. ............................ Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước. ......... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III ......................................................................................... 84
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 85

viii


DANH MỤC BẢNG

BẢNG 2.1 KẾT QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NGÂN HÀNG SHB CHI
NHÁNH KHÁNH HÒA, NĂM 2016-2018 ...........................................................34
BẢNG 2.2 TÌNH HÌNH CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH
KHÁNH HÒA NĂM 2016 – 2018 .........................................................................35
BẢNG 2.3 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA SHB CHI NHÁNH

KHÁNH HÒA , NĂM 2016-2018..........................................................................39
Bảng 2.4: tình hình hoạt động tín dụng tại SHB Khánh Hòa giai đoạn 2016-2018
................................................................................................................................42
Bảng 2.5 Kết quả cho vay tài trợ dự án bất động sản tại SHB Khánh Hòa giai
đoạn 2016-2018. .....................................................................................................55
Bảng 2.6. Thu nhập từ hoạt động cho vay dự án bất động sản tại SHB Khánh Hòa
năm 2016-2018 .......................................................................................................58
Bảng 2.7: Hệ số thu nợ cho vay DABĐS tại SHB Khánh Hòa ..............................59
Bảng 2.8: Chỉ tiêu vòng quay vốn cho vay DABĐS tại SHB Khánh Hòa
(ĐVT: Triệu đồng) ..................................................................................................60
Bảng 2.9: Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay DABĐS trên tổng dư nợ cho cho vay DABĐS
của SHB Khánh Hòa ...............................................................................................61
Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu cho vay DABĐS trên dư nợ cho vay DABĐS (ĐVT:
Triệu đồng) .............................................................................................................62

ix


DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

x


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

NHTM

Ngân hàng thương mại

TMCP

Thương mại cổ phần

NHNN

Ngân hàng nhà nước

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TCTD

Tổ chức tín dụng

DAĐT

Dự án đầu tư

CBNV

Cán bộ nhân viên

PGD

Phòng giao dịch

TNV

Tổng nguồn vốn

TTS

Tổng tài sản

DNVVN

Doanh nghiệp vừa và nhỏ

TSĐB

Tài sản đảm bảo

KHDN

Khánh Hàng doanh nghiệp

TTTĐTS

Trung tâm thẩm định tài sản

TĐTD

Thẩm định tín dụng

HTTD

Hợp đồng tín dụng

DSCV

Doanh số cho vay

CPDP

Chi phí dự phòng

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

CVQHKH
CĐT

Chuyên viên quan hệ khách hàng
Chủ đầu tư
xi


HTTD

Hổ trợ tín dụng

xii

LỜI MỞ ĐẦU
SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

I.

Cùng với sự phát triển kinh tế toàn cầu, thì hoạt động của các ngân hàng
thương mại cũng trở nên quy mô và lớn mạnh. Tuy hoạt động ngân hàng có đa dạng
như thế nào thì hoạt động tín dụng vẫn luôn và sẽ là một nghiệp vụ chủ đạo của các
ngân hàng thương mại. Và một trong những hoạt động tín dụng sôi nổi nhất và đáng
chú ý trong những năm trở lại đây đó chính là cho vay tài trợ dự án bất động sản.
Khánh Hòa với địa thế đẹp và thuận lợi, tình hình chính trị ổn định, kinh tế ngày
một phát triển trong những năm gần đây, cùng với nguồn nhân lực có trình độ khá.
Điều này đã gây sự chú ý đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng đến. Đây
không chỉ là cơ hội lớn cho sự phát triển của Khánh Hòa mà còn là lượng khách
hàng mà ngân hàng chú ý tới. Các dự án bất động sản, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng
sẽ không ngừng mọc lên, cùng với đó là nhu cầu vốn đầu tư là điều cấp thiết hiện
nay.
Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa mong muốn thực sự
là chỗ dựa cho các dự án bất động sản tại Khánh Hòa, góp phần vào sự phát triển
kinh tế của địa phương cũng như kinh tế Việt Nam. Chính vì thế, vấn đề tiếp cận
mở rộng đầu tư vốn và cung ứng dịch vụ ngân hàng tiện ích cho các dự án bất động
sản ngày càng trở nên cấp bách. Vì vậy, quá trình được thực tập tại ngân hàng
Thương mại cổ phần Sài Gòn- Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa, tôi chọn đề tài:“ Hoạt
động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
chi nhánh Khánh Hòa” làm đề tài cho khóa luận.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về hoạt động cho vay dự án bất động sản tại
SHB Khánh Hòa.
- Phân tích và đánh giá về hoạt động cho vay tài trợ dự án bất động sản tại SHB
Khánh Hòa.

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế cũng như nâng cao chất
lượng cho vay tài trợ dự án bất động sản tại SHB Khánh Hòa.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1


 Không gian: Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội chi nhánh Khánh Hòa.
 Thời gian: Trong 3 năm 2016, 2017, 2018.
 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động về cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân
hàng SHB chi nhánh Khánh Hòa.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp thu thập thông tin: thông tin được thu thập thông qua quá trình thực
tập thực tế tại chi nhánh, các báo cáo tài chính năm, báo cáo tín dụng,… Ngoài ra còn
có các thông tin qua sách, báo, internet,…
Phương pháp phân tích dữ liệu: sử dụng phương pháp định tính, dựa trên các số
liệu thu thập được, sau đó sẽ tập hợp trên các bảng, biểu đồ, phân tích các chỉ tiêu khác
nhau để thấy được các góc nhìn khác nhau về hoạt động cho vay dự án BĐS của ngân
hàng SHB Khánh Hòa, từ đó đưa ra các nhận định.
5. KẾT CẤU CỦA KHÓA LUẬN
Khóa luận gồm 3 chương
Chương 1 Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay tài trợ dự án BĐS tại ngân hàng thương
mại
Chương 2 Thực trạng hoạt động cho vay tài trợ dự án BĐS tại SHB chi nhánh Khánh
Hòa.
Chương 3 Giải pháp hoàn thiện về hoạt động cho vay tài trợ dự án BĐS tại SHB chi
nhánh Khánh Hòa.
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
 Về mặt lý luận
Hệ thống hóa các cơ sở lí thuyết về hoạt động cho vay tài trợ dự án BĐS
của NHTM hiện nay.

 Về mặt thực tiễn
Nhìn nhận thực trạng hoạt động cho vay dự án bất động sản của Ngân
hàng SHB Khánh Hòa trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến năm 2018, từ đó
đề xuất một số giải pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay dự án BĐS.

2


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại và phân loại ngân hàng thương mại.
A. Ngân hàng thương mại.
Theo luật các tổ chức tín dụng năm 2010
Ngân hàng thương mại là một tổ chức tín dụng chuyên thực hiện các hoạt
động trong ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan mục tiêu lợi nhuận
theo quy định Luật các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật.
Các hoạt động trong ngân hàng như: huy động nguồn vốn, cho vay, chiết
khấu, bảo lãnh, cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác có liên quan.Nhờ
có các ngân hàng thương mại mà các chính sách tài chính tiền tệ của Nhà nước được
thực hiện một cách nhanh chóng và kịp thời hơn, từ đó kiểm soat các hoạt động của
doanh nghiệp được dễ dàng, theo đúng pháp luật.
B. Phân loại ngân hàng thương mại.
-

Dựa vào hình thức sở hữu:
Ngân hàng thương mại Quốc doanh (State Owned Commercial Bank): là Ngân

hàng được thành lập bằng 100% vốn ngân sách nhà nước. Ngoài việc sử dụng vốn của

nhà nước, các Ngân hàng này còn phát hành trái phiếu để huy động vốn. Bên cạnh đó,
việc cổ phần hóa để tăng sức cạnh tranh với các chi nhánh Ngân hàng nước ngoài và các
Ngân hàng cổ phần hiện nay, phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới.
Ngân hàng thương mại cổ phần (Joint Stock Commmercia Bank): là Ngân hàng
được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần, do nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng góp
vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Ngân hàng liên doanh (thuộc loại hình tổ chức tín dụng liên doanh): là Ngân
hàng được thành lập bằng vốn liên doanh giữa một bên là Ngân hàng thương mại Việt
nam và bên khác là Ngân hàng thương mại nước ngoài có trụ sở đặt tại Việt Nam, hoạt
động theo pháp luật Việt Nam.

3


Ngân hàng thương mại 100% vốn nước ngoài: là Ngân hàng được thành lập tại Việt
Nam với 100% vốn điều lệ thuộc sở hữu nước ngoài, trong đó phải có một Ngân hàng
nước ngoài sở hữu trên 50% vốn điều lệ (ngân hàng mẹ) . Là Ngân hàng được thành lập
dưới hình thức công ty TNHH một thành viên hoặc hai thành viên trở lên, là pháp nhân
Việt Nam, có trụ sở chính tại Việt Nam
Dựa vào chiến lược kinh doanh:

-

Ngân hàng bán buôn: là loại Ngân hàng chỉ giao dịch và cung ứng dịch vụ cho đối
tượng khách hàng doanh nghiệp chứ không giao dịch với khách hàng cá nhân, thông
thường đối tượng của các Ngân hàng này là các dự án lớn, sử dụng nhiều vốn và các
dịch vụ trọn gói.
Ngân hàng bán lẻ: là loại Ngân hàng giao dịch và cung ứng dịch vụ cho đối tượng
khách hàng cá nhân.
Ngân hàng vừa bán buôn vừa bán lẻ: là loại Ngân hàng giao dịch và cung ứng dịch

vụ cho cả khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân. Các Ngân hàng này cung
ứng sản phẩm đa dạng, nhiều dịch vụ tiện ích, phù hợp với hầu hết nhu cầu của khách
hàng.
-

Dựa vào tính chất hoạt động:
Ngân hàng chuyên doanh: là Ngân hàng chỉ hoạt động chuyên môn trong một lĩnh

vực như nông nghiệp, xuất nhập khẩu, đầu tư,… Tuy nhiên, loại hình này không còn
phổ biến. Các Ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam cung cấp sản phẩm dịch
vụ cho rất nhiều đối tượng khách hàng, với nhiều lĩnh vực hoạt động khác nhau.
Ngân hàng kinh doanh tổng hợp: là loại Ngân hàng hoạt động ở mọi lĩnh vực kinh
tế và thực hiện hầu như tất cả các nghiệp vụ mà một Ngân hàng có thể được phép thực
hiện.
1.1.2 Khái niệm cho vay trong ngân hàng.
Theo thông tư số 39/2016/TT-NHNN cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức
tín dụng giao hoặc cam kết cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
xác định trong một thời gian xác định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc và
lãi.
1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của tín dụng ngân hàng
 Nợ vay phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi theo đúng hạn cam kết.
4


Theo nguyên tắc này, tất cả các khoản vay đều được ngân hàng xác định kì hạn nợ.
Khi đến kì hạn đã được xác định ở trên hợp đồng, khách hàng phải ra lệnh trích trên tài
khoản của mình để thanh toán nợ cho ngân hàng. Nếu khách hàng không thực hiện thì
ngân hàng sẽ tự động trích tài khoản tiền gửi của khách hàng để thu hồi nợ. Trường hợp
tài khoản tiền gửi không đủ số dư, ngân hàng sẽ chuyển nợ quá hạn để thu nợ với lãi
suất 1,5 lần lãi suất cho vay thông thường. Nếu khách hàng vẫn không thanh toán, ngân

hàng được quyền phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp. Tuy nhiên, để giúp khách hàng thực
hiện tốt nguyên tắc này thì khi định kì hạn nợ, ngân hàng cũng phải xem xét đến quá
trình luân chuyển vốn của khách hàng.
 Nợ vay phải được sử dụng đúng mục đích thỏa thuận.
Theo nguyên tắc này, khoản tiền mà khách hàng đi vay phải được sử dụng theo đúng
những mục đích đã được ghi sẵn trên hợp đồng. Nếu phát hiện khách hàng vi phạm,
ngân hàng được quyền thu hồi nợ trước hạn.
Khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín
dụng vì đảm bảo nguyên tắc này thì khách hàng mới đảm bảo được nguyên tắc thứ nhất
tức là vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi đúng hạn.
 Việc bảo đảm tiền vay phải thực hiện theo quy định của chính phủ và của thống đốc
NHNN.
Theo quy định tại Điều 52 Luật các tổ chức tín dụng thì: “Tổ chức tín dụng có quyền
xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản
cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về
quyết định của mình. Tổ chức tín dụng không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ
phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay. Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định việc
cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Tổ chức tín dụng nhà nước được
cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính phủ. Tổn thất do nguyên nhân khách
quan của các khoản cho vay này được Chính phủ xử lý.
1.1.4

Phân loại các loại hình cho vay trong ngân hàng.

Cùng với sự phát triển nhu cầu khách hàng, các hình thức cho vay của ngân hàng
hiện nay rất đa dạng và phong phú. Và có thể phân loại các hình thức theo những tiêu
chí phù hợp mục đích nghiên cứu. Trên thực tế có thể chia theo ba cách sau đây
5

 Phân loại theo phương thức cho vay
+ Thấu chi: Áp dụng đối với khách hàng có tiền gửi thanh toán tại ngân hàng. Trong
trường hợp này khách hàng được phép chi trội so với số dư tài khoản thanh toán đến
một giới hạn nhất định, giới hạn này gọi là hạn mức thấu chi. Phần chi vượt so với
số tiền gửi thanh toán của khách hàng sẽ được chuyển thành khoản vay ngân hàng
của khách hàng. Tùy vào mối quan hệ của khách hàng với ngân hàng, khả năng tài
chính của khách hàng mà ngân hàng xác định hạn mức thấu chi cho khách hàng.
+ Cho vay theo hạn mức: Cho vay theo hạn mức là ngân hàng cam kết cấp cho khách
hàng một hạn mức tín dụng trong một khoảng thời gian nhất định, có nghĩa là trong
khoảng thời gian này khách hàng có thể được vay với số tiền nằm trong hạn mức tín
dụng mà ngân hàng cấp cho khách hàng. Loại hình cho vay này thích hợp với những
khách hàng có nhu cầu vốn thường xuyên, vòng luân chuyển vốn lớn giảm thiểu chi
phí và thời gian vay vốn.
+ Cho vay luân chuyển: là hình thức ngân hàng cho vay dựa vào sự luân chuyển hàng
hóa. Khi nhập hàng hóa vào sử dụng liên tục trong quá trình sản xuất, khách hàng sẽ
bắt gặp tình trạng không có vốn để thanh toán lượng hàng hóa nhập vào, cho vay
luân chuyển như là một hình thức ứng trước, khi doanh nghiệp bán được hàng hóa
thành phẩm sẽ trả nợ cho ngân hàng, cho vay luân chuyển ngân hàng thường áp dụng
cho doanh nghiệp có chu kì tiêu thụ đều đặn, có quan hệ vay mượn thường xuyên và
tín nhiệm với ngân hàng.
+ Cho vay trực tiếp từng lần: là hình thức cho vay khá phổ biến tại ngân hàng thương
mại, không có nhu cầu vay vốn thường xuyên, hoặc không đủ điều kiện cấp hạn mức
thấu chi hay do nhu cầu vay quá lớn. Thông thường những doanh nghiệp này sử dụng
vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng chỉ tham gia vào một khâu trong quá trình sản
xuất, hoặc doanh nghiệp có nhu cầu vay mở rộng sản xuất thì ngân hàng cho vay
từng lần.
+ Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay thông qua đối tượng trung gian, loại hình
này áp dụng thị trường nhiều món vay nhỏ, người vay phân tán, khi đó cho vay qua
trung gian sẽ giúp giảm thời gian, chi phí đồng thời giảm rủi ro mất vốn.
+ Cho vay trả góp: là hình thức cho vay cho phép người vay thanh toán tiền gốc làm

nhiều lần, việc chia khoản vay thành nhiều lần sẽ nâng cao khả năng trả nợ khách
hàng, các kỳ trả nợ thành 1 tháng, 2 tháng, 3 tháng, 6 tháng,…
6


 Phân loại theo sự đảm bảo tín dụng: nếu theo tiêu chí này thì phân làm 2 loại
+ Tín dụng có tài sản đảm bảo: khách hàng khi vay vốn phải thế chấp hoặc cầm cố
tài sản đảm bảo, dựa trên giá trị và khả năng thanh khoản của tài sản ngân hàng sẽ
kí với khách hàng biên bản cầm cố hay thế chấp. Sau đó ngân hàng dựa vào phương
án kinh doanh và giá trị tài sản để xác định số tiền cho vay. Nếu khách hàng không
trả nợ thì ngân hàng bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
+ Tín dụng không có tài sản đảm bảo (tín chấp): Ngân hàng cho vay vốn không dựa
trên bất kì tài sản nào mà dựa trên uy tín khách hàng lớn, có uy tín trên thị trường
khả năng tài chính mạnh mẽ và có quan hệ lâu dài với ngân hàng.
 Phân loại theo thời gian tín dụng.
Thời hạn tín dụng là khoản thời gian phát khoản cho vay đầu tiên cho đến khi ngân
+ Tín dụng ngắn hạn.
Cho vay ngắn hạn có thời hạn đến 12 tháng, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lưu
động của doanh nghiệp, bao gồm:
 Cho vay trang trải hàng tồn kho: là loại cho vay để tài trợ mua hàng hóa tồn
kho như nguyên liệu, bán thành phẩm và thành phẩm.
 Cho vay theo hạn mức: Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa
thuận cấp cho khách hàng hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng được cấp trên
cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách
hàng.
 Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng
hóa. Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương
nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất có chu kì tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ
vay trả thường xuyên với ngân hàng.
 Cho vay vốn lưu động: hay còn gọi là cho vay luân chuyển là loại cho vay để

đáp ứng toàn bộ nhu cầu vốn lưu động thiếu hụt của doanh nghiệp. Đây là loại
cho vay tổng hợp đáp ứng toàn bộ nhu cầu dự trữ tồn kho về nguyên liệu, hàng
hóa và thu tiền tiêu thụ hàng hóa.
 Tài trợ dựa trên cơ sở tài sản có: là loại cho vay theo phần dựa trên cơ sở số
dư các tài khoản thuộc tài sản lưu động như khoản phải thu, tồn kho nguyên
liệu, thành phẩm.
7


 Tài trợ xây dựng tạm thời: là loại cho vay ngắn hạn của NHTM đối với các
công ty xây dựng để thi công các công trình xây dựng.
 Tài trợ kinh doanh bán lẻ: là một hình thức cho vay gián tiếp, áp dụng đối với
các công ty bán lẻ thực hiện bán hàng trả góp cho người tiêu dung.
 Cho vay tài trợ xuất khẩu sau khi giao hàng: là hình thức chiết khấu bộ chứng
từ hàng xuất khẩu.
 Cho vay kinh doanh chứng khoán: Những khoản cho vay ngắn hạn này được
sử dụng để hỗ trợ cho các doanh nghiệp mua chứng khoán mới và duy trì danh
mục đầu tư chứng khoán hiện có cho tới khi các chứng khoán này được bán
hoặc đến hạn thanh toán.
+ Tín dụng trung hạn:
Loại hình cho vay có thời gian từ 12 tháng đến 60 tháng, cấp cho các doanh
nghiệp mua sắm lớn hay mở rộng sản xuất.
+ Tín dụng dài hạn: có thời hạn vay trên 60 tháng, đối tượng cho vay là các doanh
ngiệp, cơ quan nhà nước,…
Các tổ chức, doanh nghiệp thường vay vốn dài hạn để đầu tư vào các công trình
lớn, trang thiết bị hiện đại mang tính chiến lược cho phát triển công ty.
 Căn cứ vào mục đích của hoạt động vay
-

Cho vay SXKD công thương nghiệp

-

Cho vay tiêu dùng cá nhân

-

Cho vay nông nghiệp

-

Cho vay bất động sản

-

Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu

 Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng
- Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách hàng
trực tiếp trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ chức
trung gian tổ, nhóm,…hay là thông qua người bán lẻ cung cấp đầu vào của quá
trình sản xuất.
1.2 Khái quát cho vay dự án bất động sản
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản
8


a. Khái niệm BĐS.
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2

loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ
thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái
niệm BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo qui
định tại ĐIỀU 181 của Bộ Luật Dân sự nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2005, BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm:
 Đất đai.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
 Các tài sản gắn liền với đất đai
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo “ Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “ bất động sản” là một miếng đất và tất
cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không
di dời được. Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất
b. Đặc điểm BĐS.
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tich bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,v..v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau sẽ có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà nhà cao ốc thì có căn phòng cũng có hướng và cấu tạo
nhà khác nhau. Ngoài ra chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính
dị biệt hoặc tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích các
nhân v..v…
9

- Tính bền lâu:
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc một thời gian sử
dụng được nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoăc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính
bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “ tuổi thọ vật lý” và “ tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện kinh tế thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không
thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến
hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là đi phá và xây dựng mới
thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để “ chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực
tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm..v..v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lí sau một thời gian sử dụng, lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:

 Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét
đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
10


dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lí cao hơn so với các
hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp,
chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí
thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chị sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thâm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nhiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể thành
ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư không xây dựng, BĐS đặc biệt.
-

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại và dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v… trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là
nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và

chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đối với quá trình công nghiệp hóa , hiện đại hóa đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.

-

BĐS đầu tư không xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng v..v..

11


-

BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v..v.. đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lí thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tếxã hội của nước ta.
1.2.3 Hoạt động cho vay dự án bất động sản.
1.2.3.1 Khái niệm và đặc điểm, phân loại dự án BĐS
a. Khái niệm dự án BĐS
Dự án bất động sản là tập hợp các hoạt động có liên quan và gắn kết với nhau
được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình BĐS.
b. Đặc điểm của dự án bất động sản

-

Dự án BĐS đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và luôn vượt qua năng lực tài
chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng
do đặc tính cố định và tuổi thọ dài của BĐS nên chủ đầu tư có thể sử
dụng giá trị tương lai của BĐS để thế chấp vay đối ứng để vay vốn cho
dự án từ các nguồn: ngân hàng, khách hàng, hoặc phát hành chứng khoán
dài hạn. Như vậy, cho vay đầu tư dự án BĐS là khách quan, và cần thiết.

-

Thời gian hoàn thiện dự án BĐS thường kéo dài nhiều năm tiềm ẩn
những rủi ro không lường trước được về việc thay đổi về giá cả, về thời
hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay
đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sự phát triển của nền kinh tế. Do vậy,
việc cho vay tài trợ dự án BĐS còn phải phân định rõ khác nhau về qui
mô, và xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác
nhau.

-

Dự án BĐS cũng là duy nhất trên thị trường do việc đầu tư BĐS gắn với
sử dụng đất nên nó cố định và không thể di rời. Nhu cầu về BĐS ở mỗi
vùng, mỗi khu vực là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của
người dân sinh sống tại đó. Do vậy, không thể áp đặt những nhận định
đánh giá khi thẩm định một dự án đã thẩm định trước đó ở một khu vực
khác để khẳng định cho dự án mới.
12

-

Dự án BĐS có liên quan đến nhiều bộ luật của nhà nước như: luật xây
dựng, luật đầu tư, luật kinh doanh BĐS, và các văn bản pháp lí liên quan.

c. Phân loại dự án BĐS
Dự án bất động sản có thể phân loại theo các tiêu thức sau:
-

Theo cơ cấu tái sản xuất: phân loại thành 2 loại dự án

+ Dự án đầu tư theo chiều rộng: dự án đòi hỏi vốn lớn, thời gian thực hiện
đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn thường dài, tính chất
kỹ thuật phức tạp, rủi ro cao.
+ Dự án đầu tư theo chiều sâu: Dự án đòi hỏi khối lượng vốn thấp hơn, thời
gian thực hiện ngắn hơn, rủi ro cũng thấp hơn so với đầu tư theo chiều rộng.
-

Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội : phân loại thành

+ Dự án đầu tư phát triển phục vụ sản xuất kinh doanh ( trung tâm thương
mại, nhà hàng, khách sạn)
+ Dự án đầu tư phát triển khoa học- xã hội (viện nghiên cứu, bảo tàng)
+ Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản ( bệnh viện, trường học)
-

Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản
xuất xã hội:

+ Dự án đầu tư thương mại: là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư

và hoạt động dễ thu hồi vốn, đầu tư ngắn hạn, ít có sự biến động và dễ dự
đoán.
+ Dự án đầu tư sản xuất: là loại dự án có thời gian hoạt động dài hạn ( từ 5
năm trở lên), vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, thời gian thực hiện đầu tư
dài, rủi ro cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố
bất động khó lường trong tương lai.
-

Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi vốn bỏ ra
+ Dự án đầu tư ngắn hạn
+ Dự án đầu tư dài hạn
+ Dự án đầu tư phát triển khoa học kĩ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng.

-

Theo sự phân cấp quản lý dự án thành 4 nhóm:
+ Dự án quan trọng quốc gia: do quốc hội quyết định chủ trương đầu tư.
+Dự án nhóm A
13