CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC HÌNH THÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC HÌNH THÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ
THỊ TRƯỜNG
I. Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất
1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Theo Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm :
Ban hành các quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa
chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai .
Quản lý tài chính về đất đai .
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường Bất
động sản .
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Quản lý các dịch vụ công về đất đai .
Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc
Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua
các biện pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nước thực hiện quản lý tài chính về đất
đai. Đây là một biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị
trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện
pháp kinh tế sẽ thúc đẩy người dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất

đai một cách sôi động hơn. Thực tế cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không
đạt hiệu quả cao nếu thiếu các biện pháp quản lý tài chính về đất đai.
Trong thời gian qua, Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để
xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực hiện Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá đất nước. Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất đã giao cho
người sử dụng là phổ biến. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi được đặt ra. Vậy thì bồi thường bao nhiêu là hợp lý và công bằng để cho
những người có đất bị thu hồi có điều kiện ổn định cuộc sống, không gây khó
khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nhìn nhận đất đai dưới khía cạnh tài
sản quốc gia, nguồn lực để phát triển đất nước, cũng như tài sản của những
người sử dụng đất thì tất yếu phải đặt ra vấn đề xác định giá đất làm cơ sở cho
việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như quản lý
các giao dịch có liên quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp…là hết sức quan trọng.
Có rất nhiều tiêu chí để xác định, như căn cứ vào diện tích, hạng đất làm
căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng khi giao đất, tính
tiền cho thuê đất, tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Theo
điều 12 – Luật Đất đai 1993, chính phủ quy định khung giá các loại đất theo
từng vùng lãnh thổ, từng thời kỳ.Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một
cách khái quát, chưa đề cập đến các mục đích sử dụng đất như thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản, chưa quy định rõ thẩm
quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xác định giá đất. Mặt khác,
khung giá đất do chính phủ ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8
năm 1994 chậm được sửa đổi, bổ sung nên không phù hợp với thực tế, bởi vì ở
mỗi nơi giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường là rất khác nhau. Điều này
gây khó khăn cho các địa phương khi triển khai thực hiện khung giá các loại
đất và phát sinh nhiều điều kiện của công dân, đặc biệt là vấn đề bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Vấn đề đặt ra là chúng ta cần phải có một
phương pháp xác định giá đất cụ thể áp dụng trên phạm vi toàn quốc để xác
định giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách chính xác, khoa học

góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển và nâng cao vai trò
quản lý Nhà nước về đất đai .
2. Căn cứ xây dựng khung giá đất .
- Quy định của Luật Đất đai 2003 (điều 56) về giá đất do Nhà nước quy
định. Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:”Chính phủ quy định
phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo
từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá
đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương”.
- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003.
- Do đặc tính của đất đai .
+ Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời .
+ Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền .
+ Đất đai có tính cá biệt.
+ Đất đai có hạn.
- Mục đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép
nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác như việc cấm
một số hoạt động để không gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Chúng
ta phải lựa chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì
của mục đích sử dụng để từ đó thấy được thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh
đất, thửa đất.
- Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh.
- Tính đén các yếu tố của nền kinh tế.
- Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trưởng có thể tạo ra công
dụng lớn tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
+ Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng được đánh giá khác nhau.
Giá trị của đất đai thường gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất,
thửa đất đó đang hoạt động mang lại hiệu quả.
- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất,
thửa đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến

một loạt các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị
trường .
3. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo
quy định của Chính phủ.
Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất của Nhà
nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạ tầng như nhau có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Định giá đất đai là một nội dung quan trọng của định giá bất động
sản.Ngoài những nguyên tắc do Chính phủ quy định, chúng ta còn chú ý đến
một số nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một mảnh đất, thửa đất được đưa vào sử dụng với mục đích phù hợp và có
thể được coi là khai thác, sử dụng một cách tốt nhất với luồng thu nhập cao
nhất. Nó phải là nguồn thu nhập tương đối ổn định, có thể là luồng thu nhập
của hiện tại hoặc trong tương lai.
- Nguyên tắc phù hợp
Khi tính giá của một mảnh đất, thửa đất phải đưa ra các điều kiện giả định
phù hợp với bản thân yếu tố của mảnh đất, thửa đất và phù hợp với các điều
kiện ngoại cảnh (môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội…)
- Căn cứ vào quan hệ cung cầu của thị trường
Giá cả do quan hệ cung cầu tạo nên và nó tác động trở lại đến quan hệ
cung cầu. Phải phân tích được sự ảnh hưởng của cung cầu đến giá cả và dự

báo diễn biến của cung cầu trong tương lai.
- Nguyên tắc đánh giá đúng các chi phí lợi ích.
+ Chi phí mảnh đất, thửa đất bao gồm : chi phí trực tiếp, chí phí cơ hội do
thay đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, thửa đất.
- Thu nhập từ mảnh đất, thửa đất bao gồm: luồng thu nhập hiện tại hoặc
tuơng lai, quy đổi các yếu tố chi phí, thu nhập về một thời điểm( thường lấy
thời điểm hiện tại )
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh giữa các mảnh đất, thửa đất với
nhau và cạch tranh của môi trường kinh doanh bất động sản nói chung và môi
trường kinh doanh đất đai nói riêng.
- Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu tư thị trường nhà đất
Cơ sở chung : Càng đầu tư cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho
mảnh đất, thửa đất đó. Nhưng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu tư phụ
thuộc vào mức sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu tư đó.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị.
Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác.