LV Thạc sỹ_ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (416.58 KB, 87 trang )
0
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ CẤU VỐN TỚI KHẢ NĂNG SINH LỜI
CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN – XÂY DỰNG..................................4
1.1. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng 4
1.1.1. Khái niệm – đặc điểm của doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng............4
1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp Bất động sản.............................11
1.2. Ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất
động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam 14
1.2.1. Vốn và phân loại vốn trong doanh nghiệp...................................................14
1.2.2. Cơ cấu vốn của doanh nghiệp BĐS.............................................................20
1.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của các Doanh nghiệp BĐS.......22
1.2.4. Quan hệ giữa cơ cấu vốn và khả năng sinh lời của các DN BĐS...............23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CƠ CẤU VỐN VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ
CẤU VỐN TỚI KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG
SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM.........28
2.1. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản niêm yết trên Thị trường chứng
khoán Việt Nam
28
2.1.1. Tiêu chí phân ngành trên thị trường chứng khoán Việt Nam.....................28
2.1.2. Khái quát doanh nghiệp BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.....................29
2.2.
Thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh
lời của doanh nghiệp Bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam
32
2.2.1. Thực trạng cơ cấu vốn của DN BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam..........32
2.2.2. Xây dựng mô hình nghiên cứu ảnh hưởng của cơ cấu vốn lên khả năng
sinh lời của DN BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam....................................39
2.2.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm – chạy mô hình hồi quy tuyến tính........43
2.2.4. Kiểm định các khuyết tật của mô hình (3)...................................................48
2.2.5. Đánh giá thực trạng ảnh hưởng của cơ cấu tài trợ đến khả năng sinh lời
của doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam................................54
CHƯƠNG 3: KHUYẾN NGHỊ VỀ VIỆC TĂNG KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA
CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM.............................................................................63
3.1. Định hướng phát triển của TTCK và thị trường Bất động sản
63
3.1.1. Định hướng phát triển TTCK Việt Nam giai đoạn 2010 – 2020:................63
3.1.2. Định hướng phát triển thị trường Bất động sản..........................................65
3.2. Khuyến nghị đối với các chủ thể tham gia thị trường chứng khoán 67
3.2.1. Đối với các doanh nghiệp BĐS....................................................................67
3.1.2. Đối với Nhà đầu tư khi tham gia thị trường chứng khoán.........................71
3.1.3. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước........................................................72
KẾT LUẬN............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................76
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TTCK
Thị trường chứng khoán
BĐS
Bất động sản
SGDCK
Sở giao dịch chứng khoán
DN
Doanh nghiệp
VCSH
Vốn chủ sở hữu
TTS
Tổng tài sản
DT
Doanh thu
LNST
Lợi nhuận sau thuế
CÁC THUẬT NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÀI
Dependent Variable
Biến phụ thuộc
Sample (adjusted):
Số lượng mẫu (đã điều chỉnh)
Coefficient
Hệ số tương quan
Std. Error
Độ lệch chuẩn
t-Statistic
Kiểm định t
Prob.
Giá trị P-value
R-squared
R2
Adjusted R-squared
R2 điều chỉnh
0
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Phân loại doanh nghiệp theo quy mô......................................................10
Bảng 2.1. Quy mô vốn của mẫu nghiên cứu............................................................32
Bảng 2.2: Chỉ tiêu Vốn chủ sở hữu trên Tổng vốn qua các năm..............................34
Bảng 2.3: Chỉ tiêu Nợ dài hạn trên Tổng vốn qua các năm.....................................35
Bảng 2.4: Chỉ tiêu Tài sản cố định trên Tổng tài sản...............................................37
Bảng 2.5: Chỉ tiêu Lợi nhuận sau thuế trên Vốn chủ sở hữu (ROE)........................38
Bảng 2.6: Ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến khả năng sinh lời của DN BĐS............44
Bảng 2.7: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS...........45
Bảng 2.8: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS...........46
Bảng 2.9: Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến..........................................49
Bảng 2.10: Kết quả kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi.....................50
Bảng 2.11: Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan........................................51
Bảng 2.12: Kết quả kiểm định mô hình thiếu biến..................................................53
Bảng 2.13: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS niêm
yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội..............................................................56
Bảng 2.15: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS có quy
mô vốn VCSH 2010 < 300 tỷ..................................................................................59
Bảng 2.16: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS có quy
mô vốn VCSH 2010 từ 300 – 800 tỷ.......................................................................60
Bảng 2.17: Ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của DN BĐS có quy
mô vốn VCSH 2010 lớn hơn 800 tỷ........................................................................61
i
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Các chủ thể khi tham gia thị trường chứng khoán đều quan tâm đến các
doanh nghiệp niêm yết mà cụ thể là để lợi nhuận của doanh nghiệp, đến giá của
doanh nghiệp và đặc biệt là đến khả năng sinh lời mà mỗi doanh nghiệp mang lại.
Khả năng sinh lời của doanh nghiệp được thể hiện qua việc đánh giá khả năng sinh
lời của một đồng vốn đầu tư (ROA) hay một đồng vốn chủ sở hữu tạo ra được bao
nhiêu đồng lợi nhuận (ROE). Đây chính là hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Ở Việt Nam hiện nay, đã có những tác giả nghiên cứu về khả năng sinh lời và
các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Tuy nhiên, với mỗi
thời kỳ khác nhau, mỗi doanh nghiệp khác nhau mức độ ảnh hưởng của mỗi nhân tố
đến khả năng sinh lời là khác nhau. Vì thế, trong bối cảnh thị trường chứng khoán
mới phát triển như ở Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Ảnh hưởng của cơ cấu vốn
đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng đang
niêm yết trên Thị trường chứng khoán Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
a. Hệ thống hóa lý thuyết về cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến
khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
b. Phân tích thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả
năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng đang niêm
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam,
c. Qua phần lý thuyết, luận văn đề xuất các khuyến nghị đối với các chủ thể
tham gia thị trường chứng khoán: chủ doanh nghiệp bất động sản – xây
dựng đang niêm yết, nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung vào nghiên cứu ảnh hưởng của
cơ cấu tài trợ nói chung và cơ cấu vốn nói riêng tới khả năng sinh lời của
doanh nghiệp.
b. Phạm vụ nghiên cứu: phân tích thực trạng của cơ cấu vốn và ảnh hưởng
của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của 95 doanh nghiệp bất động sản –
xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có vốn
chủ sở hữu từ 100 tỷ giai đoạn từ 2008 đến 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu
ii
Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn bao gồm: phương
pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp phân
tích, nghiên cứu tình huống và mô hình toán kinh tế.
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục và các bảng biểu, luận văn được
chia thành 3 chương trong đó:
Chương 1: Ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của Doanh
nghiệp Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng
sinh lời của doanh nghiệp Bất động sản đang niêm yết trên Thị trường chứng khoán
Việt Nam.
Chương 3: Khuyến nghị về việc tăng khả năng sinh lời của các doanh nghiệp
Bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
CHƯƠNG 1
ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ CẤU VỐN TỚI KHẢ NĂNG SINH LỜI
CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN – XÂY DỰNG
1.1. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng
1.1.1. Khái niệm – đặc điểm của doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh được quy định trong Luật Kinh
doanh BĐS của Việt Nam là:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của
pháp luật về đất đai;
- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp Bất động sản (hay còn có thể gọi là lĩnh vực đầu tư Bất động
sản) bao gồm chủ đầu tư có công trình xây dựng, kèm theo các bộ phận có liên
quan, các doanh nghiệp xây dựng chuyên nhận thầu xây lắp công trình, các tổ chức
đầu tư và xây dựng (chuyên làm những công việc như lập dự án đầu tư, khảo sát
iii
thiết kế, quản lý thực hiện dự án…), các tổ chức cung ứng vật tư và thiết bị cho xây
dựng, các tổ chức tài chính và ngân hàng phục vụ xây dựng, các tổ chức nghiên cứu
và đào tạo phục vụ xây dựng, các cơ quan nhà nước trực tiếp liên quan đến xây
dựng và các tổ chức dịch vụ khác phục vụ xây dựng.
Chính vì thế, ở Việt Nam các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất
động sản hay được gọi là các doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng.
Đặc điểm doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng
- Chu kỳ kinh doanh dài, sử dụng vốn dài hạn lớn
- Sử dụng nhiều tài sản đi thuê trong tổng tài sản
- DN BĐS có tính đặc thù tùy thuộc vào mỗi công trình, dự án khác nhau;
- Lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế
- Doanh nghiệp BĐS chịu một số rủi ro như: rủi ro về thời tiết, thiên tai
1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp Bất động sản
Hoạt động huy động vốn
Một trong những hoạt động của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp
bất động sản nói riêng là hoạt động huy động vốn. Huy động vốn là việc tìm ra vốn
để có thể giúp doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp bất
động sản có thể sử dụng các phương thức sau đây huy động vốn nhằm duy trì hoạt
động của doanh nghiệp: tham gia thị trường chứng khoán để huy động vốn; vay vốn
từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác; sử dụng vốn của đối tác, khách hàng;
huy động vốn trong nội bộ doanh nghiệp; rút ngắn vòng quay các khoản phải thu…
Hoạt động sản xuất kinh doanh
Bên cạnh hoạt động huy động vốn, hoạt động sản xuất kinh doanh của các
doanh nghiệp bất động sản tập trung vào hai lĩnh vực chính là: kinh doanh bất động
sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
(1) Kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
(2) Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
1.2. Ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất
động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
1.2.1. Vốn và phân loại vốn trong doanh nghiệp
iv
Vốn trong doanh nghiệp vận động không ngừng tạo ra sự tuần hoàn và chu
chuyển của vốn do quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra liên tục.
Tùy theo từng tiêu thức phân loại mà vốn của doanh nghiệp được chia thành
nhiều loại khác nhau. Thông thường, các nhà tài chính hay phân loại theo nguồn
hình thành vốn; Khi đó, vốn của doanh nghiệp được chia thành hai loại: vốn chủ sở
hữu và nợ phải trả.
1.2.2. Cơ cấu vốn của doanh nghiệp BĐS
Cơ cấu vốn của doanh nghiệp là mối tương quan giữa tỷ lệ Nợ dài hạn và
Vốn chủ sở hữu. Vì vậy, khi đề cập đến cơ cấu vốn của doanh nghiệp người ta chỉ
xem xét vốn dài hạn gồm có nợ dài hạn và vốn chủ sở hữu.
Đối với các doanh nghiệp BĐS do đặc thù của ngành nghề: cần lượng vốn
lớn để sản xuất kinh doanh, chu kỳ kinh doanh dài nên DN BĐS sử dụng nợ ngắn
lớn và nợ ngắn hạn có ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả hoạt động của DN.
Trong phạm vi của luận văn này sẽ đề cập đến cả nợ ngắn hạn và dài hạn
cũng như ảnh hưởng của nó đến hiệu quả và khả năng sinh lời trong DN BĐS.
1.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của các Doanh nghiệp BĐS
Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời phản ánh tổng hợp nhất hiệu quả sản
xuất kinh doanh và hiệu năng quản lý doanh nghiệp:
- Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm
Doanh lợi tiêu thu sản phẩm = Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu
- Doanh lợi vốn chủ sở hữu – ROE
ROE = Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu
- Doanh lợi tài sản – ROA
ROA = Lợi nhuận trước thuế và lãi/Tổng tài sản
= Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản
Thông thường, người ta hay sử dụng lợi nhuận sau thuế so sánh với tổng tài
sản để tính doanh lợi tài sản nhằm phản ánh khả năng sử dụng tài sản của doanh
nghiệp, nó cho biết một đồng tài sản có thể sinh ra mấy đồng lợi nhuận.
1.2.4. Quan hệ giữa cơ cấu vốn và khả năng sinh lời của các DN BĐS
Trong phân tích tài chính, người ta vận dụng mô hình Dupont để phân tích
mối liên hệ giữa các chỉ tiêu tài chính. Chính nhờ sự phân tích mối liên kết giữa các
chỉ tiêu tài chính, chúng ta có thể phát hiện ra những nhân tố đã ảnh hưởng đến chỉ
tiêu phân tích theo một trình tự nhất định.
Mối quan hệ này được thể hiện bằng mô hình Dupont như sau:
ROE
LNST LNST DT
TTS
x
x
VCSH
DT
TTS VCSH
ROE = Hệ số Lợi nhuận ròng x Hiệu suất sử dụng tổng tài sản x Đòn bẩy tài chính
v
Trên cơ sở nhận biết ba nhân tố trên, doanh nghiệp có thể áp dụng một số
biện pháp làm tăng ROE như sau:
- Ảnh hưởng tới cơ cấu tài chính của doanh nghiệp thông qua điều chỉnh tỷ
lệ nợ vay và tỷ lệ vốn chủ sở hữu cho phù hợp với năng lực hoạt động.
- Tăng hiệu suất sử dụng tài sản. Nâng cao số vòng quay của tài sản, thông
qua việc vừa tăng quy mô về doanh thu thuần, vừa sử dụng tiết kiệm và hợp lý về
cơ cấu của tổng tài sản.
- Tăng doanh thu, giảm chi phí, nâng cao chất lượng của sản phẩm. Từ đó
tăng lợi nhuận của doanh nghiệp.
Ở Việt Nam, nghiên cứu của Trần Hùng Sơn về “Cơ cấu vốn và hiệu quả
hoạt động doanh nghiệp của các công ty niêm yết trên SGDCK TP. Hồ Chí Minh“
đăng trên tạp chí Phát triển Kinh tế của Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh tháng
12/2008 sử dụng mô hình sau để thấy được ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng
sinh lời của doanh nghiệp:
PROF = f(Leverage, Growth, Size, Tang, State).
Kết quả chạy dữ liệu của 50 công ty phi tài chính đang niêm yết trên
SGDCK TP. Hồ Chí Minh có giá trị thị trường lớn nhất tính đến thời điểm tháng 09
năm 2008 như sau:
- Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (Leverage) có ảnh hưởng dương đến hiệu quả
hoạt động doanh nghiệp.
- Nợ dài hạn không có mối liên hệ gì với hiệu quả hoạt động của DN. Trong
khi đó, nợ ngắn hạn lại có ảnh hưởng dương đến hiệu quả hoạt động.
- Các biến: quy mô của DN (size), cơ hội tăng trưởng (Growth), tài sản cố
định/Tổng tài sản (tang) không có ý nghĩa về mặt thống kê.
- Biến State: thể hiện vốn sở hữu của Nhà nước có ảnh hưởng ngược chiếu
với hiệu quả hoạt động của DN.
Nghiên cứu trên đã đạt được những kết quả nhất định, giúp các nhà quản lý
có được những bằng chứng thực nghiệm về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả
hoạt động của các doanh nghiệp niêm yết trên SGDCK TP. Hồ Chí Minh.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CƠ CẤU VỐN VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ CẤU VỐN TỚI
KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
2.1. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam
2.1.1. Tiêu chí phân ngành trên thị trường chứng khoán Việt Nam
vi
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sử dụng hệ thống phân ngành của
Công ty cổ phần chứng khoán Quốc tế (VISe). Hệ thống phân ngành của Công ty cổ
phần chứng khoán Quốc tế xây dựng trên tiêu chuẩn ICB và được điều chỉnh cho
phù hợp với tình hình thực tế thị trường chứng khoán Việt Nam
2.1.2. Khái quát doanh nghiệp BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
Theo hệ thống phân ngành của Công ty cổ phần chứng khoán Quốc tế
(VISe), trong số các doanh nghiệp đang niêm yết trên Thị trường chứng khoán Việt
Nam có 175 doanh nghiệp được phân vào ngành Bất động sản – xây dựng.
Các DN BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, sử dụng nợ ngắn hạn lớn:
Thứ hai, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn:
Thứ ba, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cạnh tranh nhau bằng 2 yếu tố:
(1) Vị trí của các dự án – giá bán sản phẩm của dự án có vi trí đẹp sẽ có khả
năng tăng cao hơn;
(2) Quỹ đất hiện có – sở hữu quỹ đất lớn hiện nay là một lợi thế vì đất sạch ngày
càng khan hiếm với giá trị đầu tư cao, trong khi đó mỗi doanh nghiệp đều có quỹ đất
riêng, nằm ở các vị trí khác nhau và giá vốn mua đất từng thời điểm khác nhau.
Thứ tư, các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết phải có một số điều kiện ràng
buộc nhất định về vốn, kết quả kinh doanh, công bố thông tin
Thứ năm, Doanh nghiệp BĐS có tính đặc thù tùy thuộc vào mỗi công trình,
dự án khác nhau
Thứ sáu, Lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế
Thứ bảy, DN BĐS chịu một số rủi ro như: rủi ro về thời tiết, thiên tai
2.2. Thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời
của doanh nghiệp Bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam
2.2.1. Thực trạng cơ cấu vốn của DN BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
Tính đến thời điểm tháng 12 năm 2011 có 697 doanh nghiệp đang niêm yết
trên Sở giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh (HSX) và Sở giao dịch chứng khoán
Hà Nội (HNX). Trong có, có 175 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất động
sản xây dựng.
Để thấy được rõ hơn thực trạng trên, tác giả sử dụng những chỉ tiêu sau để
phản ánh cơ cấu vốn của của các doanh nghiệp BĐS:
- Chỉ tiêu Vốn chủ sở hữu/Tổng vốn
- Chỉ tiêu Nợ dài hạn trên Tổng vốn
- Chỉ tiêu Tài sản cố định trên Tổng tài sản
vii
- Chi tiêu lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Như vậy, qua bốn chỉ tiêu phản ánh cơ cấu vốn của doanh nghiệp được trình
bày bên trên: chỉ tiêu Vốn chủ sở hữu trên tổng vốn; chỉ tiêu Nợ dài hạn trên tổng
vốn; chỉ tiêu tài sản cố định trên tổng tài sản và chỉ tiêu ROE, chúng ta có thể nhận
thấy các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam chủ yếu huy động
vốn từ nguồn nợ ngắn hạn: gần 35% vốn chủ sở hữu, 25% Nợ dài hạn và hơn 40%
nợ ngắn hạn trong tổng vốn của mình.
2.2.2. Xây dựng mô hình nghiên cứu ảnh hưởng của cơ cấu vốn lên khả năng
sinh lời của DN BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam
Lựa chọn biến
Nguồn số liệu
Bộ số liệu dùng để phân tích thực trạng của 95 doanh nghiệp BĐS đang niêm
yết trên TTCK Việt Nam có mức vốn chủ sở hữu năm 2010 trên 100 tỷ năm 2010 –
đây là dạng số liệu chéo.
Lựa chọn biến để xây dựng mô hình
Xây dựng mô hình và các giả thiết
Dạng mô hình hàm hồi quy cơ cấu vốn và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng
sinh lời của các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam như sau:
ROE = f(Lev, ROA, tang, Growth, size)
ROE = c(1) + c(2)*lev + c(3)*ROA + c(4)*tang + c(5)*growth + c(6)*size + U
ROE = c(1) + c(2)*lev + c(3)*ROA + c(4)*tang + c(5)*growth + c(6)*size + U
+
+
+
+
+
2.2.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm – chạy mô hình hồi quy tuyến tính
Mô hình 1 được xây dựng:
ROE = f(ndh)
ROE = β1 + β2*ndh + u (1)
Kết quả chạy mô hình 1 cho thấy, cơ cấu vốn có ảnh hưởng dương đến khả
năng sinh lời vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK
Việt Nam. Điều này là đúng với giả thiết và các lý thuyết khác đã nghiên cứu.
Với giá trị P – value trong mô hình 1 là 0.1087 > mức ý nghĩa 5%, như vậy cơ
cấu vốn không có ý nghĩa về mặt thống kê trong việc giải thích sự ảnh hưởng của
cơ cấu vốn đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
Mô hình 3 gồm các biến sau:
ROE = f(lev, ROA, size)
viii
ROE = c(1) + c(2)*lev + c(3)*ROA + c(6)*size + u (3)
Số liệu mẫu là 95 DN BĐS đang niêm yết năm 2010. Kết quả chạy mô hình:
ROE = -0.4229 + 0.1703*lev + 2,0161*ROA + 0.0131*size + u
Với hệ số R2 (R – squared) và hệ số R2 điều chỉnh (Adjusted R – squared) có
giá trị là: R2 = 76.1% và R2 điều chỉnh = 75.3%, cho thấy 3 biến cơ cấu tài trợ (lev),
hiệu quả kinh doanh của DN (ROA) và quy mô của DN (size) đã giải thích trên
75% khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu. Mức độ giải thích này là chấp nhận
được và chúng ta có thể sử dụng mô hình (3) để đánh giá ảnh hưởng của cơ cấu vốn
cũng như những nhân tố khác đến khả năng sinh lời của DN BĐS đang niêm yết
trên TTCK Việt Nam.
2.2.4. Kiểm định các khuyết tật của mô hình (3)
Chúng ta sẽ lần lượt kiếm nghiệm mô hình (3) về các giả thiết này để đảm
bảo tính phù hợp của mô hình.
(1) Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Mô hình (3) không có hiện tượng đa cộng tuyến.
(2) Kiểm định phương sai sai số thay đổi
Chúng ta sử dụng kiểm định White (không có tích chéo), mô hình (3) không
có phương sai sai số thay đổi.
(3) Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Theo quy tắc ra quyết định của kiểm định Durbin – Watson, mô hình (3)
không có hiện tượng tự tương quan.
(4) Kiểm định hiện tượng thiếu biến của mô hình
Để kiểm nghiệm mô hình (3) có thiếu biến hay không, chúng ta sẽ sử dụng
kiểm định RESET của Ramsay, mô hình (3) thiếu biến.
Chúng ta có thể sử dụng mô hình (3) để đánh giá ảnh hưởng của cơ cấu vốn
đến khả năng sinh lời của các DN BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam.
2.2.5. Đánh giá thực trạng ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến khả năng sinh lời của
doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam
Dựa vào kết quả của mô hình (3):
ROE = -0.4229 + 0.1703*lev + 2,0161*ROA + 0.0131*size + u (3)
- Cơ cấu tài trợ ảnh hưởng dương đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
- Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp (ROA): ROA có ảnh hưởng dương
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
- Quy mô doanh nghiệp (size): Quy mô doanh nghiệp cũng có ảnh hưởng
dương đến khả năng sinh lời.
ix
CHƯƠNG 3:
KHUYẾN NGHỊ VỀ VIỆC TĂNG KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NÁM
Khuyến nghị đối với các chủ thể tham gia thị trường chứng khoán
Đối với các doanh nghiệp BĐS
Như chúng ta đã nghiên cứu ở trên, các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh
lời của các DN BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam là cơ cấu tài trợ, hiệu quả hoạt
động kinh doanh và quy mô của doanh nghiêp. Vì thế để tăng khả năng sinh lời,
mỗi DN cần tìm cách để tăng các nhân tố trên, cụ thể:
Cơ cấu tài trợ
Cơ cấu vốn được sử dụng trong luận văn là tỷ số giữa nợ (bao gồm cả nợ dài
hạn và nợ ngắn hạn) trên tổng tài sản. Các DN BĐS có thể tăng nguồn nợ phải trả
bằng các cách: tăng vay nợ ngân hàng, tăng khả năng chiếm dụng vốn từ người mua
và nhà cung cấp, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tăng nợ dài hạn.
Hiệu quả hoạt động kinh doanh
Theo mô hình định lượng ở trên, biến hiệu quả hoạt động kinh doanh – ROA
có ảnh hưởng dương đến khả năng sinh lời. Vì thế để tăng khả năng sinh lời, DN
cần tìm các biện pháp làm tăng chỉ tiêu ROA, bằng cách: Nâng cao trình độ quản lý
và chuyên môn của lãnh đạo DN, Cải thiện cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ quản lý.
Quy mô doanh nghiệp
Quy mô DN cũng là một chỉ tiêu ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của DN và
có ảnh hưởng dương. Tuy nhiên, theo kết quả định lượng của mô hình, với các biến
số khác không đổi nếu quy mô DN tăng 1% thì khả năng sinh lời của DN chỉ tăng
0.013%. Đây là con số nhỏ và quy mô vốn có ảnh hưởng không lớn đến khả năng
sinh lời. Vì thế, tác giả không khuyến khích các DN sử dụng việc tăng quy mô để
tăng khả năng sinh lời.
Đối với Nhà đầu tư khi tham gia thị trường chứng khoán
Tính trung bình khả năng sinh lời (ROE) của các DN đang niêm yết trên
TTCK Việt Nam là 17.3%. Trong khi đó, ROE trung bình năm 2010 của các DN
BĐS niêm yết là 16.55%. Vì thế, các nhà đầu tư luôn quan tâm và có xu hướng đầu
tư vào các cổ phiếu này.
Như đã phân tích ở trên, khả năng sinh lời của DN BĐS phụ thuộc vào 3
nhân tố là cơ cấu nợ, hiệu quả kinh doanh và quy mô DN. Chính vì thế, khi nhà đầu
tư lựa chọn cổ phiếu có khả năng sinh lời tốt cần phân tích những nhân tố này để
đưa ra quyết định. Ví dụ, một cổ phiếu có khả năng sinh lời cao chủ yếu là do DN
tăng cơ cấu nợ, bằng cách tăng các khoản vay ngân hàng … Nhà đầu tư cần tìm
x
hiểu, cơ cấu vốn hiện tại của DN đã gần đến điểm tối ưu hay chưa? Liệu năm sau
DN có thể tiếp tục gia tăng nợ để tăng khả năng sinh lời được nữa không?
Đối với các cơ quan quản lý nhà nước
Các cơ quan quản lý cần có một số biện pháp thúc đẩy TTCK nói chung và
các DN BĐS nói riêng. Trong khuôn khổ của luận văn, để cho các DN BĐS tăng
khả năng sinh lời các Cơ quan quản lý nhà nước cần có những biện pháp làm gia
tăng cơ cấu nợ của doanh nghiệp như: nới lỏng tín dụng đối với DN BĐS; ban hành
các văn bản hướng dẫn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; công bố thông tin
tài chính minh bạch, rõ ràng.
KẾT LUẬN
Mục đích cuối cùng của mỗi doanh nghiệp là lợi nhuận nhưng để có thể bắt
đầu sản xuất kinh doanh các doanh nghiệp cần phải có vốn. Vậy làm các nào để thu
hút được vốn và sử dụng vốn như thế nào để có khả năng sinh lời là tốt nhất. Trong
luận văn, tác giả đã đề cập những hình thức huy động vốn, đến cơ cấu vốn của
doanh nghiệp và ảnh hưởng của cơ cấu vốn cũng như những nhân tố khác đến khả
năng sinh lời của doanh nghiệp.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các doanh nghiệp Bất động sản đang
niêm yết trên TTCK Việt Nam. Với 95 quan sát, tác giả đã hệ thống hóa các mô
hình lý thuyết và xây dựng mô hình kinh tế lượng trong việc đánh giá khả năng sinh
lời của doanh nghiệp. Trong đó có 3 yếu tố có ý nghĩa về mặt thống kê có ảnh
hưởng đến khả năng sinh lời của các DN BĐS là: cơ cấu vốn, tỷ suất sinh lời trên
tổng tài sản và quy mô tài sản của doanh nghiệp.
Qua việc nghiên cứu các nhân tố - trong đó có nhân tố cơ cấu vốn ảnh hưởng
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp, tác giả cũng đưa ra những khuyến nghị cho
3 chủ thể tham gia trên thị trường chứng khoán: Đối với DN BĐS, đối với Nhà đầu
tư, đối với cơ quan quản lý nhà nước.
1
MỞ ĐẦU
6. Lý do chọn đề tài
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã ra đời và phát triển được 12 năm (từ
năm 2000) đến nay, cụ thể: Các công ty niêm yết tăng từ 2 công ty (năm 2000) lên
đến 600 công ty (tháng 03 năm 2011), đặc biệt giá trị vốn hóa tăng mạnh trong 3
năm gần đây: năm 2007 chiếm gần 49%GDP, năm 2008 là 15% và năm 2009 là gần
40% GDP. Gần 12 năm hoạt động, thị trường chứng khoán đã từng bước trở thành
kênh huy động vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, hỗ trợ tiến trình cổ phần hóa,
sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, góp phần huy động vốn cho Ngân sách Chính
phủ. Theo thống kê của Bộ Tài chính, năm 2011, Chính phủ huy động được 625,000
tỷ đồng trái phiếu, doanh nghiệp huy động được 203,000 tỷ đồng thông qua đấu giá
cổ phần hóa, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ đầu tư. Các vụ IPO lớn
diễn ra trong năm như Tổng công ty thép (VNSteel), Tổng công ty Xăng dầu
(Petrolimex), Tổng công ty Miền Trung (Cosevco), Ngân hàng Đầu tư và phát triển
Việt Nam (BIDV), ngân hàng Nhà đồng bằng Sông Cửu Long (MHB).
Các chủ thể khi tham gia thị trường chứng khoán đều quan tâm đến các
doanh nghiệp niêm yết mà cụ thể là để lợi nhuận của doanh nghiệp, đến giá của
doanh nghiệp và đặc biệt là đến khả năng sinh lời mà mỗi doanh nghiệp mang lại.
Khả năng sinh lời của doanh nghiệp được thể hiện qua việc đánh giá khả năng sinh
lời của một đồng vốn đầu tư (ROA) hay một đồng vốn chủ sở hữu tạo ra được bao
nhiêu đồng lợi nhuận (ROE). Đây chính là hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Để có thể đánh giá được khả năng sinh lời của doanh nghiệp năm nay tăng là
do yếu tố nào ảnh hưởng và doanh nghiệp có thể tiếp tục duy trì khả năng sinh lời
cao đó trong những năm tiếp theo hay không là đều rất khó khăn. Để đánh giá được
việc này, đòi hỏi chúng ta cần tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời
của doanh nghiệp và nêu rõ sự ảnh hưởng thuận chiều hay ngược chiều của các
nhân tố đó.
2
Ở Việt Nam hiện nay, đã có những tác giả nghiên cứu về khả năng sinh lời và
các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Tuy nhiên, với mỗi
thời kỳ khác nhau, mỗi doanh nghiệp khác nhau mức độ ảnh hưởng của mỗi nhân tố
đến khả năng sinh lời là khác nhau. Vì thế, trong bối cảnh thị trường chứng khoán
mới phát triển như ở Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Ảnh hưởng của cơ cấu vốn
đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng đang
niêm yết trên Thị trường chứng khoán Việt Nam”. Qua đó, tác giả phân tích mức
độ ảnh hưởng của cơ cấu vốn và các nhân tố khác như cơ cấu tài trợ, quy mô doanh
nghiệp, tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp… đến khả năng sinh lời của các doanh
nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng niêm yết trên hai Sở
giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội.
7. Mục tiêu nghiên cứu
-
Hệ thống hóa lý thuyết về cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến
khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Ngoài chỉ tiêu về cơ cấu vốn, luận
văn cũng nghiên cứu các nhân tố khác có ảnh hưởng đến khả năng sinh
lời của doanh nghiệp như: cơ cấu tài trợ, quy mô vốn, tốc độ tăng trưởng
-
của doanh nghiệp…
Phân tích thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả
năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng đang niêm
-
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam,
Qua phần lý thuyết về cơ cấu vốn và thực trạng của các doanh nghiệp bất
động sản – xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt
Nam, luận văn đề xuất các khuyến nghị đối với các chủ thể tham gia thị
trường chứng khoán: chủ doanh nghiệp bất động sản – xây dựng đang
niêm yết, nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước.
8. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3
-
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung vào nghiên cứu ảnh hưởng của
cơ cấu tài trợ nói chung và cơ cấu vốn nói riêng tới khả năng sinh lời của
doanh nghiệp.
-
Phạm vụ nghiên cứu: phân tích thực trạng của cơ cấu vốn và ảnh hưởng
của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của 95 doanh nghiệp bất động sản –
xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có vốn
chủ sở hữu từ 100 tỷ giai đoạn từ 2008 đến 2010.
9. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử,
các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn bao gồm: phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích,
nghiên cứu tình huống và mô hình toán kinh tế.
10. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục và các bảng biểu, luận văn được
chia thành 3 chương trong đó:
Chương 1: Ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng sinh lời của Doanh
nghiệp Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng cơ cấu vốn và ảnh hưởng của cơ cấu vốn tới khả năng
sinh lời của doanh nghiệp Bất động sản đang niêm yết trên Thị trường chứng khoán
Việt Nam.
Chương 3: Khuyến nghị về việc tăng khả năng sinh lời của các doanh nghiệp
Bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
CHƯƠNG 1
ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ CẤU VỐN TỚI KHẢ NĂNG SINH LỜI
CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN – XÂY DỰNG
1.3. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng
1.3.1. Khái niệm – đặc điểm của doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng
4
1.3.1.1.
Khái niệm doanh nghiệp bất động sản – xây dựng
Việc phân loại tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, mỗi nước có quy định khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai và được quy định trong Luật Dân sự của mỗi nước đó. Như Luật Dân sự của
Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt
khỏi cây thì được coi là động sản”. Hay như Luật Dân sự Thái Lan quy định “BĐS
là đất dai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc
sở hữu đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các loại bất động sản theo quy định của Việt Nam bao gồm:
Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp
luật về đất đai;
Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật.
Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh được quy định trong Luật Kinh
doanh BĐS của Việt Nam phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Nhà, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được
phép kinh doanh; không có tranh chấp về quyền sở hữu.
5
Các loại bất động sản này không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với nhà, công trình xây dựng xây mới phải bảo đảm chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình đã qua sử dụng thì yêu cầu
về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
Nhà hoặc công trình xây dựng không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng;
Bên cạnh đó, nhà hoặc công trình xây dựng cần có hồ sơ bao gồm giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy
tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật
đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và
thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng;
thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào
sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thi mới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà,
công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai.
Trong khi đó, quyền sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phải trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự
án đã được phê duyệt.
Đối với các BĐS khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo
quy định của Chính Phủ.
6
Như vậy, doanh nghiệp Bất động sản được hiểu là các doanh nghiệp hoạt
động và kinh doanh liên quan đến lĩnh vực Bất động sản (đất, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai….).
Doanh nghiệp Bất động sản (hay còn có thể gọi là lĩnh vực đầu tư Bất động
sản) bao gồm chủ đầu tư có công trình xây dựng, kèm theo các bộ phận có liên
quan, các doanh nghiệp xây dựng chuyên nhận thầu xây lắp công trình, các tổ chức
đầu tư và xây dựng (chuyên làm những công việc như lập dự án đầu tư, khảo sát
thiết kế, quản lý thực hiện dự án…), các tổ chức cung ứng vật tư và thiết bị cho xây
dựng, các tổ chức tài chính và ngân hàng phục vụ xây dựng, các tổ chức nghiên cứu
và đào tạo phục vụ xây dựng, các cơ quan nhà nước trực tiếp liên quan đến xây
dựng và các tổ chức dịch vụ khác phục vụ xây dựng.
Chính vì thế, ở Việt Nam các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất
động sản hay được gọi là các doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng.
1.3.1.2.
Đặc điểm doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng
Các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng có 5 đặc điểm chính sau đây:
Một là, chu kỳ kinh doanh dài, sử dụng vốn dài hạn lớn. Để có thể tiến hành
sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp BĐS cần đến các nguyên liệu đầu vào như: đất
đai, vật liệu xây dựng… đây đều là những tài sản cần lượng vốn lớn đến trang trải.
Bên cạnh đó, chu kỳ sản xuất (thời gian xây dựng công trình, các dự án) của các
doanh nghiệp BĐS thường kéo dài (vài năm) nên vốn sử dụng thường bị ứ đọng lâu,
các doanh nghiệp dễ gặp phải các rủi ro như: giá cả hay những tiến bộ công nghệ
khoa học, chi phí cố định cao… Chính vì thế, các doanh nghiệp BĐS thường sử
dụng vốn dài hạn để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Hai là, các doanh nghiệp bất động sản sử dụng nhiều tài sản đi thuê trong
tổng tài sản. Khác với doanh nghiệp khác, trong doanh nghiệp BĐS con người và
công cụ lao động luôn phải di chuyển còn sản phẩm xây dựng (các công trình xây
dựng) được hình thành và đứng yên tại chỗ. Điều này khiến cho các doanh nghiệp
BĐS phải cơ động, linh hoạt trong việc trang bị tài sản cố định, lựa chọn hình thức
7
tổ chức sản xuất, tăng cường điều hành tác nghiệp, giảm chi phí liên quan đến vận
chuyển, lợi dụng tối đa lực lượng tại chỗ. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS sử dụng
nhiều tài sản đi thuê trong tổng tài sản để tiết kiệm chi phí cố định.
Ba là, doanh nghiệp BĐS có tính đặc thù tùy thuộc vào mỗi công trình, dự
án khác nhau. Do tính cá biệt và khan hiếm của BĐS mà các doanh nghiệp BĐS
cũng có tính đặc thù. Vì mỗi một công trình xây dựng, mỗi một BĐS lại có một đặc
điểm, tính chất riêng biệt nên các doanh nghiệp BĐS phải có riêng từng hợp đồng,
từng thiết kế cho mỗi công trình mà không một thiết kế nào giống nhau. So với các
ngành sản xuất khác có thể sản xuất hàng loạt các sản phẩm để giao dịch trên thị
trường thì các hàng hóa, sản phẩm của doanh nghiệp BĐS được hình thành sau khi
khách hàng và doanh nghiệp ký kết hợp đồng với nhau.
Bốn là, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào
chu kỳ kinh tế. Ngành BĐS là ngành nhạy cảm với chu kỳ kinh doanh của nền kinh
tế. Khi nền kinh tế tăng trưởng, ngành BĐS phát triển thì doanh số và lợi nhuận của
các doanh nghiệp BĐS sẽ tăng cao do nhu cầu về BĐS được mở rộng. Ngược lại,
khi nền kinh tế suy thoái, các công trình xây dựng bị trì trệ vì người dân không còn
bỏ tiền ra để xây dựng hay mua bán nhà cửa, Chính phủ không mở rộng đầu tư vào
các công trình cơ sợ hạ tầng như: cầu cống, sân bay, bến cảng, trường học, bệnh
viện… Điều này làm cho doanh số và lợi nhuận của ngành BĐS và các doanh
nghiệp trong ngành sụt giảm.
Năm là, doanh nghiệp BĐS chịu một số rủi ro không kiểm soát được như:
rủi ro về thời tiết, thiên tai. Do các công trình xây dựng phải tiến hành ngoài trời,
các BĐS cũng ở ngoài trời nên chịu ảnh hưởng nhiều từ thời tiết. Ngoài ra, các
doanh nghiệp BĐS còn phải chịu thêm chi phí do điều kiện địa hình mang lại. Với
cùng một BĐS, một công trình xây dựng nếu nó được đặt tại nơi có sẵn nguồn
nguyên liệu xây dựng hoặc điều kiện địa hình thuận lợi, sẵn nguồn nhân công thì
chi phí xây dựng sẽ thấp khiến doanh nghiệp thu được lợi nhuận cao hơn.
1.3.1.3.
Phân loại doanh nghiệp bất động sản – xây dựng
8
Theo như phân tích ở trên, doanh nghiệp bất động sản được hiểu là các
doanh nghiệp hoạt động và kinh doanh liên quan đến lĩnh vực bất động sản (đất,
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai….). Có nhiều cách thức để phân loại
doanh nghiệp bất động sản: phân loại theo ngành nghề kinh doanh, phân loại theo
tính chất sở hữu, phân loại theo quy mô doanh nghiệp…
Phân loại doanh nghiệp bất động sản theo ngành nghề kinh doanh
Các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh các loại như đất, nhà, công trình
xây dựng, khu công nghiệp… Vì thế, có thể phân loại các doanh nghiệp theo các
nhóm ngành kinh doanh sau:
(1) Nhóm ngành xây dựng: Nhóm ngành này bao gồm các doanh nghiệp
chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây lắp các công trình xây dựng.
(2) Nhóm ngành phục vụ lĩnh vực nhà ở, căn hộ dân cư. Đây là nhóm ngành
tập trung các doanh nghiệp chuyên xây dựng và kinh doanh các công
trình về căn hộ dân cư, khu đô thị, nhà ở, chung cư, biệt thự…
(3) Nhóm ngành phát triển các khu công nghiệp và văn phòng. Đây là nhóm
ngành tập trung vào các doanh nghiệp xây dựng khu công nghiệp, tổ hợp
văn phòng …
(4) Nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản du lịch. Các doanh nghiệp
trong nhóm ngành này tập trung chủ yếu vào xây dựng các khu sinh thái,
khách sạn, resort … tại những địa điểm có thế mạnh về du lịch.
(5) Nhóm ngành dịch vụ bất động sản: môi giới, tư vấn quản lý và cho thuê.
Các doanh nghiệp này hoạt động thuộc nhóm ngành dịch vụ như môi giới
bất động sản, tư vấn quản lý, tư vấn pháp lý…
(6) Nhóm các doanh nghiệp hoạt động đa ngành. Đây thường là những tập
đoàn có vốn lớn, gồm các công ty con có kinh nghiệm hoạt động trong
các lĩnh vực trên.
9
Mỗi một nhóm ngành có chu kỳ kinh doanh khác nhau nên đặc điểm kinh
doanh cũng khác nhau. Các doanh nghiệp kinh doanh trong nhóm ngành dịch vụ bất
động sản có chu kỳ kinh doanh ngắn nên chủ yếu sử dụng vốn ngắn hạn trong khi
các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, khu công nghiệp hay bất động
sản du lịch chủ yếu sử dụng vốn dài hạn để phục vụ sản xuất kinh doanh.
Phân loại doanh nghiệp bất động sản theo hình thức sở hữu
Việc phân loại doanh nghiệp theo hình thức sở hữu sẽ chia doanh nghiệp bất
động sản thành hai loại: những doanh nghiệp bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước
được gọi là doanh nghiệp Nhà nước, còn những doanh nghiệp bất động sản không
thuộc sở hữu của Nhà nước được xếp vào doanh nghiệp tư nhân.
Trong Luật Doanh nghiệp năm 2005, các doanh nghiệp Nhà nước được quy
định rõ là những doanh nghiệp trong đó Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.
Trong đó, phần vốn góp sở hữu của Nhà nước là từ Ngân sách Nhà nước và vốn
khác của Nhà nước do một cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức kinh tế làm đại diện chủ
sở hữu.
Doanh nghiệp tư nhân được hiểu là các doanh nghiệp thuộc khu vực kinh tế
tư nhân bao gồm các loại hình như: Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân. Các doanh nghiệp tư nhân dựa trên vốn
của cá nhân tự có hoặc đi vay được tổ chức kinh doanh dưới nhiều hình thức khác
nhau như: cá nhân, hộ kinh doanh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân.
Tuy nhiên, không có sự phân định rõ ràng giữa doanh nghiệp Nhà nước và
doanh nghiệp tư nhân. Một công ty cổ phần mà Nhà nước nắm giữ 51% cổ phần thì
vẫn được gọi là Doanh nghiệp Nhà nước hay như một công ty trách nhiệm hữu hạn
một thành viên mà thành viên đó lại là doanh nghiệp nhà nước thì công ty đó vẫn
được hiểu là doanh nghiệp Nhà nước theo quy định trong Luật doanh nghiệp 2005.
Như vậy, tùy thuộc vào tỷ trọng vốn của Nhà nước trong tổng vốn sở hữu của doanh
10
nghiệp để phân loại doanh nghiệp bất động sản đó thuộc doanh nghiệp Nhà nước
hay doanh nghiệp tư nhân.
Phân loại doanh nghiệp bất động sản theo quy mô
Dựa vào tổng vốn (tổng vốn tương đương với tổng tài sản được xác định
trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp) hoặc số lao động bình quân năm (ưu
tiên tiêu chí tổng vốn) để phân loại doanh nghiệp thành doanh nghiệp lớn, vừa, nhỏ
và siêu nhỏ.
Theo nghị định 56/2009/NĐ-CP về trợ giúp phát triển doanh nghiệp vừa và
nhỏ ngày 30 tháng 06 năm 2009, tại điều 3 có quy định rõ về các doanh nghiệp siêu
nhỏ, nhỏ và vừa trong từng khu vực, cụ thể như sau:
Bảng 1.1: Phân loại doanh nghiệp theo quy mô
I.
Khu
nông,
DN siêu nhỏ
DN nhỏ
DN vừa
Số LĐ
Tổng vốn
Số LĐ
Tổng vốn
Số LĐ
vực 10 người trở 20 tỷ đồng 10 – 200 20 – 100 tỷ 200–300
lâm xuống
trở xuống
người
đồng
người
nhiệp và thủy
sản
II. Khu vực 10 người trở 20 tỷ trở 10 – 200 20 – 100 tỷ 200–300
công nghiệp và xuống
xuống
người
đồng
người
xây dựng
III. Khu vực 10 người trở 10 tỷ đồng 10 – 50 10 – 50 tỷ 50 – 100
thương mại và xuống
trở xuống
người
đồng
người
dịch vụ
Nguồn: nghị định 56/2009/NĐ-CP
Như vậy, đối với các doanh nghiệp bất động sản xây dựng, doanh nghiệp có
số lao động nhỏ hơn 10 người được coi là doanh nghiệp siêu nhỏ; doanh nghiệp có
tổng vốn nhỏ hơn 20 tỷ đồng và số lao động từ 10 – 200 lao động là doanh nghiệp
nhỏ; doanh nghiệp có tổng vốn từ 20 – 100 tỷ đồng và có số lao động từ 200 – 300
người là doanh nghiệp vừa. Căn cứ vào bảng 1.1 – Phân loại các doanh nghiệp theo
11
quy mô, các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng đòi hỏi tổng vốn và số lao động
lớn hơn các doanh nghiệp khác.
1.3.2. Các hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp Bất động sản
1.3.2.1. Hoạt động huy động vốn
Một trong những hoạt động của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp
bất động sản nói riêng là hoạt động huy động vốn. Huy động vốn là việc tìm ra vốn
để có thể giúp doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp bất
động sản có thể sử dụng các phương thức sau đây huy động vốn nhằm duy trì hoạt
động của doanh nghiệp: tham gia thị trường chứng khoán để huy động vốn; vay vốn
từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác; sử dụng vốn của đối tác, khách hàng;
huy động vốn trong nội bộ doanh nghiệp; rút ngắn vòng quay các khoản phải thu…
(1) Tham gia thị trường chứng khoán để huy động vốn. Thị trường chứng
khoán luôn là nơi huy động vốn hiệu quả nhất trong các phương thức huy
động vốn. Vốn này dài hạn và đủ sức phục vụ cho các kế hoạch đầu tư
lâu dài. Đối với các doanh nghiệp đã niêm yết, doanh nghiệp có thể huy
động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu mới để thu hút vốn đầu tư củ các
cổ đông.
(2) Vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác. Các doanh nghiệp
có thể huy động được một lượng vốn lớn từ việc vay từ ngân hàng hoặc
các tổ chức tín dụng khác. Tuy nhiên, việc làm này đòi hỏi doanh nghiệp
cần có uy tín, có phương án vay vốn và trả nợ đúng hạn … để ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng yên tâm để doanh nghiệp sử dụng vốn đó.
(3) Sử dụng vốn của đối tác, khách hàng. Đây là việc doanh nghiệp kéo dài
thời hạn thanh toán của đối tác theo kiểu: đặt tiền trước, lấy hàng sau hay
là những khoản người mua trả tiền trước. Đối với các doanh nghiệp bất
động sản, việc làm này thường xuyên xảy ra: khách hàng trả tiền mua căn
hộ nhưng dự án đó vẫn đang được xây dựng, tức là căn hộ đó chưa phải
là thành phẩm, người mua đang trả tiền trước và nhận được hàng sau.
(4) Huy động vốn trong nội bộ doanh nghiệp. Đây chính là việc doanh
nghiệp huy động vốn từ chính nhân viên của mình như việc: phát hành cổ
phiếu riêng lẻ, phát hành cổ phiếu ưu đãi cho cán bộ công nhân viên
trong doanh nghiệp.
