Đề cương định giá tài sản

Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019

Mục lục
Mục lục...............................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN
KTTC..............................................................................................................................2
1.Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích................................................2
2.Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích.........................................................................2
3.Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng............................................................3
4.Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích....................3
5.Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?.............................5
6.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến
giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).................................................................................6
7.Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ
nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)................7
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......................................11
1.Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của
đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?).....................................11
2.Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví
dụ).................................................................................................................................13
3.Các phương pháp định giá bất động sản:..................................................................14
Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................................................15
Phương pháp thu nhập..............................................................................................17
Phương pháp chi phí.................................................................................................19
Phương pháp thặng dư..............................................................................................21
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.....................24
1.Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp.............................24
2.Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp...........................................................24
3.Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?)
Phân tích?.....................................................................................................................25
4.Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp.........................................25

Phương pháp giá trị tài sản thuần.............................................................................25
Phương pháp định giá chứng khoán.........................................................................27
Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần..............................................................28
Phương pháp PER....................................................................................................29
Phương pháp định lượng goodwill...........................................................................31

1


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG N ỀN KTTC
1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.
 Khái niệm:
− Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những
hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể
dự kiến trước một cách hợp lý.
− Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày
31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem
lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
− Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi
chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
 Đặc trưng:
− Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô
hình song gọi chung là nguồn lực.
− Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết
là doanh nghiệp.
− Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
 Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài
sản. Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.

− Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng công dụng lợi ích
của tài sản, Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại.
− Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
− Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó
 Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại nhất thiết phải xem xét
đến quyền chủ thể
2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích
 Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
 Đặc điểm:
− Được đo bằng đơn vị tiền tệ
− Xác định tại một thời điểm nhất định
2


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Gắn liền với Chủ thể
− Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả
năng khai thác của chủ thể
− Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.
3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng.
 Khái niệm:
− Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
− Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế
 Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.

 Đặc trưng:
− Sai số thẩm định giá 5 - 10%  Mang tính chất chính xác tương đối
− Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao
− Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
− Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ
yếu là bất động sản
− Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định
− Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định
− Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá
giá trị tài sản liên quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường
Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,...
Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…
4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch
và thương vụ so sánh?
 Khái niệm: giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời
điểm thẩm định giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người
mua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng
hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
 Giải thích khái niệm:
3


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Số tiền trao đổi:
 Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị
tiền tệ.
 Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc
trao đổi, mua bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác
mà ước tính.

− Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm
giao dịch, không phải là số tiền được quy định từ trước.
− Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm,
đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa.
− Người bán sẵn sàng bán:
 Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình
quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà
không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên
thị trường.
 Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị
trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị .
− Người mua sẵn sàng mua:
 Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng
mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện
giao dịch thông thường trên thị trường.
 Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người
sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.
− Sau 1 quá trình công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu,
trưng bày 1 cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua
trao đổi,mua bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể
của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách
hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
− Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
 Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ
thuộc hay quan hệ phụ thuộc nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo.
Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các
bên mua bán độc quyền khách quan.
 Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được
thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng
4

Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường và thời gian
thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành
động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm
mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất. trong thực tế, biểu hiện của
khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động
phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời
điểm đó
 Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào
từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
 Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản
dựa trên đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng
có thể mua bán tài sản trên thị trường.
 Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:
− Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho
một mục đích nhất định và do đó không liên quan đến thị trường
− Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất
định cho một dự án đầu tư nhất định
− Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
− Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi
phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng
đến việc xác định giá trị thị trường của tài sản là bao nhiêu
− Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các
văn bản pháp lý làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước
− Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa
để phục hồi, sử dụng nữa

− Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản
trong các điều kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng
bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán
− Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản
này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc
lợi ích kinh tế
5


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác
động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).
 Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
 Nhóm nhân tố chủ quan
− Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện
quá trình chuyển giao quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định
được giá bán, người mua quyết định được giá mua và là cơ sở để trao đổi
mua bán.
− Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay
Giá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng
− Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho
thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện
điều khoản cho thuê theo hợp đồng.
− Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa
chọn phương án đầu tư
− Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện các
hoạt động liên quan đến doanh nghiệp như sáp nhập, hợp nhất, chia tách
hoặc phá sản của doanh nghiệp

− Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải
biết giá trị tài sản là bao nhiêu
− Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện
tụng
 Nhóm nhân tố khách quan
− Các yếu tố mang tính vật chất:
Công dụng thuộc tính sở hữu vốn có của tài sản, thông thường công
dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản càng lớn. Ngoài ra nó còn bị
phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ thể đối với những công dụng
thuộc tính của tài sản đó. Vì vậy đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh
việc lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc Phản ánh giá trị
tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị của khách
hàng để quyết định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp
− Yếu tố pháp lý:
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với
việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Thông
thường quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị
của tài sản càng cao và ngược lại (điều này đúng nhất đối với tài sản và
6


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
bất động sản). Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó trước pháp luật,
đó là quyền được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm được các quy định về
mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể liên
quan đến tài sản cần thẩm định.
− Yếu tố kinh tế:
Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay còn
gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Thông thường giá trị của tài sản

luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố Cung. Đánh
giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua, thu
nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản
và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để
thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường
và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định.
− Yếu tố khác:
Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng
miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh
toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,… là những yếu tố mang
tính vùng miền địa phương
Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài
sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước
thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước
ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự
liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, c ơ s ở,
tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của th ẩm
định viên? Ví dụ)
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
 Cơ sở nguyên tắc
Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người luôn có xu
hướng khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp
chi phí phải bỏ ra. Vì vậy giá trị tài sản theo nguyên tắc này chỉ được xác định
hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Nội dung nguyên tắc:

7

Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những
lợi ích khác nhau cho chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
− Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải
thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC:
 Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực
 Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý
 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
 Ví dụ mảnh đất
 Yêu cầu vận dụng
− Thẩm định viên cần phải chỉ ra được các tình huống của việc sử dụng tài
sản, các cơ hội sử dụng tài sản phân biệt được các giả định tình huống
được phép hay không được phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả năng tài
chính hay không thỏa mãn, tài sản tồn tại thực hay không tồn tại
− Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài
sản tình huống nào được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc thay thế
 Cơ sở nguyên tắc:
Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thông tin một cách chi tiết hợp lý về
một tài sản nào đó sẽ không bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn
để vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế
 Nội dung nguyên tắc:
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định
bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay
thế. Hay nói cách khác giá trị của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải
bỏ ra để có một tài sản tương đương thay thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí
thị trường phải bỏ ra)
 Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau

 Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:
− Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về
loại tài sản Cần thay thế cũng như tài sản Cần thẩm định
− Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh
sự khác biệt giữa các loại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có
thể so sánh được về giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm cơ sở hợp lý
cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định
− Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểm
thẩm định, phân tích được sự biến động của các của cung cầu ảnh
8


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
hưởng đến giá trị giá cả của tài sản Cần thẩm định cũng như các tài sản
thay thế
3. Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai
 Cơ sở lý luận:
Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất
định.
Bản chất của Thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến Các
khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước
tính giá trị của tài sản
 Nội dung nguyên tắc
Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai
mà tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi
ích này để ước tính giá trị các tài sản Cần thẩm định
 Ví dụ
 Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
− Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và

nhất thiết phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị
của tài sản
− Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào
nhưng sẽ có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với
những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền
− Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần
thẩm định cụ thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ
chiết khấu, thời hạn đầu tư và các động thái của thị trường để tiến hành
so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản Cần thẩm
định.
4. Nguyên tắc đóng góp
 Cơ sở nguyên tắc
Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể
Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản bao giờ cũng sẽ có giá trị cao
hơn tổng bộ phận các tài sản đơn lẻ cộng lại
 Nội dung nguyên tắc
 Ví dụ:

9


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ
thuộc vào sự hiện diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ
làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi
 Yêu cầu khi vận dụng
Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất
thiết không được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà
tiếp cận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ

phận tài sản hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản.
5. Nguyên tắc cung cầu
 Nội dung
Giá cả trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo là sự thừa nhận có tính khách quan
về giá trị thực của tài sản. Trên các thị trường khác, dưới sức ép của cung cầu
giá cả có khoảng cách xa so với giá trị thực. Định giá một tài sản phải đặt nó
trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
 Cơ sở: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là
dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu
tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố cung . Hai yếu tố này luôn thay đổi theo
thời gian
 Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối
với giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai
nhằm xác minh tài sản Cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị
trường hay giá trị Phi thị trường

10


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích
tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi đ ịnh
giá?)
 Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
− Đất đai
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai

− Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Đặc điểm của bất động sản:
− BĐS có tính cố định về vị trí
Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét
khoảng cách từ các vị trí đó đến các trung tâm. Khoảng cách này
càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại, vì vậy
trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và
gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời
của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động
sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác
động của những yếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của
bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng
xã hội)
− BĐS có tính bền vững
 Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là
khoảng thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh
tế. Theo lý thuyết tuổi thọ của công trình xây dựng được chia thành 4
loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40
năm, loại 4 >= 20 năm
 Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì
giá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh
tế mà tài sản mang lại. Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét
tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù
hợp
11


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động

sản mỗi vị trí đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo
mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn. Vì vậy trong thẩm định
giá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sản
với nhau để ước tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây dựng phát triển
bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bất
động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá
giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với
nhau.
− Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên
cạnh đó một số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia
tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng thanh toán, các
động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khan
hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao. Trong
thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm như
BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của
tài sản Cần Thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính
sách chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy
phát triển thị trường BĐS đúng hướng
− Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là
những tài sản có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn.
Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi Nhà Đầu Tư phải có
lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư. Trong ông có
thể đầu tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận
cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá
trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay
đổi thị trường của các tham số trong quá trình tính toán đối với những
tài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn
− Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng
bởi sự ra đời của một bất động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích
cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên

hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế. Bên cạnh đó
bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy
tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài . Vì vậy trong
định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có
các công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình
đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trong
khoảng thời gian ngắn.
12


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm,
nêu, phân tích, ví dụ)
 Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
 Đặc điểm:
− Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
 Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa
hàng hóa đến nơi giao dịch được.
 Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm
tra thực địa - đăng ký pháp lý.
 Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay
đổi về giá, pháp lý, Điều kiện môi trường)
 Yêu cầu:
• Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi
• Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn
− Là Thị trường mang tính khu vực
 Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc
độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội.
 Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng,

địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa
phương khác .
 Yêu cầu:
Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất
động sản trong mối quan hệ với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội
của địa phương đó.
− Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
 Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến
 Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối
 Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh
 Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người
ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản
 Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được,
không phải ai cũng nắm bắt được
 Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh. Người Bán
Luôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc
quyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nên
tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)
 Yêu cầu:
13


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người
mua. Để giao dịch thành công cần phải có người môi giới.
• Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc
thận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được
tiêu chuẩn So sánh hay không
− Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi
 Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu

tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài
 Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản. Việc kéo
Giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế
 Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý
do của tình trạng đầu cơ bất động sản
 Yêu cầu
•Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công
khai các chính sách này một cách rộng rãi
•Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính
hợp lý giá trị bất động sản nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu
việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
không tốt.
− Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
 Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả.
 Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động
sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị
trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các
nhà đầu tư.
 Yêu cầu:
• Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế
chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản
• Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất. Vì
đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên do khan hiếm, nhà
nước không thể để tự do cung cầu được vì có thể dẫn đến tình trạng
ép cung
3. Các phương pháp định giá bất động sản:
Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu công thức nếu có (giải thích công
thức), ưu nhược điểm của phương pháp?
14

Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
Phương pháp so sánh trực tiếp

a) Cơ sở lý luận
 Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế là chủ đạo
 Lập luận theo phương pháp này cho rằng: giá trị bđs được xác định bằng
tổng chi phí dự thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương
đương thay thế hay nói cách khác giá trị của bất động sản được xác định
bằng tổng số tiền bỏ ra để mua đất và toàn bộ chi phí xây dựng công trình
trên đất có cùng lợi ích tương tự.
b) Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong
thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá.
Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu
cần so sánh từ đó phân loại theo tiêu chí cụ thể:
 Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng trên đất
 Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn không phải
nộp tiền đối với diện tích đất trong hạn mức nhà nước cho phép,
phần vượt hạn mức nhà nước cho phép được tính bằng 100% giá
đất do Nhà nước quy định.
 Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng
quy hoạch của Nhà nước.
 Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn ao
liền kề khi chuyển đổi đất vườn ao song đất ở tiền chuyển mục
đích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại
đất cần chuyển quyền
 Thuế, phí và lệ phí

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô, lô đất, hình dáng, vị trí
lô đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh.
 Các công trinh xây dựng: là các ngôi nhà chính, các hạng mục xây
dựng khác như (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây
xanh, sân chơi, bể bơi)
 Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm
thẩm định giá.
 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng
tài chính, phương thức thanh toán, điều kiện người bán tự nguyện bán,
người mua tự nguyện mua.
15


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
 Thông tin về quy hoạch:
Bước 2: kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so
sánh được với bất động sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cần
phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các tính chất giao
dịch trên thị trường.
Bước 3: phân tích và điều chỉnh
 Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bất
động sản so sánh người thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và
khác với bất động sản mục tiêu và quan trọng là các yếu tố khác nhau
vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm tăng hoặc giảm giá trị của bất
động sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau để điều chỉnh
 Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn. có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnh
tuyệt đối và điều chỉnh phần trăm. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt
hơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngược lại.
 Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt
đối sau:

 Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh quy được cụ thể bằng tiền. ví dụ điều chỉnh thanh toán, chi
phí pháp lý, trnag bị nội thất,
 Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh,
không thể thương lượng hóa được bằng tiền như môi trường, cảnh
quan, phong thủy,…

Tỷ lệ điều chỉnh % =

Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)
Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều
chỉnh

16


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
Phương pháp thu nhập

a) Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các
nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa
trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại
cho nhà đầu tư. Để thuận tiện trong quá trình tính toán Người ta thường đưa
hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại . Vì vậy giá
trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu
nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể
b) Điều kiện áp dụng

Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản
có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự
báo trước một cách hợp lý.
Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản.
Vì vậy bất kỳ bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành
Thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp
thu nhập để xác định giá trị
Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định
lựa chọn các phương án đầu tư
c) Các bước tiến hành
Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản
Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm
Bước 3: ước tính thu nhập ròng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu
nhập hàng năm và chi phí hàng năm (= bước 1 – bước 2)
Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí
Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết
khấu
Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình
kinh doanh trên thị trường.
Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào công
thức vốn hóa cơ bản.
CT:

17


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và
số năm đầu tư là vô hạn.
Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm mà BĐS tạo ra:
Thu
Thất thu do
Chi phí hoạt
Thu nhập hoạt
nhập
không sử dụng
- động (duy tu,
=
động ròng
tiềm
hết công suất
tu sửa, bảo
năng
hoạt động
dưỡng)
Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính toán
Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu
nhập bình quân hàng năm ổn định tương lai.
 Phương pháp chiết khấu dòng tiền
− Thu nhập ròng hằng năm ổn định
CT:

− Thu nhập ròng hằng năm không cố định
CT:

e) Ưu điểm
− Phương pháp thu nhập về lý thuyết có cơ sở chặt sẽ tiếp cận một cách

trực tiếp từ các khoản thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động
sản mang lại cho nhà đầu tư.
− Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính toán ngoại
trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền
− phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự
kiến được các khoản thu nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao
f) Nhược điểm
Do việc ước tính dự kiến dự báo dòng tiền trong tương lai khó khăn sai số
có thể xảy ra vì hệ kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi
nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán.
18


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
Phương pháp chi phí

a) Cơ sở lý luận
− Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo
nguyên tắc thay thế
− Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được
xác định ngang bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra
một bất động sản tương đương thay thế thế
b) Điều kiện áp dụng
− Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động
sản sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện,
thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến
tàu, Bến Cảng,…
− Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền
bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản
− Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi

phí được ví như phương pháp cứu cánh cuối cùng khi không tìm
kiếm được các bất động sản tương đương thay thế hoặc các sự kiện
thị trường liên quan đến các tài sản Cần thay thế.
c) Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị lô đất của BĐS, bằng cách coi nó là đất trống
và đang được sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà
Bước 2: ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình
hiện có trên đất
Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình
Bước 4: ước tính giá trị công trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới
hiện hành trừ số tiền giảm giá (=B2- B3)
Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của
công trình xây dựng (=B1+B4)
 Các loại chi phí
− Chi phí tái tạo
• Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao
gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó
• Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục
tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả
những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả và lỗi
thời của nó
• Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn,
nhưng không hiện thực, vì thực tế, rất khó tìm được nguồn
tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả.
19


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Chi phí thay thế
• Là chi phí hiện hàng để xây dựng mới một công trình có giá

trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ
thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả
bộ phận đã bị lỗi thời.
• Thông thường, “ chi phí thay thế” thấp hơn “ chi phí tái tạo”,
vì không tính đến chi phí tái tạo ra các bộ phận lỗi thời và
được tính toán dựa trên vật liệu và kỹ thuật hiện đại, “ chi
phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường
được sử dụng nhiều hơn so với “ chi phí tái tạo”.
 Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới
Tỷ lệ giảm giá:
• Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình
để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình
CT: %KH =

• Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của kết cấu chủ yếu để tính
hao mòn của công trình.
CT: %KH =
H: hao mòn của công trình xây dựng, tính theo tỷ lệ %
Hki : hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki : tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng tỷ trọng của
công trình.
N: số kết cấu chính trong công trình
o Tuổi thọ kinh tế là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu
quả kinh tế.
o Tuổi hiệu quả là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu
quả
d) Ưu điểm
− Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá các BDS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu
và thiếu cơ sở dự báo tương lai.

20


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng
được.
− Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt. việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên
môn và kinh nhiệm của thẩm định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có
chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan
thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá.
e) Hạn chế:
− Pp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của
pp so sánh trực tiếp cũng đúng với pp chi phí.
− Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
− Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. trên thực tế chưa có 1 pp ước tính giảm giá cụ thể nào đó
được chấp nhận rộng rãi.
− Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành
thạo về kỹ thuật xây dựng.
− Nhìn chung pp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.
f) Điều kiện áp dụng
− Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS ử dụng cho
mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà
máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những công
trình xây dựng công cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh.
− Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.

− Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu.
− Pp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí
là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra
giá trị của BĐS.
− Pp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các pp khác.
Phương pháp thặng dư

a) Cơ sở lý luận:
− Là một dạng đặc biệt của pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy
đủ cả 5 nguyên tắc định giá.

21


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Pp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này
giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó
sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Chi phi phát
Giá trị của
triển ( bao
Giá trị của
BĐS ( giá trị
=
gồm cả lãi
sự phát triển
thặng dư)
của nhà đầu
tư)

b) Các bước tiến hành
Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu
Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển
Bươc 3: ước tisnht ổng chi phí phát triển
Bước 4: xác định giá trị còn lại (GT thặng dư cho đất)
= tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu
c) Ưu điểm
− Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
− Là pp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
− Pp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào
BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển
BĐS.
d) Nhược điểm:
− Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHSD
− Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
− Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
− Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
e) Điều kiện áp dụng
− Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt
được ở độ tin cậy cao.
− Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
− Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
các BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi
thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
22

Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh
giá các phương án phát triển BĐS.
− Là pp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một
cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội
đầu tư vào BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá
nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có
giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.

23


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.
1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
 Khái niệm:
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ
sở giao dịch cố định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của
pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
 Đặc trưng:
− Doanh nghiệp là một loại hình tài sản - có giá trị
− Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế
− Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư
− Doanh nghiệp là một tài sản duy nhất
 Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà
doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh
 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp

− Khi đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính, doanh
nghiệp quan tâm:
− Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai
− Tình hình tài chính của doanh nghiệp
− Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp
− Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời
của các nhà đầu tư
− Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ.
2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp
Có 2 nhóm yếu tố tác động
 Nhóm 1: các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh:
− Môi trường kinh doanh tổng quát
− Môi trường kinh tế
− Môi trường chính trị
− Môi trường văn hóa – xã hội
− Môi trường khoa học – công nghệ
− Môi trường đặc thù:
− Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
− Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp
24


Quỳnh of Quỳnh. 11/6/2019
− Mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước
− Quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp
 Nhóm 2: các yếu tố thuộc về doanh nghiệp
− Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
− Vị trí kinh doanh
− Uy tín kinh doanh
− Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động

− Năng lực quản trị kinh doanh
3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài s ản thông th ường (b ất
động sản?) Phân tích?
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, phương
pháp xác định (công thức nếu có, giải thích công thức), ưu nhược điểm và điều
kiện áp dụng. Chú ý: Các phương pháp này đang được sử dụng như thế nào ở
VN?
 Phương pháp giá trị tài sản thuần

a) Cơ sở lý luận
− Doanh nghiệp về cơ bản giống như 1 loại hàng hóa thông thường
− Sự hoạt động của doanh nghiệp bao giờ cũng dựa trên 1 lượng TS có thực.
những TS đó là sự hiện diện rõ ràng, cụ thể về sự tồn tại của doanh nghiệp,
cấu thành nên thực thể của doanh nghiệp
− TS của DN hình thành từ vốn đầu tư ban đầu và có thể được bổ sung trong
quá trình phát triển SXKD.
b) Phương pháp xác định.
− Cách 1: dựa vào bảng CĐKT
GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị các khoản nợ mà doanh nghiệp
phải trả.
• Ưu: dễ tính toán
• Nhược: thường được lập vào cuối niên độ kế toán do đó không đảm bảo
tính thị trường mà ta tiếp cận.
− Cách 2: dựa vào bảng CĐKT nhưng có đánh giá lại tất cả các nghiệp vụ kinh
tế phát sinh trong quá trình SXKD của DN tính đến thời điểm thẩm định.
25