Ứng dụng mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại thị trường bất động sản TPHCM : Luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ VŨ HÀ

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng
Mã số : 60340201

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG
.

TP. Hồ Chí Minh - 2013


i

MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH
BẢNG CÁC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU

........................................................................ 1

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUỸ
TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT)

................................... 4

1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản ............................................................4
1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trƣờng bất động sản, các giao dịch trên
thị trƣờng bất động sản và các thành phần của thị trƣờng bất động
sản ............................................................................................................4
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản : ........................4
1.1.1.2 Các giao dịch trên thị trường bất động sản .......................................5
1.1.1.3 Các thành phần của thị trường bất động sản .....................................6
1.1.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ..................................................8
1.2 Tổng quan về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (REIT) ..............................10
1.2.1 Khái niệm ...............................................................................................10
1.2.2 Phân loại REIT, cơ cấu tổ chức và quản lý : ......................................13
1.2.2.1 Phân loại REIT : ...............................................................................13
1.2.2.2 Cơ cấu tổ chức và quản lý : ..............................................................17
1.2.3 Một số quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản trên thế giới : ...................18


ii

1.2.3.1 Mỹ .....................................................................................................18
1.2.3.2 Anh ....................................................................................................20
1.2.3.3 Nhật Bản ...........................................................................................23

1.2.3.4 Singapore ..........................................................................................25
1.2.3.5 Úc .....................................................................................................26
1.3 Bài học kinh nghiệm

.....................................................................................27

1.4 Ảnh hƣởng của thị trƣờng REIT lên thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng
vốn, thị trƣờng chứng khoán. ................................................................................28
1.3.1 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường bất động sản .................................29
1.3.2 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường vốn ...............................................29
1.3.3 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường chứng khoán .................................31
Kết luận Chương 1:

.....................................................................................32

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

............................... 33

2.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam và Thị trƣờng bất động sản
tại thành phố Hồ Chí Minh ...................................................................................33
2.1.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam .....................................33
2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ..................................37
2.1.2.1 Dự án bất động sản nhà ở ................................................................37
2.2.2.2 Văn phòng cho thuê ..........................................................................41
2.2.2.3 Mặt bằng bán lẻ ................................................................................44
2.2.2.4 Bất động sản công nghiệp. ...............................................................46
2.2 Các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản và những khó khăn
trong tài trợ cho các dự án bất động sản : ...........................................................47

2.2.1 Vốn vay : ................................................................................................47


iii

2.2.2 Phát hành trái phiếu ................................................................................48
2.2.3 Hợp tác kinh doanh .................................................................................49
2.2.4 Tài trợ từ các quỹ đầu tư .........................................................................50
2.2.5 Sự khác nhau giữa REIT và các quỹ đầu tư khác ở Việt Nam ...............52
2.3 Lợi ích của việc thành lập REIT tại thành phố Hồ Chí Minh ....................54
2.3.1 Lợi ích đối với nhà đầu tư : ....................................................................54
2.3.2 Lợi ích đối với nền kinh tế : ...................................................................54
2.4 Những điều kiện cần thiết để có REIT tại thành phố Hồ Chí Minh ...........56
2.5 Cơ sở pháp lý hình thành REIT tại thành phố Hồ Chí Minh .....................57
2.6 Nghiên cứu về ứng dụng mô hình REIT và sự cần thiết xây dựng REIT tại
thành phố Hồ Chí Minh

.....................................................................................58

Kết luận chương 2 :

.....................................................................................61

CHƢƠNG III. GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

................................. 62

3.1 Đề xuất ứng dụng mô hình ..............................................................................62
3.2 Nguyên tắc vận hành .....................................................................................66

3.2.1 Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng
khoán bất động sản ................................................................................ 66
3.2.2 Cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng
khoán bất động sản phải đáp ứng các quy định : ...................................67
3.2.3 Phân chia lợi tức của quỹ ........................................................................68
3.2.4 Hạn chế đầu tư. .......................................................................................69
3.3 Các giải pháp hỗ trợ. .....................................................................................70


iv

3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản :........................................................... 70
3.3.2 Chính sách ưu đãi về thuế, phí và lệ phí : ..............................................72
3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường : .......................................72
Kết luận chương 3 :

.....................................................................................74

PHẦN KẾT LUẬN

.................................................................... 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO - 1 PHỤ LỤC 1

.................................................................................. - 1 -

PHỤ LỤC 2

................................................................................. - 3 -

PHỤ LỤC 3

.................................................................................. - 6 -

PHỤ LỤC 4

.................................................................................. - 8 -


v

DANH MỤC CÁC HÌNH

HÌNH 1.1 : Cơ cấu tổ chức của REIT trên thế giới .............................................17
HÌNH 2.3 : Căn hộ chào bán năm 2008 – 2013 ....................................................38
HÌNH 2.4 : Căn hộ bán đƣợc theo quý năm 2011 - 2013.....................................39
HÌNH 2. 5 : Căn hộ tồn kho ...................................................................................40
HÌNH 2. 6 : Tình hình hoạt động của văn phòng cho thuê 2011-2013 ...............42
HÌNH 2. 7 : Diện tích thực thuê mới (NLA, m2) ..................................................42
HÌNH 2.8 : Diện tích văn phòng trống 2011-2013 ................................................43
HÌNH 2. 9 : Thông số chung ...................................................................................44
HÌNH 2.10 : Hoạt động của 05 TTTM nổi bật, thành phố Hồ Chí Minh ..........45
HÌNH 2.11 : Diện tích thực thuê mới ....................................................................45
HÌNH 3.1 : Mô hình chung REIT đề xuất áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh
...................................................................................................................................65


vi

BẢNG CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

IPO

Initial Public Offering

Phát hành cổ phiếu lần đầu ra
công chúng

NAV

Net Asset Value

Giá trị tài sản thuần

REIT

Real Estate investment truth

Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản

UBCK

Ủy ban chứng khoán

VF1

Quỹ đầu tƣ chứng khoán Việt Nam

VF4

Quỹ đầu tƣ doanh nghiệp Hàng
đầu Việt Nam


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI :

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng
bất động sản trong tổng số của cải vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan
đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Năm 2012 đánh dấu một năm đầy “sóng gió” của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam bởi thanh khoản khó khăn, hàng tồn kho lớn và nợ xấu gia
tăng. . . Theo số liệu thống kế, có khoảng trên 3.300 doanh nghiệp bất động sản phải
ngừng hoạt động hoặc giải thể. Dư nợ bất động sản tại các tổ chức tín dụng đang là
vấn đề có tác động xấu đến nền kinh tế. Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước đến
31/12/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời
điểm 31/12/2011. Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản (28.000 tỷ đồng).
Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn tài trợ. Các
doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường cần có lượng vốn lớn
và dài hạn. Tuy nhiên thực lực các nhà đầu tư vào thị trường này đa số không đủ

năng lực tài chính để thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn
chỉnh cho thị trường sơ cấp. Thông thường, đa số các dự án bất động sản được tài
trợ từ (1) vốn tự có - nhưng rất nhỏ, (2) nguồn vốn ứng trước từ người mua và (3)
nguồn tín dụng trung và dài hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên các nguồn
tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn không ngừng gia tăng. Hơn
nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong việc phát triển thị trường
bất động sản trong những năm qua là do thiếu các công cụ tài chính hỗ trợ hoạt
động kinh doanh bất động sản.


2

Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản,
nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người đã nghĩ đến
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản – còn gọi là quỹ đầu tư bất động sản (REIT) như
một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu tư,
tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay.
Quỹ đầu tư Bất động sản (REIT) là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất
động sản nói chung và nhà ở nói riêng.
Vì vậy, tác giả cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn
trong thị trường bất động sản là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn
hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường
tài chính.
Vì lý do đó, tác giả muốn đề cập đến việc xem xét mô hình REIT với chiến lược
huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có
số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà
đất cũng như những rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ
đầu tư bất động sản. Tác giả mong muốn thông qua đề tài “Xây dựng mô hình Quỹ
tín thác đầu tư bất động sản(REIT)tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động

nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :
 Hệ thống hóa lý thuyết về quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
 Phân tích thực trạng về các nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
 Ứng dụng mô hình quỹ tín thác bất động sản vào thị trường bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh..

3.

ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng : Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, cơ chế hoạt
động, hệ thống luật pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động


3

sản. Khả năng áp dụng REIT vào thị trường thành phố Hồ Chí Minh; Một
số kiểu mẫu tiêu biểu tại Mỹ, Anh, Nhật Bản ,Singapore và Úc.
 Phạm vi nghiên cứu : Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị
trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
4.

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đây là nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó. Các lý
thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập hợp một
cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, tác giả sử
dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp chủ yếu được sử dụng

là phương pháp phân tích nhằm làm rõ nhu cầu về các sản phẩm bất động sản và
xác định mô hình công cụ huy động vốn mới để đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư bất
động sản. Mặt khác, phân tích làm rõ lợi ích của kênh đầu tư mới để các nhà đầu tư
có thể sử dụng khi muốn đầu tư kinh doanh bất động sản.

5.

KẾT CẤU LUẬN VĂN :

Gồm 3 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau :
Chƣơng 1 : Tổng quan về thị trường bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất
động sản (REIT).
Chƣơng 2 : Hoạt động về thị trường bất động sản và các nguồn tài trợ cho kinh
doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Chƣơng 3 : Đề xuất giải pháp ứng dụng mô hình quỹ tín thác bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh.


4

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUỸ
TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT)
1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trƣờng bất động sản, các giao dịch trên
thị trƣờng bất động sản và các thành phần của thị trƣờng bất động
sản
1.1.1.1

Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản :

Khái niệm về bất động sản :
Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích
sử dụng và quản lý. Hai nhóm chính được phân chia là động sản và bất động
sản.
Theo điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định : bất động sản là những tài
sản không di dời được, bao gồm :


Đất đai



Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản

gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.


Các tài sản khác gắn liền với đất đai.



Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khái niệm về thị trƣờng bất động sản :
Thị trường bất động sản là quá trình mua bán và diễn ra các giao dịch về
bất động sản giữa các bên có liên quan, không chỉ đơn thuần là một hệ
thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường
bao gồm : hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản; hệ thống cơ quan

5

quản lý nhà nước về đất đai; các trung tâm đăng ký bất động sản; các
sàn giao dịch bất động sản. . .
1.1.1.2

Các giao dịch trên thị trường bất động sản

 Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
 Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới
bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý
bất động sản.
 Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ
chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản.
 Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công
khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá
cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
 Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua
bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển
nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất
động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
 Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc
mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,

6

công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.
 Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất
động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
 Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất
động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận
hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
 Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động
sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây
dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê
mua.
1.1.1.3

Các thành phần của thị trường bất động sản

Thành phần chính của thị trường đó là : cung, cầu và giá cả.
Cung-cầu bất động sản :
Nhắc lại về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua
sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị
trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng
nhu cầu) sẽ được xác định” 1. Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với
mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là
chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng
chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).
 Cung về bất động sản :

1

Wikipedia


7

Cung bất động sản là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường
tại một thời điểm nhất định.
Nguồn cung phải hội tụ các điều kiện sau :
o

Các bất động sản phải được chấp nhận về mặt giá trị sử dụng.

o

Người chủ sở hữu bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu

bất động sản cho người khác.
o

Giá cả của việc chuyển giao trên phù hợp với mặt bằng chung trên thị

trường.
 Cầu về bất động sản :
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng
mua nó và có khả năng thanh toán.
Cầu thực sự của thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi có sự hội tụ của
các điều kiện sau :
o

Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể

các loại bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn.
o

Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu

ấy.
 Quan hệ cung cầu :
Cung, cầu là một hàm số của giá. Trên mọi thị trường nói chung, giá cả điều
tiết quan hệ cung cầu. Trong các điều kiện khác không đổi, mối quan hệ giữa
cung và cầu là mối quan hệ nghịch chiều. Có nghĩa là khi lượng cầu tăng thì
giá giảm và ngược lại.
Hàm số cung : Qs = a + bP


8

Hàm số cầu : Qd = a - bP
P : giá
Qs, Qd : lượng cung, lượng cầu.
Giá cả bất động sản :
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường chính là mức giá bán
tốt nhất có thể thực hiện được cho một tài sản trong một giao dịch bình thường,
nghĩa là giao dịch trên cơ sở tự nguyện và các thông tin về thị trường cũng như
tài sản là đầy đủ.
Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản

1.1.2

Đặc điểm của thị trường bất động sản là do một số các đặc điểm của bất động
sản tạo nên những đặc thù riêng của thị trường bất động sản khác với các đặc
điểm của thị trường hàng hóa thông thường. Chính vì các đặc thù riêng biệt của
bất động sản mà nó tạo nên một thị trường bất động sản có những đặc điểm sau
-

Thị trường bất động sản có tính tách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao

dịch với địa điểm giao dịch, do đó các quan hệ giao dịch bất động sản cần phải
qua các khâu :
o

Cung cấp và đàm phán các thông tin cần thiết về bất động sản giao

dịch.
o

Kiểm tra tính thực tế và kiểm tra độ chính xác của thông tin.

- Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên thị
trường bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó dễ gặp
phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách của nhà
nước. . .
- Hoạt động trên thị trường bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất
động sản mà giao dịch các quyền và lợi ích có được do sử dụng bất động sản.


9

Do đó thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích của bất động sản đó.
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều
hình thành và phát triển qua 04 cấp độ : sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa. Tuy nhiên không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
bất động sản đều tuần tự trải qua các cấp độ trên, cũng không nhất thiết các cấp
độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian và cũng không
nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường là phải kết thúc giai đoạn này rồi
mới chuyển sang giai đoạn khác.
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu
kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm 04 giai đoạn : phồn vinh (sôi
động); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước
Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 06 chu kỳ dao động, bình quân
mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956
đến nay trải qua 04 chu kỳ, mỗi chu kỳ 10 năm.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Vì hàng hóa bất động
sản có tính cố định về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng bởi sở thích, thói quen, tập
quán của từng địa phương.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, hoạt động thị trường
rất đa dạng gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản,
chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản . . . các
giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định. Sự tác
động của Nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có can thiệp vào thị


10

trường bất động sản ở nhiều mức độ khác nhau. Bất động sản có tính dị biệt, tin
tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định
của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo. Mặt khác thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không
tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ
nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
- Do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo nên các giao
dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị
trường tài chính. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất
đai sau khi đã được đầu tư. Nhà đầu tư tạo lập thị trường bất động sản thường
sử dụng một lượng vốn rất lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như
thu hồi vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động
sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh . . . giải quyết vấn đề lưu thông vốn, thu hồi vốn đầu tư và
mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch, điều này chứng tỏ thị trường bất động
sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản
hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh
tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động . . .
1.2 Tổng quan về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (REIT)
1.2.1

Khái niệm.

Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Trung tâm ngôn ngữ và văn hoá
Việt Nam NXB Văn hoá Thông tin, thì “Tín” là đức tin để từ đó con người

11

biết trọng lời hứa và biết tin nhau (ví dụ: ăn ở với nhau cốt ở chữ tín), “Thác”
là gửi, giao cho người khác (làm hộ) (ví dụ: ký thác, phó thác, uỷ thác…)
Như vậy, Tín thác là gửi, giao cho người khác làm hộ trên cơ sở tin tưởng vào
uy tín của nhau.
REITs (Real Estate Investments Trust) - Quỹ tín thác đầu tƣ bất động
sản: Khái niệm về REIT còn khá mới ở Việt Nam, theo định nghĩa của các
nước trên thế giới, REIT có những khái niệm như sau :
Khái niệm 1 : Một Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty cổ
phần chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao
ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách
sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho
thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản.
REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn
rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên
thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất
90% lợi nhuận cho nhà đầu tư. Một công ty mà có đủ tiêu chuẩn là một REIT
được phép khấu trừ cổ tức chi trả cho những cổ đông từ thu nhập chịu Thuế
doanh nghiệp. Theo đó, hầu hết các REIT miễn ít nhất 100% thu nhập chịu
thuế cho cổ đông của họ, do đó không phải đóng thuế doanh nghiệp.
Khái niệm 2 : Quỹ tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) là một công cụ thị
trường vốn huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng
quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập. REIT sử dụng tiền này để mua
những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động
sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.
Các REIT thế chấp thực hiện các hoạt động tài chính bất động sản bằng cách
cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển bất

động sản. Tổng tiền thuế thu được từ một danh mục đầu tư bất động sản
và/hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ yếu từ nhiều khoản tiền


12

thế chấp tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ
được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư REIT dưới hình thức tiền lãi cổ phần.
Khái niệm 3 : Cá nhân có thể đầu tư vào REIT hoặc bằng cách mua cổ phần
của REIT, REIT đầu tư vào trung tâm mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, nhà
kho và khách sạn. Thế mạnh chính của REIT là tính thanh khoản, cổ phiếu của
REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung nên chúng dễ
mua bán hơn là mua bán các tài sản trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó
khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng lợi
nhuận đầu tư
Từ 3 khái niệm trên có thể rút ra khái niệm về REIT nhƣ sau :
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là công ty cổ phần hoặc quỹ tín thác
chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc,
trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn
cùng nhiều loại hình bất động sản khác. Thay vì đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư
của REIT đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý
một cách chuyên nghiệp.
REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ
khác liên quan đến bất động sản.
REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn
rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT được mua bán trên thị
trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90%
lợi nhuận cho nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và
lợi nhuận thu nhập bình quân của quỹ rất ổn định. REIT có chức năng huy
động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản thông qua các ưu đãi có điều

kiện về thuế.


13

1.2.2

Phân loại REIT, cơ cấu tổ chức và quản lý :
1.2.2.1

Phân loại REIT :
a) Phân loại theo đối tượng đầu tư

REIT được phân thành 03 loại : REIT vốn tự có (Equity REIT); REIT cho
vay (Mortgage REIT) và REIT hỗn hợp (Hybird REIT)


REIT vốn tự có – Equity REIT : Các REIT này đầu tư trực tiếp vào

bất động sản. Đa phần các bất động sản này đã đi vào hoạt động và đang tạo
ra thu nhập tương đối cố định. Một số bất động sản khác cũng tự phát triển
dự án cho danh mục của mình bằng mua các dự án bất động sản để cơ cấu lại
danh mục đầu tư. Bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort,
văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... REIT phát hành cổ phiếu tạo
lập quỹ chung (blind-pool). REIT thu lợi nhuận chủ yếu từ tiền cho thuê các
bất động sản và phân phối lại lợi tức này như là cổ tức cho các cổ đông. Phần
lớn các REIT thuộc về loại này.


REIT cho vay - Mortgage REIT : sẽ đầu tư tiền thu được từ việc bán

cổ phần vào tài sản đảm bảo được đảm bảo bởi bất động sản hoặc chứng thư
chuyển quyền sở hữu và

nghĩa vụ thanh toán (mortgage-backed pass-

through certificates). Các REIT này rất nhạy cảm với chất lượng tín dụng của
những người vay. Một số REIT cho vay hạn chế các khoản đầu tư của REIT
vào xây dựng và các tài sản đảm bảo ngắn hạn; một số khác chỉ đầu tư vào
tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn và một số REIT cho vay đầu tư vào
cả hai loại tài sản đảm bảo này.



REIT hỗn hợp - Hybird REIT : được thành lập để đầu tư vào bất

động sản sở hữu và các tài sản đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân
biệt theo nhiều đặc điểm khác nhau như mức độ đóng/mở hoặc dựa trên mức


14

độ/kỳ hạn hoạt động của REIT,cũng có thể dựa trên tiêu chí khác đó là “Tác
động đòn bẩy”.
b) Phân loại theo tổ chức


REIT đƣợc tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân)

REIT dạng này được thành lập theo luật doanh nghiệp như một công ty có

Ban Giám đốc hoặc người được ủy quyền (Trustees) do cổ đông bầu ra. Cổ
phiều của REIT có thể mua bán trên sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị
trường sơ cấp và thứ cấp.
Theo mục đích quản lý, REIT dạng này có thể chia thành hai phân nhóm sau:


Phân nhóm 1 : REIT tự quản (REIT seft-managed)

Dạng này được áp dụng ở Mỹ, các nước Tây Âu và Nhật. REIT loại này
thường tự quản lý tài sản của REIT để thu lợi. Quy định pháp luật có liên
quan ở những quốc gia này rất chặt chẽ với tiêu chuẩn của Ban giám đốc và
nhân viên điều hành của các REIT này. Đó là những người phải có chuyên
môn phù hợp, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực tài chính và bất động sản;
không được phép có những quan hệ cá nhân hoặc quan hệ đầu tư có thể
mang lại những quyết định đầu tư thiếu minh bạch.


Phân nhóm 2 : REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất

động sản (REIT managed by a hired Properties Managed Company)
Dạng này khá phổ biến ở nhiều quốc gia. REIT giao phó hoặc ủy thác một
công ty bất động sản chuyên nghiệp để tiến hành các hoạt động đầu tư. Ban
giám đốc/những người ủy thác hạn chế phạm vi hoạt động theo hợp đồng với
công ty quản lý bất động sản và ngân hàng giám sát và cả trong việc quyết
định chiến lược đầu tư, kế hoạch kinh doanh, chính sách cổ tức. . .


15

Lợi tức thu được từ việc bán cổ phần của REIT phải được chia làm 02 phần.

Một phần dành cho khoản đầu tư đưa vào ngân hàng giám sát đã được chọn;
phần rất nhỏ còn lại được sử dụng để thanh toán các chi phí quản lý.
Giống như ngân hàng, các công ty quản lý bất động sản được thành lập theo
một trình tự thủ tục chặt chẽ đảm bảo các tiêu chuẩn và điều kiện đặc biệt.
Hoạt động của các công ty quản lý bất động sản này được kiểm soát và giám
sát bởi cả những người được ủy thác hoặc đại diện cổ đông và cơ quan giám
sát có thẩm quyền (thường là một ngân hàng được chọn và chỉ định bởi chính
phủ) với hỗ trợ từ các cơ quan tổ chức có liên quan như công ty kiểm toán, tổ
chức định giá tài sản.


REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ (REIT organized as a fund)

REIT dạng này là một hình thức hợp tác hoặc liên kết của những nhà đầu tư
muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư của mình vào việc kinh doanh bất
động sản.
Toàn bộ các giao dịch kinh doanh REIT được công ty quản lý quỹ thay mặt
cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý quỹ dựa
trên sự kiểm soát của hợp đồng quản lý quỹ.
c) Phân loại theo cấu trúc vận hành


REIT truyền thống (Traditional REIT)

REIT truyền thống thường trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT (sẽ được đề cập dưới đây) nắm giữ tài sản của
REIT thông qua các đối tác.
UPREIT
UPREIT được thành lập từ năm 1992, UPREIT là chữ viết tắt của Umberella
Partnership REIT. Trong một UPREIT kiểu mẫu, một nhóm các đối tác có

16

chọn lọc sẽ kết hợp cùng nhau trong một tổ chức sẵn sàng đăng ký như là
một REIT - tạm gọi là đối tác của REIT để thành lập một tổ chức hợp tác vận
hành mới (Operating Partnership - OP). Nói cách khác, UPREIT là một
REIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có
chọn lọc. Nói chung, khi tham gia vào UPREIT, các đối tác của REIT tiến
đến việc IPO (chào bán lần đầu cho công chúng) và lợi tức thu được phải
được đóng góp vào UPREIT (thường được dùng để cải tiến hoặc nâng cấp tài
sản hiện hữu hoặc tái cấu trúc khoản vay của các đối tác hiện hữu). Các đối
tác ban đầu đưa tài sản vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là
Operating Partnership Units – OP Units) trong giai đoạn chuyển tiếp. Sau
một khoảng thời gian, thường là 01 năm, những chứng chỉ OP này có thể
được bán hoặc trao đổi lấy cổ phần của REIT. Các chứng chỉ OP thường
được định giá ở mức tương đương cổ phần của REIT và OP cũng có thể
được trao đổi trên thị trường chứng khoán, ngoại trừ khi UPREIT là một
REIT thành viên. Đối với UPREIT, tất cả đối tác đều có trách nhiệm giới hạn
tương ứng với vốn đóng góp. REIT đối tác luôn là đối tác chính với phần vốn
góp chi phối. Tổ chức hợp tác hiện hữu có thể được hưởng lợi từ việc trao
đổi tài sản lấy các chứng chỉ OP vì : nếu bán tài sản cho UPREIT thì có thể
hoãn được các khoản thuế cho đến khi các chứng chỉ OP này được đổi thành
tiền mặt hoặc cổ phiếu.
Dạng REIT này cũng là một giải pháp mà một số công ty muốn tham gia để
được áp dụng quy chế dành cho REIT, sử dụng để thực hiện việc mua bán,
sáp nhập các tài sản hiện hữu để chuyển tài sản nhằm đa dạng hóa danh mục
đầu tư mà không phát hành cổ phiếu hoặc vay, hoặc thực hiện khoản thanh
toán với quy mô lớn một lúc.
DOWNREIT

17

Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tương tự với
UPREIT. DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở rộng quy
mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.
Nhờ những ưu thế về cấu trúc của UPREIT, một số “phi UPREIT” đã được
thành lập, tạm gọi là các DOWNREIT. Điều này giúp REIT có thể sử dụng
các thành viên đối tác của DOWREIT để mua các tài sản. Hiệu quả hoạt
động của dạng này cũng tương tự UPREIT; tuy nhiên về cấu trúc,
DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT.
1.2.2.2

Cơ cấu tổ chức và quản lý :

HÌNH 1.1 : Cơ cấu tổ chức của REIT trên thế giới
Nguồn : sqft.asia/a-primer-on-reits

Cơ cấu tổ chức của REIT được tham gia bởi các thành phần sau :
 Các nhà đầu tư (unit hoders) : thể nhân hoặc pháp nhân đầu tư vốn
của mình vào REIT


18

 Công ty quản lý quỹ (asset manager) : Cung cấp những dịch vụ về
quỹ, toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT sẽ được công ty
quản lý quỹ thay mặt REIT tiến hành như chuẩn bị danh mục đầu
tư, triển khai các kế hoạch đầu tư . . .

 Quỹ (REIT): khoản tiền đóng góp bởi các nhà đầu tư và ủy thác
cho công ty quản lý để thực hiện việc đầu tư kiếm lời. Khoản tiền
tổng cộng này là thu nhập phát sinh từ việc bán cổ phần của REIT
cho các nhà đầu tư.
 Người nhận ủy thác (Trustee): có thể là một người, hoặc một
nhóm người đáp ứng được yêu cầu, hay một tổ chức đáp ứng được
điều kiện (ngân hàng hoặc công ty ủy thác). Đây là các đại diện
chịu trách nhiệm trông nom, giám sát và bảo vệ tài sản, lợi ích của
các nhà đầu tư.
 Các công ty quản lý tài sản (Property manager) : là các công ty
quản lý tài sản của REIT.
1.2.3

Một số quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản trên thế giới :
1.2.3.1

Mỹ

Thông qua Luật cải cách thuế năm 1986 tại Mỹ, Luật này xóa bỏ các lợi thế
về khoảng cách thuế và chỉnh lại những dự án phát triển đầu tư tránh thuế
vào bất động sản bắt đầu những năm 1990 chứng kiến sự bùng nổ quy mô
của thị trường REIT.
Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản,
trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng
khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập
phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu được từ cầm
cố nợ vay. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm ít nhất 90% tổng