quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI:

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
GVHD:Thầy Dương Kim Thế Nguyên

1


Mục lục
1

Lời mở đầu..........................................................................................................................................4

2

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.............................................................................5

3

2.1

Quyền chung của người sử dụng đất.........................................................................................5

2.2

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.....................................................................................6

Quyền giao dịch quyền sử dụng đất..................................................................................................6
3.1

Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất.........................................................................6

3.2

Đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất..........................................................................6

3.3

Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ)................................................................7

3.3.1

Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ...........................................................7

3.3.2

Điều kiện cụ thể thực hiện các giao dịch QSDĐ................................................................8

3.4
4

Trình tự ,thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất.........................................................................13

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất......................................................................................13
4.1

Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.................................................................................................13

4.1.1

Khái niệm..........................................................................................................................13

4.1.2

Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.......................................................................13

4.1.3

Căn cứ tính tiền sử dụng đất...........................................................................................14

4.1.4

Mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể..............................................14

4.2

Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất.......................................................................................................14

4.2.1

Khái niệm..........................................................................................................................14

4.2.2

Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất.............................................................................14

4.2.3

Căn cứ tính tiền thuê đất.................................................................................................14

4.2.4

Xác định tiền thuê đất.....................................................................................................15

4.2.5

Chế độ miễn, giảm tiền thuê đất.....................................................................................15

4.3

Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất................................................................................................15

4.3.1

Khái niệm..........................................................................................................................15

4.3.2

Đối tượng nộp thuế.........................................................................................................15

4.3.3

Căn cứ tính thuế:.............................................................................................................15

4.3.4

Giá tính thuế....................................................................................................................16

4.4

Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.....................................................17

4.4.1

Khái niệm..........................................................................................................................17

4.4.2

Đối tượng nộp thuế.........................................................................................................17

4.4.3

Căn cứ tính thuế...............................................................................................................17


4.5

Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ...................................................................................................18

4.5.1

Khái niệm..........................................................................................................................18

4.5.2

Đối tượng nộp lệ phí trước bạ.........................................................................................18

4.5.3

Căn cứ tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ.................................................19

4.5.4

Ghi nợ lệ phí trước bạ......................................................................................................19

4.5.5

Miễn phí lệ phí trước bạ..................................................................................................19

4.6
Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đât( giấy chứng nhận)..........................................................................19
4.6.1

Khái niệm..........................................................................................................................19

4.6.2

Trường hợp nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận..................................................................19

4.6.3

Mức thu lệ phi cấp giấy chứng nhận...............................................................................19

5

Bài tập thảo luận..............................................................................................................................20

6

Danh mục tài liệu tham khảo...........................................................................................................23


1 Lời mở đầu
Khi tham gia vào bất cứ quan hệ pháp luật nào, bên cạnh những lợi ích mà các
chủ thể mong muốn đạt được thì “quyền” là một trong những nội dung quan
trọng luôn được quan tâm. Quyền là yếu tố đảm bảo cho sự công bằng và lợi
ích của các chủ thể trong mối quan hệ tương tác lẫn nhau. Để đảm bảo thực
hiện các quyền của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả,
cùng với việc quy định quyền của người sử dụng đất, pháp luật đất đai còn quy
định về nghĩa vụ của người sử dụng đất_là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Vì vậy , bên cạnh được
hưởng các quyền người sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý
nhất định, nghĩa vụ pháp lý của họ được pháp luật quy định cụ thể và chặt chẽ.
Cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai, phạm vi quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất ngày càng được mở rộng để đảm bảo tiềm năng của đất đai
được khai thác tối đa trong nền kinh tế thị trường, đảm bảo cho họ có thể an
tâm đầu tư vào đất đai và sử dụng đất ổn định, lâu dài,kết hợp hài hòa giữa lợi
ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất và là cơ sở để xác định trách
nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai. Cho đến
hiện nay, với Luật Đất đai năm 2013, chính sự cụ thể trong chế định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất đã giúp người sử dụng đất nhận thức được lợi
ích mà họ có thể nhận được khi khai thác đất đai, từ đó có sự cân nhắc, tính
toán phù hợp cho quá trình sử dụng đất của mình.

2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
2.1 Quyền chung của người sử dụng đất
Trong Luật Đất đai năm 2013, quyền của người sử dụng đất được quy định song hành
cùng với nghĩa vụ mà họ phải thực hiện, thể hiện tại Chương XI, từ Điều 166 đến Điều
194, bao gồm ác quyền chung, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, quyền lựa
chon hình thức trả tiền thuê đất và các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. ngoài
ra, trong các quy định không thuộc Chương XI, pháp luật còn trao cho người sử dụng đất
quyền được giao khoán đất trong những trường hợp hạn chế ( Điều 136 và Điều 137 Luật
Đất đai năm 2013 ).
Các quyền chung là nh ững quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác
đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất. Theo
quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các quyền chung sau
đây:
-

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Có những quyền, tùy từng thời điểm và từng trường hợp mà người sử dụng đất có thể
quyết định thực hiện hay không thực hiện ( như quyền khiếu nại, tố cáo , hoặc khởi kiện) .

Có quyền, người sử dụng đất không cần phải tiến hành nhưng vẫn có thể đương nhiên
được hưởng thành quả của các công trình mà Nhà nước xây dựng vì lợi ích chung (như
quyền hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp mang lại). Có quyền , để được hưởng nó một cách xứng đáng, bản thân người sử
dụng đất phải bỏ ra nhiều công sức, chi phí và thời gian để đầu tư. Đó chính là quyền
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Đối với quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuy thuộc nhóm quyền chung,
nhưng không phải người sử dụng đất nào cũng được Nhà nước bồi thường cho diện tích
đất bị thu hồi.


2.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ
thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất
cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất. Theo
quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung
sau đây:
-

-

-

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong
lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

3 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất
3.1 Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử
dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp
luật đất đai nhằm thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất.
Và cũng theo quy định của pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm các
quyền sau: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê
hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, để thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3.2 Đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử
dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện các
giao dịch quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các
quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khác với các
hàng hoá khác,đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời, vì thế nó cần được đo
đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp. Việc giao
dịch quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về


đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
3.3 Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là việc người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho

nhau theo quy định của pháp luật.
- Chuyển nhượng: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác
để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng.
- Cho thuê: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác sử
dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại
QSDĐ khi hết thời hạn thuê.
- Cho thuê lại: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất do những nguyên
nhân chủ quan và khách quan khác nhau không trực tiếp khai thác và sử dụng
trênđất, trong trường hợp này người sử dụng đất có quyền cho thuê lại QSDĐ của
mình.
- Thừa kế: Là việc chuyển giao QSDĐ từ người chết sang người thừa kế thông qua di
chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác mà
không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
- Thế chấp: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán nợ mà mình đã vay.
- Bảo lãnh: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán nợ mà người khác đã vay.
- Góp vốn: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể
khác để hợp tác sản xuất kinh doanh.
3.3.1 Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được
thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188, Khoản 3 Điều
186, Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
 Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử

dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này ;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho


quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và
194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
 Khoản 3 Điều 186 :
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy
định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển
nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được
đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối
tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy
định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng
cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì

người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ
sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
 Khoản 1 Điều 168
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền.
Ngoài ra còn có những quy định tại điều 189,190,191,192,193,194 của Luật này.
3.3.2 Điều kiện cụ thể thực hiện các giao dịch QSDĐ
3.3.2.1 Chuyển đổi QSDĐ
- Chủ thể có quyền chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
- Chủ thể nhận chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng
xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Điều kiện: Không phải là đất thuê.
3.3.2.2 Chuyển nhượng QSDĐ
Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:


Đối với hộ gia đình, cá nhân: theo Điều 179 và Điều 180 Luật Đất đai năm 2013 đã
liệt kê hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong những trường hợp sau đây sẽ có quyền
chuyển nhượng QSDĐ .
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức.
 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê.
 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
 Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất mà trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất
không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất,hoặc thuê
đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả trước tiền thuê cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm
( khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013).
 Đối với tổ chức kinh tế: dựa trên hình thức và nguồn gốc sử dụng đất,từ Điều 174
đến Điều 178 Luật Đất đai 2013 đã liệt kê tổ chức kinh tế thuộc một trong những
trường hợp sau sẽ có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
 Tổ chức kinh tế được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không
thu tiền sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất mà trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả trước tiền thuê cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm ( khoản 1
Điều 210 Luật Đất đai 2013).
 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: từ Điều 183 đến Điều 187 Luật Đất

đai 2013 đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chuyển
nhượng QSDĐ khi đáp ứng điều kiện về hình thức và nguồn gốc sử dụng đất dưới
đây:
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.


 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: từ Điều 187 đến Điều 187 Luật
Đất đai 2013 đã liệt kê những trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam sẽ có quyền chuyển nhượng QSDĐ và tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hình thành do nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam có sử dụng đất tương ứng
với hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.

 Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất cho nhận góp vốn bằng QSDĐ mà bên
góp vốn bằng QSDĐ sử dụng đất góp vốn dưới hình thức giao có thu tiền sử
dụng đất, hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3.3.2.3 Để thừa kế
Chủ thể có quyền để thừa kế QSDĐ: cá nhân và thành viên hộ gia đình được nhà nước
giao đất, thuộc một trong những trường hợp đáp ứng điều kiện về nguồn gốc hoặc hình
thức sử dụng đất để có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì cũng có quyền để thừa kế quyền
sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Thủ tục nhận thừa kế QSDĐ:


Bước 1: Người nhận thừa kế QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì
trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân
dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).



Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ
địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
(nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy


chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa
kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;


Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới
ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3.2.4 Tặng cho
Chủ thể có quyền tặng cho QSDĐ: những chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ sẽ có
quyền tặng cho QSDĐ, trừ những chủ thể sau :
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hình thành do nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỉ lệ cổ phần
chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai
2013; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực
hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, trước tiên phải đến một tổ chức
công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công
chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất đã được công chứng/chứng thực thì tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng

đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...
3.3.2.5 Cho thuê, cho thuê lại
Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ
thì có quyền cho thuê , cho thuê lại QSDĐ.


Quyền và nghĩa vụ trong việc cho thuê của họ được xác định trong hợp đồng thuê quyền
sử dụng đất kí kết với bên cho thuê. họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đối với diện tích đất thuê của bên cho thuê ,trừ trường hợp chủ thể thuê lại đất của nhà đầu
tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được quy định tại khoản 3 Điểm 1 Điều 99, khoản 4
Điều 149, khoản 6 Điều 150 Luật Đất đai 2013 và Khoản 3 Điều 19 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
3.3.2.6 Thế chấp, Bảo lãnh
Chủ thể có quyền thế chấp QSDĐ: chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì có quyền
thế chấp QSDĐ.
Bên thế chấp vẫn là người trực tiếp khai thác, tiếp tục sử dụng diện tích đất được đem thế
chấp. Bên nhận thế chấp không nắm giữ đất đai mà chỉ nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng
đất của bên thế chấp.
3.3.2.7 Góp vốn
Như đã đề cập ở phần trên, góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất dùng
QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh
phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự - thương mại.
Luật Đất đai 2013 thừa nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong các hành vi
chuyển quyền sử dụng đất ( khoản 10 Điều 3) và người nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất nhận
góp vốn (điểm c Khoản 1 Điều 99).

Trong trường hợp góp vốn không hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là hộ
gia đình, cá nhân thì không có sự chuyển QSDĐ.
Trong trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là pháp nhân
thì có sự chuyển QSDĐ.
Chấm dứt góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất góp vốn: được quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3.4 Trình tự ,thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất
Trình tự ,thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất được quy định cụ thể từ Điều 78 đến Điều
831 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn
liền với đất, hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định đối với một số trường hợp
được sử dụng các giấy tờ này.
Thứ hai, là hợp đồng hoặc văn bản, giấy tờ thực hiện giao dịch tương ứng cho từng loại
giao dịch đã đáp ứng yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền.


Nộp hồ sơ giao dich quyền sử dụng đất: tại Văn phòng Đăng kí đất đai bằng hình
thức trên giấy hoặc đăng kí điện tử ( Điều 95 Luật Đất đai 2013)
Thực hiện thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất ( Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐCP).

4

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Khác với nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
được xác định dựa trên những yếu tố nhất định. Tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất, mục
đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất, mà nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải
nộp cho Nhà nước là khác nhau.

4.1

Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

4.1.1 Khái niệm
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử
dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đấ.
4.1.2 Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, đất nghĩa địa có mục
đích kinh doanh.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi được nhà nước cho phép sử dụng đất
trong các trường hợp nêu trên.
- Bên cạnh việc quy định các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước,
Điều 10, 11, 12 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định các đối tượng được miễn,
giảm tiền sử dụng đất.
4.1.3 Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước được xác định dựa vào 3
căn cứ: diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất:
- Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích được nhà nước giao, được phép
chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất thể hiện
khả năng sinh lợi của đất. Mục đích sử dụng đất khác nhau thì thì giá đất được xác
định để thu tiền sử dụng đất khác nhau.
- Giá đất tính tiền sử dụng đất bao gồm giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

4.1.4

Mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể.
- Nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất.


-

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.

4.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
4.2.1 Khái niệm
Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho
Nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định.
4.2.2 Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định đối với các trường hợp phải nộp
tiền thuê đất:
- Nhà nước cho thuê đất
- Chuyển mục đích sử dụng đất mà phải sử dụng đất dưới hình thức thuê
- Chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang thuê đất.
4.2.3

Căn cứ tính tiền thuê đất
 Đơn giá thuê đất được xác định theo từng hình thức thuê đất
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không qua hình thức đấu giá
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền
thuê đất
Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành cụ thể
theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng

đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực .
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không
qua hình thức đấu giá
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê
- Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất
là giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
- Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì đơn
giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.
 Mục đích sử dụng đất thuê được xác định theo mục đích ghi trong quyết định
cho thuê đất, trường hợp không có quyết định cho thuê đất thì mục đích sử dụng
đất được xác định theo hợp đồng thuê đất.
 Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trong
quyết định có thuê đất.

4.2.4 Xác định tiền thuê đất
Theo quy định củ pháp luật hiện hành:
Tiền thuê đất một năm = Diện tích phải nộp tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất
Thuê đất trả tiền thuê đất một lần = Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê
đất
4.2.5 Chế độ miễn, giảm tiền thuê đất
Chế độ miễn, giảm tiền thuê đấ được quy định tại Điều 18, Điều 19, Điều 20 Nghị định
46/2014/NĐ-CP.


4.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
4.3.1 Khái niệm
Thuế sử dụng đất được hiểu là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử
dụng đất.
Có 2 loại thuế sử dụng đất: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.

4.3.2 Đối tượng nộp thuế
Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp: các tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản
suất nông nghiệp ( gọi chung là hộ nộp thuế).
Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền
sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế được quy định tại Điều 2 của luật Thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
4.3.3 Căn cứ tính thuế:
 Đối với đất nông nghiệp dựa vào 3 căn cứ: diện tích đất, hạng đất và định suất
thuế.
 Diện tích tính thuế:
Tại điều 6 luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, diện tích tính thuế là diện tích
thực tế sử dụng ghi trong sổ địa chính Nhà nước hoặc kết quả do đạc gần nhất
được cơ quan quản lí có thẩm quyền xác nhận hoặc giấy chứng nhận của cơ
quan có thẩm quyền cấp.Trường hợp chưa có sổ địa chính hoặc chưa có kết quả
đo đạc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích tính thuế là
diện tích ghi trong tờ khai của từng hộ nộp thuế.
 Hạng đất:
+ Theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, hạng đất là chỉ tiêu
phân loại đối với đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi
trồng thủy sản.
+Hạng đất được xác định dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình và điều
kiện khí hậu, điều kiện tưới tiêu: Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản được phân thành 6 hạng; Đất trồng cây lâu năm được phân
thành 5 hạng; Thời gian ổn định hạng mức là 10 năm.
 Định suất thuế (Điều 8, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp) một năm tính bằng
kilôgam thóc trên một hécta của từng hạng đất như sau:
a) Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản:
Hạng đất
Định suất thuế ³
1

550
2
460
3
370
4
280
5
180
6
50
b) Đối với đất trồng cây lâu năm:
Hạng đất

Định suất thuế ³


1
650 ³
2
550 ³
3
400 ³
4
200 ³
5
80 ³
c) Đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm chịu mức thuế như
sau:
- Bằng 1,3 lần thuế sử dụng đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất

hạng 1, hạng 2 và hạng 3;
- Bằng thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 4, hạng 5
và hạng 6.
d) Đối với đất trồng các loại cây lâu năm thu hoạch một lần chịu mức thuế bằng 4%
giá trị sản lượng khai thác.
 Đối với đất phi nông nghiệp dựa vào giá tính thuế và thuế suất:
4.3.4 Giá tính thuế
Giá tính thuế đối với đất = Diện tích đất tính thuế x giá của một mét vuông đất
Thuế suất: dựa vào các mức thu khác nhau
- Đối với đất kể cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế
lũy biến tùy phần tùy theo diện tích đất sử dụng.
- Đối với đất nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà dân cư, công trình xây dựng dưới
mặt đất áp dụng thuế suất 0.03%
- Đối với đất sản suất kinh doanh, phi nông nghiệp áp dụng thuế suất 0.03%
- Đất phi nông nghiệp quy dịnh tại Điều 3 của luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp áp dụng thuế suất 0.03%
- Đất không sử dụng đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo quy định áp dụng
mức thuế suất 0.15% và không áp dụng hạn mức.
- Đất lấn chiếm áp dụng mức thuế suất 0.02% và không áp dụng hạn mức.
4.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
4.4.1 Khái niệm
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập mà người sử
dụng đất có được từ việc chuyển quyền bất động sản.
- Có 2 loại thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản: thuế thu nhập cá nhân và thuế thu
nhập doanh nghiệp
4.4.2 Đối tượng nộp thuế
4.4.2.1 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền bất động sản.
- Là các cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà
tặng là bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.
- Cá nhân không cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là

bất động sản phát sinh trong lành thổ Việt Nam.


Để xác định rõ việc cư trú của cá nhân tại Việt Nam, pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy
định rõ các điều kiện sau:
- Có mặt tai Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng
liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam.
- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam bao gồm có nơi đăng kí thường trú hoặc có nhà
thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên.
Một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật được miễn thuế là những trường
hợp chuyển nhượng bất động sản cần có sự hỗ trợ, khuyến khích từ nhà nước hoặc việc
chuyển nhượng bất động sản mang tính kế thừa.
4.4.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền bất động sản.
- Là tổ chức gồm các doanh nghiệp, hợp tác xã và các chủ thể không phải là cá nhân có
tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
4.4.3

Căn cứ tính thuế

4.4.3.1 Thuế thu nhập cá nhân
Bao gồm thuế thu nhập chịu thuế và thuế suất
- Về thu nhập chịu thuế:
+ Được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là
thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Giá chuyển nhượng bất động sản là tổng giá trj về lợi ích kinh tế mà người sử dụng đất
có được thông qua các hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Giá chuyển nhượng được
xác định theo phương pháp, nguyên tắc do chính phủ quy định.
- Về thuế suất:
+ Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng thuế suất 2%
trên giá chuyển nhượng.

+ Trường hợp nhận thừa kế, quà tặng thì thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản thừa kế,
quà tặng vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh thu nhập mà cá nhân không cư trú
nhận được với thuế suất là 10%.
4.4.3.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp
Bao gồm thu nhập chịu thuế và thuế suất.
- Về thu nhập chịu thuế:
+ Được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn
của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng


bất động sản. Các khoản chi bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp
với quy định của pháp luật.
+ Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao bất động
sản. Trường hợp có thu tiền trước tiến độ thì thời điểm xác định doanh thu tính số thuế thu
nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền.
-Về thuế suất: thuế suất tính thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 22%. Từ ngày
01/01/2016 những trường hợp thuộc diện áp dụng thuế suất 22% áp dụng thuế suất 20%.
4.5 Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
4.5.1 Khái niệm
- Lệ phí trước bạ là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đang kí quyền sở hữu tài
sản hoặc đăng kí quyền sử dụng đất.
- Về bản chất lệ phí trước bạ không phải là thuế
4.5.2 Đối tượng nộp lệ phí trước bạ
- Người sử dụng đất thuộc các loại đất được quy định tại khoản 1, 2 Điều 10 Luật đất đai
thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phân biệt đất đã xây
dựng công trình hay chưa xây dựng, bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
- Các trường hợp không phải nôp lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 4 nghị định
45/2011/NĐ-CP và Điều 1 nghị định 23/2013/NĐ-CP.
4.5.3 Căn cứ tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ.
- Là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ. Đối với người sử dụng đất căn cứ

lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ đất và tỷ lệ % lệ phí trước bạ.
- Pháp luật hiện hành quy định cụ thể việc xác định giá đất tính lệ phí trước bạ, cụ thể:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đất: Là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí
trước bạ.
+ Mức thu lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất khi đăng kí quyền sử dụng đất chỉ phải nộp
0.5% trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
4.5.4 Ghi nợ lệ phí trước bạ
- Là quy định nhằm khuyến khích các chủ thể sử dụng đất đăng kí, công khai tài sản thuộc
quyền ở hữu của mình. Việc ghi nợ lệ phí trươc bạ chị áp dung cho một số đối tượng đang
gặp khó khăn về kinh tế.
- Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính
theo giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm
xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất.


- Nếu muốn chuyển nhượng, chuyển đổi nhà, đất cho tổ chức, ca nhân khác thì phải nộp
đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi.
4.5.5 Miễn phí lệ phí trước bạ
- Nhằm khuyến khích người sử dụng đất đăng kí quyền sử dụng đất nhằm phục vụ công
tác quản lý nhà nước về đất đai đồng thời hỗ trợ các đối tượng có điều kiện khó khăn.
- Các đối tượng được miễn lệ phí trước bạ quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP.
4.6 Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât( giấy chứng nhận)
4.6.1 Khái niệm
- Lệ phí địa chính là khoản thu vào các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan có
thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
4.6.2 Trường hợp nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, chứng nhận đăng kí biến động về đất đai, trích lục bản đồ địa chính, văn bản số liệu
hồ sơ địa chính.

4.6.3 Mức thu lệ phi cấp giấy chứng nhận
- Căn cứ vào chủ thể yêu cầu thực hiện công việc địa chính và công việc thực hiện địa
chính được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Lệ phí địa chính được quy định ở mức tối đa, tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn
và chính sách hát triển kinh tế- xã hội của địa phương để quy định mức thu cho phù hợp.

5 Bài tập thảo luận
1.Người sử dụng đất được thực hiện:
A). Quyền thừa kế, thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn quyền sử dụng
đất, cho thuê lại, chuyển nhượng.
B). Quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất.
C). Quyền cho thuê lại, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền
sử dụng đất, chuyển đổi.
D). Quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp
vốn quyền sử dụng đất.
2.Khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì:
A). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
B). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo
quy định của pháp luật về dân sự.


C). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo
yêu cầu của các bên.
D). Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, chuyển nhượng, thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực.
3. Người sử dụng đất được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

sau khi có :
A). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
B). Đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
C). Quyết định giao đất, cho thuê đất.
D). Xác nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
4. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều 174 khi :
A). Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
B). Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất.
C). Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
D). Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
5. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ
quy định tại khoản 2 Điều 174 khi :
A). Đất có nguồn gốc do được Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả
thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước.
B). Đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
C). Đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước
cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
D). Đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê
đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
6. Ngoài quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật
Đất đai, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có :
A). 4 quyền
B). 5 quyền
C). 6 quyền
D). 7 quyền
7. Ngoài quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật
Đất đai, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm có :


A). 4 quyền
B). 5 quyền
C). 6 quyền
D). 7 quyền
8. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có quyền và nghĩa vụ quy định
tại Điều 173 khi :
A). Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
B). Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất.
C). Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
D. Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà
tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
9. Trường hợp nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất :
A). Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập.
B). Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho.
C). Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở,
công trình cung cấp dịch vụ hàng không.
D). Cả 3 đáp án trên.
10. Căn cứ tính tiền sử dụng đất là :

A). Mục đích sử dụng đất.
B). Đơn giá đất.
C). Thời hạn sử dụng đất.
D). Hình thức sử dụng đất.
B. CÂU HỎI NHẬN ĐỊNH ĐÚNG SAI
1.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều được chuyển đổi quyền sử dụng đất
với hộ gia đình, cá nhân khác.
2. Người nước ngoài cũng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước.
3.DN có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam được góp vốn bằng
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh.
4.Tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức cho thuê đất.
5. Hộ gia đình, người sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất.
C. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
TH1: Năm 1989, H được K nhượng cho một mảnh đất ở có diện tích 150m2. trong hợp
đồng có xác nhận của chủ tịch xã nơi có đất. H đã sử dụng liên tục từ đó tới nay và đã thực
hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất vào năm 1993. H có phải là người sử dụng đất
hợp pháp không?
TH2. Gia đình tôi là một gia đình công chức. Năm 1994, do cuộc sống khó khăn gia đình
chúng tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của một hộ gia đình
nông dân để tăng gia sản xuất nhưng chưa được cấp GCNQSDD. Nay cơ quan nhà nước


có thẩm quyền quy hoạch khu đất này thành đô thị. Vậy gia đình tôi có được cấp
GCNQSDD không? Có phải nộp tiền SDD không?

6 Danh mục tài liệu tham khảo
 Giáo trình Luật Đất đai
 Luật Đất đai năm 2013
 Nghị định 43/2014/NĐ-CP