quy hoạch chi tiết khu dân cư cù lao long phước, quận 9, tphcm

i

Lời cảm ơn
Tác giả xin chân thành cảm ơn Thầy,Tiến sĩ-Kiến Trúc Sư Trần Văn Đức đã
hướng dẫn, và chỉ bảo tận tâm từ đó có thể hoàn thành tốt đồ án tốt nghiệp trong
khoảng thời gian vừa qua.
Bên cạnh đó, Tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô ngành Quy hoạch
Vùng và Đô thị khoa Kỹ thuật công trình, trường Đại học Tôn Đức Thắng đã giảng
dạy và truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình tác giả học tập tại trường.
Đồng thời, xin cảm ơn gia đình và các bạn bè đã hỗ trợ giúp đỡ tác giả trong
suốt 4,5 năm tác giả gắn bó với trường.
Cuối cùng tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến bạn đồng
môn Lê Thị Mi Mi đã đồng hành, hỗ trợ và sát cánh giúp đỡ tác giả trong suốt
quãng thời gian tiến hành làm đồ án tốt nghiệp cuối khóa.
Tp.HCM, ngày 06 tháng 08 năm 2018
Tác giả


ii

Lời cam đoan
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả và được sự
hướng dẫn khoa học của TS.KTS.Trần Văn Đức được hoàn thành tại trường đại học
Tôn Đức Thắng. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và
chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng
biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ
các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Ngoài ra, trong báo cáo còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của
các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về
nội dung báo cáo của mình. Trường đại học Tôn Đức Thắng không liên quan đến

những vi phạm tác quyền, bản quyền do tác giả gây ra trong quá trình thực hiện
(nếu có).
Tp.HCM, ngày 06 tháng 08 năm 2018
Tác giả


iii

Mục lục
Lời cảm ơn .................................................................................................................. i
Lời cam đoan .............................................................................................................. ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt..............................................................................................v
Danh mục hình ảnh .................................................................................................. vii
Danh mục bảng biểu.................................................................................................. ix
Chương 1. Giới thiệu chung ........................................................................................1
1.1.Tổng quan về đề tài nghiên cứu ............................................................................1
1.2.Lý do chọn đề tài. ..................................................................................................1
1.3.Mục đích nghiên cứu .............................................................................................1
1.4.Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................................2
1.4.1.Phương pháp nghiên cứu....................................................................................2
1.4.2.Trình tự nghiên cứu ............................................................................................2
1.4.3.Nguyên tắc thiết kế quy hoạch ...........................................................................3
1.5.Cấu trúc của thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết ...............................................3
Chương 2. Tổng quan về khu vực quy hoạch .............................................................4
2.1.Vị trí và quy mô ....................................................................................................4
2.1.1.Điều kiện tự nhiên, địa hình ...............................................................................7
2.1.2.Khí hậu, thủy văn ...............................................................................................8
2.2.Hiện trạng khu vực quy hoạch ..............................................................................9
2.2.1.Hiện trạng dân cư, lao động ...............................................................................9

2.2.2.Hiện trạng sử dụng đất đai và xây dựng ..........................................................10
2.2.3.Hiện trạng kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật .........................................11
2.3.Tính chất chức năng khu vực quy hoạch ............................................................16
3.1.Cơ sở pháp lý ......................................................................................................17
3.2.Cở sở kinh nghiệm thực tiễn ...............................................................................18
3.2.1.Khu đô thị Stockholm, Thụy Điển. ..................................................................18


iv

3.2.2.Quy hoạch đô thị của Singapore ......................................................................19
3.2.3.Khu đô thị Vancouver, Canada. .......................................................................21
3.2.4.Khu đô thị Berlin, Đức. ....................................................................................22
3.3.Cơ sở lý luận (mang tính học thuật) ....................................................................28
3.4.Cơ sở tính toán ....................................................................................................29
3.4.1.Các căn cứ chọn chỉ tiêu ..................................................................................29
3.4.2.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sử dụng trong đồ án............................................32
Chương 4. Triển khai phương án ..............................................................................34
4.1.Quan điểm quy hoạch..........................................................................................34
4.2.Các khu chức năng chủ yếu ................................................................................34
4.3.Cơ cấu tổ chức không gian ..................................................................................35
4.3.1.Phương án đề xuất (phương án chọn) ..............................................................35
4.3.2.Phương án so sánh............................................................................................37
4.4.Tổng mặt bằng sử dụng đất .................................................................................39
4.5.Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan ............................................................42
Chương 5. Hệ thống quản lý .....................................................................................44
5.1. Cơ sở pháp lý, nguyên tắc và mục tiêu quản lý quy hoạch xây dựng ................44
5.2.Quản lý về quy hoạch kiến trúc...........................................................................45
5.2.1.Quản lý quy hoạch kiến trúc nhà ở ..................................................................45
5.2.2.Quản lý quy hoạch kiến trúc công cộng ...........................................................46

5.2.3.Quản lý quy hoạch công viên-cây xanh ...........................................................47
5.3.Quản lý hạ tầng kỹ thuật .....................................................................................50
Chương 6. Kết luận và kiến nghị ..............................................................................53
6.1.Kết luận ...............................................................................................................53
6.2.Kiến nghị .............................................................................................................53
Tài liệu tham khảo .....................................................................................................54


v

Danh mục các từ viết tắt

BXD

Bộ xây dựng

CP

Chính phủ

CVCX

Công viên cây xanh

DT

Diện tích

GTCC

Giao thông công cộng

GTCN

Giao thông cá nhân

HSDSĐ

Hệ số sử dụng đất

HT

Hệ thống

KTS

Kiến trúc sư

MĐCX

Mật độ cây xanh

MĐDS

Mật độ dân số

MĐXD

Mật độ xây dựng

NĐ

Nghị định

NL

Năng lượng

NLMT

Năng lượng mặt trời

NLTT

Năng lượng tái tạo

NQ

Nghị quyết

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QCXDVN

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

QĐ

Quyết định

QH

Quốc Hội

QHPK

Quy hoạch phân khu

SWOT

Strengths (Điểm mạnh)
Weaknesses (Điểm yếu)
Opportunities (Cơ Hội)
Threats (Thách thức)

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam


vi

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TL

Tỷ lệ

TP

Thành phố

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TS

Tiến Sĩ

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng


vii

Danh mục hình ảnh

Hình

Tên

Trang

2.1

Sơ đồ liên hệ vị trí khu vực quy hoạch trong TPHCM

4

2.2

Sơ đồ mối liên hệ vị trí khu vực quy hoạch trong Quận 9

5

2.3

Sơ đồ mối liên hệ chức năng và giao thông với khu vực lân

6

cận.
Hình 2.4

Sơ đồ đánh giá điều kiện tự nhiên, mặt nước và giá trị cảnh

7

quan
Hình 2.5

Hiện trạng tách lớp mặt nước

8

Hình 2.6

Nhà ở trong khu vực

9

Hình 2.7

Bản đồ hiện trạng tách lớp dân cư

9

Hình 2.8

Đất trống ở khu vực quy hoạch

10

Hình 2.9

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

10

Hình 2.10 Đường số 9 tiếp cận khu đất

12

Hình 2.11 Đường hẻm trong khu vực

12

Hình 3.1

Bản vẽ minh họa đơn vị ở láng giềng của Clarence Perry.

28

Hình 4.1

Sơ đồ ý tưởng

35

Hình 4.2

Phương án chọn

35

Hình 4.3

Phương án so sánh

37

Hình 4.4

Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất

39

Hình 4.5

Sơ đồ ý tưởng tổ chức không gian mở và đi bộ

42

Hình 4.6

Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

43

Hình 5.1

Sơ đồ phân bố nhà ở

45

Hình 5.2

Sơ đồ quy hoạch tổ chức cây xanh đường phố

48

Hình 5.3

Cây bằng lăng tím

49

Hình 5.4

Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị

50

Hình 5.5

Sơ đồ hệ thống đường đi bộ và xe đạp.

52

viii

Hình 5.6

Sơ đồ hệ thống mạng lưới xe bus Mini

52


ix

Danh mục bảng biểu

Bảng

Tên

Trang

Bảng 2.1

Thống kê hiện trạng sử dụng đất

11

Bảng 2.2

Phân tích hiện trạng bằng phương pháp SWOT

13

3.1

Phân tích khu đô thị Stockholm, Thụy Điển

18

3.2

Phân tích quy hoạch đô thị của Singapore.

19

3.3

Phân tích khu đô thị Vancouver, Canada.

21

3.4

Phân tích khu đô thị Berlin, Đức.

22

3.5

Chỉ tiêu trung bình

23

3.6

Thống kê các chỉ tiêu của Quy chuẩn xây dựng Việt

29

Nam
3.7

Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô

30

thị cơ bản
4.1

Bảng cân bằng đất đai phương án chọn

36

4.2

Bảng cân bằng đất đai phương án so sánh

38

4.3

Bảng thống kê sử dụng đất

40

5.1

Đặc điểm của một số cây xanh đường phố

49

Bảng thống kê giao thông

51

Bảng 5.2


1

Chương 1. Giới thiệu chung

1.1.

Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu của đồ án là quy hoạch chi tiết khu dân cư Cù Lao Long Phước
Quận 9, TPHCM, với định hướng khu vực nghiên cứu quy hoạch mang tính chất là
khu ở xây dựng mới.

1.2.

Lý do chọn đề tài.

Đồ án quy hoạch phân khu khu trung tâm và dân cư phường Long Phước đã được
phê duyệt theo quyết định số 4584/QĐ-UBND vào năm 2013, vì vậy để tạo cơ sở
pháp lý cho công tác quản lý đất đai, quản lý xây dựng theo đúng như định hướng
cần có quy hoạch chi tiết cho từng khu vực. Đây sẽ là cơ sở để Quận tiến hành giải
quyết nhiều công việc cấp bách về quản lý trật tự đô thị, xác định quỹ đất xây dựng,
đáp ứng nguyện vọng ổn định nơi cư trú của người dân cũng như đáp ứng xu hướng
giãn dân từ khu trung tâm nội thành.
Thiết lập một mô hình đô thị xanh, kết hợp cảnh quan đặc trưng của khu vực nhằm
bảo vệ sự cân bằng sinh thái tự nhiên.

1.3.

Mục đích nghiên cứu

Đáp ứng nhu cầu ở của nhân dân ngày càng tăng do chủ trương giãn dân của thành
phố và tiếp nhận bộ phận dân cư phát triển cơ học ở khu trường đại học bên cạnh.
Tôn trọng cảnh quan tự nhiên và tạo mới hài hòa nhằm cải thiện không khí loại hình
quy hoạch đặc biệt này nhằm giảm ảnh hưởng đến tinh thần người dân và bất động
sản khu vực.
Đáp ứng nhu cầu của dân cư trong khu vực bằng việc bổ sung các khu chức năng
công cộng, phúc lợi cần thiết như giáo dục, văn hóa và y tế của khu ở.
Hạ tầng kỹ thuật: Hoạch định mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đảm bảo sự hoạt động của
các đầu mối giao thông trên tuyến đường Long Phước.Góp phần đồng bộ cơ sở hạ
tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.

2

1.4.

Phạm vi nghiên cứu

Các tài liệu tham khảo liên quan đến đề tài quy hoạch chi tiết đơn vị ở.
Nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết đô thị TL 1/500.
Phát trển đô thị theo mô hình “Đô thị xanh”.
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu
Trong khuôn khổ nghiên cứu của đồ án này, tác giả sử dụng những phương pháp
chính gồm: phân tích - tổng hợp dữ liệu, khảo sát – đo đạc hiện trạng, sưu tầm tài
liệu. Cụ thể là:
- Phân tích - tổng hợp dữ liệu: Phân tích các vấn đề liên quan đến quy chuẩn, quy
phạm theo luật pháp hiện hành. Gồm các quy chuẩn chính là QCVN 01/2008,
TCVN 4449:1987… Đồng thời tác giả phân tích các dữ liệu sẵn có của khu vực
nghiên cứu như: chỉ tiêu dân số, sử dụng đất theo QHPK,…
- Khảo sát – đo đạc hiện trạng: trong phạm vi của đề tài, các chỉ số thực tế như hiện
trạng tự nhiên, hạ tầng, dân cư đã được tác giả đo đạc, xác định hình ảnh cụ thể tại
khu vực nghiên cứu.
- Sưu tầm tài liệu liên quan: Trong phạm vi của bài tác giả đã sưu tầm sáu Đồ án và
bốn Thành phố thực tiễn trên Thế giới, để từ đó xác định cụ thể các tiêu chí cần
thiết và mang tính định hướng đúng đắn cho đề tài. Đồng thời tham khảo thêm một
số tài liệu chuẩn nước ngoài như: Time saver standards for Landscape Architecture;
Time saver standards for Urban Design,…

1.4.2. Trình tự nghiên cứu
- Tìm kiếm, sưu tầm, tổng hợp tài liệu liên quan.
- Xác định nhiệm vụ thiết kế.
- Điều tra, khảo sát hiện trạng khu vực nghiên cứu.

- Tìm hiểu, xác định mô hình đô thị phù hợp cho khu vực.
- Phát triển ý tưởng đồ án.
- Hoàn thiện các giải pháp kỹ thuật liên quan đến đồ án.


3

1.4.3. Nguyên tắc thiết kế quy hoạch
Đơn vị ở có các công trình công cộng thỏa mãn nhu cầu phục vụ hàng ngày của
người dân bán kính phục vụ không quá 500m (5-10 phút đi bộ).
Đơn vị ở được liên kết bằng đường giao thông nội bộ, đường cấp khu vực trở lên
không xuyên cắt qua đơn vị ở.
Đơn vị ở là nơi thể hiện các mối quan hệ xã hội trong cộng đồng cư trú đô thị, trong
đó quan hệ láng giềng được quan tâm tạo nên các quan hệ xã hội lành mạnh.

1.5.

Cấu trúc của thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết

Cấu trúc của đồ án “Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư Cù Lao Long Phước
Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh”, gồm có 6 chương sau:
- Chương 1. Giới thiệu chung
- Chương 2. Tổng quan về khu vực thiết kế
- Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Chương 4. Triển khai phương án
- Chương 5. Hệ thống quản lý
- Chương 6. Kết luận và kiến nghị


4

Chương 2. Tổng quan về khu vực quy hoạch

2.1.

Vị trí và quy mô

Quận 9 cách trung tâm thành phố khoảng 7 km theo xa lộ Hà Nội.
Vị trí khu vực quy hoạch thuộc quận 9, có vị trí độc lập, nằm về phía Đông của
thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp ranh giới tỉnh Đồng Nai và được bao bọc toàn bộ
bởi sông Đồng Nai (Hình 2.1).

Hình 2.1. Sơ đồ liên hệ vị trí khu vực quy hoạch trong TPHCM
Quận 9 có các mặt giáp giới như sau (Hình 2.1 ):
Phía Đông: giáp Thành Phố Biên Hòa và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
Phía Tây: giáp quận 2 qua sông Rạch Chiếc, rạch Bà Cua và đường Tân Lập;
Phía Nam: giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai qua sông Đồng Nai;
Phía Bắc: giáp quận Thủ Đức qua Xa lộ Hà Nội.
Chính nhờ tính chất liên thông trực tiếp như vậy, quận 9 có khả năng kết nối nhanh
chóng tới trung tâm thành phố cũng như các tỉnh lân cận. Thông qua tuyến xa lộ Hà
Nội, quận 9 hưởng lợi trực tiếp từ tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên để có vào trung
tâm Thành phố. Bên cạnh đó, tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và trục


5

Quốc lộ Bắc Nam, nên từ quận 9 có thể dễ dàng di chuyển đến các tỉnh Nam Trung Bộ
và Tây Nguyên. Ngoài ra, tuyến đường Vành đai 3 (Mỹ Phước - Tân Vạn - Nhơn
Trạch) tạo điều kiện lưu thông từ Thành phố tới Bình Dương - TP.HCM - TP. Nhơn
Trạch được xuyên suốt. Hiện Quận 9 là quận lớn và thưa dân nhất so với các quận còn

lại của Thành phố Hồ Chí Minh. ( Hình 2.2 )

Hình 2.2. Sơ đồ mối liên hệ vị trí khu vực quy hoạch trong Quận 9
Khu vực nghiên cứu thuộc khu dân cư và trung tâm phường Long Phước, Quận 9,
TP HCM ( Hình 2.2 ).
Phía Đông giáp với khu dân cư thuộc đơn vị ở 2 và khu trung tâm Phường Long
Phước (theo định hướng).
Phía Tây giáp với đường Long Phước, dự án khu dân cư tái định cư trường đại học
kinh tế, khu giáo dục đào tạo Đại học.
Phía Nam giáp với khu dân cư xây mới cũng thuộc đơn vị ở 2, nút giao thông và
tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành – Dầu Giây.
Phía Bắc giáp với đơn vị ở 1, khu dân cư và trung tâm phường Long Phước.
Quy mô: 51,93 ha.


6

Cơ sở luận chứng về ranh giới: khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
căn cứ vào phân khu chức năng đô thị của đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ
1/5000 và đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Cù Lao Long Phước, Quận 9,
TPHCM.
Khu vực nghiên cứu thuộc Cù Lao Long Phước, Quận 9, TPHCM. Cù Lao Long
Phước nằm ở phía Đông của quận 9 và được bao bọc toàn bộ bởi sông là sông Đồng
Nai và sông Tắc. Tiềm năng cơ bản của Long Phước chính là:
Quỹ đất còn rất lớn với nhiều sông nước tạo nên cảnh quan rất đẹp.
Có nhiều tuyến giao thông quan trọng của thành phố đi qua như đường cao tốc thành
phố Hồ Chí Minh-Long Thành-Dầu Giây nối với tỉnh Đồng Nai cùng nhiều tuyến giao
thông khác kết nối với đô thị mới Thủ Thiêm. Điều này sẽ là lợi thế để phường Long
Phước có điều kiện thu hút đầu tư, hình thành một khu đô thị mới.
Nhìn chung Cù Lao Long Phước có vị thế đặc biệt thuận lợi phát triển các khu nhà ở

tận dụng điều kiện địa hình thiên nhiên nhiều sông rạch, tạo nên một đô thị mang sắc
thái của vùng Nam bộ. ( Hình 2.3 )

Hình 2. 3. Sơ đồ mối liên hệ chức năng và giao thông với khu vực lân cận.
+ Đánh giá ( Hình 2.3 )
Khu đào tạo đại học cấp thành phố, ga của tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và
trung tâm Thành Phố giáp đường Long Phước nằm ở hướng Tây của khu vực nghiên
cứu như vậy tuyến hoạt động chính của khu vực sẽ là tuyến theo hướng Tây, kết nối từ
Đông sang Tây và nối với trung tâm thành phố. Như vậy, theo tương quan vị trí của


7

khu đất, các lối vào chính sẽ nằm về hướng Tây là phù hợp với các tuyến hoạt động
chính. Vị trí khu công viên, trung tâm công cộng sẽ bố trí ở trung tâm khu đất để đảm
bảo bán kính phục vụ. Giao thông công cộng liên kết với đô thị bằng xe buýt mini.
Phân tích xung quanh khu đất có các khu vực với chức năng và tính chất khác nhau,
không gian động tĩnh khác nhau nên cần có biện pháp thiết kế, bố trí hài hòa, đảm bảo
bán kính phục vụ, kết nối tốt, bố trí các nhóm ở hợp lý. Đặc điểm dân cư: khu vực dự
kiến xây dựng cho đối tượng thu nhập trung bình và cao. Ngoài việc phục vụ cho dân
cư từ các nơi khác đến còn phục vụ cho các chuyên gia trong khu đào tạo đại học và
khu công nghệ cao nằm ở phía Tây khu vực
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, địa hình
Vì khu vực nghiên cứu nói riêng cũng như quận 9 nói chung là vùng xa nông thôn
của huyện Thủ Đức cũ nên còn yếu kém về nhiều mặt so với các quận, huyện khác
của Thành Phố. Đặc điểm bao trùm của khu vực nghiên cứu là vùng đồng bưng, cỏ
lác và dừa nước, một số khu vực trồng cây hoa quả như xoài. Khu vực có nhiều đất
hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối mòn, có hệ thống sông rạch
chằng chịt làm chia cắt khu vực.
Vùng bưng địa hình thấp, trũng có cao độ trung bình từ (+) 0,6 đến (+) 1,4m; rạch

Cái là rạch hiện hữu trong khu vực cũng là hướng thoát nước chủ đạo ( Hình 2.4 ).

Hình 2.4. Sơ đồ đánh giá điều kiện tự nhiên, mặt nước và giá trị cảnh quan


8

2.1.2. Khí hậu, thủy văn
Quận 9 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa mang tính chất cận xích đạo nên
nhiệt độ cao và khá ổn định trong năm. Độ ẩm không khí trung bình là 79,5%. Nhiệt
độ trung bình năm là 27,550C (tháng nóng nhất là tháng 4, nhiệt độ khoảng 29,30C).
Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11. Lượng mưa trung bình năm 1979mm. Số ngày
mưa trung bình năm là 159 ngày (90% lượng mưa tập trung vào các tháng mùa
mưa). Mùa nắng từ tháng 11 đến tháng 4.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26,90C. Tháng 3,4,5 là thời gian nóng nhất trong
năm, nhiệt độ trung bình trên 280C, có những ngày nhiệt độ lên đến 340C. Còn
những tháng khác nhiệt độ trung bình thay đổi trong khoảng 260C đến 270C.
Quận 9 chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây–Tây Nam và BắcĐông Bắc. Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ trung bình 3,6 m/s, vào
mùa mưa. Gió Bắc – Đông Bắc từ Biển Đông, tốc độ trung bình 2,4 m/s, vào mùa
khô. Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng
3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s. Quận 9 thuộc vùng ít có gió bão. Cũng như lượng
mưa, độ ẩm không khí lên cao vào mùa mưa, 80% và xuống thấp vào mùa đông
74,5%. Trung bình, độ ẩm không khí đạt bình quân/năm 79,5% (Phân viện Quy
hoạch và Thiết kế Nông nghiệp miền Nam, 2013).
Về thủy văn, nằm ở hạ lưu sông Đồng Nai, quận 9 có mạng lưới sông ngòi rất đa
dạng. (Hình 2.5).

Hình 2.5. Hiện trạng tách lớp mặt nước

9

2.2.

Hiện trạng khu vực quy hoạch

2.2.1. Hiện trạng dân cư, lao động
Nhà ở trong khu vực thưa thớt, chủ yếu là nhà vườn ( Hình 2.6 ).

Hình 2.6. Nhà ở trong khu vực
Khu vực nghiên cứu có dân cư sinh sống thưa thớt, chủ yếu tập trung ven tuyến
đường số 9 ( Hình 2.7 )

Hình 2.7. Bản đồ hiện trạng tách lớp dân cư


10

2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai và xây dựng
Khu vực nghiên cứu với phần lớn đất đai là đất trống và kênh rạch, một số ít là đất
dân cư và trồng cây ăn trái (Hình 2.8 )

Hình 2.8. Đất trống ở khu vực quy hoạch
Hiện trạng sử dụng dụng đất của khu vực với phần lớn đất hoang, kênh rạch, đất
giao thông, dân cư khá ít. ( Hình 2.9 )

Hình 2.9. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất


11

Nhận xét:
Đất ở chiểm tỷ lệ 9,8% (rất thấp). Mật độ dân số thấp, tập trung chủ yếu ở ven
đường mòn hướng ra đường số 9. Đất trồng cây nông nghiệp (trồng xoài) chiếm tỷ
lệ 28,4% (cao). Hoàn toàn không có mảng xanh phục vụ hoạt động cộng đồng.
Không có công trình công cộng trong khu vực nghiên cứu. Chỉ tiêu đất giao thông
1,2% (rất thấp). Đất hoang chiếm khá nhiều. Đất ngoài dân dụng (đất dừa nước ven
rạch ) chiếm tỷ lệ 51,7% (rất cao).
Số liệu thống kê cụ thể về hiện trạng sử dụng đất đai của khu vực nghiên cứu được
thể hiện ở bảng sau (Bảng 2.1.)
Bảng 2.1. Thống kê hiện trạng sử dụng đất
Loại đất

STT

Diện tích

Tỷ lệ

(ha)

(%)

1

Đất ở (hiện hữu)

5,08

9,8

2

Đất nông nghiệp

14,77

28,4

3

Đất khác (đất trống)

26,83

51,7

4

Đất giao thông

0,62

1,2

5

Kênh rạch

4,96

9,5

Tổng cộng

51,93

100,0

2.2.3. Hiện trạng kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật
- Hiện trạng kiến trúc cảnh quan:
+ Kiến trúc công trình: khu vực có ít dân cư sinh sống, tầng cao trung bình thấp từ
1-2 tầng. Đặc trưng kiến trúc khu vực cho đô thị chưa được xác định. Số ít nhà dân
hiện có là biệt thự vườn xây kiên cố và số ít nhà cấp IV.
+ Cảnh quan kiến trúc: phía đông khu vực giáp Đồng Nai. Các kênh rạch trong khu
vực hình thành tự nhiên, tiềm năng cảnh quan lớn. Chưa có các công trình điểm
nhấn và biểu tượng.
- Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
+ Giao thông:


12

Từ đường Long Phước tiếp cận khu đất bằng đường số 9, là đường mòn lót đá sỏi,
bề rộng đường 7m, có hệ thống đèn đường. Ngoài ra còn có các tuyến đường mòn
tự phát trong khu vực có chiều rộng từ 3m đến 7m.
Tuyến đường Long Phước là tuyến giao thông huyết mạch của phường Long Phước,
sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến khu vực, có mặt cắt ngang lòng đường 16m với 2 làn
đường, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, còn sử dụng tốt, có hệ thống đèn đường.
Mạng lưới đường hiện hữu chưa được xây dựng hoàn chỉnh, chưa đảm bảo kết nối

liên tục. Các tuyến đường hiện hữu chưa được xây dựng đúng theo lộ giới quy
hoạch, nhưng hầu hết đều được thảm nhựa mặt đường và giải quyết tốt nhu cầu giao
thông hiện tại, chưa xảy ra kẹt xe.
+ Hiện trạng cấp điện: có các tuyến điện chạy qua cung cấp tốt cho dân cư khu vực
này (Hình 2.10 )

Hình 2.10. Đường số 9 tiếp cận khu đất
Giao thông trong khu vực đa phần là đường hẻm cụt (Hình 2.11)

Hình 2.11. Đường hẻm trong khu vực


13

2.2.4. Phân tích chung hiện trạng theo phương pháp SWOT
Phân tích các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của khu vực ( Bảng 2.2.)
Bảng 2.2. Phân tích hiện trạng bằng phương pháp SWOT
S (Điểm mạnh)

W (Điểm yếu)

Có vị trí giao thông thuận lợi tại cửa

Nền đất yếu và thấp, dễ ngập lụt.

ngõ phía Đông TP, gần trung tâm hành

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ.

chính .

Thiếu công trình công cộng.

Đất trống còn nhiều, đa phần là đất

Nhiều nhà ở xây dựng tự phát nên ảnh

nông nghiệp, dân cư hiện hữu đa phần

hưởng nhiều đến mỹ quan đô thị, cần có

là nhà tự phát và bán kiên cố.

những giải pháp di dời, giải toả hoặc chỉnh

Có lợi thế về cảnh quan như kênh rạch,

trang cho phù hợp.

thuận lợi cho việc tạo cảnh quan.
O (Cơ hội)

T (Thách thức)

Diện tích đất cây xanh , cánh đồng

Cần phát triển để đồng bộ hệ thống hạ tầng

hoang và mặt nước khá lớn, thuận lợi

kỹ thuật.

phát triển mạnh về cảnh quan khu đô

Chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển khu

thị.

đô thị xanh.

Có cơ hội phát huy lợi thế về cảnh

Chưa có sự hỗ trợ nhiều về giao thông công

quan do có kênh rạch tự nhiên để cải

cộng kết nối đến vị trí khu đất quy hoạch.

thiện vi khí hậu tốt, cũng như là điểm

Quỹ đất phát triển đô thị có nền địa hình

đến lý tưởng cho người dân có nhu cầu

tương đối thấp nên chi phí san nền rất cao;

an cư.

hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng như

Khu đất nằm trong khu vực có tốc độ

mạng lưới các công trình dịch vụ đô thị còn

đô thị hóa rất nhanh; quỹ đất xây dựng

rất yếu kém, phải được quy hoạch và xây

còn nhiều; tiếp cận với những tuyến

dựng mới từ đầu.

giao thông chính của thành phố và khu
vực; dễ thu hút đầu tư, gần với các khu
công nghiệp nên có nhiều tiềm năng
phát triển một khu đô thị hiện đại.


14

Phân tích hiện trạng khu vực nghiên cứu và đưa ra đề xuất (Bảng 2.3.)
Bảng 2.3. Phân tích và đề xuất dựa trên hiện trạng
STT

Hạng
mục

Phân tích

Minh họa

Ưu điểm

1

Vị trí

Đề xuất
Nhược điểm

- Có hệ thống sông - Khu vực nghiên - Chú trọng cảnh
ngòi chằng chịt trong cứu còn yếu kém: quan ven sông.
khu vực.

hạ tầng, tiện ích đô

- Gần khu đào tạo thị…so

với

Đại học giáp Thành huyện

khác

phố.

các - Tăng cường nhà
của ở,

Thành phố.

chú

trọng

chung cư.

-Khu đất nằm trong
khu vực dễ thu hút
đầu tư (đô thị hóa
nhanh, quỹ đất nhiều,
tiếp cận đường lớn
(60m).
2

Dân cư

- Mật độ thấp 9,8% - Phân bố rải rác.

- Tái xây dựng để

chủ yếu ven tuyến - Nhiều nhà tự thu hút thêm dân
đường số 9.
3

phát.

cư.

Điều

-Có lợi thế về cảnh - Nền đất thấp, - Đưa ra cách tiếp

kiện tự

quan, nhiều kênh rạch yếu.

nhiên

hiện hữu trong khu - Ô nhiễm nguồn giải quyết vấn đề:
vực.

cận xanh hóa để

nước, nhà ở ven + Dung hòa với tự
kênh rạch.

nhiên, mặt nước,

- Khó khăn xây cây xanh.
dựng công trình +

Không

quy mô lớn, cao xanh.
tầng.

gian


15

STT
4

Hạng
mục

Đề xuất

Phân tích

Minh họa

Ưu điểm

Nhược điểm

Giao

- Phía Tây gần ga - Khu vực chưa có - Chú trọng đi bộ

thông

Metro

số

1

Bến đường lớn chủ yếu và phát triển giao

đường tự phát (đất, thông công cộng,

Thành-Suối Tiên.

cát, sỏi).

hạn chế phương
tiện cá nhân.

-

Phía

Tây

giáp - Mạng lưới đường - Xây dựng chung

đường Long Phước hiện hữu:

cư chủ yếu tập

(60m), phía Bắc gần + Chưa được xây trung dọc theo 2
đường Long Thuận:

dựng hoàn chỉnh.

đường

tuyến

ở

+ Thuận lợi kết nối + Chưa đảm bảo Phía Bắc và Tây.
giao thông đối ngoại.

kết nối liên tục.

+ Kết nối giao thông + Chưa được xây
với các khu vực lân dựng theo đúng lộ
cận.

giới quy hoạch.

- Hai tuyến đường
chính (Bắc, Nam) dễ
kết nối với trung tâm.
5

Sử

- Đất trống nhiều - Thiếu công trình -

dụng

(51,7%) , đa phần đất công cộng.

đất

nông nghiệp (28,4%).

Tạo

các

không gian mở

- Không có công (quảng
viên cây xanh.

ra

công

trường,
viên,

cây

xanh…) liên kết
với nhau để gắn
kết cộng đồng.
6

Kiến

-Kênh

rạch

trúc

thành tự nhiên.

hình - Chưa tạo được - Tạo lập công
nét riêng cho đt.

trình kiến trúc đặc

cảnh

- Kiến trúc chưa có trưng, thân thiện

quan

nét đặc thù, tự phát với môi trường.
và thiếu kiểm soát.


16

2.3.

Tính chất chức năng khu vực quy hoạch

Khu vực nghiên cứu thuộc đơn vị ở số III, khu dân cư và trung tâm Phường Long
Phước, Quận 9, TPHCM. Là đất ở xây dựng mới:
- Chủng loại : nhà ở liên kế sân vườn, biệt thự vườn và chung cư.
- Mật độ xây dựng: 30 - 50%
- Tầng cao: 2 - 8 tầng
- Hệ số sử dụng đất: 0,8 - 2,4.