Đề án "Thực trạng phát triển nhà đô thị ở Việt Nam"

ĐỀ ÁN
Thực trạng phát triển nhà
đô thị ở Việt Nam


Đề án chuyên ngành

LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là
vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là
điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của
mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các
nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nước ta
Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân .Điều 62
Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Cơng dân có quyền có nhà ở, Nhà nước
mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể,
công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền
đó..... “.
Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh
tế, tốc độ đơ thị hố ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị
lớn ....đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ
nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đơ thị trong thế kỷ
XXI.
Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp
thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu....Với phương pháp này việc nghiên
cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ được
xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ
đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại.
Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời
gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở

đô thị nước ta. Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của
TS.Hồng Cường và các thầy cơ giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo
địa chính và kinh doanh bất động sản.

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Em xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý
kiến của thầy cơ và các bạn.
I. Cơ sở lý luận của đề tài:
1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở:
1.1.Khái niệm:
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ
nghiên cứu.
*Trên góc độ xây dựng :
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở.
*Trên góc độ quản lý kinh tế :
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,
là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên .
1.2.Đặc điểm nhà ở:
*Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất,
được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được
phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị
người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử
dụng dài, hao mịn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng
nhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây

dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngơi nhà có chất
lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà
không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét
vôi tường, cửa....
*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hố khác khi
mua sắm thì việc xây dựng nhà ở địi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất
cao.
*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng.
Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị,
mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán
truyền thống từng nơi khác nhau.
2.Ý nghĩa của nhà ở :
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh
tế đô thị:
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc,
mơi trường văn hố khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng
rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người
lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế.
Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất
lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà
trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm
việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có
liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành

cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mơ nhà ở đơ thị
sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các
loại hàng hố như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội
thất. Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mơ nhà ở
ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân
bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các
thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó
thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
đô thị thị lớn. Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến
thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất
sức lao động đô thị:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động
là đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể
lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới q trình sản xuất. Để nâng cao
chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và
những tư liệu sinh hoạt khác. Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước
hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tơn giáo....”(1)
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước
các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà cịn là nơi
ni dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo
điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã

hội và điều chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc
biệt đối với mỗi gia đình, mà cịn là một trong những tiêu chuẩn làm
thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức
sống dân cư của một dân tộc. Một thực tế là khi nhìn vào một ngơi nhà ta
có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của
những người đang sống trong ngơi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càng
phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày
càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp.
Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập qn của
C.Mác- Ăngghen: Tồn tập, NXB. Chính trị quốc gia, trang500.
người dân đơ thị thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và
quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu
xây dựng , thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ.
3. Cung- Cầu nhà ở:
*Cung nhà ở:
Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được
phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu
vực khơng chính thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hố
liên tục từ sự kiểm sốt tồn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu
vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp
xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được
xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ.
-Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm
chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm

sốt trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố
khơng đồng đều giữa các đơ thị có quy mơ và vị trí khác nhau. Khu vực
Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ
quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở
có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo
quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà
được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó
tránh khỏi những bất cơng trong chính sách phân phối nhà ở .
-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân
hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động
trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ
ít kiểm sốt được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà
Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh cơng cộng và bảo
đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường
nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành
thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu
vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta
buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa
người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã
hội về nhà ở.
-Khu vực nhà ở khơng chính thức: Đây là khu vực xây dựng
nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên
các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực
khơng chính thức có vơ số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã
hội và thiết chế đăc thù của dân cư đơ thị. Khu vực này, trên thực tế

đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân
cư có thu nhập thấp.
*Cầu về nhà ở đô thị :
Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm :
-Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học.
-Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ,
hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột.
-Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang.
-Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá
chật.
-Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và
xây dựng các cơng trình hạ tầng đơ thị .
-Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công
nghiệp tập trung.
-Nhà ở cho học sinh, sinh viên.
-Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh.
-Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác.

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đơ thị làm
nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đơ thị có sự
chênh lệch lớn.
4.Quản lý Nhà nước về nhà ở:
Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản
lý Nhà nước về nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:
*Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế
xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý
Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật
nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng
phát triển quỹ nhà ở.
Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy
định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho
từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với
những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây
Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo
Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây
Dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước
cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến
khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây
dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục
những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân
thoả mãn nhu cầu của mình.
*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được
duyệt.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác
tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã
hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi
người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây
dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển
sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên

bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước.
*Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở .
Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được
duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của
từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp
có thẩm quyền.
*Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước
về nhà ở. Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp
luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa
phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở.
*Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
pháp luật nhà ở.
Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản
lý nào. Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định
của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở.
Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý,
các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính
sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất
nước.
II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra:
1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị :
1.1.Trước thời kỳ đổi mới:

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược
điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết

cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp
tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà
cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến
khơng đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho
quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế.
Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở.
Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở
cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như
Hà Nội, Hải Phịng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính
sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần
giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà
ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan
xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị
đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém .
Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời
điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà
được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:
Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố.
Thành phố Hải Phòng: 19,8%
Thành phố Đà Nẵng: 37%
Thành phố Hồ Chí Minh:42%
Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao
trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng
43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm
vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.(2)
Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có
khoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% cịn lại phải tự lo
Kinh tế và quản lý địa chính

Đề án chuyên ngành
lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong
những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian.
1.2.Từ 1986 đến nay:
Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không cịn nữa.
Nhà ở đơ thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặt
các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường,
lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối 1990 diện tích nhà cả
nước ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đơ thị là 81 triệu m2,
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đơ
thi). Diện tích bình qn đầu người cả nước khoảng 7m2, trong đó ở đơ
thị là 5,8m2/ người. Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước
xây dựng được 26 triệum2nhà ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đơ thị
nước ta có khoảng 107 triệu m2, bình qn là 7,2 m2/người. Ước tính từ
1996-2000, các đơ thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2nhà ở. Thực tế
đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình qn là
7,7 m2/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình qn là 6,8
m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là
7,8 m2/người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xố bỏ bao
cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở
cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện
đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới
sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng được
sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản
xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đơ thị đã có 1/3 khối lượng
nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây
dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà
(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248.

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
nước .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu
hướng tăng dần. Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số
lượng và chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân
cư.
Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây
dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch
vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí và các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu
làng Quốc tế Thăng Long, khu đơ thị mới Trung Hồ - Nhân Chính( tại
Hà Nội ), khu đơ thị mới Nam Sài Gịn, An Phú, An Khánh(tại Thành
phố Hồ Chí Minh), khu đơ thị mới Cát Bi(tại Hải Phịng)....Nhiều khu tái
định cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp... đã và đang được xây
dựng tại một số đô thị .Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả được
hàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố và giải
quyết nhà ở mới cho dân là một thành công lớn trong thời gian qua.
Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền,
nhưng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Q nửa nhà ở đơ thị có
tuổi thọ trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy
hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại. Tại Thành phố
Hà Nội có hơn 300.000 m2 nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44 chung cư
cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn
1.000.000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây
dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục
vụ tối thiểu. Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đơ
thị gặp khó khăn, mơi trường bị ô nhiễm.
2.Những vấn đề đặt ra:

Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triển
nhà ở còn bộc lộ những hạn chế sau đây:
*Về phát triển nhà ở :
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Quỹ nhà ở tăng lên nhưng bình qn diện tích đầu người vẫn
thấp vì dân số đơ thị tăng nhanh. Tình trạng nhà ở trong các đơ thị xuống
cấp nghiêm trọng. Hiện có tới hàng triệu m2nhà ở đô thị cần sửa chữa
hoặc dỡ bỏ, nhưng do nguồn vốn đầu tư của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàng
triệu người vẫn phải sống chật vật trong những căn nhà này. Nhìn chung
chúng ta chưa có đầy đủ quy hoạch ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, chưa
phân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng lâu dài.Chúng ta chưa
hoàn thành và ban hành chiến lược phát triển nhà ở đơ thị tồn quốc tới
năm 2010 và các chương trình phát triển nhà ở cho đơ thị lớn.
*Về phát triển và quản lý đơ thị:
Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ở
cần được xem xét nghiêm túc. Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân
cư, đất xây dựng giảm đi, giá đất ngày càng tăng. Việc thả nổi cho người
dân tự do lo liệu trong việc xây dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ở
trong phạm vi cả nước tăng lên đáng kể nhưng đã làm cho kiến trúc và
cảnh quan đô thị bị ảnh hưởng nhiều, cơ sở hạ tầng hầu như khơng có gì,
gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ tầng.
Ngồi ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sách
giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí chưa hợp lý nên các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bán
đất để thu hồi nhanh vốn, đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu tư các
dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ.
*Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở :

Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoản
vốn Ngân sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên trong
những năm gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động của
người dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng. Từ đó đã
hình thành nhiều tổ chức tư vấn, đơn vị thi cơng ngồi quốc doanh, làm
cho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát, manh mún.
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Hiện nay chưa có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyến
khích đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tượng ưu đãi
và có thu nhập thấp .
*Về thị trường nhà đất:
Trên thực tế đã hình thành thị trường nhà ở và đất đai đơ thị.
Tuy nhiên, Nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường
này, tạo điều kiện để thị trường này hoạt động lành mạnh. Từ những năm
1990- 1995, thị trường nhà đất hoạt động rất sơi động, nhất là ở các
thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao như: Thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội, Biên Hồ, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở đơ thị được thị
trường hố cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là
ở những nơi sinh lợi lớn. Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường
nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở,
sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư.

III.Những giải pháp nhằm phát triển nhà ở đô thị nước ta:
1.Quan điểm phát triển nhà ở đơ thị :
-Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được
Nhà nước công nhận và chăm lo, thơng qua các chính sách tạo điều kiện
để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của

mình. Nhà nước tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp có thể
cải thiện nhà ở thơng qua cơ chế chính sách tạo điều kiện của Nhà nước.
Phải lấy phát triển nhà ở để vừa giải quyết nhu cầu về chỗ ở kết hợp với
giải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại trong lĩnh vực nhà đất .
-Nhà ở là tài sản lớn của cá nhân và hộ gia đình, nhưng cũng
là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một
ngành kinh tế quan trọng.Thị trường nhà ở vừa góp phần vào thực hiện
mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước vừa nâng cao mức sống nhân
dân .Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư xây dựng
nhà ở phát triển.Tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống Pháp
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trường bất động sản
hoạt động lành mạnh có hiệu quả có sự định hướng của Nhà nước .
-Nhà nước bảo đảm khuyến khích các doanh nghiệp, các tổ
chức kinh tế – xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực đầu tư
xây dựng các cơng trình nhà ở cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện,
đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu tư thực hiện công việc xây
dựng nhà ở và đảm bảo công bằng xã hội đối với những đối tượngđược
thụ hưởng nhà ở.
-Phát triển nhà ở không thể tách rời cơ chế về đất đai, tài chính,
vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức ...vì vậy địi hỏi sự
phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, và sự phân công hợp lý giữa các
ngành, các cấp chính quyền .
-Để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở phải đi đơi với việc thực hiện
có kết quả chương trình kế hoạch hố gia đình .Việc phát triển nhà ở
phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô
nhiễm môi sinh , môi trường.

2. Phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị :
2.1.Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2010:
Một là: Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được
về mặt kiến trúc, bảo đảm an tồn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điều
kiện tự nhiên, mơi trường sống, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc
trong lĩnh vực nhà ở.
Phấn đấu đến 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thơng
qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc th nhà ở.Diện tích nhà ở đạt
bình qn từ 9- 12 m2/người. Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị được ở
trong một căn hộ độc lập. Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu
tư phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai thực hiện tốt các chính sách ưu
đãi trong xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức viên

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
chức và người thu nhập thấp .Trong đó đặc biệt chú trọng nhà ở cho
thuê, bán trả góp .
Hai là: Để tạo điều kiện chăm lo nhà ở cho nhân dân, các
ngành có liên quan phải tập trung xây dựng trình Chính phủ ban hành
đồng bộ các văn bản pháp quy, các cơ chế chính sách vừa bảo đảm phát
triển nhanh qũy nhà, vừa đưa công tác quản lý hoật động kinh doanh bất
động sản nhà ở vào nề nếp và đạt hiệu quả cao, bảo đảm các nguyên tắc
công khai, công bằng.
Ba là: Nhà nước và xã hội tiếp tục thực hiện chính sách nhà ở
đối với người có cơng, quan tâm xây dựng nhà tình thương, giúp đỡ
những đối tượng không thể tự lực tạo lập nhà ở .
2.2.Phương hướng :
Chiến lược phát triển kinh tế –xã hội đề ra “ Phương hướng

phát triển đô thị là hình thành nhiều trung tâm vừa và nhỏ , phân bố hợp
lý; không tập trung dân cư quá đơng vào các thành phố lớn. Một số địa
bàn có vị trí quan trọng đối với từng vùng ( ở phía Bắc là khu vực Hà Nội
– Hải Phịng-Quảng Ninh ; phía Nam là khu vực TP Hồ Chí Minh –Biên
Hoà -Bà Rịa –Vũng Tàu ; miền Trung là Đà Nẵng –Dung Quất và một số
thành phố cảng khác)cần thu hút đầu tư của cả nước và của nước
ngoài...”
Việc phát triển nhà ở tại khu vực đô thị phải đáp ứng được các
yêu cầu sau đây:
a.Tập trung huy động các nguồn lực nhằm phát triển quỹ nhà
để giải quyết những bức xúc về chỗ ở của nhân dân các đô thị, đặc biệt
tại các đơ thị lớn đang có tốc độ đơ thị hố cao như thủ đơ Hà Nội , TP
Hồ Chí Minh , Hải Phịng, Huế, Vũng Tàu, Nha Trang ...cũng như các
khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất .

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
b.Chương trình phát triển nhà ở của từng đơ thị phải thúc đẩy
chương trình phát triển kinh tế – xã hội và phục vụ tốt yêu cầu của q
trình đơ thị hố tại các địa bàn , khơng thể để tình trạng thiếu nhà ở ảnh
hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội .Chương trình phát triển nhà ở
cần đáp ứng chỗ ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; cho những
hộ chưa có nhà ( đang phải sống quá chật chội hoặc sống tạm bợ tại các
khu nhà lụp xụp ); nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và lực lương
vũ trang; nhà ở cho sinh viên, học sinh; nhà ở cho người nước ngoài đến
làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng,
tái định cư; nhà ở phục vụ nhu cầu khác .
c. Do đặc điểm của dân cư đô thị, nhà ở phải được đầu tư xây

dựng phong phú về chủng loại, đa dạng các hình thức cung cấp nhà ở.
Nhà ở phải được xây dựng theo quy hoạch và phải có kết cấu hạ tầng
phù hợp.
Chính quyền đơ thị phải được tổ chức quản lý việc xây dựng
nhà ở theo dự án, khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng (đặc
biệt là đô thị lớn ) để nâng câo chất lượng chỗ ở, bảo vệ và giữ gìn cảnh
quan môi trường, tiết kiệm đất xây dựng .
d. Tại các đô thị phải chú ý tới phát triển quỹ nhà ở cho thuê
và nhà ở bán trả góp ở mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu của hộ gia
đình chưa có đủ điều kiện để xây dựng hoặc mua nhà trả tiền một lần.
e.Đi đôi với phát triển nhà ở mới, Nhà nước có chính sách để
các thành phố có thể huy động được các nguồn lực cho việc cải tạo, xây
dựng lại quỹ nhà ở hiện đã hết niên hạn sử dụng hoặc đã xuống cấp
nghiêm trọng có nguy cơ xụp đổ hoặc khơng an tồn. Đặc biệt là nhà
chung cư cao tầng xây dựng thời kỳ bao cấp tại Hà Nội, TP Hồ Chí
Minh, Vinh, Hải Phịng....
3. Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị:
3.1.Các giải pháp lớn:
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Để thực hiện được các mục tiêu đã đề ra trong giai đoạn hiện
nay cần thiết phải có các giải pháp, chính sách đồng bộ, trên ngun tắc
huy động khả năng đóng góp của người có nhu cầu nhà ở. Nhà nước tạo
điều kiện và tham gia tích cực của cộng đồng. Trong đó cần tập trung
vào các lĩnh vực :
(1)Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần nhận thức
đầy đủ ý nghĩa kinh tế xã hội của phát triển thị trường bất động sản nhà
ở để tập trung chỉ đạo trong giai đoạn hiện nay. Căn cứ vào nội dung yêu

cầu của định hướng phát triển nhà ở quốc gia, chỉ đạo việc xây dựng
chương trình phát triển nhà ở của đơ thị. Chương trình này được thơng
qua Hội đồng nhân dân có nghị quyết trước khi Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh phê duyệt, làm cơ sở trong chương trình phát triển xã hội-kinh tế để
triển khai thực hiện và đánh giá kết quả trong từng kỳ kế hoạch.
(2) Chỉ đạo sát sao việc triển khai công tác qui hoạch các khu
dân cư; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực hiện công tác giải phóng
mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở. Phấn đấu để việc phát
triển nhà ở đô thị được thực hiện theo dự án, từng bước khắc phục tình
trạng xây dựng nhà ở tự phát.
(3) Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà
ở. Trong đó cần chú trọng các giải pháp về công nghệ, ứng dụng vật liệu
mới để nâng cao chất lượng nhà ở.
(4) Củng cố và tăng cường năng lực của các tổ chức tư vấn,
của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở để có đủ năng lực thực
hiện yêu cầu về thiết kế, xây lắp và quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động
sản nhà ở .
(5) Ban hành đồng bộ các cơ chế chính sách, bảo đảm đủ hiệu
lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở hoạt động có hiệu quả, góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội theo các mục tiêu Cơng
nghiệp hố-Hiện đại hố(CNH-HĐH).
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
3.2.Các giải pháp cụ thể:
a. Giải pháp về qui hoạch:
Trong hoàn cảnh của nước ta hiện nay mới bắt đầu sự nghiệp
CNH-HĐH nên việc xác định mô hình đơ thị thích hợp nào đó là rất khó.
Mơ hình ở thích hợp cho đơ thị Việt Nam từ nay đến 2010 sẽ rất đa

dạng; có đặc tính là một mơ hình mở, đa phương hố. Tính mở và đa
phương hoá của các đơn vị ở sẽ là tiền đề cho sự sáng tạo về tổ chức
không gian kiến trúc các đơn vị ở và khu đô thị theo thiết kế của kiến
trúc sư phù hợp với nhu cầu của xã hội đô thị trong sự phát triển bền
vững. Tuỳ theo qui mô và cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị ở
cũng sẽ khác nhau. Sự khác nhau này trước tiên là do qui mô dân số.
Nếu như ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh...
Việc xây dựng những chung cư cao tầng là điều bắt buộc (để có thể đáp
ứng nhu cầu ngày càng khan hiếm đất xây dựng) thì tại các đơ thị vừa và
nhỏ lại cho phép xây dựng những nhà ở thấp tầng vì qui mơ xây dựng
nhà ở không lớn, loại nhà ở do dân tự xây dựng vẫn chiếm một tỉ lệ cao,
khơng địi hỏi công nghệ phức tạp và sự khan hiếm đất xây dựng không
gay gắt.
Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển
kinh tế của đơ thị nước ta, nhà ở đơ thị có thể được xây dựng theo phố
hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm nhà ở đồng bộ với các cơng trình
phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải
tạo nhà ở tại các khu phố cũ. Có chương trình và kế hoạch cải tạo lại các
loại nhà ở đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà môi trường tối thiểu
không dảm bảo .
b. Giải pháp về kiến trúc:
Các giải pháp thiết kế nhà ở cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải
tạo nâng cấp nhà ở cũ và giải pháp thiết kế mới cho các loại hình nhà ở.
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
* Cải tạo nâng cấp nhà ở cũ trong đô thị:
Các khu nhà ở nhiều tầng cũ được xây dựng từ những năm 6070 đến nay đã xuống cấp và biến dạng nhiều do không được tu bổ

thường xuyên, do cơi nới, lấn chiếm... các khu nhà này cần được quyết
định cải tạo lại hay phá đi xây mới. Các khu nhà được xem xét giữ lại để
cải tạo cần chú ý:
- Cải tạo từng nhà trên nguyên tắc bảo đảm căn hộ độc lập,
khép kín, đủ diện tích theo chỉ tiêu qui định cho mỗi hộ.
- Cải tạo tồn khu chung cư giải phóng các phần cơi nới, lấn
chiếm của từng hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi
tập thể dục thể thao...
- Đối với nhà ở chia lô, nhà ở được xây dựng ở các khu phố từ
trước 1954 nằm trong phạm vi bảo tồn sẽ có qui định riêng, cần được
thực hiện trên nguyên tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo và phát triển.
* Giải pháp thiết kế mới:
- Các loại hình nhà ở cho thập niên đầu thế kỷ 21 phải thiết kế
sao cho thoả mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt ra trong giai đoạn
nước ta đang phát triển kinh tế xã hội với tốc độ nhanh. Trước tiên, các
giải pháp nhà ở phải mang tính đa dạng và phong phú về loại hình, như
vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu của các thành phần kinh tế xã hội.
Tuỳ theo các thành phần kinh tế xã hội và mức thu nhập của các hộ gia
đình sẽ quyết định các chỉ tiêu diện tích, số phịng trong căn hộ, mức tiện
nghi và loại nhà (độc lập hay chung cư, cao tầng hay thấp tầng...) xã hội
phát triển , căn hộ đông người giảm, tỉ lệ căn hộ có hai thế hệ sẽ tăng và
lối sống thành thị sẽ thay đổi. Cùng với tăng trưởng kinh tế tỷ lệ người
thuê nhà giảm người mua nhà sở hữu riêng tăng lên. Trong các đơn vị ở
có các mẫu nhà sau:

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
- Nhà chung cư cao tầng, nhiều tầng; nhà chung cư kết hợp

các dịch vụ đời sống- cửa hàng ( Định Cơng, Bắc Linh Đàm, Trung HồNhân Chính, Nam Sài Gịn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi...
- Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai...)
- Nhà ở chia lô.
Nhận xét: kiểu nhà chung cư là tiết kiệm đất xây dựng, giá
thành xây dựng giảm và thoả mãn được nhu cầu ở của đại đa số tầng lớp
nhân dân trong xã hội. Tuy nhiên khu chung cư cần có tiện nghi đầy đủ
và đa dạng để dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế của con người.
* Những tiêu chuẩn kiến trúc:
- Về cơ cấu căn hộ: mỗi hộ độc lập phải đảm bảo đủ các
không gian.
+ Phòng khách tối thiểu là 12m2, tối đa 20m2.
+ Các phòng ngủ tối thiểu 10-14m2, tối đa 14-18m2.
+ Bếp có kết hợp với phịng ăn.
+Khu vệ sinh, phơi quần áo.
+Tiền sảnh có cây xanh.
Chú ý tổ chức khơng gian trong và ngịi nhà sinh động, giữ gìn
bản sắc dân tộc .
- Điều kiện tiện nghi và các khả năng tổ hợp không gian:
Không gian nhà ở phải được chiếu sáng, thơng thống tự nhiên. Bếp,
phịng ăn thuận tiện. Phịng khách có khả năng thay đổi theo nhu cầu của
từng hộ.
- Hoàn thiện và nâng cao thẩm mỹ khu nhà ở:
+ Các tổ chức đầu tư phát triển nhà ở cần chú ý các mẫu thiết
kế, các căn hộ mới và bố trí sắp xếp các khu ở đồng bộ với các tiện nghị
công cộng, đáp ứng nhu cầu ở phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã
hội, tập quán truyền thống dân cư.

Kinh tế và quản lý địa chính

Đề án chuyên ngành
+ Thẩm mỹ khu nhà ở: Việc xây dựng các khu ở đẹp có giá trị
thẩm mỹ là cần thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành cuộc sống
lành mạnh, tạo nên tình cản gắn bó với nơi ở của mỗi con người. Nội
dung này gồm: Bố cục khơng gian tương quan hình khối giữa các cơng
trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu và màu sắc cho cơng trình...
- Chú ý đến tiện nghi mơi trường: Tổng hồ giữa các yếu tố
nhà ở , hệ thống cơng trình phục vụ (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ...),
giao thông, vệ sinh môi trường, chỗ nghỉ ngơi, bãi tập thể dục thể thao,
cơng trình phục vụ hội họp sinh hoạt .. tạo lối sống mới- lối sống đô thị
Việt Nam những năm đầu thế kỷ 21, vừa văn minh hiện đại, vừa kế thừa
thuần phong mỹ tục trong cuộc sống gia đình và cộng đồng.
- Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển
nhà ở đô thị là rất nặng nề để đạt được mục tiêu đề ra nếu khơng có một
loạt chính sách mang tầm quốc gia được ban hành kịp thời thì khó lịng
có thể đạt được mức tăng trưởng như vậy với mục tiêu xây dựng các đô
thị tương đối hiện đại, tiếp tục phát triển bền vững trong thế kỷ XXI. Các
chính sách này bao gồm:
+ Chính sách kiến trúc qui hoạch và đổi mới qui hoạch
+ Chính sách đất ở đơ thị
+ Chính sách về kêt cấu hạ tầng khu dân cư.
+ Chính sách về vật liệu xây dựng và cơng nghệ xây dựng.
+ Chính sách kinh tế tài chính.
+ Chính sách giải phóng mặt bằng.
c. Giải pháp về tài chính:
Những giải pháp tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây
dựng vào nhà ở , chung cư được thể hiện:
*Về chính sách thuế:
Chính sách thuế thực chất là điều tiết và phân phối lại thu
nhập

trong xã hội. Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phải đảm

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chun ngành
bảo cơng bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của
chúng ta. Song song với chính sách giá đất, cần có mức thuế đất phù hợp
theo từng thời kỳ để điều tiết việc xây dựng nhà ở tràn lan trong đó sử
dụng đất kém hiệu quả. Thực tế hiện nay ở một số đô thị lớn nhiều
trường hợp đầu cơ nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà ở và đất đai bỏ
trống khi nhu cầu về đất đai của nhiều tầng lớp nhân dân rất lớn. Khi
mức thuế đất được điều tiết đến một mức độ nhất định thì chỉ những
người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới cần đến đất hoặc những người
đang sử dụng đất kém hiệu quả buộc có những phương án có hiệu quả
hơn. Và như vậy nhu cầu đất sẽ giảm đi, nhu cầu chỗ ở trong khu chung
cư tăng lên.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần điều chỉnh thuế chuyển
quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo chế độ công bằng về đất đai, mọi
người dân khi thực hiện mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng đều phải
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Tất cả các đối tượng được sử dụng
đất đề phải đóng thuế . Như vậy đất đai mới ln thật sự là sở hữu toàn
dân.Thực tế hiện nay, Nhà nước chưa thể quản lý được việc chuyển
nhượng, sử dụng đất đai do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân
người dân chưa có khả năng chi trả và nguyên nhân cố tình chây ỳ, chờ
chính sách mới của Nhà nước hợp thức hố. Do đó cần ủng hộ quan
điểm ghi nợ ngân sách Nhà nước đến khi phát sinh thu nhập từ sử dụng
hoặc chuyển nhượng đất.
-Về tiền thuê đất: Chính sách về tiền th hợp lý khơng những

khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà
cịn góp phần vào việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng
chi trả và điều kiện sinh hoạt của mình. Nhà nước cần có chính sách
miễn giảm tiền th đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng
trong khu chung cư; cho phép nộp chậm tiền đất cho đến khi bán được
diện tích nhà ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở thì khơng được
Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
mua bán, cho tặng hoặc chuyển nhượng diện tích đó. Những người được
hưởng lợi nhiều hơn từ đất phải đóng góp cho xã hội để thực hiện phân
phối lại nhiều hơn.
- Chính sách nguồn vốn đầu tư : trên thực tế nguồn vốn để
thực hiện việc xây dựng nhà ở chủ yếu là nguồn tích luỹ từ dân. Nhà
nước cần khuyến khích các nguồn vốn khác nhaudt xây dựng khu dân cư
thơng qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho
thuê diện tích. Đối với người có thu nhập thấp, khơng đủ khả năg mua
nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự hạch tốn kinh
doanh. Nhà nước ngồi việc thực hiện chính sách khuyến khích các
thành phần kinh tế đầu tư vào xây dựng nhà ở cần chú trọng đến việc đầu
tư bảo đảm các cơng trình hạ tầng, quy hoạch và chỉnh trang đơ thị cho
phù hợp với q trình xây dựng nhà ở và đơ thị hố, tránh trường hợp
q tải về các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ cơng cộng đơ thị .
-Chính sách giá cả kinh doanh: Tạo khả năng thu hút các
nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà đồng thời tạo công bằng xã
hội và tự do kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được
quy định một cách chủ quan sẽ tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc
giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho doanh
nghiệp đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Nhà nước nên khống chế mức

giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở cịn giá cả cụ thể do doanh
nghiệp cá nhân tự hạch toán và ấn định. Việc này sẽ giải quyết dược tính
tự chủ trong kinh doanh của chủ đầu tư, người sử dụng, giải quyết được
sự công bằng trong phân phối diện tích ở.
- Chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được
hưởng ưu đãi và chính sách khuyến khích người dân sống trong các khu
chung cư.
d. Giải pháp về tín dụng ngân hàng:

Kinh tế và quản lý địa chính


Đề án chuyên ngành
Về lãi suất cho vay: Ngân hàng nhà nước đã bỏ qui định về lãi
suất trần cho vay, chuyển sang điều hành theo cơ chế lãi suất cơ bản.
Theo đó, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng có thể thoả thuận một
cách linh hoạt lãi suất cho vay cố định hay điều chỉnh phù hợp với thời
hạn, mức độ rủi ro.
Về đảm bảo tiền vay: áp dụng biện pháp thế chấp cầm cố tài
sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản bên thứ ba,.. nếu có đủ
điều kiện.
- Thời hạn vay: phù hợp với thời hạn hoàn vốn của dự án, khả
năng tră nợ của chủ dự án...
- Mức cho vay: căn cứ vào nhu cầu vốn của dự án khả năng tài
chính, giá trị bảo đẩm tiền vay của chủ dự án.
e. Giải pháp về thị trường nhà đất.
Tạo cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành thị trường
nhà đất : Ban hành luật pháp nhằm tăng cường quản lý và duy trì thị
trường nhà đất, bảo đảm các bên tham gia vào thị trường có quyền lợi
hợp pháp; xúc tiến sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở nước ta.

- Thiết lập quản lý thị trường nhà đất: Định giá nhà đất, môi
giới nhà đất, xây dựng và mua nhà ... Tổ chức trung tâm giao dịch nhà
đất tại các đô thị lớn.
-Đào tạo nhân lực cho thị trường nhà đất : Đào tạo chuyên gia
kinh tế và luật sư chuyên về bất động sản, tập huấn về quản lý Nhà nước
đối với thị trường nhà đất.
- Khuyến khích nghiên cứu khoa học về thị trường nhà đất, tổ
chức thu thập dữ liệu thống kê về bất động sản.
f.Một số giải pháp khác:
*Chính sách xã hội: Nhà nước cần tập trung khuyến khích ưu
đãi cho người có thu nhập thấp bằng những chính sách, cơng cụ can
thiệp trực tiếp. Còn đối với chủ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cần tạo
Kinh tế và quản lý địa chính