Thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội

LI M U

I- MC CH NGHIấN CU
t ai l ngun ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia mi, l yu t cu
thnh nờn giang sn t nc. Cựng vi t ai, nh cng cú v trớ ht sc
quan trng i vi i sng con ngi, l ti sn ca Nh nc, gia ỡnh. Nú
phn ỏnh trỡnh phỏt trin ca kinh t xó hi v mc sng ca mi quc gia,
mi dõn tc.
nc ta t khi chuyn sang nn kinh t th trng, mt h thng cỏc loi
th trng dn c hỡnh thnh v phỏt trin. Trong ú th trng nh t l th
trng rt nhy cm v phc tp. S phỏt trin ca cỏc loi th trng ny l h
qu tt yu ca nn sn xut hng húa ng thi l iu kin lm phõn cụng lao
ng xó hi ngy cng sõu sc.
Th trng nh t c coi nh mt b phn ca th trng bt ng sn
v l ni din ra cỏc hnh vi mua v bỏn cỏc hng hoỏ nh t cng nh dch v
gn lin vi hng hoỏ ú. Ngy nay, th trng nh t ó tr thnh mt b phn
khụng th thiu c ca h thng cỏc loi th trng trong nn kinh t quc
dõn. Nú ó cú nhng úng gúp ỏng vo s phỏt trin kinh t nc ta trong thi
gian va qua.
H Ni l trung tõm kinh t, vn hoỏ, xó hi

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I- KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niệm về thị trường bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ
với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà
đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng
lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang
trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường .
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại
: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử
dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật .Ở nhiều nước trên thế
giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia ....Hầu hết các khái niệm về bất
động sản giữa các nước đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy , khi xác định tài sản
cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ.
Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái
niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ
luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế
thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và
các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều
181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản

là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:
+Đất đai
+Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN



+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;
Còn động sản là những tài sản khơng phải là bất động sản.
Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc
là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với u cầu của cơng tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các cơng trình xây dựng và các
tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.

2.Đặc điểm của bất động sản
a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định khơng thể di chuyển:
Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu khơng có thị
trường tại chỗ thì bất động sản khơng thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề
vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy
người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình
phát triển kinh tế , văn hố xã hội và mơi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết
cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ được xem như khơng bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với
tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng
thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó

chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của cơng trình bị lão hố.
c)Tính thích ứng: Lợi ích của cơng trính được sinh ra trong q trình sử
dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh cơng năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại
nét đặc trưng của cơng trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu
tư. Việc điều chỉnh cơng năng sử dụng đáp ứng u cầu của khách hàng nên
các nhà đầu tư ln quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
d)Tính biến dị :Trên thị trường bất động sản khơng tồn tại hai cơng trình
hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong tồ cao ốc thì các
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngồi ra cần chú ý đến ý muốn của
các nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân
....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản
này khơng hồn giống như bất động sản khác.
e)Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với
hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quan
tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh
vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản
xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì khơng thể di chuyển từ thị trường này sang
thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những
ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế ,đất đai, nhà ở,
tiền tệ.
f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư khơng đòi hỏi
phải tốn cơng quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khốn hay vàng
bạc đá q.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có
năng lực quản lí tương xứng.

g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được
nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các cơng trình cơng cộng như trường học,
chợ, cơng viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như cơng trình giao
thơng , quy hoạch phát triển đơ thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đốn được
chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là
thành cơng rất lớn.

3 - Khái niệm về thị trường bất động sản

a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản:

- Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với
nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi
bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch.
- Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là :
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



+ Tổng hồ các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa
lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;
+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hố
BĐS nhà đất;
- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Hàng hố trên thị trường bất động sản là loại
hàng hố đặc biệt tuy khơng thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho
chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường
cho th, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân

thị trường làm 3 cấp:
- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho th quyền
sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường thứ II là thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho
th.
- Thị trường III là thị trường bán hoặc cho th lại cơng trình đã được
mua và th

II- KHÁI QT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

1- Định nghĩa về thị trường nhà đất
“ Đất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phòng ”
( Luật đất đai năm 1993 )
Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện chung đối với mọi q trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và
hoạt động của con người. Đất đai là một trong những tài ngun vơ cùng q giá
của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và khơng thể thiếu
được cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu khơng có đất đai thì
sẽ như thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, q trình lao động và sự tồn tại
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



của con người cũng khơng xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm, có hiệu quả cao và ln ln bảo vệ nguồn tài ngun đất đai bền
vững, lâu dài là vơ cùng cần thiết.
Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là khơng gian

bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở. Nhà ở
khơng chỉ là khơng gian cư trú đơn thuần, mà còn là mơi trường sống, mơi
trường lao động và sản xuất, mơi trường văn hố, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh
phúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi
quốc gia, nhà ở khơng chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của
người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế,
xã hội và cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời
sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hố đến chính trị xã hội.
Như vây, thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành.
Đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là
những loại hàng hố chủ yếu của thị trường nhà đất.
Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở,
vườn tược, khn viên gắn với nhà.
Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược, khn
viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Nền kinh tế hàng hố phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân cơng lao
động trong nền sản xuất hàng hố, đồng thời là điều kiện làm cho phân cơng lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở
nước ta. ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến

một vùng, một khu vực, hoặc tồn bộ lãnh thổ đất nước.
Thị trường nhà đất còn được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hố nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hố đó. Q trình trao đổi
mua và bán nhà và đất ln ln vận động và phát triển làm cho các phương
thức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trường
nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số
lượng, quy mơ của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện
thơng tin giữa người mua và người bán.
2-Vai trò của thị trường nhà đất
Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hố
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào
việc xây dựng và phát triển đất nước.
Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh
tế-xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy,
thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia,
bởi vậy sự phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị
trường trong nền Kinh tế quốc dân.
 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh
nhà đất và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình, với vai
trò là một hàng hố đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và
quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy
tạo ra một khối lượng hàng hố khơng bao giờ cạn, cung cấp cho thị trường
làm cho thị trường hàng hố nhà đất ln ln phong phú. Thị trường là nơi
chuyển hố vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định chu
chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất. Trong q trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm
như nhà ở và các cơng trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

cả và đất đai được vật hố trong sản phẩm. Để tiến hành q trình tái sản
xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hiện vật thành hình thái
tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hồn như thế được thực
hiện thơng qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại
phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng của thị
trường. Q trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đất
khơng chỉ đơn thuần là hồn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện
thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
 Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản
xuất hàng hố người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng
các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hố, những sản
phẩm hàng hố đó được đem đi bán. Trong khi đó, người tiêu dùng sản phẩm
lại cần mua những loại hàng hố đó và như vậy họ phải tìm mua những loaị
hàng hố đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị
trường. Thơng qua thị trường, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để
giải quyết mối quan hệ của mình.
 Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến cơng nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài ngun đất. Thị
trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và vận động của
thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố khơng tách rời nhau. Mỗi
sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngược
lại. Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và
cơng nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu
nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản
phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.

 Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy q trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở các cơng trình cơng cộng và các cơ sở kinh tế khác.
Nhờ đó thị trường nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi ích
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



của Nhà nước, lợi ích của các chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của
người lao động ). Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần
từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hố.
Thơng qua hoạt động của thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung,
hồn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý, tạo điều
kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng
“kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn
khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng
ở nước ta. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng các cơng trình, tài
sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài ngun đất,
khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và
phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn
thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước.
 Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác,
nâng cao trình độ xã hội hố trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia vào thị
trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có
mối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường
và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính,
ngân hàng, mơi trường đơ thị… để mở rộng thị trường.
Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh
nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Vì vậy thơng qua kết quả kinh doanh
nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản

phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với q trình phát triển hàng
hố trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bản
sau đây:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



 Thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung, trải rộng trên tất cả
các vùng trên đất nước. Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các thị trường
nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ và trình độ phát
triển khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng, cá miền do điều
kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hố và xã hội khác nhau quy
định. Vì vậy, ở đơ thị thị trường nhà đất có quy mơ và trình độ phát triển cao
hơn thị trường nhà đất ở nơng thơn, miền núi,...
 Thị trường nhà đất là một dạng thị trường khơng hồn hảo do sự khơng
đồng nhất về thơng tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập qn sử dụng nhà đất . Thậm chí
trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng
hồn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thơng tin liên quan đến
những giao dịch trước đó. Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi phí thu
thập thơng tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất ln quan tâm đến. Mặt
khác, thị trường nhà đất là thị trường khơng hồn hảo là do tính chất khơng
tái tạo được của đất, nên thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều
hơn thị trường hàng hố, biến động của giá nhà đất thường mạnh mẽ hơn
biến động của giá hàng hố. Tất cả các đặc tính như đặc điểm của tài sản đất
đai, phương pháp tiến hành các giao dịch bn bán và sự thiếu hiểu biết

thơng tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự khơng hồn hảo
trong cạnh tranh trên thị trường tài sản đất đai.
 Cung trong thị trường nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng tương
ứng với sự thay đổi của cầu bởi tăng cung của một loại nhà đất với mục đích
cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thị
trường, như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng,... Biến động trong thị
trường nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác
nên nhà đất chỉ hấp dẫn những người có thể thanh tốn những thứ cho th
được thực hiện chậm. Cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng
việc chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Chẳng
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



hạn như, nếu số lượng văn phòng làm việc khơng đủ cho th, thì người cho
th có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục
đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược
lại.
 Tính khơng cơng khai của thị trường làm cho các thơng tin về giá cả
rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin
thị trường.
 Đặc điểm khơng thể tách rời thị trường nhà đất là tổng cung đất đai
cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia
tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung khơng nhất thiết cố định cho từng
mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc kiểm sốt
bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những
mục đích sử dụng cụ thể đó.

III- CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT- YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ
TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó
với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hồn tồn khơng trùng khớp với tổng số nhà và đất có
được ở một quốc gia, do có những thành phần khơng được tham gia vào giao
dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ khơng muốn
bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những
nguồn nêu trên là khơng được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các
nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các
điều kiện sau:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



Qu nh t hin cú phi t c cỏc tiờu chun v yờu cu ca th
trng hin thi, cú ngha l nú cú th ỏp ng c yờu cu no ú v c
th trng chp nhn v giỏ tr s dng.
Ngi ch s hu qu nh t khụng cú mcớch s dng cho nhu
cu tiờu dựng ca mỡnh m cú nhu cõự bỏn, tc l sn sng chuyn giao nh
t cho ngi khỏc.
Giỏ c thc hin quyn chuyn giao ti sn phi phự hp vi giỏ
mt bng chung, tc l phự hp vi kh nng thanh toỏn v chp nhn ca th
trng .
Phi cú th trng nh t xut hin v qu nh t ú tham gia vo
giao dch trờn th trng l c tha nhn.

Nh t l loi ti sn mang tớnh cht ca mt loi hng hoỏ c bit. c
bit ngun gc to thnh, tớnh hn ch v s lng, tớnh khụng ng nht, tớnh
khụng thay th, tớnh c nh v v trớ v tớnh vnh cu.
1.2- c im ca cung nh t
Xut phỏt t tớnh cht c bit ca t ai m lng cung v t cng mang
nhng nột rt c thự so vi cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc:
t ai l sn phm cú ngun gc t nhiờn vi s lng gii hn v con
ngi khụng th t to ra thờm t ai mi c lm tng cung theo ý mun
ch quan t ú gia cỏc loi t theo mc ớch s dng khỏc nhau thỡ s thay
i v cung ca loi t ú cú th tỏc ng lm thay i cung ca loi t khỏc.
Hn na, lng cung v t khụng th iu chnh trong lu thụng theo
khụng gian cng nh chng loi hoc cht lng l do tớnh c nh v v trớ v
tớnh khụng ng nht ca t ai. Do vy, d dng dn n s mt cõn bng v
cung cu nh t mt cỏch cc b v khụng gian v chng loi t theo tng a
phng hay tng vựng lónh th. Khụng nh cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc l
cú th iu chuyn c ỳng chng loi hng hoỏ m nhu cu th trng cn
t a phng ny sang a phng khỏc, t vựng ny sang vựng khỏc, thm chớ
k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khỏc gi cõn bng cung- cu
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



hợp lý. Đây là một đặc điểm khơng thể bỏ qua được trong khi xây dựng và
hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mơ nền kinh tế có thị trường nhà đất.
Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như khơng đổi,
nên khơng thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý
muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hố dịch vụ thơng thường cho nên vấn
đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vơ cùng quan
trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm

một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song
lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất
kinh doanh ở khu vực nơng thơn và thành phố. Ngồi ra cung về nhà đất đáp
ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người
chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này khơng còn nhu cầu sử dụng nữa
mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực
khác hoặc thực sự khơng có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng
cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà
đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung
tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung
tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nơng thơn, thành phố và loại
nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ
nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức
tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở
nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là khơng biến đổi nhưng có thể
tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất
thường xun biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng
cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ
mơ của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội.
Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã
nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các
nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản
xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất cho sản
xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đất cho
khu vực nơng thơn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở

và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lượng cầu ngày càng tăng ở nhóm
này. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh
hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sơi động nhất và tự do nhất, đặc biệt
ở các đơ thị lớn như Thủ đơ Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà
Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà
nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát.
 Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà
nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở
hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có
kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc
gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều
tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có
một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng
và hình thức biểu hiện rất khác nhau.
 Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trường.
Lượng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn
vốn khơng phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, cơng ty hoặc cá
nhân thực hiện có tn theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp
luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà nước
khơng thể kiểm sốt được tồn bộ lượng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ
điều tiết thơng qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây
dựng.
 Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối
cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này
hồn tồn độc lập với những ngun tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

kin trỳc nh ca Nh nc v cng c u t, phỏt trin t ngun vn
t nhõn.
Nhng ngun nh t c hỡnh thnh bng cỏch t xõy dng, thit k
riờng tu theo kh nng ngun ti chớnh ca mỡnh nờn õy chỳng rt a dng
v cp , mang tớnh cht v phm vi a bn khỏc nhaukhụng theo mt tiờu
chun k thut no c nhng ri nú cng to thnh mt ngun cú lng cung v
nh t khỏ ln v phong phỳ trờn th trng. S d ngun cung v nh t
khu vc t phỏt ngy cng tng cú th mt phn do tớnh ch quan ca bn thõn
nhng ngi tham gia vo khu vc nỏy to ra nhng lý do quan trng hn v
khỏch quan hn l nhng quyt nh phỏp lý ca Chớnh ph thc hin cha
nghiờm ngt hoc t ngi dõn ri vo tỡnh th phi chp nhn t phỏt khú
c a vo khu vc nh chớnh thc.
Hin nay nc ta lng cung v nh v t phc v cho nhu cu sinh
hot ca con ngi tng cha cao, cha ỏp ng c lng cu phỏt sinh hng
nm, c bit l din tớch nh do h s s dng t cũn mc thp. Nm 2000,
c nc vi khong 700 triu m2 s dng nh trong ú ti cỏc ụ th khong
120 triu m2 trờn mt lng din tớch t kim kờ c theo Ch th s
24/1999/CT-TTg v Quyt nh s 24/2001/Q-TTg ngy 01 thỏng 03 nm
2001 ca Th tng chớnh ph l 443.178 ha, trong ú t ụ th cú 72.158 ha
v t nụng thụn 371.020 ha, nh vy l quỏ thp.
Mt xó hi cng phỏt trin, cu nh cng hng ti cỏc tiờu chun cao cp
v vỡ vy cung nh khu vc t nhõn cng cú nhiu c hi phỏt trin, cung nh
khu vc t phỏt cng gim dn.
1.3-Nhng nhõn t nh hng n cung nh t
a) Qu nh t trong quy hoch ca Chớnh ph
Mc ớch s dng nhng hng hoỏ thụng thng do tớnh nng tỏc dng ca
nú quyt nh, trong khi ú mc ớch s dng t ai do Nh nc qun lý v
nh ot. Nh nc thc hin quy hoch v phõn nh cỏc vựng t ai dnh
cho cỏc mc ớch s dng khỏc nhau. Mt vựng t nm ngay trong thnh ph,
nu nú c quy hoch cho sn xut nụng nghip thỡ mnh t ny khụng h cú

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



úng gúp gỡ cho vic tng cung v nh t. Ch cn mt quyt nh ca Chớnh
ph v chuyn mc ớch s dng thỡ chớnh mnh t ú ngay lp tc lm tng
cung t v cng ng ngha vi tng cung v nh . Do vy tng cung v nh
t trc ht ph thuc vo qu t c quy hoch dựng cho xõy dng dõn
dng. õy l c s quan trng nht quyt nh n tng cung v nh t, nht l
tng cung v ngun nh t hp phỏp v t nú lm trit tiờu cung v nh t bt
hp phỏp.
b) S phỏt trin ca h thng kt cu h tng
Mc phỏt trin ca kt cu h tng cú tỏc ng rt ln n cung v nh
t. Kt cu h tng cú th lm thay i cụng dng v giỏ tr ca nh t hin cú.
Nh cú s phỏt trin ca h thng kt cu h tng m iu kin tip cn ca t
ai tr nờn d dng hn, nú cú th ỏp ng v tho món c nhiu yờu cu
khỏc nhau ca th trng. Mt khu vc t ai khụng cú h thng kt cu h
tng cú th coi nh cung bng khụng i vi th trng nh v t , song
cng vựng t ú, nu c xõy dng kt cu h tng ng b, kh nng tip
cn d dng thun tin thỡ ú li l ngun cung rt cú ý ngha i vi th trng
nh t. Chớnh vỡ vy, tip theo quy hoch, u t phỏt trin kt cu h tng l
mt gii phỏp cc k quan trng do Chớnh ph hoc chớnh quyn a phng l
ngi quyt nh.
c) Cỏc yu t u vo v chi phớ phỏt trin nh
Cỏc yu t nguyờn liu u vo cng cú vai trũ rt quan trng n lng
cung v nh . Nu cỏc nguyờn vt liu cho xõy dng nh sn cú thỡ kh nng
v tc phỏt trin ca ngun xõy dng nh mnh hn nu giỏ c cỏc nguyờn
vt liu xõy dng gim thỡ giỏ thnh xõy dng cng thp v kh nng cung nh
vi giỏ h s c m rng hn. Cỏc yu t nguyờn liu v k thut u vo ca
quỏ trỡnh xõy dng nh cũn cho phộp to ra ngun cung v nh vi cỏc cp

khỏc nhau to thờm tớnh phong phỳ v c cu ngun cung. Ngoi ra, mt s
vựng do cỏc iu kin c thự v a lý v thi tit, kt cu nh phi c thit
k, xõy dng vi k thut c bit v nguyờn vt liu chuyờn dựng nờn cung nh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của cơng nghệ và kỹ thuật
xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hố thơng thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn
đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng
và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những
nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các cơng trình dân dụng
nhưng khơng được hợp thức hố về các quyền sở hữuvà sử dụng khơng thẻ tham
gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và khơng được tính vào
nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngồi thị
trường đen và do vậy nó cũng khơng được mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để
Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai. Nếu xu thế đơ thị hố diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử
dụng đất đai khơng thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu
hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện
của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp

pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hố về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động cơng khai của thị trường nhà đất cũng là một
nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động cơng khi
hố của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm
phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hố cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt
động khơng cơng khai, khơng được thừa nhận và khơng có sự điều tiết của Nhà
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận,
các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo.
Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường nhà đất, thái độ cũng như những
can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường nhà đất cũng là những
tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu. Sự thừa nhận
và chủ trương đa dạng hố về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan
trọng mở đường cho việc đa dạng hố các hính thức phát triển nhà ở và làm
phong phú thêm số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát
triển đơ thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu tư phát
triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng
và cung cấp nhà ở, cơng sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát
triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước khơng
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương
chính sách khác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất khơng có cơ sở hạ
tầng vẫn chỉ là đất khơng hơn khơng kém chứ khơng thể trở thành nguồn cung
nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hồn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan
trọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất.
Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà

đất khơng phải là những hỗ trợ về giá đầu vào ngun vật liệu xây dựng, khơng
phải là sự kiểm sốt bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường
mà thơng qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hố các quan hệ về
nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về
nhà đất.
2- Cầu nhà đất
2.1- Khái niệm cầu nhà đất
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự
hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mơ mang tính quy luật của nền kinh tế hàng
hố, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



cầu được biểu hiện thơng qua giá cả của hàng hố và dịch vụ đó. Do vậy, để
nghiên cứu sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất
trên thị trường.
Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác
là tồn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và
các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực
tài chính có khă năng thanh tốn.
Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử
dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con
người.
Trên thực tế, khơng thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất
và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này khơng chỉ về quy
mơ, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.

Nhu cầu về nhà đất thường xuất hiện với một quy mơ lớn, xuất hiện trên phạm
vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song
cầu thực tế trên thị trường lại hồn tồn khơng trùng khớp với nhu cầu cả về
lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại khơng có khả năng thanh
tốn. Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những nhóm đối tượng, thành phần
trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhưng lại khơng trở thành cầu
thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh tốn, ngược lại có những đối
tượng, thành phần khơng có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại có nhu cầu
tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh tốn
nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một
phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh tốn về điều
kiện hoạt động của thị trường.
2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất
Cầu về nhà đất ln biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu
về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



Trờn th trng nh t cu thng tng nhanh hn cung. Khỏc vi cỏc
loi hng hoỏ khỏc, nh v t ca ngi dõn bao gi cng tỡnh trng
thiu thn, c bit l cỏc khu ụ th v cỏc thnh ph.
Giỏ nh v t thng rt cao so vi thu nhp ca ngi dõn , nht
l cỏc khu ụ th , trung tõm cụng nghip v thng mi ... Bi vỡ, ni õy
cú mt dõn c ln, bờn cnh lng cung v nh t cú hn thỡ lng cu
v nh t li quỏ cao, dn n giỏ nh v t cao lờn v hn rt nhiu so
vi cỏc vựng khỏc l tt yu.
Cht lng nh ngy cng cao v nhu cu, th hiu ca ngi s
dng thay i nhanh chúng. Trong thc t tc tng v cht lng nh
cũn nhanh hn tc tng giỏ nh .

Hin nay, nc ta cu v nh t ó to ra mm mng cho mt th
trng ngm v nh t , khụng cú t chc, cỏc c quan qun lý Nh nc
khụng th iu tit c. Cu v t v nh din ra khỏ sụi ng, c bit
cỏc ụ th ln nh th ụ H Ni, Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph
Nng... Lng cu ny ny sinh khỏ ln trờn th trng t do xut phỏt t
nhu cu v ch thc t tng lờn quỏ nhanh. Quyn cú ch l quyn c bn
ca con ngi c Nh nc cụng nhn v chm lo thụng qua cỏc chớnh
sỏch nhm to iu kin mi thnh viờn trong xó hi to lp c ch
phự hp vi nhu cu v kh nng ngun lc ti chớnh ca mỡnh. Nhu cu v
ch tng nhanh cú th c phõn tớch bi cỏc nguyờn nhõn sau:

Bin ng tng dõn s c v tng t nhiờn ln tng c hc.
Nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn cha cú nh ang phi chung, nh hoc
ang phi sng tm b ti cỏc khu nh chut.
Nhu cu ch ca cỏn b, cụng nhõn viờn chc, lc lng v trang
cha cú nh hoc mi chuyn n.
Nhu cu tng thờm din tớch cho nhng h ang quỏ cht.
Nhu cu ch cho lao ng ti cỏc khu cụng nghip tp trung mi xõy
dng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



 Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch.
 Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngồi đến sinh sống ở nước ta làm việc
hoặc kinh doanh.
 Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người...
Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho
cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính
của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh tốn

kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường.
Ở nước ta, đang trong q trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang
mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trường nhà đất
càng sơi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành
một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế .
2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất
Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích
cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu
cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các
nhân tố chủ yếu sau:
a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo
đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở
khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nơng lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu
của q trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi q trình
cơng nghiệp hố mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt
động phi nơng nghiệp chưa phát triển nên tồn bộ lực lượng lao động xã hội còn
tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nơng nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất
nơng nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này, do nền sản xuất xã hội chưa mang tính xã hội hố cao, sản xuất còn
mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất chưa được trở thành
hàng hố, chưa xuất hiện phổ biến trên thị trường nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng của
nhu cầu.
Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số

tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mơ diện tích nhà ở của
các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng
hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt
nhânlà xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội.
Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích
nhà ở và đất ởcũng tăng lên moọt cách tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số
cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi
kết hơn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng
tăng lên. Ngồi ra, tập qn sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của
các nhóm dân cư khác nhau.
Sự gia tăng dân số khơng chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hố giáo
dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung
tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình
thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ
những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu nhà đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai
trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ
được thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn
phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai
cho phát triển sản xuất của trang trại khơng còn dựa vào con đường đi khai phá
tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thơng qua thị
trường chuyển quyền sử dụng đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản
xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục
đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

h v cu t ai cho sn xut. c bit l s thay i mc ớch s dng t
sang phỏt trin nh , cỏc khu thng mi, cỏc khu vui chi gii trớ. Xó hi cng
phỏt trin, nhu cu v t ai cho sn xut cng gim song thay vo ú nhu cu
v t ai phc v cho cỏc hot ng xõy dng, giao thụng, dch v, thng mi
v nh cng tng lờn rt nhiu. Do vy, nu nh vn duy trỡ mc ớch s dng
t ai cho lnh vc sn xut ca khu vc I thỡ cu v t ai cho sn xut s
thp. Trỏi li khi chuyn mc ớch s dng sang phc v cho cỏc hot ng ca
khu vc III thỡ cu v cỏc loi nh t lm cụng s, vn phũng, trung tõm dch
v v thng mi tng lờn rt nhiu. iu ú chỳng ta cú th thy rt rừ s thay
i ca giỏ c trao i v cựng mt loi t ai, cựng mt v trớ v iu kin
nhng ch khỏc nhau v mc ớch s dng.
c) S tỏc ng ca vic lm v thu nhp n cu v nh t.
Chỳng ta u bit nhu cu ca con ngi, trong ú cú nhu cu v nh l
khụng ngng tng lờn s gia tng ca quy mụ dõn s, s lng gia ỡnh v s
ũi hi nõng cao cht lng cuc sng. Nu nh thu nhp cng tng lờn, lng
tin tit kim trong dõn c tng dn n b phn dõn c cú d dt trong cuc
sng s coi vn nh l thit yu cn trang b y hn cho nhu cu cuc
sng ca mỡnh. Mt khỏc, thu nhp tng cho phộp phn ln cỏc nhu cu tr
thnh cỏc nhu cu cú kh nng thanh toỏn thỡ khi ú rừ rng cu v nh t tng
lờn. Ngi ta ó ch rừ mi quan h ht sc cht ch gia thu nhp v cu v nh
t. Khi thu nhp cũn thp, cỏc khon thu nhp phi u tiờn tho món cỏc nhu
cu thit yu v cỏc vt phm nuụi sng v duy trỡ s tn ti ca con ngi. Khi
cỏc nhu cu v vt phm thit yu ó c bo m thỡ phn thu nhp s c
chuyn sang gii quyt v nhu cu nh . Do vy khi thu nhp tng lờn, cu v
nh v t tng lờn khỏ rừ nột. ú l tỡnh trng m hu ht cỏc nc ang
phỏt trin hin nay ang phi ng u vi s bựng n v cu nh khi i
sng v thu nhp cỏc nc ny ang c nõng n v gia tng. Cựng vi s
tỏc ng ca thu nhp, thỡ vic lm v ngh nghip cng cú tỏc ng rt ln n
s thay i cu v nh . Cú nhng yờu cu ch nh s dng nh nh l mt

phn a im lm vic hoc kinh doanh, cú nhng ngh nghip ũi hi ch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN



đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở
chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngồi giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu
nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về
cầu nhà ở.
d) Đơ thị hố và q trình phát triển của đơ thị.
Đơ thị hố là một q trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đơ thị hố tập
trung dân số về các vùng đơ thị nên có sự phát triển quy mơ bề rộng khơng gian
đơ thị. Chính vì vậy q trình đơ thị hố là q trình có sự thay đổi căn bản nhất
về cầu nhà ở đơ thị. Tuy nhiên q trình đơ thị hố khơng chỉ làm thay đổi về
tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những người
có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như
mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu
dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà
đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sơi động nhất trong q
trình phát triển của đơ thị hố.
e) Mốt và thị hiếu nhà ở.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các
khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những
ngơi nhà độc lập hoặc những ngơi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn
muốn mua các ngơi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu
căn hộ.
f) Sự phát triển và hồn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thơng có tác động hết sức

mạnh mẽ. Hệ thống giao thơng phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy
hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá
trị nhà đất.
g) Những chính sách của Chính phủ.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN



Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương
cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những
thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các
chính sách th nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự
thay đổi về quy mơ, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư
nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở khơng chỉ nhằm thoả mãn
nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại
cho con cháu thế hệ sau. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách
th nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu th nhà
hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa
phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở
và đất ở. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính
quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thơng
thống đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mơ nhỏ,
do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mơ
nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở.
Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh tốn và trở thành cầu trên thị trường.
i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế.
Sau khi luật đầu tư nước ngồi được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngồi
đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đai tại

các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong
giai đoạn đầu vào các đơ thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng. Cùng
với luồng tiền nước ngồi chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngồi cũng
đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa
dạng về nhà đất.
Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác
động đến sự thay đổi về cầu nhà đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác
nhau, trong các điều kiện mơi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN