Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH TÂM

CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH TÂM

CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

Hà Nội – 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Thị Thanh Tâm


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

4

4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

5

5. Các phương pháp nghiên cứu

6

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

7

7. Kết cấu của đề tài

8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC
GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

9

1.1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất, các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

9

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và các giao
dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

9

1.1.2. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất

13

1.1.3. Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và
mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản

14

1.2. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

18

1.3. Các vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

22


1.3.1. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

25

1.3.2. Phân loại các giao dịch trong thị trường

26

1.3.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh các giao dịch

26

1.3.4. Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

28

1.3.5. Vấn đề công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

34

1.4. Vai trò, ý nghĩa của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản

42

1.4.1. Vai trò của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản

42

1.4.2. Ý nghĩa của của các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản

43

Tiểu kết chương 1

44

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC GIAO DỊCH
LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

45

2.1. Các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản:

45

2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

45

2.1.2. Cho thuê quyền sử dụng đất

51

2.1.3. Cho thuê lại quyền sử dụng đất

58

2.2. Các quy định pháp luật khác liên quan đến quyền sử dụng đất

59

2.3. Các vấn đề rủi ro khi tham gia giao dịch

70

2.4. Đặc điểm, phân loại tranh chấp và giải quyết tranh chấp

72

2.4.1. Đặc điểm và phân loại tranh chấp

72

2.4.2. Các quy định về giải quyết tranh chấp

74


2.5. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

82

2.5.1 Đánh giá về các giao dịch hiệu quả trên thị trường

82

2.5.2 Những bất cập, hạn chế còn tồn tại

84

2.5.3. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập, hạn chế

90

Tiểu kết chương 2

94

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM

95

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản

95

3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu
quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật

97
97

3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến

quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

106

Tiểu kết chương 3

109

KẾT LUẬN

110

TÀI LIỆU THAM KHẢO

112


DANH MỤC VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

1.

BĐS

Bất động sản

2.

BLDS

Bộ luật Dân sự

3.

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

4.

LĐĐ

Luật Đất đai

5.

LKDBĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

6.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7.

TAND

Tòa án nhân dân

8.

UBND

Ủy ban nhân dân

STT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước. Đất đai phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội, là môi
trường sống của con người, không bị mất đi do sử dụng, không thể tái sinh
hoặc tăng thêm. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đất đai giữ vai trò rất
quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc
lập. Đất đai tham gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hóa quan
trọng, một thứ tài sản giá trị nhất, luôn tồn tại dưới hình thái đặc biệt. Chính
vì thế, đất đai là bộ phận quan trọng quyết định của thị trường BĐS.
Trong thị trường Bất động sản, người sử dụng đất đai có thể thực hiện
các giao dịch đất đai bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh và góp vốn quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, kiến thức
pháp luật của người dân về giao dịch QSDĐ vẫn còn rất hạn chế nên khi tham
gia ký kết hợp đồng giao dịch QSDĐ, họ thường không tuân thủ định pháp
luật và không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh

chấp xảy ra.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành
mạnh, cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất,
kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường thất thường, tạo
nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu
minh bạch và khó tiếp cận, nhu cầu của người dân và doanh nghiệp ngày một
tăng cao mà chưa được đáp ứng đầy đủ, giao dịch QSDĐ ngẫu nhiên đã trở
thành hiện tượng thường xuyên và ngày càng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.
Khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu
lực pháp luật, sau một thời gian áp dụng pháp luật đến nay cần đánh giá

1


những mặt được tồn tại, tình hình quản lý, hạn chế và nguyên nhân của các
vấn đề và trọng tâm là các vấn đề đổi mới. Trong đó chúng ta cần nêu bật
thực trạng các giao dịch, quyền của người sử dụng đất, thị trường BĐS đã
thực hiện, thực trạng quy định pháp luật, thực trạng quản lý; đối tượng, nội
dung, hình thức, chất lượng để kịp thời của theo dõi, giám sát, quản lý các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam.
Việc nghiên cứu pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam một cách toàn diện, chúng ta có
thể hệ thống các quy định pháp luật liên quan làm cơ sở cho việc giải quyết
tranh chấp trong thực tế, đồng thời tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về
các giao dịch liên quan đến QSDĐ là việc làm hết sức cần thiết, tạo điều kiện
cho các giao dịch liên quan đến QSDĐ được diễn ra một cách thuận lợi. Đây
là những lý do thôi thúc tôi nghiên cứu bản chất pháp lý, hệ thống các quy
định pháp luật và quyết định chọn đề tài “Các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn
thạc sĩ để từ đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm qua, có rất nhiều nghiên cứu của các chuyên gia đầu
ngành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp dụng các lĩnh vực liên quan
đến kinh doanh BĐS, QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ,
về các loại hình chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, các công trình tiêu biểu
có thể kể đến như:
“Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai” của tác giả Vũ
Hải Yến (Luận văn thạc sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam năm
2017); “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” của tác giả Sỹ Hồng
Nam (Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội năm 2016); “những vấn đề

2


pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” của TS Lưu Quốc Thái
(Giảng viên trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức,
năm 2016)“Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng và hướng
hoàn thiện” của tác giả Lữ Ngọc Hà (Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật
TPHCM năm 2016); “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật
Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân (Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); “Pháp luật về quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước” của tác giả Nguyễn Trọng
Thạch (Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, năm 2014); “Địa vị
pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác
giả Nguyễn Quang Tuyến (Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, năm
2003); Bên cạnh đó có một số bài viết của các chuyên gia, các tác giả liên
quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đã được công bố trên các diễn đàn, tạp
chí chuyên ngành, cụ thể: “Tìm hiểu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội”

của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Ngô Thúy Hằng, NXB Xây
dựng năm 2015; “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” của PGS.TS Nguyễn Quang
Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; “Đất đai và thị trường bất
động sản” của tiến sĩ Nguyễn Đình Bồng, Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005;
“Một số vấn đề về thị trường bất động sản” của tác giả Vũ Anh, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật, số 2/2004; “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta
- thực trạng và giải pháp hoàn thiện” của Th.S Nguyễn Thị Dung, Bản tin
Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; “Những quy định mới về giao đất,
cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013” của Th.S Lê Hồng Hạnh, Bản tin
Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Phát
triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam” của Bộ Xây dựng- Bộ Kế

3


hoạch và Đầu tư - Bộ tài nguyên & Môi trường- Bộ Tài chính, 2003; “Bản
chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam” của Th.S Lê
Hồng Hạnh, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017...
Từ nhiều hướng và mức độ tiếp cận khác nhau, các bài viết, các công
trình nghiên cứu đã làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận pháp luật về
các giao dịch, về quyền sử dụng đất, thực trạng quy định của pháp luật
quyền sử dụng, để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật,
lành mạnh hóa thị trường BĐS và tránh tình trạng đầu cơ về đất đai để nâng
cao chất lượng, hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng.
Tuy nhiên, cho đến nay khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,
Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 có
hiệu lực pháp luật thì chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu pháp luật về
các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS. Do đó, xuất
phát từ tình hình thực tế vừa nêu trên, trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc kết quả các

công trình nghiên cứu và các bài viết, đồng thời bằng hiểu biết của mình, cuối
cùng tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam”.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài
Đề tài làm rõ những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến
QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Sự cần thiết phải nghiên cứu, thực
trạng thực thi pháp luật, tổng quan và đánh giá những bất cập, hạn chế cũng
như những khó khăn, tồn tại trong thực thi pháp luật về các giao dịch liên
quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đó đề xuất một số kiến
nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, hoàn thiện pháp luật về các
giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam.

4


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Một là, nghiên cứu làm rõ các quy định pháp luật, lý luận chung về các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở
Việt Nam.
Hai là, hệ thống các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Ba là, phân tích và đánh giá các quy định pháp luật, hiệu quả thực thi
pháp luật hiện hành về các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường
BĐS ở Việt Nam.
Bốn là, lý giải nguyên nhân của các bất cập trong thực thi pháp luật,
trong công tác áp dụng pháp luật về các giao dịch phát sinh trên thị trường.
Năm là, kiến nghị, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật, đảm bảo thực hiện hiệu quả, phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội hiện nay

4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
4.1. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi về các giao dịch về QSDĐ trong thị trường BĐS là vấn đề rất
rộng, phong phú, đa dạng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,
Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan...
Các giao dịch về QSDĐ hướng đến mục đích sinh lời của các chủ thể
trên thị trường vì vậy đối với các nội dung về thừa kế, tặng cho, tác giả sẽ đề
cấp đến trong luận văn nhưng không đi sâu vào những vấn đề này. Tác giả chỉ
tập trung vào nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thực thi về các giao dịch liên
quan đến QSDĐ một các trực tiếp và chịu sự chi phối của LKDBĐS năm
2014. Nội dung cụ thể bao gồm chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại
QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền hoặc
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Các giao dịch nhằm thúc đẩy,

5


hỗ trợ những giao dịch cho các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại bao gồm góp vốn và thế chấp QSDĐ. Giao dịch cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng có gắn liền với QSDĐ như nhà ở, công trình xây dựng là BĐS
đi kèm hoặc gắn liền với QSDĐ. Vì vậy khi thực hiện các giao dịch này có
liên quan mật thiết đến quyền chuyển giao QSDĐ cùng với nhà ở, công trình
xây dựng
Tác giả tập trung nghiên cứu từ giai đoạn LKDBDS năm 2014 có hiệu
lực thi hành đến nay.
4.2. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện
hành về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
và thực tiễn thực thi các quy định này ở Việt Nam. Học viên tập trung nghiên
cứ về những khái niệm, lý luận, thực tiễn áp dụng để khái quát về thực trạng

các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong
thị trường bất động sản. Từ đó phân tích, đánh giá các quy định pháp luật, đưa
ra những tồn tại, nguyên nhân trong công tác áp dụng pháp luật, kiến nghị đề
xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, học viên loại trừ đối tượng
là các bất động sản hình thành trong tương lai.
5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, luận văn sử dụng kết hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau bao gồm:
- Phương pháp thu thập thông tin là nguồn nguyên liệu quan trọng
không thể thiếu của bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào, quá trình thu
thập và xử lý thông tin có vai trò quan trọng nhất trong tìm kiếm luận cứ
mang tính thời sự cho luận văn.
- Phương pháp diễn giải, phân tích các tài liệu, lý luận khác nhau bằng

6


cách phân tích chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng.
Tổng hợp liên kết từng mặt hoặc từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo
ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng. Phương pháp
này áp dụng chính trong chương 1 của luận văn.
- Phương pháp đánh giá, so sánh, giải thích pháp luật: Phương pháp
nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của
quyền sử dụng đất và thị trường BĐS để từ đó so sánh sự phát triển, rút ra
nguyên nhân, bản chất và quy luật của đối tượng. Phương pháp này áp dụng
chính trong chương 2 của luận văn.
- Phương pháp quy nạp và tổng hợp, tổng kết kinh nghiệm, xem xét lại
những tài liệu, những thành quả trong thực tiễn và quá khứ để rút ra kết luận
bổ ích cho khoa học thực tiễn. Phương pháp này áp dụng chính trong chương

3 của luận văn.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Tập hợp các quy định pháp luật góp phần hoàn thiện những vấn đề lý
luận về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở
nước ta.
- Phân tích và đánh giá nội dung các quy định của LKDBĐS năm 2014
về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; nhận
diện những khó khăn, những vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai
thi hành các quy định của LKDBĐS năm 2014 các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy
định của LKDBĐS năm 2014 và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS ở nước ta.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công
tác học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo góp phần xây dựng,

7


hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ
chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu
tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.

8


CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO
DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất; các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử
dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất
Trong hệ thống pháp luật về đất đai, thuật ngữ “quyền sử dụng đất”
được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều
không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là QSDĐ. Để tìm hiểu nội hàm của
khái niệm QSDĐ, ta cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau.
Quyền sử dụng đất được xem là một chế định pháp luật, các quy phạm
pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất, đăng ký QSDĐ cho đối tượng
sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho hay để lại thừa kế QSDĐ.
Theo nghĩa chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của chủ thể sở hữu,
chủ thể sử dụng đất. Quyền năng này được hiểu đó là khả năng pháp lý mà
pháp luật quy định cho một chủ thể được khai thác các công dụng của đất,
hưởng hoa lợi từ đất.
Tóm lại, Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật quy định
cho người sử dụng đất để giúp thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá
trình khai thác công dụng của đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất.
Giao dịch quyền sử dụng đất là giao dịch tài sản, là hành vi pháp lý đơn
phương hoặc theo thỏa thuận của người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản

9


của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của
mình vào giao dịch dân sự theo Điều 116 BLDS năm 2015 có nội dung và
hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm như
sau: “Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho
những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành
quả lao động, kết quả của việc đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và
cho phép chuyển quyền từ chủ thể này cho chủ thể khác theo những điều kiện,
trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.”
1.1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông
thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “bó hẹp” của quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên
thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong thế chấp hay bảo lãnh vay
vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên
doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh,…
Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và
được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng để ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho
phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền
năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất)

nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại
quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.

10


Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được
thể hiện giữa tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo
hộ của pháp luật quy định tại Điều 166 LĐĐ năm 2013, bao gồm: Được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
khác; hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do
công trình của Nhà nước về bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước
hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước
bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; được quyền
khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai .
Đặc điểm riêng của QSDĐ so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở
các mặt sau:
Thứ nhất, QSDĐ là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân
[26] được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất.
Thứ hai, QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai, là quyền tài sản,
trở thành một loại hàng hóa đặc biệt.
Thứ ba, các chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ theo các điều kiện quy định
của Nhà nước về đất đai.
1.1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất
- QSDĐ căn cứ theo chủ thể đó (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân)
- QSDĐ được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể, việc sử dụng
đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này
cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

- QSDĐ căn cứ vào khách thể đó là (là đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp hay chưa sử dụng)
Loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử

11


dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích
sử dụng phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép mới
thực hiện.
- QSDĐ căn cứ vào thời gian đó là: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm
thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó QSDĐ
của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
- QSDĐ căn cứ theo pháp lý đó là căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm
quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử
dụng ban đầu của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay
QSDĐ thứ hai của người được cho thuê lại, được tặng cho, thừa kế.
Phân loại quyền căn cứ theo trường hợp giao đất và cho thuê đất theo quy
định của Luật đất đai:
Khái niệm giao đất được quy định tại khoản 7 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như
sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao
đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như
sau: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng
đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Phần quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất trong hai trường hợp giao đất và thuê đất cũng có điểm khác

biệt về quyền của người sử dụng đất:
- Đối với giao đất: Theo điều 179 LĐĐ năm 2013 người được giao đất
được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển
nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

12


đất.
- Đối với cho thuê đất: Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc
vào hình thức trả tiền. Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì người
thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất.
Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện
việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà
nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng
nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.
1.1.2. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì Kinh doanh bất động sản là
việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
1.1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng
đất chuyển giao đất và QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và phù
hợp với quy định của pháp pháp luật.
1.1.2.2. Khái niệm cho thuê đất quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất
chuyển giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho người khác sử dụng trong
một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi
hết thời hạn thuê theo thỏa thuận.

+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước
giao cho thuê.
+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước
cho thuê, cho thuê lại.
1.1.2.3. Khái niệm cho thuê lại quyền sử dụng đất:

13


Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một
trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận, có thể
hiểu rằng: Người sử dụng đất chuyển giao đất đang trong thời hạn thuê của
mình cho người khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê
phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận. Theo
Điều 475 BLDS năm 2015 quy định về cho thuê lại thì người sử dụng đất có
quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
1.1.3. Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và mối quan hệ
giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản bao
gồm: đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các công
trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [37].
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS vừa là đất đai, của cải trong lòng đất vừa
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động con người trên các mảnh đất.
BĐS bao gồm những công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao

dịch dân sự [24].
Theo quy định tại khoản 1, Điều 107, BLDS năm 2015: Bất động sản
bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của
pháp luật.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể

14


bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia này cho là BĐS,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy
định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm “mở” mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
BĐS có những đặc điểm sau:
- Tính cố định về vị trí: BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị
trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai có hạn và bị
giới hạn về không gian, diện tích đất đai của một quốc gia khó bị thay đổi, (trừ
vùng gần biển). Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS,
vì vậy, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội, cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng của khu vực có địa điểm của BĐS.
- Tính lâu bền: Đất đai được xem như không bị hủy hoại, trừ trường
hợp có thiên tai như xói lở, vùi lấp. Vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục
đến hàng trăm năm. BĐS có tuổi thọ vật lý, chi phí sử dụng BĐS ngang
bằng với lợi ích thu được.
- Tính khác biệt và khan hiếm: Do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai,
do diện tích bề mặt trái đất có hạn và không thể phát triển được, trong khi dân
số mỗi ngày một tăng và các nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên.
1.1.3.2. Thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với
thị trường bất động sản

- Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS bao gồm toàn bộ không gian, thời gian, địa điểm diễn
ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… giữa các chủ thể khác
nhau. Vì thế mà giá trị QSDĐ phụ thuộc nhiều vào thị trường BĐS. Chẳng
hạn như khi cầu lớn hơn cung thì giá sẽ tăng, khi cung lớn hơn cầu thì giá sẽ
giảm. Bên cạnh đó, còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới giá, như sự can

15


thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng.
Thị trường BĐS là nơi thực hiện và chuyển dịch giá trị của BĐS, nơi
tiến hành các giao dịch liên quan đến BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn… nơi diễn ra những mối quan
hệ của con người về giao dịch QSDĐ, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý
được xác định, trong một khoảng thời gian cụ thể.
Như vậy, thị trường BĐS là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên
quan đến BĐS: hoạt động chuyển nhượng, hoạt động mua bán, hoạt động
cho thuê, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là BĐS…
được tiến hành.
Thị trường BĐS là một loại thị trường quan trọng. Mặc dù, hàng loạt các
văn bản pháp lý bao trùm hầu hết các giao dịch liên quan đến BĐS được ban
hành, tuy nhiên môi trường pháp luật của thị trường BĐS còn thiếu đồng bộ, mâu
thuẫn và chồng chéo nhiều quy định pháp luật không phù hợp với thực tế và xu
hướng phát triển [39]. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
kinh doanh BĐS còn dàn trải, hệ thống cơ quan chuyên trách, quản lý nhà nước về
kinh doanh BĐS còn nhiều bất cập, chưa thật sự bắt kịp tốc độ phát triển mạnh
mẽ, phức tạp của hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BDS. Việc nắm bắt, dự
báo thông tin về thị trường BĐS không kịp thời, xử lý thông tin kém hiệu quả
cũng sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS không được kiểm soát chặt chẽ, tạo nên

những phản ứng tiêu cực đối với sự phát triển của nền kinh tế, chẳng hạn giá đất
tăng nhanh làm đắt đỏ các công trình phát triển hạ tầng, làm tăng nhanh chi phí
kinh doanh và đẩy xa khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư [33].
Thị trường BĐS hình thành là chìa khóa biến các tài sản BĐS thành
“tư bản sống”, khơi dậy nguồn nội lực đang trong giấc ngủ đông kéo
dài ở nước ta. Bởi đặc thù về sở hữu toàn dân đối với đất đai và mức độ
tham gia thị trường BĐS có liên hệ với thị trường chứng khoán nên

16


trong nghiên cứu có quan điểm phân cấp thị trường BDS thành thị
trường sơ cấp (thể hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất)
và thị trường thứ cấp (giữa những người sử dụng đất với nhau) [34].
Thị trường BĐS hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai
trong quá trình sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác
đất đai có hiệu quả hơn. Trên thị trường xuất hiện các khoản thu cho ngân
sách Nhà nước từ thị trường BĐS như: Cổ phần, thuế bán doanh nghiệp nhà
nước, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuế đất và các loại thuế thu
được qua việc mua bán, cho thuê BĐS.
Như vậy, hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường
BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp lại thì khái niệm về thị trường
BĐS được hiểu như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, hoạt động chuyển
nhượng, hoạt động cho thuê, hoạt động thế chấp và các dịch vụ có liên quan
như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó
vai trò quản lý nhà nước sẽ có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
- Đặc điểm của thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất

Một là, QSDĐ là hàng hóa đặc biệt, có sự khác biệt giữa hàng hóa và
địa điểm giao dịch
Hai là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Hoạt động của thị trường phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Ba là, quyền sử dụng đất đai là công hữu và quyền sử dụng đất là tư
hữu. BĐS là hàng hóa nên phải chịu sử tác động của quy luật thị trường, quy
luật giá trị, giá cả, lợi nhuận, lợi tức, địa tô, địa tô chênh lệch, đầu cơ, phá giá,
đội giá, đấu giá, trượt giá…

17


- Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản
QSDĐ với thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết, gắn bó với nhau và
chịu sự tác động tương hỗ với nhau. QSDĐ tồn tại trong thị trường BĐS.
Muốn phát triển thị trường BĐS chính quy thì cần có một thị trường QSDĐ
lành mạnh và ổn định.
Trong tình hình hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm nên ảnh hưởng tới sự
phát triển, đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường. Muốn cho hai thị trường
phát triển lành mạnh và đúng hướng. Nhà nước cần nhanh chóng hoàn tất các
thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, đó sẽ là
bước đột phá đầu tiên xác lập lại trật tự QSDĐ. Thị trường QSDĐ nông
nghiệp đã có sự biến động rất lớn trong thời gian vừa qua, điển hình là từ năm
2003 trở lại đây. Sự biến động này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng
nguyên nhân cơ bản nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp. Thị trường đất đô thị trở thành nền tảng của thị
trường BĐS do tính kinh tế, tính giá trị, tính sử dụng của loại đất này ngày
càng được coi trọng hơn so với đất nông nghiệp. Khi phát triển thị trường
BĐS, cần quan tâm nghiên cứu một lực lượng trung gian thúc đẩy quá trình

giao lưu các giao dịch QSDĐ và giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi quyền
sử dụng đất trong thị trường BĐS.
1.2. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện
quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013
Thứ nhất là có giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý
do Nhà nước cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

18