Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 60340102
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGÔ QUANG HUÂN

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013


LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng
cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài do chính tác giả thực hiện.
Tác giả dựa trên việc vận dụng các kiến thức đã được học, các tài liệu tham khảo thông
qua việc tìm hiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học để hoàn thành luận văn
này, số liệu thống kê và khảo sát là trung thực, nội dung và kết quả nghiên cứu của luận
văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào cho tới thời điểm hiện nay.
Tác giả xin cam đoan những lời nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật.

Tác giả
TRẦN VĂN TUYẾN


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CS

: Chính sách

CK

: Chứng khoán

BĐS

: Bất Động Sản

EFA

: Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)

NTD

: Người tiêu dùng

SXKD

: Sản xuất kinh doanh


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS ................................................ 31
Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS .............................. 33
Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư /
tiêu dùng BĐS ........................................................................................................................ 36
Hình 4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư BĐS .................................................................................................................................... 39


MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ............................... 01
1.1 Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 01
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 01
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 02
1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu ............................................................. 02
1.5 Bố cục luận văn .................................................................................................03
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. 04
2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS ............................................................................ 04
2.1.1. Khái niệm BĐS ........................................................................................... 04
2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS ........................................................................... 04
2.1.3. Hàng hóa BĐS ............................................................................................. 05
2.1.4. Phân loại BĐS .............................................................................................. 06
2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS ........................................................................... 06
2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS ............................................................................ 07
2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 09
2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua ............................................ 10
2.2. Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân ............................ 20
2.2.1. Khái niệm Quyết định đầu tư ....................................................................... 20
2.2.2. Khái niệm nhà đầu tư cá nhân ...................................................................... 21
2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân ..... 21
2.2.3.1. Các yếu tố văn hóa ................................................................................... 21
2.2.3.2 Các yếu tố xã hội....................................................................................... 22
2.2.3.3. Các yếu tố cá nhân .................................................................................... 23


2.2.3.4. Các yếu tố tâm lý ...................................................................................... 24
2.2.3.5. Yếu tố sinh lời ........................................................................................... 29
2.2.4. Đặc điểm của Khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS .............. 30
2.2.5.Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng

cá nhân .................................................................................................................. 31
2.2.6. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài ................. 35
2.2.7. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết ........................................................ 37
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................... 41
3.1 Giới thiệu ......................................................................................................... 41
3.2 Thiết kế nghiên cứu.......................................................................................... 41
3.2.1 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 41
3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ .......................................................... 42
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 45
4.1 Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần .........................................45
4.2 Phân tích Cronbach Alpha ............................................................................... 47
4.3 Phân tích nhân tố .............................................................................................. 51
4.4 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu .................................................. 54
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ ............................... 60
5.1. Gợi ý các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS ............................. 61
5.1.1. Hàm ý quản trị của nhà đầu tư cá nhân ........................................................ 61
5.1.2. Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS. ....................................... 63
5.1.3. Hàm ý quản trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật ................. 63
5.2 . Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM .................. 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 69
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. BẢNG CÂU HỎI.................................................................................. 71
Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI ................................................................................ 75
Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT ........................................................................ 81


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài

Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại
nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước. Tuy nhiên những năm gần đây, hàng loạt các
sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm
2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi
thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu
khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động
sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước
hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá… Không chỉ có
vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông diễn ra ngày càng phổ
biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm
đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian gần đây Chính Phủ đang có các chính
sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu, nhưng điều
này là chưa đủ, chúng ta cần nghiên cứu về các nhân tố quyết định đầu tư của nhà đầu
tư cá nhân để góp phần phục hồi lại thị trường này. Đặc biệt thông qua các nhân tố này
mà chúng ta có các chiến lược quản trị để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản
tại TP HCM.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.
HCM. Mức độ tác động của các nhân tố đó như thế nào đến đầu tư Bất Động Sản tại
TP.HCM. Đâu là các nhân tố có tác động quyết định đến việc đầu tư Bất Động Sản tại
TP.HCM của nhà đầu tư cá nhân. Đưa ra hàm ý các mục tiêu quản trị của bài nghiên
cứu.


2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nhà đầu tư cá nhân đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM

với mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Ở đây Tác giả xin nói rõ là nhà đầu tư cá nhân
còn đối tượng khảo sát là những khách hàng đã và đang mua Bất Động Sản. Sự khác
nhau ở đây là mục đích mua Bất Động Sản. Phần này sẽ được làm rõ trong chương 2
cơ sở lý thuyết.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích sâu vào giai đoạn từ năm 2006 đến
năm 2013. Đây là giai đoạn có nhiều biến động trên thị trường Bất Động Sản tại
TP.HCM.
1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu: Đầu tiên tác giả xử dụng phương pháp GT để xây
dựng mô hình lý thuyết bằng cách thu thập, so sánh, xây dựng và kết nối các khái niệm
với nhau.
Sau đó tác giả khảo sát các khách hàng cá nhân tại 8 công ty Bất Động Sản tại
TP.HCM với số mẫu tối thiểu 29*5 = 145 theo phương Phương pháp phân tích dữ liệu
được sử dụng cho nghiên cứu này là phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân
tố khẳng định CFA, phân tích nhân tố ( EFE ) để đánh giá mức độ tác động của từng
nhân tố. Sử dụng phần mềm SPSS.
Quy trình nghiên cứu: Từ thực tiễn tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu, đặt các câu
hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài chính hành vi và hỏi ý kiến các chuyên gia để xây
dựng đưa ra mô hình lý thuyết. Dựa vào mô hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo
sát và kiểm định mô hình để đưa ra các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định
đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của khách hàng cá nhân.


3

1.5 Bố cục Luận Văn
Chương 1. Tổng quan về đề tài nghiên cứu
- Tổng quan các nội dung chính của luận văn và các vấn đề nghiên cứu: Lý do chọn đề
tài, mục tiêu, ý nghĩa, phương pháp nghiên cứu và điểm mới của đề tài.

Chương 2. Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
- Trình bày về khái niệm, những hiểu biết cơ bản về thị trường Bất Động Sản. Các yếu
tố tác động đến đầu tư Bất Động Sản của khách hàng cá nhân. Trình bày lý thuyết Tài
Chính Hành Vi. Trình bày lợi ích và rủi ro khi đầu tư BĐS. Tác động của BĐS tới nền
kinh tế.
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
- Trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên
cứu, mô hình lý thuyết và thống kê sơ bộ các biến khảo sát.
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
- Thảo luận kết quả nghiên cứu, đưa ra và đánh giá mức tác động của các nhân tố ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM.
Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị
- Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị
trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn.
Tổng kết chương 1
Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục
tiêu, ý nghĩa của Luận Văn. Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của
Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác
động đến đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại Tp HCM.


4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS
2.1.1 Khái niệm BĐS
Có rất nhiều khái niệm về BĐS và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi
nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, nhưng chúng ta thấy đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai.

Theo quy định của Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa
đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm:
đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà
hay công trình xây dựng do pháp luật quy định.
2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS
BĐS có những đặc điểm sau:
Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai.
Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai đó không thể là
hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa.
BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời
gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và
là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS. Tính lâu bền
được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn.
-

Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm

cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không
đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng.
-

Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do

mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình,


5

kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,... khác nhau. Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng
trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động

mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng
như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai là tài sản quan
trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động
xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS. Bên
cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng
bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu
vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa
học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,..
2.1.3. Hàng hóa BĐS.
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến
trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công
trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán.

,

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: giá trị
và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
-

Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục

đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả BĐS luôn có xu
hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giãn so với giá.
-

Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi

vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý
của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao.
-

Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian

giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.


6

Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu
tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng
2.1.4. Phân loại BĐS
Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau:
* BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công

trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), ... Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới.
* BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,...
BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá
vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,...
2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được

diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS khác với
các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của
nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị
trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS
mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như : Cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá
và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.


7

2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường
BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương
với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các
miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn
đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở
các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị
trường BĐS ở nông thôn, miền núi,...
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấpgiao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính
phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh
chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ
các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).


8

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường
sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong
nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS

cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh V.V..
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ớ các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong


9

tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động.
Dao động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triến ổn định của nền
kinh tế quốc dân.
2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế : Vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi
quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên
quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác chứa trong BĐS ở các nước đang phát
triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là
tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát
triển thông qua hoạt động thế chấp.

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động : Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS
chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi
dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm
của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị


10

hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng
yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách : Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị
trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có
liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9.000
tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa
kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính
thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị
trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20.000 tỷ đồng
mồi năm).
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở

là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị
trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu
từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở,
bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua.
Thị trường BĐS tại Tp.HCM mang nhiều nét chung tương đồng với thị trường
BĐS ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS tại Tp.HCM diễn biến khá
phức tạp từ sau năm 1993 cho đến nay và sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai


11

đoạn :
* Giai đoạn sốt giá đầu tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính của đợt sốt giá

BĐS này là do nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang
cơ chế thị trường, nên đã làm xuất hiện thị trường BĐS. Với thu nhập cao hơn đáng kể
sau nhiều năm bị khủng hoảng kinh tế - xã hội, người dân muốn cái thiện điều kiện nhà
ở, nên nhu cầu bất động sản đã tăng mạnh.
Trong đợt sốt giá này, giá BĐS đã tăng 5 đến 6 lần và nhanh chóng lan tỏa từ
thành phố lớn ra các thị xã. Trước diễn biến như vậy, Nhà nước đã có chính sách thuế
đánh vào việc đầu cơ, chuyến nhượng BĐS, nên cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, rồi
đóng băng suốt 5-6 năm sau đó.
* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001-2002) : Sau một thời gian dài bình

lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và
đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS
của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố

lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Cơn sốt này, ngoài các nguyên nhân giống như cơn sốt giá lần thứ nhất, còn do
một số nguyên nhân khác.
Thứ nhất: do sự xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước sau khi có Luật
Doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu rất cao về mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng
văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng.
- Thứ hai: do Nhà nước đẩy mạnh đầu tư xây đựng các công trình hạ tầng như

khu đô thị mới, đường xá, ... nên kéo mặt bằng giá BĐS tăng theo.
- Thứ ba : do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất đai, và

cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Trong cơn sốt này, giá BĐS đã tăng 3 đến 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra rất
nhiều nơi. Sau đó, cơn sốt cũng hạ nhiệt, rồi đóng băng trên 3 năm. Sự hạ nhiệt và
đóng băng này do nhiều yếu tố, như việc Nhà nước đã tăng giá BĐS tính thuế, sự xuất


12

hiện của thị trường chứng khoán, cuộc khủng hoảng chu kỳ ở Mỹ đã làm cho giá USD
giảm,...
* Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003-2005) : Từ cuối năm

2003 đến 2005 thị trường BĐS ở Tp.HCM diễn ra trầm lắng. Năm sau lạnh hơn năm
trước. Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56%; và năm
2005 giản 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng Tp.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ
nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp.
Trong giai đoạn này có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng
“đóng băng” trên thị trường BĐS như sau:
- Do giá BĐS ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu

nhập thực tế.
Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần tiền lương hàng năm,
còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả tại đô thị lớn như Tp.HCM
vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây
khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá BĐS
tại Tp.HCM đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới. Theo
quy luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên
sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường BĐS bị đóng
băng trong giai đoạn này.
- Do tâm lý “chờ đợi ” của người dân.

Vì giá BĐS được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của
người dân Việt Nam nên người dân kì vọng vào giá BĐS sẽ xuống trong thời gian tới.
Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lí hoạt động mua bán BĐS và cơ chế
chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn
thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
- Do Nhà nước điều chỉnh giá đất.

Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế


13

làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
theo nguyên tắc phải thỏa thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao
hơn so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy
định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp
tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
- Do lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh.

Dòng vốn đã chuyển sang các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất
trái phiếu Chính phủ, địa phương và gởi tiết kiệm ngân hàng đang có mức lợi tức rất
cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng 40%, đồng thời trên thị
trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500%,
nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây.

Trong khi giá BĐS được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được
tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm
cho BĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200-300 cây vàng bị
đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá thấp hơn 100 cây. Thị
trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên
xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều
chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
- Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS.

Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này đã phải vào cuộc nhằm kiềm
chế “bong bóng” BĐS đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu
tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế.
Đó là :
+ Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND Tp.HCM ban hành Chỉ thị 08 về chấn
chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố. Các quận,
huyện của Tp.HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ


14

và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trong đó Nghị định
181/CP quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán
đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê
liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn,
nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Chỉ vài tháng sau đó, cơn sốt nhà đất tại
Tp.HCM đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp
luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu
cơ BĐS lắng dần. Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm
mạnh nên giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần.
* Giai đoạn bùng phát trở lại mà đỉnh điểm là cuối năm 2007: Sang đến cuối
năm 2006, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau hơn 3 năm trầm lắng. Giao
dịch nhà đất dân sinh “nhúc nhích”, đất dự án, căn hộ; kinh doanh căn hộ cho thuê sôi
động. Đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn
cung, giá được đẩy lên cao liên tục.
Và thị trường đã có có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, đă có nhiều đợt sóng
trong năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền dự án. Sự lệch pha cung
cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sôi động này.
Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự
kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở Tp.HCM, không giống như đợt
sốt đất 2001-2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở Tp.HCM,
chẳng hạn, khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên
đến 2.800-3.000 USD mỗi m2 vào vào tháng 8/2007. Những căn hộ trong dự án Saigon
Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng lúc này đã lên đến 2.900-3.000
UD mỗi m2.
Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên


15

chóng mặt. Cụ thể, ta thấy dự án Trung Sơn (dự án khu Nam Sài Gòn, vùng lân cận

Phú Mỹ Hưng) có giá 13triệu đồng/m2 vào năm 2006, giá 18-20triệu/m2 vào tháng
3/2007 và 38-40 triệu/m2 vào cuối năm 2007. Tương tự, dự án khu dân cư tại phường
Phước Long B có giá 3,5-4 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2006, đến cuối năm 2007 đã
lên đến 14-15 triệu đồng/m2. Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường BĐS trong năm
2007, về cơ bản có hai nguyên nhân chính :
+ Nguyên nhân thứ nhất: trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn
chế thì lượng cầu tăng rất cao do nhiều nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS.
Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng
kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín
dụng toàn hệ thống ngân hàng.
Kế đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Sau khi thị trường chứng khoán
chững lại, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm
của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS, đẩy giá trên thị trường
này tăng lên.
Tiếp theo là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc là thành
viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều
nhà đầu tư nước ngoài, với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong
đó có thị trường địa ốc, vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp)
tăng tốc, trong đó có tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỉ USD) đổ về Việt Nam,
mạnh nhất là thời điểm cuối năm. Ngoài ra, quyết định miễn thị thực cho người Việt
Nam ở nước ngoài, và đề án cho phép Việt kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam cũng
đang được trình lên Chính phủ.
+ Nguyên nhân thứ hai : chính là do Luật kinh doanh BĐS đi vào hiện thực. Điều
này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán,
đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng


16

trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường
hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu
tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ
lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục
cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc Tp.HCM công khai 20 khu đất vàng để
kêu gọi đầu tư.
* Giai đoạn thị trường BĐS lao dốc không phanh vào năm 2008: Đến năm
2008, cùng với tín hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính Mỹ và các chính sách
thắt chặt tiền tệ của chính phủ, thị trường BĐS đã rơi vào suy thoái. Với mục tiêu kiềm
chế lạm phát, NHNN Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để thắt chặt chi tiêu. Vào
ngày 19/5/2008 lãi suất cơ bản đã được nâng lên từ 8,75% lên 12% và từ ngày
11/6/2008, lãi suất cơ bản lại được điều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới,
trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy định
không quá 150% lãi suất cơ bản) được nới lên thành 21%. Do đó, giao dịch nhà đất
trên thị trường Tp.HCM hầu như tê liệt. Các khách hàng bắt đầu có dấu hiệu hoảng
loạn khi nhiều nhà đầu tư lớn bán ra ồ ạt. Tại các sàn giao dịch ở những chợ địa ốc cầu
nối, lượng giao dịch nhà, đất thấp nhất từ trước đến nay. Nhiều dự án tại Tp.HCM đang
đi theo quỹ đạo tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30% thậm chí có
nơi đến 50-60% so với cuối năm 2007.
* Giai đoạn thị trường trầm lắng từ năm 2009 đến nay: Dưới tác động của
cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng, việc áp
dụng chính sách thuế thu nhập và các nghị nghị định chính sách liên quan đến đầu tư
BĐS chưa rỏ ràng, họp lý, đã đưa thị trường BĐS Việt Nam rơi vào một thời kỳ dài ảm
đạm trong suốt giai đoạn 2009-2010. Nhiều nhà đầu tư BĐS rơi vào tình trạng điêu
đứng khi giá nhà đất cứ sụt giảm liên tục, vốn của họ rơi vào trạng thái “đóng băng” do
việc mua bán BĐS diễn ra hết sức ì ạch. Đỉnh điểm là vào thời điểm tháng 5/2009, giá
đất và căn hộ tại Tp.HCM đạt mức kỷ lục khi giảm tận “đáy”. Đển cuối tháng 7/2009,


17

tình hình nhà đất có những dấu hiệu ấm lên đôi chút do có đợt tăng giá ngấn. Giá nhà ở
thuộc các dự án, khu dân cư tăng nhẹ, trung bình từ 1 - 3% tại các An Phú-An Khánh
(quận 2), căn hộ Mỹ Khánh thuộc dự án Phú Mỹ Hưng (quận 7),... Giá đất nền cũng
đang có chuyển biến tích cực khi các khu vực thuộc dự án Hưng Gia-Hưng Phú (quận
7), dự án Him Lam-Kênh Tẻ tăng từ 25- 14%. Nhìn chung thị trường BĐS năm 2009
được cải thiện đôi chút, cỏ thể nói là nhờ vào :
Thứ nhất: Hưởng lợi từ gói kích cầu của chính phủ. Tác động từ gói kích cầu thứ
nhất của chính phủ (hỗ trợ lãi suất 4% cho sản xuất kinh doanh) đã đưa dòng tiền
(không chính thức) đi vào thị trường BĐS. Ngoài ra, Chính phủ có kế hoạch sư dụng
49.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015. Kế hoạch nay co thể
làm ấm trở lại phân khúc nhà ở có thu nhập thấp. Hiện nay theo chủ trương của chính
phủ, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang thị trường căn hộ giá rẻ, và phần nào họ
đã thành công với các dự án tại các vị trí giao thông tương đối thuận lợi và giá cả hợp
lý (13 - 17 triệu đông/m2).
Thứ hai: La do một lượng lớn người dân nhận tiền đền bù, giải toả từ khu đô thị
mới Thủ Thiêm cũng đang rục rịch tìm mua đất để tái định cư hoặc đầu tư ngược lại
BĐS để sinh lợi.
Thứ ba : Sự trở lại của tín dụng BĐS. Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho
Indochma Land vay 44 triệu USD để đầu tư vào dự án khu phức hợp trung tâm thương
mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho
Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 tỷ đồng vào tháng 1/2009. Eximbank dành 4 tỷ đồng
cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà, sửa chữa...
Thứ tư: Mặc dù không còn mạnh mẽ như trước đây do ảnh hưởng của khủng
hoảng kinh tế thế giới, nhưng dòng vốn FDI vẫn đổ vào BĐS. Theo số liệu từ Tổng cục
Thống kê trong năm 2009, lĩnh vực kinh doanh BĐS thu hút sự quan tâm lớn nhất của
các nhà đầu tư nước ngoài với 7,4 tỷ USD vốn đăng ký của các dự án được cấp phép
mới, chiếm 45,1% tổng vốn đăng ký mới. Riêng Tp.HCM vốn đầu tư mới FDI của năm

18

2009 vào BĐS chiếm tới 61,6% gồm 15 dự án với tổng trị giá là 512,6 triệu USD.
Năm 2010 thị trường BĐS vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính
sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành
các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển.
Đặc biệt Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66,
67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh,
sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại KCN, nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có
khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường BĐS phát triển
lành mạnh.
Thay đổi rõ nét nhất trên thị trường BĐS chính là cơ cấu hàng hóa. Nhà đầu tư đã
chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích
nhỏ (mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn) để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính
thanh khoản của nguồn vôn đầu tư.
Xét trên bình diện chung, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, thị trường căn
hộ, văn phòng cho thuê vẫn rơi vào tình trạng ế ẩm, giá giảm nhưng vẫn không có
người thuê do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, các công ty nước ngoài giảm bớt
nhân sự, tiết kiệm chi phí quản lý,... Có thể nói do một số nguyên nhân sau:
+ Cuộc khủng hoảng kinh tế vẫn còn đang ảnh hưởng nặng nề, có thể nói Việt
Nam đang trong thời điểm ngấm đòn của khủng hoảng khi tình hình sản xuất kinh
doanh và xuất khẩu của các ngành chủ lực không cải thiện được nhiều.
+ Tình hình lạm phát vẫn đang hiện ở mức cao. Tỉ giá USD và giá vàng lại luôn
luôn biến động khiến thị trường này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư của người dân do
tâm lý ít bị chôn vốn một thời gian dài như BĐS. Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt cho
vay phi sản xuất của các ngân hàng nhà nước cũng gây ra nhiều áp lực với thị trường
BĐS vốn đang “èo uột” như hiện nay.