Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ T ư PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM CÔ N G LẠC

QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHÊ
BẤT ĐỘNG
SẢN LIÊN KÊ
■

Chuyên ngành : L u ậ t dân sự

M ã sô

: 5.05.(Ị7Rư^NiG~đh u ,^r yÀ.Nợĩ

ịĩh u v iề n h ạ s v Ĩ ẽn
Ị

SÒ&K M

~'CC

LUẬN ÁN T IẾ N s ĩ LU Ậ T H Ọ C

Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. Đinh V ăn T h an h
2. TS. Đ inh Ngọc Hiện

HÀ NỘI - 2002


LỜI CAM ĐOAN

T ôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu của riêng tôi. C ác s ố liệu nêu
trong luận án ìà trung thực. N h ữ n g kết luận
khoa học của luận án chưa từng được ai
công b ố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Phạm Công Lạc


M ỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU

1

C hương 1. NHỮNG VẤN ĐỂ CHUNG VỂ BÂT ĐỘNG SẢN VÀ

7

QUYỂN SỬ DỤNG HẠN CHÊ BÂT ĐỘNG SẢN LIỂN KỂ

J . 1■ Khái niệm chung về bất đông sản

7

1.2.

Khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề

31

1.3.

Cân cứ phát sinh và chấm dút quyền sử dụng hạn chế bất

60

động sản liền kề
C hương 2: NỘI DUNG QUYỂN sử DỤNG HẠN CHÊ BÂT ĐỘNG

80

SẢN LIỀN KỂ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN
Sự VIỆT NAM NĂM 1995

'■

2.1.

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

2.2.

Quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

100

2.3.

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

111

2.4.

Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc

118

2.5.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để bảo đảm
nhu cầu cần thiết khác
C hưong 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

83

126

132

CÁC QUY ĐỊNH VỂ QUYỂN sử DỤNG HẠN CHẾ
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỂ

3.1.

Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về
quyền sử dụnơ hạn chế bất động sản liền kề

132

3.2.

Một số giải pháp và phương hướng hoàn thiện các quy định về

159

quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kế
KẾT LUẬN

174

NHỮNG CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC

177

CÔNG BỐ
DANH MỤC T ù LIỆU THAM KHẢO

178

N H Ũ N G C H Ữ V IẾ T T Ắ T T R O N G L U Ậ N Á N

BLDS:

Bộ luật dân sự

BLDS 1995:

Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1995

BLDS Bắc kỳ:

Bộ luật dân sự Bắc kỳ ban hành năm 1931

BLDS Đức:

Bộ luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức
ban hành năm 1896

BLDS Nga:

Bộ luật dân sự của Liên bang Nga ban
hành năm 1994

BLDS Nhật Bản:

Bộ luật dân sự Nhật bản ban hành năm 1898

BLDS Pháp:

Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp
ban hành năm 1804

BLDS Quêbec Canada:

Bộ luật dân sự của bang Quêbec Canada

BLDS Sài gòn:

Bộ luật dân sự của chính thể Việt Nam
Cộng hòa ban hành năm 1972

BLDS và Thương mại Thái lan

Bộ luật dân sự và Thương mại Thái lan
ban hành năm 1925

CHXHCN:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

TANDTC:

Tòa án nhân dân Tối cao

UBND:

Úy ban nhân dân

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa


1

MỞ ĐẦU

1. T ính cấp th iết của việc nghiên cứu đề tài
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn
xuất (hay còn gọi là phái sinh) của chế định quyền sở hữu được quy định tại
Chương VII, Phần thứ hai Bộ luật dân sự 1995 (từ đây gọi là BLDS 1995)
với tiêu đề: "Những quy định khác về quyền sở hữu". Đây là một chế định
mới trong pháp luật dân sự của các nước xã hội chủ nghĩa (XHCN) nói
chung và pháp luật của Việt Nam nói riêng với đặc thù, quyền sở hữu của tư
nhân đối với đất đai không được thừa nhận. Trong khi vãn quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thì Hiến pháp và
pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng đất có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của
BLDS 1995 và pháp luật về đất đai.
Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di, dời được,
cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói
riêng là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần
phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc
phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất

động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài sản là bất
động sản khác.
Nghiên cứu chế định mới này của pháp luật dân sự là việc làm cần
thiết, bởi tuy là một chế định pháp lý có bề dày lịch sử, nhưng còn rất mới
trong hệ thống pháp luật của các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói
riêng. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang


2

tính lịch sử. vừa mang tính thời đại, nó không chí có ý nghĩa về mặt lý luận
mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt, trong điều kiện của chúng ta
hiện nay, khi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã và
đang phát triển với những biểu hiện tích cực, nhưng cũng đã bộc lộ những
mặt trái của nó, trong đó đất đai đã được coi là đối tượng trong giao dịch
dân sự (đất đai được coi là đối tượng đặc biệt trong giao lưu dân sự). Trong
khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa đồng bộ,
đặc biệt các quy định về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chưa theo kịp
với cuộc sống đã và đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung,
đất đai nói riêng ngày càng phức tạp.
Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước
trên thế giới quy định quyền địa dịch (một trong các quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề) trong điều kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất
đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về
đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Đây là
sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt Nam cần được làm sáng
tỏ. Bằng đề tài: "Q uyền sử d ụ n g hạn c h ế bất động sẩn liền k ề ' tác giả luận
án mong muốn góp phần lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật
Việt Nam và một số nước trên thế giới khi xây dựng và áp dụng chế định này.
2. T ình h ìn h nghiên cứu đề tài

Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của
các nước XHCH nói chung không đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này
không tồn tại đó là quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có
các công trình khoa học pháp lý trong lĩnh vực này ở các nước XHCN nói
chung và Việt Nam nói riêng. Các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này
được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, nhưng chỉ giới hạn
trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn.


3

Từ khi ban hành BLDS 1995, chưa có một công trình khoa học nào
chuyên về lĩnh vực này, kể cả những bài viết trong các tạp chí và sách báo
pháp lý chuyên ngành. Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề được đề cập đến trong cuốn: "Nghiên cứu về tài sản trong luật
dân sự Việt Nam" [3] của TS. Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài
sản nói chung và một số vấn đề về: "Các hạn c h ế đối với việc thực hiện
quyền sở hữu" trong đó giới thiệu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề với tiêu đề: "Quyền và nghĩa vụ láng giềng" nhưng chủ yếu mang
tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995, hiện còn có nhiều vấn đề cần
tranh luận đang còn bỏ trống.
Có thể nói rằng luận án này là công trình đầu tiên mang tính hệ
thống, tương đối toàn diện trong việc nghiên cứu chế định quvền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề trong khoa học pháp lý ở Việt Nam.
3. M ục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, xây
dựng các khái niệm về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề. So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước

trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng
trong luật thực định; đóng góp cho việc sửa đổi BLDS 1995 sắp tới và áp dụng
các quy định của BLDS 1995 để giải quyết những tranh chấp trong thực tế.
Để thực hiện mục tiêu đó, luận án đã tập trung nghiên cứu những
vấn đề cụ thể như sau:
- Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên
thế giới và Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử khác nhau;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong pháp luật một
số nước và pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 1995;


4

- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 1995 và
một số quy định liên quan chặt chẽ với nó;
- Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy
định trong BLDS 1995;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề.
4. Phương p h áp lu ận và phương p h áp nghiên cứu
Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chúng và duy
vật lịch sử: Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội, nhưng giữa chúng có
mối liên hệ biện chứng qua lại. Trên cơ sở sử dụng các phương pháp phân
tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện tượng trong
mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối với bất
động sản với việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Bàng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như
khác biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế

giới. Trên cơ sở đó thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam.

5. Những đóng góp mới của luận án
*

Là công trình đầu tiên phân tích một cách có hệ thống các quy

định về bất động sản trong pháp luật của một số nước và pháp luật Việt
Nam qua các thời kỳ lịch sử, làm rõ những điều kiện kinh tế - xã hội dẫn
đến các quy định này; làm rõ những điểm tương đồng và những khác biệt về
khái niệm bất động sản; ý nghĩa của việc phân định tài sản thành động sản
và bất động sản... Trên cơ sở đó, đề xuất một số khuyên nghị sửa đổi một số
quy định về khái niệm bất động sản, quyền sử dụng hạn chế bất động sản


5

được quy định trong BLDS 1995 cho phù hợp với điều kiện Việt Nam, làm
cho việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản thực sự có ý
nghĩa về lý luận cũng như thực tế;
* Xây dựng khái niệm bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, so sánh các chế
định tương ứng trong pháp luật một số nước và pháp luật dân sự Việt Nam
qua các thời kỳ lịch sử; những đặc điểm, bản chất pháp lý của quyền sử

dụng hạn chế bất động sản liền kề;
* Xây dựng khái niệm ranh giới, quy chế pháp lý ranh giới giũa các
bất động sản liền kề;
* Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền cấp nước

qua bất động sản liền kề không phải chỉ riêng là quyền của chủ sở hữu bất
động sản mà còn là quyền của các tổ chức, cá nhân cung cấp điện, nước,
dịch vụ thông tin, liên lạc. Trong điều kiện của chúng ta hiện nay, đây là
quyền của các tổ chức nhà nước đang thực hiện chức năng cung cấp loại
hàng hóa đặc biệt này với tư cách là bên bán điện, nước và cung cấp các
dịch vụ bưu chính viễn thông. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được áp dụng chủ yếu đối với các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, do
các cơ quan, tổ chức khác nhau của Nhà nước quản lý. Cho nên, quyền này
không chỉ đơn thuần là quyền dân sự, mà còn là quyền thuộc lĩnh vực quản
lý nhà nước đối với các công trình thuộc cơ sở hạ tầng;
* Việc xác lập lối đi khi phân chia bất động sản là căn cứ phổ biến
nhất trong thực tế của chúng ta hiện nay, tình trạng vây bọc của bất động
sản do vị trí địa lý tự nhiên mà không có lối đi sẽ ngày càng hạn chế, nhưng
việc phân chia bất động sản lại ngày càng gia tăng theo thời gian do giá trị
thực tế của các bất động sản gia tăng. Đất đai, nhà ở là những bất động sản
được coi là những vật chia được, nhưng đến một giới hạn nào đó sẽ trở
thành vật không chia được. Cho đến nay không có một tiêu chí nào để xác


6

định nhà ở, đất đai là vật không chia được, cần phải có tiêu chí giới hạn để
xác định nhà ở, đất đai là vật không chia được. Trong trường hợp phân chia
nhà ở, đất đai khi đến giới hạn nào đó thì không thể phân chia và chỉ có thể
công nhận bất động sán đó là sở hữu chung, nếu một trong các đổng chủ sở
hữu bán phần quyền của mình thì phải thực hiện triệt để quyền ưu tiên mua
của các đồng chủ sở hữu khác hoặc chủ sở hữu bất động sản liền kề;
*

Phân tích thực trạng giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp
luật dân sự.
6. Ý nghĩa k hoa học và thự c tiễn củ a luận án
Kết quả nghiên cứu của luận án góp phần bổ sung và hoàn thiện
nhũng vấn đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất độns
t

sản liềrr kề, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong
điều kiện nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước;
Luận án là tài liệu tham kháo cho các nhà nghiên cứu và giảng dạy
khoa học luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết
các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;
Các kết luận, ý kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung
và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng.
7. K ết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
an được chia thành 3 chương, 10 mục.


7

Chương 1
NHỮNG VÂN ĐỂ CHUNG V Ể BẤT Đ Ộ N G SẢN
VÀ QU YỂN SỬ DỤNG HẠN CH Ê BÂT Đ Ộ NG SẢN L lỂ N KỂ

1.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỂ BÂT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Bất động sản theo pháp luật m ột sô nước

Trong pháp luật dân sự, vật nói riêng và tài sản nói chung được phân
loại theo những tiêu chí khác nhau với những ý nghĩa khác nhau về lý luận
cũng như về thực tiễn. Cơ sở của các cách phân loại vật có thể dựa vào các
căn cứ khác nhau như: tôn giáo; giá trị tài sản; bản chất của tài sản (tự
nhiên, xã hội); chế độ pháp lý của tài sản... Do các quan niệm về vật, tài
sản, ý nghĩa, cũng như giá trị của tài sản và việc phân định tài sản đối với cá
nhân, xã hội tại những thời điểm lịch sử nhất định, không đồng nhất, cho
nên các tiêu chí để phân định tài sản cũng khác nhau.
Từ thời La Mã cổ đại, quan niệm về vật (tài sản) và cách phân chia
tài sản cũng như phân chia vật có nét đặc thù riêng mà hiện nay không còn
tồn tại: nô lệ được coi là vật và tương úng với quan niệm này, vật được chia
thành: công cụ biết nói (nô lệ); công cụ biết kêu (gia súc); công cụ câm (đồ
vật). Do ảnh hưởng của tôn giáo, vật được phân chia thành: vật thiêng liêng
theo luật của chúa trời và vật theo luật của con người. Theo quan niệm này,
vật theo luật của chúa trời là những vật phục vụ cho thượng đế và các mục
đích thiêng liêng khác bao gồm: nhà thờ, các tường thành, thánh thất...
và những vật đó không thuộc quyền sở hữu của ai, con người chỉ có thể
chiếm hữu, sử dụng. Vật theo luật của con người là những vật thuộc sở hữu
của Nhà nước hay thuộc sở hữu của tư nhân như: đất đai, các đồ vật thông
dụng khác... Ngoài ra, vật có thể phân chia thành: res mancipi và res nec
mancipi. Vật thuộc res mancipi là những vật khi chuyển giao quyền sở hữu


8

cho người khác chỉ thực hiện thông qua việc chuyển giao thông thường
ma không phải tuân theo một thủ tục đặc biệt nào. Vật thuộc res nec
mancipi là những vật mà khi chuyển giao quyền sở hữu cho người khác phải
tuân theo nghi thức trọng thể trước Tòa án, quan chấp chính... (chuyển giao
nô lệ, đất đai...).

Một trong cách phân loại vật (tài sản) được xem là chính thống, quan
trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi
nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thế giới: Tài sản được phân chia
thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như
quan điểm phân loại trong các BLDS của các nước có những điểm khác
nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng
khác nhau.
Xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội thời cổ đại, đất đai được coi
là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai trong cuộc sống nói chung và
trong sản xuất nông nghiệp nói riêng. Với tính ổn định của đất đai về vị trí
địa lý và cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản
xuất quan trọng nhất trong xã hội mà ở đó sản xuất nông nghiệp chiếm vị
trí hàng đầu. Bởi vậy, đất đai được coi là bất động sản và tài sản có giá trị
và xem "của di động là thấp hèn" (res mobilis, res vilits) [56, tr. 106]. Trong
luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những thứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trên
đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trèn mặt đất cùng nhũng bộ phận cấu thành nên lãnh thổ (khoảng không,
lòng đất). Việc phân tài sản thành động sản và bất động sản được hình
thành từ thời Principát (năm 27 Tr.CN), và việc dịch chuyển các bất động
sản đã có những quy định riêng nhằm công khai hóa các giao dịch liên quan
đến bất động sản [72, tr. 148].


9

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình
thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế - xã
hội cùng với vị trí tự nhiên của nó. Giá trị đặc biệt quan trọng của bất động

sản mà trước tiên là đất đai được xác định bởi các yếu tố sau:
+ Bất động sản trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quan trọng
nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia. Chính vì có đất đai mới có vùng trời,
vùng biển, do đó mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan có quyền lực
cao nhất của Nhà nước thực hiện [67, tr. 77]. Chế độ, chính sách về đất đai
luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội. Đất đai là không
gian sinh tồn của một quốc gia, một cộng đồng và có vị trí đặc biệt quan
trọng đối với tùng cá nhân;
+ Việc quy định các chính sách và chế độ pháp lý về đất đai liên
quan đến quyền lợi của quốc gia (an ninh quốc gia, phân bố dân cư, tổ chức

sản xuất, khai thác tài nguyên...). Vì vậy, cần thiết phải có quy chế đặc biệt
về bất động sản nói chung, đất đai nói riêng.
Pháp luật của các nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài
sản có từ thời cổ đại, đó là cách phân tài sản thành động sản và bất động
sản. Quan niệm chung về động sản và bất động sản đều có những nét tương
đồng, nhưng ở các hệ thống pháp luật khác nhau, vào những giai đoạn khác
nhau sự phân biệt này cũng có những đặc thù riêng biệt, từ đó dãn đến sự
khác nhau về quan niệm về bất động sản và động sản.
Điểm tương đồng trong quan niệm về bất động sản trong luật dân sự
của các nước đó là đều coi đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai là bất động sản do tính chất của tài sản được xác
định do vị trí địa lý và do bản chất tự nhiên của tài sản (tính không di, dời
được Điều 517, 518 BLDS Pháp; Điều 86 BLDS Nhật Bản; Điều 130 BLDS
Liên bang Nga; Điều 94, 96 BLDS Đức; Điều 449 BLDS Bắc Kỳ; Điều 364,
365 BLDS Sài Gòn 1972, Điều 900 BLDS Quêbec...). Tuy nhiên, BLDS


10

Liên bang Nga, BLDS Đức ghi nhận: "mảnh đất" chứ không phải là đất đai
nói chung. Việc ghi nhận này có thể được coi là hợp lý hơn, bởi vì đất đai
nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao lưu
dân sự. Đối tượng của giao lưu dân sự chỉ có thể là mảnh đất được xác định
bằng diện tích, với kích thước nhất định và tọa lạc tại những vị trí xác định.
Nếu đất đai là khái niệm chung chỉ tài sản thuộc chủ quyền quốc gia thì
mảnh đất là một phần của đất đai là tài sản có thể thuộc quyền sở hữu riêng
của các chú thể và có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, kinh tế...
Nếu đất đai trong luật dân sự của các nước đều được coi là bất động
sản thì tài sản "gắn liền" với đất đai có coi là bất động sản hay không lại có

những quan điểm khác biệt.
Điều 520 BLDS Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là động sản".
Tương tự như quy định này cũng được thể hiện ở k.8 Điều 449 BLDS Bắc
Kỳ; Điều 364 BLDS Sài Gòn 1972. Điều 900 BLDS Quêbec Canada còn
quy định: "Tuy nhiên, hoa quả và các sản phẩm khác từ đất trồng ra có thể
coi là động sản tủy theo cách chúng được định đoạt như th ế nào". Nhưng
Điều 86 BLDS Nhật Bản chỉ quy định: "Vật gắn liền với đất đai". BLDS
Đức đưa ra khái niệm "bất động sản bao gồm đất đoi và các pliần cấu
thành của mảnh đất". Quy định tại Điều 86 BLDS Nhật Bản giống như quy
định trong BLDS Đức mà không đề cập đến những động sản được coi là bất
động sản vì công dụng.
Điều trùng họp này có thể giải thích dễ dàng bởi BLDS Bắc Kỳ,
BLDS Sài Gòn, BLDS Đức, BLDS Nhật Bủn, BLDS Quêbec Canada được
soạn thảo dựa trên cơ sở nguyên lý chung của BLDS Pháp ban hành năm
1804. Nhưng BLDS và Thương mại Thái Lan đưa ra quan niệm bất động
sản không thống nhất với các BLDS của các nước nêu trên. Điều 100 BLDS
và Thương mại Thái Lan quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật

gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một th ể thống nhất với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai". BLDS bang Califocnhia
(Hoa Kỳ) đưa ra khái niệm bất động sản có những điểm tương đối khác biệt
so với pháp luật của nhiều nước khác. Theo quy định của Bộ luật này thì
bất động sản bao gồm: 1- Đất đai; 2- Tất cả nhũng gì liên quan đến đất đai;
3- Những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai; 4- Những tài sản khác
do pháp 1uật quy định [75, tr. 11].
Việc xác định những gì được coi là bất động sản (theo quy định của
BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn) tạo ra được cách hiểu dễ dàng,
và tương đối chính xác khi xác định những gì được coi là gắn liền với đất
đai mà ít bị giải thích sai lệch, khó có thể giải thích rộng hơn. Các quy định
của BLDS Đức, BLDS và Thương mại Thái Lan, BLDS Nhật Bản cần phải
có sự giải thích, bởi khái niệm "gắn liền với đất đai" có thể được giải thích
rất khác nhau, do đó có thể dẫn đến việc giải thích rộng hay hẹp với nghĩa
của thuật ngữ này. Ngoài ra, BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn
còn liệt kê những tài sản được coi là bất động sản bởi mục đích sử dụng
(Điều 521, 525, 526 BLDS Pháp; Điều 451, 452 BLDS Bắc Kỳ; Điều 367,
368, 369 BLDS Sài Gòn).
Về bản chất tự nhiên, những tài sản này là các động sản nhưng được
chủ sở hữu tài sản "đặt vào" hay "gắn vào" một bất động sản để sử dụng
cho việc khai thác bất động sản đó nhu' là những vật phụ để phục vụ cho vật
chính là bất động sản ban đầu và xem đó như là một bộ phận cấu thành của
bất động sản. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng các quy định này chỉ áp
dụng đối với đất nông nghiệp, nhà ở... mà không đề cập đến những loại tài
sản khác cũng liên quan đến đất đai như nhà xưởng, thiết bị máy móc, hầm
mỏ... (trong lĩnh vực công nghiệp nói chung). BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn
1972 đã đề cập đến những đối tượng này. K.5 Điều 452 BLDS Bác Kỳ qưy
định: "Máy móc, đồ dùng trong các xưởng công nghệ như là: cầu kéo dầu

12

hoặc ép dầu, nồi máy, nồi cất rượu, thùng chứa rượu" cũng được coi là bất
động sản vì mục đích; Điều 386 BLDS Sài Gòn thì quy định: "Ông dẫn
Itước, dẫn hơi, đường dây điện trong một căn nhà hay một cơ sở là bất động
sản vì công dụng". Điều này cũng có thể giải thích dễ dàng bởi các BLDS
Bắc Kỳ; BLDS Sài Gòn được ban hành sau BLDS Pháp hơn 100 năm, điều
kiện kinh tế đã thay đổi. Do sự phát triển kinh tế và xã hội đã có những tiến
bộ đáng kể mà các nhà làm luật đã nhận thức được sự tiến bộ, phát triển đó
và được ghi nhận trong pháp luật.
Các BLDS Bắc Kỳ (Điều 453), BLDS Pháp (Điều 526), BLDS Sài
Gòn (Điều 369) còn quy định: bất động sản do đối tượng gắn với bất động
sản và liệt kê cụ thể nhũng quyền nào được gọi là các quyền gắn với bất
động sản (trên bất động sản). Tuy nhiên, việc liệt kê này trong các điều luật
kể trên cũng không đồng nhất. BLDS Pháp liệt kê các quyền được coi là bất
động sản bao gồm: quyền sở hữu; quyền hưởng lợi; quyền dùng và ở; quyền
cho thuê dài hạn; quyền địa dịch; quyền cầm cố; quyền để đương; quyền
kiện đòi lại bất động sản. BLDS Sài Gòn liệt kê các quyền: quyền sở hữu;
quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền cho thuê trường kỳ;
quyền thế chấp; quyền để đương; quyền địa dịch.
BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về bất động sản có những điểm
đặc biệt khác so với các BLDS truyền thống. K .l Điều 130 BLDS Liên bang
Nga quy định:
Vật bất động bao gồm (tài sản bất động, bất độn« sản)
khoảnh đất, lòng đất, công trình thủy lợi, tất cả những gì liên
quan chặt ch ẽ đến đất đai, đó là những đối tượng mà nếu dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó,
trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm, nhà ỏ và các công
trình xây dựng;

13

-

Bất động sản còn bao gồm: tàu bay, tàu biển, tàu sông,

phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước. Các bất động sản
khác do pháp luật quy định [69].
Sự khác biệt về quan niệm bất động sản trong BLDS Liên bang Nga
so với các BLDS được ban hành trước đó ở chỗ: Một mặt, liệt kê một số đối
tượng được coi là bất động sản theo cách quy định truyền thống được thể
hiện trong các BLDS Pháp; BLDS Đức; BLDS và Thương mại Thái Lan;
mặt khác, còn đưa ra khái niệm chung về đặc tính của bất động sản "những
đối tượng mà nếu dịch chuyển s ẽ lùm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử
dụng của nó". Như vậy, tính bất động (ở tại một vị trí nhất định) là đặc tính
chung của bất động sản. Ngoài ra, theo pháp luật của nhiều nước thì những
vật là động sản không liên quan gì đến tính bất động cũng được coi là bất
động sản như tàu biển, tàu sông, tàu bay, phương tiện vũ trụ. Những động
sản về bản chất này nhưng được coi là bất động sản vì chúng liên quan đến
chủ quyền quốc gia khi chúng hoạt động ngoài lãnh thổ quốc gia và phải
đăng ký. Khoản 2 Điều 130 BLDS Liên bang Nga quy định: "Những vật
không thuộc bất động sản, bao gồm cả tiền, giấy tờ có giá là động sản.
Động sản không buộc phải đăng kỷ, trừ trường hợp pháp luật cố quy định".
Theo quy định tại điều luật này có thể suy đoán: bất động sản buộc phải
đăng ký, còn động sản chỉ phải đăng ký khi pháp luật có quy định.
Cần lưu ý rằng, pháp luật dân sự Xô viết trước đây không phân chia
tài sản thành động sản và bất động sản. Với quan niệm cho rằng, việc phân
chia tài sản thành động sản và bất động sản chỉ căn cứ thuần túy vào bản chất,

đặc tính tự nhiên của tài sản, không lột tả được bản chất xã hội của tài sản
(một chủ tư bản điền địa, xí nghiệp cũng giống như các chủ sở hữu tài sản
khác). Hệ thống pháp luật dân sự Xô viết phân chia tài sản thành tư liệu sản
xuất và tư liệu tiêu dùng [70, tr. 119]. Việc phân chia tài sản thành động sản
và bất động sản được quy định trong Luật Đất đai của Liên bang CHXHCN


14

Xô viết 1991 và sau đó được quy định trong "Những cơ sở của pháp luật
dân sự Xô viết
1.1.2.

Q uan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam trước khi

ban hành Bộ luật dân sụ 1995
Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động
sán và bất động sản, nhung riêng về đất đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất
đai được coi là tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý - Trần cũng như sau này,
các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong
Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai, hoặc tài sản liên quan đến
đất đai. Những quy định này xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội của Việt
Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông nghiệp chiếm vai trò chủ đạo,
đất đai là íư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản xuất nông nghiệp. Trên
cơ sở quy định các nguyên tắc chung: Nhà nước (vua) thực hiện quyền sở
hữu tối cao đối với đất đai, các quy định của pháp luật chủ yếu bảo vệ quyền
sở hữu tư nhân về đất đai, trước tiên là của giai cấp phong kiến, địa chủ. Việc
phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất công thuộc sở hữu nhà nước, sở
hữu làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân) thể hiện rõ quan
niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại, tuy nhiên, bao

trùm lên tất cả là quyền sở hữu nhà nước, mức độ của quyền lực thực tế giảm
dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân [15, tr. 34].
Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành ba kỳ:
Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau. Bắc Kỳ
và Trung Kỳ là phần bảo hộ (trong đó Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng là
nhượng địa) và Nam Kỳ là thuộc địa. Mỗi miền áp dụng các Bộ luật dân sự
khác nhau: Dân luật giản yếu Nam Kỳ - ban hành ngày 26-03-1883 được áp
dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẫng; tại Bắc
Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ - ban hành ngày 30- 03-1931 và thay thế cho Bộ
luật Gia Long (Hoàng Việt luật lệ); Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung


15

Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13- 07-1936; 08-1-1938; 28- 09-1939
(bao gồm 5 quyển được ban hành bằng ba đạo dụ). Bộ luật dân sự Giản yếu
cùng với Bộ luật dân sự Pháp, (kể cả các quy định của Luật Hồng Đức, Luật
Gia Long) cũng được áp dụng ở miền Nam bởi Bộ luật dân sự Giản yếu
không đủ và nhiều điều không phù họp với miền Nam cho đến khi ban hành
Bộ luật dân sự Sài Gòn ngày 28- 06-1972.
Trong các Bộ luật dân sự có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất
động sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê. Điều 312 Bộ luật
dân sự Sài Gòn quy định: "Tài sản chia làm động sẩn và bất động sản" rồi
sau đó liệt kê những gì là bất động sản. Bộ luật dân sự Bắc Kỳ trực tiếp liệt
kê bất động sản mà không quy định: tài sản bao gồm động sản và bất động
sản (Chương I, Chương II, Quyển thứ hai, Thiên thứ nhất). Điều hạn chế
trong các Bộ luật dân sự trên ờ chỗ không xác định những gì là tài sản, mà
quy định: tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Khái niệm tài sản cũng
như những khái niệm xã hội khác đều mang tính lịch sử, cùng là tài sản
nhưng nội dung của khái niệm tài sản biến động theo sự phát triển của xã

hội, có thể được thu hẹp hay mở rộng cho phù họp với điều kiện xã hội, phù
hợp với quan niệm của hệ thống pháp luật của Nhà nước ở thời kỳ đó. Cùng
với sự phát triển của kinh tế - xã hội, khoa học - kỹ thuật mà một vật, tại
thời điểm này được coi là tài sản, là đối tượng trong giao lưu dân sự nhưng
vào thời điểm khác nó không là vật, là tài sản và không được coi là đối
tượng của giao dịch dân sự (ví dụ nô lệ - là tài sản trong thời cổ đại nhưng
ngày nay không được coi là vật, đã có thời kỳ pháp luật Việt Nam không
coi đất đai là đối tượng trong lưu thông dân sự) [19], [64, tr. 48]. Tuy nhiên,
vì quy định về động sản, bất động sản trong các Bộ luật dân sự quy định
khác nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật và hậu quả của việc áp dụng
pháp luật cũng khác nhau. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ quy định: "Bất động sản

có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó; hoặc bởi mục đích của nó, hoặc bởi


16

quyền sử dụng vì cớ gì". Còn Điều 517 BLDS Pháp quy định về bất động
sản: "Tài sản là bất động sản bởi tính chất hoặc mục đích sử dụng của
chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó". Tương tự như vậy
BLDS Sài Gòn quy định bất động sản có ba thứ (3 loại). Điều 363 BLDS Sài
Gòn quy định: "Bất động sản chia làm ba loại: Bất động sản vì bản chất tự
nhiên; bất động sản vì công dụng riêng; bất động sản vì cố đối tượng trên
bất động sản".
Xem xét cách phân loại bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc
Kỳ, BLDS Sài Gòn, chúng ta có thể nhận thấy không có sự khác biệt nào
đáng kể khi quy định về bất động sản nói chung, tuy nhiên, nếu xét đến
việc liệt kê cụ thể theo từng loại bất động sản thì giữa các bộ luật đó lại có
sự khác biệt.
* B ất động sản do bản chất

Đây được coi là bất động sản nguyên sinh, đầu tiên bởi tính chất tự
nhiên của chúng (bản chất tự nhiên). Tuy trong các BLDS nêu trên không
định rõ "tính chất tự nhiên" hay "bản chất tự nhiên là gì", nhưng thông qua
sự suy đoán có thể thấy ý tưởng của các nhà làm luật thể hiền ngay trong
khái niệm "bất động" của tài sản đó, nghĩa là tài sản không thay đổi được vị
trí địa lý của nó, cho dù tự nó hay có sự tác động của ngoại lực. Những bất
động sản do bản chất tự nhiên bao giờ cũng xác định rõ vị trí của bất động
sản đó. Trong các bản án hay gặp thuật ngữ "tọa lạc" để chỉ vị trí của
những bất động sản này, ví dụ: ngôi nhà tọa lạc tại... Khác với các quy định
của BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ và BLDS Sài Gòn, khi liệt kê nhà cửa (nhà
ở) là bất động sản nhưng đã loại một số loại nhà, kiến trúc "cố th ể tháo ra
được và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền
móng vững cliắc" (Điều 373 BLDS Sài Gòn) hoặc khoản 2 Điều 450 BLDS
Bắc Kỳ quy định: "Nhà cửa, trừ những nhà lá và những nhà có th ể tháo ra,
lắp lại được".


17

Sự khác biệt này có thể được giải thích: BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài
Gòn tuy tiếp thu những ý tưởng, nguyên lý của BLDS Pháp về bất động sản
với tính chất tự nhiên, nhung đã có sự cải biến cho phù hợp với điều kiện
Việt Nam vào thời kỳ đó. Xã hội Việt Nam vào các thời kỳ đó là xã hội
nông nghiệp (hơn 90% sống ở nông thôn), nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà

lá - loại nhà tạm, cho nên việc đăng ký các nhà lá, nhà tạm hoặc nhà ở
"không có nền móng vững chắc" là điều không thể thực hiện được, cũng như
tính cố định của chúng không bền vững, bởi vậy những loại nhà này không
được liệt vào danh mục bất động sản. Ngoài ra, bất động sản vì tính chất thì
trong các BLDS kể trên còn liệt kê một số tài sản khác nữa.

Tuy nhiên, việc xác định "tính chất" có những sự khác biệt. Bộ luật
dân sự Sài Gòn quy định nhũng hoa lợi, lợi tức gắn với đất (mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa hái, cây cối chưa chặt,...) được coi là bất động sản; BLDS
Bắc Kỳ xác định những loại tài sản này là bất động sản do bản chất tự nhiên.
Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên (tính chất) được xác
định là đất đai (ruộng đấl, điền địa) và những vật dụng mà đất là cơ sở, cội
nguồn và những vật đó dựa vào đất đai mới tồn tại, phát triển. Nếu còn gắn
vào đất thì được coi là bất động sản, nhưng nếu bứt ra khỏi đất thì không
được coi là bất động sản nữa. Điều này đã tạo không ít khó khăn cho việc
xác định thời điểm để một bất động sản trở thành động sản. Ví dụ: Một
người thế chấp một vườn cây ăn quả để vay tiền trong thời hạn 3 năm, khi
thu hoạch hoa quả hàng năm, họ phải giải quyết như thế nào trong quan hệ
với bên cho vay để được coi là bảo tồn tài sản, không làm giảm sút giá trị tài
sản? Việc mua bán các loại hoa trái khi chưa thu hoạch được xem là mua bán
bất động sản hay động sản? Việc mua nguyên vật liệu để đầu tư vào cây
trồng và bao tiêu sản phẩm có được xem là mua - bán bất động sản không?
Tóm lại, các bất động sản do bản chất theo quy định của các BLDS
ở Việt Nam trước khi ban hành BLĐS 1995* gổrrrbạnỉỡíại chính: Đất đai,
T R Ư Ờ N G -ĐH LŨAT M ANỌ l

TH U V!ỆN GIÁO VIÊN
s ò ĐK

"Ịo ồ


18

công trình xây dựng kiên cố trên đất, cây cối có rễ ăn vào đất cùng hoa lợi
từ các cây cối đó.

* B ất động sản do công dụng (dụng ích)
Dù sao các quy định về bất động sản do bản chất tự nhiên cũng có
sự thống nhất, tuy có vài sự khác biệt nhỏ nhung không ảnh hưởng nhiều
đến bản chất của tiền đề, tiêu chí xác định bất động sản. Nhưng khi liệt kê
những bất động sản do dụng ích thì có sự khác biệt đáng kể giữa các BLDS.
Trước hết, ở các BLDS này đều liệt kê những động sản phục vụ để
khai thác một cơ sở sản xuất nông nghiệp (trồng trọt) nhất định, nhưng
quan niệm không thống nhất. Nếu nhu' trong BLDS Pháp (Điều 522) coi
"các súc vật giao cho tá điền hay người quản lý dùng vào canh tác" được
coi là bất động sản, nhưng nếu "giao clio một người khác không phải là tá
điền hay người quản lý trang trại chăn nuôi là động sản". Theo quan niệm
này, các loại tài sản trên đây do bản chất là động sản nhưng do mục đích sử
dụng "dùng vào canh tác" mà chúng trở thành bất động sản, còn nêu giao
cho người khác không phải là tá điền, quản lý trang trại, hoặc giao cho họ
để sử dụng vào mục đích khác thì chúng vẫn là động sản. Quy định này
không có trong các Bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật dân sự Sài Gòn.
Các Điều 524 BLDS Pháp; Điều 452 BLDS Bắc Kỳ; Điều 366 BLDS
Sài Gòn đều quy định các vật dụng dùng để khai thác một cơ sở sản xuất
nông nghiệp được coi là bất động sản vì dụng ích. BLDS Pháp, BLDS Sài
Gòn dùng thuật ngữ "đưa vào”, "đặt vào" để khai thác, sử dụng bất động sản
cơ sở ban đầu, trong khi đó BLDS Bắc Kỳ sử dụng cụm từ "nếu không có
bằng cớ gì trái lại", thì nhũng tài sản đó được coi là bất động sản. Bộ luật
dân sự Bắc Kỳ tuy đã suy đoán những vật dụng trên là bất động sản nhưng
cho phép chúng minh điều ngược lại, còn BLDS Sài Gòn; BLDS Pháp không
cho phép suy đoán mà luôn coi là mặc nhiên. Quy định trong BLDS Bắc Kỳ


19

có vẻ mềm mỏng hơn, bởi nếu người bán một trang trại, có thể chỉ bán một

phần m à không bán các vật có trên đất của trang trại đó.
Được coi là bất động sản vì mục đích (công dụng) các động sản mà
chủ sở hữu đã "đưa vào" có tính chất cố định (BLDS Pháp) "gắn vào một
cách kiên cô' (BLDS Sài Gòn) không th ể tháo ra mà không làm hư hại hay
mất vẻ m ỹ quan của nhà cửa, hay cơ sở đó”. Việc "gắn" cố định động sản
vào bất động sản có thể thực hiện bằng bất cứ cách thức nào hay bất cứ loại
nguyên vật liệu nào. Như vậy, các bất động sản vì công dụng là những động
sản "gắn sốpliận" của mình với bất động sản chính - bất động sản ban đầu
vì tính chất tự nhiên "không di, dời" được. Bất động sản vì công dụng là một
bộ phận của bất động sản chính hay có thể coi bất động sản theo tính chất
là vật chính, các bất động sản theo công dụng là vật phụ. Bởi vậy, khi thực
hiện nghĩa vụ giao vật chính thì phải chuyển giao các vật phụ kèm theo.
Người thừa kế di sản là bất động sản theo bản chất tự nhiên thì cũng được
hưởng luôn các bất động sản vì mục đích [66, tr. 61-74].
Việc pháp luật quy định một số động sản là bất động sản vì mục
đích sử dụng trước hết vì lý do kinh tế, một tài sản chỉ có giá trị sử dụng
hay tăng giá trị sử dụng khi có tài sản khác gắn vào. Nếu tách biệt chúng ra
thì cả hai đều giảm giá trị sử dụng hay nói cách khác, bất động sản theo
tính chất không thể khai thác đúng mục đích kinh tế được nữa. Nhiều tài
sản được sản xuất chỉ có giá trị sử dụng khi được gắn vào bất động sản
như: máy điều hòa nhiệt độ, sứ vệ sinh... do đó, công dụng của các động
sản loại này là phục vụ cho bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những động
sản không gắn liền vật chất mà chỉ phụ thuộc về dụng ích nhưng không
tuyệt đối, bởi có thể chúng minh một động sản đã được "gắn vào" bất động
sản không phải là bất động sản vì công dụng (quạt máy, máy hút bụi, đồng
hổ treo tường...).


20

Bất động sản do bản chất thu hút động sản vào mục đích sử dụng,
cho nên động sản đã trở thành bất động sản, là một phần, một bộ phận của
bất động sản.
Để một động sản trở thành bất động sản do công dụng phải thỏa
mãn hai yếu tố sau:
+ Bất động sản và động sản phải thuộc sở hữu của một chủ thể. Các
BLDS cũ của Việt Nam đều quy định bất động sản do dụng ích (công dụng)
là động sản do chủ sở hữu "đặt vào", "gắn vào" bất động sản của mình. Cho
nên, nếu động sản do người thuê bất động sản gắn vào bất động sản đó, thì
không được coi là bất động sản phụ thuộc (người Ihuê nhà lắp đặt hệ thống
điều hòa nhiệt độ, hệ thống tích trữ nước...). Điều kiện này được đặt ra vì
động sản được "gắn vào" phải phụ thuộc vào bất động sản, có chung số
phận pháp lý với bất động sản nguyên phát.
+ Phải có mối liên hệ về dụng ích giữa động sản và bất động sản.
Động sản được "đặt vào" bất động sản để khai thác bất động sản đã trở
thành một phần trong khối tài sản vì mục đích kinh tế. Nó phải là một bộ
phận hữu cơ của bất động sản mà nếu tách rời sẽ làm tổn hại đến mục đích
kinh tế của khối tài sản. Nếu động sản được "gắn vào" bất động sản thì
không những nó đã trở thành một phần trong khối tài sản vì mục đích kinh
tế mà còn trở thành một khối cả về mặt vật chất theo nghĩa vật lý, nếu tách
ra sẽ làm tổn hại cho tài sản về vật lý dưới dạng "làm hư hại, hoặc làm mất
vẻ m ỹ quan của nhà cửa".
Khi một động sản đã được chủ sở hữu "gắn vào" một bất động sản,
thì chúng trỏ' thành bất động sản do bản chất. Nhũng động sản mà chủ sở hữu
chỉ "đặt vào" có thể không là đối tượng của việc thế chấp (để đương), hoặc
nếu vì lợi ích công cộng mà phải trưng dụng bất động sản, thì tài sản "đặt

vào" được gỡ ra và không được bồi thường mà phải tách ra khỏi bất động
sản và di chuyển đi nơi khác. Trái lại, các động sản đã được "gắn vào" thì