Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam : Luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


MAI THIỆN TÂM

NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 60.34.05
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP .................................................................................................. 3
1.1 Một số vấn đề về hiệu quả đầu tƣ .................................................................... 3
1.1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tƣ ........................................................... 3
1.1.2 Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ ............................................... 4
1.1.2.1. Cung - câu thị trƣờng về sản phẩm của dự án ......................................... 5
1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh ..................................................................................... 5
1.1.2.3. Lãi suất ...................................................................................................... 6
1.1.2.4. Chi phí các yêu tố đầu vào ........................................................................ 6
1.1.2.5. Tổ chức và quản lý .................................................................................... 7
1.1.2.6 Tỷ suất lợi nhuận bình quân...................................................................... 7

1.1.2.7 Chu kỳ kinh doanh...................................................................................... 8
1.1.3 Đánh giá hiệu quả đầu tƣ đối với một dự án ................................................ 8
1.2 Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp ...................................................................9
1.2.1 Quan điểm về ngƣời thu nhập thấp .............................................................. 9
1.2.2 Khái niệm về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ...........................................10
1.2.3 Đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp ............................................................11
1.2.3.1 Đối tƣợng của nhà ở thu nhập thấp ........................................................11
1.2.3.2 Chính sách đầu tƣ và nguồn vốn đầu tƣ của nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp .....................................................................................................................13
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện đầu tƣ nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................14
1.3.1 Thực hiện đầu tƣ nhà ở tại Malaysia .........................................................14
1.3.2 Thực hiện đầu tƣ nhà ở tại Thái Lan .........................................................15
1.3.2 Thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại một số quốc gia khác
.............................................................................................................................17
1.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thực hiện đầu tƣ nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU
NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM ...............................................................................22
2.1 Thực trạng thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam ............22
2.1.1 Nhà - cho cán bộ, công nhân viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà
nƣớc ....................................................................................................................22
2.1.2 Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp , khu chế xuất ..............................24
2.2 Thực trạng thực hiện đầu tƣ các dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....31
2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ nhà ở thu nhập thấp ...........................................31
2.2.2 Quản lý dâu tƣ nhà - thu nhap thâp ...........................................................32


2.2.3 Hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ nhân trong việc đầu tƣ nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................33

2.2.3.1 Hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ nhân ........................................33
2.2.3.2 Thực trạng thực hiện đầu tƣ theo hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ
nhân đối với thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................33
2.3 Đánh giá tình hình thức thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ..45
2.3.1 Những mặt đạt đƣợc khi thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
.............................................................................................................................45
2.3.2 Những mặt hạn chế khi thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
.............................................................................................................................46
2.3.3 Nguyên nhân của các mặt hạn chế ............................................................53
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM .......................................................................54
3.1 Định hƣớng phát triển đâu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đến năm 2020
.............................................................................................................................54
3.1.1 Quan điểm định hƣớng giải quyết nhà ở cho công nhân trong KCN, KCX.
.............................................................................................................................58
3.1.2 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lƣu trú cho công nhân ngay gần các
KCN, KCX ...........................................................................................................59
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhà ở thu nhập thấp tại
Việt Nam ..............................................................................................................60
3.2.1 Chính sách đối với nhà ở thu nhập thấp ....................................................60
3.2.1.1 Đối với các chủ doanh nghiep tại các KCN, KCX và các doanh nghiệp
kinh doanh nhà ở ................................................................................................62
3.2.1.2 Đối với nhà nƣớc ....................................................................................62
3.2.2 Hoàn thiện môi trƣờng đầu đầu tƣ để thực hiện tƣ nhà ở thu nhập thấp ..65
3.2.3 Nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhằm giải quyết nhu cầu xã hội trong việc thực
hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .......................................................66
3.2.4 Nâng cao hiệu quả trong việc thu hút đầu tƣ để thực hiện đầu tƣ nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................67
3.2.5 Cải thiện khả năng phát triển bền vững và tính hiệu quả của dự án nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp .....................................................................................68

3.2.6 Cải thiện hiệu quả quản lý, hình thức đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp .....................................................................................................................70
3.3 Các giải pháp hỗ trợ để nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp .....................................................................................................................73
3.3.1 Hoàn thiện các văn bản pháp lý .................................................................73
3.3.2 Các giải pháp tài chính để nâng cao hiều quả đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp ............................................................................................................75
3.3.3 Kiến nghị đối với Trung ương..........................................................................................76
3.3.4 Những kiến nghị đối với đia phƣơng..........................................................78
KẾT LUẬN .............................................................................................................................................80




1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cần thiết của đề tài.
Đầu tư là chìa khoá cho sự tăng trưởng của mỗi quốc gia trên thế giới. Khái
niệm đầu tư tuy đã được các nhà kinh tế học đề cập từ rất lâu ở Việt Nam. Tuy
nhiên, nó chỉ thực sự được chú ý từ khi Nhà nước ta chuyển hướng phát triển từ cơ
chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường theo định
hướng XHCN.
Đối với nền kinh tế và các dự án kinh tế hiện nay, luôn xác định đầu tư là ưu
tiên số một, là nhiệm vụ quan trọng chiến lược hàng đầu, để nâng cao năng lực và
hiệu quả sản xuất kinh doanh, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang
công nghiệp và dịch vụ.
Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người. Người thu nhập thấp là
tầng lớp dễ bị tổn thương nhất khi thực hiện các chính sách kinh tế thị trường. Chất
lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh

xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan
của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã
hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp.
Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được nhà nước đặt ra và cố
gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển. Mặc
dù chính phủ đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng
Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên thực tế
chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô vào
các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình
thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh
nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian
thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được
giải quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình
phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, thành phố lớn để


2

tìm ra các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành
phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết.
Từ những vấn đề thực tế đó chúng ta cần phải có một kế hoạch, một chiến
lược để nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Từ trước đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, bài viết đi sâu
phân tích nâng cao hiệu quả kinh tế ở các dự án, đặc biệt chú ý hiệu quả của các dự
án, nhưng rất ít bài viết đi sâu vào nghiên cứu các hình thức, chiến lược để đưa ra
một ý tưởng hiệu quả nhất, khai thác triệt để đầu tư nhà ở thu nhập tại Việt Nam.
Hiện nay, các đề tài liên quan đến hoạt động đầu tư và nâng cao hiệu quả đầu tư nhà
ở thu nhập thấp cũng vô cùng phong phú. Những câu hỏi tại sao, phải làm như thế

nào vẫn đang tìm câu trả lời. Làm thế nào để lựa chọn một hình thức một chiến lược
để khai thác hết hiệu quả đầu tư.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, phân tích các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp Việt Nam và chọn
ra dự án điển hình để phân tích. Qua đó xem xét và đưa ra giải pháp để nâng cao
hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp.
4.

Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận bài luận bao gồm 3 chương:
Chương 1 : Lý luận chung về hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập
Chương 2 : Thực trạng thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập tại

Việt Nam
Chương 3 : Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Việt Nam


3

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 Một số vấn đề về hiệu quả đầu tư
1.1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết
quả kinh tế - xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có
các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định.
Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu kinh tế, các nhà kinh

tế đã phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau đây:
Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội, có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật,
hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc phòng.
Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả, có hiệu quả đầu tư của từng dự án, từng
doanh nghiệp, từng ngành, địa phương và toàn bộ nền kinh tế.
Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội. Hiệu
quả tài chính hay được gọi là hiệu quả hạch toán kinh tế là hiệu quả kinh tế được
xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp. Hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt động
đầu tư là hiệu quả tổng hợp được xem xét trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế.
Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp và hiệu
quả gián tiếp.
Theo cách tính toán, có hiệu quả tuyệt đối và tương đối. Hiệu quả tuyệt đối
được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí, hiệu quả tương đối được tính bằng
tỷ số giữa kết quả và chi phí.
Ngày nay, trong đánh giá đầu tư, hiệu quả cần được xem xét trên 3 phương
diện, đó là: hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Sự phân biệt này
dựa trên lập trường của chủ đầu tư, được xác định trên cơ sở các lợi ích và chi phí
của dự án và được phản ánh thông qua các chỉ tiêu đánh giá khác nhau.
- Hiệu quả tài chính: là hiệu quả của dự án được xem xét trên lập trường của
chủ đầu tư và sử dụng giá tài chính để xác định các lợi ích và chi phí về mặt tài


4

chính của dự án. Hiệu quả tài chính được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt tài
chính. Nếu các chỉ tiêu này đều đảm bảo được các yêu cầu về mặt tài chính thì dự
án đó được coi là khả thi về mặt tài chính và ngược lại.
- Hiệu quả kinh tế: là hiệu quả xét từ góc độ của nền kinh tế và sử dụng giá
kinh tế làm cơ sở cho việc tính toán và so sánh các chi phí và lợi ích kinh tế của dự
án. Hiệu quả kinh tế của dự án được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt kinh tế.

Các chỉ tiêu được lựa chọn có thể khác nhau tùy vào từng dự án cụ thể trong từng
lĩnh vực. Trong thực tế, một dự án có hiệu quả tài chính cao chưa chắc đã đem lại
một hiệu quả kinh tế lớn. Mục đích của việc phân tích hiệu quả kinh tế là xem xét
sự đóng góp của dự án đó đối với nền kinh tế. Từ đó tạo cơ sở để các cơ quan có
thẩm quyền thẩm định dự án, và đưa ra được quyết định triển khai hay không triển
khai dự án.
- Hiệu quả xã hội: là hiệu quả của dự án được xem xét trên góc độ xã hội,
phản ánh sự đóng góp của dự án đối với toàn xã hội. Đó là những đóng góp có thể
đo lường và lượng hóa được như: việc làm do dự án tạo ra, đóng góp của dự án cho
NSNN, cải thiện cán cân thanh toán, tăng năng suất cây trồng,... hoặc các đóng góp
không lượng hóa được như: cải thiện môi trường sinh thái, giảm ô nhiễm môi
trường, cải thiện đời sống người dân,... Nhưng nhìn chung, hiệu quả xã hội của dự
án thường khó định lượng nên việc phân tích hiệu quả xã hội gắn liền với việc đánh
giá tác động của dự án đến môi trường và xã hội.
1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
Mỗi công cuộc đầu tư, trong suốt quá trình từ khi nghiên cứu, triển khai và
đưa vào vận hành cho đến khi chấm dứt hoạt động, đều chịu sự tác động của rất
nhiều nhân tố khách quan và chủ quan. Các nhân tố này biến động không ngừng và
ảnh hưởng tới tính hiệu quả của hoạt động đầu tư.
Các nhân tố khách quan bao gồm nhóm nhân tố vĩ mô như: các điều kiện về
kinh tế, chính trị, luật pháp, môi trường xã hội, văn hóa, các điều kiện tự nhiên và
công nghệ... Các nhân tố vi mô gồm có: nhu cầu về sản phẩm của dự án đầu tư,
khách hàng, đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp, các yếu tố đầu vào của dự án, các


5

trung gian, các giới công chúng...Các nhân tố nội tại có thể ảnh hưởng tới hiệu quả
đầu tư bao gồm: phương án đầu tư, nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh, tổ chức quản
lý của chủ đầu tư ....

1.1.2.1. Cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án
Các chủ đầu tư luôn quan tâm tới nhu cầu về sản phẩm của dự án, nó chính là
những nhu cầu có khả năng thanh toán hay những cá nhân này sẵn sàng tiêu dùng
để thỏa mãn nhu cầu của mình. Sự biến động của cầu về sản phẩm của dự án nhân
tố quyết định sự thành công hay thất bại, hiệu quả hay không hiệu quả của dự án
đầu tư. Ngay từ giai đoạn nghiên cứu lập dự án, chủ đầu tư phải phân tích tình hình
cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở quá khứ và hiện tại, dự báo cầu sản
phẩm dự án trong tương lai, dự báo cung sản phẩm trong tương lai. Nền tảng cốt lõi
của mọi quyết định đầu tư đều dựa trên sự hiểu biết hành vi và nhu cầu của khách
hàng. Để hiểu được nhu cầu này, chủ đầu tư phải thường xuyên nghiên cứu và xác
định được xu hướng biến đổi tiêu dùng của khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm
năng đang tạo ra cơ hội hay nguy cơ gì đối với hoạt động đầu tư. Nhu cầu về sản
phẩm của dự án tăng trưởng ổn định sẽ giúp dự án hoạt động với công suất đã định,
doanh thu đều đặn là một trong những điều kiện quan trọng để dự án thu hồi vốn
nhanh và đạt hiệu quả cao.
1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự như sản
phẩm của dự án. Để công cuộc đầu tư đạt hiệu quả, chủ đầu tư cần nghiên cứu thấu
đáo các đối thủ cạnh tranh cũng như những khách hàng hiện có và tiềm năng của
mình từ khi lập dự án và trong suốt thời gian khai thác vận hành. Điều đó đặc biệt
cần thiết khi thị trường tăng trưởng chậm, bởi vì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án
đầu tư chỉ có thể tăng được bằng cách giành giật nó từ các đối thủ cạnh tranh.
Những động thái của đối thủ cạnh tranh tìm cách thỏa mãn cùng những khách hàng
và những nhu cầu giống nhau và sản xuất ra những sản phẩm tương tự với dự án sẽ
ảnh hưởng tới doanh số, thị phần từ đó tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư. Chủ
đầu tư cần phát hiện các đối thủ cạnh tranh của mình bằng cách phân tích ngành


6

cũng như phân tích trên cơ sở thị trường, thu thập thông tin về những chiến lược,
mục tiêu, các mặt mạnh/yếu và các cách phản ứng của các đối thủ cạnh tranh. Từ đó
các chủ đầu tư lựa chọn và xây dựng chiến lược cạnh tranh thích hợp để đảm bảo
cho công cuộc đầu tư đạt được hiệu quả mong muốn.
1.1.2.3. Lãi suất
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị
thời gian. Diễn biến của lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống hàng ngày của
mỗi chủ thể kinh tế. Nó tác động đến những quyết định kinh tế của các doanh
nghiệp như dùng tiền để đầu tư, mua sắm thiết bị hay gởi tiền vào ngân hàng. Do
những ảnh hưởng này, lãi suất là một biến số luôn được các doanh nghiệp theo dõi
chặt chẽ. Lãi suất được xác định trên cơ sở quan hệ cung - cầu vốn vay và cung cầu
tiền tệ trên thị trường.
Đối với hoạt động đầu tư, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng
vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Một dự án được tài trợ bằng vốn tự có sẽ không
phải định kỳ trả nợ gốc và lãi vay. Một dự án được tài trợ bằng vốn vay với lãi suất
cao sẽ khó đạt hiệu quả hơn trường hợp được vay vốn với lãi suất thấp. Khi lãi suất
tăng cao, sẽ có ít dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và
ngược lại khi lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thỏa
mãn tiêu chuẩn hiệu quả hơn.
1.1.2.4. Chi phí các yếu tố đầu vào
Các yếu tố đầu vào của một dự án bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật tư,
năng lượng, lao động... Các yếu tố này quyết định giá thành, tính đều đặn và nhịp
nhàng của quá trình sản xuất, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của đầu
tư. Khi giá cả của yếu tố đầu vào có sự biến động sẽ tác động trực tiếp vào chi phí
thực hiện đầu tư, chi phí vận hành kết quả đầu tư làm thay đổi dòng tiền dự án từ đó
ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của đầu tư. Nếu giá cả các yếu tố đầu vào biến
động giảm sẽ làm giảm chi phí dự án và tăng hiệu quả của dự án đầu tư. Ngược lại,
nếu là biến động tăng sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư.

7

Sự sẵn có của các yếu tố đầu vào cũng có tác động không nhỏ tới hiệu quả
của dự án đầu tư. Bất kỳ sự thay đổi bất thường nào của nguồn cung cấp đều ảnh
hưởng tới kế hoạch sản xuất, công suất khai thác, gây bất ổn về sản xuất và tiêu thụ
từ đó tác động tiêu cực tới hiệu quả chung của dự án.
1.1.2.5. Tổ chức và quản lý
Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành
trong ý tưởng của nhà đầu tư và tiếp tục trong toàn bộ quá trình thực hiện và vận
hành kết quả đầu tư. Xuyên suốt các giai đoạn này, vai trò của nó ngày càng rõ dần
để cuối cùng hình thành một bộ máy quản lý chỉ đạo toàn bộ hoạt động của công
cuộc đầu tư.
Ngay từ giai đoạn đầu tiên của quá trình hình thành và thực hiện dự án đầu tư đòi
hỏi nhà đầu tư phải biết tổ chức thu thập, phân tích và xử lý thông tin về nguồn lực
tài chính, thị trường, kỹ thuật, công nghệ và những lợi ích tài chính, kinh tế có khả
năng đạt được. Ở giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi, việc tổ
chức quản lý tốt sẽ giúp nhà đầu tư định hướng cụ thể cho công cuộc chuẩn bị đầu
tư và đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong nghiên cứu và điều phối công việc.
Giai đoạn thực hiện dự án là giai đoạn mà đơn vị thực hiện đầu tư cần phải
có một bộ máy đủ mạnh, có năng lực tổ chức, điều phối, hoạch định nhịp nhàng ăn
khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể, đảm bảo cung ứng đầy đủ và kịp
thời các yếu tố cần thiết theo tiến độ thi công. Sự chậm trễ và kéo dài thời hạn hoàn
tất công trình sẽ dẫn đến sự hạn chế phát huy hiệu quả hoạt động đầu tư và do đó
gây ra nhiều hậu quả khác khi dự án đi vào hoạt động.
Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư chính là giai đoạn dự án đi vào hoạt động sản xuất
kinh doanh. Hiệu quả khai thác các nguồn lực, lợi ích kinh tế, tài chính của dự án đầu tư đạt
cao hay thấp từ giai đoạn này trở đi phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức, điều phối và quản lý
các mặt hoạt động kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp.
1.1.2.6 Tỷ suất lợi nhuận bình quân.
Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư

vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành


8

khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu
tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu
tư bỏ vốn vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình
quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn.
1.1.2.7 Chu kỳ kinh doanh
Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải
qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của
nền kinh tế thì ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh
doanh đều đình trệ. Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị
trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ
nền kinh tế và ngược lại.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà
ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độc quyền),
chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi
liên hệ phong phú đa dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những
chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể
1.1.3 Đánh giá hiệu quả đầu tư đối với một dự án
Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án có hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính thì
trong phân tích cũng phải có phân tích tài chính và phân tích kinh tế. Sau đây chúng
ta phân biệt hai loại này
Phân tích tài chính là phân tích dựa trên cơ sở lợi ích chi phí cá nhân hay
tính theo quan điểm doanh nghiệp
Phân tích kinh tế phân tích kinh tế không chỉ tính tới chi phí lợi ích cá nhân
mà còn tính cả chi phí lợi ích xã hội tức là phần xã hội phải bù trừ trong hoạt động
kinh tế.

Như vậy xét về bản chất đều giống nhau là đều nhằm đo lường lợi nhuận của
hoạt động kinh doanh, đầu tư... Tuy nhiên phân tích tài chính liên quan đến dòng
tiền có thực: thực sự mất đi, thực sự có được. Phân tích kinh tế không dừng lại ở đó
mà còn tính đến cả chi phí cơ hội (hiệu quả đối với các mục tiêu khác mà hoạt động


9

kinh doanh có thể đặt ra ). Do đó khi tính hiệu quả dự án chúng ta phải sử dụng
cách phân tích phù hợp.
1.2 Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Quan điểm về người thu nhập thấp
Xác định chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu
nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình
hình phát triển kinh tế xã hội, phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân
tộc. Cho nên để xác định thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã
hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình. Có nhiều quan điểm về người thu nhập thấp,
dưới đây là một số quan điểm cơ bản:
+ Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và chương trình hỗ trợ phát triển
của Liên hiệp quốc (UNDP), người thu nhập thấp là người chi tiêu ít nhất 66% thu
nhập cho ăn uống, 34% thu nhập còn lại dành cho sinh hoạt, các quan hệ xã hội
như : nhà ở, giáo dục, y tế, văn hóa, đi lại ....
+ Người thu nhập thấp là người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở
xuống.
+ Người thu nhập thấp là người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc
mua nhà trả góp ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu của bản thân.
Tại Việt N am, đ ể xác định tình trạng thu nhập thấp, một trong những tiêu
chí là chuẩn nghèo. Dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng
cục Thống kê hay Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, chuẩn nghèo được xác

định một cách tương đối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác. Những
người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại
bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng
lương từ ngân sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần
kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo
lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của
cộng đồng.


10

1.2.2 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
24/4/2009, Nhà ở cho người thu nhập thấp là loại nhà ở do các doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, là nhà ở được nhà nước
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán (trả tiền một
lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực
đô thị theo phương thức xã hội hóa (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp). Chủ
đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín
dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với
quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ
chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây
dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát,
lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự
án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp
được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị.
Theo khái niệm về người thu nhập thấp thì Việt N am hiện có rất nhiều đối
tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức,
viên chức được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm

việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải
phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ
cao; các đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn...).
1.2.3 Đặc điểm của thị trường nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở thuộc quỹ nhà ở xã hội của một
quốc gia, quỹ này đuôc các địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có
thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp,
giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như
người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang
sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng,


11

nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà
nước.
1.2.3.1 Đối tượng của nhà ở thu nhập thấp
Đối tượng thuê, mua :
Người thu nhập thấp thuộc đối tượng sau đây:
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc
các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã
hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được
nghỉ theo chế độ quy định);
- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người
lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua,
thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ

công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp
đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi
thường bằng nhà ở, đất ở.
Đối tượng bán : bao gồm 3 chủ thể
- Nhà nước : nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc
lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành và phát triển thị trường
nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết của nhà nước.
Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp dụng trên khắp
thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện sự trợ giúp
của nhà nước về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các
chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường,
khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu
nhập thấp là hạn chế. Do đó, không thể thiếu vai trò của nhà nước với vai trò nhà


12

đầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo
điều kiện nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà
nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi.
- Nhà đầu tư : Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện
đang rất cấp thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có
cầu là lập tức có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi
để phát triển. Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ
đầu tư kinh doanh bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn
lớn, vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu
cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi
khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị

trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập
trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
- Các tổ chức tài chính : Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy
động nguồn lực và đảm bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của
Chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người
thu nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các
nhà đầu tư vay vốn để xây dựng hoặc trực tiếp góp vốn vào các dự án đầu tư.
Các tổ chức tài chính có vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn và
cung ứng vốn cho các chương trình phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc kinh
doanh của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực nhà ở là bảo đảm lãi suất
thực dương. Vì vậy, ngoài các chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho
ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có
những tổ chức tài chính nhà nước hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận phục vụ
cho các chương trình nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp.


13

1.2.3.2 Chính sách đầu tư và nguồn vốn đầu tư của nhà ở cho người thu
nhập thấp
Chính phủ không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, lĩnh
vực phát triển nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị trường. Nhà cho người thu nhập
thấp sẽ do các doanh nghiệp tự đầu tư, có sự hỗ trợ về cơ chế của Nhà nước như
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được miễn thuế thu
nhập doanh nghiệp trong bốn năm, được vay vốn tín dụng ưu đãi, được hỗ trợ đầu
tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào...
Các chủ đầu tư sẽ xây dựng giá bán theo nguyên tắc tính đủ chi phí và lợi
nhuận tối đa là 10%, thời hạn thu hồi vốn là 20 năm. Chủ đầu tư được trực tiếp ký

hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ với người sử dụng, lên danh sách người mua
gởi về Sở Xây dựng để thực hiện kiểm tra (hậu kiểm).
Điểm quan trọng là mặc dù chủ đầu tư xây dựng giá bán nhà, song phải trình
UBND các tỉnh thẩm định giá bán.
Theo Nghị quyết, những người được mua, thuê và thuê mua nhà là người
hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị,
chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người mà chưa
được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở.
Ngoài ra, khác với Luật nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp không hạn chế
số tầng, có diện tích căn hộ không quá 70m2, được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng
và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch hiện hành.
Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp được đưa ra khá chặt chẽ. Theo
đó, chủ đầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua, đúng theo đối tượng. Người
mua hoặc thuê mua được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư,
nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua
bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư. Nếu chưa đủ 10 năm thì bên mua có
nhu cầu chuyển nhượng thì sẽ phải bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư.
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện đầu tư nhà ở
cho người thu nhập thấp


14

1.3.1 Thực hiện đầu tư nhà ở tại Malaysia
Chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia được thực hiện theo từng giai
đoạn. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 9 (2006-2010), chính phủ khuyến khích tư
nhân tham gia đầu tư, nhà ở chi phí thấp cho những người có thu nhập thấp thông
qua các dự án nhà ở thu nhập hỗn hợp.
Chính phủ hỗ trợ cho sự tham gia của tư nhân, Chính phủ hỗ trợ về đất, trợ
cấp cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý, tài chính và nới lõng trong tiêu chuẩn quy hoạch

và xây dựng để thu hút sự tham gia của tư nhân nhiều hơn. Tuy nhiên, hầu hết các
nhà đầu tư tư nhân không nhận được tất cả các ưu đãi được hứa sẽ đưa ra bởi chính
phủ. Các nhà đầu tư tư nhân có thể nhận được hỗ trợ từ Công ty TNHH Nhà ở Quốc
gia (SPNB). Đây là một công ty nhà nước thành lập vào năm 1997. Vai trò hoạt
động chính của công ty là tăng cường cung cấp nhà ở giá rẻ cho thị trường. Công ty
xác định mức độ phát triển đầu tư vào các chương trình nhà ở thu nhập thấp
(Azriyati, 2008) và hỗ trợ trong giới hạn nguồn tài chính, xây dựng và phân phối
nhà ở cho những người thu nhập thấp. Tư nhân đầu tư vào các dự án phát triển nhà
ở thu nhập thấp có thể nhận được khoản vay bắt cầu từ SPNB với lãi suất 2% mỗi
năm.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư tư nhân không nhận được hầu hết các ưu đãi này,
đặc biệt đối với trợ cấp cơ sở hạ tầng, pháp luật và thủ tục nhanh hơn. Nhiều nhà
đầu tư vẫn dành thời gian dài, chi phí giao dịch cao và chi phí để dự án được phê
duyệt. Tình trạng này ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của dự án. Hiện vẫn còn thiếu
một số ưu đãi như đất đai được đưa ra bởi chính phủ, bảo lãnh cho nhóm
Bumiputera. Miễn phí đất, phí bảo hiểm thấp hơn đất được xác định là các ưu đãi
hấp dẫn nhất cho các nhà đầu tư kể từ khi giá đất ở đô thị là rất cao.
Chính phủ áp đặt một số yêu cầu vào nhà đầu tư tư nhân như bán giá trần,
tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, kiểm soát đầu tư và quá trình bán.
Các đơn vị nhà ở phải đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, số phòng, kích
thước tối thiểu của căn phòng. Nhiều nhà đầu tư tư nhân phàn nàn rằng các thiết kế


15

tối thiểu và tiêu chuẩn chất lượng quá cao so với giá trần thấp làm cho dự án ít lợi
nhuận.
Tư nhân đầu tư cũng phải tuân theo chính sách kiểm soát phát triển trong đó
mỗi dự án khu dân cư đạt đến kích thước ngưỡng phải cung cấp cho ít nhất 30%
diện tích của nó để phát triển nhà ở thu nhập thấp. Kích thước thay đổi từ một

ngưỡng tùy thuộc vào nhu cầu đất đai sẵn có. Tại Kuala Lumpur, kích thước
ngưỡng là 5 mẫu Anh.
Trợ cấp cho người thu nhập thấp có thể vay tài chính nhà ở từ hai nguồn:
Treasure cho công chức chính phủ, Quỹ nhân viên đóng trước.
Đối tượng kiểm soát - Chính phủ đảm bảo đơn vị nhà ở thu nhập thấp tiếp
cận với những người hội đủ điều kiện theo tiêu chí thu nhập thiết lập tối đa. Theo
Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia năm 2001, thu nhập hàng tháng tối
đa là RM1.500. Tiêu chí này tạo ra vấn đề nhà ở phân bổ không đúng đối tượng.
Đơn vị sở hữu hệ thống nhà ở được bán trên giá mô hình cơ bản với thanh
toán tiến độ phụ thuộc vào tiến độ xây. Những người dân có thu nhập thấp phải trả
10% của giá bán như thanh toán trước khi ký hợp đồng mua bán. Hầu hết người
mua có thu nhập thấp phải đối mặt với khó khăn để thanh toán thanh toán tại 10%
giá nhà ở.
1.3.2 Thực hiện đầu tư nhà ở tại Thái Lan
Chính sách nhà ở tại Thái Lan có thể được chia thành 6 giai đoạn:
Tạo lập nhà (1948-1958) - Tại giai đoạn này, chương trình phúc lợi xã hội
được thực hiện tại Thái Lan. Ngân hàng nhà ở quốc gia (GHB), một trong những
nhà tài chính quan trọng, được thành lập năm 1953 như là một doanh nghiệp nhà
nước. Vai trò ban đầu là xây dựng nhà ở bán cho người thu nhập thấp. Sau đó, mục
đích chính của nó là cung cấp tài chính nhà ở cho các khu dân cư.
Thành phố đẹp (1960-1971) - Chiến lược làm đẹp thành phố tập trung vào
việc giải phóng mặt bằng suy sụp và xây dựng căn hộ cao cấp.


16

Khu nhà ổ chuột (những năm 1970) – Vì thất bại trong việc cung cấp nhà ở
xã hội và hỗ trợ tài chính từ các cơ quan quốc tế, chính phủ thực hiện cải tiến khu
nhà ổ chuột đã nhận được hỗ trợ cộng đồng nhiều hơn và rẻ hơn.
Việc kích hoạt các chiến lược (những năm 1990) - Mục đích của chương

trình này là để khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp và dân
số đô thị cải thiện điều kiện sống của họ về cơ bản tự giúp đỡ.
Chương trình Baan Eua-Arthorn (những năm 2000) - Chương trình nhà ở
gần đây được thực hiện từ năm 2003 là chương trình Ban Eua-Arthorn nhằm xây
dựng một triệu đơn vị nhà ở đến năm 2007. Chương trình bao gồm hai phần: Baan
UA Arthorn - chương trình này được quản lý bởi cơ quan Nhà ở quốc gia (NHA).
Các nhà đầu tư được ưu đãi để phát triển dự án nhà ở thu nhập thấp và chuyển giao
cho chính phủ. Và Baan Mankong - chương trình được thực hiện bởi Viện Phát
triển Tổ chức Cộng đồng (CODI). Mục tiêu của nó là để cải thiện điều kiện nhà ở
cho 300.000 gia đình của 2.000 cộng đồng sinh sống tại 200 thành phố.
Thực hiện dự án tập trung vào năm phần: ưu đãi của chính phủ, chính sách từ
chính phủ, trợ cấp cho người thu nhập thấp, kiểm soát nhóm mục tiêu và giai đoạn
phân phối.
Hỗ trợ chính phủ - Các khuyến khích chính được đưa ra bởi chính phủ là
không cần hợp đồng. Trách nhiệm của đơn vị bán nhà ở được chuyển giao cho cơ
quan Nhà ở quốc gia (NHA). Mỗi đơn vị nhà ở chuyển giao cho chính phủ ở mức
giá cố định là 470.000 baht. Nguồn tài chính cho NHA lấy từ Ngân hàng nhà ở quốc
gia (GHB) và Ngân hàng tiết kiệm quốc gia (GSB). NHA thực hiện thanh toán từng
đợt cho nhà đầu tư tư nhân tùy thuộc vào tiến độ xây dựng.
Chính phủ áp đặt – Các nhà đầu tư tư nhân có trách nhiệm thu hồi đất, tài
chính, và xây dựng một số tiêu chí sau đây được thiết lập bởi chính phủ như: tiêu
chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn thiết kế, yêu cầu các tổ chức cộng đồng, yêu cầu xây
dựng, cố định giá chuyển nhượng, thời gian xây dựng, phân tích thị trường để đảm
bảo có sẵn nhu cầu.


17

Trợ cấp cho người thu nhập thấp - những người thu nhập thấp mua nhà ở
được nhận khoản vay nhà ở từ GHB với thời hạn lên đến 30 năm và tỷ lệ vay đến

100% giá nhà ở. Trong ba năm đầu tiên lãi suất là 4% và 5% trong 2 năm tiếp theo
và sau đó tăng lên. Vì vậy, các dịch vụ nợ được thanh toán từ 25-37 USD/ tháng.
Chính phủ cũng cung cấp vốn gián tiếp cho người thu nhập thấp.
Kiểm soát đối tượng mua - Ban đầu, đối tượng người thu nhập thấp là hộ gia
đình có thu nhập hàng tháng ít hơn 15.000 Baht, nhưng sau đó mức trần thu nhập hộ
gia đình được tăng lên đến 30.000 Baht và lên đến 40.000 Bath. Tuy nhiên, chương
trình này cũng có vấn đề trong nhóm mục tiêu (Yap và Wandeler, 2010). Những
người ở trong tiêu chuẩn được giao có thu nhập cao hơn trần. Chương trình làm mất
lợi ích cho người thu nhập thấp, nó mang lại lợi ích cho nhóm thu nhập cao.
Giai đoạn phân phối - Chính phủ sẽ mua các đơn vị nhà ở từ các nhà đầu tư
và bán cho người thu nhập thấp theo phương thức thuê mua.
1.3.2 Thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại mốt số các quốc
gia khác
Quỹ đất để xây dựng nhà ở là điều kiện chính để tăng nguồn cung cấp nhà ở.
Ở những nước đang phát triển, thủ tục để có được quỹ đất để xây dựng rất phức tạp.
Có rất nhiều vần đề phát sinh khi làm thủ tục xin dự án xây dựng nhà ở như tình
trạng quan liêu, tham nhũng của các cơ quan, đơn vị nhà nước, vấn đề tranh chấp
khi giao dịch với chủ đất trong bồi thường và đang chờ hệ thống pháp luật giải
quyết tranh chấp, thông tin đất đai thiếu hiệu quả và minh bạch, giá đất cao do đầu
cơ đất và mất nhiều thời gian trong quá trình đền bù đất, giao đất cho nhà đầu tư.
Thiếu nguồn tài chính cho các nhà đầu tư. Nhà đầu tư nhỏ và vừa thường là
chìa khoá để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm thu nhập thấp (WB, 2007). Hầu hết
các nhà đầu tư lớn không quan tâm đến dự án nhà ở thu nhập thấp vì mức lợi nhuận
thấp của mảng thị trường này. Thiếu tài chính cho người nghèo mua nhà ở.
Tiêu chuẩn xây dựng cao dẫn đến giá đơn vị nhà ở cao – Tiêu chuẩn xây
dựng cao áp dụng cho dự án nhà ở cho nhóm thu nhập thấp làm chi phí nhà không
còn phù hợp với người nghèo.


18

Thiếu phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản trên đất được giao cho bên tư nhân để
xây dựng các dự án nhà ở thu nhập thấp dẫn đến không hấp dẫn đối với các nhà đầu
tư vì chi phí ban đầu cao để phát triển cơ sở hạ tầng cơ .
Mức lợi nhuận thấp do kiểm soát của chính phủ - dự án nhà ở thương mại
phải sử dụng 5-10% của tổng số đơn vị để xây dựng nhà ở giá cả phải chăng với
mức lợi nhuận 3% cho những người thu nhập thấp. Mức lợi nhuận thấp làm cho các
dự án nhà ở thu nhập thấp không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Tương tự như điều
kiện Việt Nam, nhà ở thu nhập thấp chỉ nhận được 10% tổng chi phí xây dựng để bù
đắp những rủi ro của dự án.
Tại một số quốc gia khác vấn đề nhà ở cho công nhân được đặt chung trong
vấn đề nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp. Tại Mỹ, Bộ xây dựng nhà ở và
phát triển đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà để đảm bảo quyền lợi cho các
hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc là những người nghèo. Dưới sự bảo đảm của nhà
nước, lãi xuất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức nhất định phù hợp với khả
năng của người đi vay. Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai, như
cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc
bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở. Ngoài ra thì chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan
tâm đến hình thức phát triển nhà ở cho thuê giá thấp. Tuy nhiên qua nhiều năm, dù
cũng qua nhiều chính sách của nhà nước, nhưng vấn đề nhà ở công cộng của nước
Mỹ vẫn trong tình trạng là khủng hoảng nặng. Điều này có được một phần do các
định chế do tổng thống các kỳ đưa ra khác nhau. Với mỗi kỳ tổng thống thì lại có
những chính sách về nhà ở cho công nhân, nhà ở công cộng hay nhà ở xã hội khác
nhau chính vì vậy mà cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng
nhà ở xã hội tại Mỹ. Đến nay, bài học kinh nghiệm mà nước Mỹ có thể rút ra là
nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà cho thuê.
Tại Balan, chính sách về nhà ở lại được áp dụng như sau: trong xã hội, chính
phủ chia các đối tượng có nhu cầu về nhà ở thành năm nhóm. Đó là:
- Nhóm có thu nhập rất cao.
- Nhóm có thu nhập cao.

19

- Nhóm có thu nhập trung bình.
- Nhóm có thu nhập thấp.
- Nhóm có thu nhập rất thấp.
Nhóm có thu nhập rất thấp tức là người nghèo, gồm các hộ gia đình gặp thiên
tai, rủi ro trong cuộc sống, hay những người có thu nhập rất thấp. Nhóm này cần có
sự hỗ trợ của nhà nước. Balan áp dụng hình thức ở đây là phân nhóm đối tượng
trong xã hội để có chính sách giải quyết cho phù hợp.
1.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thự hiện đầu tư nhà ở
cho người thu nhập thấp
Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy vấn đề nhà ở cho người
thu nhập thấp đặc biệt công nhân làm việc tại các KCN, KCX là một vấn đề rất
quan trọng và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài của các hoạt
động sản xuất kinh doanh và chiến lược phát triển bền vững của các KCN, KCX, xã
hội. Sự phối hợp giữa nhà nước, ban quản lý các KCN, KCX, doanh nghiệp và
người dân trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho cho người thu nhập thấp điển hình
là công nhân tại các KCN, KCX ở mỗi quốc gia, mỗi khu vực tuy có khác nhau.
Tuy nhiên vẫn có những nét tương đồng và những xu thế phát triển chung, chúng ta
có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam giải quyết vấn đề
này trên một số khía cạnh sau:
- Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp để giải quyết cho các đối tượng chính sách theo hình thức bán trả dần
hoặc cho thuê như các nước Thái Lan, Malaysia, … Xây dựng nhà ở xã hội thường
do một tổ chức công của Chính Phủ đảm nhận và hoạt động như một nhà đầu tư độc
lập.
- Thực hiện quỹ tiết kiệm nhà ở và đầu tư theo hình thức đa dạng hóa:
Nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng đa dạng, cho các đối tượng có

thu nhập khác nhau với nhiều mức giá khác nhau. Cơ quan xây dựng nhà ở được
phép thu hồi đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại một số đô thị ở
Châu Á, Chính quyền chuẩn bị sẵn các lô đất có các dịch vụ tối thiểu về giao thông,


20

cấp điện, cấp nước, thoát nước cho những hộ gia đình có thu nhập thấp để họ được
xây dựng dần dần nhà ở của mình.
- Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân tham gia xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà nước thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở thu
nhập thấp. Nhà nước kiểm soát hệ thống các ngân hàng thương mại lẫn việc phân
bổ các nguồn vốn cho vay nội địa, việc sử dụng đất, hai là quản lý giá bán thông
qua đó kiểm soát các nhà đầu tư tư nhân cũng như thị trường nhà ở.
Nhà nước qui định về giá và kích thước nhà để thúc ép các nhà đầu tư xây
dựng nhà giá rẻ. Các nhà đầu tư được cấp phép sẽ có các quyền như phát hành trái
phiếu công ty được ưu tiên vay vốn nhà đất, mua các khu đất dự án của các cơ quan
nhà nước.
Nhà nước bắt buộc các ngân hàng thương mại dành ít nhất 15% nguồn vốn
tín dụng để cho vay mua nhà. Có nhiều chương trình cho vay vốn, mức vay lên đến
70% giá trị căn nhà và thời hạn cho vay lên tới 30 năm.
Nhu cầu về nhà ở chi phí thấp cho người nghèo trong khu vực đô thị của Việt
Nam là rất cao do dân số cao, và tỷ lệ đô thị hóa cao. Mặc dù Nhà nước thực hiện
nhiều chính sách từ năm 2009 để thu hút các nhà đầu tư, việc cung cấp nhà ở thu
nhập thấp vẫn còn thấp so với nhu cầu của nó. Cho đến nay chỉ có 31 trong số 263
dự án nhà ở đã đăng ký có thu nhập thấp đã được thực hiện. Theo Bộ Xây dựng
(2009), phân khúc thị trường này vẫn còn rủi ro cho các nhà đầu tư.
- Chúng ta phải mạnh dạn thừa nhận quan điểm nhà ở cho công nhân tại các
KCN, KCX là một yếu tố quan trọng gắn liền với sự hình thành và phát triển của

các KCN, KCX đồng thời nó cũng là một nhân tố quan trọng đi liền với quá trình
phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt là đối với những nước đang trong quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá như Việt Nam. Dù là nước đi sau thì Việt Nam cũng
cần phải nhấn mạnh vấn đề này và có những cơ chế chính sách quan tâm thích
đáng. Vì tất cả những nước đã trải qua thời kỳ tăng trưởng và phát triển cũng đều