Bài thảo luận môn Hợp đồng và Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng Buổi 3

Buổi thảo luận thứ ba: Vấn đề chung của hợp đồng (tiếp)
Vấn đề 1: Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng
 Đối với vụ việc trong Quyết định số 36, đoạn nào cho thấy Tòa án địa
phương đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng?
Tại Quyết định số 36 đoạn cho thấy Tòa án địa phương buộc các bên tiếp tục thực
hiện hợp đồng là:
“Tại bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 06/2010/KDTM-ST ngày
27/8/2010. Tòa án nhân dân huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
“...1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần Hồng Hà Bình Dương đối
với Công ty TNHH Damool VINA về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất”.
2. Buộc công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng số
007/09/DMVN-HHDT ngày 10/10/2009 giữa công ty TNHH Damool VINA với công
ty cổ phần Hồng Hà Bình Dương.
3. Tiếp tục duy trì Quyết định...để đảm bảo vệc thi hành án (cho đến khi thi hành
án xong)...”
 Hướng của Tòa án địa phương có được Tòa án nhân dân tối cao chấp
nhận không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Hướng của Tòa án địa phương không được Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận vì:
Trong đoạn 2 của phần Xét Thấy trong bản án có ghi: “Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm
và Tòa án cấp phúc thẩm buộc Công ty Hồng Hà Bình Dương và Công ty VINA tiếp
tục thực hiện Hợp đồng nguyên tắc số 7 là không đúng”.
 Vì sao Tòa án nhân dân tối cao theo hướng nêu trên? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Căn cứ vào Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có thể thấy trong vụ án này
nguyên đơn và bị đơn tranh chấp “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng tài sản và
nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất số 007/09/DMVN-HHDT ngày
10/10/2009”. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định là tranh chấp
“Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất” là không đúng. Mặt khác,
nguyên đơn và bị đơn trong vụ án này đều là hai doanh nghiệp đều có đăng kí kinh
doanh: Thực hiện Hợp đồng nguyên tắc số 007 về việc chuyển nhượng tài sản và nhà

xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất, mục đích nhằm phục vụ cho việc kinh doanh,


nên xác định đây là vụ án kinh doanh, thương mại được quy định tại Điều 29 Bộ luật
tố tụng dân sự 2005.
Qua đó ta thấy đoạn 03 ở phần xét thấy của Quyết định cho câu trả lời. Bởi lẽ trên
và căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi và
bổ sung năm 2011).

cao.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối

Quyết định giải quyết của Tòa án nhân dân là quyết định hợp lý trong trường hợp
và hoàn cảnh. Xét về nhiều yếu tố và sự khác biệt trong quy định giữa các điều luật đã
có quyết định đúng đắn. Nhận thấy sự khác biệt trong quyết định của Tòa án nhân dân
cấp sơ thẩm và phúc thẩm nhận định rằng đây là tranh chấp “Hợp đồng mua bán tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất” là không đúng. Nhận định lại rằng đây là vụ án
kinh doanh, thương mại.
 Đối với vụ việc trong bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà
phê không? Vì sao?
Bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà phê. Theo bản án, đã hết thời hạn giao cà
phê (hạn 3 ngày sau khi hai bên thoả thuận) mà bên bán là ông Hữu bà Thanh vẫn
không giao số cà phê cho bên mua là bà Phượng nên theo khoản 1 Điều 351 thì bên
bán là ông Hữu bà Thanh đã vi phạm nghĩa vụ giao cà phê.
Khoản 1 Điều 351 BLDS 2015: “Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không
thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện
không đúng nội dung của nghĩa vụ”.


Tòa án có buộc bên bán tiếp tục giao cà phê không?

Tòa án buộc bên bán phải giao cà phê cho bên mua. Trong bản án có đoạn: “Vì vậy
HĐXX tuyên buộc bà Trần Thị Thanh và ông Trần Duy Hữu có trách nhiệm giao trả
cho bà Nguyễn Thị Phượng 7.729,67 kg cà phê nhân xô đã quy chuẩn là hoàn toàn
thỏa đáng.”
 Trên cơ sở văn bản, có quy định nào cho phép Tòa án buộc bên bán phải
tiếp tục giao cà phê không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời.
Trên cơ sở văn bản, có quy định cho phép Toà án buộc bên bán phải tiếp tục giao cà
phê.
Cơ sở pháp lý: Điều 356 BLDS 2015: Trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ
giao vật.
2


“1. Trường hợp nghĩa vụ giao vật đặc định không được thực hiện thì bên bị vi
phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao đúng vật đó; nếu vật không còn hoặc
bị hư hỏng thì phải thanh toán giá trị của vật.
2. Trường hợp nghĩa vụ giao vật cùng loại không được thực hiện thì bên bị vi phạm
có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao vật cùng loại khác; nếu không có vật cùng
loại khác thay thế thì phải thanh toán giá trị của vật.
3. Trường hợp việc vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà
gây thiệt hại cho bên bị.”
 Cho biết những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa
BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Vấn đề về “Buộc tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng” được quy định trong BLDS
2015 có nhều thay đổi so với quy định tại BLDS 2005.
Đối với BLDS 2005, vấn đề này chỉ được quy định trong một số nghĩa vụ đặc thù.
Ở khoản 1 Điều 303 BLDS 2005 về trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ
giao vật quy định: “Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ giao vật đặc định

thì người có quyền được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải giao đúng vật đó; nếu
vật không còn hoặc bị hỏng thì phải thanh toán giá trị của vật.”
Tại khoản 1 Điều 304 về trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ phải thực
hiện hoặc không được thực hiện một công việc: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ
không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện thì bên có quyền có thể yêu
cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hoặc tự mình thực hiện hoặc giao cho người
khác thực hiện công việc đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lí và
bồi thường thiệt hại.”
Có thể thấy BLDS 2005 theo hướng chỉ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa
vụ giao vật hay không thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện hoặc không được thực hiện
một công việc thì bên có quyền được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực
hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên việc quy định riêng rẽ từng nghĩa vụ cụ thể như ở BLDS
2005 là chưa đầy đủ, dẫn đến khó khăn khi giải quyết nếu nghĩa vụ phát sinh từ những
căn cứ khác căn cứ luật định.
BLDS 2015 đã thêm quy định mới tại Điều 352 BLDS: “Khi bên có nghĩa vụ thực
hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ
tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.”
BLDS 2015 theo hướng đối với tất cả các loại nghĩa vụ thì bên có quyền đều có
quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nếu bên có nghĩa vụ
không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Như vậy, ở BLDS 2015 thì “Buộc tiếp tục
3


thực hiện đúng hợp đồng” đã trở thành quy định chung khi có sự vi phạm nghĩa vụ,
không còn mang tính riêng rẽ như ở BLDS 2005.
Ngoài ra, quy định về trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ giao vật cùng loại
tại khoản 2 Điều 356 BLDS 2015 cũng có thay đổi so với quy định tại khoản 2 Điều
303 BLDS 2005, cụ thể là trước khi buộc bên có nghĩa vụ phải thanh toán giá trị của
vật thì BLDS 2015 có quy định bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải
giao vật cùng loại khác. Có thể thấy, BLDS 2015 theo hướng ưu tiên cho việc thực

hiện nghĩa vụ hơn khi có sự vi phạm.

Vấn đề 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được
 Điểm giống và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có
vi phạm.
 Giống nhau: Đều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng dân sự. Bên
làm xảy ra thiệt hại nghiêm trọng phải bồi thường cho bên kia. Khi sự việc xảy ra hai
bên hoàn trả nhau những gì đã nhận.
 Khác nhau:
Tiêu chí so sánh

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Cơ sở pháp lí

Điều 407 BLDS 2015

Điều 423 BLDS 2015

Điều kiện chấm
dứt hợp đồng

Hợp đồng dân sự vi phạm
một trong các điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng.

Một trong các bên trong hợp
đồng vi phạm các điều khoản có
trong hợp đồng hoặc một bên yêu
cầu hủy hợp đồng.

Các trường hợp
chấm dứt hợp
đồng

Hợp đồng dân sự vô hiệu
do:

Một bên có quyền hủy bỏ hợp
đồng và không phải bồi thường
khi:

- Vi phạm điều cấm;
- Giả tạo;
- Người chưa thành niên,
người mất năng lực hành vi
dân sự, người hạn chế năng
lực hành vi dân sự xác lập,
thực hiện;

4

Hủy bỏ hợp đồng dân sự

- Bên kia vi phạm hợp đồng là
điều kiện hủy bỏ mà các bên đã
thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng;
Và các trường hợp khác do luật

định như: do chậm thực hiện


- Nhầm lẫn;

nghĩa vụ, do không có khả năng
thực hiện,…

- Bị lừa dối, đe dọa;
- Người xác lập không
nhận thức và làm chủ hành
vi của mình;
- Không tuân thủ quy định
về hình thức;
- Có đối tượng không thể
thực hiện được.
Trách nhiệm
thông báo

Hợp đồng không đủ điều
kiện có hiệu lực thì đương
nhiên vô hiệu.

Bên hủy hợp đồng phải thông
báo cho bên kia về việc hủy bỏ,
nều không thông báo mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường.

Trách nhiệm
bồi thường

Bên có lỗi gây thiệt hại có
trách nhiệm bồi thường (có
thể là một trong số các bên
trong hợp đồng, có thể là
người thứ ba).

Bên có lỗi phải bồi thường thiệt
hại (một trong số các bên trong
hợp đồng).
Bên yêu cầu hủy hợp đồng nều
không có lỗi thì không phải bồi
thường.
Bên vi phạm hợp đồng phải bồi
thường phần hợp đồng đã được
thực hiện (nếu có thỏa thuận).



Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?

Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long tuyên bố vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày
26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương
Văn Liêm.
 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Nhóm em đồng ý với quan điểm của Tòa vì hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012
vô hiệu bởi:
5

 Về chủ thể: Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người
đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang trí nội thất
Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hoàng
Thành là giám đốc đại diện.
 Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra
giao dịch kí kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng với quy định của pháp
luật.
Từ đó cho thấy lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên là ngang nhau, do đó
không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã kí kết cho nên
hoàn trả những gì đã nhận.
 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì
sao?
Căn cứ theo Điều 131 BLDS 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô
hiệu (mà hợp đồng là một giao dịch dân sự) thì hợp đồng bị vô hiệu thì sẽ không áp
dụng phạt vi phạm hợp đồng. Phạt vi phạm hợp đồng chỉ được áp dụng đối với hợp
đồng bị hủy bỏ chiếu theo Điều 427 BLDS 2015.
 Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi
trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đã giải quyết theo hướng tuyên hợp đồng vô hiệu
và không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên đơn và bị đơn. Hướng
giải quyết của Tòa là hợp lý. Bởi phạt hợp đồng chỉ áp dụng với hợp đồng bị hủy bỏ.
Tòa đã xét thấy các bên vi phạm các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực nên tuyên hợp
đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo điều 131 BLDS 2015, từ đó không xét đến việc
phạt vi phạm hợp đồng.
 Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau :
• Đều là trường hợp chấm dứt hợp đồng được pháp luật quy định.

• Phải thông báo cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng.
• Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng do có
vi phạm là chấm dứt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.
• Một bên có thể chấm dứt hợp đồng và không cần bồi thường nếu bên kia vi
phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
6


• Bên có lỗi có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Khác nhau :

Tiêu chí

Hủy bỏ hợp đồng

Điều kiện phát Hủy bỏ hợp đồng sẽ phát
sinh
sinh khi một bên vi phạm
hợp đồng là điều kiện hủy
bỏ mà các bên đã thoả
thuận hoặc pháp luật có
quy định.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Không cần có sự vi phạm hợp đồng
hoặc vi phạm pháp luật, đơn
phương chấm dứt hợp đồng phát
sinh khi các bên có thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định.

Thời điểm chấm Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì Hợp đồng mất hiệu lực kể từ khi
dứt hiệu lực hợp hợp đồng không có hiệu bên kia nhận được thông báo chấm
đồng
lực từ thời điểm giao kết.
dứt.
Hậu quả pháp lý

Sau khi hợp đồng dân sự
bị hủy bỏ thì những nội
dung của hợp đồng được
thực hiện trước khi hợp
đồng bị tuyên bố hủy bỏ
vẫn có hiệu lực.

Sau khi đơn phương chấm dứt hợp
đồng dân sự thì coi như chưa có
hợp đồng.
Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền
yêu cầu bên kia thanh toán cho
mình.

Các bên hoàn trả lại cho
nhau những gì đã nhận.

 Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Ông Minh được quyền hủy bỏ chuyển nhượng trên vì theo quy định tại Điều 423
BLDS 2015.
Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong

trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.

7


2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến
mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu
không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Trong trường hợp này ông Cường đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng tức
là ông Cường không trả tiền cho ông Minh điều này trái với mục đích của việc giao
kết. Vậy ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất và phải
thông báo cho ông Cường biết việc này.

Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản
 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có thuyết phục.
1. Căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” thành lập ngày 07/6/2001
có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình,
bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân.
2. Dựa trên “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ có nội dung năm
1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20…; do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam nên bà Tuệ nhờ ông Bình và bà Vân
đứng tên hộ. Giấy này có chữ kí của bà Tuệ, bà Vân, ông Bình ký tên dưới mục người
đứng tên mua hộ.

3. Tại kết luận Giám định số 285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của Viện Khoa học hình
sự Bộ Công an có nội dung chữ viết, chữ ký mang danh ông Nguyễn Văn Bình trên
“Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” thành lập ngày 07/6/2001 và “Giấy khai nhận
tài sản” ngày 09/8/2001 là chữ viết, chữ ký của ông Bình.
4. Mặt khác, tại Biên bản hòa giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ông Bình
cũng thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng. Anh
Nguyễn Xuân Hải con ông Bình cũng công nhận căn nhà số 16-B20 là do bà Tuệ mua.
 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
Tại thời điểm mua nhà bà Tuệ không được đứng tên căn nhà. Tại thời điểm mua
nhà vào năm 2001, Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai chưa được sửa đổi,
bổ sung, quy định trường hợp của của bà Tuệ không được đứng tên mua nhà tại Việt
Nam.
Điều 126 Luật nhà ở:
8


“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có
công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản
1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.”
Bà Tuệ cư trú tại Nhật Bản, chỉ về thăm gia đình và được phép tạm trú tại Việt Nam
không quá 90 ngày (3 tháng) cho mỗi lần nhập cảnh (căn cứ theo “Giấy miễn thị thực”
của bà Tuệ được cấp ngày 18/6/2009) nên bà không được đứng tên căn nhà.
Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
b) Người có công đóng góp với đất nước;
c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.”
Bà Tuệ không thuộc các đối tượng được quy định tại điều luật trên nên không được
quyền đứng tên căn nhà.
 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Theo điểm a khoản 1 Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội về sửa đổi, bổ
sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì
có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam”
9


Bà Tuệ được Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật
Bản cấp “Giấy chứng nhận” là người có quốc tịch Việt Nam. Như vậy, bà Tuệ là người
có quốc tịch Việt Nam và bà có quyền đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Mặt khác, theo khoản 2 Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội về sửa đổi, bổ
sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai:
“2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1
Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được
phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ
hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình

sinh sống tại Việt Nam.”
Ngày 18/6/2009 bà Tuệ được cấp “Giấy miễn thị thực” nhập cảnh về Việt Nam
nhiều lần đến ngày 18/6/2014, cho phép tạm trú tại Việt Nam không quá 90 ngày cho
mỗi lần nhập cảnh. Do đó, bà Tuệ được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cơ sở pháp lý: Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung
Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai.
 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ
chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu căn
nhà trên bởi vì Tòa án đã xác định bà Tuệ là công dân Việt Nam.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ:
Tại quyết định số 61/2012/DS-GĐT ngày 21/02/2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao: Do bà Huệ là Việt kiều, tại thời điểm mua nhà đất bà không có đủ điều
kiện để mua nhà đất cũng như đứng tên nhà đất tại Việt Nam tại Việt Nam nên đã nhờ
người thân mua và đứng tên giùm nhà và đất số 41/1 Trần Kế Xương. Đến năm 2009,
bà Huệ về sống ở Việt Nam và có cơ sở xác định nguồn tiền mua nhà đất là của bà
Huệ nên Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà đất tranh chấp trong vụ án này thuộc
quyền sở hữu, sử dụng của bà Huệ.
 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lí như thế nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp phải được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình.

cao.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối
10

Căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001, “Giấy khai
nhận tài sản” ngày 09/8/2001, kết luận giám định số 285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của
Viện khoa học hình sự Bộ Công an và lời khai của anh Hải, Toà án nhân dân tối cao
đủ bằng chứng thuyết phục để xác nhận nhà là do bà Tuệ mua, ông Bình và bà Vân
đứng tên mua hộ. Thêm vào đó, Toà án căn cứ theo quy định Điều 1 Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở
và Điều 121 của Luật đất đai để công nhận bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà hợp
pháp ở Việt Nam. Toà án rất công bằng khi vừa công nhận quyền sở hữu nhà 16-B20
của bà Tuệ, vừa xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà của gia đình ông Bình.
Trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi
số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông
Bình đã giúp đảm bảo quyền lợi của cả hai bên đương sự.


Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?

Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có tiền lệ.
Căn cứ vào án lệ số 02/2016/AL, nguồn của án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số
27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn
Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
là bà Nguyễn Thị Yêm.
Nội dung án lệ: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất
(tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông
Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho
người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản,
giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc
tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông
Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương
ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường

hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà
Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

11


Vấn đề 4: Hình thức hợp đồng
Yêu cầu 1: Liệt kê những tài liệu liên quan đến hợp đồng được công bố trên
các tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2015 đến nay.
1. Lương Khải Ân, Tư cách pháp lí của chủ thể hợp đồng cho vay trong lĩnh vực
ngân hàng, Khoa học pháp lý Trường đại học Luật TPHCM, số 69(109)/2017, từ tr.
50 đến 58.
2. Lữ Huy Bình, Ký kết hợp đồng lao động với người giúp việc gia đình, Dân
chủ và pháp luật Bộ Tư pháp, số 5(302)/2017, từ tr. 44 đến 49.
3. Trần Bình, Giao kết hợp đồng lao động trong doanh nghiệp thẩm quyền thuộc
về ai?, Doanh nhân và pháp luật, số 29(198)/2016, từ tr. 20 đến 21.
4. Đỗ Văn Đại - Nguyễn Trương Tín, Những điểm mới về Bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng trong BLDS 2015 những tình huống bối thường cụ thể từ kì trước đến
hết, Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân tối cao, số 13/2017, từ tr. 13 đến 16.
5. Lê Thị Lệ Giang, Hợp đồng vay tài sản trong BLDS 2015 và kiến nghị hoàn
thiện, Kiểm sát Viện Kiểm sát, số 10/2017, từ tr. 42 đến 44.
6. Nguyễn Văn Huy, Mối liên hệ giữa thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay
đổi cơ bản với giao dịch bảo đảm, Dân chủ và pháp luật Bộ Tư pháp, số chuyên đề
tháng 5/2018, từ tr. 29 đến 32.
7. Nguyễn Thị Thanh Huyền, Bản chất pháp luật của thỏa thuận trước trong
hợp đồng về trả một khoản tiền xác định khi có hành vi vi phạm hợp đồng, Khoa học
pháp lý Trường Đại học Luật TPHCM, số 4/2017, từ tr. 66 đến 67.
8. Đoàn Đức Lương, Vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về tài sản trong
hợp đồng vay tiền, Tòa án nhân dân- Tòa án nhân dân tối cao, số 19/2017, từ tr. 32
đến 33.

9. Dương Anh Sơn, Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn theo BLDS 2015, Dân chủ và
pháp luật Bộ Tư pháp, số 3/2017, từ tr. 48 đến 53.
10. Đào Thị Hồng Phương, Thực hiện đàm phán và giao kết hợp đồng lập hội,
Dân chủ và pháp luật Bộ Tư pháp, số 7(304)/ 2017, từ tr. 52 đến 57.
11. Nguyễn Thị Minh Phượng, Bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ngay tình khi
Hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu, Kiểm sát - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, số 12/
2016, từ tr. 46 đến 51.
12. Nguyễn Đức Vinh, Bàn về đề tài tự do lựa chọn luật áp dụng điều chỉnh quan
hệ trách nhiệm ngoài hợp đồng trong pháp luật Liên minh châu Âu, Khoa học pháp lý
Trường Đại học Luật TPHCM, số 1/2017, từ tr. 41 đến 46.
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên?
Nhóm biết được những bài viết tên thông qua công cụ tìm kiếm trên trang thư viện
điện tử của Trường Đại học luật TPHCM.

12