THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONG THỜI
GIAN QUA
1. Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.
Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường.
Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại
lâu dài cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời
gian qua đã đem lại một số kết quả như sau:
1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao
hơn.
Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp
cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất
chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu
khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng
34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã
góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây
dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh
tế, xã hội.
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000
Đơn vị: 1000 ha
Chỉ tiêu
Năm
1997
Năm
1998
Năm
1999
Dự kiến
năm
2000
Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6
Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1

Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5
Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7
Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2
Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính)
Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận
tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo
điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn
97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử
dụng.
Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội
- Nhà tư 76,3%
- Nhà thuê của tư nhân 1,0%
- Nhà thuê của Nhà nước 17,1%
- Nhà đa sở hữu 1,5%
- Chưa rõ chủ sở hữu 4,1%
Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị
(Tính đến 31-12-2000)
Diện tích đất
năm 1995
Năm 2000
Diện tích
(ha)
Cơ cấu
(%)
Tổng diện tích đất ở đô
thị
57.504 72.139 100,0
Trong đó
Cá nhân, hộ gia đình

Tổ chức kinh tế
70.084
1.444
97,1
2,0
Nước ngoài
UBND xã
Các tổ chức khác
1
192
418
-
0,3
0,6
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính
1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những
chuyển biến đột phá.
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ
hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng
đất đã mở ra hàng chục triệu m
2
đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang
chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại
thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua
bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước
ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28
triệu m
2
(Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)
1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để
tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có
nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình
đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc
dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà
ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 –
4 m
2
trước đây lên 6 – 8 m
2
hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát
triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và
chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng
bình quân 2,5 triệu m
2
/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m
2
, diện
tích ở bình quân từ 7,5 m
2
/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m
2
/người
(năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m
2
(năm
1990) lên 52 triệu m
2
(năm 2000) (nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố
Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp
thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà
để bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc
sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực
tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu
lên trên 700 triệu m
2
, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m
2
. Nhà do dân
tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 –
2000, tại các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới.
(Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và
các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).
Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên
800.000 m
2
nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở
(phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây
dựng trên 200.000 m
2
nhà ở.
Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam
giai đoạn 1991 – 2000
Đơn vị tính: 1000m
2
Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh
1991 – 1995

1991
1992
1993
1994
1995
1996 – 1999
1996
1997
1998
1999
26.000
1.488
2.292
5.373
6.021
10.866
25.000
5.122
5.921
6.252
7.705
2.347
327
395
514
523
587
2.438
522
509

719
688
8.800
450
560
2.791
2.380
2.698,5
8.378
1.720
2.279
2.383
1.996
(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây
dựng)
Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở
giai đoạn 2000 – 2004
Đơn vị:m
2
T
T
Địa
phương
Năm
2000
Năm
2001
Năm
2002
Năm

2004
Dự kiến
năm
2004
1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918
2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045
3 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000
4 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900
5 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425
6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720
(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)
Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12
triệu m
2
(450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m
2
chiếm hơn 40% quỹ
nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa
chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m
2
với 65.000 hợp đồng cho
thuê nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m
2
với 85.000 căn hộ.
Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt
trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt
mục tiêu kế hoạch.
Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội
giai đoạn 1998 – 2000

Số liệu phát triển nhà ở
hàng năm
Kế hoạch hàng
năm
(M
2
)
Thực
hiện
(M
2
)
Tỷ lệ
(%)
1998 – 2000
Phát triển nhà ở theo dự án
Nhà ở do dân tự xây dựng
1.150.000
340.000
810.000
1.352.21
2
402.858
950.354
117,7
118,5
117,3
Năm 1998
Phát triển nhà ở theo dự án
Nhà ở do dân tự xây dựng

300.000
70.000
230.000
339.191
85.591
253.600
113,0
112,0
110,0
Năm 1999
Phát triển nhà ở theo dự án
Nhà ở do dân tự xây dựng
400.000
120.000
280.000
416.511
130.162
286.349
104,1
108,5
102,3
Năm 2000
Phát triển nhà ở theo dự án
Nhà ở do dân tự xây dựng
450.000
150.000
300.000
597.510
187.105
410.405

132,8
124,7
136,8
(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm
2001-2005)
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m
2
chiếm
gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất
hợp pháp.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3
tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà
cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân.
Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ
thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng
bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung
tâm.
Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự
án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị
đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m
2
nhà ở,
trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128
m
2
, từ nguồn vốn địa phương là 515.382

m

2
. Trong số diện tích nhà ở được xây
dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m
2
, diện
tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ
104.977 m
2
(Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)
1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích
văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những
khởi sắc
Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư
vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh
vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).
Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính
đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư
vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD
(chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng
đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư
vào lĩnh vực khách sạn.
Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ
đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp
nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh
với nước ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển
thành các văn phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị
trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi
phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của
người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc
mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm

văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội
địa.
Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ
văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp
tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao
nhất chõu Á.
Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ
thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22
USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2.
Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty
bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà
văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia,
Daewoo... Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài.
"Thị trường cho thuê văn phũng năm
nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều
hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế
hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.
Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích
thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.
(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)
Đơn vị: triệu USD
Đến 7-7-2000
Đến 31-12-2002
Đầu tư Tỷ lệ %
Tổng số 35.972 100,00 42.937
1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3
- Công nghiệp nặng 6.575 18,3
- Công nghiệp nhẹ 3.748 10,4
- Công nghiệp thực phẩm 2.356 6,5

- Dầu khí 2.155 6,0 4.229,3
2. Các ngành kinh doanh
diện tích thương mại, văn
phòng, khách sạn, khu
công nghiệp
11.786 32,6
- Khách sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4
- Khu thương mại 548 1,5
- Xây dựng văn phòng, căn 4.288 11,9
hộ
- Xây dựng khu đô thị mới 2.346 6,5
- Xây dựng hạ tầng khu CN,
khu chế xuất
803 2,2
3. Các ngành nghề khác 9.349 26,1
Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002
1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của
Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách
nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung
các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh
từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng
cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt
động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều
chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các
quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong
trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với
cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và
bước đầu phát triển thị trường BĐS.
Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành

nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo
hướng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để
nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.
• Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở
• Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền
lương
• Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động
cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh.
• Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính
sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
• Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở.
• Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến
khích đầu tư xây dựng nhà ở.
• Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở
đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long
• Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về
giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991.
• Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động
cách mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.
• Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa
đổi Luật đất đai năm 2003.
Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần
bao gồm các văn bản chủ yếu sau:
• Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất đô thị
• Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ
quản lý quy hoạch đô thị.
• Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).

• Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất.
• Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
• Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa
chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.
• Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất tại đô thị.
• Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất
Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất
và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý
thị trường nhà đất.
Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt
góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản
thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí
chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu
đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch
chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5%
Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS
giai đoạn 1995 – 2000
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm
1995
Năm
1996
Năm
1997

Năm
1998
Năm
1999
Năm
2000
Thuế cơ quan sử
dụng đất
289 319 329 355 347 213
Thu cấp quyền
xử dụng đất
890 1.173 969 800 913 1.009
Tiền thuê đất 0 0 455 382 408 390
Thu tiền bán
nhà sở hữu nhà
nước
200 347 802 822 771 836
Tổng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448
(Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính)
Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất
được 4.645 tỷ đồng/năm.
Những ưu điểm trong phát triển thị trường BĐS –
nh à đất tại H Nà ội những năm qua
Công tác
của Nhà
nước đối
với thị
trường n yà
không
ngừng

ho n thià ện,
thu ngân
sách không
ngừng tăng
lên
Thị
trường
nh à ở
phát triển
rất sôi
động
Thị trường
kinh doanh
mặt bằng
XD, diện
tích VP
khách sạn,
nh h ng,à à
vui chơi
giải trí có
nhiều khởi
sắc
Các nhu
cầu về
nh - à đất
được
đáp ứng
đầy đủ
hơn với
chất

lượng
cao hơn
Các hoạt
động
trong thị
trường
quyền sử
dụng đất
đã tạo ra
những
chuyển
biến đột
phá