Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.04 MB, 120 trang )
!
Ngư i hư ng d n khoa h c:
P.GS TS NGUY N NG C ð NH
Ngư i th c hi n:
T CHIÊU TRUNG
"
#
$%&&
i
B
GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C KINH T TP. H
CHÍ MINH
T CHIÊU TRUNG
KI M SOÁT BONG BÓNG B T ð NG S N
ð PHÁT TRI N B N V NG
TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM
Chuyên ngành: Kinh t tài chính – ngân hàng
Mã S : 60.31.12
LU N VĂN TH C SĨ KINH T
Ngư i hư ng d n khoa h c:
P.GS TS NGUY N NG C ð NH
TP. H
CHÍ MINH – NĂM 2011
ii
L I CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan lu n văn là công trình nghiên c u khoa h c do b n thân tôi
th!c hi"n d!a trên nh#ng tài li"u tham kh o thu th p ñư$c.
Các s li"u, k t qu ñư$c trình bày trong lu n văn là trung th!c và có ngu%n
g c rõ ràng.
Tác giá lu n văn
T CHIÊU TRUNG
iii
M CL C
DANH M C CÁC CH
VI T T&T.....................................................................viii
DANH M C B NG BI U ....................................................................................... ix
DANH M C HÌNH MINH H A ............................................................................. x
DANH M C PH L C............................................................................................ xi
PH'N M( ð'U ......................................................................................................... 1
1.
Lý do ch n ñ) tài .......................................................................................... 1
2.
ð i tư$ng và ph*m vi nghiên c u............................................................... 2
3.
Ý nghĩa khoa h c và th!c ti,n c-a ñ) tài nghiên c u ............................... 2
4.
Các n.i dung chính ñư$c trình bày trong lu n văn.................................. 3
CHƯƠNG 1: M T S0 N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ
HI N TƯ1NG BONG BONG B T ð NG S N................................................... 4
1.1
M.t s n.i dung v) b2t ñ.ng s n và th3 trư ng b2t ñ.ng s n .................. 4
1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n.............................................................4
1.1.1.1 Quan ñi m c a các nhà kinh t v B t ñ ng s n: ...............................4
1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS ....................................5
1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n...........................................6
1.1.2.1. Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n .....................................................6
1.1.2.2. Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n.......................................................6
1.1.2.3. ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n................................................8
1.1.2.4. Các nhân t
1.2
nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n ........................12
Hi"n tư$ng bong bóng b2t ñ.ng s n......................................................... 16
1.2.1 ð u tư và ñ u cơ....................................................................................16
1.2.2 Bong bóng tài s n và bong bóng b t ñ ng s n.....................................17
1.2.2.1. “Bong bóng” tài s n: .........................................................................17
iv
1.2.2.2. “Bong bóng” b t ñ ng s n: ...............................................................18
1.2.3
nh hư ng c a bong bóng b t ñ ng s n ñ n s phát tri n c a n n
kinh t ................................................................................................................19
1.3 Kinh nghi"m ki4m soát bong bóng b2t ñ.ng s n c-a m.t s qu c gia
trên th gi i............................................................................................................ 21
1.3.1 Trung Qu c ............................................................................................21
1.3.1.1. Tình tr ng th trư ng: ........................................................................21
1.3.1.2. Ph n ng c a Chính ph Trung Qu c: áp d ng hàng lo t bi n pháp: ..
...........................................................................................................22
1.3.1.3. Nhóm gi i pháp k thu t – h tr : ....................................................22
1.3.2 Singapore ...............................................................................................23
K t lu n chương 1 .................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2: TH6C TR NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ CHÍNH
SÁCH QU N LÝ C7A CHÍNH PH7.................................................................... 25
2.1. Th!c ti,n phát tri4n c-a th3 trư ng b2t ñ.ng s n và hi"n tư$ng bong
bong b2t ñ.ng s n Vi"t Nam trong th i gian qua.............................................. 25
2.1.1 Giai ño n trư c kh ng ho ng tài chính toàn c u................................25
2.1.2 Giai ño n sau kh ng ho ng tài chính toàn c u...................................27
2.1.3 Nh n ñ nh v th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam:................................28
2.1.4 ðánh giá m c ñ nh hư ng c a các nhân t kinh t ñ n t su t sinh
l i b t ñ ng s n trong giai ño n 2005 – 2010: .................................................29
2.2.
Chính sách qu n lý th3 trư ng BðS và cơ ch ch ng ñ8u cơ:................ 37
2.2.1 Các bi n pháp ki m soát theo thông l qu c t ....................................37
2.2.1.1 Bi n pháp ki m soát b ng pháp lu t .................................................37
2.2.1.2 Bi n pháp ki m soát b ng chính sách tài khóa .................................38
2.2.1.3 Bi n pháp ki m soát b ng chính sách ti n t ....................................40
v
2.2.1.4 Bi n pháp ki m soát b ng các chính sách ñi u hành vĩ mô c a nhà
nư c
...........................................................................................................44
2.2.2 Các bi n pháp ki m soát ñ c thù c a Vi t Nam...................................45
2.2.2.1 Chính sách b i thư ng, tái ñ nh cư, gi i phóng m t b ng: ...............45
2.2.2.2 Phát tri n, qu n lý và ki m soát h th ng ch s giá b t ñ ng s n....45
K t lu n chương 2 .................................................................................................... 47
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH H I QUI CÁC NHÂN T0 NH HƯ(NG ð N TH
TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM ............................................................. 48
3.1.
Mô hình ư c lư$ng ñ) tài. ......................................................................... 48
3.2.
K t qu ư c lư$ng mô hình....................................................................... 50
3.3.
Phân tích k t qu h%i qui........................................................................... 52
3.3.1. Ki m ñ nh s phù h p c a mô hình. ....................................................52
3.3.2. ðánh giá ý nghĩa c a t ng bi n ñ c l p riêng bi t ..............................53
3.3.3. Ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng tuy n....................................................56
3.3.4. Phân tích ph n dư .................................................................................57
K t lu n chương 3 .................................................................................................... 65
CHƯƠNG 4: M T S0 GI I PHÁP KI M SOÁT BONG BÓNG B T ð NG
S N VÀ PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T
NAM .......................................................................................................................... 66
4.1 Hoàn thi"n h" th ng pháp lu t ñi)u ch9nh th3 trư ng & ki4m soát bong
bóng b2t ñ.ng s n ................................................................................................. 66
4.2 ði)u hành linh ho*t chính sách kinh t vĩ mô v i t8m nhìn và th i gian
phù h$p .................................................................................................................. 68
4.3 Xây d!ng h" th ng pháp lu t liên quan ñ n th ch2p th c2p và ch ng
khoán hóa các tài s n có ngu%n g c b2t ñ.ng s n ñ4 t*o ngu%n v n phát tri4n
th3 trư ng b2t ñ.ng s n b)n v#ng ....................................................................... 69
4.4
Minh b*ch hóa thông tin & ñ3nh hư ng th3 trư ng................................ 70
vi
4.5 T8m nhìn, d! ñoán và ki4m soát cung c8u phù h$p v i t:ng giai ño*n
phát tri4n th3 trư ng............................................................................................. 71
4.6 Xây d!ng, phát tri4n và duy trì hi"u l!c h" th ng giám sát và c nh báo
s m ñ i v i bong bóng b2t ñ.ng s n................................................................... 73
4.7
Bi"n pháp h; tr$ khác: .............................................................................. 75
4.8
Các v2n ñ) c8n nghiên c u ti p................................................................. 79
K t lu n chương 4 .................................................................................................... 80
PH'N K T LU N................................................................................................... 81
TÀI LI U THAM KH O ....................................................................................... 83
A.
Các website.................................................................................................. 83
B.
Các tài li"u, giáo trình, sách tham kh o, sách hư ng d n...................... 83
C.
Các lu n văn c-a các khóa trư c:............................................................. 84
D.
Các tài li"u nư c ngoài: ............................................................................. 84
PH L C .................................................................................................................. 86
Ph< l
Ph< l
tương quan)............................................................................................................. 100
Ph< l
c.ng tuy n (phương pháp nhân t phóng ñ*i phương sai) ................................ 101
vii
Ph< l
nhau)........................................................................................................................ 103
Ph< l
Ph< l
Ph< l
chương trình Eview (ki4m ñ3nh Park) cho các bi n ñ.c l p ñ4 ki4m ñ3nh hi"n
tư$ng phương sai không ñ=i (phương sai b>ng nhau)........................................ 106
Ph< l
viii
DANH M C CÁC CH
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
VI T T&T
BðS
TT BðS
TSSLBðS
GDP
CPI
TTTD
TSSLCK
FDIðK
FDITH
XHCN
REMI
RPI
REIT
VI T T&T
N I DUNG
B t ñ ng s n
Th trư ng b t ñ ng s n
T su t sinh l i b t ñ ng s n
T c ñ tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i
Ch s tăng giá tiêu dùng / L m phát
T c ñ tăng trư ng tín d ng
T su t sinh l i ch ng kho n
T c ñ tăng trư ng v n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký
T c ñ tăng trư ng v n ñ"u tư nư c ngoài th#c hi n
Xã h i ch nghĩa
Real Estate Market Index - Ch s th trư ng b t ñ ng s n
Real Estate Price Index - Ch s giá b t ñ ng s n
Real Estate Investment Trust Fund - Qu tín thác ñ"u tư b t
ñ ng s n
ix
DANH M C B NG BI U
STT
B ng 1
B ng 2
B ng 3
B ng 4
B ng 5
B ng 6
B ng 7
N I DUNG
Mô t các bi n
S li u thu th p
K t qu tính FPE t$ ư c lư ng phương trình h i qui (3) (Ph l c 2)
K t qu ư c lư ng phương trình h i qui (4) (Ph l c 3)
K t qu ki m ñ nh ý nghĩa t$ng bi n riêng bi t c a phương trình h i qui (5)
K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh (6) (Ph l c 4)
K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh ki m ñ nh hi n tư ng ña
c ng tuy n(6) (Ph l c 5)
B ng 8 K t qu tính h s VIFj (Ph l c 6)
B ng 9 K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh (5) (Ph l c 7)
B ng 10 K t qu ư c lư ng phương trình Ln(e2i) (8) (Ph l c 10)
B ng 11 K t qu kh%c ph c hi n tư ng phương sai sai s thay ñ i gây nên b i bi n
GDP(-1) (Ph l c 11)
x
DANH M C HÌNH MINH H A
STT
Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6
Hình 7
Hình 8
Hình 9
N I DUNG
Tác ñ ng c a các ho t ñ ng kinh t ñ n th trư ng b t ñ ng s n
ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T c ñ tăng trư ng
t ng s n ph!m qu c n i
ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T c ñ tăng ch s
giá tiêu dùng / L m phát
ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T c ñ tăng trư ng
tín d ng
ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T su t sinh l i
ch ng khoán
ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T c ñ tăng v n ñ"u
tư nư c ngoài ñăng ký
H th ng văn b n pháp lu t chi ph i th trư ng b t ñ ng s n
Chính sách ti n t áp d ng năm 2011
Mô hình qu tín thác ñ"u tư b t ñ ng s n REIT
xi
DANH M C PH L C
STT
Ph l c 1
Ph l c 2
Ph l c 3
Ph l c 4
Ph l c 5
Ph l c 6
Ph l c 7
Ph l c 8
Ph l c 9
Ph l c 10
Ph l c 11
N I DUNG
T ng quan v b t ñ ng s n và th trư ng b t ñ ng s n
K t qu h i qui tính RSS ñ xác ñ nh ñ tr' t i ưu c a bi n GDP
theo phương pháp Hsiao
K t qu h i qui mô hình g c (2)
K t qu h i qui mô hình ñi u ch nh (5)
K t qu tính toán h s tương quan mô hình ñi u ch nh (5) t$
chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng tuy n (b ng phương pháp
h s tương quan)
K t qu h i qui t$ chương trình Eview (tính toán h s xác ñ nh R2j
ñ xác ñ nh nhân t phóng ñ i phương sai VIFj) ñ ki m ñ nh hi n
tư ng ña c ng tuy n (phương pháp nhân t phóng ñ i phương sai)
K t qu h i qui t$ chương trình Eview (ki m ñ nh White không có
tích chéo) ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương
sai b ng nhau)
Ph"n dư t$ chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m ñ nh hi n
tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)
Giá tr ư c lư ng t$ chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m
ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)
K t qu h i qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} t$
chương trình Eview (ki m ñ nh Park) cho các bi n ñ c l p ñ ki m
ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)
K t qu h i qui phương trình (9) ñ kh%c ph c hi n tư ng phương
sai sai s thay ñ i
1
PH'N M( ð'U
1.
Lý do ch n ñ) tài
V i vi c gia nh p T ch c thương m i qu c t WTO, n n kinh t Vi t Nam
ngày càng h i nh p sâu r ng vào n n kinh t qu c t . Qua quá trình h i nh p này,
chúng ta ngày càng nh n th c rõ ràng và sâu s%c hơn các hi n tư ng, căn b nh c a
n n kinh t th trư ng trên bình di n toàn n n kinh t nói chung và t$ng b ph n th
trư ng nói riêng, trong ñó có th trư ng b t ñ ng s n.
Là m t b ph n c a n n kinh t , th trư ng b t ñ ng s n có vai trò quan
tr ng. Tuy nhiên, các quá trình phát tri n quá nóng c a th trư ng b t ñ ng s n, gây
nên tình tr ng bong bóng quá m c; ho c
chi u hư ng ngư c l i là tình tr ng th
trư ng ngu i l nh, ñóng băng kéo dài ñ u là các thái c#c có tác ñ ng không t t ñ n
s# phát tri n lành m nh, bình thư ng c a th trư ng b t ñ ng s n nói riêng và c a
n n kinh t nói chung. Tiêu bi u cho hi n tư ng không tích c#c trên th trư ng b t
ñ ng s n mà n n kinh t Vi t Nam ñã tr i qua và ph i t n kém nhi u công s c,
ngu n l#c ñ x) lý, gi i quy t chính là hi n tư ng bong bóng b t ñ ng s n.
Trong b i c nh h u kh ng ho ng tài chính toàn c"u hi n nay, thi t nghĩ vi c
xác ñ nh các y u t
nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n và c g%ng xây d#ng mô
hình ñ nh lư ng ñ ño lư ng m c ñ bong bóng b t ñ ng s n; t$ ñó giúp cho các
nhà ho ch ñ nh chính sách có cơ s v&ng ch%c ñ ñ ra các bi n pháp ki m soát
hi u qu bong bóng b t ñ ng s n nh m phát tri n b n v&ng th trư ng b t ñ ng s n,
qua ñó góp ph"n quan tr ng trong vi c c ng c , duy trì t c ñ phát tri n kinh t
nư c ta là m t yêu c"u ñư c ñ t ra c p thi t, thư ng xuyên, liên t c. Do ñó, tác gi
ñã ch n ñ tài “Ki m soát bong bóng b t ñ ng s n ñ phát tri n b n v&ng th trư ng
b t ñ ng s n Vi t Nam”
2
2.
ð i tư$ng và ph*m vi nghiên c u
ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là căn b nh c a TT BðS, c th là hi n
tư ng bong bóng giá BðS, các chính sách ñi u ti t và vai trò qu n lí TT BðS c a
các cơ quan Nhà nư c.
Ph m vi nghiên c u c a ñ tài là các v n ñ lý lu n và th#c ti'n v bong
bóng b t ñ ng s n và ki m soát bong bóng b t ñ ng s n
Vi t Nam.
ð tài s) d ng các s li u chính th c t$ các cơ quan nhà nư c có th!m quy n
c a Vi t Nam cũng như các s li u mang tính ch t tham kh o, nghiên c u, t ng h p
t$ các cơ quan trong và ngoài nư c, các doanh nghi p kinh doanh lĩnh v#c b t ñ ng
s n, tài chính, ngân hàng cũng như tham kh o m t s phân tích chuyên sâu c a các
chuyên gia trong các lĩnh v#c có liên quan.
B ng vi c s) d ng mô hình ñ nh lư ng v i s# tr giúp c a chương trình
th ng kê Eview, ñ tài ñã c g%ng xác ñ nh các y u t và m c ñ
nh hư ng ñ n t
su t sinh l i b t ñ ng s n, m t trong nh&ng ch tiêu có th dùng ñ ño lư ng m c
ñ bong bóng c a th trư ng b t ñ ng s n.
3.
Ý nghĩa khoa h c và th!c ti,n c-a ñ) tài nghiên c u
ð tài ñư c th#c hi n trong b i c nh th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam rơi
vào giai ño n ch u nh hư ng c a tác ñ ng h u kh ng ho ng tài chính toàn c"u nói
chung nhưng m t b ng giá b t ñ ng s n (ñ c bi t là giá ñ t n n và căn h ) v+n ñ ng
m c cao. B i c nh này cũng là cơ h i t t ñ Chính ph ki n toàn h th ng pháp
lu t, chính sách ñi u ch nh th trư ng b t ñ ng s n nh m phát tri n b n v&ng th
trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam trong tương lai.
ð tài cũng góp ph"n ñưa ra cách ti p c n toàn di n hơn, chính xác hơn v
hi n tư ng bong bóng BðS qua ñó giúp Nhà nư c ñi u ti t và qu n lí TT BðS hi u
qu hơn ñ tránh hi n tư ng bong bóng giá;
ð tài nêu lên th#c tr ng t n t i bong bóng giá trong TT BðS ñ th y rõ
ñư c th#c tr ng công tác qu n lí c a Nhà nư c.
3
V i vi c xác ñ nh ch s t su t sinh l i b t ñ ng s n là m u ch t trong vi c
ño lư ng m c ñ bong bóng b t ñ ng s n, ñ tài ñã n l#c thu th p d& li u và s)
d ng các mô hình ư c lư ng t$ các chương trình th ng kê, ñ tài c g%ng lư ng hóa
các y u t tác ñ ng ñ n t su t sinh l i b t ñ ng s n trong th i gian 2005- 2010.
Bên c nh ñó, ñ tài ñã ñưa ra m t s gi i pháp và ki n ngh ñ kh%c ph c
tình tr ng bong bóng BðS t$ ñó góp ph"n giúp các nhà ho ch ñ nh chính sách ñưa
ra nh&ng bi n pháp phù h p nh m giúp th trư ng phát tri n hài hòa, tránh rơi vào
các thái c#c quá nóng ho c quá ngu i l nh.
Cu i cùng, ñ tài có giá tr tham kh o cho nh&ng ñ i tư ng mu n tìm hi u v
lĩnh v#c này.
4.
Các n.i dung chính ñư$c trình bày trong lu n văn
Trong khuôn kh m t Lu n văn cao h c, tác gi c g%ng ñưa ra m t s n i
dung g i ý ñ i v i các câu h,i nghiên c u sau ñây:
1. Hi n tư ng bong bong b t ñ ng s n là gì? Vai trò c a bong bóng b t ñ ng s n
ñ i th trư ng b t ñ ng s n nói riêng và v i n n kinh t nói chung?
2. Th#c tr ng th trư ng b t ñ ng s n, bong bóng b t ñ ng s n t i Vi t Nam cũng
như m t s nư c? Các bi n pháp và chính sách qu n lý c a Chính Ph ñư c áp
d ng như th nào ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n?
3. Có th xây d#ng ñư c mô hình ñ nh lư ng xác ñ nh các y u t
nh hư ng ñ n t
su t sinh l i b t ñ ng s n ñ qua ñó ño lư ng ñư c bong bóng b t ñ ng s n hay
không?
4. Các gi i pháp nào ñư c ñ t ra ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n và phát tri n
b n v&ng th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam?
N i dung c a lu n văn s- nghiên c u n i dung gi i ñáp cho các câu h,i trên
ñây.
4
CHƯƠNG 1: M T S0 N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ
HI N TƯ1NG BONG BONG B T ð NG S N
1.1 M.t s n.i dung v) b2t ñ.ng s n và th3 trư ng b2t ñ.ng s n
1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n
1.1.1.1 Quan ñi m c a các nhà kinh t v B t ñ ng s n:
Các nhà kinh t cho r ng b t ñ ng s n không ch là nhà
mà còn bao g m
các nơi làm vi c, cơ s thương m i, th cúng, nơi làm vi c c a các cơ quan chính
ph , cơ s giáo d c, thư giãn và vui chơi gi i trí, các môi trư ng v t th , t# nhiên và
nhân t o c a chúng ta. Hơn n&a, b t ñ ng s n bao g m c m t ph m vi r t r ng các
ho t ñ ng kinh doanh và th ch g%n ch t v i vi c phát tri n mua bán s) d ng ñ t
ñai và các ki n trúc xây d#ng. V i quan ni m này, b t ñ ng s n là b t kỳ v t nào
ñư c s h&u ho c chi m h&u, g m các tài s n h&u hình và các tài s n vô hình bao
g m các quy n h p ñ ng (ví d như các th,a thu n th ch p và cho thuê), các
ch ng thư tài chính (ví d c phi u, trái phi u), ti n lãi, b ng sáng ch thương hi u
(trademarks).
Như v y, thu t ng& b t ñ ng s n ñư c s) d ng theo ba cách hi u căn b n. /
cách th nh t, nó ñư c hi u là các tài s n h&u hình c a ñ t ñai nhà c)a. / cách hi u
th hai, nó ñư c coi như là m t “t p h p” các quy n g%n ch t v i quy n s h&u và
quy n s) d ng các tài s n th#c th . Cu i cùng, thu t ng& này cũng ám ch ngành
ho c các ho t ñ ng kinh doanh liên quan ñ n vi c mua bán, v n hành và b trí các
tài s n th#c th .
Các nhà kinh t h c còn xem xét b t ñ ng s n trong m i quan h tương tác
qua l i gi&a b t ñ ng s n v i các y u t n i t i c u thành, c th là v i s# phát tri n
c a các lĩnh v#c, ngành ngh có liên quan như quy ho ch, ki n trúc, h t"ng, v t
li u xây d#ng, tranh trí n i - ngo i th t, lao ñ ng, tài chính, tín d ng, lãi su t… và
nh hư ng c a các tác ñ ng ñó ñ n s# phát tri n c a n n kinh t
phương, qu c gia, khu v#c nói chung.
bình di n ñ a
5
V vai trò c a b t ñ ng s n nói chung thì quan ñi m nghiên c u ñư c ñông
ñ o các nhà nghiên c u kinh t c a th gi i ch p nh n thì B t ñ ng s n là ph"n tài
s n quan tr ng bi u th cho m t ph"n thi t y u c a tài s n, c a c i và s# giàu có c a
qu c gia. Tài s n c a nhi u công ty (như các ñ nh ch tài chính, công ty b o hi m,
và các công ty s n xu t) bao g m m t s lư ng ñáng k c a các tài s n có liên quan
ñ n b t ñ ng s n ñư c ch ng khoán hóa ho c các b t ñ ng s n ñư c n%m gi& tr#c
ti p. Ngoài ra, ph"n l n nh t trong danh m c ñ"u tư c a m t cá nhân thư ng là ph"n
ñòn b!y vay v n ñ tài tr cho căn nhà c a anh ta. Thay ñ i trong giá tr b t ñ ng
s n, dù là tiên li u ho c không tiên li u ñư c, ñ u có th
nh hư ng nghiêm tr ng
ñ n qu c gia nói chung, n n kinh t c a ñ a phương nói riêng cũng như nh hư ng
sâu r ng ñ n tài chính c a t$ng doanh nghi p và k c t$ng h gia ñình, cá nhân.
(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H. Gatzlaff & Dogan
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;
Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)
1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS
B t ñ ng s n mang nhi u ñ c trưng ñ c thù như kh năng chuy n hóa thành
ti n m t kém; th i gian giao d ch dài và chi phí giao d ch cao; ch u s# qu n lý ch t
ch- c a nhà nư c và pháp lu t; ñ co giãn c a cung b t ñ ng s n kém.
Ngoài ra, m t ñ c trưng khá quan tr ng c a b t ñ ng s n là giá c c a b t
ñ ng s n có xu hư ng bi n ñ ng theo chu kỳ. Chính s# bi n ñ ng theo chu kỳ c a
giá c hàng hóa b t ñ ng s n là nhân t ph n nh tính chu kỳ c a th trư ng b t
ñ ng s n.
ð c trưng này ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u t ng k t qua nhi u quan sát t i
nhi u nư c khác nhau. {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case,
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
(1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}
6
1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n
1.1.2.1. Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n
Th trư ng b t ñ ng s n là quá trình giao d ch hàng hoá BðS gi&a các bên có
liên quan. Th trư ng b t ñ ng s n là “nơi” di'n ra các ho t ñ ng mua bán, chuy n
như ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan ñ n BðS như trung gian,
môi gi i, tư v n... gi&a các ch th trên th trư ng mà
ñó vai trò qu n lý nhà nư c
có tác ñ ng quy t ñ nh ñ n s# thúc ñ!y phát tri n hay kìm hãm ho t ñ ng kinh
doanh trên th trư ng BðS.
V vai trò can thi p c a nhà nư c ñ i v i s# phát tri n c a th trư ng b t
ñ ng s n nói chung, các nhà kinh t h c cũng chia làm nhi u trư ng phái, trong ñó
có hai trư ng phái ñư c ch p nh n r ng rãi. Trư ng phái ñ"u tiên cho r ng t t nh t
là nên ñ th trư ng b t ñ ng s n, cũng như các th trư ng khác phát tri n m t cách
t# nhiên và t# ñi u ch nh mà không c"n có bàn tay can thi p c a nhà nư c. Trư ng
phái th hai thì ngư c l i, cho r ng nhà nư c c"n ki m soát và can thi p vào quá
trình phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n.
1.1.2.2. Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n
Có nhi u cách phân lo i th trư ng BðS như căn c vào m c ñích s) d ng;
căn c khu v#c có b t ñ ng s n; th t# th i gian BðS tham gia th trư ng, ….
ð tài này t p trung vào vi c phân tích các phân khúc th trư ng b t ñ ng s n
có nh hư ng quan tr ng ñ n các ñ t s t nóng ho c l nh c a th trư ng b t ñ ng
s n trong th i gian qua là th trư ng căn h ; th trư ng ñ t n n - bi t th#; th trư ng
khác (căn h cho thuê).
Th trư ng căn h là m t trong nh&ng phân khúc quan tr ng c a th trư ng
b t ñ ng s n Vi t Nam trong th i gian qua và cũng là xu hư ng chung c a n n kinh
t Vi t Nam và th gi i. Th trư ng này cũng trãi qua nhi u thái c#c c#c ñoan trong
ñó các năm 2006, 2007 là th i gian mà các ch ñ"u tư d# án căn h “ñư c mùa b i
thu” v i vi c ch c"n công b m bán d# án căn h là r t nhi u nhà ñ"u tư ph i chen
chúc nhau ñ ñư c b c thăm su t ñư c mua căn h . Ngay sau ñó, nh&ng ngư i này
có th bán ngay su t mà mình ñã b c thăm ñư c cho ngư i khác ñ hư ng chênh
7
l ch v i giá tr su t này có khi lên t i vài trăm tri u ñ ng. Tuy nhiên, b%t ñ"u t$
năm 2009 và còn kéo dài mãi ñ n nay, các ch ñ"u tư căn h ph i r t ch t v t v i
vi c tiêu th s n ph!m c a mình, m c dù ph i áp d ng r t nhi u bi n pháp như
khuy n mãi, gi m giá, kèm quà t ng, h tr lãi su t,…mà tình hình tiêu th v+n
không th y t t lên ñư c như mong ñ i. Còn các nhà ñ"u tư “lư t sóng” thì ph i “ôm
hàng” n u không nhanh chân bán tháo ch u l v n ñ “ñ!y hàng” và ph i ñ i m t
v i bài toán tr n vay ngân hàng ñ n h n.
ð n nh&ng tháng gi&a 2011 thì th trư ng căn h t i TP. HCM và Hà N i
v+n ph i ñ i m t v i tình tr ng cung vư t c"u (có kh năng thanh toán) v i hàng
lo t d# án tung hàng nhưng lư ng ngư i mua thì ch0ng th y tăng mà ngư c l i có
xu hư ng gi m v i lý do ñơn gi n là giá c c a m t căn h vư t quá kh năng chi
tr c a ngư i có nhu c"u th#c s#. Nhi u ch d# án ph i chào bán c d# án v i giá c
h p d+n. ðây cũng là m t v n ñ h t s c nan gi i v kh năng ki m soát, ho ch
ñ nh th trư ng c a nhà qu n lý và cũng nh hư ng không nh, ñ n th trư ng b t
ñ ng s n nói riêng và n n kinh t nói chung.
Th trư ng ñ t n n – bi t th# d# án trong th i gian 2006 – 2007 v$a qua
cũng là ñ i tư ng ñư c ñ"u tư lư t sóng cao ñ c a gi i ñ"u cơ vì r t phù h p v i
tâm lý truy n th ng c a ngư i Vi t Nam là an cư l c nghi p và ai cũng mong mu n
có m t m nh ñ t c%m dùi, dù là r t nh,. Tuy nhiên, trong b i c nh h u kh ng hoàng
kinh t toàn c"u ñ n nay thì phân khúc th trư ng này cũng rơi vào c nh thi u thanh
kho n vì nhu c"u th#c t thì có gi i h n và ña ph"n nh&ng ngư i có kh năng mua
ñ t n n – bi t th# ñ u ñã có ít nh t m t căn nhà t i trung tâm thu n ti n cho sinh
ho t và làm vi c. Còn các n n ñ t và bi t th# t i khu d# án m i thì ch y u ph c v
cho vi c ñ"u tư ki m l i ho c là gi i pháp ñ b o toàn tài s n trong b i c nh kinh t
b t n ñ nh và l m phát leo thang như hi n nay. Ngu n v n lãng phí r t l n chôn
trong lo i hình này m t th i gian dài gây lãnh phí chung ñ n ngu n l#c xã h i khi n
cho các cơ quan qu n lý m i ñây ph i l p ñoàn thanh tra các bi t th# b, hoang,…
8
Th trư ng căn h cho thuê (Service apartment): cũng là m t phân khúc ñ"u
tư m i n i c a th trư ng b t ñ ng s n trong th i gian qua. Th trư ng này cũng khá
ña d ng t$ nh&ng nhà ñ"u tư nh, l- mua căn h và cho các ñ i tư ng là ngư i nư c
ngoài thuê l i t i các khu ñô th m i ñ ki m ngu n thu nh p n ñ nh (như Ciputra
t i Hà N i; Phú M Hưng t i Tp. HCM) do m t ph"n b m%c “b+y” thanh kho n khi
th trư ng ñi xu ng bu c ph i ñ"u tư dài h n cho ñ n các nhà ñ"u tư t ch c và nhà
ñ"u tư nư c ngoài ñ"u tư c m t t h p công trình ñ chuyên ph c v th trư ng
cho thuê v i ngu n v n l n và t"m nhìn, th i gian ñ"u tư dài h n. Th trư ng này
v+n h a h1n là m t kênh ñ"u tư có ti m năng khi mà nhu c"u giao thương ñi l i
ngày càng nhi u gi&a Vi t Nam và th gi i.
1.1.2.3. ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n
a. H"u h t
các qu c gia có n n kinh t th trư ng, th trư ng BðS ñ u hình
thành và phát tri n qua 4 c p ñ : sơ kh i, t p trung hoá, ti n t hoá và tài
chính hoá.
Th nh t, c p ñ sơ kh i: là giai ño n mà t t c m i ngư i ñ u có th t o l p
ñư c nhà c a mình. Giai ño n này ch c"n có m t m nh ñ t là có th hình thành nên
m t cái nhà và ñư c coi là BðS. Trong c p ñ này, các chính sách v ñ t ñai, các
ch ñ t và các cơ quan qu n lý ñ t ñai ñóng vai trò quy t ñ nh ñ i v i vi c ki m
soát th trư ng.
Th hai, c p ñ t p trung hoá: là giai ño n c a các doanh nghi p xây d#ng.
Trong giai ño n này, do h n ch v ñ t ñai, h n ch v năng l#c xây d#ng, không
ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t BðS l n, m t d# án
BðS. Trong c p ñ này, các chính sách v xây d#ng và các doanh nghi p, cơ quan
qu n lý xây d#ng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi c ki m soát th trư ng.
Th ba, c p ñ ti n t hoá: là giai ño n mà s# bùng n c a các doanh nghi p
phát tri n BðS, do h n ch v các ñi u ki n bán BðS, không ph i doanh nghi p nào
cũng ñ ti n ñ phát tri n BðS cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng. Trong c p
9
ñ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong
vi c tham gia vào d# án này ho c d# án khác cũng như ki m soát th trư ng.
Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng BðS tăng cao và th
trư ng phát tri n m nh, do nh&ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th
trư ng BðS, các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay ñ i v i BðS ho c sñ i m t v i các r i ro. Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho
vay, các kho n th ch p cũng như các kho n tài tr cho th trư ng nh m huy ñ ng
ña d ng hoá các ngu n v n. Trong c p ñ này, các th ch tài chính, các chính sách
tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh&ng ch th có
vai trò quy t ñ nh trong vi c ki m soát th trư ng.
Th#c ti'n cho th y r ng, m i m t n n kinh t , m i m t th trư ng BðS
không nh t thi t tu"n t# tr i qua t$ng giai ño n, t"ng n c, t$ng cung b c như trên;
các c p ñ phát tri n th trư ng không nh t thi t ph i có giai ño n như nhau v th i
gian; cũng không nh t thi t ph i k t thúc giai ño n này r i m i chuy n sang giai
ño n khác. Các n n kinh t , nh t là các n n kinh t ñã phát tri n qua c 4 c p ñ t$
r t lâu, như Australia và New Zealand, các tài s n BðS ñã ñư c ch ng khoán hoá
v i t2 l r t cao.
Trong b i c nh n n kinh t hi n ñ i hi n nay, h"u h t các nư c có n n kinh
t chuy n ñ i ñ u áp d ng ñ ng lo t t t c các cơ ch , chính sách theo chu!n c a
các n n kinh t th trư ng nh m ñưa th trư ng BðS t i c p ñ tài chính hoá theo xu
hư ng qu c t m t cách b n v&ng.
b. Trong m i c p ñ phát tri n c a th trư ng BðS, quá trình v n ñ ng c a th
trư ng ñ u có chu kỳ dao ñ ng tương t# như nhi u th trư ng khác.
Tính chu kỳ c a th trư ng b t ñ ng s n là do nh&ng ñ c trưng ch y u sau:
quy mô c a b t ñ ng s n l n và cung ít co giãn; chu kỳ b t ñ ng s n ph thu c vào
chu kỳ tín d ng và do s# can thi p c a chính ph vào th trư ng; chu kỳ và th
trư ng b t ñ ng s n ph thu c vào các ho t ñ ng kinh t .
10
Hình 1: Tác ñ ng c a các ho t ñ ng kinh t ñ n th trư ng b t ñ ng s n
Công trình xây
d#ng m i kích
thích vi c m
r ng kinh t hơn
n&a
Nhu c"u và giá
c d ch v , s n
ph!m, ti n t ,
BðS leo thang
m r ng
ho t ñ ng
kinh t
c"u BðS và xây d#ng
gia tăng hơn n&a
Cung d ch v ,
s n ph!m và
BðS vư t c"u
c"u BðS tăng và tài
chính s3n có thúc ñ!y
xây d#ng nhi u hơn n&a
Công trình xây d#ng
m i kích thích kỳ
v ng c"u và giá
BðS cao hơn
Nhu c"u m nh kích
thích xây d#ng m i
Nhu c"u thuê &
s h&u BðS tăng
Các ho*t ñ.ng kinh t
Công trình xây d#ng
m i kích thích vi c m
r ng kinh t hơn n&a
Tiêu dung và mua s%m
gi m; t n kho tăng
Tác ñ.ng ñ i v i th3 trư ng BðS
Công trình xây
d#ng m i kích thích
kỳ v ng c"u và giá
BðS cao hơn
m r ng ho t
ñ ng kinh t
BðS m i kém h p
d+n, t n kho tăng
BðS tr ng tăng và suy
gi m trong thuê, s
h&u BðS ti p t c gi m
c"u BðS tăng và tài
chính s3n có thúc ñ!y
xây d#ng nhi u hơn n&a
Nhu c"u và giá c d ch
v , s n ph!m, ti n t ,
BðS leo thang
Thuê mư n,
s4 h&u BðS
b sa l"y
Nhu c"u BðS
ti p t c gi m
c"u BðS và xây d#ng
gia tăng hơn n&a
Nhu c"u d ch
v , s n ph!m,
BðS, v n gi m
Giá gi m ti p;
t n kho gi m
ho t ñ ng kinh t
tăng; s n xu t và
thu Lð nhi u hơn
c"u b t tăng l i:
d ch v , s n
ph!m, BðS, v n
ti n trình tài chính
hoá các kho n th
ch p BðS kích
thích tiêu dùng
Nhu c"u m nh kích
thích xây d#ng m i
Nhu c"u thuê &
s h&u BðS tăng
c"u BðS ti p t c
tăng, nh#ong b trong
gi m giá BðS ít hơn
c"u BðS
tăng, BðS
tr ng gi m
Tài chính hóa các
kho n th ch p BðS
Ngu n: “Real estate market circles, transformation force and structural change”
– Stephen E. Roulac – The journal of real estate management
11
Theo bi u ñ trên ñây, có th th y chu kỳ tiêu bi u c a th trư ng b t ñ ng
s n g m nh&ng giai ño n sau ñây:
Giai ño n ph c h i: ho t ñ ng kinh doanh và nhu c"u b%t ñ"u h i ph c, l m
phát còn ôn hòa, lãi su t c"m c th p kích thích vi c m r ng ho t ñ ng kinh t .
Ngoài ra, bên c nh h qu c a chính sách tài khóa và ti n t m r ng thì thu nh p
c a ngư i dân và các doanh nghi p tăng làm tăng nhu c"u ñ i v i b t ñ ng s n. V i
nhu c"u b t ñ ng s n ngày càng tăng thì giá b t ñ ng s n cũng tăng theo và t l b t
ñ ng s n tr ng b%t ñ"u gi m, ñi u này kích thích vi c xây d#ng m i các công trình
và b t ñ ng s n nói chung.
Giai ño n m r ng: c"u các lo i tài s n tăng, t2 l b t ñ ng s n tr ng th p k t
h p v i giá b t ñ ng s n tăng cùng v i vi c lãi su t th p và ngu n v n s3n có, d'
ti p c n làm l i nhu n t$ vi c kinh doanh b t ñ ng s n tăng và kích thích vi c ñ"u
tư, xây d#ng m i b t ñ ng s n. Nhi u nhà ñ"u tư ki m ñư c l i nhu n t$ th trư ng
mang ñ n tâm lý l c quan và ñ n lư t nó, tâm lý l c quan l i thúc ñ!y ngày càng
nhi u các nhà ñ"u tư và ñ"u cơ vay ti n ngân hàng và c"m c b t ñ ng s n ñ tham
gia th trư ng. ði u này thúc ñ!y giá b t ñ ng s n tăng m nh và t2 su t v n hóa
gi m và góp ph"n thúc ñ!y làm l m phát và lãi su t tăng.
Giai ño n thu h1p: c"u tăng n ñ nh trong khi ngu n cung tăng nhanh do xây
d#ng quá nhi u d+n ñ n dư th$a ngu n cung b t ñ ng s n và làm giá b t ñ ng s n
b%t ñ"u ch&ng l i. B t ñ ng s n ngày càng tr nên khó bán d+n ñ n b t ñ ng s n
không bán ñư c ngày càng nhi u k t h p v i vi c tiêu dùng và chi tiêu mua s%m
c a ngư i dân gi m làm tăng tình tr ng t n kho trong n n kinh t . Tuy nhiên, do
ñ c thù ngành nên vi c xây d#ng m i các d# án b t ñ ng s n v+n ph i ti p t c vi c
xây d#ng và chưa d$ng l i ngay ñư c.
Giai ño n suy thoái: N n kinh t ch u nh hư ng b i tình tr ng lãi su t cao
(m t ph"n do nhu c"u v n ñ i v i các d# án b t ñ ng s n v+n cao) và l m phát gia
tăng. ði u này ti p t c tác ñ ng làm gi m c"u hơn n&a ñ i v i b t ñ ng s n (và các
hàng hóa, d ch v khác c a n n kinh t nói chung) bu c các doanh nghi p ph i c
g%ng h t s c ñ gi i phóng hàng t n kho. V ph"n mình, chính ph th#c thi các
12
chính sách ch ng l m phát ñ i v i n n kinh t (mà m t trong các bi n pháp thư ng
ñư c s) d ng là c%t gi m cung ti n) và làm giao d ch b t ñ ng s n ngưng tr . Các
ch ñ"u tư b t ñ ng s n ph i gánh ch u thi t h i kép do chi phí gia tăng do b t ñ ng
s n không bán/cho thuê ñư c cùng v i lãi su t các kho n vay tăng cao do tác ñ ng
ch ng l m phát c a chính ph . Nh m thoát kh,i tình tr ng (ngày càng nhi u) t n
ñ ng, t n kho b t ñ ng s n không kinh doanh / cho thuê ñư c, các ch ñ"u tư, ch
s h&u b t ñ ng s n bu c ph i gi m m nh giá b t ñ ng s n ñ thoát kh,i các kho n
n vay ngân hàng. Bên c nh ñó, m t s ch ñ"u tư, ch s h&u b t ñ ng s n không
gi i phóng ñư c b t ñ ng s n t n ñ ng, không th#c hi n ñư c nghĩa v c"m c và
lâm vào tình tr ng b ngân hàng phát mãi tài s n (tái cơ c u tài chính các kho n cho
vay c"m c ). Ngân hàng t i lư t mình th%t ch t chính sách cho vay làm cho vi c
ti p c n v n c a các nhà ñ"u tư h t s c khó khăn và t$ ñó, vi c xây d#ng, ñ"u tư
gi m m nh.
Nói tóm l i, chu kỳ dao ñ ng c a TT BðS g m có 4 giai ño n: ph n vinh
(sôi ñ ng); suy thoái (có d u hi u ch&ng l i); tiêu ñi u (ñóng băng) và ph c h i
(nóng d"n lên có th gây “s t”). Ch0ng h n như th trư ng BðS nư c M trong
kho ng 1 th k2 (1870-1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân m i chu kỳ
kho ng 18 năm; th trư ng BðS nư c Nh t t$ năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ,
m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng BðS H ng Kông t$ sau chi n tranh th gi i
th II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ng%n h n là t$ 6-7 năm, dài là 9-10
năm, trung bình là 8-9 năm. Th trư ng BðS Trung Qu c tuy hình thành chưa lâu
nhưng t$ năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng, trong ñó ñáng chú ý có
chu kỳ c#c ng%n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy
s p r t nhanh trong năm 1994.
1.1.2.4. Các nhân t
nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n
V i các ñ c ñi m ñã ñư c phân tích trên ñây c a th trư ng b t ñ ng s n, có
th nh n th y r ng th trư ng b t ñ ng s n (ñư c th hi n tiêu bi u qua ch s t su t
sinh l i b t ñ ng s n) ch u nh hư ng c a nhi u nhóm nhân t khác nhau như nhóm
13
nhân t kinh t vĩ mô; nhóm nhân t v chính sách, ñ nh hư ng, qui ho ch c a nhà
nư c; nhóm nhân t th trư ng v n; nhóm nhân t v thông tin th trư ng; nhóm
nhân t v tâm lý th trư ng. Chúng ta có th phân tích thêm v m t s nhóm nhân
t tiêu bi u có tác ñ ng quan tr ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n là các nhóm nhân t
kinh t vĩ mô (tiêu bi u là tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i – GDP và ch s
tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân t th trư ng v n (tăng trư ng tín d ng –
TTTD; t su t sinh l i ch ng khoán TSSLCK và v n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký –
FDIDK), c th như sau:
+ Tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i (GDP).
Tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i có nh hư ng ñ n các th trư ng, trong
ñó có th trư ng b t ñ ng s n. Trong th i kỳ n n kinh t phát tri n, t ng s n ph!m
qu c n i tăng trư ng ñ u ñ n và liên t c là cơ s ñ các th#c th kinh t qu c gia
tích lũy c a c i và gia tăng năng l#c tài chính c a mình. Khi ngu n l#c tài chính c a
các th#c th ñã tăng lên tương ñ i thì các th#c th này có xu hư ng s- s) d ng
ngu n tài chính tích lũy ñư c ñ"u tư vào tài s n là b t ñ ng s n. Nhi u ñ i tư ng
cùng ñ"u tư vào b t ñ ng s n làm kh i lư ng và giá tr giao d ch b t ñ ng s n tăng,
làm t su t sinh l i b t ñ ng s n tăng theo. ð n lư t nó, t su t sinh l i b t ñ ng s n
tăng l i góp ph"n làm nhu c"u ñ i v i các s n ph!m, d ch v khác trong n n kinh t
(như xây d#ng, v t li u, …) và làm cho t ng s n ph!m qu c n i có xu hư ng tăng
thêm n&a.
Ngư c l i, khi n n kinh t suy thoái, các th#c th kinh t kinh doanh kém
hi u qu làm thu nh p c a toàn n n kinh t ít ñi ho c gi m so v i trư c. ði u này
d+n ñ n các giao d ch b t ñ ng s n gi m v s lư ng và giá tr d+n ñ n t su t sinh
l i b t ñ ng s n có xu hư ng gi m. ð n lư t mình, t su t sinh l i b t ñ ng s n
gi m s- góp ph"n làm gi m nhu c"u ñ i v i các lĩnh v#c khác c a n n kinh t (như
xây d#ng, v t li u, lao ñ ng,…) và t$ ñó làm cho tăng trư ng t ng s n ph!m qu c
n i có xu hư ng gi m hơn n&a.
