Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam

Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................2
TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG
SẢN.........................................................................................................................................4
CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ
GIỚI........................................................................................................................................4
CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ
GIỚI........................................................................................................................................4
NỘI DUNG.................................................................................................................................5
TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG
SẢN.........................................................................................................................................5
Chứng khoán hoá các khoản nợ.........................................................................................5
Khái niệm.......................................................................................................................5
Mục đích.........................................................................................................................5
Phân loại.........................................................................................................................6
Các khoản vay thế chấp bất động sản................................................................................6
Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng.............7
CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ
GIỚI........................................................................................................................................8
Thành công.........................................................................................................................8
1.1. Hàn Quốc...........................................................................................................9
1.2. Hồng Kông......................................................................................................10
1.5. Lợi ích của chứng khoán hoá..........................................................................11
Thất bại.............................................................................................................................12
Tình hình khủng hoảng tại Mỹ và một số ảnh hưởng toàn cầu...................................12
2.2. Nguyên nhân......................................................................................................17
Bài học cho Việt Nam......................................................................................................18
Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam.............19
Tình hình hiện nay............................................................................................................20
Chính việc chưa chứng khoán hóa bất động sản đã giúp thị trường tài chính Việt

Nam \“tai qua nạn khỏi\...............................................................................................20
Việt Nam có cần chứng khoán hóa các khoản nợ thế chấp bất động sản không?......22
Một số đề xuất......................................................................................................................24
Đề xuất tầm vĩ mô............................................................................................................24
Đề xuất tầm vi mô............................................................................................................25
Đối với các ngân hàng thương mại..............................................................................25
Đối với các nhà đầu tư.................................................................................................26
TỔNG KẾT...............................................................................................................................27
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................27
TỔNG KẾT ................................................................................................................. 7
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 8
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
1
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
MỞ ĐẦU
 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã hình thành và đi vào hoạt động từ
những năm 2000 nhưng chất lượng hoạt động còn kém, lượng giao dịch còn ít. Thị
trường chứng khoán chỉ thực sự sôi động vào những năm 2006 – 2007. Có thể nói
đây là giai đoạn mà người người, nhà nhà đều nói về chứng khoán: các cổ phiếu tăng
giá với tốc độ chóng mặt, lượng giao dịch lớn, VN-Index đạt đỉnh cao nhất tại hơn
1100 điểm, hàng loạt các công ty chứng khoán được thành lập, trung tâm giao dịch
chứng khoán Hà Nội (nay là sở giao dịch chứng khoán Hà Nội) cũng được thành lập
giai đoạn này. Tuy nhiên, sau đợt phát triển quá nóng đó, thị trường có sự đi xuống
gần như thẳng đứng, liên tục tạo lập các đáy mới, VN-Index đạt thấp nhất khoảng
dưới 250 điểm. Gần đây VN-Index lại có xu hướng đi lên, liệu đây có phải là một sự
hồi phục trở lại mang tính bền vững?
Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng vừa trải qua một đợt khủng hoảng lớn, khan
hiếm VND, các cuộc chạy đua lãi xuất đẩy lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay lên cao

chưa từng có. Sau đó, với sự cố gắng của ngân hàng trung ương cũng như ngân hàng
thương mại, lãi suất đã hạ và có vẻ bình ổn trở lại nhưng cho tới gần đây, dường như
một đợt tăng lãi suất mới lại bắt đầu. Thêm vào đó, các ngân hàng vẫn còn các khoản
nợ đọng, đặc biệt là dư nợ cho vay bất động sản với tỷ lệ cao? Đâu là giải pháp thích
hợp cho vấn đề này?
Giải pháp đó liệu có phải là chứng khoán hóa các khoản nợ, đặc biệt là chứng
khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, một kỹ thuật đã được áp dụng từ khá
lâu tại những nền kinh tế trên thế giới nhưng vẫn còn xa lạ ở Việt Nam?
Với tất cả những suy nghĩ đó, em đã chọn đề tài tiểu luận: “Tiềm năng chứng
khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam”.
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
2
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
Do thời gian có hạn cũng như những hạn chế trong tầm hiểu biết, tiểu luận này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót. Kính mong thầy góp ý để em có thể rút
kinh nghiệm. Em xin chân thành cảm ơn!
 PHẠM VI ĐỀ TÀI
Nghiên cứu hoạt động chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản
của một số nước trên thế giới từ những năm 90 đến nay. Bên cạnh đó nghiên cứu
thực trạng chứng khoán hoá ở Việt Nam giai đoạn hiện nay.
 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, đối chiếu và phương pháp
thông kê.
 MỤC ĐÍCH
 Trình bày một số tìm hiểu sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hoá.
 Nghiên cứu hoạt động này ở một số nước trên thế giới, rút ra một số
bài học cho Việt Nam.
 Nghiên cứu thực trạng Việt Nam và khả năng áp dụng kỹ thuật này
tại Việt Nam để phát triển kinh tế.

 Trình bày một số đề xuất.
 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Tiểu luận này nhằm mục đích trả lời các câu hỏi sau:
 Thế nào là chứng khoán hoá?
 Thế nào là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản?
 Việc áp dụng chứng khoán hoá trên thế giới có những thành công
và thất bại như thế nào?
 Nguyên nhân ra sao?
 Những bài học nào được rút ra?
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
3
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
 Tiềm năng của Việt Nam như thế nào?
 Việc áp dụng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản
ở Việt Nam có thích hợp trong tình hình hiện nay không?
 KẾT CẤU TIỂU LUẬN
I. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ
CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN
II. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN THẾ GIỚI
III. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN THẾ GIỚI
VI. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
4
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
NỘI DUNG
I. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ

THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế tại Việt Nam, đã có nhiều giải
pháp được đưa ra như đẩy nhanh quá trình cổ phần hoá các doanh nghiệp, đặc biệt là
các doanh nghiệp nhà nước độc quyền. Thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam
theo đó cũng có những bước phát triển nhất định và đạt được một số thành tựu. Tuy
nhiên, có một công cụ mà trước đây ít được nghe nói tới ở nước ta trong khi nó đã
được giao dịch khá phổ biến với quy mô lớn ở TTCK các nước phát triển, đó là kỹ
thuật chứng khoán hoá các khoản nợ (securitization).
1. Chứng khoán hoá các khoản nợ
1.1. Khái niệm
Một cách đơn giản, chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các
tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như
các khoản phải thu, các khoản nợ và đưa chúng về dạng thức có thể chuyển nhượng
được. Những chứng khoán phát sinh từ nghiệp vụ này được phát hành đựa trên một
tập hợp các tài sản tài chính hoặc các khoản phải thu và đảm bảo quyền hưởng lợi về
tài sản và những quyền lợi khác cho nhà đầu tư chứng khoán.
Một cách cụ thể, theo Uỷ ban chứng khoán Mỹ: chứng khoán hoá là việc tạo
ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn
của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng
khoán này tuỳ theo cấu trúc, thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong
một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối
với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ
các khoản thu được cho người sở hữu chứng khoán. Định nghĩa này đã nêu đầy đủ và
cụ thể nhất về kỹ thuật chứng khoán hoá.
1.2. Mục đích
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
5
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
Mục đích của chứng khoán hoá là chuyển các tài sản có tính thanh khoản thấp

thành tài sản có tính thanh khoản cao nhằm tách biệt rủi ro mất khả năng thanh toán
của người chủ sở hữu tài sản trên các khoản phải thu ban đầu và rủi ro của chính các
tài sản hoặc các khoản phải thu đó.
1.3. Phân loại
Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này là một phát
minh lớn về công cụ tài chính. Thông thường, kỹ thuật này được thực hiện trên 2
nhóm tài sản chủ yếu, từ đó sinh ra hai loại sản phẩm chính:
• Các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản sau khi
chứng khoán hoá sẽ trở thành các chứng khoán dựa
trên thế chấp bất động sản (MBS - Mortgage backed
securites).
• Các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản
(ví dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay
mua ô tô, vay để xây nhà, vay để tiêu dùng cho gia đình…),
sau khi chứng khoán hoá trở thành các chứng khoán tài
sản tài chính (ABS - Asset backed secuirities).
Tiểu luận này sẽ tập trung nghiên cứu về chứng khoán hoá các khoản nợ thế
chấp bất động sản.
Để làm được điều đó, trước tiên hãy tìm hiểu “Thế nào là các khoản vay thế
chấp bất động sản?” Điều này sẽ được trình bày trong mục tiếp theo của tiểu luận.
2. Các khoản vay thế chấp bất động sản
Thế chấp bất động sản theo hình thức này được hiểu là thế chấp để đảm bảo
cho một khoản vay nhằm mục đích mua một bất động sản nào đó. Giả sử, một cá
nhân muốn mua nhà hay một bất động sản với mục đích thương mại nào đó có thể
xin vay tiền của một tổ chức tài chính. Tổ chức này sẽ đánh giá bất động sản liên
quan và tình hình tài chính của người muốn vay tiền và sẽ quyết định có cho cá nhân
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
6
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C

đó vay tiền hay không. Nếu khoản vay được chấp nhận thì tài sản mà người vay tiền
mua sẽ được đem thế chấp và người sở hữu tài sản phải thực hiện thanh toán một
khoản nhất định mỗi tháng để trả cả gốc lẫn lãi khoản nợ liên quan cho đến khi hết
thời hạn. Đây là một giải pháp dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thế chấp.
Thời hạn của một khoản vay thế chấp bất động sản có thể là từ 12 đến 40 năm.
Phương thức cho vay thế chấp thông thường là phương thức có lãi suất cố định và
thời hạn 30 năm với tên “Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định”. Người sở hữu
tài sản được đem thế chấp gọi là “người đi vay thế chấp bất động sản” và tổ chức tài
chính liên quan được gọilà “người cho vay thế chấp bất động sản”. Đối với các
khoản vay này, mức thanh toán nợ hàng tháng là cố định. Khoản thanh toán nợ hàng
tháng của người đi vay phải được xác lập đảm bảo hai mục đích: một phần để trả lãi
và một phần để trả gốc nợ. Đối với những khoản vay thế chấp truyền thống, những
khoản thanh toán hàng tháng trong những năm đầu tiên chủ yếu là để trả lãi. Tỷ lệ
thanh toán gốc nợ sẽ tăng dần cho đến khi khoản vay đến hạn. Tại thời điểm khoản
vay đến hạn thì khoản thanh toán hàng tháng hầu như là để trả phần tiền gốc.
Người ta thường dùng tỷ lệ lớn hơn trong khoản thanh toán hàng tháng để trả
gốc nợ. Nếu là một khoản vay thời hạn 30 năm thì khoản vay được khấu trừ dần
trong vòng 30 năm. Khoản thanh toán gốc nợ hàng tháng được gọi là thanh toán khấu
trừ gốc nợ và số nợ gốc còn lại tại một thời điểm nhất định nào đó gọi là “dư nợ thế
chấp”.
3. Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của
ngân hàng
Quá trình chứng khoán hoá bắt đầu từ khi ngân hàng tạo các khoản tín dụng có
thế chấp là bất động sản (hộp 1), (trình bày trong sơ đồ trang bên), thông qua phát
hành chứng khoán hoá cho các nhà đầu tư (hộp 4) và kết thúc khi các khoản thu từ
phát hành chứng khoán, sau khi đã khấu trừ các khoản phí phát hành, được chuyển
đến ngân hàng tạo tín dụng thế chấp (hộp 5).
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
7

Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
Sơ đồ: Tóm lược quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất
động sản
Kết quả là, ngân hàng đã chuyển được khoản tín dụng thế chấp dài hạn thành
tiền mặt thông qua cơ chế chứng khoán hoá này.
II. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI
1. Thành công
Để có thể thấy rõ về mặt tích cực của quá trình này trong nền kinh tế chúng ta
có thể tìm hiểu thông qua thực tế một số nước điển hình trên thế giới như:
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
Bảo hiểm tín dụng
có thế chấp
1. Ngân hàng
Tạo tín dụng có
thế chấp
2. Công ty tín
thác
Hạch toán ngoại
băng khoản tín
dụng thế chấp
3. Phát hành
chứng khoán
4. Nhà đầu tư
chứng khoán (bảo
hiểm nhân thọ,
quỹ hưu trí)
Bảo hiểm thanh
toán chứng khoán

5. Khoản thu từ
phát hành chứng
khoán chuyển cho
ngân hàng.
8
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
1.1. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, chứng khoán hóa không những đã giúp Chính phủ quốc gia này
giải quyết tốt các khoản nợ xấu mà lại còn bổ sung hàng hóa cho TTCK.
Trong vòng 4 thập kỷ qua, Hàn Quốc là một đất nước có sự phát triển ấn
tượng trên thế giới với những chính sách kinh tế đầu tư phù hợp và hiệu quả. Tuy
nhiên, dù với tất cả những sự phát triển đó, Hàn Quốc và thế giới không thể quên
được giai đoạn từ cuối năm 1996 đến năm 1997, giai đoạn Hàn Quốc chao đảo bởi
các vụ bê bối tài chính và phá sản. Điển hình là sự phá sản của công ty danh tiếng
nhất, công ty Hanbo Steel, do tham dũng ở cả khu vực chính trị và thương mại, để lại
khoản nợ khổng lồ, 3,6 nghìn tỷ WON, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế
Hàn Quốc.
Các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự phá sản của các công ty, ví
dụ như ngân hàng Korea First Bank đã phải tái cơ cấu để tồn tại. Đối với khu vực
ngân hàng thương mại, những ảnh hưởng tiêu cựu xuất hiện dưới một số hình thức:
các khoản nợ khó đòi ngân hàng phải chịu tăng lên, việc huy động vốn từ nước ngoài
với lãi suất cạnh tranh ngày càng khó khăn.
Những yếu tố đó khiến nhiều ngân hàng phải tìm kiếm những hình thức huy
động vốn thay thế khác, trong đó có việc chứng khoán hoá tài sản. Trước đây, kỹ
thuật này chưa được hệ thống pháp lý Hàn Quốc cho phép, tuy nhiên, Hàn Quốc gia
nhập OECD năm 1996 với một loạt những cam kết cải cách khuôn khổ luật pháp và
đề xuất chương trình tự do hoá khu vực tài chính, vì thế đầu năm 1997, kỹ thuật
chứng khoán hoá bắt đầu được bộ tài chính và kinh tế Hàn Quốc (MOFE) quan tâm.
Bên cạnh đó là sự vận động không ngừng nghỉ của các công ty, tháng 4 năm 1997,
Hàn Quốc thực hiện đợt phát hành chứng khoán đầu tiên do ngân hàng Saehan

Merchant Banking Corp. (SMBC) thực hiện. Sau đó là sự phát hành ồ ạt của các ngân
hàng thương mại, hãng hàng không và những tập đoàn lớn ở Hàn Quốc vào năm
1998.
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
9
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
MOFE luôn theo dõi, kiểm soát gắt gao để đảm bảo tất cả giao dịch mà họ phê
chuẩn đều có khả năng thành công cao.
1.2. Hồng Kông
Thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông đi vào hoạt động từ năm 1994, sau
khi giao dịch chứng khoán hoá 4 tài sản thế chấp bất động sản với 1 thẻ tín dụng
được hoàn tất. Tuy nhiên thị trường thế chấp bất động sản ở Hồng Kông giai đoạn
này chưa thực sự phát triển. Phải đợi đến năm 1997, thị trường chứng khoán hoá
Hồng Kông mới thực sự khởi sắc với 3 giao dịch khổng lồ chứng khoán hoá các
khoản vay thế chấp nhà ở dân cư.
• Giao dịch 1: Hồng Kông Telecom đã phát hành số lượng
chứng khoán lên tới 778 triệu đô là Hồng Kông với sự bảo
lãnh của MBIA Assurance SA.
• Giao dịch thứ 2: giao dịch chứng khoán hoá của công ty
Sanwa Finance được thực hiện tổng giá trị chứng khoán hoá
được đảm bảo là 144 triệu USD trên tổng số tài sản đảm bảo
là 1,1 tỷ đô la Hồng Kông các khoản vay nhà ở dân cư.
• Giao dịch thứ 3: Giao dịch của Dah Sing Bank. Ltd với một
danh mục các khoản vay thế chấp bất động sản, trị giá phát
hành trên danh mục tài sản là 300 triệu USD.
Chứng khoán hoá ở Hồng Kông phát triển mạnh mẽ vì sự tăng trưởng không
ngừng của nhu cầu nhà ở dân cư và cho vay thế chấp bất động sản tại đây những năm
1996 – 1997, đây là một miếng đất màu mỡ mà các ngân hàng không muốn bỏ qua,
hoạt động chứng khoán hoá đã cung cấp cho họ một phương tiện để có thể liên tục

tham gia vào thị trường mà không phải e ngại về sự khan hiếm nguồn lực tài chính.
Bên cạnh thị trường chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản,
Hồng Kông cũng phát triển chứng khoán hoá các luồng tiền tương lai xuất phát từ các
dự án đầu tư.
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
10
Trần Đặng Ngọc Anh Số 15, Anh 5, KTĐN, K46C
1.4. Trung Quốc:
Trung Quốc, một nền kinh tế đang phát triển rất mạnh mẽ, là nền kinh tế xếp
thứ 3 trên thế giới, đã thử nghiệm nhiều biện pháp khác nhau để xử lý nợ xấu, nhưng
cuối cùng thực tiễn từ Trung Quốc cũng như nhiều quốc gia trên thế giới đã đưa đến
kết luận là phương thức chứng khoán hóa các khoản nợ là một biện pháp thích hợp và
tốt nhất để xử lý nợ xấu của các hệ thống tài chính. Chính vì thế, mặc dù còn phải
khắc phục nhiều vấn đề để tạo môi trường cần thiết cho việc chứng khoán hóa các
khoản nợ, Trung Quốc vẫn đang quyết tâm thúc đẩy việc phát triển này.
1.5. Lợi ích của chứng khoán hoá
Như vậy những lợi ích nổi bật của kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản nợ nói
chung hay chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản nói riêng là:
Ở tầm vĩ mô
Các ngân hàng quốc tế lớn ở Anh thập niên 90 đã nhận định: Chứng khoán
hoá tốt cho sức khoẻ của nền kinh tế Anh Quốc. Bởi vì chứng khoán hóa tạo ra tính
lưu hoạt cho thị trường tài chính, là nguồn cung chứng khoán, là phương tiện để khu
vực doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, kích thích nền kinh tế tăng trưởng. Cụ thể,
chứng khoán hoá giúp:
• Thúc đẩy sự phát triển, tạo tính thanh khoản cho thị trường tài chính, nó
giúp bổ sung, làm đa dạng hóa hàng hóa giao dịch trên sàn, giúp mở rộng
quy mô thị trường.
• Thúc đẩy quá trình cải cách toàn diện và hiệu quả hệ thống tài chính, ngân
hàng và doanh nghiệp.

Ở tầm vi mô
Chứng khoán hóa có những tác dụng rất tích cực đối với nền kinh tế ở tầm vi
mô:
Đại học Ngoại thương Hà Nội
Tiểu luận Tài chính tiền tệ
11