PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.66 MB, 84 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
PHẠM HUỲNH NHUNG
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ:
TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG
TÂN BÌNH – TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
TP. Hồ Chí Minh, năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
PHẠM HUỲNH NHUNG
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ:
TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG
TÂN BÌNH – TP.HCM
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402
LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HUỲNH THẾ DU
TP. Hồ Chí Minh, năm 2015
-i-
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn này đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi
hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học
Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Tác giả luận văn
Phạm Huỳnh Nhung
-ii-
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế
Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại Chương
trình. Cảm ơn các Anh, chị nhân viên trong Chương trình đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực
hiện đề tài này. Thời gian qua, Thầy đã tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những góp
ý chân thành, sâu sắc giúp tôi hoàn thành đề tài.
Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý các Chợ, đặc biệt là Ban
quản lý Chợ Tân Bình đã hỗ trợ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện, khảo sát cũng như
cung cấp nhiều thông tin có giá trị.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp
đã động viên, khích lệ, chia sẻ cùng tôi, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập
và nghiên cứu.
Học viên
Phạm Huỳnh Nhung
-iii-
TÓM TẮT
Tái thiết đô thị diễn ra Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn để cải tạo, xây lại các khu
đô thị, công trình cũ, xuống cấp như là khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… và các khu công
cộng thiếu tiện ích và kém an toàn, chẳng hạn chợ truyền thống. Là một trong những Chợ
truyền thống đã xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình được quy hoạch xây lại
từ lâu, nhưng khi công bố triển khai vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu
thương, là những người đang kinh doanh tại đây.
Kết quả phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 4.828 tỷ đồng (trong đó giá trị
thuộc tiểu thương hiện tại 4.615 tỷ, giá trị còn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi
phí hoạt động của Ban quản lý Chợ)). Giá trị Chợ sau khi xây được cộng thêm chi phí đầu
tư hợp lý theo ước tính là 1.465 tỷ đồng, sẽ là 6.293 tỷ đồng. Giá trị được phân chia cho 4
đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu
tư thu tiền thuê điểm kinh doanh là 2.224 tỷ (trong đó giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà
thầu xây dựng); (3) Tiểu thương hiện tại là 2.967 hoặc 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất
ít nhất là 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương mới được lợi ích 712 hay 1.512 tỷ. Như vậy, tiểu
thương hiện tại là đối tượng tổn thất rất lớn.Nguyên nhân sâu xa là do quyền tài sản không
được xác lập rõ ràng, tiểu thương hiện tại đang sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng
không có quyền tham gia vào phát triển dự án, không được yêu cầu bồi thường khi dự án
gây tổn thất. Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới
(những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại). Những tác động gây
ra tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần và cạnh tranh của tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ
tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu khá cao so với các
công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ còn phụ thuộc hoạt động của Chợ sau khi
xây, nếu mô hình Chợ phù hợp với sự phát triển và nhu cầu của người mua, người bán thì
sẽ tạo ra giá trị gia tăng và giá trị Chợ sẽ cao hơn, ngược lại sẽ thấp hơn.
Từ những phân tích trên, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công
dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng
cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân
biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với
người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mô
hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.
-iv-
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ii
TÓM TẮT .............................................................................................................................iii
MỤC LỤC ............................................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT .................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP ...................................................................viii
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ............................................................................................. ix
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .................................................................................................. 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu ....................................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 2
1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 2
1.4 Bố cục luận văn ............................................................................................................... 3
CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ............................................................. 4
2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư ....................................................... 4
2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá ................................................... 5
2.2.1 Phương pháp so sánh .................................................................................................... 5
2.2.2 Phương pháp chi phí ..................................................................................................... 6
2.2.3 Phương pháp thu nhập .................................................................................................. 6
2.3. Quyền tài sản .................................................................................................................. 7
CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH ............................ 10
3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình ......................................................................................... 10
3.1.1 Đặc điểm của CTT ...................................................................................................... 10
3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10
3.2 Dự án xây dựng Chợ ...................................................................................................... 11
3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư ....................................................................................... 11
3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê ...................................................................................... 12
3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án .......................................................................................... 13
3.3. Chi phí xây dựng........................................................................................................... 15
3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án ....................................................................... 15
3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính .......................................................................................... 17
-v-
3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính................................................................ 17
3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo .................................................. 18
3.4 Giá trị Chợ Tân Bình .................................................................................................... 19
3.4.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố..................................... 19
3.4.2 Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan ............................................. 21
3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án ........................................................... 21
CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN
LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23
4.1. Các giả định .................................................................................................................. 23
4.2. Phân chia các đối tượng liên quan ................................................................................ 23
4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A .................................................................................... 24
4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD ................................................................................................. 24
4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính ...................................... 24
4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan.............................................. 25
4.3. Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...................................... 26
4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố ......................................... 26
4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) ............................................................................................ 27
4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) ............................................................................................ 28
4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị ...................................................................................... 30
4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê .......................................................................... 30
4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương ................................................................................... 33
4.4.3 Sự phù hợp của mô hình xây lại Chợ.......................................................................... 35
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 39
5.1 Kết luận .......................................................................................................................... 39
5.2 Kiến nghị ....................................................................................................................... 40
5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu
thương kinh doanh tại chợ ................................................................................................... 40
5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê ................................................................................... 40
5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...... 41
5.2.4 Nghiên cứu mô hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường .................. 42
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 43
PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 47
-vi-
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
CTT
ĐKD
ĐT
NPV
Q.TB
TĐG
TP.HCM
XD
UBND
Tên tiếng Anh
Tên tiếng Việt
Chợ Truyền thống
Điểm kinh doanh (sạp)
Đô thị
Net Present Value
Quận Tân Bình
Thẩm định giá
Thành phố Hồ Chí Minh
Xây dựng
Uỷ ban Nhân dân
-vii-
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình ........................................................ 12
Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD .................................................................................... 12
Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF ........................................................... 13
Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ......................................................................................... 14
Bảng 3.5: Chi phí xây dựng ................................................................................................. 15
Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ...... 20
Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ............................................................. 20
Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại .............................................................................. 21
Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ......................................................................... 24
Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính .............................. 25
Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ........................................................................ 25
Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ... 26
Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ........................................ 27
Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ........................................ 28
Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng................................................. 30
Bảng 4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ............................ 31
-viii-
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP
Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM .................................. 16
Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP........................................ 18
Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây ...................................................... 22
Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1) ........................ 28
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê .. 32
Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình .................................................. 33
Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý ................................... 34
Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây........................................................ 35
Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh .................................................................. 36
Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành công của mô hình xây lại ..
............................................................................................................................................. 38
-ix-
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1.1: Bảng Số lượng Chợ, TTTM, siêu thị cả nước và TP.HCM ............................. 47
Phụ lục 1.2: Bảng Tổng hợp quy hoạch định hướng phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị TTTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn ............................................................................... 48
Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa
chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay Chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ .................. 50
Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B ....................................................................... 50
Phụ lục 3.3: Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu ............................................. 50
Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê ............................................................................... 51
Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền .................................................................................... 52
Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê ......................................................................... 53
Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào ........................................................................................... 54
Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư ...................................................................................... 55
Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác ............................................................................................ 56
Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án ............................................... 57
Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - Trung tâm thương mại ............. 59
Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo
của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả........................................................... 60
Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm ................................................................ 61
Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống ................................................. 61
Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát................................ 62
Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính ........................... 63
Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây ......... 64
Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình ........................................... 68
Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A ....................................................... 69
-x-
Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia
tăng và hệ số kinh doanh...................................................................................................... 71
Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ
số kinh doanh ....................................................................................................................... 71
Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh
doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72
-1-
CHƯƠNG 1:
GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ
thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá bỏ theo quy hoạch ĐT đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt (Chính phủ, 2013). Tái thiết ĐT không đơn giản là xây mới mà là
một quá trình tác động vào ĐT và nó được gắn kết những mối quan hệ phức tạp với các
lĩnh vực xã hội, ngoài đem lại bộ mặt mới cho ĐT, cũng sẽ để lại những hệ quả không
mong đợi như khiến người nghèo ở khu đó phải chuyển đến nơi khác phù hợp mức sống,
làm giảm bản sắc của khu ĐT trước đó (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014).
Việt Nam cũng đã thực hiện cuộc tái thiết ĐT, rõ nét nhất là tại thành phố Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), tập trung các dạng dự án như: khu chung cư, tập thể cũ
xuống cấp; khu vực xí nghiệp cũ trong nội đô; công trình công cộng thiếu hoặc chưa có hạ
tầng kỹ thuật và đảm bảo an toàn; hệ thống giao thông được tái thiết mở rộng hay làm
mới;… yêu cầu phải phá bỏ, cải tạo hay di dời công trình hiện tại (Hoàng Anh và Nguyễn
Hoàng Việt, 2014). Kinh nghiệm thế giới, tái thiết ĐT phải hài hoà các lợi ích, song theo
ông Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, tại nước ta thì lợi ích lại rơi vào túi
nhà kinh doanh bất động sản là chính. Do đó dù nhiều ĐT, công trình đã xuống cấp
nghiêm trọng nhưng việc tái thiết lại diễn ra rất chậm chạp do những vướng mắc về đền
bù, giải phóng mặt bằng, về xác định lợi ích của Nhà nước, của người dân và lợi ích của
nhà đầu tư (Từ Nguyên, 2011). Và một trong những nguyên nhân cơ bản của vấn đề này
chính là sự không rõ ràng về quyền tài sản như ý kiến của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa
(2015) về những hệ luỵ của nó đã làm cho doanh nghiệp không dám đầu tư lớn, những
nhóm người có quyền quyết định sẽ có cơ hội hưởng lợi từ việc phát t uận 7, TP
HCM.
Dự án TT
Thương mại
Hàng Da (tại
phố Hàng Da,
nằm trong khu
phố cổ quận
Hoàn Kiếm)
Chợ Cửa Nam
được xây dựng
trên diện tích
900m2
Đặc điểm
Chi phí Chi phí
Diện tích
Vốn đầu Diện tích
đầu tư
XD
xây
tư
cho thuê
bình
bình
dựng
quân
quân
Công ty LD Phú
Mỹ Hưng làm chủ
100 triệu
đầu tư: TTTM cao
USD
cấp, 6 tầng lầu, 3
hầm
Tập đoàn Aeon –
Nhật Bản là chủ 95 triệu
đầu tư. TTTM cao
USD
cấp.
Liên
doanh
(CoopMart - Công
ty ĐT và quản lý
100 triệu
BĐS thương mại
USD
MapletreeSingapore) 5 tầng
và 1 tầng hầm
Cty CP Thương
mại Hàng Da đầu
tư, 5 tầng nổi và 2
tầng hầm được xây
trên
khu
đất
3.700m2
Công trình 13 tầng
nổi, 4 tầng. Tầng
hầm 1 bán các mặt
hàng rau xanh,
thịt, cá, hàng khô
và đồ gia dụng;
tầng hầm 2 làm bãi
đỗ xe…; từ tầng 1
trở lên làm văn
phòng).
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán.
Năm
hoàn
thành
47.000
112.000
18,9
36,00
Cuối
2011
30.800
77.000
26,1
52,19
Đầu
2014
41.000
102.500
18,9
37,77
Đầu
năm
2015
220 tỷ
8.349
20.873
10,5
26
2010
280 tỷ
10.000
14.286
19,60
28
-60-
Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo
cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả
ĐVT: đồng
Nguồn tham khảo
Quyết định 66/2012/QĐUBND của TP.HCM về ban
hành Biểu giá chuẩn về suất
vốn đầu tư phần xây dựng
công trình trên địa bàn
TP.HCM
Suất vốn đầu tư xây dựng
công trình và giá xây dựng
tổng hợp bộ phận kết cấu
công trình năm 2013 (theo
Quyết định 634/QĐ-BXD
ngày 9/6/2014)
Chi phí đầu tư ước tính
trong Báo cáo Định giá của
Công ty Định giá và Tư vấn
Colliers International
VietNam (Tháng 11/2014)
Chi phí xây dựng tạm tính
vào Tháng 2/1015 theo
Trang Web:
nggiandep.c
om.vn/estimate
Đặc điểm
công trình
Mô tả chi tiết loại
công trình áp dụng
Hạng mục
Nhà làm
việc, cao ốc
văn phòng,
TTTM
Loại dưới 5 tầng,
hạng phổ thông, móng
cọc các loại < 15m
Loại dưới 5 tầng,
hạng phổ thông, móng
cọc > 15m, 1 hầm
Loại 6 - 8 tầng, 1 tầng
hầm, trang trí đặc biệt,
móng cọc > 15m
Hạng mục Trung tâm hội chợ - triển
lãm
Tầng thương mại (trong Chung cư
cao cấp 2 hầm, 25 tầng tại Quận 2)
Tầng hầm
Biệt thự, văn phòng cao cấp, diện
tích đất 800m2, điện tích xây dựng
585m2, 1hầm, 1 lửng, 3 lầu (diện tích
sàn xây dựng khoảng 1700 - 1800m2
không tính diện tích hầm). Chi phí
khoảng 16,2 tỷ đồng (phần thô và
nhân công 9,3 tỷ, hoàn thiện 6,9 tỷ)
Chi phí
xây dựng
đ/m2
Chi phí
điều chỉnh
trượt giávà
chi phí
thiết bị
4.250.000
5.902.655
4.650.000
6.458.199
5.910.000
8.208.163
11.170.000
14.460.000
750 USD
550 USD
16.100.000
9.000.000
đến
9.500.000
-61-
Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm
ĐVT: đồng
CHỢ TẠM 1
- Kết cấu
- Số sạp bố trí
- Diện tích mỗi sạp
- Diện tích các sạp
- Diện tích xây dựng
- Tỷ lệ thương phẩm
- Đơn giá xây dựng
- Chi phí khác
- Chi phí dự phòng
- Tổng chi phí đầu tư
- Tỷ lệ thu hồi khi thanh lý
- Giá trị thu hồi
- Đơn giá đầu tư bình quân
Trệt
439,00
2,10
921,90
2.441,62
37,76%
5.902.655
10%
6%
16.804.439.224
20%
3.360.887.845
6.882.496
Loại 1
3 tầng
3.584,00
2,56
9.175,04
22.937,60
40%
6.458.199
10%
6%
172.726.092.556
20%
34.545.218.511
7.530.260
CHỢ TẠM 2
Loại 2
3 tầng
194,00
2,24
434,56
1.086,40
40%
6.458.199
10%
6%
8.180.874.501
20%
1.636.174.900
7.530.260
Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống
ĐVT: đồng
Khoản mục chi phí
DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
- Tầng 1 - tầng 6
- Tầng hầm
1 TẦNG LẦU
- Đơn giá Xây dựng
- Đơn giá thiết bị
Tổng đơn giá XD
- Chi phí khác
- Dự phòng
Tổng mức đầu tư
- Đơn giá đầu tư bình quân
2 TẦNG HẦM
- HỆ SỐ/Đơn giá
Chi phí xây dựng tầng hầm
3 TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG
Đơn giá bình quân (kể cả diện tích hầm)
TỔNG CHI PHÍ XÂY CHỢ
CHỢ TRUYỀN THỐNG
CHỢ TRUYỀN
theo QĐ 66/2012
THỐNG theo 634/2014
99.640,02
99.640,02
54.700,62
54.700,62
44.939,40
44.939,40
54.700,62
54.700,62
6.956.070
1.252.093
8.208.163
14.460.000
10%
6%
6%
523.524.186.105
838.429.223.112
9.570.718
15.327.600
44.939,40
9.570.717,59
1,4
430.102.306.136
335.371.689.245
953.626.492.241
1.173.800.912.357
9.570.718
11.780.416
1.173.800.912.357
-62-
Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát
ĐVT: đồng
Nội dung
TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CHỢ
Chi phí ước tính lại
1.484.640.922.230
- Chợ tạm nhỏ
16.804.439.224
- Chợ tạm lớn
185.429.641.233
- Chợ truyền thống
CHI PHÍ BỒI THƯỜNG
TỔNG CỘNG CHI PHÍ XÂY DỰNG, BỒI THƯỜNG
Chi phí ban quản lý
1.282.406.841.773
145.870.057.000
1.630.510.979.230
403.000.339.674
Chi phí trả lãi vay
48.125.059.569
Chi phí khác
46.877.454.012
Trừ thu thanh lý
-40.446.816.092
TỔNG CHI PHÍ KHÁC
457.556.037.164
TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ
2.088.067.016.394
-63-
Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính
Năm
Hệ số tăng
giá
Chi phí đầu tư
Ngân lưu ra
Chi phí BQL
Chi phí khác
TỔNG
Ngân lưu ròng
0
2015
1,000
253.127.979.753
2.379.549.194
255.507.528.947
-255.507.528.947
1
2016
1,050
587.972.540.895
4.759.098.388
592.731.639.283
-266.734.589.683
2
2017
1,103
517.646.202.349
13.884.621.078
7.138.647.582
538.669.471.009
664.728.573.695
3
2018
1,158
271.764.256.233
14.578.852.132
9.518.196.776
295.861.305.141
621.775.751.441
4
2019
1,216
15.307.794.738
23.081.962.072
38.389.756.810
624.107.031.523
5
2020
1,276
16.073.184.475
16.073.184.475
-5.781.249.955
6
2021
1,340
16.876.843.699
16.876.843.699
-5.529.985.891
7
2022
1,407
17.720.685.884
17.720.685.884
-6.373.828.076
8
2023
1,477
18.606.720.178
18.606.720.178
-6.096.809.444
9
2024
1,551
19.537.056.187
19.537.056.187
-7.027.145.453
10
2025
1,629
20.513.908.996
20.513.908.996
-6.721.732.413
11
2026
1,710
21.539.604.446
21.539.604.446
-7.747.427.862
12
2027
1,796
22.616.584.669
22.616.584.669
-7.410.709.985
13
2028
1,886
23.747.413.902
23.747.413.902
-8.541.539.218
14
2029
1,980
24.934.784.597
24.934.784.597
-8.170.307.758
15
2030
2,079
26.181.523.827
26.181.523.827
-9.417.046.988
16
2031
2,183
27.490.600.018
27.490.600.018
-9.007.764.304
17
2032
2,292
28.865.130.019
28.865.130.019
-10.382.294.304
18
2033
2,407
30.308.386.520
30.308.386.520
-9.931.060.145
19
2034
2,527
31.823.805.846
31.823.805.846
-11.446.479.471
20
2035
2,653
33.414.996.138
33.414.996.138
-10.948.993.809
21
2036
2,786
35.085.745.945
35.085.745.945
-12.619.743.616
-64-
Hệ số tăng
giá
Năm
Chi phí đầu tư
Ngân lưu ra
Chi phí BQL
Chi phí khác
Ngân lưu ròng
TỔNG
22
2037
2,925
36.840.033.243
36.840.033.243
-12.071.265.675
23
2038
3,072
38.682.034.905
38.682.034.905
-13.913.267.337
24
2039
3,225
40.616.136.650
40.616.136.650
-13.308.570.407
25
2040
3,386
42.646.943.483
42.646.943.483
-15.339.377.239
26
2041
3,556
44.779.290.657
44.779.290.657
-14.672.698.873
27
2042
3,733
47.018.255.189
47.018.255.189
-16.911.663.406
28
2043
3,920
49.369.167.949
49.369.167.949
-16.176.650.508
29
2044
4,116
51.837.626.346
51.837.626.346
-18.645.108.905
30
2045
4,322
54.429.507.664
54.429.507.664
-17.834.757.185
31
2046
4,538
57.150.983.047
57.150.983.047
-20.556.232.568
32
2047
4,765
60.008.532.199
60.008.532.199
-19.662.819.796
33
2048
5,003
63.008.958.809
63.008.958.809
-22.663.246.406
Tổng cộng
1.630.510.979.230
1.045.495.713.436
46.877.454.012
2.722.884.146.678
1.043.459.461.031
Hiện giá
1.339.305.971.984
117.412.585.357
31.598.239.346
1.488.316.796.687
759.395.055.617
Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây
ĐVT: triệu đồng
Địa điểm
Chợ/Thời điểm
Ký hiệu
sạp
Diện
tích
Vị trí
B132-133
4,2
tầng 1
Đặc
điểm
Loại hàng
KD
Thời hạn
HĐ
Giá ước
Giá bán
Đơn giá
tính giao
(rao bán)
ước tính
dịch (*)
Nguồn thông tin
CHỢ AN ĐÔNG
Tháng 11/2014
quần áo may đến
sẵn
31/12/2021
3.600
3.240
771
Khảo sát trực tiếp
-65-
Địa điểm
Chợ/Thời điểm
Tháng 11/2014
Ký hiệu
sạp
B58
Diện
tích
2,1
Vị trí
Đặc
điểm
tầng 1
Loại hàng
KD
Thời hạn
HĐ
quần áo may
sẵn
đến
31/12/2021
Giá ước
Giá bán
Đơn giá
tính giao
(rao bán)
ước tính
dịch (*)
Nguồn thông tin
1.900
1.710
814 Khảo sát trực tiếp
1.200
1.080
514 Khảo sát trực tiếp
2.600
2.340
557 Khảo sát trực tiếp
31/12/2021
4.000
3.600
1.200 Khảo sát trực tiếp
quần áo may đến
sẵn
31/12/2021
1.750
1.575
750 Khảo sát trực tiếp
3.500
3.150
750 Khảo sát trực tiếp
quần áo may đến
Tháng 11/2014
Tháng 11/2014
E159
E38-39
2,1
4,2
tầng 1
sẵn
tầng 1
quần áo may
sẵn
31/12/2021
đến
31/12/2021
quần áo may đến
Tháng 11/2014
B107
3,0
tầng 1
Tháng 11/2014
E15
2,1
tầng 1
sẵn
đến
A109Tháng 11/2014
A111
4,2
tầng 1
vải
2 mặt
Tháng 11/2014
I.25
2,1
tầng trệt
tiền
31/12/2021
đến
giày dép
31/12/2021
3.500
3.150
1.500 Khảo sát trực tiếp
giày dép
đến
31/12/2021
2.000
1.800
429 Khảo sát trực tiếp
Tháng 11/2014
K19-K20
4,2
tầng 2
quần áo may
đến
Tháng 5/2015
C-63
3,0
tầng trệt
góc 2 MT
sẵn
31/12/2021
4.500
4.050
hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-2-
2,4
tầng trệt
lô khuất
quần áo may
sẵn
đến
31/12/2021
1.800
1.620
sap-ban-quan-ao-cho-thue-sap-tai675 cho-tan-binh-id27300226
Tháng 5/2015
/>
Tháng 5/2015
D14
2,1
tầng trệt
Tháng 4/2015
B102-
3,0
lầu 1
lô khuất
KD nhiều
đến
hàng
31/12/2021
sạp đôi quần áo may
đến
hang-quan-5-l5913-c33/sang-sapd14-tang-tret-khu-bach-hoa-tttm-dv900
810
4.100
3.690
386 an-dong-q-5-id26854818
1.230 Báo Mua bán ngày 21/4/2015
-66-
Địa điểm
Chợ/Thời điểm
Ký hiệu
sạp
Diện
tích
Đặc
điểm
Vị trí
B103
Loại hàng
KD
Thời hạn
HĐ
sẵn
31/12/2021
Giá ước
Giá bán
Đơn giá
tính giao
(rao bán)
ước tính
dịch (*)
Nguồn thông tin
5/2015
C82
Tổng cộng
2,1
quần áo may đến
sẵn
31/12/2021
lầu 1
1.500
40,8
1.350
cho-thue-sap-c82-lau-1-cho-an-dong643 q-5-id27381080
33.165
Trung bình giá Chợ An Đông
812,9
Hệ số điều chỉnh Lý Thường Kiệt/An Dương Vương
0,60
Giá Chợ Tân Bình ước tính
487,7
SÀI GÒN SQUARE
Tháng 11/2014
3F
2,5
quần áo may
sẵn
Lầu 1
254
228
91
Khảo sát trực tiếp
212
190
48
Khảo sát trực tiếp
sẵn
529
476
119
Khảo sát trực tiếp
quần áo may
sẵn
338
305
quần áo may
Tháng 11/2014
S67B
4,0
tầng trệt
Tháng 11/2014
21D
4,0
tầng trệt
sẵn
quần áo may
Tháng 11/2014
05T
4,0
tầng trệt
76 Khảo sát trực tiếp
/>
CHỢ NGUYỄN
TRI PHƯƠNG
SẠP 11A
mặt tiền
Bà Hạt
3,0
900
810
270
hang-quan-10-l5907-c33/sang-sap11a-mat-tien-ba-hat-cho-ng-triphuong-p-6-q-10-900tr--id27246958
CHỢ PHẠM
VĂN HAI
98-100
KHU K
12
tầng trệt
3 mặt
tiền
Vàng bạc,
quần áo
2.500
2.250
188
/>
-67-
Địa điểm
Chợ/Thời điểm
Ký hiệu
sạp
Diện
tích
Vị trí
Đặc
điểm
Loại hàng
KD
Thời hạn
HĐ
Giá ước
Giá bán
Đơn giá
tính giao
(rao bán)
ước tính
dịch (*)
Nguồn thông tin
02-sap-lien-nhau-cho-pham-van-haiq-tan-binh-12m2-gia-2-5tyid27059348
CHỢ PHẠM
VĂN HAI
A2-68
2,25
chủ quyền
tầng trệt
vĩnh viễn
850
765
340
/> />
CHỢ KIM BIÊN
3 sạp
6,00
tầng trệt
quần áo may
1.800
sẵn
1.620
270
hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-3sap-ban-quan-ao-ngay-trung-tamcho-kim-bien-id27592374
/>
CHỢ THỊ
NGHÈ
A21
3,00
tầng trệt
quần áo may
sẵn
chủ quyền
vĩnh viễn
320
288
96
hang-quan-binh-thanh-l5919-c33/cansang-hoac-cho-thue-sap-a21-cho-thinghe-q-bthanh-vi-tri-tot-id27377307
Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi thông tin là rao bán
-68-
Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình
ĐVT: triệu đồng
Thời điểm
Ký hiệu
sạp
Diện
tích
Vị trí
Đặc điểm
Loại hàng Giá bán
KD
(rao bán)
Giá ước
tính giao
dịch (*)
Đơn giá
ước tính
Nguồn thông tin
THỜI ĐIỂM TRƯỚC KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN
T1/2013
KP5
K21 khu
T9/2014
A1
Năm 2014
Khu 1
Năm 2014
Tháng 1/2014
KC4C
6
6,25
tầng trệt
tầng trệt
4,00
tầng trệt
8,00
tầng trệt
6,00
tầng trệt
Tân Tiến
2 mặt tiền
vải
quần áo may
sẵn
quần áo may
sẵn
MT Phú Hoà
3.500
5.200
Khảo sát trực tiếp
3.500
583
5.200
tuc/doanh832 nghiep/5-2-ty-dong-mua-cho-ban-hang-vaingay-3086053.html
/>
1.900
1.710
428
4.000
3.600
450
vải
1.950
1.950
325 Khảo sát trực tiếp
cho-tan-binh-dang-kinh-doanh-quan-ao-gia19-ty-tk1748651-cy22-ts22.html
THỜI ĐIỂM SAU KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN
Tháng 9/2014
KC3B
6,00
tầng trệt
MT Phú Hoà
vải
2.070
2.070
345 Khảo sát trực tiếp
Tháng 10/2014
KF7/2
6,00
tầng trệt
MT Phú Hoà
vải
1.900
1.900
316,7 Khảo sát trực tiếp
Tháng 10/2014
KF10/2
6,00
tầng trệt
MT Phú Hoà
vải
1.850
1.850
308,3 Khảo sát trực tiếp
Tháng 9/2014
KF5/2
6,00
tầng trệt
MT Phú Hoà
vải
1.980
1.782
297 Khảo sát trực tiếp
Tháng 5/2015
46 KHU D
1,44
tầng trệt
Tháng 5/2015
12F2-Khu
4E
1,00
tầng trệt
quần áo may
sẵn
quần áo may
sẵn
/>
495
343,8 tan-binh-l5922-c33/quan-tan-binh-sang-sapcho-tan-binh-gia-550-trieu-id27090218
300
250
250 tan-binh-l5922-c33/di-xuat-canh-can-sanggap-sap-quan-ao-khu-4e-cho-id27515364
/>
-69-
Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A
STT
A
B
C
D
E
E1
E2
E3
Yếu tố so sánh
Giá trị thị trường
Diện tích
Đơn giá sau ước tính
Thông tin quy hoạch
- Diện tích xây dựng
- Mật độ xây dựng
- Tầng cao công trình
- Hệ số sử dụng đất
- Diện tích sàn xây dựng tối đa
Giá trị CTXD
Diện tích sàn xây dựng
Đơn giá xây dựng
Đơn giá sau khi trừ CTXD
Tổng diện tích đất
Điều chỉnh theo các yếu tố
Đơn giá trước khi điều chỉnh
Vị trí, lợi thế KD, giao thông
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Quy mô
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Hình dáng
Tài sản TĐG
172-174 LÝ THƯỜNG
KIỆT
7.000
4.242,95
61,1%
16 TẦNG, 3 HẦM
9,2
64.400,00
7.000,00
19.800.000
100%
7.000,0
100%
227 LÝ THƯỜNG
KIỆT
249.852.360.000
5.078,30
49.200.000
Bất động sản so sánh
332 TÔ HIẾN THÀNH,
P14. Q 10
79B LÝ THƯỜNG KIỆT
559.154.700.000
260.770.040.000
14.337,30
6.703,60
39.000.000
38.900.000
1.604,37
32,30%
12 - 17 TẦNG
5,5
27.930,65
0
0
49.200.000
5.078,30
7.168,65
50%
25 TẦNG, 2 HẦM
8
114.698,40
0
0
39.000.000
14.337,30
2.681,44
40%
15-17 TẦNG
6
40.221,60
0
0
0
38.900.000
6.703,60
49.200.000
19.800.000
100%
0,00%
0
5.078,3
102,0%
-1,96%
-964.706
-
39.000.000
17.200.000
87%
15,12%
5.895.349
14.337,3
95,0%
5,26%
2.052.632
-
38.900.000
16.100.000
81%
22,98%
8.939.752
6.703,6
100,0%
0,00%
0
-
-70-
STT
E4
E5
E6
G
H
Yếu tố so sánh
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Lợi thế kinh doanh
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Cơ sở hạ tầng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Hệ số sử dụng đất
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Mức giá chỉ dẫn/m2
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
Số điều chỉnh thuần (đồng)
Số điều chỉnh gộp (đồng)
LÀM TRÒN
Tài sản TĐG
172-174 LÝ THƯỜNG
KIỆT
100%
227 LÝ THƯỜNG
KIỆT
100%
0,00%
0
Bất động sản so sánh
332 TÔ HIẾN THÀNH,
P14. Q 10
79B LÝ THƯỜNG KIỆT
100%
100%
0,00%
0,00%
0
0
100%
90%
11,11%
5.466.667
90%
11,11%
4.333.333
90%
11,11%
4.322.222
100%
100%
0,00%
0
5,5
90%
11,11%
5.466.667
59.168.627
55.596.814
-1
9.968.627
11.898.039
100%
0,00%
0
8,0
98%
2,04%
795.918
52.077.232
100%
0,00%
0
6,0
92%
8,70%
3.382.609
55.544.582
0
13.077.232
13.077.232
-1
16.644.582
16.644.582
9,2
100%
55.600.000
-71-
Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh
Giá trị Gia tăng
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Hệ số kinh doanh
1
-1.814
-1.561
-1.308
-1.055
-802
-548
-295
1,1
-1.832
-1.553
-1.275
-996
-718
-439
-161
1,2
-1.849
-1.545
-1.241
-937
-634
-330
-26
1,3
-1.866
-1.537
-1.208
-879
-550
-221
109
1,4
-1.883
-1.529
-1.175
-820
-466
-111
243
1,5
-1.901
-1.521
-1.141
-762
-382
-2
378
Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh
Giá trị Gia tăng
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Hệ số kinh doanh
1
564
771
979
1.187
1.395
1.602
1.810
1,1
581
763
946
1.128
1.311
1.493
1.675
1,2
598
755
912
1.070
1.227
1.384
1.541
1,3
616
747
879
1.011
1.143
1.274
1.406
1,4
633
739
846
952
1.059
1.165
1.272
1,5
650
731
813
894
975
1.056
1.137
