Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở thành phồ Hà Nội

Lời nói đầu
Trớc Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai đợc thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi
vì Luật đất đai cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất , cha thừa nhận đất
đai có giá. Khi nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị trờng, định hớng xã hội
chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nớc thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi
phối của cơ chế thị trờng.Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào
các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang
pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất) nh là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các
quan hệ tài chính về đất đai.Bên cạnh đó, thị trờng bất động sản có những bớc phát
triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lợng góp phần tích cực vào việc thúc
đẩy kinh tế xã hội cả nớc phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu
hút đầu t nớc ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nớc, rút ngắn khoảng cách
giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc Song do phát triển chủ yếu là tự phát, ch a có sự
quản lý chặt chẽ nên thị trờng bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu
cực đến nền kinh tế đất nớc; đặc biệt là những cơn sốt giá, tình trạng đầu cơ nhà
đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu trên thị trờng.Nhng cũng có thời kỳ thị trờng bất động sản
lạnh gần nh đóng băng làm cho các đối tợng tham gia thị trờng phải băn
khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra
các chính sách quản lý cho phù hợp.Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ
thống khung giá mới làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc
bạ, bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất; tính tiền bồi thờng đối với ngời có hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nớc. Đáp ứng yêu cầu đó
khung giá đất của Nhà nớc ra đời để giải quyết nhng vấn đề nêu trên.Nhng từ khi
1

có khung giá đất của Nhà nớc ra đời, việc áp dụng khung giá đất còn nhiều bất
cập, mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, giá của khung giá đất đa
ra quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị trờng. Mặt khác khung giá đất thờng
lạc hậu so với thực tế, vì thị trờng đất đai luôn luôn thay đổi theo sự phát triển của
xã hội, mà khung giá đất là giá đất cố định, áp đặt, không sát với thực tế. Cha phù
hợp với yêu cầu của thị trờng, chuyển đổi chậm. Mỗi địa phơng lại có khung giá
đất khác nhau, nên việc quản lý cũng không đồng đều ở các nơi, gây ra sự thiếu
minh bạch trong thị trờng nhà đất.
Xuất phát từ yêu cầu trên, với mong muốn đóng góp một vài kiến nghị nhỏ trong
việc xây dựng khung giá đất cho thị trờng Bất động sản ở Hà Nội nói riêng và cả
nớc nói chung, em đã chọn đề tài :
Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trờng ở Thành phố Hà Nội
nói riêng và cả nớc nói chung
Đề tài đợc thực hiện với những mục đích nghiên cứu cơ bản sau:
- Nghiên cứu cơ sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung
giá đất ở TP Hà Nội và của cả nớc.
- Đa ra một vài giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật
nói riêng và phơng pháp xác định giá đất nói chung.
Em xin cảm ơn sự hớng dẫn nhiệt tình của cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã
giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
2
Phần II : Nội dung nghiên cứu
Chơng I : Cơ sở lý luận về việc hình thành khung giá
đất theo cơ chế thị trờng
I. Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất
1. Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai
Theo Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm :
Ban hành các quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa

chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai .
Quản lý tài chính về đất đai .
Quản lý và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng Bất động sản .
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.
Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Quản lý các dịch vụ công về đất đai .
Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc
Nhà nớc quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua các biện
pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nớc thực hiện quản lý tài chính về đất đai. Đây là một
biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị trờng, đảm bảo cho
3
nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện pháp kinh tế sẽ thúc đẩy ngời
dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai một cách sôi động hơn. Thực tế
cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không đạt hiệu quả cao nếu thiếu các biện
pháp quản lý tài chính về đất đai.
Trong thời gian qua, Nhà nớc có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực hiện Công nghiệp hoá -
Hiện đại hoá đất nớc. Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất đã giao cho ngời sử
dụng là phổ biến. Vấn đề bồi thờng thiệt hại cho ngời có đất bị thu hồi đợc đặt ra.
Vậy thì bồi thờng bao nhiêu là hợp lý và công bằng để cho những ngời có đất bị

thu hồi có điều kiện ổn định cuộc sống, không gây khó khăn cho công tác giải
phóng mặt bằng. Nhìn nhận đất đai dới khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn lực để
phát triển đất nớc, cũng nh tài sản của những ngời sử dụng đất thì tất yếu phải đặt
ra vấn đề xác định giá đất làm cơ sở cho việc xác định giá trị bồi thờng khi Nhà n-
ớc thu hồi đất, cũng nh quản lý các giao dịch có liên quan đến đất đai nh chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp là hết sức quan trọng.
Có rất nhiều tiêu chí để xác định, nh căn cứ vào diện tích, hạng đất làm căn cứ
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng khi giao đất, tính tiền cho
thuê đất, tính tiền bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất. Theo điều 12
Luật Đất đai 1993, chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng lãnh
thổ, từng thời kỳ.Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một cách khái quát, ch-
a đề cập đến các mục đích sử dụng đất nh thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, bất động sản, cha quy định rõ thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
trong việc xác định giá đất. Mặt khác, khung giá đất do chính phủ ban hành theo
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 chậm đợc sửa đổi, bổ sung nên
không phù hợp với thực tế, bởi vì ở mỗi nơi giá trị quyền sử dụng đất trên thị trờng
là rất khác nhau. Điều này gây khó khăn cho các địa phơng khi triển khai thực
hiện khung giá các loại đất và phát sinh nhiều điều kiện của công dân, đặc biệt là
vấn đề bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất. Vấn đề đặt ra là chúng ta cần
phải có một phơng pháp xác định giá đất cụ thể áp dụng trên phạm vi toàn quốc để
xác định giá trị chuyển nhợng quyền sử dụng đất một cách chính xác, khoa học
4
góp phần thúc đẩy thị trờng Bất động sản phát triển và nâng cao vai trò quản lý
Nhà nớc về đất đai .
2. Căn cứ xây dựng khung giá đất .
- Quy định của Luật Đất đai 2003 (điều 56) về giá đất do Nhà nớc quy định.
Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:Chính phủ quy định phơng pháp
xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trờng
hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng.

- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003.
- Do đặc tính của đất đai .
+ Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời .
+ Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền .
+ Đất đai có tính cá biệt.
+ Đất đai có hạn.
- Mục đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép
nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác nh việc cấm một số
hoạt động để không gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh. Chúng ta phải lựa
chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì của mục đích sử
dụng để từ đó thấy đợc thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh đất, thửa đất.
- Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh.
- Tính đén các yếu tố của nền kinh tế.
- Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trởng có thể tạo ra công dụng lớn
tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất nói riêng.
+ Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng đợc đánh giá khác nhau. Giá trị
của đất đai thờng gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất, thửa đất đó
đang hoạt động mang lại hiệu quả.
- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất, thửa
đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến một loạt
các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị trờng .
5
3. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy
định của Chính phủ.
Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất của Nhà n-
ớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều
kiện bình thờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng
đất trên thị trờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng nh nhau có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá nh nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau.
Định giá đất đai là một nội dung quan trọng của định giá bất động
sản.Ngoài những nguyên tắc do Chính phủ quy định, chúng ta còn chú ý đến một
số nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một mảnh đất, thửa đất đợc đa vào sử dụng với mục đích phù hợp và có thể đ-
ợc coi là khai thác, sử dụng một cách tốt nhất với luồng thu nhập cao nhất. Nó
phải là nguồn thu nhập tơng đối ổn định, có thể là luồng thu nhập của hiện tại
hoặc trong tơng lai.
- Nguyên tắc phù hợp
Khi tính giá của một mảnh đất, thửa đất phải đa ra các điều kiện giả định phù
hợp với bản thân yếu tố của mảnh đất, thửa đất và phù hợp với các điều kiện ngoại
cảnh (môi trờng tự nhiên, kinh tế, xã hội )
- Căn cứ vào quan hệ cung cầu của thị trờng
Giá cả do quan hệ cung cầu tạo nên và nó tác động trở lại đến quan hệ cung
cầu. Phải phân tích đợc sự ảnh hởng của cung cầu đến giá cả và dự báo diễn biến
của cung cầu trong tơng lai.
- Nguyên tắc đánh giá đúng các chi phí lợi ích.
6
+ Chi phí mảnh đất, thửa đất bao gồm : chi phí trực tiếp, chí phí cơ hội do thay
đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, thửa đất.
- Thu nhập từ mảnh đất, thửa đất bao gồm: luồng thu nhập hiện tại hoặc tuơng
lai, quy đổi các yếu tố chi phí, thu nhập về một thời điểm( thờng lấy thời điểm
hiện tại )
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh giữa các mảnh đất, thửa đất với nhau và

cạch tranh của môi trờng kinh doanh bất động sản nói chung và môi trờng kinh
doanh đất đai nói riêng.
- Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu t thị trờng nhà đất
Cơ sở chung : Càng đầu t cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho mảnh
đất, thửa đất đó. Nhng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu t phụ thuộc vào mức
sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu t đó.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị.
Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất khác.
+ Mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh giá trị mảnh đất, thửa đất khác cao
thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó cũng đợc tăng lên.
+ Một số mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó lại giảm.
+ Một số mảnh đất, thửa đất có giá trị cao nhng lại nằm trong khu vực có
những mảnh đất, thửa đất có giá trị thấp thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó giảm
xuống.
- Nguyên tắc thực tế
Khi định giá của một mảnh đất, thửa đất phải dựa vào các chứng cứ thực tế
không đợc suy diễn
- Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi trong định giá phải sử dụng và căn cứ một cách có hệ thống những luận
điểm, cơ sơ, tiền đề trong quá trình định giá.
- Nguyên tắc thời điểm.
Việc định giá phải đợc xác định tại một thời điểm cụ thể, ở thời điểm đó có
các yếu tố tạo nên giá trị của mảnh đất, thửa đất nhất định.
7
4. Mục đích của việc xây dựng khung giá.
Việc xây dựng khung giá các loại đất của Chính phủ là tạo điều kiện cho Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất làm cở sở cho các mục đích sau:
- Tính thuê đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê cho thuê không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các
trờng hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai 2003.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức cá nhân trong các trờng hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
2003.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trớc bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật .
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất sử
dụng vào muc đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai 2003.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nớc khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn các hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai 2003.
- Tính tiền bồi thờng đối với nguời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nớc theo quy định của pháp luật .
8
5. Phơng pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo
quy định của Chính phủ
Để xác định đợc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất sát với giá trị thị trờng
của nó, các tổ chức và các cá nhân có thẩm quyền định giá đất ở nớc ta hiện
nay thờng sử dụng các phơng pháp sau đây.
- Phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Phơng pháp chi phí giảm giá.
- Phơng pháp đầu t.
- Phơng pháp thặng d.
- Phơng pháp thu nhập.
Mỗi một phơng pháp đều có những u điểm và có những nhợc điểm nhất định
chúng không phủ định nhau mà luôn bổ trợ nhau trong việc xác định giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng.

9
Chơng II : Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở
nớc ta hiện nay
Luật Đất đai năm 1993 cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, cha
thừa nhận đất đai có giá nhng khi nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì
quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trờng. Do đó, thị trờng Bất
động sản từng bớc đợc hình thành tuy đợc mới mẻ nhng có những tác động tích
cực đến nền kinh tế của đất nớc. Nhng do phát triển mang tính tự phát, Nhà nớc
cha quản lý đợc tất cả các hoạt động của thị trờng Bất động sản nên thị trờng này
hoạt động ngầm là chủ yếu. Để hạn chế khiếm khuyến của thị trờng Bất động sản,
Chính phủ đã quy định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 để mở ra các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối
tợng tham gia vào thị trờng Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về
đất đai .
I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994
Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục đích sử
dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu tiền sử dụng
đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nớc theo quy định của Chính phủ;
thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng theo quy định của Nhà nớc : đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu
hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
1. Căn cứ xây dựng Nghị định 87/CP
Căn cứ gốc để xây dựng Nghị định 87-CP là Luật Đất đai năm 1993 cha xác
định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, cha thừa nhận một
cách công khai có thị trờng mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên cha đa
ra nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng là sát giá chuyển nhợng quyền sử

dụng đất trên thị trờng trong điều kiện bình thờng
10
2. Phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ
ngày 17 tháng 8 năm 1994
Phơng pháp xác định giá đất cha rõ ràng, cụ thể, cha phù hợp với thực tế quy
định giá đất ở các địa phơng và cha phù hợp với thông lệ quốc tế.
Nghị định 87-CP chỉ đề cập đến cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể, cha
làm rõ đợc phải dùng phơng pháp gì để tìm ra mức giá đất.
3. Phân loại đất để xác định khung giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17
tháng 8 năm 1994
Việc phân loại đất để xác định khung giá còn ít, không còn phù hợp với thực tế
sử dụng đất hiện nay cả về không gian (thành thị, nông thôn) và mục đích sử dụng.
Đồng thời không còn phù hợp với cách phân loại mới của Luật Đất đai năm 2003;
cụ thể:
- Khi phân loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ quy định có 4 loại đất là : đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi
trồng thuỷ sản, không có đất làm muối.
- Khi phân loại đất phi nông nghiệp chỉ quy định có 3 loại đất: đất khu dân c
ở nông thôn, đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng
giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp; đất đô thị.
Cách phân loại đó để định giá cha phản ánh rõ đợc mục đích sử dụng đất
khác nhau, tơng ứng sẽ có giá trị khác nhau. Ví dụ nếu chỉ nói đến đất ở đô thị thì
trong nội dung đã chứa rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau nh: đất ở, đất sản
xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh và giá chuyển nhợng thực tế cũng hình
thành khác nhau.
4. Phân hạng đất, phân loại đờng phố, vị trí để định giá theo Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
Việc phân hạng đất, loại đờng phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy định
giá đất cha phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng ở nứoc ta, biểu hiện cụ

thể là:
11
- Đối với đất khu dân c nông thôn giá đất đợc xác định theo 6 hạng đất là cứng
nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với
thực tế giá đất khu dân c nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp tại nông thôn)
- Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù
hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nớc ta thành 6 loại. Trong mỗi loại
đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đờng phố còn gò bó cha phù
hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ đạo, một số
địa phơng đã quy định chi tiết thêm về đờng phố, vị trí đất để xác định mức giá đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng.
- Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố cha đợc
quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phơng quy định ở các vùng giáp ranh
có sự chênh lệch lớn.
5. Về khung giá đất
Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng đợc yêu cầu sát giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng, trong điều kiện bình thờng. Mặc
khác, Nghị định số 87/CP cha nêu rõ quyền, thời gian, các điều kiện phải điều
chỉnh khung giá đất .
Hiện nay, chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển
nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng, định hớng
xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nớc nền thị trờng Bất động sản
đã có những bớc phát triển nhất định. Do đó chúng ta không thể áp dụng khung
giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 8 năm 1994 đợc vì
nó không còn phù hợp, không phản ánh đợc giá trị của đất đai sát với giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng. Nó gây
ảnh hởng đến thị trờng Bất động sản nói riêng và nền kinh tế cả nớc nói chung.
Vậy yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có một khung giá đất mới để phù hợp với tình
hình hiện nay, góp phần thúc đẩy kinh tế của đất nớc.

12
II. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở nớc ta hiện nay.
Luật Đất đai 2003 đã tiếp cận đợc quan điểm phân cấp quản lý đất đai trong
việc quy định về giá đất. Giá đất là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm. nó
vừa mang tính tơng đối, vừa mang tính kinh tế, vừa mang yếu tố phi vật chất nh vị
trí địa lý, hình thể, diện tích, khả năng sinh lời, phong tục tập quán và sở thích của
ngời sử dụng. Hơn nữa, giá đất còn chứa cả những yếu tố ảo không phản ánh đầy
đủ quy luật quan hệ cung cầu của thị trờng, nhất là khi hiện nay chúng ta cha có
một thị trờng Bất động sản hoạt động chính thức chuyên nghiệp. Do đó, việc xác
định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phù hợp với quy luật cung cầu của thị tr-
ờng và phải do cơ quan chuyên môn có đủ thẩm quyền xác định.
1. Thu nhập thông tin về giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế tại
các địa phơng.
- Nội dung : Bộ Tài chính ra công văn yêu cầu các tỉnh, thành phố báo cáo giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng theo nội dung giá thấp nhất, giá
cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất phân theo loại xã đồng bằng, xã trung
du, xã miền núi hoặc phân loại đờng phố và loại đô thị.
- Yêu cầu: Các tỉnh, thành phố tiến hành điều tra, khảo sát giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng tại địa phơng và báo cáo Cục Quản lý giá-
Bộ Tài chính theo quy định của Bộ Tài chính.
Hàng năm, căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê
giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phơng, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp
với Sở Tài nguyên và Môi trờng, Cục thuế, Cục Thống kê và các phòng Tài chính
cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lợng các điểm điều tra, khảo
sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng trong điều kiện bình thờng
của từng loại đất ở địa phơng để trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định.
- Mục tiêu: Sau khi Bộ Tài chính nhận đợc báo cáo giá đất của các tỉnh, thành
phố trong cả nớc sẽ tiến hành thống kê giá thấp nhất, giá cao nhất và giá phổ biến
của từng loại đất của một bảng thống kê giá đất để xác định khung giá các loại đất

theo quy định của Chính phủ.
13
2. Xây dựng khung giá các loại đất của Nhà nớc .
Căn cứ kết quả khảo sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trờng qua báo cáo của 53 tỉnh, thành phố trong cả nớc; Bộ Tài chính thống nhất
với Bộ Tài nguyên và Môi trờng xây dựng mức giá tối thiểu, giá tối đa của khung
giá các loại đất. Chúng ta xác định giá tối thiểu, giá tối đa của các loại đất theo
nguyên tắc sau đây:
- Tổng hợp giá đất do các địa phơng gửi về rồi thống kê giá thấp nhất, giá cao
nhất, và giá phổ biến của từng loại đất theo xã đồng bằng, xã trung du, xã miền
núi.
- Đối với mỗi loại đất ở xã đồng bằng, xã trung du , xã miền núi ta lấy giá
phổ biến ở cột giá tối thiểu làm giá tối thiểu trong khung giá, lấy giá phổ biến ở
cột giá tối đa làm giá tối đa trong khung giá.
3. Điều chỉnh giá các loại các loại đất cụ thể tại địa phơng.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trờng hợp sau:
1. Khi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều
kiện bình thờng tại địa phơng của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động
liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm
từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh
giá tăng nhng tỷ lệ điều chỉnh giá không vợt quá 20% mức giá tối đa của khung
giá.
2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay
đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đờng phố và vị trí đất
thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá các loại đất
phù hợp nhng không đợc vợt quá mức giá quy định của Chính phủ.
3. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất .
Khi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng cả nớc có biến
động thất thờng giá tăng hoặc giảm trong trờng hợp khủng hoảng kinh tế, thiên
tai, địch hoạ hoặc trong các trờng hợp bất thờng khác nh quy định tại Pháp lệnh

giá gây nên chênh lệch lớn so với khung giá hiện hành thì phải điều chỉnh khung
14
giá. Mức chênh lệch lớn nêu trên đợc xác định giá chuyển nhợng quyền sử dụng
đất thực tế tăng hoặc giảm giá do Chính phủ quy định.
4. Tình hình giá đất tại các địa phơng sau hơn một năm thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về ph-
ơng pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất .
- Đất trông cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; mức giá phổ biến từ 30-60%
so với khung giá do Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất
chỉ bằng 9-18%; cá biệt TP Cần Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng
khung giá Chính phủ quy định và phần cho phép vợt quá 20%.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: mức giá phổ biến từ 20-50% so với khung giá Chính
phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-14%; cá biệt có
một số nơi quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 100% khung giá Chính phủ
quy định ( cha phải tính phần cho phép vợt 20%)
- Đất làm muối: mức giá thấp nhất tỉnh Quảng Trị quy định bằng 9% so với
khung giá Chính phủ quy định; Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh quy
định mức giá cao nhất bằng 100% khung giá Chính phủ quy định.
- Đất rừng sản xuất: mức giá phổ biến từ 20-43% so với khung giá Chính phủ
quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 5-9%; cá biệt TP Cần
Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định
và phần cho phép vợt 20%.
- Đất ở tại nông thôn: mức giá phổ biến từ 24-71% so với khung giá Chính phủ
quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-10%, một số tỉnh quy
định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định.
- Đất ở tại đô thị: mức giá phổ biến từ 40-71% so với khung giá Chính phủ quy
định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 4-10%, Thái Bình quy định
mức giá cao nhất bằng 119% so với khung giá do Chính phủ quy định.
- Giá đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có điều chỉnh tăng chủ
yếu là những tuyến đờng mới mở đợc nhà nớc đầu t hạ tầng, ven trục đờng giao

thông chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu thơng mại .hoặc điều chỉnh
giảm đối với những vị trí trớc đây quy định cha phù hợp hoặc khuyến khích cho
15
c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn ra ngo¹i thµnh (Th¸i Nguyªn, Th¸i B×nh, H¶i
Phßng )…

16
Chơng III: Thực trạng việc áp dụng khung giá đất ở
Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nớc nói chung.
I. Thực trạng việc áp dụng khung giá đất trên phạm vi cả nớc.
1. Một số tồn tại, vớng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Việc thực hiện khung giá các loại đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất
hiệu quả, tiết kiệm, giảm dần tình trạng đầu cơ về đất đai; đồng thời thể hiện một
cách rõ nét hơn quyền sở hữu và quyền định đoạt của Nhà nớc về đất đai, làm cho
thị trờng quyền sử dụng đất từ trạng ngầm là chủ yếu sang hoạt động công khai
minh bạch; tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính đúng giá trị quyền sử dụng đất
vào giá trị doanh nghiệp Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ quy định sau
khi thực hiện ở các địa phơng thì còn có một số bất cập sau đây:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã thực hiện đúng Luật Đất đai về giá đất
song thực tế các bảng giá khống chế tối đa cha bao trùm hết các mức giá đất cao
nhất tại các đô thị loại đặc biệt nên các địa phơng này lại quy định thấp hơn so với
khung cao của Nghị định số 188 dẫn đến giá đất thực tế sử dụng trong cuộc sống
khác với giá đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Giá đất quy định của Nhà nớc đợc sử dụng làm căn cứ cho nhiều mục đích
khác nhau, nhiều đối tợng khác nhau nên có sự mâu thuẫn. Cụ thể là mâu thuẫn
giữa quyền và nghĩa vụ của ngời dân khi đóng góp tiền sử dụng đất và nhận tiền
bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất.Trong khi đó, giá đất đợc xây dựng theo hớng
giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng Bất động sản nên xảy ra tình

trạng:
+ Giá đất mới cao hơn nhiều so với giá đất quy định tại Nghị định số 87/CP , vì
vậy ngời dân phải đóng tiền sử dụng đất hàng năm, tiền sử dụng đất khi đợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thuê đất của các doanh nghiệp cao hơn
nhiều lần.
17
+ Giá đất đợc quy định theo hớng sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trờng nhng thực tế nhng trên thực tế cẫn cha bằng giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng, nên giá đất bồi thờng cho các hộ dân có
đất bị Nhà nớc thu hồi thấp hơn thực tế, dẫn đến ngời dân bị thiệt thòi.
- Về phơng pháp xác định giá đất.
+ Đối với phơng pháp so sánh trực tiếp : Chủ yếu là thu nhập những thông tin
từ kết quả nhng cuộc giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr-
ờng trong điều kiện bình thờng của loại đất tơng tự để làm so sánh, xác định giá
của thửa đất , mảnh đất mục tiêu. Tuy nhiên, những thông tin này đối với những
địa phơng có sàn giao dịch thị bất động sản cha hoạt động thực sự chuyên nghiệp
thì độ tin cậy không cao do ngời chủ sử dụng đất khai giá mua bán với cơ quan
thuế để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp đi để giảm số tiền thuế phải nộp
và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật; mặt khác trên phần đất
chuyển nhợng thờng gắn liền với nhà cửa, vật kiến trúc mà giá trị thực của nhng
tài sản này không thể xác định chính xác theo phơng pháp khấu hao hàng năm đ-
ợc, nên việc thu thập thông tin giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trờng là rất khó khăn, phức tạp( Quảng Ngãi)
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc định giá đất của Nhà nớc phải đảm
bảo nguyên tắc Sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng
trong điều kiện bình thờng . Nh ng trên thực tế, đối với những tỉnh, thành phố
lớn nh Hà Nội, việc xác định giá đất theo nguyên tắc trên rất khó thực hiện. Nhiều
quy định của Bộ Tài chính cha đợc thực hiện trong điều kiện hiện nay của Hà Nội
vì :
Số lợng đờng phố nội thành, xã, trục đờng giao thông chính tại các huyện

ngoại thành quá nhiều( diện tích của Hà Nội trên 900m2, có trên 60 đờng phố nội
thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đờng đầu mối giao thông ngoại thành),
diện tích các loại đất lớn, nhiều đờng phố chạy qua địa bàn nhiều phờng, xã, thậm
chí qua nhiều quận, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tơng đ-
ơng nhau hoặc chênh lệch không nhiều. Giá đất do UBND thành phố quy định cho
từng đờng, phố, khu vực và đảm bảo mặt bằng chung toàn thành phố chứ không
18
thể cho từng thửa đất, trong khi đó, phơng pháp xác định giá đất chủ yếu tập trung
vào xác định giá cho từng lô đất, thửa đất cụ thể.
Phơng pháp xác định giá các loại đất theo quy định của Chính phủ chủ yếu
căn cứ vào kết quả điều tra đánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà không
tính đến các yếu tố, điều kiện kinh tế xã hội của địa phơng. Theo quy định của
Chính phủ và Bộ Tài chính, số lợng thửa đất, diện tích đất điều tra hàng năm để
làm căn cứ xác định giá đất phải rất lớn( khó thực hiện) nhng xử lý kết quả điều
tra rất khó và phức tạp do ảnh hởng của những chuyển nhợng cá biệt, khó đánh giá
đợc mức giá nào là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình th-
ờng của thị trờng. Trong khi đó thị trờng Bất động sản của Việt Nam nói chung
cha đúng tính chất của thị trờng chuyên nghiệp. Chủ yếu mang tính tự phát, không
ổn định, Nhà nớc cha thực hiện đợc việc kiểm soát, quản lý nên luôn có những yếu
tố ảo, biến động tăng giảm thất thờng, không phản ánh thực tế quan hệ cung cầu
trên thị trờng. Do vậy việc quy định giá đất của UBND tỉnh một mặt phải dựa trên
đánh giá về giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng. Mặt khác, nó cũng
phải đảm bảo mặt bằng chung của toàn thành phố và của từng khu vực. Đòng thời
phải đảm bảo sự ổn định để phát triển kinh tế xã hội; tạo điều kiện thu hút đầu t,
thúc đẩy sản xuất kinh doanh; kết hợp hài hoà lợi ích của Nhà nớc, của những ngời
sử dụng đất, của ngời có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu t phát triển kinh
tế xã hội của địa phơng và phải mang tính bình ổn, định hớng, điều tiết thị trờng
Bất động sản. Điều này là rất quan trọng và thực hiện tính quản lý Nhà nớc về giá
đất của địa phơng.
+ Đối với phơng pháp thu nhập: nội dung chủ yếu của phơng pháp này là tập

hợp chi phí và tổng thu nhập để xác định thu nhập thuần tuý so với lãi xuất gửi
tiền tiết kiệm để xác định giá đất. Đối với phơng pháp này chủ yếu là xác định giá
đất nông nghiệp, nhng khó khăn lớn nhất là việc xác định các dữ liệu và doanh thu
và chi phí. Chúng ta không có cơ sở và giá cả cấu thành trong chi phí sản xuất
nông nghiệp thờng hay biến động. Trong khi đó, ngời nông nghiệp thờng sử dụng
công nhàn rỗi để sản xuất nông nghiệp, nên việc xác định tổng chi phí thực tế là
không thể xác định một cách đầy đủ và chính xác đợc( Quảng Ngãi)
19
- Về khung giá các loại đất: Điểm bất hợp lý lớn nhất hiện nay trong cơ cấu
khung giá các loại đất đợc ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP là sự
chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông lâm nghiệp với giá các loại đất phi nông
nghiệp. Trong khi trên thực tế chuyển nhợng thì giá 2 loại đất này thờng tơng nhau
nhất là ở những vùng đang thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng phát
triển công nghiệp và dịch vụ. Nguyên nhânlà do giá đất nông lâm nghiệp đợc xác
định trên cơ sở điều kiện sinh lời của đất gắn với mục đích sử dụng đất phải là đất
sản xuất nông nghiệp. Nhng thực tế ngời dân chuyển nhợng quyền sử dụng đất
nông nghiệp không phải là vì sản xuất nông nghiệp ma vì mục đích sử dụng đất
phi nông nghiệp sẽ chuyển đổi sau khi chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên giá
đất nông nghiệp đợc đa lên tơng đơng với giá đất phi nông nghiệp.
- Theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ thì việc phân vùng đất đợc chia làm 3 vùng: đồng bằng, trung
du, miền núi, riêng đối với các xã miền núi thì đợc căn cứ theo quy định của Uỷ
ban dân tộc. Đối với xã trung du và xã đồng bằng thì trong Nghị định còn quy
định quá chung chung và mang tính trừu tợng nên việc phân chia xã trung du,
đồng bằng trong cùng một huyện gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, nh ở Quảng
Nam có rất nhiều xã vùng cát tuy ở đồng bằng hoặc hải đảo nhng cũng có điều
kiện kinh tế xã hội khó khăn nh xã miền núi nên chúng ta có thể bổ sung vào
khung giá xã miền núi đợc hay không thì trong Nghị định cha nêu rõ.
- Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp ở địa phơng hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành

của Nhà nớc. Do việc phân hạng đất đã lâu không còn phù hợp, hệ thống giao
thông, thuỷ lợi tơng đối ổn định và hoàn chỉnh, việc xác định giá đất áp dụng theo
phân hạng đất tính thuế sử dụng đất cha sát thực tế. Mặt khác, đối với các xã miền
núi, hải đảo từ trớc đến nay đợc miễn thuế sử dụng đất nông nhiệp nên việc xác
định hạng đất là không có cơ sở xác định (Quảng Ngãi)
- Việc xác định đất ở đô thị và đất ở nông thôn trong Nghị định cha làm rõ
khái niệm đất ở tại đô thị và đất ở nông thôn, cha thống nhất địa giới hành chính
để làm cơ sở phân định đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Khái niệm đô thị
20
trong Nghị định để áp dụng vào phân loại đất là cha rõ ràng, cha sát thực tế vì gộp
tất các loại đô thị (từ đặc biệt đến loại V) vào chung khái niệm với thị trấn- địa
giới hành chính loại đô thị nhỏ nhất. Trong khi đó có nhiều thành phố, thị xã rất
lớn có cả phờng, xã, thị trấn. Điều này dẫn đến phân loại đất ở tại đô thị, đất ở tại
nông thôn theo khu vực, vị trí hoặc phân theo loại đờng phố là không đồng nhất
(Quảng Nam)
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn trong Nghị định chỉ quy định
3 khu vực là cha hợp lý vì địa bàn khu vực dân c nông thôn là rất rộng nên có
nhiều mức giá khác nhau cha bảo đảm sát với giá thực tế (Thanh Hoá)
- Một số khung giá các loại đất quy định của Nghị định là rất rộng nhng trong
quy định về phân loại đờng phố chỉ đợc quy định xếp loại đờng phố, vị trí, loại đất
còn rất chung chung, thiếu cụ thể. Việc phân loại đờng phố chỉ đợc quy định xếp
loại đờng phố, vị trí theo 1,2,3 nh ng không nêu rõ tiêu thức phân loại nên việc
triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn và dẫn đến tình trạng mỗi địa phơng
quy định một kiểu khác nhau, thiếu tính thống nhất.
- Theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ thì bảng giá các loại đất tại địa phơng phải trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp cho ý kiến trớc khi Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định. Trờng
hợp trong năm có sự đầu t nâng cấp một số khu vực, tuyến đờng, vị trí có biến
động, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất,
phê duyệt các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn nên giá đất cần đợc bổ sung, điều

chỉnh kịp thời nhng phải chờ Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua thì tất yếu
không đảm bảo kịp thời cho việc xác định lại giá đất, làm ảnh hởng rất lớn đến các
vấn đề có liên quan đến sự phát triển kinh tế- xã hội của địa phơng.
II. Thực trạng việc áp dụng khung giá các loại đất ở thành phố Hà Nội
1. Tờ trình việc ban hành khung giá các loại đất ở một số quận, huyện trong
thành phố Hà Nội.
21
UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LIÊN NGÀNH: SỞ TÀI CHÍNH -
SỞ TÀI NGUYÊN MT & NĐ - CỤC THUẾ
- BAN CHỈ ĐẠO GPMB TP
----------------
Số: /TTrLN-STC-STNMTNĐ-CT-
BCĐGPMB
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------------------------
Hà nội, ngày tháng 12 năm 2005
TỜ TRÌNH
Về việc ban hành giá các loại đất
trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006
Kính gửi: UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
- Căn cứ Luật đất đai 2003;
- Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị Quyết số /NQ-HĐND ngày /12/2005 của Hội đồng
nhân dân thành phố Hà nội khoá 13 kỳ họp thứ 5 về việc ban hành giá các loại

đất trên địa bàn thành phố Hà nội năm 2006.
- Căn cứ quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND
Thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội, thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
22
Liên ngành: Sở Tài chính; Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất; Cục
Thuế Hà nội; Ban chỉ đạo GPMB thành phố kính trình Uỷ ban nhân dân Thành
phố phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006 như sau:
I/ NGUYÊN TẮC XÂY DỰNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006:
1/ Thực hiện quy định của Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ
tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và theo lộ trình thích hợp
nhằm góp phần bình ổn giá, xây dựng thị trường về bất động sản lành mạnh và
phù hợp với thực tế của Hà nội hiện nay.
2/ Giá các loại đất được xác định phải đảm bảo sự ổn định để phát triển
kinh tế xã hội của Thành phố, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển
sản xuất kinh doanh trên địa bàn Thành phố.
3/ Kế thừa tính hợp lý của Giá các loại đất đã được UBND Thành phố
quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 và điều chỉnh cục bộ
mức giá một số đường phố quy định còn bất cập chưa phù hợp với mặt bằng
chung của khu vực, bổ sung giá một số đường, phố còn thiếu trong bảng giá
hoặc đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên.
4/ Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người
có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư trong quá trình tham gia vào tiến
trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô.
II/ PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH - BỔ SUNG:
1. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Điều chỉnh giảm giá
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp so với quy định tại quyết định số
199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố đối với đất tại các
vùng quận Hoàng Mai, quận Long Biên, các thị trấn, khu vực đầu mối giao

thông, ven trục đường giao thông chính và vùng dân cư nông thôn tại các huyện
ngoại thành để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển theo hướng ra ngoại
thành và các vùng nông thôn phù hợp với chủ trương của Chính Phủ và
23
UBNDThành phố. Mức điều chỉnh giảm bình quân 10%. Riêng một số xã ở Sóc
Sơn, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được điều chỉnh giảm từ 10%
– 20% để khuyến khích, thu hút đầu tư.
2. Giá đất nông nghiệp:
- Điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại các xã mới được chuyển lên thành
phường sau ngày 06/11/2003 thuộc UBND quận Long Biên, Hoàng Mai được áp
dụng giá đất nông nghiệp trong đô thị, do tốc độ đô thị hoá trên địa bàn 2 quận
trong thời gian qua tăng nhanh và để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi
đất khi thực hiện GPMB.
- Điều chỉnh giảm giá đất nông nghiệp tại các xã vùng trung du (thuộc
huyện Sóc Sơn) cho phù hợp với việc điều chỉnh giảm giá đất ở và giá đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp của huyện Sóc sơn và phù hợp với quy định
của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 11/06/2005 của Chính phủ, cụ thể như
sau:
+ Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản tại các
xã Trung du mức tối thiểu là 36.000đ/m2; mức tối đa 84.000đ/m2.
+ Giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại các xã Trung du mức tối
thiểu là 31.500đ/m2; mức tối đa 78.000đ/m2.
3. Giá đất ở đô thị, vùng giáp ranh và các thị trấn:
Về cơ bản giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB
ngày 29/12/2004 của UBND thành phố, điều chỉnh giá một số đường phố tại các
quận nội thành cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực; Bổ sung các
đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên hoặc mới được Nhà nước đầu
tư cơ sở hạ tầng tại các quận, huyện; Bổ sung thị trấn Trâu Quỳ (thị trấn Loại I)
4. Giá đất ở khu vực nông thôn:
Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CPngày

16/11/2004 của Chính phủ điều chỉnh tăng mức giá đất ở khu vực nông thôn của
24
một số xã thuộc các huyện ngoại thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, mức giá đất
quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UBngày 29/12/2004 của UBND thành
phố chưa phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (tăng 20% so với mức
giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND
Thành phố nhưng không vượt khung tối đa quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ). Cụ thể mức giá tối đa đất ở
khu dân cư nông thôn (xã đồng bằng) là: 1.250.000đ/m2 x 120% =
1.500.000đ/m2 (áp dụng cho các xã Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Thuỵ
Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ huyện Từ Liêm).
Giá đất ở của các xã thuộc huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh trì cơ bản
vẫn giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 của UBND thành phố (có điều chỉnh cục bộ tăng, giảm một số xã để
đảm bảo mặt bằng chung trong khu vực). Điều chỉnh giảm giá đất ở tại 12/25 xã
của Sóc Sơn mức giảm bình quân khoảng 15 – 20%; điều chỉnh tăng giá đất ở
tại 03/25 xã của huyện Sóc Sơn (từ 100.000đ/m2 lên 120.000đ/m2 - áp dụng
cho các xã Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng kỳ).
5. Ven trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành:
Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CP điều
chỉnh mức giá đất ở một số đường giao thông chính tại một số huyện ngoại
thành là những nơi thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị, mức giá đất quy định
tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố chưa
phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (điều chỉnh tăng 20% so với mức
giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB nhưng không vượt khung tối
đa quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11/6/2004 của Chính phủ).
Cụ thể: Mức giá tối đa đất ở ven trục đường giao thông chính tại các huyện
ngoại thành là:3.750.000đ/m2 x 120% = 4.500.000đ/m2 (áp dụng cho một số
đoạn giao thông như đường Quốc lộ 1A đi qua địa phận huyện Thanh Trì;
đường Láng - Hoà Lạc qua địa phận huyện Từ Liêm.

25