LV Thạc sỹ_marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại hà nội

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................1
CHƯƠNG 1...........................................................................6
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ.................................................6
1.1 Tổng quan về nhà ở và nhà ở đô thị..............................................................................6

1.1.1. Khái niệm...........................................................................................
1.1.2. Đặc điểm............................................................................................
1.1.3. Phân loại nhà ở đô thị.........................................................................
1.1.4. Khu đô thị và nhà ở trong khu đô thị.................................................
1.2. Lý luận về hoạt động Marketing nhà ở trong khu đô thị...........................................13

1.2.1. Khái niệm Marketing và Marketing nhà ở trong khu đô thị................
1.2.2. Nghiên cứu môi trường Marketing....................................................
1.2.3. Lựa chọn thị trường mục tiêu............................................................
1.2.4. Xây dựng chiến lược và kế hoạch Marketing.....................................
1.2.5. Xây dựng quy trình Marketing dự án.................................................
1.2.6. Hoạch định chương trình Marketing – Mix........................................

CHƯƠNG 2.........................................................................50
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI..............50
2.1. Tổng quan về hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại
Hà Nội............................................................................................................................................. 50

2.1.2. Thực trạng các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội.................................
2.1.2. Hoạt động Marketing dự án nhà ở trong khu đô thị của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản..........................................................................
2.1.3. Môi trường cho hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án

khu đô thị tại Hà Nội...........................................................................................
2.2. Phân tích hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án đô thị tại Hà Nội
qua mô hình dự án Ecopark......................................................................................................... 73

2.2.1.Giới thiệu dự án.................................................................................
2.2.2. Hoạt động Marketing tại dự án Ecopark............................................
2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô
thị tại thị trường Hà Nội.............................................................................................................. 110

2.3.1. Ưu điểm.........................................................................................110
2.3.2. Nhược điểm....................................................................................111
2.3.3. Nguyên nhân..................................................................................113

CHƯƠNG 3.......................................................................114
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG
MARKETING NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI
...................................................................................................114
3.1. Xu hướng phát triển hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô
thị tại Hà Nội................................................................................................................................. 114
3.2. Một số đề xuất với các doanh nghiệp trong nước khi triển khai hoạt động
Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị.............................................................116

3.2.1. Nhận thức đúng vai trò của hoạt động Marketing.............................116
3.2.2.Kế hoạch hóa hoạt động Marketing..................................................117
3.2.3. Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp.................................119
3.2.4. Chú trọng đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing................................119
3.3. Một số đề xuất vĩ mô thúc đẩy hoạt động Marketing bất động sản nhà ở tại Hà Nội
...................................................................................................................................................... 120

3.3.1.Tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch thủ đô....120
3.3.2. Xây dựng và thực hiện các giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường
......................................................................................................................... 122
3.3.3.Tăng cung cho thị trường nhà ở........................................................123
3.3.4.Minh bạch hóa thông tin trên thị trường nhà ở..................................124

KẾT LUẬN.......................................................................126


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................128
PHỤ LỤC 01.....................................................................129
PHỤ LỤC 02.....................................................................137
PHỤ LỤC 03.....................................................................138
............................................................................................138
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
STT
1
2

BẢNG, HÌNH
Hình 1.1
Bảng 2.1

3
4
5

Hình 2.1
Hình 2.2
Hình 2.3

6
7

Hình 2.4
Hình 2.5

8

Hình 2.6

9

Hình 2.8

10

Hình 2.9

11

Hình 2.10

12

Hình 2.11

13
14
15

Hình 2.12
Hình 2.13
Hình 2.14

16

Hình 2.15

17

Hình 2.16

NỘI DUNG
TRANG
Quá trình xây dựng chiến lược Marketing
33
Quy hoạch chung khu đô thị Văn Giang –
73
Ecopark
Quy hoạch tổng thể khu đô thị Ecopark
73
Cơ cấu mẫu khảo sát phân theo độ tuổi
83
Cơ cấu mẫu khảo sát phân theo tổ chức đang
84
làm việc
Cơ cấu mẫu điều tra phân theo thu nhập
85
Mức độ yêu thích KĐT sinh thái phân theo

85
độ tuổi
Cơ cấu mẫu điều tra phân theo loại nhà ở sở
88
hữu gần nhất
Các yếu tố ưu tiên khi mua nhà và mức độ
88
ưu tiên
Các yếu tố ưu tiên về tiện nghi khi mua nhà
90
và mức độ ưu tiên
Mẫu điều tra chia theo loại hình nhà ở yêu
91
thích
Mức độ ưa thích với các phong cách thiết kế
92
căn hộ
Các vị trí căn nhà và mức độ yêu thích
93
Các hình thức giao nhà và mức độ yêu thích
94
Các loại diện tích nhà riêng và mức độ ưa
95
thích
Các loại garage và sở thích của người được
96
điều tra
Các loại diện tích căn hộ chung cư và sở
97
thích của người được điểu tra

LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở có đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu và
cung phản ứng rất chậm so với cầu. Hiện nay thị trường nhà ở của nước ta
còn ở giai đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm chưa thực sự vận
hành tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường quan hệ cung cầu. Do sự
mất cân bằng giữa cung và cầu, có nhiều giai đoạn thị trường được coi là nằm
trong tay người bán. Chính vì vậy các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không
coi trọng và đầu tư rất ít cho hoạt động nghiên cứu thị trường.
Không riêng gì các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở mà phần lớn các
doanh nghiệp Việt Nam đều hiểu sai bản chất và vai trò của hoạt động
Marketing. Họ coi Marketing chỉ là bán hàng, là tiếp thị hay quảng cáo sản
phẩm trong khi những hoạt động đó là một trong rất nhiều khâu của cả quá
trình Marketing. Mặt khác, đa phần chủ đầu tư của các dự án bất nhà ở hiện
nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng nên chỉ chú ý
đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước của một quy trình phát triển dự án,
hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp vì không có kinh nghiệm.
Chính vì vậy mà một số năm trước đây, các doanh nghiệp kinh doanh
nhà ở muốn bán được hàng thuận lợi, nhanh chóng, dò đúng nhu cầu thị
trường... đều phải nhờ đến những công ty tư vấn và tiếp thị bất động sản của
nước ngoài.. Không thể phủ nhận chất lượng dịch vụ cao và tính chuyên nghiệp
của các công ty Marketing bất động sản nước ngoài, nhưng trên thực tế để các
đơn vị tư vấn nước ngoài tham gia dự án thì chủ đầu tư trả phí khá cao.Trong
khi bối cảnh kinh tế hiện nay, doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó
khăn thì đang có xu hướng là nhiều doanh nghiệp thay vì chọn các đơn vị phân
phối tiếp thị ngoại nhiều công ty đã lựa chọn doanh nghiệp Việt Nam. Việc lựa
chọn đối tác phân phối và tiếp thị mang thương hiệu Việt Nam là một hướng đi
không mới tuy nhiên sẽ là giải pháp khả thi trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Mặt khác nếu như các đơn vị Marketing bất động sản trong nước trụ vững và
trưởng thành trong giai đoạn này thì có thể thấy được tiềm năng rất lớn cho
việc phát triển hoạt động Marketing nhà ở tại thị trường Hà Nội.
Tuy nhiên để đạt được điều này, các doanh nghiệp Marketing nhà ở trong
nước cần phải hiểu rõ được vai trò và nội dung của Marketing trong hoạt động
kinh doanh nhà ở, phát huy và khai thác triệt để lợi thế am hiểu thị trường địa
phương đồng thời tăng cường học hỏi các đơn vị nước ngoài để để nâng cao
tính hiệu quả và chuyên nghiệp trong hoạt động của mình. Để góp phần giải
quyết yêu cầu bức thiết trên, em lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Marketing
bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội ”.
Kết cấu luận văn gồm ba chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing bất động sản nhà ở trong khu đô thị
Chương 2: Thực tiễn hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong khu
đô thị tại Hà Nội
Chương 3: Một số khuyến nghị để phát triển hoạt động Marketing nhà ở
đô thị tại Hà Nội


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ
Trong chương I, tác giả trình bày hai nội dung mang tính chất lý luận,
làm nền tảng cho việc nghiên cứu ở các phần sau. Thứ nhất là những khái
niệm tổng quan về nhà ở đô thị, đặc điểm, phân loại nhà ở và nhà ở trong dự
án khu đô thị. Thứ hai là một số nội dung liên quan đến hoạt động Marketing
nhà ở, gồm có khái niệm Marketing và Marketing nhà ở, và phân tích những
hoạt động chủ yếu của quá trình Marketing nhà ở trong dự án khu đô thị .
1. Tổng quan về nhà ở và nhà ở đô thị
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì :”Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Tuy là
một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở nói chung và nhà ở đô thị
nói riêng được coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt
Có nhiều cách phân loại nhà ở như theo tiêu chuẩn xây dựng, theo mục
tiêu quản lý của Nhà nước. Riêng với nhà ở đô thị, do tính chất của đô thị
khác với nông thôn, nên khái niệm và tổ chức không gian nhà ở cũng hoàn
toàn khác. Hiện nay việc giải quyết nhu cầu nhà ở tại các đô thị đang là vấn
đề rất bức thiết. Có hai cách để giải quyết nhu cầu này đó là người có nhu cầu
tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng
hoá này và cung ứng cho thị trường.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất
nhất định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không
nên và khó tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và
tăng lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp
với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất.


Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ
quá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra
tài sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng.
Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu
quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn
định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát
triển chung của xã hội.
Khác với các dự án nhà ở đơn lẻ, nhà ở trong dự án khu đô thị được đặt
trong tổng thể các công trình thuộc hạ tầng xã hội của một khu đô thị. Nhà ở
trong dự án khu đô thị có thể là nhà mặt đất (nhà liền kề, biệt thự, nhà
vườn…) hoặc là các tòa chung cư cao tầng được xây dựng đồng bộ. Tùy theo
quy mô của dự án mà nhà ở trong khu đô thị có thể được hoàn thành cùng lúc,

hoặc hoàn thành theo giai đoạn, cùng với sự hình thành và hoàn thiện của
toàn khu. Nhà ở cũng là sản phẩm chính, đem lại phần lớn lợi nhuận cho các
chủ đầu tư xây dựng khu đô thị.
2.Lý luận về hoạt động Marketing nhà ở trong dự án khu đô thị
Tuy các hoạt động Marketing có từ rất lâu nhưng khái niệm về
Marketing chỉ hình thành từ những năm đầu của thế kỷ 20. Trải qua quá trình
hình thành và phát triển, nội dung của Marketing ngày càng được hoàn thiện
và phong phú và càng có nhiều cách định nghĩa khác nhau. Nhưng có thể
thấy, càng về sau, các đinh nghĩa càng thể hiện rõ bản chất và nội dung của
Marketing hiện đại với nội dung chủ đạo là: coi trọng khâu tiêu thụ và dành
cho nó vị trí cao nhất trong chiến lược của doanh nghiệp, để cao việc hiểu biết
nhu cầu thị trường và khách hàng thông qua nghiên cứu, phân tích và phản
ứng linh hoạt.
Áp dụng với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở trong khu đô thị thì
Marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng


xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm
của doanh nghiệp; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên
nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để
mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với
sản phẩm nhà ở - có thể là tiền thuê hoặc giá bán. Hoạt động Marketing nhà ở
trong khu đô thị bao gồm các bước sau đây:
Phân tích thị trường: Để phân tích được các cơ hội của thị trường,
doanh nghiệp cần thực hiện việc xây dựng hệ thống thông tin Marketing. Sản
phẩm nhà ở có giá trị lớn, hoạt động kinh doanh nhà ở phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố, nên một hệ thống thông tin được thiết kế và tổ chức
tốt là rất quan trọng. Để hỗ trợ tốt nhất cho việc ra quyết định của nhà quản
trị, hệ thống thông tin này cần bảo đảm có thể xử lý và lưu trữ một số lượng
lớn các thông tin, kiểm tra thường xuyên kết quả tiêu thụ sản phẩm, tình hình

biến động của thị trường.
Ngoài ra việc nghiên cứu môi trường Marketing cũng có vai trò rất quan
trọng vì những biến động trong môi trường có thể gây ảnh hưởng sâu sắc đến
doanh nghiệp, bao gồm cả các ảnh hưởng tốt và ảnh hưởng xấu. Các yếu tố
môi trường thường mang lại cho doanh nghiệp các nguy cơ đe doạ, nhưng
đồng thời càng mang lại các cơ hội kinh doanh cho doanh nghiệp. Nếu doanh
nghiệp có đầy đủ các thông tin đó, họ sẽ có kế hoạch, các biện pháp chủ động
vượt qua các nguy cơ và nắm lấy các cơ hội thuận lợi. Có thể phân chia thành
2 loại môi trường: môi trường vĩ mô và môi trường vi mô.
Xây dựng chiến lược, kế hoạch và quy trình Marketing Thiết kế chiến
lược Marketing: Chiến lược marketing là cách thức để doanh nghiệp đạt
được những mục tiêu marketing mà doanh nghiệp mong muốn trên thị trường
như là doanh thu, khối lượng sản phẩm, thị phần... Chiến lược marketing về
cơ bản thường được triển khai chung quanh 4 yết tố, thường được gọi là 4Ps


cho dễ nhớ: Sản phẩm (product), Giá (price), Xúc tiến thương mại hay Truyền
thông (promotion) và Kênh phân phối (place). Tuỳ vào tình hình thực tế của
thị trường mà người ta vận dụng một hay nhiều yếu tố để thực hiện chiến lược
thị trường. Còn kế hoạch và quy trình là những bước cụ thể hóa chiến lược đã
đề ra.
Lựa chọn thị trường mục tiêu: Để lựa chọn thị trường mục tiêu trước
hết doanh nghiệp phải tiến hành phân đoạn thị trường. Đây là quá trình phân
chia người tiêu dùng thành các nhóm dựa trên các khác biệt về nhu cầu, tính
cách, hành vi. Đoạn thị trường là một nhóm người tiêu dùng có yêu cầu tương
tự nhau về các thành tố trong Marketing hỗn hợp. Trên cơ sở đó, doanh
nghiệp có thể lựa chọn thị trường mục tiêu bao gồm các khách hàng có cùng
nhu cầu, mong muốn mà công ty có thể đáp ứng và có lợi thế hơn so với các
đối thủ cạnh tranh.
Sau khi lựa chọn được thị trường mục tiêu thì doanh nghiệp cần tiến

hành định vị sản phẩm, cụ thể là phải thiết kế một sản phẩm có những đặc
tính khác biệt so với sản phẩm của đối thủ cạnh tranh nhằm tạo cho sản phẩm
một hình ảnh riêng trong con mắt khách hàng.
Hoạch định chương trình Marketing – Mix bao gồm các việc hoạch
định và đưa ra các quyết định về Sản phẩm, về Giá cả, về Phân phối yêu cầu,
về Xúc tiến yêu cầu.


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐÔNG MARKETING BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI
Trong Chương II, tác giả trình bày ba nội dung chính: phân tích tổng
quan và đánh giá môi trường của hoạt động Marketing nhà ở dự án tại Hà Nội
trong thời điểm hiện tại, phân tích mô hình Marketing dự án Ecopark và đánh
giá những ưu điểm, nhược điểm và tồn tại của hoạt động trên
1.Tổng quan về hoạt động Marketing nhà ở trong dự án khu đô thị
tại Hà Nội
Trước hết, tác giả đánh giá về hiện trạng chung của các dự án khu đô thị
mới trên địa bàn Hà Nội, sau đó đánh giá về hoạt động Marketing dự án mà
các chủ đầu tư đang tiến hành. Phần này cũng phân tích môi trường của
hoạt động Marketing nhà ở tại dự án khu đô thị trên địa bàn Hà Nội. Các
yếu tố môi trường bao gồm các môi trường tự nhiên, môi trường nhân khẩu
học, môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường văn hóa và môi
trường công nghệ. Khi đi vào phân tích các yếu tố môi trường trên, tác giả
nhấn mạnh vào những nhân tố hiện tại đang tác động mạnh mẽ và trực tiếp
nhất đến hoạt động kinh doanh nhà ở, qua đó ảnh hưởng đến hoạt động
Marketing nhà ở như:
Môi trường tự nhiên: Việc Hà Nội mở rộng địa giới hành chính qua việc
hợp nhất với toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và bốn xã
thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Thủ đô mở rộng có diện tích trên 3.300

km2 (tăng gấp 3,6 lần) với dân số trên sáu triệu người (tăng gần gấp đôi)
Môi trường nhân khẩu học: Tốc độ nhập cư vào khu vực nội thành tiếp
tục gia tăng, tốc độ tăng dân số cơ học của Hà Nội là khá lớn với thành phần
dân cư đa dạng, phức tạp, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành cũ.


Môi trường kinh tế: Do phải đối mặt với nhiều khó khăn về lãi suất, hạn
mức tín dụng và sức mua của thị trường cùng với sự gia tăng giá nguyên liệu
đầu vào… việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó
khăn như biến động tỉ giá, cung đã vượt cầu… làm cho giá chung cư, căn hộ
trong thời gian tới có thể giảm nhiệt khi các dự án đi vào hoàn thiện cung cấp
một lượng ồ ạt ra thị trường.
Môi trường pháp lý: Trong các yếu tố thuộc môi trường pháp lý thì Quy
hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 có ảnh
hưởng trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản
Môi trường văn hoá xã hội: Trong các yếu tố thuộc môi trường văn hóa
xã hội thì sở thích thị hiếu và hành vi tiêu dùng ảnh hưởng mạnh nhất đất hoạt
động Marketing nhà ở. Có thể chia hành vi tiêu dùng này thành hai loại: hành
vi của người tiêu dùng cuối cùng (End user) và nhà đầu tư
Môi trường công nghệ: Marketing trực tuyến đang mở ra cơ hội công
bằng cho tất cả các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp Việt đang tận dụng sức
mạnh của truyền thông internet, chuyển hướng sang tiếp thị marketing online.
Thực chất, đó là động thái khôn ngoan của doanh nghiệp trong bối cảnh công
nghệ thông tin đang làm chủ mọi lĩnh vực cuộc sống như hiện nay.
2.Phân tích hoạt động Marketing bất đống sản nhà ở trong dự án đô
thị tại Hà Nội qua mô hình dự án Ecopark
Tại thị trường Hà Nội, hoạt động marketing nhà ở đã này đã bắt đầu
được các doanh nghiệp quan tâm lưu ý nhưng chỉ có một số dự án lớn, chủ
đầu tư có tầm nhìn chiến lược và tiềm lực mạnh, được các nhà tiếp thị nước

ngoài cung cấp dịch vụ là triển khai một cách bài bản và hiệu quả.
Luận văn đi vào nghiên cứu kinh nghiệm của Marketing dự án nhà ở
Ecopark của công ty Vihajico - một công ty hoàn toàn của Việt Nam nhưng


rất hiểu được cách làm của các nhà đầu tư nước ngoài và biết áp dụng những
công nghệ Marketing dự án bất động sản một cách chuyên nghiệp. Để tạo ra
một sản phẩm khác biệt, hấp dẫn, Vihajico đã lựa chọn những công ty tư vấn
nước ngoài có kinh nghiệm để thực hiện hoạt động phát triển dự án và
Marketing sản phẩm cho mình. Đây cũng là một mô hình đáng để các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở trong nước quan tâm nghiên cứu và học hỏi.
3. Đánh giá thực trang hoạt động Marketing bất động sản nhà ở
trong dự án khu đô thị tại thị trường Hà Nội
Trường hợp dự án khu đô thị sinh thái Ecopark mặc dù có chủ đầu tư là
công ty Việt Nam, nhưng để tạo ra một sản phẩm khác biệt hấp dẫn, Vihajico
đã lựa chọn những công ty tư vấn danh tiếng tham gia vào từng công đoạn của
dự án. Với sự tham gia của các đối tác hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn, tiếp thị
và truyền thông bất động sản, các chiến lược Marketing được vạch ra rất công
phu và kế hoạch Marketing được thực hiện bài bản, kết hợp giữa hiểu biết về
văn hóa bản địa và các công nghệ Marketing hiện đại của thể giới.
Tuy nhiên trên thị trường Hà Nội, các doanh nghiệp như vây không
nhiều. Các doanh nghiệp không đầu tư đúng đắn cho hoạt động Marketing bất
động sản hoặc thực hiện nhưng không hiệu quả là do hạn chế về vốn, thiếu
nguồn nhân lực chất lượng cao, và quan trọng nhất là không nhận thức được
vai trò của hoạt động Marketing trong kinh doanh nhà ở.


CHƯƠNG 3
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG
MARKETING NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI

Nhận biết được thực trạng và tiềm năng phát triển của hoạt động
Marketing nhà ở đô thị tại Hà Nội, tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số đề
xuất để phát triển hoạt động này với các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản. Tác giả cũng đưa ra một số đề xuất với các cơ quan quản lý trong việc
định hướng thị trường phát triển bền vững, lành mạnh, tạo môi trường tốt cho
cho hoạt động Marketing nhà ở phát triển
1. Xu hướng phát triển hoạt động Marketing bất động sản nhà ở
trong dự án khu đô thị tại Hà Nội
Luận văn cũng chỉ ra khả năng ứng dụng và phát triển của hoạt động
Marketing nhà ở tại thị trường Hà Nội. Trong bối cảnh thị trường khó khăn
như hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách tiết giảm tối đa chi phí trong
đó thay vì chọn các đơn vị phân phối tiếp thị ngoại nhiều công ty đã lựa chọn
doanh nghiệp Việt Nam. Nếu như các đơn vị Marketing bất động sản trong
nước trụ vững và trưởng thành trong giai đoạn này thì có thể thấy được tiềm
năng rất lớn cho việc phát triển hoạt động Marketing nhà ở tại thị trường Hà Nội.
2. Một số đề xuất với các doanh nghiệp trong nước khi triển khai
hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị
Trước khi tiến hành hoạt động Marketing, điều quan trọng nhất là doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở phải nhận thức đúng vai trò và tầm quan trọng của
Marketing . Khi nhận thức được rồi, cũng không được sử dụng các công cụ
Marekting một cách rời rạc, thiếu định hướng mà cần phải xây dựng hai hệ
thống: Hệ thống lập kế hoạch chiến lược và hệ thống lập kế hoạch Marketing.


Kế hoạch Marketing này cần gắn bó chặt chẽ với chiến lược Marketing, và là
cơ sở để doanh nghiệp xây dựng một quy trình Marketing dự án phù hợp nhất
với nguồn lực hiện có của mình. Và cuối cùng để tổ chức thực hiện thành
công các kế hoạch và chiến lược trên thì không chỉ phụ thuộc vào lãnh đạo
doanh nghiệp và các nhà quản trị Marketing mà còn phụ thuộc phần lớn vào
những người thực hiện: đội ngũ nhân lực Marketing.

3.Một số đề xuất vĩ mô thúc đẩy hoạt động Marketing bất động sản
nhà ở tại Hà Nội
Để hoạt động Marketing nhà ở phát triển, các doanh nghiệp kinh doanh nhà
ở cần phải được hoạt động trên một thị trường phát triển bền vững, lành mạnh,
thông tin trên thị trường công khai minh bạch, hoạt động của thị trường phải đảm
bảo được cân bằng cung cầu và lợi ích của doanh nghiệp. Để đạt được điều này,
các cấp quản lý của thành phố cần có một số biện pháp: tiếp tục hoàn thiện và đẩy
mạnh việc triển khai quy hoạch thủ đô; xây dựng và thực hiện các giải pháp tiền
tệ, tín dụng cho thị trường; tăng cung cho thị trường nhà ở và quan trọng nhất là
tiếp tục thúc đẩy việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nhà ở.


KẾT LUẬN
Để tồn tại và phát triển trong một thị trường bất động sản đang ngày
càng khó khăn và cạnh tranh quyết liệt thì các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
cần phải quan tâm nghiêm túc đến hoạt động Marketing cho các sản phẩm nhà
ở của mình. Nhận thức rõ tầm quan trọng của Marketing và tiến hành hoạt
động này một cách bài bản và chuyên nghiệp cũng là xu hướng mang tính phổ
biến trên thế giới. Do vậy việc nghiên cứu đề tài “Marketing bất động sản
nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội ” có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và
thực tiễn.
Trên cơ sở vận dụng tổng hợp các phương pháp, luận văn đã hướng vào
nghiên cứu một trong những nội dung trọng yếu của hoạt động kinh doanh
nhà ở, đó là Marketing nhà ở. Kết quả nghiên cứu đã có những đóng góp sau:
1. Đưa ra những lý luận cơ bản nhất về hoạt động Marketing nhà ở,
làm sáng tỏ mục đích, vai trò của hoạt động Marketing trong hoạt động kinh
doanh nhà ở.
2. Nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động này tại Hà Nội và chỉ
ra một số vấn đề cơ bản trong ứng dụng và triển khai hoạt động này tại các
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở trong nước.

3. Nghiên cứu kinh nghiệm của Marketing dự án nhà ở Ecopark của
công ty Vihajico- một mô hình khá thành công để các doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở trong nước nghiên cứu và học hỏi.
4. Đưa ra những nhận xét chung nhất về hoạt động Marketing nhà ở tại
thị trường Hà Nội và phân tích khả năng ứng dụng và phát triển Marketing bất
động sản tại thị trường Hà Nội.
5. Đưa ra những khuyến nghị với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
trong nước và các cấp quản lý để phát triển hoạt động này.


Do kiến thức cũng như khả năng phân tích còn nhiều hạn chế nên luận
văn không tránh khỏi những thiếu sót và các đánh giá còn mang tính chủ
quan, em rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô giáo. Một lần nữa
em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo, TS. Nguyễn
Minh Ngọc đã giúp em hoàn thành đề tài này.


LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với các mặt hàng tiêu dùng khác, nhà ở hiện nay cũng được Nhà
nước coi là một loại hàng hoá và về xu thế tất yếu nó cũng được vận hành
theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên trong những
năm trước, thị trường nhà ở của nước ta còn ở giai đoạn sơ khai, việc mua
bán, giao dịch sản phẩm chưa thực sự vận hành tuân theo quy luật của nền
kinh tế thị trường và quan hệ cung cầu. Với đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn,
thời gian tạo lập lâu và cung phản ứng rất chậm so với cầu nên có nhiều giai
đoạn thị trường được coi là nằm trong tay người bán. Khi đó, hoạt động
Marketing chỉ gói gọn ở việc giới thiệu sản phẩm, tổ chức sự kiện và bán
hàng. Các doanh nghiệp không coi trọng và đầu tư rất ít cho hoạt động nghiên
cứu thị trường. Hoạt động truyền thông và tiếp thị được tổ chức rời rạc, thiếu
nhất quán. Nhiều chủ đầu tư có dự án bất động sản lớn, tự kinh doanh sản

phẩm nhưng thậm chí không có phòng tiếp thị, bộ phận Marketing hoặc cán
bộ chuyên trách có trình độ về tiếp thị.
Nguyên nhân của tình trạng này trước hết là do sự mất cân đối trong
cung cầu của thị trường nhà ở. Nguồn cung còn hạn chế mà cầu đầu tư còn
lớn nên các chủ đầu tư lúc nào cũng trong tình trạng không có đủ hàng để bán
dù đầu tư rất ít cho Marketing. Lý do thứ hai là không riêng gì các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở mà phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam đều hiểu
sai bản chất và vai trò của hoạt động Marketing. Họ coi Marketing chỉ là bán
hàng, là tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm trong khi những hoạt động đó là một
trong rất nhiều khâu của cả quá trình Marketing. Lý do tiếp theo là do đa phần
chủ đầu tư của các dự án bất nhà ở hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc
xuất thân từ ngành xây dựng. Nhưng một công ty xây dựng tốt không có
nghĩa là có thể phát triển một dự án tốt. Xây dựng chỉ là một phần trong quy
trình phát triển một dự án bất động sản, trong đó bao gồm rất nhiều bước quan
1


trọng của hoạt động Marketing như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý
chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng… Đa
phần chủ đầu tư trong nước chỉ chú ý đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước
của một quy trình phát triển dự án, hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu
chuyên nghiệp vì không có kinh nghiệm.
Chính vì vậy mà giai đoạn từ những năm 2008 trở về trước, tại thị
trường Hà Nội những cái tên như CBRE, Savills, Colliers… dường như là yếu
tố không thể thiếu trong hoạt động Marketing của các dự án bất động sản lớn.
Các doanh nghiệp bất động sản muốn bán được hàng thuận lợi, nhanh chóng,
dò đúng nhu cầu thị trường... đều phải nhờ đến bàn tay của một trong số
những doanh nghiệp nói trên. Phần lớn những dự án tiềm năng, những địa bàn
nào sinh lợi lớn đều nằm trong tầm ngắm của các doanh nghiệp tiếp thị bất
động sản nước ngoài này. Không thể phủ nhận chất lượng dịch vụ cao và tính

chuyên nghiệp của các công ty Marketing bất động sản nước ngoài, nhưng
trên thực tế để các đơn vị tư vấn nước ngoài tham gia dự án thì chủ đầu tư trả
phí khá cao trong khi bối cảnh kinh tế hiện nay, doanh nghiệp bất động sản
đang gặp nhiều khó khăn.
Hiện nay đang có xu hướng là nhiều chủ đầu tư chọn cách tiết giảm tối
đa chi phí trong đó thay vì chọn các đơn vị phân phối tiếp thị ngoại nhiều
công ty đã lựa chọn doanh nghiệp Việt Nam. Việc lựa chọn đối tác phân phối
và tiếp thị mang thương hiệu Việt Nam là một hướng đi không mới tuy nhiên
sẽ là giải pháp khả thi trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Nếu như các đơn
vị Marketing bất động sản trong nước trụ vững và trưởng thành trong giai
đoạn này thì có thể thấy được tiềm năng rất lớn cho việc phát triển hoạt động
Marketing nhà ở tại thị trường Hà Nội.
Tuy nhiên để đạt được điều này, các doanh nghiệp Marketing nhà ở trong
nước cần phải hiểu rõ được vai trò và nội dung của Marketing trong hoạt động
2


kinh doanh nhà ở, phát huy và khai thác triệt để lợi thế am hiểu thị trường địa
phương đồng thời tăng cường học hỏi các đơn vị nước ngoài để để nâng cao
tính hiệu quả và chuyên nghiệp trong hoạt động của mình. Để góp phần giải
quyết yêu cầu bức thiết trên, em lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Marketing
bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội ”.
Mục đích nghiên cứu:
- Tổng hợp một số lý luận cơ bản về hoạt động Marketing bất động sản
nhà ở trong dự án khu đô thị
- Đánh giá và phân tích thực trạng hoạt động Marketing dự án nhà ở
trong dự án khu đô thị tại Hà Nội.
- Tìm ra những giải pháp trong việc ứng dụng và phát triển hoạt động
Marketing bất động sản nhà ở với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trên địa bàn Hà Nội.

- Đưa ra một số kiến nghị với các cấp có thẩm quyền để phát triển hoạt
động Marketing bất động sản nhà ở trên địa bàn Hà Nội.
Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hoạt động
Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội. Việc nghiên
cứu đối tượng này sẽ đi từ lý luận chung về Marketing nhà ở trong dự án khu
đô thị đến phân tích đến phân tích thực trạng của hoạt động trên tại thị trường
Hà Nội (bao gồm phân tích tổng quát và phân tích cụ thể thông qua mô hình
một dự án khu đô thị).
Phạm vi nghiên cứu: đề tài được đặt trong bối cảnh thị trường bất động
sản nhà ở tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ 2008-2011. Phạm vi nghiên
cứu là các dự án nhà ở và các dự án nhà ở trong khu đô thị và hoạt động
Marketing của các chủ đầu tư nhà ở đô thị trên địa bàn Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu sử dụng các phương pháp
luận nghiên cứu khoa học như phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài
3


liệu, phương pháp chuyên gia, phương pháp điểu tra khảo sát, phương pháp
phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh...
-Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu:
Luận văn đã dựa trên nguồn thông tin thứ cấp thu thập được từ một số
nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở lý luận. Trong quá trình đọc tài liệu
liên quan đến đề tài, tác giả nhận thấy vấn đề Marketing bất động sản trong
dự án khu đô thị tại Hà Nội chưa được nhiều học viên cao học Đại học Kinh
tế quốc dân nghiên cứu. Đã có nhiều đề tài nghiên cứu về hoạt động đầu tư
xây dựng và huy động vốn cho các dự án đầu tư bất động sản nhưng hiện
không có nhiều đề tài đề cập đến hoạt động Marketing cho các dự án này.
Trên báo chí, tác giả cũng tìm được một số tài liệu đề cập đến hoạt động
Marketing nhà ở, mặc dù các tài liệu này chỉ nêu khái quát về các hiện tượng,
các giải pháp, chưa trình bày cụ thể vấn đề. Tuy nhiên đây cũng là nguồn

tham khảo quý báu cho tác giả thực hiện nghiên cứu của mình. Tác giả cũng
sử dụng một số tài liệu tham khảo khác như : Giáo trình thị trường Bất động
sản của khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên – Trường ĐH KTQD; Sách
“Marketing căn bản” của Philip Kotler; Sách “Marketing 101” của Don
Sexton...
Phương pháp tổng hợp: Các tài liệu trên đã cung cấp kiến thức về thị
trường bất động sản, kiến thức về hoạt động đầu tư các khu đô thị mới và
về hoạt động Marketing bất động sản.Trên cơ sở đó tác giả đã tổng hợp một
số lý luận cơ bản về hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án
khu đô thị.
Phương pháp phân tích: Tác giả đã sử dụng một số nguồn tài liệu thứ
cấp thu thập được như số liệu của Tổng cục thống kê, của Bộ Xây dựng, của
UBND TP Hà Nội được đăng tải trên các trang web như www.moc.gov.vn/,
www.gso.gov.vn/, để phân tích môi trường cho
4


hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội.
Tác giả cũng sử dụng nguồn tài liệu thứ cấp thu thập được tại Công ty
Vihajico bao gồm các Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo khảo sát thị
trường và một số tài liệu khác để phân tích hoạt động Marketing bất động sản
nhà ở tại dự án Ecopark – một dự án khu đô thị khá tiêu biểu trên địa bàn Hà
Nội.
Ngoài ra tác giả còn sử dụng một số phương pháp khác như: phương
pháp so sánh khi phân tích hoạt động Marketing nhà ở của các chủ đầu tư tại
Hà Nội, phương pháp chuyên gia và phương pháp dự báo khi đưa ra những
nhận định về thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội...
Kết cấu luận văn gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về Marketing bất động sản nhà ở trong khu đô thị
Chương II: Thực tiễn hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong khu đô

thị tại Hà Nội
Chương III: Một số khuyến nghị để phát triển hoạt động Marketing nhà
ở đô thị tại Hà Nội
Do thông tin và trình độ còn hạn chế nên để tài của em còn nhiều khiếm
khuyết và có thể chưa phản ánh hết được mục đích nghiên cứu. Kính mong
các thầy cô trong khoa tạo điều kiện giúp em hoàn chỉnh đề tài này. Trong quá
trình nghiên cứu, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ của
Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO), các giảng
viên trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên và đặc biệt là TS. Nguyễn
Minh Ngọc đã giúp em hoàn thành luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn.

5


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
TRONG KHU ĐÔ THỊ
1.1 Tổng quan về nhà ở và nhà ở đô thị
1.1.1. Khái niệm
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì :”Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Theo góc độ xây dựng thì: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng
và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài
dùng để ở.
Theo góc độ quản lý xã hội thì: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
Nhà ở đô thị là nhà ở được xây dựng trong các đô thị, hình thức tổ chức

nhà ở là theo dạng tập trung dân cư thành các khu ở, có hệ thống kỹ thuật hạ
tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng lượng; thông
tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường
và hệ thống các công trình dịch vụ - phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật
chất và văn hoá, tinh thần của con người.
1.1.2. Đặc điểm
Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc
nghiệt của thiên nhiên đối với con người. Tại đây con người được sinh ra,
nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản
đồng thời cũng là quyền của mỗi con người. Tuy cũng là một sản phẩm của
quá trình sản xuất nhưng nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng được coi là
một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
6


- Là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng
trên đất. Sự gắn liền này cũng thể hiện được vị trí của nó ở đâu.
- Là tài sản có giá trị lớn. So với các loại hàng hóa khác khi mua sắm thì
việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn, tốn kém cả về thời
gian và công sức.
- Là bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn
chậm. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và còn có
trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
- Có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang thiết
bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn
và tốn kém.
- Nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích thị hiếu cũng
như khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này cũng thay đổi theo sự
phát triển của nền kinh tế – xã hội.
Đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ yếu

nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc
dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ
đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như : giao
thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc
sống và điều kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.
1.1.3. Phân loại nhà ở đô thị
Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, nhà ở được phân thành nhà chung
cư và nhà riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ được phân thành 4 cấp (theo Nghị định
209/2004/NĐ-CP ngày 16-12-2004) và chung cư cũng được phân hành 4 hạng
(theo thông tư số: 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008)
Theo mục tiêu quản lý của Nhà nước, nhà ở được phân thành các loại
nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại
đô thị, nhà chung cư…
7


Riêng với nhà ở đô thị, do tính chất của đô thị khác với nông thôn, nên
khái niệm và tổ chức không gian nhà ở cũng hoàn toàn khác. Một số loại nhà
ở đô thị điển hình:
a. Nhà ở kiểu biệt thự:
Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt
thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư
viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách. Biệt thự cũng là sự kết tinh của
khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một
tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự thường được xây trên
những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố....
Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao,
những người có điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương
nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình
không hạn chế. Vì vậy từ nội dung không gian, diện tích sử dụng cũng như

điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên
ngoài của ngôi nhà đều rất cao. Ngôi nhà có nhiều khả năng đóng góp vẻ đẹp
mỹ quan cho đô thị, cho đường phố. Nhà ở biệt thự hơn bất cứ loại hình nhà ở
nào khác là nó có khả năng thể hiện được thị hiếu thẩm mỹ của chủ nhân
nhiều nhất.
b. Nhà ở liền kế (nhà khối ghép)
Đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và
có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng
những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối
ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng.
Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu
dãy, kiểu băng. Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập
nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi
8


thành phố lớn, đặc biệt ở các thành phố nhỏ và vừa rất được phát triển. Xây
dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thích hợp hơn, kinh tế hơn so với
loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì còn có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng nhưng
rẻ hơn nhiều.Đây là loại nhà gồm các căn (appartemen) đặt cạnh nhau xếp
thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng.
Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối
vào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn
bên cạnh
Ngoài ra nhà liên kế (hay nhà khối ghép) còn bao gồm một số loại như:
- Nhà hàng phố (chỉ có sân sau, sân trong) : Đây là loại nhà đồng thời có
thể sử dụng để ở và để kinh doanh vì nhà ở gắn liền với hè phố tạo nên những
mặt phố. Nhìn chung các ngôi nhà này chỉ có thể lấy ánh sáng tự nhiên từ một
hướng đó là từ đường phố để cải tạo điều kiện khí hậu cho các phòng ở và
phòng sinh hoạt trong từng gia đình thì mỗi nhà thường có từ một đến hai sân

trong để có thể lấy ánh sáng bổ sung từ những sân trong kiểu giếng ánh sáng sân trong nhỏ này.
- Nhà liên kế có sân vườn (có vườn trước sâu sau). Đây là loại nhà biệt
thự có sân vườn có tiêu chuẩn mức sống trên trung bình. Để đảm bảo có sân
vườn trước và sau nhà nên yêu cầu mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm
50-60%. Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc phải lùi lại so với hàng rào một
khoảng ít nhất là 2,5m.
c. Nhà ở ghép hộ
Là loại nhà ở được tổ hợp một hoặc nhiều căn hộ trong tổng thể công
trình thống nhất. Nhà ở ghép hộ giải quyết được nhu cầu ở độc lập cho từng
căn hộ nhưng vẫn đảm bảo sự thống nhất về hình thức kiến trúc và khối tích
của toà nhà.Nhìn chung, cấu trúc nhà ở ghép hộ có những ưu điểm là thay đổi
toàn bộ các yếu tố đô thị: diện tích chiếm đất nhỏ, nhu cầu phục vụ tiện nghi
tương đối cao, tăng khả năng tiếp xúc thiên nhiên, khả năng giao tiếp, tiết
9