Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 7 năm 2015

Trần Thị Mỹ Linh


MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
PHẦN MỞ ĐẦU ..........................................................................................................
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG ................................................................ 1
1.1

Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động
sản......................................................................................................................... 1

1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản.......................................................... 1
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ......................... 1

1.1.1.2 Phân loại ............................................................................................... 3
1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 3
1.1.2.1 Thị trường bất động sản ......................................................................... 3
1.1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản ................................................... 4
1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản ................................... 5
1.2

Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản ...................... 8

1.2.1 Tín dụng bất động sản .................................................................................... 8
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản..................................................... 8
1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản .................................................... 9
1.2.1.3 Đặc trưng của tín dụng bất động sản.................................................... 9


1.2.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản..................... 10
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản ..................... 10
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan ................................................................................... 10
1.2.3.2 Yếu tố khách quan ............................................................................... 12
1.3 Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản ............................ 13
1.4 Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nƣớc trên thế
giới .......................................................................................................................... 15
1.4.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................... 15
1.4.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ............................................................ 16
1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam ................................................ 17
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................ 18
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....... 20
2.1 Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua ........ 20
2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn Tp.HCM ...... 20

2.1.2 Những điểm còn tồn tại trong thị trường bất động sản ................................ 24
2.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn ...................................................... 26
2.1.4 Dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới ..................... 27
2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................. 28
2.2.1 Sơ lược về mạng lưới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM ............................. 28
2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn
Tp.HCM .................................................................................................................... 29
2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM ..................... 32
2.2.3.1 Dư nợ cho vay bất động sản ................................................................ 32
2.2.3.2 Thực trạng thế chấp bất động sản ....................................................... 40
2.2.3.3 Rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn
Tp.HCM .................................................................................................................... 42


2.2.3.4 Nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian vừa qua ................................. 44
2.3 Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn
Tp.HCM ............................................................................................................... 48
2.3.1 Những mặt đạt được ..................................................................................... 48
2.3.2 Những đóng góp của tín dụng BĐS ............................................................. 48
2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS ................................................................ 49
2.4 Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên
địa bàn Tp.HCM ..................................................................................................... 49
2.4.1 Những thuận lợi ............................................................................................ 49
2.4.1.1 Môi trường pháp lý .............................................................................. 49
2.4.1.2 Môi trường kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi ....................... 50
2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thương mại...................................................... 50
2.4.2 Những khó khăn........................................................................................... 51
2.4.2.1 Môi trường pháp lý .............................................................................. 51
2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS ......................... 51

2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay ................................................................... 53
2.4.2.4 Những khó khăn khác .......................................................................... 54
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................ 54
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH55
3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020................. 55
3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 202055
3.1.2 Định hướng đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM đến
năm 2020 .................................................................................................................. 56
3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM
trên địa bàn Tp.HCM ............................................................................................. 57
3.2.1 Về phía các NHTM ...................................................................................... 57
3.2.1.1 Xây dựng lại cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản ...... 57


3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản ............ 58
3.2.1.3 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự.................................................. 58
3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi
ro lãi suất ................................................................................................................... 59
3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học60
3.2.1.6 Giải pháp khác ngoài mục đích kinh doanh BĐS ................................ 60
3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nước ..................................................................... 61
3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản ........................... 61
3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản... 62
3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường
bất động sản............................................................................................................... 64
3.2.2.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác,
nhất là thị trường tài chính, chứng khoán ................................................................. 65
3.2.2.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản................ 65
3.2.2.6 Giải pháp chính sách để đo lường bất động sản .................................. 66

3.2.2.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng ........................ 67
3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nước ...................................................................... 67
3.2.3.1 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà
nước .......................................................................................................................... 67
3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản ............................... 69
3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngoài mục đích kinh doanh BĐS 70
3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản ............................................... 70
3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn ........................................................ 70
3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............ 71
3.2.4.3 Tái cơ cấu danh mục đầu tư ................................................................. 71
3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án ...................................................... 71
3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động .................. 72
3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất
động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM .................................................. 72


3.3.1 Kiến nghị đối với nhà đầu tư xã hội ............................................................. 72
3.3.2 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự ........................... 72
3.3.3 Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo .............................................................. 73
3.3.4 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo .............................................. 73
3.3.5 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế
rủi ro phát sinh .......................................................................................................... 74
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................ 75
KẾT LUẬN ..................................................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS: Bất động sản

- BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- CIC: Trung tâm thông tin tín dụng
- ĐVT: Đơn vị tính
- FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
- GDP: (Gross Domestric Product) Tổng sản phẩm quốc nội
- NHNN: Ngân hàng Nhà nước
- NHTM: Ngân hàng thương mại
- Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
- SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội
- REIT: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản
- UBND: Ủy ban nhân dân
- VAMC: Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng Việt Nam


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Trang
Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm ......................................... 22
Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại các NHTM trên địa bàn
Tp.HCM phân nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2014 ......................................... 40


DANH MỤC CÁC BIẾU ĐỒ
Biều đồ 2.1: Số căn hộ chào bán qua các năm .......................................................... 21
Biểu đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương NHTM trên địa bàn
Tp.HCM trong các năm qua ...................................................................................... 30
Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm ................................................... 31
Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên
địa bàn Tp.HCM........................................................................................................ 32
Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua các

năm .......................................................................................................................... 33
Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm ............ 35
Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các NHTM trên địa
bàn Tp.HCM qua các năm ........................................................................................ 39
Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua
các năm...................................................................................................................... 44


PHẦN MỞ ĐẦU

Lý do nghiên cứu
Trong những năm vừa qua thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó
khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp gần như kiệt sức và hầu như họ phải tung ra
những chiến lược mới để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Thị trường bất động
sản đang xuất hiện tình trạng doanh nghiệp bỏ trốn và bán dự án. Điều này ảnh
hưởng không nhỏ đến tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Hoạt động cho vay của các ngân hàng chủ yếu là bảo
đảm bằng tài sản là bất động sản, vì thế mà thị trường bất động sản thay đổi và gặp
nhiều khó khăn như hiện nay ảnh hưởng và tác động rất lớn đến tín dụng bất động
sản của các ngân hàng. Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản của các ngân hàng
trong những năm trước đây chiếm tỷ trọng lớn và không ngừng tăng lên kéo theo
hệ lụy đến thời điểm này là hiệu quả tín dụng của các ngân hàng sụt giảm nghiêm
trọng do nợ xấu tăng nhanh. Mặt khác về chính sách của Nhà nước và nguồn vốn
hiện nay có nhiều bất cập càng tạo nên rủi ro tăng thêm trong hoạt động này của
ngân hàng.
Việc nghiên cứu các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản nhằm tạo tiền
đề để tăng trưởng tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay, nó trở thành
một yêu cầu cần thiết, cấp bách cho thị trường bất động sản nói chung và tín dụng
BĐS ngân hàng nói riêng nhằm gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, xã hội cho nhiều
đối tượng và đặc biệt là ngân hàng. Chính vì lý do đó, tác giả chọn đề tài: “Giải

pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thật cụ
thể nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu nghiên cứu, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài


Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là dựa trên các đánh giá thực trạng còn tồn
tại, khó khăn của tín dụng bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, hạn chế gây
ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản chưa phát triển và thậm chí là rủi ro tăng cao.
Từ đó đưa ra các giải pháp để phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng
thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Để đạt được các mục tiêu, mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn có các
nhiệm vụ sau:


Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản ngân hàng.



Tìm hiểu và phân tích thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Trên
cơ sở đó rút ra ưu điểm và hạn chế của hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân
hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.


Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những mặt hạn chế, phát

huy những ưu điểm, góp phần phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Tín dụng bất động sản của ngân hàng
thương mại trên địa bàn Tp.HCM.
Phạm vi nghiên cứu: Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu được thu
thập trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến năm 2014.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, kết hợp với các lý
luận khoa học để làm rõ và xác định được bản chất vấn đề cần nghiên cứu để đưa
ra các đề xuất và giải pháp giải quyết vấn đề.
Kết cấu luận văn


Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các
bảng biểu, danh mục các biểu đồ và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu thành 3 chương như sau:


Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

ngân hàng.


Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại

trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.


Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.


1

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG
1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản
1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
 Bất động sản (BĐS)
Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại:
“Bất động sản” và “Động sản”. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn
năm. Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các
công trình xây dựng, cây trồng,...và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ
nhất định.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Theo quy định Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai”. Luật dân sự Đức thì đưa ra khái niệm: “Bất động sản bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất”
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự sửa đổi số: 33/2005/QH11 ngày
14/6/2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy
định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản
gắn liền với đất đai do pháp luật quy định”.


2

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.
Từ những quy định trên cho thấy BĐS có các đặc điểm chính như sau:
- Thứ nhất, BĐS là tài sản không di động được điển hình là đất đai, nhà
ở,…Do đặc điểm không di động được nên vị trí BĐS ở thành phố hay nông thôn, ở
khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm,… đóng vai trò rất quan trọng trong
việc định giá BĐS. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau nhưng ở hai nơi khác
nhau thì giá BĐS cũng khác nhau. Đây chính là tính hàng hóa của BĐS.
- Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất
đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn liền với đất đai, nhà ở thì được
xem là BĐS.
- Thứ ba, đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một tài nguyên của quốc
gia và là BĐS có tính lâu bền do được xem là tài nguyên không thể bị hủy hoại,
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau và là yếu tố vật chất có ích cho con người.
Ngoài ra, BĐS còn có nhiều đặc điểm khác như hàng hóa BĐS luôn mang
tính cá biệt và khan hiếm, được thể hiện rõ như diện tích bề mặt trái đất có hạn,
được giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương,…Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước, mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,…
BĐS là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường và mang lại nhiều giá trị

tăng thêm cho nền kinh tế. Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn nhất của BĐS là yếu tố
không di động được và khan hiếm. Chính vì thế mà tác động rất lớn đến tổng cung
cầu bất động sản trong tương lai, xét về dài hạn thì tổng cung BĐS luôn thấp hơn so
với cầu BĐS do dân số ngày càng tăng, diện tích BĐS về đất đai của quốc gia thì
không thay đổi.


3

 Hàng hóa bất động sản
Một BĐS trở thành hàng hóa khi nó được đưa ra giao dich trên thị trường
như: mua, bán, cho thuê,... Phần lớn các BĐS là hàng hóa, cũng có BĐS không phải
là hàng hóa như các BĐS công cộng, những công trình hạ tầng mang tính công
cộng,…
1.1.1.2 Phân loại
Việc phân chia BĐS là cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính
sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội
nước ta. BĐS có thể phân thành ba loại:
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc,…Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng cao, phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chiếm đại đa số các giao dịch trên cả thị
trường nước ta và các nước trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất
hiếm,…
- BĐS đặc biệt là những BĐS như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mão, nghĩa trang,…. Các loại BĐS này
tham gia thị trường rất thấp.

1.1.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động
sản
1.1.2.1 Thị trƣờng bất động sản:
Khi hàng hóa BĐS được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông
qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường BĐS. Tuy nhiên, BĐS khác với hàng hóa
ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch
khác như thế chấp, cho thuê. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không chỉ là
quan hệ giữa người mua và người bán mà còn nơi diễn ra các giao dịch liên quan


4

đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị
trường BĐS có thể hiểu khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao
dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và
không gian nhất định”.
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong
BĐS: Đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sử dụng đất không
sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó
là quyền và lợi ích do đất mang lại, chính vì vậy mà thị trường giao dịch BĐS
không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch quyền
và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trãi rộng trên khắp vùng miền đất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố định và không
thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu.
Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, miền khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường
BĐS mang tính không tập trung mà trãi rộng ở mọi vùng miền trên đất nước. Sản
phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác

được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển Kinh
tế - Văn hóa – Xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị
trường BĐS cũng khác nhau.
- Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia,
là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh
chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Thông tin không
đầy đủ, sự hiểu biết về các giao dịch BĐS còn hạn chế. Đặc điểm này xuất phát từ
những đặc điểm riêng của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau chịu sự chi phối


5

của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS. Trong đó, sự tác động của Nhà nước cũng đang là
một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.
- Thị trường BĐS có mối liên hện mật thiết với thị trường vốn và tài chính:
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Đầu tư
tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng
như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến
nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Thị trường vốn, thị trường chứng khoán
(ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động,…
- Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp: BĐS có giá trị lớn, qua nhiều thủ
tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ,…nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc
mua bán BĐS rất chậm, tạo nên tính thanh khoản thấp của BĐS. Ở nước ta có có
tính tâm lý bầy đàn, giao dịch theo phong trào càng tạo tính thanh khoản thấp cho
thị trường BĐS nhất là khi thị trường đi xuống.

- Thị trường BĐS có tính chu kỳ: Do đặc điểm không di dời được và đặc
điểm trễ của cung so với cầu nên thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ. Chu kỳ dao
động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có
dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây
sốt). Điển hình như thị trường BĐS nước Mỹ trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân
mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.
1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản
 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa
Thứ nhất, sự phát triển kinh tế của một đất nước kéo theo việc gia tăng nhu
cầu sử dụng đất đai vào các mục đích khác nhau như: sử dụng đất vào mục đích sản
xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,…làm gia tăng các quan hệ giao
dịch BĐS.


6

Thứ hai, sự gia tăng dân số là nhân tố chủ yếu làm tăng mọi mặt nhu cầu của
xã hội về việc làm, về ăn ở, mặc, học hành,…theo đó làm gia tăng nhu cầu về BĐS.
Trước hết làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, vì với số lượng lao
động tăng nhanh đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng nhu
cầu về sử dụng đất. Bên cạnh đó, gia tăng dân số làm nhu cầu nhiều hơn về BĐS
như: Các trung tâm thương mại, dân cư. Chính vì thế mà BĐS ở các khu vực trung
tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và lượng
giao dịch BĐS cũng nhộn nhịp hơn.
 Các yếu tố tác động về phía cung bất động sản
Cung BĐS: là khối lượng BĐS (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và
giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường BĐS tại
một thời điểm. Về cơ bản, các yếu tố tác động đến cung BĐS là:
- Tổng cung hàng hóa BĐS: Các dự án đầu tư BĐS, xây dựng căn hộ cao

cấp, phát triển khu đô thị mới,…trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác động mạnh
làm tăng nguồn cung BĐS trên thị trường.
- Sự phát triển thị trường vốn: Sự phát triển thị trường vốn kéo theo sự phát
triển của các thị trường khác, đặc biệt là thị trường BĐS. BĐS gần như là mối quan
tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc
cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ.
- Các yếu tố vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia: Các yếu tố này
cho thấy nền kinh tế đang tăng trưởng, thụt lùi, có lạm phát ra sao, cơ sở hạ tầng
giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống,…
- Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả dịch vụ liên quan đến BĐS: Giá xi
măng, sắt, thép, giá nhân công, giá đấu thầu, giá thi công, thiết kế,…
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc: góp phần
làm cho thời gian thi công rút ngắn, chất lượng công trình cao là cơ sở để đẩy nhanh
nguồn cung BĐS là nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê,…trên thị trường BĐS.
 Các yếu tố tác động về phía cầu bất động sản


7

Cầu BĐS: là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán để nhận được BĐS đó.
Các yếu tố tác động đến cầu BĐS là:
- Nhu cầu người dân về nhà cửa, đất đai đang ngày càng nhiều do dân số ở
khu đô thị tăng nhanh dẫn đến phát sinh nhiều nhu cầu về đất đai, nhà ở.
- Sự gia tăng dân số kéo theo sự gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở, dịch vụ
công ích, dịch vụ giải trí,…Khi nam nữ kết hôn với nhau, nhu cầu có nhà ở riêng
tăng cao, tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gia đình mới tăng
nhanh.
- Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân được cải thiện. Trong đó,
thu nhập của một bộ phận dân cư tăng nhanh, càng làm cho nhu cầu mua sắm nhà

cửa tăng.
- Các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam để đầu tư nhà càng nhiều đã kéo
theo nhu cầu về căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê phát triển mạnh. Mặt khác, xu
hướng Việt kiều về Việt Nam đầu tư và sinh sống cũng ngày một gia tăng, đây cũng
là một yếu tố kích cầu cho thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở cũng phát
triển.
- Một số yếu tố khác như giá bán BĐS, giá cả dịch vụ liên quan đến quá trình
sử dụng BĐS, tâm lý và thị hiếu của người dân.
 Các yếu tố về chính sách pháp luật, quản lý, điều tiết của Nhà nƣớc về
bất động sản
Các chính sách quản lý, điều tiết của Nhà nước về BĐS là cực kỳ quan trọng
do nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Các
chính sách như: Luật Đất đai, luật Nhà ở,…đã tạo nên những tác động mạnh đến thị
trường BĐS cả cung lẫn cầu BĐS. Yếu tố pháp luật có sự ảnh hưởng mang tính
quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
Các chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương như chính sách lãi
suất, chính sách Thuế, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của
Chính phủ đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.


8

Như vậy, việc hình thành giá BĐS trên thị trường chịu sự tác động của nhiều
yếu tố, trong đó có cung, cầu BĐS, sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và chính
sách pháp luật tác động mạnh đến giá giao dịch của BĐS trên thị trường. Đây chính
là sự vận hành theo quy luật cung cầu của thị trường BĐS có sự quản lý của Nhà
nước.
Trên đây là những điểm nổi bật của các yếu tố tác động đến thị trường BĐS.
Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những yếu tố tác động khác như tâm lý của người dân,
của các nhà đầu tư đối với tiềm năng và sự phát triển của thị trường BĐS, sự tin

tưởng hay lo lắng của họ đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước.
Các yếu tố về tính khu vực của BĐS, các yếu tố về tập quán, truyền thống và thị
hiếu của người dân đối với BĐS, các yếu tố như giá vàng, thị trường chứng khoán,
lợi ích trong việc đầu tư vốn vào kênh nào cho có hiệu quả,… cũng góp phần ảnh
hưởng đến sự phát triển hay đóng băng của thị trường BĐS tại Việt Nam.
1.2 Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản.
Tín dụng BĐS được hiểu là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng
liên quan đến lĩnh vực BĐS. Hay nói cách khác, tín dụng BĐS là việc ngân hàng
cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để thực hiện
các giao dịch và các hoạt động liên quan đến BĐS. Trong quan hệ tín dụng này,
ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán,
sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án, mua nhà trả
góp, xây dựng văn phòng cho thuê,…
Như vậy tín dụng BĐS của hệ thống NHTM vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư
kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Hoạt
động cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn
khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc
tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả


9

gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu
khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tác đánh giá
khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các

ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng
BĐS, cụ thể như: cho vay mua nhà, đất để ở; cho vay mua đất xây dựng khu đô thị;
cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp; cho vay xây dựng và sửa chữa nhà; cho
vay xây dựng nhà xưởng; cho vay xây dựng văn phòng; cho vay xây dựng văn
phòng cho thuê; cho vay xây dựng khách sạn, resort, cho vay mua đất để ăn chênh
lệch giá; cho vay thế chấp BĐS để kinh doanh.
1.2.1.3 Đặc trƣng của tín dụng bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản
thấp, quá trình giao dịch mua bán diễn ra khá dài,….vì vậy cho vay đối với lĩnh vực
BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:
- Là hoạt động có rủi ro cao: Xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một thị
trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu,…Điều
nay làm cho khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người đi vay gặp nhiều
khó khăn, gây ảnh hưởng mất khả năng khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi
các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng,
nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
- Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn do BĐS là
những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi
trung bình từ ba năm trở lên. Mặt khác, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do
vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Việc đầu tư dự án
BĐS cần vốn lớn, vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất,
xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện,…Vì thế nhà đầu tư cần khoản


10

tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo những giai đoạn khác
nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu

huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng phải trả lãi
cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Thẩm định tín dụng BĐS: Thẩm định tín dụng BĐS đóng một vai trò vô
cùng quan trọng, là một công cụ kỹ thuật để phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức
độ tin cậy và rủi ro của một dự án. Đối với cho vay BĐS lại cần nguồn vốn lớn,
chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vì vậy, thẩm định tín
dụng BĐS phải xem xét và thẩm định một cách thận trọng, cần có nguồn nhân lực
có trình độ chuyên môn tương đối vững trong việc định giá tài sản. Đối với các dự
án đầu tư BĐS, ngoài việc áp dụng các quy định trong tín dụng ngân hàng còn phải
tuân theo các quy định về Luật Đất đai, Xây dựng và Đầu tư. Ngoài ra còn phải xem
xét đến một số yếu tố khác như: khía cạnh hiệu quả kinh tế - xã hội, khía cạnh quản
lý, tổ chức của dự án BĐS,... Tất cả tạo nên một tổng thể một bản thẩm định dự án
chuẩn mực và tương đối chính xác cho việc ra quyết định cho vay hay không của
ngân hàng.
1.2.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản
Thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, đối với sự phát
triển xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường BĐS phát
triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với
các sản phẩm cho vay BĐS được xem là hữu hiệu và là điều kiện cho nền kinh tế
phát triển vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi: Cho vay BĐS góp phần khai thác
triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng nguồn vốn có
hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu
chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều
kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.


11

- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: Tín dụng BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ
động hơn về vốn và mạnh dạng đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung
tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn,… góp phần đẩy nhanh tốc độ
đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: Tín dụng BĐS còn
tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhà xưởng
nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: Nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có
điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: Cho vay BĐS là sản phẩm phổ
biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh
mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân
hàng.
- Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: Thông qua mức dự nợ cho vay
BĐS, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quan hơn về sự phát triển của thị trường BĐS
để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ
thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS,… điều này
đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung cầu BĐS trên thị trường góp phần tạo nên sự
phát triển cho thị trường BĐS.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản
Hoạt động cho vay BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong những
hoạt động cho vay thông thường và những rủi ro đặc biệt riêng đối với lĩnh vực
BĐS. Được thể hiện rõ ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
 Từ phía ngân hàng: