Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam :

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG

GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG

GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ TRẦN QUỐC TUẤN

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM” là công trình nghiên
cứu của bản thân dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn.
TP.Hồ Chí Minh tháng 01 năm 2014
Tác giả

Nguyễn Thị Lan Phương


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ
CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ........ 4
1.1

TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA................................................... 4

1.1.1

Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất

động sản............................................................................................................................ 4

1.1.2

Khái niệm chứng khoán hóa ............................................................................... 7

1.1.3

Các loại tài sản được chứng khoán hóa .............................................................. 8

1.2

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG

SẢN

............................................................................................................................ 9

1.2.1

Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản. ......................................................... 9

1.2.2

Các loại bất động sản được chứng khoán hóa .................................................... 9

1.2.3

Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp

bất động sản.................................................................................................................... 11
1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay: ............................................................... 11

1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu:.......................................................................................... 11
1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách ...................................................................... 11
1.2.3.4 Nhà đầu tư......................................................................................................... 12
1.2.4

Lợi ích khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản ................ 12


1.2.4.1 Lợi ích đối với nền kinh tế................................................................................ 12
1.2.4.2 Lợi ích đối với thị trường chứng khoán............................................................ 13
1.2.4.3 Lợi ích đối với thị trường bất động sản ............................................................ 13
1.2.4.4 Lợi ích đối với các ngân hàng .......................................................................... 13
1.2.4.5 Lợi ích đối với các chủ đầu tư dự án ................................................................ 14
1.2.4.6 Lợi ích đối với nhà đầu tư ................................................................................ 15
1.2.5

Rủi ro của chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản ................. 15

1.2.5.1 Rủi ro về lãi suất ............................................................................................... 15
1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh và quản lý ........................................................................... 16
1.2.5.3 Rủi ro tín dụng .................................................................................................. 16
1.2.5.4 Rủi ro thanh toán sớm....................................................................................... 17
1.2.5.5 Rủi ro về pháp luật............................................................................................ 17
1.3

CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI

HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM .................................... 17
1.3.1

Chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại một số nước trên thế

giới

.......................................................................................................................... 17

1.3.1.1 Tại Mỹ .............................................................................................................. 17
1.3.1.2 Tại Nhật Bản ..................................................................................................... 23
1.3.2

Bài học kinh nghiệm rút ra khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất

động sản tại Việt Nam .................................................................................................... 25
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................................. 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG
CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
VIỆT NAM ................................................................................................................... 28


2.1

THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ..................................................................................... 28
2.1.1

Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam ............................ 28

2.1.2

Thực trạng tín dụng bất động sản tại Việt Nam những năm gần đây............... 29

2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng ....................................................... 29
2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tư .................................. 31
2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình ............................. 32
2.1.2.4 Tín dụng bất động sản huy động qua việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp
nước ngoài ...................................................................................................................... 33
2.2

SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ

CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................ 34
2.2.1

Đây là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS................................. 35

2.2.2

Nâng cao hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại ......................... 36

2.2.3

Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán ....................... 36

2.2.4

Quản lý rủi ro tốt hơn ....................................................................................... 37

2.2.5

Sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội .................................................................. 37

2.2.6

Giúp thị trường tài chính phát triển với thông tin được minh bạch.................. 37

2.3

ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ...................................................... 38
2.3.1

Những thuận lợi khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại

Việt Nam ........................................................................................................................ 39
2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm năng .......................................... 39
2.3.1.2 Nhu cầu nhà ở cao ............................................................................................ 41
2.3.1.3 Có được kinh nghiệm rút ra từ các nước đi trước ............................................ 41


2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế ................................................................................. 41
2.3.2

Những khó khăn khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại

Việt Nam ........................................................................................................................ 42
2.3.2.1 Chưa có khung pháp lý về chứng khoán hóa.................................................... 42
2.3.2.2 Chưa có các tổ chức trung gian chuyên trách để thực hiện nghiệp vụ CKH .......
.......................................................................................................................... 42

2.3.2.3 Thông tin chưa minh bạch ................................................................................ 43
2.3.2.4 Rủi ro nợ dưới chuẩn ........................................................................................ 43
2.3.2.5 Thị trường BĐS hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập. ........................................ 44
2.3.2.6 Cơ quan quản lý, kiểm soát còn yếu chuyên môn ............................................ 45
2.3.3

Kết quả khảo sát hiểu biết và nhu cầu của nhà đầu tư về kỹ thuật chứng khoán

hóa

.......................................................................................................................... 46

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................. 48
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................ 49
3.1

ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020 ......................................................................... 49
3.1.1

Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 của Chính phủ ............. 49

3.1.2

Định hướng hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp

bất động sản tại Việt Nam. ............................................................................................. 51
3.2

ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA

CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................... 53
3.2.1

Điều kiện về pháp lý ......................................................................................... 53

3.2.2

Điều kiện về chính sách hỗ trợ ......................................................................... 54

3.2.3

Điều kiện về hình thành thị trường thế chấp thứ cấp ....................................... 54


3.2.4

Điều kiện về hiệu quả quản lý, giám sát thị trường .......................................... 54

3.2.5

Điều kiện tách biệt khỏi sự phá sản giữa các bên liên quan ............................. 55

3.2.6

Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín

nhiệm và cơ chế tăng cường tín nhiệm .......................................................................... 56

3.2.7

Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT .............. 57

3.2.8

Điều kiện về công nghệ thông tin ..................................................................... 58

3.3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC

KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................ 58
3.3.1

Giải pháp tạo lập nền tảng cơ sở hạ tầng cho hoạt động chứng khoán hóa về

mặt pháp lý ..................................................................................................................... 58
3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường thế chấp
thứ cấp .......................................................................................................................... 59
3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện các văn bản luật về tài sản thế chấp................................. 60
3.3.1.3 Quy định đối với các ngân hàng ....................................................................... 61
3.3.1.4 Quy định đối với công ty trung gian chứng khoán hóa SPV ............................ 62
3.3.1.5 Quy định đối với tổ chức định mức tín nhiệm.................................................. 62
3.3.2

Giải pháp về kỹ thuật cho việc ứng dụng chứng khoán hóa ............................ 63

3.3.3

Giải pháp về quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khoán hóa ..................... 63

3.3.3.1 Tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài chính........................................ 63
3.3.3.2 Giám sát minh bạch hoá thông tin .................................................................... 65
3.3.3.3 Có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan, bộ ngành liên quan đến CKH
trong việc thực hiện giám sát ......................................................................................... 65
3.3.4

Các giải pháp hỗ trợ khác ................................................................................. 66

3.3.4.1 Có hệ thống công nghệ thông tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu
chí: đầy đủ, chính xác, kịp thời ...................................................................................... 66


3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH ................................................... 67
3.4

KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC

KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................ 68
3.4.1

Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016) ........................................... 68

3.4.2

Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017) ...................................... 71

3.4.3

Giai đoạn thực hiện (Năm 2018) ...................................................................... 72

3.5

KIẾN NGHỊ MÔ HÌNH CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73
3.5.1

Kiến nghị mô hình chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam .................... 73

3.5.2

Kiến nghị với cơ quan chức năng ..................................................................... 76

3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ .................................................................................. 76
3.5.2.2 Kiến nghị với Bộ xây dựng .............................................................................. 78
3.5.2.3 Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản ................................................................ 80
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
BĐS

Bất động sản

CKH

Chứng khoán hóa

DN

Doanh nghiệp

NĐT

Nhà đầu tư

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTCK

Thị trường chứng khoán

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG ANH
Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản

ABS

Asset backed Securities

ADB

Asian Development Bank

Ngân hàng phát triển Châu Á

CBRE

CB Richard Ellis

Công ty CB Richard Ellis Việt Nam

FDI

Foreign Direct Investment

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FED

Federal Reserve System

Cục dự trữ liên bang Mỹ

FHA

Federal Housing Administration

Cơ quan nhà ở Liên bang

Federal Home Loan Mortgage

Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên

Corporation

bang

FHLMC

FNMA

GNMA

HKMC

The Federal National Mortgage
Association/ Fannie Mae
Government National Mortgage
Association / Ginnie Mae
Hong Kong Mortgage
Corporation

tài chính

Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang

Tổ chức thế chấp quốc gia
Tổng công ty thế chấp Hồng Kông


HOLC

Home Owners’ Loan Corporation

MBS

Mortgage Backed Securities

MBS

Mortgage Backed Securities

OECD

Organization for Economic
Cooperation and Development

Công ty cho vay những người sở hữu nhà
Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản
thế chấp
Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản
thế chấp
Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế

REIT

Real Estate Investment Trust

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

SPV

Special Purpose Vehicle

Tổ chức trung gian chuyên trách

VA

Veterans Administration

Hội cựu chiến binh

Vietnam Asset Management

Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức

Company

tín dụng Việt Nam

VAMC


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: So sánh giá trị tài sản đảm bảo là BĐS so với tổng giá trị tài sản đảm bảo của
một số ngân hàng tính đến 31/12/2012

DANH MỤC CÁC BIỂU
Biểu đồ 1.1: Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007
Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ 1994-2006
Biểu đồ 1.3: Tình hình phá sản tại Mỹ giai đoạn 2007-2008
Biểu đồ 2.1: Tổng số dư thị trường trái phiếu (%GDP)
Biểu đồ 2.2 : Tổng doanh thu, lợi nhuận ròng và số lượng doanh nghiệp niêm yết
(DNNY) theo các năm trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Biểu đồ 2.3: Nợ xấu của một số ngân hàng tính đến 30/06/2013 so với 31/12/2012

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 : Mô hình chứng khoán hóa của Patrick Wood
Hình 1.2: Mô hình chứng khoán hóa tại Nhật Bản
Hình 3.1: Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam
trong giai đoạn đầu.


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Cơ sở hình thành đề tài
Chứng khoán hóa là một kỹ thuật về tài chính ra đời đầu những năm 1970 tại Mỹ.
Sau đó, hình thức này đã được du nhập và ứng dụng hiệu quả tại Châu Âu và Châu Á.
Đó là một xu hướng tất yếu để cải thiện cấu trúc tài chính bằng việc giải phóng các
khoản vay thế chấp ra khỏi ngân hàng và cung cấp vốn cho thị trường bất động sản
ngoài hai kênh huy động truyền thống là qua ngân hàng và qua vốn nhà đầu tư .
Trong cơ cấu tín dụng cho bất động sản hiện nay tại Việt Nam, các công ty bất
động sản tiềm lực tài chính còn hạn chế chỉ chiếm khoảng 20% vốn cần đầu tư cho các

dự án. Nguồn tín dụng chủ yếu là từ các kênh khác như ngân hàng, nhà đầu tư, trái
phiếu và hợp tác, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài. Trong đó vốn vay từ ngân
hàng chiếm khoảng 60%. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên tới 70% 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn dài từ 10 năm đến 15 năm. Điều này vừa gây ảnh
hưởng đến tiến độ đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản vừa gây ra những rủi ro
lớn cho nền kinh tế bởi sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng để tài trợ dài
hạn tất yếu dẫn đến sự suy yếu của hệ thống này, kéo theo sự suy yếu của hệ thống tài
chính.
Trong tình hình kinh tế khó khăn, khi ngân hàng không còn cung cấp tín dụng cho
bất động sản nhiều như trước, những kênh huy động khác cũng đang ít dần, giá trị bất
động sản lại giảm mạnh khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp phải rất nhiều khó
khăn. Vì vậy việc thu hồi những khoản tín dụng này ngày càng khó, nguy cơ mất vốn
với tỷ lệ nợ xấu tăng cao. Vì vậy việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả sẽ giúp loại
bỏ được những tác động xấu tiềm ẩn của tăng trưởng quá mức tín dụng ngân hàng có
thể gây ra cho nền kinh tế. Bằng việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bằng
bất động sản, các ngân hàng sẽ đẩy nhanh được tiến trình cải cách thông qua cấu trúc
bảng cân đối, quản lý rủi ro tốt hơn. Ngoài ra tiến trình này còn giúp các doanh nghiệp
bất động sản có công cụ huy động mới thay thế khi tín dụng ngân hàng bị thắt chặt.
Tuy nhiên, tại Việt Nam để có thể áp dụng kỹ thuật này vào thực tiễn lại là một thử


2

thách lớn bởi chứng khoán hoá muốn phát triển thì trước tiên các thị trường liên quan
cụ thể là thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản phải phát triển. Nhưng để
tận dụng được những lợi ích lớn trên thì cần phải đưa vào áp dụng kỹ thuật này. Chính
vì vậy tôi chọn đề tài “Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
tại Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
─

Trình bày sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hóa.

─

Đưa ra những lợi ích và rủi ro tiềm ẩn khi thực hiện chứng khoán hóa các khoản

vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
─

Rút ra bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm của một số nước.

─

Cho thấy chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản giúp ngân hàng

khắc phục khó khăn về vốn, khơi thông nguồn vốn thúc đẩy thị trường tài chính phát
triển. Ngoài ra chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản còn góp phần tạo
thêm một công cụ mới cho đầu tư và giúp doanh nghiệp bất động sản có thể huy động
vốn tốt hơn.
─

Đưa ra kiến nghị, đề xuất những giải pháp và lộ trình thực hiện từ năm 2014 đến

năm 2018 giúp áp dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt
Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
─

Đối tượng nghiên cứu: chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản

tại Việt Nam.
─

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào những nội dung mang tính lý luận và

thực tiễn về các giải pháp thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động
sản. Ngoài ra còn nghiên cứu tình hình kinh doanh và hoạt động cho vay thế chấp bất
động sản tại Việt Nam.


3

4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Hiện nay, đã có nhiều đề tài, công trình nghiên cứu cũng như sách báo nói về
chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản. Tuy nhiên, đề tài này cho chúng ta cái
nhìn đánh giá bao quát về thị trường bất động sản, những khó khăn huy động vốn cho
doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện tại. Từ đó rút ra những giải pháp giúp
áp dụng chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp với phân tích định lượng
để làm rõ vấn đề được nghiên cứu. Trên cơ sở các lý thuyết đã có tạo tiền đề lý luận
cho việc phân tích số liệu thực tiễn kết hợp phương pháp thống kê, so sánh, đối chiếu
và tổng hợp nhằm đưa ra được những yếu tố tác động và những giải pháp áp dụng
chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
6. Nội dung nghiên cứu
Chƣơng 1: Những lý luận cơ bản về chứng khoán hóa và chứng khoán hóa các khoản
vay thế chấp bất động sản (MBS).
Chƣơng 2: Thực trạng thị trường bất động sản và khả năng chứng khoán hoá các
khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
Chƣơng 3: Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt

Nam.


4

CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN
HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1

TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp
bất động sản.
Khi nền kinh tế xã hội ngày một nâng cao, thị trường tài chính ngày càng phát
triển thì nhu cầu về vốn để cung cấp cho thị trường này ngày càng nhiều. Đặc biệt, tại
các nước có nền kinh tế phát triển nhanh và mạnh thì nhu cầu vốn tín dụng cho trung
và dài hạn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn. Để
có thể đáp ứng được nhu cầu này, các định chế tài chính đã bán các khoản nợ hoặc chia
nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá. Điều này
đã mang lại những hiệu quả tích cực và dần trở thành một kỹ thuật quan trọng trong
việc khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính. Kỹ thuật CKH đã được hình
thành và phát triển qua hai giai đoạn sau:
1.1.1.1Giai đoạn hình thành (1920 – 1980)
Giai đoạn 1929 – 1933, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng đã làm cho
giá bất động sản giảm liên tục còn khoảng một nửa so với những năm 1927 – 1928.
Các bất động sản dùng thế chấp bắt đầu bị các tổ chức cho vay tịch biên để xử lý nợ.
Việc này đã làm cho người đi vay tiền mua nhà ở tại các NHTM gặp nhiều khó khăn.
Để giúp cho người đi vay tránh cảnh bị tịch biên nhà ở, năm 1933 Chính Phủ Liên

bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan
Corporation – HOLC). Công ty này có nhiệm vụ bán các trái phiếu do Chính phủ đảm
bảo để tái tài trợ cho số tiền nợ của người đi vay mua nhà nhờ vậy mà hàng triệu nhà ở
đã thoát cảnh bị tịch biên.


5

Năm 1934, nhằm giúp bảo hiểm các khoản cho vay thế chấp nhà ở của nơi cho
vay tư nhân, Chính Phủ tiếp tục thành lập Cơ quan nhà ở Liên bang (Federal Housing
Administration – FHA). Cơ quan này còn có nhiệm vụ đặt ra tiêu chuẩn xây dựng và
bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên bản vẽ hay xây dựng nhà, giúp ổn định
thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
Năm 1938, để giúp tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA
bảo đảm, quốc hội Mỹ đã thành lập tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (The
Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và
chứng khoán hóa các khoản thế chấp. Sau đó vào năm 1968, chính phủ Hoa Kỳ quyết
định chuyển đổi sở hữu của công ty này thành một công ty cổ phần. Ngày nay FNMA
đã trở thành tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất và cổ phiếu
được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán New York.
Năm 1946, nhằm tài trợ cho nhu cầu nhà ở lớn của những người từ chiến trường
trở về sau chiến tranh thế giới thứ II, Chính phủ Mỹ đã thành lập ra Hội cựu chiến binh
(Veterans Administration – VA). Trong giai đoạn đầu, VA không yêu cầu người vay có
khoản tiền trả trước, lãi suất được cố định thường bằng hoặc thấp hơn lãi suất của
FHA. Sự ra đời hai tổ chức FHA và VA cùng với nhu cầu xây dựng nhà ở tăng cao đã
làm cho thị trường thế chấp BĐS trở thành khách lớn nhất của tín dụng dài hạn.
Giai đoạn 1946 – 1960, những tập đoàn lớn về cho vay thế chấp BĐS với vốn
lên đến hàng tỷ USD được hình thành ngày càng sâu và rộng, đánh dấu một bước phát
triển quan trọng của nghiệp vụ này.
Giai đoạn 1960 – 1970, sự mất cân bằng trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng

thế chấp BĐS trên toàn nước Mỹ do những cuộc di dân tăng mạnh đã làm cho hoạt
động cho vay thế chấp BĐS tại ngân hàng bị ảnh hưởng nặng nề. Để tiếp tục tiến hành
nghiệp vụ này, ở những nơi có cầu nhiều, ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay nhưng sau đó
bán lại các khoản vay cho các định chế tài chính có cung tín dụng nhiều ở địa phương
khác. Thực tế, sau chiến tranh thế giới thứ II, thị trường thế chấp thứ cấp các khoản vay
BĐS đã được hình thành điển hình là vào năm 1948, thương vụ mua lại các khoản nợ


6

thế chấp của Fannie Mae đối với VA đã được thực hiện. Tuy nhiên thị trường này chỉ
thực sự hoạt động sôi động vào giai đoạn cuối thập niên 1960 và đầu 1970. Nhằm giúp
giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn, các ngân hàng cho vay thế chấp và tổ chức tiết
kiệm đã mua và bán những khoản vay liên quan. Chính phủ cũng góp phần giúp giảm
bớt tình trạng mất cân đối này bằng việc thành lập các tổ chức trung gian chuyên trách
(Special Purpose Vehicle – SPV). Tổ chức này có nhiệm vụ mua lại các khoản vay
mua nhà, tạo ra chứng khoán nợ bằng cách tập hợp và phân nhóm theo lãi suất, thời
hạn dựa trên giá trị các khoản vay thế chấp bất động sản trong tập nợ tương ứng và bán
cho công chúng đầu tư, nhờ vậy đã thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Các chứng
khoán được phát hành như trên được gọi là chứng khoán đảm bằng tài sản thế chấp
BĐS (Mortgage Backed Securities – MBS).
Trong các SPV, ngoài Fannie Mae thì còn có Tổ chức thế chấp quốc gia
(Government National Mortgage Association viết tắt là GNMA hay còn gọi là Ginnie
Mae) được thành lập vào năm 1968 cũng nổi tiếng với các trái phiếu CKH. Hiệp hội
này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ phát triển nhà
ở đô thị, có nhiệm vụ mua lại các khoản nợ có thế chấp bất động sản từ các nhà cho
vay riêng lẻ với giá ưu đãi và phát hành các chứng khoán nợ được đảm bảo bằng một
tập hợp các khoản vay thế chấp BĐS. Sản phẩm đầu tiên của Ginnie Mae cũng là sản
phẩm đầu tiên của kỹ thuật CKH được phát hành năm 1970 đó là chứng khoán có thế
chấp BĐS làm đảm bảo lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage Backed Securities).

Năm 1970, Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Federal Home Loan
Mortgage Corporation viết tắt là FHLMC, hay còn gọi là Freddie Mac) ra đời. Đây là
một tổ chức tài chính tư nhân của Mỹ được thành lập nhằm mục đích tạo thuận lợi cho
việc vay và cho vay để mua nhà ở tại nước này. Hoạt động của Freddie Mac cũng
giống như của Fannie Mae. Việc thành lập Freddie Mac là để có thêm tổ chức hoạt
động trong lĩnh vực này, qua đó tăng tính cạnh tranh để các công ty hoạt động hiệu quả
hơn.


7

1.1.1.2 Giai đoạn phát triển (1980 – nay)
Từ năm 1980, CKH phát triển mạnh ở Mỹ, các khoản vay được CKH không đơn
thuần như trước đây mà mở rộng gồm nhiều khoản như các khoản cho vay thương mại,
cho vay tiêu dùng, các khoản phải thu thẻ tín dụng... Và ngoài việc CKH các khoản cho
vay được Chính phủ đảm bảo của GNMA thì các cơ quan khác Chính phủ và giới kinh
doanh cũng đã được phát hành MBS.
Năm 1987, CKH được thực hiện và phát triển đầu tiên tại Anh, sau đó được thực
hiện tại một loạt các nước Châu Âu khác như: Pháp, Đức, Ý,… Các giá trị các giao
dịch CKH ngày một tăng nhanh với các đợt phát hành trên thị trường Châu Âu thống
nhất. Điển hình tại Úc, giá trị chứng khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp
BĐS chiếm đa số trong việc CKH các khoản vay trung và dài hạn. Tại các nước Châu
Á có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông,… cũng đã ứng dụng
và phát triển kỹ thuật này. Đặc biệt tại Malaysia kỹ thuật này đã được ứng dụng từ năm
1986 với sự thành lập của công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad.
1.1.2 Khái niệm chứng khoán hóa
CKH là một thuật ngữ được tạm dịch từ cụm từ “Securitisation”, dùng để chỉ
một kỹ thuật tài chính giúp các khoản tín dụng cho vay trong ngân hàng tăng khả năng
thanh khoản, huy động vốn cho DN BĐS đồng thời phân tán rủi ro. Ở Việt Nam, CKH
còn khá mới mẻ, chưa được nhiều người biết đến, nhưng cũng đã có một số giao dịch

được thực hiện theo phương thức này tuy mới chỉ ở dạng sơ cấp.
Theo tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) năm 1995 thì định nghĩa
rằng: “CKH là việc phát hành chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không chỉ
bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có
được từ các tài sản đặc biệt.
Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định đến chất lượng của các
chứng khoán phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản
bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an toàn của các chứng khoán phát hành. Kết


8

quả của quá trình CKH là các tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán –
một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn”.
Về bản chất, CKH là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản
tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế toán, làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các
loại chứng khoán nợ. Vì vậy, thông qua nghiệp vụ CKH người cho vay đã không còn
nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hoá sang cho người khác một cách dễ dàng.
Còn các NĐT khi mua loại chứng khoán này phải chấp nhận rủi ro liên quan tới danh
mục tài sản được đem ra CKH.
Nói một cách đơn giản, CKH là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng khoán
– một dạng thức có thể chuyển nhượng được bằng việc cơ cấu những khoản phải thu,
các khoản nợ trong tương lai hoặc bằng tài sản thế chấp của một tổ chức tài chính.
Các tài sản hoặc các khoản phải thu của người đi vay được tập hợp thành các tài
sản thế chấp khác nhau dùng để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu thông qua các tổ
chức trung gian tài chính chuyên trách (SPV). Tiền huy động từ việc phát hành này
được chuyển lại cho tổ chức tài chính để tổ chức này tiếp tục cho vay nhờ vậy mà
thanh khoản của tài sản tăng lên. Khi chứng khoán đến ngày đáo hạn, tổ chức tài chính
sẽ một lần nữa thông qua các tổ chức trung gian tài chính để trả tiền gốc và lãi vay cho
NĐT như cam kết ban đầu.

1.1.3 Các loại tài sản đƣợc chứng khoán hóa
Các tài sản được CKH bao gồm tất cả các tài sản có thể sinh lời và tách riêng để
quản lý được. Các tài sản này rất đa dạng từ nhà xưởng, máy móc, thiết bị,… đến các
khoản phải thu của ngân hàng như khoản phải thu do cho vay tiêu dùng, khoản phải thu
cho vay sản xuất, tài sản cho thuê tài chính… Căn cứ trên tài sản chuyển hoá được
dùng làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán chuyển hoá người ta chia thành hai dạng
chính là chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage Backed Securities
– MBS) và Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản tài chính (Asset backed Securities
– ABS).


9

Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS): Chứng khoán bảo đảm
bằng tài sản thế chấp là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng khoán bằng cách tập
hợp một hoặc một nhóm các khoản thế chấp của người đi vay bán cho các tổ chức
trung gian tài chính. Về bản chất, chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp là một
loại trái phiếu. Thay vì, trả cho nhà đầu tư một khoản trái tức cố định và tiền gốc, thì
người phát hành chứng khoán thanh toán bằng dòng tiền phát sinh từ những khoản thế
chấp được dùng để đảm bảo cho số chứng khoán đó.
Chứng khoán đƣợc đảm bảo bằng tài sản tài chính (ABS): CKH các khoản
vay đảm bảo bằng tài sản tài chính có cấu trúc giống với CKH đảm bảo bằng tài sản thế
chấp nhưng tài sản đảm bảo ở đây là các dòng tiền mà DN được hưởng trong tương lai
gồm các khoản phải thu khác với các tài sản có thế chấp như khoản vay mua ô tô, vay
xây nhà, tiêu dùng, từ thẻ tín dụng…
1.2

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN

1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản.
CKH các khoản vay thế chấp BĐS là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng
khoán bằng cách tập hợp các khoản thế chấp BĐS của người đi vay bán cho các tổ
chức trung gian tài chính để tổ chức này huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu
được bảo đảm bằng chính các khoản thu từ tập hợp các hợp đồng vay thế chấp BĐS.
Thông qua các tổ chức trung gian tài chính, người đi vay sẽ hoàn trả tiền gốc và lãi vay
cho người nắm giữ chứng khoán.
1.2.2 Các loại bất động sản đƣợc chứng khoán hóa
Khái niệm về BĐS rất rộng và đa dạng. Tuy mỗi quốc gia trên thế giới có những
quan điểm riêng về cách thức, tiêu chí phân loại BĐS nhưng nhìn chung đa số đều
thống nhất coi BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Tại Việt Nam, Điều
174 Bộ Luật Dân Sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây


10

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Từ khái niệm trên có thể phân chia BĐS thành ba nhóm chính:
─

BĐS có đầu tư xây dựng gồm BĐS nhà đất, BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, các

công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,…
─

BĐS không đầu tư xây dựng gồm đất nông nghiệp, đất rừng, nuôi trồng thủy

sản, đất chưa sử dụng,…
─

BĐS đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, danh lam thắng cảnh, di sản

văn hóa, di tích lịch sử, đền thờ, miếu, …
Vì các tài sản được CKH bao gồm tất cả các tài sản có thể sinh lời và tách riêng
để quản lý được nên trong ba nhóm BĐS nói trên thì nhóm BĐS có đầu tư xây dựng,
đặc biệt là BĐS nhà đất (nhóm BĐS cơ bản) chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch, có tính
phức tạp và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Nhóm BĐS không đầu tư xây dựng thì ít
tham gia thị trường hơn. Còn nhóm BĐS đặc biệt thì khả năng tham gia vào thị trường
thấp. Tuy nhiên căn cứ tình hình thực tế thì ở Việt Nam BĐS có thể được chia thành
BĐS để ở, BĐS để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ, BĐS để tiến hành sản
xuất công nghiệp và BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp.
CKH cho phép các định chế tài chính như ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty
tài chính…, các doanh nghiệp phi tài chính chuyển đổi các tài sản chưa sẵn sàng tham
gia thị trường thành các chứng khoán được định giá, có tính thanh khoản cao và mua
bán trên thị trường thứ cấp. Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư trước
nguy cơ công ty phát hành phá sản thì các BĐS khi đưa vào CKH cần có những đặc
điểm cơ bản sau:
─

Có tính đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy nhằm dự báo được dòng thu

nhập trong tương lai.
─

Gồm nhiều tài sản và tương đối lớn nhằm giúp hạn chế rủi ro.

─

Sự phá sản của người khởi phát sẽ không ảnh hưởng đến quyền tiếp nhận dòng

tiền được tạo ra từ tập hợp các tài sản tài chính được CKH.


11

Trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ đi sâu vào CKH các khoản vay thế chấp BĐS
trong nhóm có đầu tư xây dựng.
1.2.3 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế
chấp bất động sản.
Quá trình CKH các khoản vay thế chấp BĐS còn được gọi là phương thức CKH
thông qua trung gian bao gồm các chủ thể sau:
1.2.3.1Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay:
Đây là các cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi vay cho chủ tài
sản ban đầu trên cơ sở hợp đồng tín dụng.
1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu:
Chủ tài sản ban đầu thường là các tổ chức tài chính tín dụng, các doanh nghiệp,
các tổ chức của Chính phủ. Chủ thể này đem tài sản - các khoản tín dụng thế chấp bằng
BĐS của mình “bán”, chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản đó cho các tổ chức
trung gian chuyên trách. Thông thường sau khi thế chấp các chủ tài sản thường nhận
quản lý tài sản này cho tổ chức trung gian chuyên trách để hưởng phí.
1.2.3.3Tổ chức trung gian chuyên trách
Tổ chức trung gian chuyên trách(Special Purpose Entity/Vehicle viết tắt SPV) là
một tổ chức đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng công ty cổ phần hoặc một quỹ ủy
thác để thực hiện việc tổ chức, phát hành, kinh doanh chứng khoán. Tổ chức sau khi
mua lại các khoản phải thu, các khoản nợ từ bên khởi tạo sẽ này tập hợp đóng gói lại và
phát hành thành chứng khoán trên cơ sở các tài sản này. Tùy theo nhu cầu của NĐT về
thời gian đáo hạn, mức độ rủi ro và tỷ suất sinh lời. Nhờ vậy mà chuyển hóa được các
tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn.
Thông thường để tăng tính hấp dẫn cho chứng khoán và đảm bảo an toàn thì các

SPV áp dụng tăng cường độ tín nhiệm có thể là nội sinh hay ngoại sinh nhưng mục
đích chung vẫn là cho NĐT thấy rằng các dòng tiền trong tương lai sẽ có để trả cho họ.
Hình thức đi thiết lập một quỹ dự trữ, phát hành chứng khoán ít hơn gói tài sản mang


12

tính nội sinh. Còn hình thức thuê thêm một tổ chức có uy tín đứng ra đảm bảo cho
chứng khoán thì mang tính ngoại sinh.
1.2.3.4Nhà đầu tƣ
Là các tổ chức, cá nhân mua chứng khoán do tổ chức tài chính chuyên biệt phát hành.
1.2.3.5 Các tổ chức hỗ trợ cho hoạt động của SPV
Tổ chức định mức tín nhiệm: Đây là tổ chức cung cấp thông tin về mức độ an
toàn của chứng khoán được phát hành dựa trên cơ sở xếp hạng tín nhiệm cho các chứng
khoán này.
Tổ chức hỗ trợ thanh khoản: Đây là tổ chức cam kết ứng tiền cho tổ chức
trung gian chuyên trách SPV để thanh toán cho NĐT trong trường hợp các khoản phải
thu chưa được thu về từ bên có nghĩa vụ thanh toán, người thế chấp và đi vay. Thông
thường tổ chức này bao gồm nhiều ngân hàng thương mại hợp lại.
Tổ chức quản lý tài sản: Tổ chức này làm nhiệm vụ quản lý các tài sản được
chứng khoán hoá, tiến hành thu tiền từ các tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay rồi
chuyển cho SPV để trả cho NĐT.
Tổ chức bảo lãnh phát hành: Tổ chức này cam kết mua toàn bộ chứng khoán
phát hành theo giá đã xác định trước giúp cho quá trình CKH diễn ra đảm bảo và nhanh
hơn. Tổ chức này gồm một hoặc một nhóm các ngân hàng đầu tư thực hiện.
1.2.4 Lợi ích khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Lợi ích của CKH các khoản vay thế chấp BĐS là khá rõ ràng đối với nền kinh tế
phát triển, nó thể hiện qua nhiều mặt như:
1.2.4.1 Lợi ích đối với nền kinh tế
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị

trường. Nó chiếm một lượng lớn tài sản của mỗi quốc gia, nếu không được tận dụng
CKH sẽ lãng phí nguồn vốn lớn cho nền kinh tế. CKH các khoản vay thế chấp bất động
động sản giúp thúc đẩy phát triển thị trường tài chính, góp phần nâng cao hiệu quả sử
dụng vốn, cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS, cho hoạt động sản xuất kinh doanh


13

thông qua các nguồn tiền nhàn rỗi trong dân. Các sản phẩm này khi được áp dụng sẽ
giúp định giá các tài sản thế chấp, xác định mức độ rủi ro chính xác hơn.
Việc huy động vốn thông qua CKH các khoản vay BĐS giúp giảm gánh nặng
ngân sách cho những dự án xây dựng cơ bản, dành nguồn tiền đầu tư cho việc phát
triển khác trong xã hội như giáo dục, y tế … đồng thời kỹ thuật này cũng giúp giảm bớt
việc cho vay vốn theo cách truyền thống qua ngân hàng.
CKH giúp hoàn thiện các thị trường có liên quan như thị trường BĐS, TTCK,
tín dụng. Ngoài ra, CKH các khoản vay BĐS còn giúp tạo mối liên hệ gắn kết giữa thị
trường tài chính và thị trường bất động sản thông qua việc tách nhu cầu đầu tư và nhu
cầu sở hữu BĐS giúp thu hút sự tham gia của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Từ đó
tạo tiền đề cho việc tận dụng hết các nguồn lực kinh tế xã hội.
1.2.4.2 Lợi ích đối với thị trƣờng chứng khoán
Các chứng chỉ bất động sản nếu được phát hành và có thanh khoản cao được
niêm yiết trên thị trường chứng khoán sẽ giúp mở rộng sản phẩm đầu tư cho thị trường
ngoài các sản phẩm truyền thống như cổ phiếu, trái phiếu chính phủ, trái phiếu DN,
giúp tạo thanh khoản cho TTCK.
1.2.4.3Lợi ích đối với thị trƣờng bất động sản
BĐS là một tài sản lớn, việc mua và nắm giữ một BĐS đôi khi vượt quá khả
năng của nhiều người. Ngoài ra, trong khi thị trường BĐS giảm việc bán các BĐS theo
cách truyền thống diễn ra khó khăn. Chính vì vậy, CKH là giải pháp giúp cho nhiều
NĐT có nhu cầu đầu tư vào thị trường này có thể tham gia mà không cần phải sở hữu
hết BĐS. Nhờ vậy thanh khoản của thị trường BĐS được tăng lên.

1.2.4.4 Lợi ích đối với các ngân hàng
CKH các khoản vay thế chấp BĐS giúp giảm thiểu và phân tán rủi ro của các
hoạt động tín dụng cho vay mua BĐS như rủi ro lãi suất, rủi ro từ phía người đi vay
không trả được nợ hay rủi ro do quy hoạch phát triển đô thị làm ảnh hưởng đến giá trị