Hoàn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------

NGUYỄN HOÀI THANH

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THUẾ TRONG QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Kinh Tế tài Chính –Ngân Hàng
Mã số : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. HỒ THỦY TIÊN

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

7


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi, dựa
trên những tài liệu tham khảo có được. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn
là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn
Nguyễn Hoài Thanh

8

Mục lục
Lời Mở Đầu
CHƯƠNG 1: tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản
1.1 cơ sở lý luận về bất động sản
1.1.1 Bất động sản9
1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản .9
1.1.3 Thị trờng bất động sản...9
1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm .10
1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản ...11
1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển thị trờng bất động
sản ..12
1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản ..13
1.2 các SắC thuế trong lĩnh vực bất động sản
1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản .........15
1.2.1.1 Thuế đánh vo đất ..15
1.2.1.2 Thuế bất động sản ..16
1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản ..16
1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng ...16
1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản .16
1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản.16
1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trờng bất động
sản ..17
1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị
trờng bất động sản một số nớc trên thế giới.
1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực BĐS liên quan đến thị trờng BĐS ở
một số nớc trên thế giới .19
1.3.1.1 Đi Loan ...19
1.3.1.2 Cộng hòa Pháp ..20
1.3.1.3 Thụy Điển ..20
1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ ....21

1.3.2 Một số bi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong việc
quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam ..22
Kết Luận Chơng 1 ..23
CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế trên THị TRƯờNG BấT
ĐộNG SảN ở VIệT NAM THờI GIAN QUA.
9


2.1. THựC TRạNG THị TRờng bấtđộng sản việt nam thời gian
qua.
2.1.1) C s pháp lý......24
2.1.2) S hình thnh v phát trin th trng bt ng sn Vit
Nam..24
- Giai đoạn trớc 2003.24
- Giai đoạn 2004-2006.26
- Giai đoạn 2007-2008 .......28
- Giai đoạn 2009 đến nay31
2.2. Đánh giá thị trờng BĐS ở Việt Nam v các yếu tố ảnh
hởng
2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị trờng bất động sản..33
2.2.2 Những tồn tại v ảnh hởng của thị trờng bất động sản Việt Nam trong
thời gian qua..36
2.3. Thực trạng hệ thống thuế v các khoản thu liên
quan trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam.
2.3.1. Lệ phí trớc bạ.........40
2.3.2. Tiền sử dụng đất..........42
2.3.3. Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhợng bất động
sản.....44
2.4 ảnh hởng của từng loại thuế lên thị trờng BĐS qua
từng giai đoạn v các vấn đề còn tồn tại ...45

Kết luận chơng 2....56
CHNG 3: HON THIệN CHíNH SáCH THUế TRONG QUảN Lí
THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM
3.1 Mục tiêu hoan thiện hệ thống thUế trong lĩnh vực Bất
đông sản ..57
3.2 CáC GIảI PHáP HON THIệN hệ thống THUế trong QUảN Lí
THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM
3.2.1 Giải pháp mang tính đnh hng...58
3.2.1.1 Hon thiện hệ thống thuế ..58
3.2.1.2 Tạo hnh lang pháp lý cho hng hóa BĐS. 58
3.2.1.3 Hon thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng bất
động sản. ............59
3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản lý của Nh nớc....59
10


3.2.1.5 Tạo môi trờng v điều kiện nhằm thu hút đầu t trên thị
trờng bất động sản................59
3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản. ...59
3.2.2 Các giải pháp cụ thể
3.2.2.1 Cải cách hon thiện thu thu nhp i vi hot ng
chuyn nhng bt ng sn.....60
3.2.2.2 Xây dng lut thu ng ký ti sn thay th quy nh ca
Chính ph v l phí trc b.....61
3.2.2.3 Xây dng sc thu v tha k, biu v tng bt ng
sn.....61
3.2.2.4 Xây dng c ch giá t t iu chnh phù hp vi bin
ng kinh t - xã hi:...................62
3.2.2.5 Kim soát cht ch vic ng ký bt ng sn v đa các
giao dch bt ng sn lên sn :....62

3..2.2.6 Đy mnh công tác tuyên truyn, ph bin vic ci cách
chính sách thu bt ng sn:.......................................................63
3.2.2.7 Hin i hóa công tác qun lý thu ..................................64
3.2.2.8 Giải pháp ổn định thị trờng đất đai:.................................64
Kết Luận Chơng 3 . 66
Kết Luận

......................................................................................... .67

Ti liệu tham khảo .
Phụ lục.

11


Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t
B§S :
BÊt ®éng s¶n
CP :
ChÝnh phñ
Q§ :
QuyÕt §Þnh
N§ :
NghÞ §Þnh
CQSD§ : ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
NSNN : Ng©n s¸ch nhμ n−íc
SD§
: Sö dông ®Êt
SD§NN : Sö dông ®Êt n«ng nghiÖp
SXKD : S¶n xuÊt, kinh doanh

UBND : ñy ban nh©n d©n

12


Danh mục các bảng, BIểU
Bảng 2.1-Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 ..26
Bảng 2.2: Kết quả khảo sát ý kiến bạn đọc về thời điểm mua nh đất của
VnExpress.net....33
Bảng 2.3: Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009..40
Bảng 2.4: S thu lệ phí trớc bạ 2006 - 2009 ......42
Bảng 2.5: S thu tin s dng t thi k 2006 - 2009..............................44
Bảng 2.6: Bảng giá đất đô thị theo NĐ 87/CP năm 1994 .....46
Bảng 2.7: Số liệu khảo sát về nhu cầu nh ở của 1.294 ngời của VnExpress 50
Bảng 2.8: Số tiền m các chủ đầu t phải trả lại cho khách hng dự án The
Vista, Sky Garden, Blue Diamond.52
Bảng 2.9: Bảng giá đất một số đờng Q7 năm 2009 .......................................52
Bảng 2.10: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM tháng 4/2010.55
Biểu đồ 2.1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp.HCM.29
Biểu đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền, giá căn hộ tại TP.HCM tháng
12/2009...32

13


LờI NóI ĐầU
1.Tính cấp thiết:
Thuế l công cụ quan trọng của Nh nớc dùng để tạo nguồn thu cho ngân
sách ổn định kinh tế v đảm bảo công bằng xã hội. Trong cơ cấu các loại thuế:
thuế thu nhập, tiêu dùng, thuế ti sản góp phần điều tiết cung cầu ti sản trên thị

trờng đồng thời điều hòa thu nhập v đảm bảo công bằng xã hội. Trong số các
sắc thuế về ti sản, thuế bất động sản l loại thuế có tầm quan trọng trong nền
kinh tế, tác động lên nhiều mặt nh xã hội - chính trị bởi lẽ đất đai, nh cửa v
các công trình kiến trúc luôn gắn liền với đất l những ti sản có giá trị lớn
trong tổng ti sản của những ngời sở hữu chúng. Đất đai nh cửa có một thị
trờng dnh riêng cho chúng - thị trờng bất động sản. Thị trờng ny luôn có
quan hệ tác động qua lại với các thị trờng khác không kém phần quan trọng
trong nền kinh tế thị trờng vì vậy hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản
luôn đợc quan tâm v hon thiện.
Việt Nam l một quốc gia đang phát triển, để có thể duy trì tốc độ tăng
trởng v trở thnh một nớc công nghiệp hiện đại, việc đối mặt v giải quyết
những vấn đề của nền kinh tế thị trờng phải luôn đợc quan tâm v giải quyết
bằng chính sách kinh tế của nh nớc, trong đó có chính sách thuế. Kể từ năm
2009 nhiều sắc thuế đã đợc sửa đổi bổ sung nh thuế giá trị gia tăng, thuế thu
nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập danh nghiệp v đang nghiên
cứu ban hnh thuế ti sản, thuế nh đất, v thuế môi trờng. Thị trờng BĐS ở
VN trong thời gian qua đã trải qua các giai đoạn thăng trầm lúc nóng lúc lạnh vì
vậy, không thể phủ nhận vai trò chính sách thuế áp dụng trên thị trờng BĐS.
Vấn đề l Chính Phủ cần điều hnh v quản lý thị trờng nh thế no l tốt nhất
để hạn chế đầu cơ trong thị trờng, đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân. Việc
hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng BĐS l vấn đề cần thiết, chính
vì lẽ đó tác giả chọn đề ti nghiên cứu: Hon thiện hệ thống thuế trong quản
lý thị trờng bất động sản ở Việt Nam.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Luận văn đợc hon thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hon thiện hệ
thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản. Cụ thể l hon thiện các sắc
thuế theo nguyên tắc kế thừa v mạnh dạn thay đổi những điểm không hợp lý,
bổ sung những điểm mới phù hợp với thực tế phát triển trong nớc v thế giới
nhằm phát huy vai trò tốt nhất của các chính sách thuế, điều tiết thị trờng bất
động sản v đa kinh tế của Việt Nam phát triển.

3. Đối tợng v phạm vi nghiên cứu:
Đối tợng nghiên cứu của luận văn l các chính sách thuế trong lĩnh vực đất
đai hiện hnh hiệu quả đạt đợc v những hạn chế. Phạm vi nghiên cứu của luận
14


văn l các vấn đề lý luận v thực tiển về hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động
sản liên quan đến thị trờng BĐS hiện nay của Việt Nam. Số liệu nghiên cứu từ
năm 2003 đến đầu năm 2009.
4. Phơng pháp nghiên cứu:
Luận văn đợc thực hiện bằng các phơng pháp nghiên cứu sau: Tiếp cận lý
thuyết về thị trờng bất động sản, các chính sách thuế nhằm nâng cao hiệu quả
quản lý v phát triển thị trờng bất động sản. Tham khảo các ti liệu v thuế bất
động sản ở một số quốc gia v các ti liệu góp ý về chính sách thuế hiện hnh.
Thống kê số liệu có chọn lọc từ các ti liệu v website của Bộ Ti Chính, Tổng
Cục Thống Kê, Bộ Ti Nguyên Môi Trờng, Chính Phủ kết hợp với số liệu điều
tra thực tế. Phân tích đánh giá u v nhợc điểm của chính sách thuế bất động
sản qua từng giai đoạn phát triển của thị trờng, phân tích ảnh hởng của các
chính sách trong từng giai đoạn nóng lạnh của thị trờng BĐS v sự tác động
bởi các chính sách khác nh thế no. Trên cơ sở đó đề xuất định hớng v giải
pháp hon thiện.
5. ý nghĩa khoa học v thực tiễn của đề ti nghiên cứu.
Đề ti nghiên cứu trong bối cảnh Việt Nam đang tiến hnh cải cách thuế v
dự thảo luật thuế nh, đất việc đóng góp ý kiến hon thiện các văn bản pháp luật
của nh nớc về thuế đất đai v thuế bất động sản l vấn đề có ý nghĩa khoa học
v thực tiển.
6. Kết cấu luận văn:
Với mục tiêu, đối tợng v phạm vi nghiêm cứu nêu trên ngoi phần mở đầu
v kết luận nội dung chính của luận văn gồm:
Chơng 1: Tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản.

Chơng 2: Thực trạng hệ thống thuế trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam
trong thời gian qua.
Chơng 3: Hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản ở
Việt Nam.
CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động
sản.
1.1 cơ sở lý luận về bất động sản.
1.1.1 Bất động sản
Động sản l những ti sản có thể di dời từ chỗ ny đến chỗ khác còn bất
động sản l đất đai v những ti sản gắn liền với đất đai v không di dời đợc.
Theo từ điển các thuật ngữ ti chính: Bất động sản l đất v tất cả ti sản
vật chất gắn liền với đất
ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc Cộng
ho xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: Bất động sản l các ti sản không di dời
15


đợc bao gồm đất đai; nh ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng đó; các ti sản khác gắn liền
với đất đai; các ti sản khác do pháp luật quy định
Nh vậy, bất động sản trớc hết l một ti sản nhng khác với các ti sản
khác ở chỗ nó không thể di dời đợc. Vì thế, bất động sản tồn tại gắn liền với
một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai v những ti sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, việc phân loại ny cũng không giống nhau giữa các quốc gia
đối với các ti sản gắn liền với đất vì với những ti sản ny tính chất bất động
cũng chỉ l tơng đối.
Sự phân tích trên cho thấy bất động sản l một hng hoá đặc biệt v vì vậy,
ngoi những đặc điểm chung của những hng hoá thông thờng, bất động sản
còn có những đặc điểm riêng sau:
- Tính cố định v lâu bền: Bất động sản l ti sản không thể di dời nên hồ

sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ
sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định v l yếu tố đặc biệt
quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trờng bất động sản. Tuy nhiên với
tiến bộ khoa học kỹ thuật nh ngy nay đất đai không thể di dời nhng nh cửa,
vật kiến trúc đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định. Tính lâu bền đợc
thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn.
- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân
số lm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất v nh ở ngy cng tăng trong khi
đó tổng cung đất đai không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hớng
ngy cng gia tăng.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do Nh nớc
ban hnh cũng nh các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội:
Do đất đai l ti sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của Nh
nớc nhằm lm giảm tác động xấu đến nền kinh tế, v phát huy những nguồn
lực có đợc từ thị trờng bất động sản để phát triển nền kinh tế thông qua các
công cụ nh chính sách, pháp luật. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một
không gian nhất định nên nó chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý,
thị hiếu, môi trờng sống của cộng đồng dân c khu vực v nó còn chịu ảnh
hởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngnh kinh tế, khoa học kỹ thuật,
nghệ thuật kiến trúc, môi trờng . . .
1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản
Hng hóa bất động sản l bất động sản đợc đem trao đổi, mua bán trên thị
trờng trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hng hóa bất động sản có thể xác
định gồm hai loại chủ yếu: đất đai v các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với
đất. Có những bất động sản không phải l hng hóa nh các công trình hạ tầng
công cộng, đất đai bị cấm mua bán . . . .
16


Cũng nh những hng hóa khác, hng hóa bất động sản cũng có hai thuộc

tính: giá trị v giá trị sử dụng. Đặc điểm riêng có m bất động sản đợc xem l
hng hóa đặc biệt:
- Tổng cung đất đai l cố định v việc cung ứng đất đai l phù hợp cho từng
mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nh nớc. Do đó giá cả bất
động sản luôn có xu hớng ngy cng tăng lên, v cung hng hóa bất động sản
kém co giãn so với giá.
- Thời gian giao dịch hng hóa bất động sản di hơn so với giao dịch hng
hóa thông thờng, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân
bất động sản m còn cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi phí
cho giao dịch hng hóa bất động sản thờng khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hng hóa bất động sản thờng có giá trị khá
cao, thời gian giao dịch kéo di nên khả năng chuyển hóa thnh tiền mặt chậm.
1.1.3 Thị trờng bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm
- Khái niệm:
Thị trờng bất động sản l nơi diễn ra các hoạt động mua bán, thế chấp,
cho thuê, môi giới, l tổng thể các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện
thông qua hệ thống hng hóa - tiền tệ.
ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai thuộc sở hữu ton dân do Nh
nớc thống nhất quản lý v đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao
cho quyền sử dụng đất đối với cá nhân v tổ chức. Vì vậy thị trờng bất động
sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trờng bất động sản ở một số nớc t
bản đó l hng hóa trao đổi trên thị trờng bất động sản Việt Nam chính l
quyền sử dụng đất v quyền sở hữu các ti sản, vật kiến trúc gắn liền với đất.
- Đặc điểm của thị trờng bất động sản:
+ Thị trờng bất động sản mang tính khu vực v địa phơng sâu sắc. Bất
động sản l hng hóa không thể di dời đợc nên thị trờng bất động sản chịu
ảnh hởng nhiều bởi yếu tố mang tính khu vực, cục bộ không giống nhau xuất
phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự
nhiên cũng nh trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội nên các quan hệ

cung cầu, giá cả bất động sản thờng chỉ ảnh hởng trong phạm vi vùng, địa
phơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc ảnh hởng chậm đến địa phơng khác
nên khi nghiên cứu cần xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản trong
điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa phơng cụ thể.
+ Thị trờng bất động sản l thị trờng chịu ảnh hởng nhiều bởi sự chi
phối của pháp luật. Hoạt động của thị trờng bất động sản phụ thuộc vo sự
kiểm soát của nh nớc với vai trò l ngời quản lý thống nhất các hoạt động
của thị trờng ny. Bảo đảm tính pháp lý cho các hng hóa bất động sản giao
17


dịch v kiểm soát đợc các giao dịch trên thị trờng bất động sản thông qua
những quy định pháp luật.
+ Độ trể của cung về bất động sản lớn hơn so với các hng hóa khác. Do
không thể sản xuất hoặc nhập khẩu đất đai nên việc tăng cung bất động sản
chỉ có thể đợc thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng một diện tích
no đó của một ngời để đa vo lu thông, việc chuyển mục đích sử dụng một
số diện tích no đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình v.v Vì vậy khi
trên thị trờng có sự thay đổi về cầu tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá, tăng cầu
đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản.
+ Thị trờng bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trờng ti
chính. Theo lý thuyết về cầu ti sản v cầu tiền, các giao dịch về bất động sản
trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc
biệt l thị trờng ti chính. Vì trong những điều kiện nhất định ngời ta có nhu
cầu chuyển một lợng tiền mặt sang đất đai v ngợc lại. Mặt khác, bản thân
các giao dịch về bất động sản thờng có nhu cầu rất lớn về vốn v bản thân bất
động sản có giá trị lớn nên đợc sử dụng lm vật đảm bảo cho các hoạt động tín
dụng tại các ngân hng, tổ chức tín dụng.
1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản
Khi m nền kinh tế thị trờng phát triển đến một lúc no đó, đòi hỏi sự

phát triển đồng bộ của các thị trờng, song song với thị trờng hng hoá, các thị
trờng sức lao động v thị trờng vốn, thị trờng bất động sản đã ra đời v phát
triển. Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động v đất đai l
những yếu tố đầu vo của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy thị trờng
bất động sản phát triển song hnh với các thị trờng khác trong nền kinh tế thị
trờng l một tất yếu khách quan. Đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế,
thị trờng bất động sản không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia m còn diễn
ra trên phạm vi khu vực v mang tính ton cầu. Các chủ thể tham gia thị trờng
bất động sản cũng ngy cng đợc mở rộng. Nếu nh lúc ban đầu chỉ l các cá
nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ bao gồm cả Chính phủ, doanh nghiệp v các
tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ l những chủ thể phổ biến trong các giao dịch.
Hng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trờng cũng ngy cng tăng
lên về số lợng v chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trờng bất
động sản đã lm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi
giới, t vấn, về bất động sản.
1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển thị trờng bất động
sản
- Các yếu tố tự nhiên
Các yếu tố tự nhiên nh vị trí địa lý, địa hình v tình trạng môi trờng ảnh
hởng trực tiếp đến giá cả bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm
của một vùng nhất l đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại
18


nằm ở các vùng ven đô thị. Những bất động sản nằm ở các giao lộ trên, các trục
lộ giao thông lại có giá trị cao hơn bất động sản năm ở vị trí khác. Vấn đề xác
định giá bất động sản nên quan trọng khi đánh giá u thế vị trí của bất động sản.
V điều không kém phần quan trọng nữa l tình trạng môi trờng v điều
kiện tự nhiên. Môi trờng bị ô nhiễm hay trong lnh, ồn o hay yên tĩnh v an
ninh.. đều ảnh hởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. Những vùng

thờng xuyên bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ lm giá trị bất động sản giảm
v ngợc lại.
- Các yếu tố về kinh tế
Đối với một quốc gia sự phát triển kinh tế sẽ lm gia tăng nhu cầu bất động
sản vo mục đích nh xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng xây dựng các cơ
sở sản xuất kinh doanh, các khu thơng mại dịch vụ . ..
Về mặt kinh tế vĩ mô, giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vo tình
hình cung cầu bất động sản, tùy vo đặc điểm của chủ thể tham gia thị trờng
nh cá nhân, tổ chức kinh tế, cũng nh tính chất của các chủ thể đó nh yếu tố
đầu cơ hay có nhu cầu thực sự cho việc sử dụng. V tùy thuộc vo điều kiện của
thị trờng bất động sản nh sn giao dịch, hệ thống môi giới, nh tạo lập thị
trờng. Tùy vo hiện trạng vị trí địa lý, khu vực bất động sản v tốc độ tăng
trởng kinh tế hng năm, mức thu nhập bình quân của ngời dân, khả năng đáp
ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống ti chính tiền tệ, tình hình thị trờng lao
động, thị trờng chứng khoán
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động không nhỏ đến thị trờng bất động sản,
dân số gia tăng kéo theo các nhu cầu về bất động sản tăng lên. Dân số không
ngừng tăng trong khi nguồn lực đất đai có giới hạn. Dân số tăng sẽ lm lực
lợng lao động tăng theo tất yếu phải mở rộng sản xuất lm cho nhu cầu sử
dụng đất tăng lên. Bên cạnh đó, các vấn đề về kiến trúc, phong thủy, thị hiếu,
tập quán truyền thống cũng tác động không nhỏ đến thị trờng bất động sản.
- Các yếu tố thuộc nh nớc
Thị trờng bất động sản l thị trờng rất quan trọng có thể ảnh hởng đến
sự phát triển chung của một quốc gia nên nh nớc luôn can thiệp điều tiết,
quản lý lm ổn định thị trờng ny thông qua hệ thống các chính sách v pháp
luật. Các chính sách nh mở rộng, nâng cấp, sát nhập, chia tách địa giới hnh
chính, quy hoạch vùng, đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách tín dụng phát
triển bất động sản lm tăng giá trị bất động sản.
Bên cạnh đó hệ thống phát luật của một quốc gia sẽ quy định về quyền sở

hữu bất động sản, quyền mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp ...... thực tế cho
thấy yếu tố ny thúc đẩy hay hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị

19


trờng bất động sản do tính đặc biệt của hng hóa bất động sản phải gắn liền với
đất đai m điều ny luôn đợc nh nớc thống nhất quản lý.
1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản
- Các cá nhân:
Đây l nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị trờng bất
động sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai hoặc có quyền sử
dụng đất) tham gia vo thị trờng với t cách l ngời bán, ngời cho thuê,
ngời đem bất động sản để góp vốn liên doanh. Bên cạnh đó, lại có một số cá
nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản cho đời sống sinh hoạt hoặc sử dụng vo
mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trờng với t cách
l ngời mua, ngời đi thuê, ngời nhận liên doanh v.v . .
- Các tổ chức kinh tế:
Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trờng bất động sản cả trên hai góc độ
ngời mua v ngời bán.
Trớc hết, các doanh nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh mới thnh lập,
các cơ sở đang hoạt động cần mở rộng quy mô hoặc địa bn kinh doanh sẽ có
nhu cầu mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ tham gia vo thị trờng bất động
sản với t cách l ngời mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất
động sản. Bên cạnh đó, một số các cơ sở sản xuất kinh doanh đang sở hữu
những bất động sản lại có nhu cầu bán, cho thuê hay cho thuê lại, góp vốn liên
doanh bằng bất động sản sẽ l những nhân tố đắc lực lm phong phú thêm các
hng hoá trên thị trờng bất động sản.
Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vo thị trờng bất động
sản khi trực tiếp tạo lập hng hoá trên thị trờng bất động sản nh xây dựng nh

để bán, cải tạo nh, kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng v v . . .
- Nh nớc: Nh nớc tham gia vo thị trờng bất động sản dới các khía
cạnh sau
Trớc hết, Nh nớc tham gia với t cách l ngời quản lý vĩ mô đối với thị
trờng bất động sản. Trong trờng hợp ny, Nh nớc xây dựng hệ thống luật
pháp tạo hnh lang pháp lý cho hoạt động của thị trờng bất động sản. Những
chính sách v pháp luật chủ yếu trong trờng hợp ny nh Luật Đất đai, các sắc
thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất v chuyển quyền sở hữu nh, các
văn bản liên quan đến quyền thuê đất, tiền thuê đất v.v... Điều đó đã tạo ra hnh
lang pháp lý v môi trờng cho các giao dịch về bất động sản phát triển.
Thứ 2: Nh nớc cấp các giấy tờ chứng nhận về nh v đất. Đây l một
trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hng hoá bất
động sản lu thông trên thị trờng. Thực tế ny đã đợc chứng minh khá rõ nét
trong điều kiện nớc ta, khi m hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi
cùng với nó l nh đợc xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ. Đây l
20


một hạn chế rất lớn cho sự phát triển của thị trờng bất động sản nớc ta trong
thời gian qua.
Thứ 3: Nh nớc tham gia trực tiếp vo thị trờng bất động sản đợc thông
qua các công cụ quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất nh các khu công nghiệp,
khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng nh đờng
sá, cầu cống, các khu nh chung c v.v... Trong một số trờng hợp Nh nớc
cũng cần đất để xây dựng các công trình công cộng nên Nh nớc phải thu hồi
đất, bồi thờng, hỗ trợ v tái định c cho các hộ bị ảnh hởng. Điều đó cũng đã
góp một phần đáng kể để thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển.
- Các tổ chức t vấn v môi giới
Nh đã phân tích, bất động sản l những hng hoá đặc biệt v thị trờng
bất động sản cũng có nhiều đặc điểm không giống nh thị trờng hng hoá

thông thờng nên thị trờng bất động sản chỉ phát triển lnh mạnh khi có các tổ
chức môi giới v t vấn tham gia. Các tổ chức ny tham gia bắt đầu từ việc t
vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê, cho thuê
v.v.. bất động sản. Thị trờng bất động sản cng phát triển thì sự phát triển của
các tổ chức t vấn, môi giới bất động sản theo hớng chuyên nghiệp ngy cng
phát triển.
- Các tổ chức ti chính
Các tổ chức ti chính bao gồm: các Ngân hng thơng mại, các Công ty ti
chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu t đóng vai trò quan trọng trong việc kích
thích các giao dịch v thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển.
Sự tham gia của các tổ chức ti chính đối với sự phát triển thị trờng bất
động sản thông qua các hình thức sau:
* Các tổ chức ti chính cho các tổ chức kinh tế vay vốn để thực hiện các
giao dịch mua bán bất động sản, kích cầu thị trờng hng hoá bất động sản.
* Các tổ chức ti chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn nhằm mục
đích phát triển các hng hoá bất động sản nh: xây dựng mới nh ở, nh xởng,
văn phòng, bất động sản thơng mại. Đó chính l việc tăng cung cho thị trờng
bất động sản.
Song song với việc ti trợ gián tiếp, các tổ chức ti chính còn trực tiếp đầu
t vốn để tham gia kinh doanh trên thị trờng bất động sản. Tuy nhiên, tuỳ theo
luật pháp của mỗi nớc v ở mỗi thời điểm m mức độ tham gia của các tổ chức
ti chính vo thị trờng bất động sản cũng không giống nhau. Nhìn chung, ở các
nớc chỉ cho phép các tổ chức ti chính có nguồn vốn huy động chủ yếu l vốn
trung v di hạn nh các Công ty bảo hiểm, Công ty ti chính, Quỹ đầu t trực
tiếp tham gia kinh doanh bất động sản v hạn chế sự tham gia trực tiếp của các
Ngân hng thơng mại.

21

1.2 Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản.
1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản
Tuỳ theo mỗi quốc gia v ở mỗi giai đoạn của quá trình phát triển của nền
kinh tế nói chung v của thị trờng bất động sản m các chính sách thuế trong
lĩnh vực đất đai có thể khác nhau, nhng thông thờng có những loại thuế sau:
1.2.1.1 Thuế đánh vo đất
Thuế đánh vo đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu t nhân đối với đất
thờng có các tên gọi khác nhau nh thuế đất, thuế giá trị đất tăng thêm, còn ở
các quốc gia m đất thuộc sở hữu ton dân, sở hữu nh nớc thì thuế có tên gọi
l thuế sử dụng đất.
Thuế đợc thu hng năm tính bằng tỷ lệ % trên giá đất tính thuế của từng
diện tích hoặc mức thu cố định cho mỗi đơn vị diện tích sử dụng có phân biệt
múc đích sử dụng v vị trí.
1.2.1.2 Thuế bất động sản
Thuế bất động sản đánh vo giá trị đất v giá trị nh, vật kiến trúc gắn liền
với đất. Thuế thu hng năm, tính bằng tổng giá trị đất, nh, vật kiến trúc sau khi
từ các khoản chi phí hợp lý nh kinh phí mua nh, vật kiến trúc v các khoản
miễn trừ trớc khi tính thuế. Thuế ny thờng đợc áp dụng ở các quốc gia m
pháp luật có quy định đất đai bao hm cả nh v các vật thể kiến trúc gắn liền
đất đai, tại các quốc gia có chế độ sở hữu t nhân về đất v nh.
1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản
Thuế đăng ký ti sản hay còn gọi l thuế trớc bạ, thuế đợc thu một lần
vo ngời có ti sản nằm trong danh mục ti sản nh nớc cần quản lý khi thực
hiện các thủ tục đăng ký ti sản hoặc khi có nhu cầu cần đợc xác nhận tính
pháp lý của các văn tự liên quan đến chuyển nhợng quyền sở hữu, đối với mỗi
loại ti sản nh: Nh, đất, ô tô, xe máy vốn kinh doanh của các công ty,
các ti sản vô hình nh nhãn hiệu thơng mại quyền sỡ hữu trí tuệ, sáng chế .
giá tính thuế thờng l số tiền ghi trên hợp đồng chuyển nhợng ti sản hoặc
theo giá thị trờng. Thuế suất có thể l một mức tuyệt đối, tỷ lệ hoặc lũy tiến
tùy theo từng trờng hợp thuế đăng ký ti sản không điều chỉnh đối với thu nhập

phát sinh từ ti sản.
1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng
Thuế ny đánh một lần vo ngời nhận ti sản khi phát sinh sự kiện thừa kế
hoặc qu tặng. Thuế suất lũy tiến đánh vo ti sản nhợng bán có thu tiền, có
quy định khởi điểm chịu thuế. Bên cạnh đó, khi xác định trị giá ti sản tính
thuế, đối tợng nộp thuế còn đợc hởng một số khoản khấu trừ. Mức độ lũy
tiến của thuế v các khoản khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ giữa
ngời nhận ti sản v ngời cho thừa kế hoặc tặng qu vo mục tiêu của việc
đánh thuế.
22


1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản
Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản có thể l một sắc thuế riêng nh
thuế giá trị đất tăng thêm. Đây l một loại thuế trực thu đánh vo thu nhập từ giá
trị tăng thêm qua việc chuyển nhợng (quyền sử dụng, quyền sở hữu) bất động
sản. Thuế phát sinh không thờng xuyên phụ thuộc vo phát sinh giao dịch
chuyển nhợng bất động sản trên thị trờng. Căn cứ tính thuế l giá trị gia tăng
khi chuyển nhợng nhân với thuế suất.
1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản
Ngoi đặc điểm nh các loại thuế BĐS đã trình by ở trên thuế trong lĩnh
vực đất đai còn có điểm riêng sau:
- Xác định chính xác các chi phí đầu vo: việc định giá đất (hay quyền sử
dụng đất) đúng để tính thuế l một vấn đề khó. Giá cả của hầu hết các hng hoá
trong nền kinh tế đều có cơ sở l chi phí sản suất v giá thnh sản phẩm, nhng
đối với đất đai không thể xác định chính xác đợc điều đó.
- Định giá đúng giá trị BĐS: cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai l tổng
giá trị của bất động sản ny hoặc l giá trị tăng thêm của nó, nhng dù dới
hình thức no thì để tính đợc thuế trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hnh
định giá đợc nó. Việc định giá bất động sản l đất đai có thể đợc thực hiện

một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho từng lần chuyển
nhợng để tiến hnh tính thuế, tuỳ thuộc vo từng loại thuế v Luật thuế đất đai
của từng nớc. Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hởng trực tiếp tới
số thuế phải nộp của các đối tợng nộp thuế.
1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trờng bất
động sản
* Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vo việc điều tiết cung v cầu về
bất động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị trờng, thúc đẩy sử dụng bất
động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hng hoá
cho thị trờng.
Với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nh nớc quy định phạm vi áp
dụng đối với từng sắc thuế v với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng
sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch bất động sản.
Trên cơ sở đó các sắc thuế sẽ lm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản
trên thị trờng, góp phần vo việc bình ổn giá cả trên thị trờng bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nh
nớc có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai,
nắm giữ đất đai nhng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thnh phần kinh tế tham gia vo việc phát triển thị
trờng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nh nớc thực hiện
đánh thuế thấp trong trờng hợp sử dụng đất đai nh l một nhu cầu thiết yếu
23


hoặc có thể áp dụng thuế suất 0% (hoặc không thu thuế) đối với các trờng hợp
sử dụng đất để xây dựng nh chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ
đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất
* Thuế trong lĩnh vực đất đai l công cụ quan trọng để điều ho thu thập,
thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng v chuyển dịch bất động sản.
Ngoi việc đất đai thuộc quyền sử dụng (hoặc sở hữu) của mọi ngời hoặc

một tổ chức no đó, đất đai còn l ti sản quý báu của mỗi một quốc gia m
thiên nhiên ban tặng. Do đặc điểm của ti sản ny nên giá cả của bất động sản
có khuynh hớng ngy cng tăng nên việc đảm bảo công bằng trong việc nắm
giữ, sử dụng có hiệu quả v chuyển nhợng đất đai, bất động sản có ý nghĩa hết
sức quan trọng. Việc giá của một diện tích đất no đó tăng lên không chỉ đơn
giản ngời sử dụng đã tôn tạo nó m còn do sự phát triển kinh tế - xã hội v đầu
t của xã hội. Vì thế, phần giá trị tăng thêm của đất đai phải đợc điều tiết một
cách công bằng. Trên thực tế có một số nớc trong những thời kỳ nhất định đã
quy định hạn mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tợng trong xã hội để
đảm bảo sự công bằng đó. Tuy nhiên, khi m nền kinh tế thị trờng phát triển
hầu hết các nớc đã bỏ quy định mang tính hnh chính ny v thay vo đó l
thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể l, ngời nắm giữ nhiều
đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ
ít đất; đối với ngời có thu nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều
tiết cao hơn so với những đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập
thấp hơn. Nh vậy, với các quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực
đất đai đã góp phần vo việc điều ho thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong
việc nắm giữ v chuyển dịch bất động sản. Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù
đắp một phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nh nớc, phát triển
quỹ bất động sản cho những ngời có thu nhập thấp.
* Thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nh nớc thực hiện việc
kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ
đó chủ động điều tiết cung cầu đối với thị trờng bất động sản.
Bắt đầu từ việc ban hnh các sắc thuế cho đến việc triển khai thực hiện
cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan
Thuế, Địa chính cũng nh chính quyền các cấp đã nắm vững đợc số lợng, quy
mô đất đai m từng tổ chức, cá nhân nắm giữ, cũng nh các lần chuyển nhợng
bất động sản từ ngời ny sang ngời khác. Trên cơ sở đó, Nh nớc có thể chủ
động trong việc điều tiết cung, cầu cũng nh các giao dịch trên thị trờng bất
động sản. Mặt khác, thông qua việc chấp hnh các sắc thuế trong lĩnh vực ny

sẽ phát hiện những việc lm, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc
phát hiện ra những bất cập, vớng mắc trong lĩnh vực đất đai để có biện pháp xử
lý kịp thời.
24


Nh vậy, thông qua các chính sách thuế, Nh nớc sẽ thực hiện việc điều
tiết thị trờng bất động sản, điều tiết thu nhập trong trờng hợp giá trị của đất
đai tăng lên do Nh nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra; khuyến khích sử dụng
đất đai có hiệu quả, hạn chế đầu cơ tạo ra những cơn sốt ảo đối với thị trờng
bất động sản. Các sắc thuế hợp lý trong lĩnh vực đất đai sẽ khuyến khích các
giao dịch chính tắc, giảm thiểu tình trạng giao dịch ngầm cũng nh các hnh
vi trốn thuế gây thất thoát cho ngân sách Nh nớc.
1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng bất động
sản một số nớc trên thế giới.
1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến thị
trờng BĐS ở một số nớc trên thế giới
1.3.1.1 Đi Loan
Thuế giá trị đất tăng thêm
Đây l sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất đợc
chuyển nhợng. Đối tợng nộp thuế l ngời chủ cũ trong trờng hợp chuyển
nhợng có bồi thờng nh mua bán, trao đổi, Nh nớc trng mua v l ngời
chủ mới trong trờng hợp chuyển nhợng không bồi thờng. Căn cứ tính thuế
giá trị đất tăng thêm l giá trị đất tăng thêm v thuế suất. Giá trị đất tăng thêm l
chênh lệch giữa giá chuyển nhợng v giá của lần mua vo ngay trớc đó. Việc
xác định giá chuyển nhợng của đất phụ thuộc vo loại đất. Đối với đất thông
thờng, Chính phủ có biểu giá trị đợc áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai
chuyển nhợng. Trong trờng hợp giá trị của Chính phủ đa ra thấp hơn giá trị
chuyển nhợng thì giá trị chuyển nhợng sẽ đợc dùng lm căn cứ tính thuế.
Đối với đất chính phủ trng mua, cơ sở tính thuế l giá trúng đấu giá. Giá trị

ròng tăng thêm đợc tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của
lần chuyển nhợng cuối cùng v các chi phí m chủ sử dụng đất bỏ ra để cải tạo
đất. Cùng với việc tính toán đó, để tính chính xác giá trị tăng thêm ròng của đất
đai, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhợng cuối cùng sẽ đợc
điều chỉnh theo chỉ số giá hng tiêu dùng đợc Nh nớc công bố. Thuế suất
thuế giá trị đất tăng thêm l loại thuế luỹ tiến với mức thuế nh sau:
+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời
điểm chuyển nhợng cuối cùng thì mức thuế l 40% của giá trị tăng thêm.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc
giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoi mức thuế nêu trên, đối với
phần vợt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời
điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoi các mức thuế nêu trên, đối với phần
vợt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
25


Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải đợc đăng ký tên chủ mới trớc khi
chuyển nhợng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển
nhợng sau.
1.3.1.2 Cộng hòa Pháp
Cộng hòa Pháp l một trong những nớc có hệ thống thuế tiến bộ trên thế
giới v sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nh sau:
- Thuế đất ở v đất xây dựng
Đối tợng nộp thuế ny l các chủ sở hữu đất trớc ngy 1/1 của năm tính
thuế v đã đăng ký ghi tên vo sổ thuế. Mức thu thuế đất ở v đất xây dựng do
chính quyền địa phơng ấn định theo khung thuế của Nh nớc. Mức thuế có
thể điều chỉnh tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu v khả năng nguồn thu trong
năm của địa phơng. Những diện tích đất sử dụng vo mục đích công cộng nh
xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi

của hợp tác xã v.v... đợc miễn thuế.
Ngoi sắc thuế cơ bản trên, tuy không thnh sắc thuế riêng nhng khi
chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoảng thu nhập
không thờng xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá.
Nh vậy, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hớng tới
việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nh nớc v bình ổn cung - cầu về bất động
sản trên thị trờng.
1.3.1.3 Thụy Điển
Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển đợc quy định trong Đạo Luật về
thuế bất động sản, thuế ti sản.
- Thuế bất động sản
Thuế bất động sản l thuế thu trên giá trị nh v đất gồm: Nh xây dựng,
các loại đất xây dựng v các loại đất khác nh: Đất ở, đất bao quanh nh, đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do t nhân sở hữu. Thụy
Điển không áp dụng thuế bất động sản đối với bất động sản sử dụng vo mục
đích công cộng. Đối tợng nộp thuế ny l chủ sở hữu đất v nh. Căn cứ tính
thuế l diện tích, giá nh, đất tính thuế v thuế suất. Hng năm chủ sở hữu đất
phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nh đất. Cơ quan quản lý nh đất
lm nhiệm vụ theo dõi cung cấp ti liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện
tích, loại đất, giá đất Cơ quan Thuế địa phơng lu giữ các ti liệu trên v có
mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế đợc xác định 6 năm
một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế l giá của từng loại đất trên thị trờng
v bằng 75% giá thị trờng 2 năm trớc. Giá đất đợc xác định chủ yếu căn cứ
vo hiệu quả kinh tế do đất đai mang lại. Thuế suất áp dụng thống nhất l 1,4%/
năm.

26


1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ

Hợp chủng quốc Hoa Kỳ l quốc gia có nền kinh tế thị trờng hng đầu thế
giới, thị trờng bất động sản ở Hoa Kỳ phát triển mạnh, chính sách thuế cho thị
trờng ny cũng rất thoáng v linh hoạt theo từng địa phơng.
- Thuế chuyển nhợng bất động sản:
Khi mua bán bất động sản, ngời mua v ngời bán phải chịu một số chi
phí liên quan về thuế chuyển nhợng. Ngời bán phải chịu chi phí v thuế khi
sang nhợng quyền sở hữu do ngời mua thờng yêu cầu. Còn ngời mua, từ đó
trở đi đóng thuế bất động sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với
ngời chủ cũ.
Tại một số tiểu bang, hội đồng thnh phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu
Quốc hội tiểu bang cho phép chính quyền thnh phố quyết định mức thuế
chuyển nhợng. Việc định mức thuế cao nhằm giúp cho địa phơng có ngân
sách xây nh giá rẻ cho ngời nghèo. Giá trị nh cng cao, mức thu thuế cng
cao. Mức thuế chuyển nhợng l 10 xu cho mỗi $100 cho nh bán với giá dới
$600.000, 20 xu cho chỗi $100 cho nh bán với giá trên $600.000, 30 xu cho
mỗi $100 cho nh bán với giá trên $1.000.000.
- Thuế bất động sản:
ở Hoa Kỳ, sở hữu nh phải đóng thuế bất động sản cho địa phơng, đó
cũng l khoản tiền địa phơng dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hoả Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phơng không giống nhau.
Tại nhiều khu vực, luật lệ địa phơng cho phép chính quyền điều chỉnh mức
thuế lên xuống tùy trị giá bất động sản vo năm đó. Theo nguyên tắc, ngân sách
địa phơng không thể để thâm hụt nh ngân sách liên bang nên chính quyền địa
phơng tìm nhiều cách để tăng thuế. Thuế bất động sản cao đến mức ngời dân
nhiều tiểu bang đòi thông qua luật hạn chế mức tăng hng năm. Tuy vậy, nhng
nhiều địa phơng muốn thu hút đầu t kinh doanh nên đã thnh lập các khu đặc
biệt v giảm thuế bất động sản cho các khu vực ny. Thông thờng thì giới kinh
doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân c, chính việc lm ny lm nhiều
ngời Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản.
Thuế bất động sản l nguồn thu chính của ngân sách địa phơng nên đợc

tính toán kỹ. Hng năm, các địa phơng đều định giá lại nh đất để áp thuế cho
đúng giá thị trờng. Việc định giá bất động sản do một hội đồng t vấn m các
thnh viên của hội đồng ny đợc các văn phòng mua bán bất động sản cử đại
diện tham gia hng năm hoặc do các cơ quan t vấn nghiên cứu thị trờng công
bố giá. Khi đánh thuế các địa phơng tham khảo giá ny để quyết định giá tính
thuế.
- Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản:

27


Quy định cơ bản nh sau: Một cặp vợ chồng bán căn nh c ngụ chính có
lãi, thì đợc hởng $500.000 tiền lãi không tính thuế thu nhập, trong khi ngời
độc thân chỉ đợc hởng một nữa, tức l $250.000 đó l mức ấn định. Tất cả số
lãi từ việc bán nh cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thờng
l 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp thì chỉ đóng thuế 5%. Tuy nhiên để
đợc hởng mức u đãi ny, ngời bán nh phải sở hữu v sống trong ngôi nh
ny ít nhất l hai năm (không bắt buộc l 24 tháng liên tục) trừ những trờng
hợp bất khả kháng nh bệnh tật, thay đổi nơi c trú do thay đổi chổ lm .
Ngoi thuế bất động sản, khi bán nh có lãi m nh ở cha quá 3 năm chủ
nh còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (15%) thì tiền hoa hồng cho giới
địa ốc cũng khá cao vo khoảng 6% giá trị căn nh.
1.3.2 Một số bi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong
việc quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam
Nghiên cứu các sắc thuế bất động sản của một số nớc trên thế giới, có thể
rút ra một số bi học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc hon thiện chính sách
thuế bất động sản nh sau:
- Thứ nhất: nghiên cứu bổ sung, hon thiện các sắc thuế bất động sản
khác nhau nh thuế nh, thuế đăng ký bất động sản, thuế thừa kế, thuế biếu tặng
bất động sản nhằm góp phần quản lý v điều tiết kinh tế nói chung v thị trờng

bất động sản nói riêng. Việc cải cách chính sách thuế bất động sản l vấn đề tất
yếu.
- Thứ hai: Thuế bất động sản l nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa
phơng nhng không vì thế m nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách
triệt để hệ thống thuế ny, bỡi lẽ việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vo các
yếu tố nh chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của ngời dân v đặc biệt l công
tác quản lý bất động sản. Do đó, cải cách cần tiến hnh từng bớc, phù hợp với
sự phát triển kinh tế xã hội v trình độ quản lý bất động sản.
- Thứ ba: Các sắc thuế bất động sản đợc xây dựng độc lập hay kết hợp
với một số chính sách thu khác đối với bất động sản tùy thuộc vo mục đích của
nh nớc, điều kiện thực tế v tập quán của mỗi quốc gia nhng cơ sở tính thuế
bất động sản phải l giá trị của bất động sản tức l đối tợng chịu thuế. Việc áp
dụng thuế suất lũy tiến l cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối
tợng nắm giữ, chuyển dịch bất động sản, hạn chế việc đầu cơ bất động sản v
thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả.
- Thứ t: Các yếu tố để lm căn cứ tính thuế bất động sản l diện tích, giá
bất động sản v thuế suất. Phải định giá bất động sản phù hợp với giá trị thị
trờng nhằm đảm bảo công bằng, hạn chế các hiện tợng tiêu cực gây thất thoát
nguồn thu từ thuế. Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị
28


kinh tế m bất động sản có thể mang lại v có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát
triển của nền kinh tế địa phơng.
- Thứ năm: Để quản lý v ổn định thị trờng bất động sản thì nh nớc
phải kiểm soát thu nhập thực tế của cá nhân cũng nh tổ chức chuyển nhợng
bất động sản thông qua hình thức thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh
nghiệp hoặc thuế giá trị đất tăng thêm với các mức thuế khác nhau v có lu ý
đến những trờng hợp ngời có thu nhập thấp. Ngời có duy nhất một quyền sử
dụng đất, ngời sở hữu nhiều quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng

Kết luận chơng 1:
Nội dung chơng ny đề cập đến khái niệm, đặc điểm của bất động sản v
thị trờng bất động sản cũng nh các yếu tố liên quan đến thị trờng bất động
sản. Trong đó, các yếu tố ngy có chính sách thuế bất động sản. Qua việc
nghiên cứu lý luận về thuế bất động sản v chính sách thuế bất động sản tại một
số quốc gia trên thế giới: Pháp, Thụy Điển, Hoa Kỳ, Đi Loan luận văn rút ra
năm bi học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hon thiện chính sách thuế
bất động sản, đó l: Cải cách chính sách thuế bất động sản l vấn đề tất yếu
trong quá trình đổi mới v phát triển kinh tế, việc cải cách cần tiến hnh từng
bớc phụ thuộc vo trình độ phát triển kinh tế xã hội v trình độ quản lý bất
động sản, xây dựng chính sách thuế bất động sản có thể độc lập hoặc kết hợp
với các chính sách thu khác, xác định các yếu tố cơ bản lm căn cứ tính thuế bất
động sản, nh nớc thực hiện chính sách thuế điều tiết thu nhập từ bất động sản
đối với tổ chức, cá nhân dựa trên thực tế các nớc trên thế giới.
CHNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế TRÊN THị trờng
bất động sản ở việt nam thời gian qua
2.1 Thc trng th trng bt ng sn Vit Nam thi gian qua.
2.1.1 C s phap lý.
Đất đai của nớc ta đợc xác định l ti sản thuộc sở hữu ton dân do Nh
nớc thống nhất quản lý; l t liệu sản xuất đặc biệt, l điều kiện cơ bản tối
thiểu của đời sống xã hội đảm bảo cho xã hội tồn tại v phát triển.
Để thị trờng bất động sản ổn định v phát triển, Nh nớc có những văn
bản pháp quy bổ sung để hon thiện hệ thống luật pháp trong lĩnh vực ny có
hiệu lực hiện nay :
* Luật đất đai sửa đổi năm 2003
* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngy 29 tháng 10 năm 2004 về thi hnh
Luật đất đai.
* Thông t 114/2004/TT-BTC ngy 26/11/2004 về phơng pháp xác định
giá đất v khung giá các loại đất.

29


* Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngy 16 tháng 11 năm 2004 quy định về
phơng pháp xác định giá đất v khung giá đất các loại đất.
* Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngy 3 tháng 12 năm 2004 quy định về thu
tiền sử dụng đất.
* Thông t liên tịch số 30/2005/TTLT/ BTC-BTNMT ngy 18 tháng 4 năm
2005 về hớng dẫn luân chuyển hồ sơ của ngời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
ti chính.
* Quyết định số 179/2006/QĐ- UBND về ban hnh quy định về giá các
loại đất trên địa bn TP.HCM.
* Luật kinh doanh Bất Động Sản 2006
* Ngh nh 17 /2006/N-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Nghị định hớng dẫn thi hnh Luật Đất đai
* Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngy 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
* Nghị quyết số 32/2009/NQ-HĐND ngy 09 tháng 12 năm 2009 về Bảng
giá các loại đất trên địa bn thnh phố Hồ Chí Minh
2.1.2 S hinh thnh v phat trin th trng bt ng sn Vit
Nam.
- Giai đoạn trớc 2003: Giai đoạn thi hnh Hiến pháp đổi mới năm 1992.
Trong vi năm đầu của giai đoạn ny, trọng tâm đổi mới chính sách đất
đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vo xây dựng nền sản xuất hng hóa trong nông
nghiệp trên cơ sở Nh nớc trao cho ngời sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,
đất ở. Năm 1993, Luật đất đai đợc ban hnh trong đó thừa nhận đất đai l ti
sản của ton dân do Nh nớc thống nhất quản lý. Nh nớc thực hiện giao đất
sử dụng ổn định, lâu di cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
đợc giao v xác định đất có giá do Nh nớc quy định. Nhng quyền ny

cũng đợc áp dụng nhng có hạn chế đối với các tổ chức kinh tế đợc giao đất
có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất. Khi quyền đối với việc sử dụng đất đợc
Nh nớc thừa nhận, điều ny góp phần đa dạng hng hóa trên thị trờng bất
động sản, mở rộng thị trờng bất động sản một cách chính thức, v ngy cng
sôi động hơn. Tuy nhiên trong giai đoạn ny, thị trờng bất động sản nớc ta
vận hnh trong cơ chế ti chính hai giá đất, giá đất do Nh nớc quy định v
giá thị trờng, trong đó giá đất do Nh nớc quy định chỉ bằng 20% - 40% giá
đất trên thị trờng, giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần tới 100 lần trong
vòng mời năm.
Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 - Bảng 2.1
(Đơn vị tính: 1000đ/m2)
Loại đô
Loại đờng
Mức giá chuẩn tối thiểu theo vị trí đất
thị
phố
30


Loại 1

Loại 2

Loại 3

Loại 4

Loại 5

1

2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3

Vị trí 1
4600
2700
1800
900
2600
1950
1300
710
1600
1200

800
400
800
600
400
200
600
400
200

Vị trí 2
2760
1620
1080
540
1560
1170
780
420
960
720
480
248
480
360
240
120
330
220
110

Vị trí 3
1380
810
540
270
780
580
390
210
400
300
200
100
200
150
100
50
150
100
50

Vị trí 4
460
270
180
90
260
190
130

70
130
100
70
30
70
50
30
16
50
30
16

( Nguồn : bảng gía đất 1993)
Thị trờng bất động sản lúc ny rất nhỏ bé, trong vòng năm năm từ năm
1993 đến năm 1998, ngân sách Nh nớc chỉ thu đợc 7.291 tỷ đồng(15), nguồn
thu ny chủ yếu từ các hoạt động giao dịch chính thức về đầu t v phân phối
bất động sản do Nh nớc chi phối. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của
khu vực t nhân tăng trởng mạnh mẽ, hoạt động đầu t v phân phối bất động
sản của khu vực t nhân bùng phát theo một kênh khác, hay còn gọi l thị
trờng phi chính thức, không theo quy định pháp luật hiện hnh. Cơ chế xin cho về đất vẫn l phổ biến, từ đó các hiện tợng tham nhũng trong quản lý,
đầu cơ trong sử dụng đất, v tiết kiệm dân c cất trữ chủ yếu vo bất động sản
l hiện tợng rộng khắp tạo nên một cơn sốt giá giả tạo cha từng thấy trong
lịch sử, kéo di từ năm 1994 đến 1996, giá nh đất bị đẩy lên cao gấp nhiều so
với giá trị thực của nó. Trong điều kiện lúc đó, Nh nớc hầu nh không có
biện pháp hữu hiệu no để chấn chỉnh lại thị trờng bất động sản, vì đất nớc
mới bớc sang thời kỳ đổi mới nền kinh tế nên các công cụ để Nh nớc can
thiệp vo thị trờng còn khá đơn điệu v không có hiệu quả. Năm 1997 - 1998,
thời kỳ khủng hoảng kinh tế Châu á, tuy nền kinh tế Việt Nam không bị ảnh
hởng nặng nề, nhng thị trờng bất động sản lúc ny có dấu hiệu chậm lại,

sau đó lại tiếp tục nóng dần lên năm 1999 v nhộn nhịp trở lại vo cuối năm
2000, nhiều trung tâm địa ốc v doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời,
phòng tro sang nhợng đất trái phép, đầu cơ trục lợi, .
Bớc vo năm 2001-2003, ở giai đoạn ny, thị trờng phi chính thức vẫn
tồn tại với quy mô lớn, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của ngời dân,
bởi vì :
Thứ nhất, pháp luật đất đai trong thời kỳ ny chỉ dừng lại ở các nguyên tắc
31