MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDINHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDINHCTVN
TRONG THỜI GIAN TỚI
I. BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1. Những thuận lợi và thành công
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm
tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín
dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng
vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền
kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển,
tạo thu nhập, nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút
thêm lao động … cho nên hình thức tín dụng này đã được quy định trong các
văn bản pháp luật của nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định
của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng
cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài
việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong
việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động
sản thế chấp, các công việc như: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong
thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi
vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất
động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ được những lợi ích
của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của người vay trong các cam
kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn được
nguồn vốn của mình trong trường hợp khách hàng không trả được nợ khi đến
hạn.
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng,
cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân
hàng công thương Việt Nam và ngân hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận
lợi đối với nghiệp vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân
tố khác như:

+ Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở
nước ta. Thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng,
phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị
trường này được mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định
giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ
thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động
sản thế chấp được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường bất động sản phát
triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên
dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy
mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.
+ Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước liên quan
như: UBND phường, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án… sự
phối hợp giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp
ngân hàng quản lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp
luật và bảo toàn được nguồn vốn của mình.
+ Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây
là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trường
hiện nay. Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ
phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi
vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến
việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng … của ngân hàng.
Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ
tại SGDI nói chung cũng như cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng
có bất động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất
lượng. Thể hiện ở dư nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng dư nợ)
tăng 74 tỷ đồng so với năm 2000. Cùng với những kết quả đạt được thì các
nghiệp vụ như: định giá quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản
thế chấp cũng thu được những thành công đáng kể: giá trị của bất động sản
thế chấp được xác định gần tương đương với giá trị bất động sản tương tự
được mua bán trên thị trường, điều này chứng tỏ giá trị bất động sản thế chấp

đã được xác định gần tương ứng với giá trị thực của nó, điều này không phải
ngân hàng nào cũng làm được, ngôi nhà số 23 Hàng Đường được định giá là
35 triệu đồng/1m
2
đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trưởng thành
trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn.
Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế
chấp cũng như chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở dư nợ (quy
mô) tăng qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so
với tổng dư nợ. Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những
thành công đáng kể, đó là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải
pháp mềm như: thoả thuận để khách hàng bán bất động sản của mình để trả
nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách
hàng …
2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất
động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó
khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết được đòi hỏi phải có sự tích
cực, thiện chí của các cơ quan liên quan.
Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản
thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới
luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn
mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn như nghị
định 87/CP ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất
và quyết định 3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định
khung giá các loại đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá được
quy định trong quyết định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao
nhất được xác định đối với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đường loại I là
9,8 triệu/m
2

tức là chỉ bằng khoảng 1/8 so với thực tế. Các mức giá được quy
định thấp như vậy sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng
áp dụng khung giá của UBND thành phố Hà Nội vào định giá bất động sản thế
chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể
vốn vay sẽ không được sử dụng theo đúng mục đích như cam kết ban đầu. Còn
nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả
năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác
định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của
Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác định ban
đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá thấp
thì việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục,
phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các
cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang
tính kinh nghiệm là chủ yếu và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được
xác định còn mang tính tương đối , có khi người định giá thấy kết quả gần
tương đương với giá thị trường là được.
Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan như: toà án, UBND phường, sở
địa chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nước … với ngân
hàng trong việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt
ra đối với ngân hàng. Hiện nay có nhiều trường hợp biện pháp bảo đảm cho
khoản vay bằng bất động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là
tính khả thi của phương án sử dụng vốn vay cho nên đối với những trường
hợp như vậy người vay nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác như: giấy chuyển nhượng; giấy chứng
nhận tạm thời… thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay vốn. Nhưng nếu những
khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới việc khách hàng vay không trả
được nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều
khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật như toà án, công chứng. Thực

tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có đơn
yêu cầu thi hành án của ngân hàng (người được thi hành án), nhưng cơ quan
thi hành vẫn chưa tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án
chưa rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án
đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành.
Thời gian chờ đợi này thường kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trường hợp
ngân hàng phải chờ đến nửa năm mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan
thi hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản
án, quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trường hợp
cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà
án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhưng ngân hàng
không thể xử lý được những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản chưa đầy
đủ. Để hoàn thiện được hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất
nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các
cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay được giao từ các vụ
án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nước ta
buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và
quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay chưa có đủ giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế
chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ
của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan.
Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định
của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình
thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị
trường này bằng nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất
động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường
phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn biến
động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản
ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách
thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì

việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản
với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải
được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực,
điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng
thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó
khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán
bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị
trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở
nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Khó khăn thứ tư là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trường
hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp
của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng
ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản.
Thực tế có nhiều trường hợp, bản thân khách hàng cũng chưa nắm rõ
đặc điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài
sản thế chấp, cũng như không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị
trường nên việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi chưa chính xác.
Mặt khác, đối với những trường hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản
thế chấp để thu hồi nợ thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp
nhiều khó khăn, trở ngại như:
- Người vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn
trước khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình
hoãn xử cho đến khi công an bắt được con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật
quy định, bên thế chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng như đòi phải có chỗ
ở khác, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị
giám đốc thẩm để toà buộc phải xử lý nhiều lần.
- Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trước đây có giấy tờ chưa hợp
lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để
lại, nhiều người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và

sở hữu nhà vì khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế
sang tên trước bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì
vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát
sinh.
- Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở
nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhưng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản
khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký
nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu
hồi nợ.
Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không
phù hợp với nhu cầu, thị hiếu người mua, tâm lý người mua không muốn mua
tài sản của người vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao.
Thêm vào đó thị trường bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều
vướng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhượng còn
nhiều ách tắc.
Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt được, công tác định giá
và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để
khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ
quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn
những tồn tại cần giải quyết.
3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp tại SGDI hiện nay
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, hoạt động
tín dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng.
Bằng nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trưởg kinh tế của đất
nước, chẳng hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình
trạng cần thêm vốn lưu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân
hàng cũng có thể thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích được sự
phát triển công nghiệp và đầu tư - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn

việc làm và cải thiện mức sống. Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hướng
chi tiêu nhiều hơn các hàng hoá tiêu dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng
trưởng kinh tế. Nhưng một điều rất quan trọng là bất cứ một khoản tiền vay
có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính nó, có nghĩa là không phải xét đến
khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một khoản tín dụng có bảo đảm nhưng
lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để trang trải món nợ thì ngân
hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho một khoản tiền ứng
trước là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa một mức độ
rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hưởng đến tình
hình tài chính của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất
cứ khi nào có điều kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với tư
cách là bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với mọi tổn thất.
Hiện nay ở nước ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản
hướng dẫn các ngân hàng thương mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay
không đảm bảo với từng loại đối tượng vay vốn, thông thường các khách hàng
là tư nhân hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh
doanh hay tiêu dùng đều phải có tài sản đảm bảo (thường là bất động sản,
máy móc, phương tiện vận chuyển…), tuy các đối tượng vay này rất linh động,
làm ăn có hiệu quả cao nhưng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không
nhỏ. Nói như vậy không có nghĩa rằng các doanh nghiệp quốc doanh khi vay
vốn thì không cần đảm bảo, hiện nay chính phủ và ngân hàng Nhà nước Việt
Nam đã trao cho các ngân hàng thương mại, quyền chủ động lựa chọn xem các
khách hàng có phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không. Tại SGDI-
NHCTVN hiện nay tổng dư nợ của các khoản vay có tài sản đảm bảo chiếm tỷ
trọng không lớn (khoảng 14 - 15%) trong đó dư nợ có tài sản đảm bảo là bất
động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với những bất động sản dùng làm tài sản
thế chấp mỗi khoản vay thông thường phải có những thuộc tính sau:
- Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn
định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá.
- Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhượng trong trường hợp

ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành
riêng cho lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người
mua).
- Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp.
Như vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng
minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định, tức là phải
định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc
thường nhật của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công
việc khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự
phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và chưa
kiểm soát được của nhà nước về thị trường bất động sản; sự vi phạm cam kết
của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện
nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại
Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan
liêu bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng
Công Thương Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh
của cấp trên, cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường
đặt ra rất nhiều khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại
đây, việc định giá bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hưởng của
nhân tố này, thể hiện ở sự đánh giá thị trường bất động sản, thu thập thông
tin thị trường và phân tích các thông tin thu thập được. Các quyết định về giá
trị của một bất động sản thế chấp thường được đưa ra độc lập, không có sự
liên kết giữa các thông tin thị trường khi ra quyết định. Chẳng hạn khi xác
định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đường Hai Bà Trưng thì sau
khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ tín dụng chỉ tìm hiểu
xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì giá là bao nhiêu một
mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ được coi là
phù hợp với trường hợp chuyển nhượng, tức là giá tri lô đất mang tính thời
điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng với bất động sản thế chấp thì
khác giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian

thế chấp. Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn chưa thực sự
phát hiện và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại
khá phổ biến đối với các cán bộ tín dụng hiện nay.
Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm
quý giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế
chấp, trong vụ án này các bất động sản được quy định giá cao hơn giá trị thực
của nó trên thị trường, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan
chức năng dẫn đến ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh
nghiệm từ vụ này, hiện nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức
chặt chẽ khi đưa ra các quyết định liên quan đến giá bất động sản thế chấp,
cho nên có bất động sản thế chấp được định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ
chuyển nhượng tương tự trên thị trường. Đây cũng là một vấn đề cần được
xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu không sẽ dẫn tới cầu về tín dụng sẽ
giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác, do không vay được
mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của ngân hàng giảm sút. Bên
cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản thế chấp tại
SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của
nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một
phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh
đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng cũng không căn cứ
vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng theo một khía
cạnh nào đó chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động và cũng vì
một lý do nữa- theo các cán bộ tín dụng thì người vay có thể đưa ra những
giấy tờ không chính xác nếu họ yêu cầu. Cho nên việc xác định giá trị của nhà
là khá “mù mờ” và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng
ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất
thì chắc chắn không được tính đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà)
Như vậy có thể nhận thấy rằng, quá trình định giá bất động sản thế
chấp tại SGDI hiên nay vẫn còn những tồn tại, ngoài nguyên nhân khách quan
thì yếu tố chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là: trình độ nhận biết về thị

trường và bất động sản của cán bộ tín dụng cũng như chưa hình thành một
phương pháp định giá nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở.
Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại,
vướng mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp chưa xử
lý được mà nguyên nhân là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ và do sự thiếu thiện chí
từ phía khách hàng cũng như khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là
một phần hậu quả của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất
động sản thế chấp. Trước kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã được khắc phục
triệt để, những bất động sản nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không
được thế chấp. Còn tồn tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý
bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây
cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp,
tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ
tín dụng định giá chưa định giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của
hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm tra một thời gian ngắn
người vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân hàng cung không nắm
được.
Như vậy, bên cạnh nhưng khó khăn, hoạt động định giá, quản lý và xử lý
bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh
trình độ định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để
tháo gỡ, đẩy lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và
trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra một số giải pháp sau:
II.Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công
Thương Việt Nam.
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân
Hàng Công Thương Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thường mại nói
chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến
bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản
thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần

đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành,
cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng
với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngành ngân hàng nói chung
và SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng đã có những thay đổi
đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết