Ứng dụng mô hình hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn quận 6, tp hồ chí minh

i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một
trƣờng đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả
nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc
đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn
nguồn đầy đủ trong luận văn.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2016
Tác giả

Phùng Thị Thu Hà


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã
luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân
hàng TP. Hồ Chí Minh, cơ quan, gia đình và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn
đến:
Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng
dạy và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu;
Tiến sĩ Hà Văn Dũng, Giảng viên Khoa Kinh tế quốc tế - Trƣờng Đại học
Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình
nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp;
Phòng Sau Đại học - Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã có kế
hoạch quản lý đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho tôi đƣợc tham gia học tập và
nghiên cứu;
Tập thể cán bộ giảng viên Trƣờng Đại học Lâm nghiệp – CS2 đã gánh vác
công việc chuyên môn và tạo điều kiện về thời gian cho tôi trong suốt quá trình học

tập và nghiên cứu;
Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những ngƣời thân thiết đã ủng hộ, khuyến khích,
tạo mọi điều kiện để tôi hoàn tất thời gian học tập và nghiên cứu.
TP. HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016
Tác giả

Phùng Thị Thu Hà


iii

TÓM TẮT
Trong kỹ thuật định giá bất động sản (BĐS) và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở,
giá BĐS thƣờng đƣợc phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác
động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định
các biến số ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Với 245
quan sát, tác giả đã sử dụng mô hình Hedonic và xây dựng đƣợc hàm hồi quy giá
BĐS phụ thuộc vào 5 biến cơ bản là diện tích đất, diện tích nhà, vị trí của BĐS,
chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm
quận 6 (chợ Bình Tây) với hệ số xác định của mô hình R2  0,753 . Trong đó, diện
tích nhà và vị trí của BĐS là hai biến có ảnh hƣởng lớn nhất đến giá BĐS. Kết quả
ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng đƣợc những vấn đề lý thuyết quanh phƣơng pháp
định giá BĐS ứng dụng mô hình Hedonic và đƣa ra những định hƣớng nghiên cứu
tiếp theo.
Từ khóa: Giá bất động sản, mô hình Hedonic, diện tích, khoảng cách.


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................................ix
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ..................................................... 1
1.2. Lý do chọn đề tài ....................................................................................... 3
1.3. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 4
1.3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 4
1.3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 4
1.4. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 4
1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 5
1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................... 5
1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu.................................................... 6
1.8. Cấu trúc của đề tài ..................................................................................... 6
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7
2.1. Bất động sản nhà đất để ở ......................................................................... 8
2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở......................................................... 8
2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở ......................................................... 9
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở ................................................ 11
2.2. Thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ....................................................... 13
2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở ..................................... 13


v

2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở ................................ 14

2.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở .................................... 18
2.2.4. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở ................ 21
2.3. Định giá bất động sản.............................................................................. 26
2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản ............................................................. 26
2.3.2. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................. 28
2.4. Mô hình Hedonic .................................................................................... 31
2.4.1. Mô hình định giá Hedonic ....................................................................... 31
2.4.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ................................................................... 36
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 39
3.1. Quy trình nghiên cứu .............................................................................. 39
3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................... 40
3.2.1. Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp ............................................. 40
3.2.2. Phương pháp chuyên gia ......................................................................... 40
3.2.3. Phương pháp phỏng vấn sâu ................................................................... 40
3.2.4. Phương pháp định lượng ......................................................................... 41
3.2.5. Phương pháp phân tích dữ liệu ............................................................... 42
3.3. Mô hình nghiên cứu ................................................................................ 42
3.3.1. Cơ sở xây dựng mô hình .......................................................................... 42
3.3.2. Định nghĩa các biến ................................................................................. 44
3.3.3. Các giả thiết để áp dụng mô hình ............................................................ 47
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 48
4.1. Tổng hợp số liệu điều tra, thu thập thông tin thị trƣờng đất đai tại quận
6, TP. Hồ Chí Minh ........................................................................................ 48
4.2. Thống kê mô tả ....................................................................................... 50
4.2.1. Mô tả dữ liệu ............................................................................................ 50
4.2.2. Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 58


vi

4.3. Phân tích kết quả hồi quy ........................................................................ 59
4.4. Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ...................................... 63
4.4.1. Giả định về phân phối chuẩn của phần dư .............................................. 63
4.4.2. Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan giữa
các phần dư) ...................................................................................................... 64
4.4.3. Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng
tuyến).................................................................................................................. 65
4.4.4. Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 65
4.4.5. Giả định phương sai của sai số không đổi .............................................. 66
4.5. Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ........................................................ 67
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 70
5.1. Kết luận ................................................................................................... 70
5.1.1. Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 70
5.1.2. Những đóng góp của đề tài ...................................................................... 72
5.1.3. Những mặt hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ................................. 73
5.2. Một số kiến nghị ...................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 80
TIẾNG VIỆT .................................................................................................. 80
TIẾNG ANH .................................................................................................. 81
WEBSITE ...................................................................................................... 84
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 85


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ VIẾT TẮT

CHÚ THÍCH

1

BĐS

Bất động sản

2

TP

Thành phố

3

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc .......................................... 42
Bảng 3. 2. Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu ................................. 44
Bảng 4. 1. Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại quận 6 ..................................... 48
Bảng 4. 2. Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất ..................... 49
Bảng 4. 3. Thống kê mô tả các biến trong mô hình ......................................... 50
Bảng 4. 4. Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến nghiên cứu ...................... 58

Bảng 4. 5. Kết quả hồi quy của mô hình 6 biến ............................................... 60
Bảng 4. 6. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KQ6 .............................. 60
Bảng 4. 7. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KTP .............................. 61
Bảng 4. 8. Kết quả hồi quy của 3 mô hình hồi quy .......................................... 62
Bảng 4. 9. Vị trí quan trọng của các yếu tố ...................................................... 68


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3. 1. Quy trình nghiên cứu của đề tài ....................................................... 39
Hình 4. 1. Biểu đồ mô tả biến PRICE và ln PRICE ......................................... 52
Hình 4. 2. Biểu đồ mô tả biến DAT ................................................................. 53
Hình 4. 3. Biểu đồ mô tả biến NHA ................................................................. 54
Hình 4. 4. Biểu đồ mô tả biến VT .................................................................... 55
Hình 4. 5. Biểu đồ mô tả biến LG .................................................................... 56
Hình 4. 6. Biểu đồ mô tả biến KTP .................................................................. 57
Hình 4. 7. Biểu đồ mô tả biến KQ6. ................................................................. 58
Hình 4. 8. Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dƣ ........................... 64
Hình 4. 9. Tóm tắt mô hình .............................................................................. 65
Hình 4. 10. Biểu đồ kiểm định giả định liên hệ tuyến tính .............................. 66
Hình 4. 11. Biểu đồ kiểm định phƣơng sai thay đổi ........................................ 67


1

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU
Trong chương đầu tiên của đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý do hình
thành đề tài nghiên cứu. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và kết
hợp với cơ sở lý thuyết trước đây để phân tích và làm rõ lĩnh vực mà tác giả

nghiên cứu. Nội dung của chương bao gồm 8 phần: (1) Cơ sở khoa học của vấn đề
nghiên cứu, (2) Lý do chọn đề tài , (3) Mục tiêu nghiên cứu, (4) Câu hỏi nghiên
cứu, (5) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (6)Phương pháp nghiên cứu, (7) Ý
nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, (8) Cấu trúc của đề tài nghiên cứu.
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng quan trọng của
nền kinh tế vì liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất
cũng nhƣ giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trƣờng BĐS có quan hệ
trực tiếp với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị
trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động và các thị trƣờng khác. Phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững
theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng
này chƣa có điều kiện phát triển. Nhƣng khi chuyển sang thực hiện phát triển
nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đã từng bƣớc hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất
nƣớc. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trƣờng BĐS cũng đã bộc lộ
những bất cập về cơ chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, về các chủ thể
tham gia thị trƣờng, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý…
cũng nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa của thị trƣờng.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp
BĐS tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các
nƣớc trên thế giới chứng tỏ những ảnh hƣởng rất lớn từ thị trƣờng BĐS đối với


2

nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trƣờng BĐS nhằm phát huy những mặt

tích cực và hạn chế các ảnh hƣởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu.
Thị trƣờng nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của thị trƣờng BĐS. Những cơn
sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trƣờng BĐS
khác. Đối với nhiều hộ gia đình, nhà ở không chỉ là nơi sinh sống đơn thuần mà còn
là một đại diện quan trọng trong danh mục đầu tƣ tài sản. Ở các nƣớc có nền công
nghiệp phát triển thì nhà ở là một trong những thành phần quan trọng đóng góp vào
sự giàu có, đồng thời cũng là một nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu và cơ hội
tiết kiệm của hộ gia đình (Case et al., 2004). Đối với mỗi quốc gia, nhà đất là một
tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng trên 40% trong tổng số của cải xã hội. Các hoạt
động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì thế,
giá nhà đất là mối quan tâm lớn cho các nhà phát triển BĐS, ngân hàng, các nhà
hoạch định chính sách hay công chúng, cũng nhƣ các chủ nhà hiện tại và tiềm năng
và việc định giá BĐS là cần thiết để cung cấp một thƣớc đo định lƣợng của lợi ích
và trách nhiệm pháp lý tích lũy từ quyền sở hữu của BĐS.
Hiện nay, phƣơng pháp định giá Hedonic đƣợc áp dụng rộng rãi tại các quốc
gia phát triển, đặc biệt trong kỹ thuật định giá BĐS và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở.
Trong khi đó, tại Việt Nam phƣơng pháp thƣờng đƣợc sử dụng trong định giá nhà
ở là phƣơng pháp so sánh giá bán, tức là giá trị của căn nhà này dựa trên giá bán
tƣơng tự của căn nhà khác có nhiều đặc điểm tƣơng đối giống nhau trong cùng thị
trƣờng để ƣớc tính giá trị thực của nó.
Nhận thức đƣợc tầm quan trọng trong việc xây dựng một mô hình định giá nhà
ở để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá đƣợc thị
trƣờng chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định
giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trƣờng nên tác giả chọn đề tài
“Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS
trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu.


3

1.2. Lý do chọn đề tài
Hiện nay việc định giá BĐS tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang
tính chất hành chính, vẫn còn mang nặng tính chủ quan áp đặt, cách thức tổ chức
chủ yếu dựa trên kinh nghiệm… Giá cả thị trƣờng đất đai, nhà cửa và giá quy định
chính thức thƣờng sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến những bất cập trong công tác đền
bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng nhƣ cản trở việc hình
thành một thị trƣờng BĐS lành mạnh.
Trên thế giới, các phƣơng pháp mới nhất để định giá BĐS thƣờng dựa vào các
hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của BĐS nhƣ vị trí, diện tích, số tầng nhà,…
đƣợc sử dụng nhƣ các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc. Với một số
giả thiết nhất định, các hàm hồi quy này là nền tảng của phƣơng pháp Hedonic
PRICE Index. Mô hình này cho phép giảm mức độ chủ quan trong việc đánh giá giá
trị căn nhà vì nó cho phép xác định giá hàng hóa theo thuộc tính của chúng.
Theo Malpezzi (2002), trong quá trình phát triển, thị trƣờng nhà ở là một trong
những ứng dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa
không đồng nhất, đồng thời nhu cầu của ngƣời tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật
vậy, mỗi căn nhà gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lƣợng, có một vị
trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau. Bên cạnh đó,
mức độ thỏa dụng của ngƣời mua khác nhau, định giá căn hộ cũng khác nhau. Một
căn nhà có cùng một nhóm đặc điểm đƣợc định giá khác nhau theo từng ngƣời mua.
Việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn. Từ đó, phƣơng pháp Hedonic đƣợc sử
dụng phổ biến vì nó ƣớc tính đƣợc giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên
giá trị chung của cả căn nhà.
Là một trong hai đô thị loại đặc biệt của Việt Nam, nếu xét về quy mô dân số
thì TP. Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, theo dữ liệu từ Tổng cục thống kê
thì mật độ dân số ở TP. Hồ Chí Minh vào năm 2015 là 3.888 ngƣời/km2. Hơn nữa,
TP. Hồ Chí Minh còn là trung tâm kinh tế, thƣơng mại, dịch vụ, khoa học công
nghệ, văn hóa của cả nƣớc, chính vì thế số lƣợng nhập cƣ vào, ra là rất lớn nhằm
đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, làm gia tăng nhanh

4

chóng nhu cầu về nhà ở. Giao dịch mua bán nhà đất ngày càng gia tăng chính vì thế
bài toán giá cả trong lĩnh vực nhà ở càng là một trong những vấn đề cấp thiết đƣợc
đặt ra đối với các cấp chính quyền nhà nƣớc. Mặc dù lĩnh vực này đã đƣợc nhiều
nhà khoa học trên thế giới thực hiện nghiên cứu, trong đó viêc ứng dụng mô hình
Hedonic trong định giá BĐS nói chung và giá nhà ở nói riêng là rất phổ biến, tuy
nhiên các nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở nói chung và giá nhà ở nói riêng tại quận
6, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn bị bỏ ngõ. Vì thế, tác giả thực hiện nghiên cứu “Ứng
dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn
quận 6, TP. Hồ Chí Minh” nhằm đƣa ra nhận định tổng quan về các nhân tố ảnh
hƣởng đến giá BĐS, nhân tố nào có tính chất quan trọng nhất. Từ đó, giúp ngƣời
tham gia thị trƣờng BĐS có thể ƣớc lƣợng giá BĐS một cách chính xác nhất, từ đó
có thể đƣa ra các quyết định đầu tƣ đúng đắn. Bên cạnh đó, sẽ giúp cho những nhà
quản lý có thể đƣa ra những chính sách điều hành phù hợp và hiệu quả.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí
Minh thông qua việc sử dụng mô hình hồi quy Hedonic.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể
Các mục tiêu cụ thể cần đặt ra trong nghiên cứu:
(1) Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ
Chí Minh.
(2) Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đến giá nhà ở trên địa bàn
quận 6, TP. Hồ Chí Minh.
(3) Đề xuất một số giải pháp làm căn cứ cho công tác định giá nhà ở trên địa
bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.
1.4. Câu hỏi nghiên cứu
Từ những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài giải quyết đƣợc những câu hỏi

nghiên cứu sau:


5

(1) Giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh chịu ảnh hƣởng bởi các
nhân tố nào?
(2) Trong các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ
Chí Minh thì nhân tố nào có tính chất quyết định, mức độ ảnh hƣởng của các nhân
tố đó đến giá nhà ra sao?
(3) Gợi ý những chính sách nào là cần thiết để hoàn thiện công tác định giá
nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh?
1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Bài nghiên cứu thu thập dữ liệu bằng cách điều tra khảo sát các BĐS trên các
tuyến đƣờng thuộc địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh có giao dịch mua bán thành
công trong khoảng thời gian từ 01/2016 đến 06/2016 bằng hình thức phỏng vấn trực
tiếp chủ sở hữu BĐS thông qua bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1).
Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá BĐS là đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến
nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung
nghiên cứu xây dựng mô hình giá cho loại đất ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí
Minh.
1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu đặt ra phù hợp với mục tiêu nghiên cứu,
tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp sau:
 Phƣơng pháp điều tra khảo sát đƣợc sử dụng khi tiến hành điều tra khảo sát
các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS có giao dịch mua bán thành công trên địa
bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thông qua bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1).
 Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp đƣợc sử dụng để phân tích, tổng hợp các lý
thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến
giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.

 Phƣơng pháp thống kê, mô tả đƣợc sử dụng để thống kê, mô tả các dữ liệu thu
thập đƣợc từ viêc khảo sát thực tế khoảng 245 quan sát có giao dịch mua bán
thành công trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thành bảng dữ liệu thứ cấp.


6

 Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng đƣợc sử dụng thông qua việc ứng dụng
mô hình hồi quy Hedonic để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, tác
giả đã xác định biến phụ thuộc và các biến độc lập của mô hình, tiến hành xây
dựng hàm hồi quy các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6,
TP. Hồ Chí Minh và sau đó thực hiện kiểm định các giả định của mô hình hồi
quy tìm đƣợc.
1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các nhân tố ảnh
hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, phần nào giúp ta hiểu
đƣợc những nhân tố tác động đến giá BĐS, nhân tố nào là quan trọng nhất, từ đó
giúp những ngƣời tham gia thị trƣờng có thể ƣớc lƣợng giá BĐS một cách đúng đắn
bằng cách dựa vào các nhân tố nhƣ: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí BĐS, chiều
ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố,…
Với các dữ liệu thu thập đƣợc, thực hiện chạy hồi quy mô hình Hedonic và
kiểm định về sự phù hợp của mô hình hồi quy, tác giả đã xây dựng đƣợc hàm hồi
quy, do đó mà những ngƣời tham gia thị trƣờng có thể ứng dụng hàm này để ƣớc
tính giá các BĐS cụ thể dựa trên các yếu tố tác động đến giá BĐS đã đề cập trong
mô hình.
Dựa trên mô hình hồi quy, chúng ta có thể xây dựng giá gốc, làm cơ sở để xây
dựng chỉ số giá. Trên thế giới, chỉ số giá Hedonic (Hedonic Price Index) đƣợc tính
toán và áp dụng trong lĩnh vực kinh tế. Khi xây dựng chỉ số giá thông qua mô hình
Hedonic sẽ giúp chúng ta quan sát thị trƣờng một cách dễ dàng hơn nhƣ chỉ số
chứng khoán VN-Index, chỉ số giá tiêu dùng CPI và các chỉ số khác. Từ đó, nhà

quản lý có thể đƣa ra những chính sách, biện pháp hợp lý khi thị trƣờng gặp bất ổn.
1.8. Cấu trúc của đề tài
Chƣơng 1: Giới thiệu
Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày lý do chọn đề tài; mục tiêu, phạm vi,
đối tƣợng nghiên cứu của đề tài; phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài; kết cấu của đề
tài.


7

Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết
Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày cơ sở lý thuyết về BĐS, thị trƣờng
BĐS, thẩm định giá trị BĐS và giới thiệu về mô hình Hedonic và các nghiên cứu có
liên quan.
Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày về khung nghiên cứu từ quy trình chọn
mẫu, thu thập dữ liệu, định nghĩa các biến và giới thiệu về mô hình hồi quy
Hedonic.
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu
Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày về kết quả nghiên cứu của mình và
kiểm định các giả định của mô hình.
Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
Trong chƣơng này, tác giả sẽ trình bày những đóng góp của đề tài, những mặt
còn hạn chế và hƣớng phát triển của đề tài, cuối cùng là những kiến nghị của tác
giả.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Nội dung của chƣơng này tập trung làm rõ lý do chọn đề tài. Qua khảo sát ý
kiến chuyên gia về lĩnh vực BĐS và tình hình nhà đất hiện nay tại Quận 6, TP. Hồ
Chí Minh, tác giả nhận thấy nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở trên thị trƣờng là khá
lớn. Chính vì thế, giá nhà là một trong những nhân tố đầu tiên, quan trọng và

tiên quyết trong quyết định mua hoặc bán một căn nhà. Xuất phát từ thực tế đó mà
mục tiêu của đề tài là xác định các nhân tố và mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố
này đến giá nhà ở trên một phƣơng diện khoa học theo hƣớng điều tra và nghiên
cứu cụ thể, thực tế. Việc xem xét sự tác động của các nhân tố này đến giá nhà ở sẽ
là tƣ liệu tham khảo cho những nhà đầu tƣ cũng nhƣ những ngƣời có nhu cầu sử
dụng thông tin liên quan đến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Ở chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trong
chương 2 tác giả sẽ giới thiệu tổng quan lý thuyết về nhà ở và định giá nhà ở


8

cũng như lý thuyết về định giá nhà mà đề tài sử dụng là lý thuyết mô hình định
giá Hedonic. Đồng thời tổng quan các nghiên cứu trước về các nhân tố ảnh
hưởng đến giá nhà ở làm căn cứ để xây dựng mô hình nghiên cứu ở chương 3.
2.1. Bất động sản nhà đất để ở
2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
*

Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Thuật ngữ
“Bất động sản” đƣợc sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia và ở mỗi nƣớc đều có
những quy định cụ thể đã đƣợc luật hóa.
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản (BĐS), nhƣng phần lớn đều
thống nhất rằng BĐS là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công
trình xây dựng.

Theo Hoàng Văn Cƣờng và cộng sự (2006): “Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dƣới dạng đất đai và
công trình xây dựng”.
Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả
các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với
đất”.
Nhƣ vậy, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai nhƣ
các công trình xây dựng, cây cối... Đối với nƣớc ta cũng tiếp cận với cách đặt
vấn đề nhƣ vậy, nên Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các
tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của
pháp luật” (Điều 107).


9

*

Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
BĐS nhà đất để ở là một loại hình của BĐS, có chức năng để ở hoặc có nhiều

chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. BĐS nhà đất để ở bao gồm:
+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho
mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh đƣợc thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn nhƣ nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thƣơng nghiệp dƣới

hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trƣờng nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát đƣợc đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trƣờng nhà đất có chức năng phục vụ để ở.
2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại BĐS nhà đất để ở, song đa phần đều phân
thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ.
* Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, Anna

Scherbina (2012) phân loại bất động sản nhà đất để ở nhƣ sau:
Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
+ Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách. Các căn nhà đƣợc
đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây
dựng và khai thác không gian từ mặt đất trở lên.
+ Nhà biệt thự: có sân vƣờn, hàng rào bao quanh; kết cấu chịu lực khung,
sàn, tƣờng bằng bê tông cốt thép hoặc tƣờng gạch; bao che nhà và tƣờng ngăn cách
các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng hoặc mái ngói, có hệ
thống cách âm và cách nhiệt tốt; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện
dùng, chất lƣợng tốt.


10

+ Nhà vƣờn: là các nhà xây dựng đơn lẻ, hoặc song lập có vƣờn bao quanh.
Mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm 50 - 60%. Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc
phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m.
Đối với nhóm nhà ở chung cư, bao gồm:
+ Chung cƣ hạng sang: có vị trí rất đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ
hoàn chỉnh, thiết kế sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý hoàn hảo.

+ Chung cƣ cao cấp: có vị trí tƣơng đối đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội
bộ tƣơng đối hoàn chỉnh, thiết kế khá sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý
khá hoàn hảo.
+ Chung cƣ hạng trung: vị trí tƣơng đối thuận lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật
nội bộ tƣơng đối hoàn chỉnh, thiết kế ở mức trung bình, nội thất trung bình, dịch vụ
quản lý tƣơng đối khá.
+ Chung cƣ bình dân: vị trí tƣơng đối xa trung tâm; hạ tầng kỹ thuật ở mức
tối thiểu, thiết kế đơn giản, nội thất rẻ tiền, dịch vụ quản lý đạt yêu cầu.
*

Căn cứ vào thiết kế và độ bền, Bộ Xây dựng phân cấp nhà ở thành 4 cấp sau:
+ Nhà cấp 1 bảo đảm có phòng ngủ, phòng ăn, phòng tiếp khách. Bếp và nhà

vệ sinh phải riêng biệt và cùng tầng với căn hộ. Vật liệu hoàn thiện phải là trát ốp
lát, trang trí cao cấp. Khung cột, tƣờng chịu lực làm bằng vật liệu không cháy... Nhà
cấp 1 có niên hạn sử dụng từ 100 năm trở lên.
+ Nhà cấp 2 có chất lƣợng sử dụng tƣơng đối cao. Các thiết bị và trang trí nội
thất, điện nƣớc, vệ sinh kém hơn nhà cấp 1. Khung cột, tƣờng, sàn và mái che cũng
bằng vật liệu không cháy. Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm trở lên.
+ Nhà cấp 3 có chất lƣợng sử dụng trung bình, từ chất lƣợng hoàn thiện
(trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh. Khung cột, tƣờng,
sàn và mái che của nhà cấp 3 làm bằng vật liệu khó cháy. Nhà cấp 3 có niên hạn sử
dụng từ 20 năm trở lên.
+ Nhà cấp 4 thƣờng chỉ có một, hai phòng, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh.
Chất lƣợng hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp: trát vữa, quét vôi
không ốp lát. Khung cột, tƣờng chịu lực sử dụng vật liệu khó cháy có giới hạn chịu


11

lửa đến 0,5 giờ. Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tôn. Nhà cấp 4 có
niên hạn sử dụng dƣới 20 năm.
* Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê chia nhà ở thành
4 loại nhƣ sau:
+ Nhà kiên cố: có cả ba bộ phận cột trụ, tƣờng và mái đều làm bằng vật liệu
bền chắc.
+ Nhà bán kiên cố: có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà thiếu kiên cố: có một trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà đơn sơ: có cả ba bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc.
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở
*

Tính cố định
Tính cố định thể hiện ở chỗ BĐS không thể di dời đƣợc về mặt địa lý. Mỗi

BĐS có một vị trí riêng biệt, gắn với một vùng, một địa phƣơng nhất định. Yếu tố
vị trí phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển
kinh tế xã hội, tâm lý tập quán, thông qua đó định hình lợi ích và giá trị của BĐS.
*

Tính không đồng nhất
Tính không đồng nhất còn gọi là tính cá biệt hóa cao. Điều này thể hiện trƣớc

hết thông qua yếu tố vị trí, sau đó là hình thể, kích thƣớc của lô đất, đặc điểm vật
chất của công trình xây dựng trên đất,…Tính không đồng nhất cho thấy ngƣời bán
luôn luôn có một lợi thế độc quyền trong mặc cả.
*

Tính khan hiếm
Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo đƣợc. Diện tích đất

tự nhiên của mỗi vùng, mỗi quốc gia là có giới hạn, không mở rộng đƣợc. Mặt khác,
để xây dựng công trình trên đất đòi hỏi phải đầu tƣ một số vốn lớn và mất khá nhiều
thời gian. Do đó, trong ngắn hạn, cung BĐS là tƣơng đối cố định. Do có tính khan
hiếm nên BĐS thƣờng trở thành đối tƣợng đƣợc đầu cơ và điều này khiến cho
quan hệ cung cầu về BĐS thƣờng mất cân đối theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn
cầu, qua đó, giá BĐS có xu hƣớng tăng lên trong dài hạn.
*

Tính bền vững theo thời gian


12

BĐS là tài sản đƣợc sử dụng lâu dài, riêng đất đai đƣợc coi nhƣ loại tài sản có
tuổi thọ vĩnh viễn, bền vững theo thời gian và không thay đổi trạng thái vật chất.
Đối với công trình xây dựng trên đất, tùy vào vật liệu và kết cấu mà tuổi thọ có thể
vài chục năm đến hàng trăm năm. Đây cũng là lý do trong các quy định về nghiệp
vụ kế toán không đƣợc tính khấu hao cho đất, chỉ tính khấu hao đối với phần công
trình gắn liền với đất và thời gian khấu hao (tuổi thọ) phụ thuộc vào loại công trình.
Do BĐS có tính lâu bền và khan hiếm, đồng thời có thể phục vụ cho nhiều mục đích
khác nhau nên giá trị của nó rất lớn và thƣờng tăng lên theo thời gian.
*

Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Sự tồn tại, thay đổi hoặc mất đi của một BĐS có thể ảnh hƣởng đến giá trị

của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc quy hoạch và đầu tƣ xây
dựng các cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng sá, cầu cống, trƣờng học, bệnh viện, siêu thị,
công viên,… sẽ có tác động rất lớn làm tăng giá trị các BĐS trong vùng.

*

Tính thanh khoản thấp
BĐS luôn có giá trị lớn, chi phí giao dịch cao và chịu sự quản lý chặt chẽ của

các thể chế pháp luật, quá trình giao dịch kéo dài, trải qua nhiều bƣớc nhƣ tìm
kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do
đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của BĐS kém hơn so với các hàng hóa
khác nhƣ chứng khoán, vàng và ngoại tệ.
*

Tính đa chức năng
Một BĐS có thể sử dụng để phục vụ cho nhiều mục khác nhau nhƣ để ở, để

làm cửa hàng thƣơng nghiệp, làm văn phòng giao dịch,… Ngoài ra, do có giá trị lớn
và giá trị này thƣờng tăng lên theo thời gian nên BĐS không chỉ là một hàng hóa
tiêu dùng thông thƣờng mà nó còn đƣợc xem nhƣ một tài sản đầu tƣ. Đây là đặc
điểm rất đặc biệt của BĐS. Do vừa có giá trị sử dụng lớn, đồng thời là một tài sản
đầu tƣ nên trong trƣờng hợp nền kinh tế phát triển bình thƣờng, thị trƣờng BĐS
thƣờng thu hút một lƣợng vốn rất lớn trong dân cƣ.
*

Có giá trị cao


13

Tài sản BĐS trong mỗi gia đình, doanh nghiệp thƣờng chiếm tỷ trọng cao
trong tổng danh mục tài sản, nguyên nhân do tài nguyên đất là hữu hạn và khan
hiếm nên giá trị giao dịch liên quan đến đất thƣờng rất cao ví dụ nhƣ các giao dịch

về chuyển nhƣợng quyền sử dụng, cho thuê, thế chấp và các giao dịch khác; hơn
nữa công trình gắn liền với đất cũng có giá trị xây dựng lớn nên giá trị của BĐS trên
thị trƣờng thƣờng cao so với nhiều tài sản khác.
*

Chi phí giao dịch cao
Khi giao dịch BĐS ngƣời ta hay đắn đo, cân nhắc trƣớc khi đƣa ra quyết định

do tài sản BĐS có giá trị lớn, do đó dịch vụ của các tổ chức môi giới có vai trò xúc
tác giúp giao dịch thành công và thù lao mà các tổ chức này nhận đƣợc theo tỷ lệ
giá giao dịch thành công nên dẫn đến chi phí giao dịch tăng. Ngoài ra, các khoản
phí khác nhƣ lệ phí trƣớc bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhƣợng BĐS cũng
góp phần làm tăng chi phí giao dịch.
*

Chịu sự quản lý chặt chẽ của thể chế pháp luật
Đất đai trong BĐS là tài nguyên của quốc gia, gắn liền với các khía cạnh chủ

quyền, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội do đó rất nhiều cơ quan quản
lý ban hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả.
*

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Vì BĐS có tính chất bất động do đó BĐS gắn liền với phong tục, tập quán, thị

hiếu của địa phƣơng nơi BĐS đó tọa lạc. Những yếu tố có thể là thích ở nhà thấp
tầng, lô đất vuông vức, chọn hƣớng nhà, không thích lô đất tóp hậu, tránh đƣờng
giao thông hƣớng vào lô đất.
2.2. Thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở
2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở

*

Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng

hóa, tiền tệ.


14

Theo Hoàng Văn Cƣờng và cộng sự (2006): “Thị trƣờng BĐS là tổng thể các
giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định”.
Theo Thái Bá Cẩn (2003): “Thị trƣờng BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”.
Theo Nguyễn Ngọc Vinh (2012): “Thị trƣờng BĐS là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trƣờng và theo quy định
của pháp luật”.
Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trƣờng BĐS là nơi tƣơng tác giữa các
cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác nhƣ là tiền”.
Nhìn chung, các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng nhƣ
cách đặt vấn đề, nhƣng tựu chung lại đều coi thị trƣờng BĐS là tổng hợp các giao
dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ.
*

Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trƣờng BĐS, dựa vào đặc điểm của

BĐS nhà đất để ở, tác giả đƣa ra khái niệm tổng quát về thị trƣờng BĐS nhà đất để
ở nhƣ sau: “Thị trƣờng BĐS nhà đất để ở là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân

sự về các lợi ích gắn liền với các quyền BĐS nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan
hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian và thời gian nhất định”.
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở
*

Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt so với các loại hàng hóa khác. Bản

chất của giao dịch BĐS là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó, không trao đổi
bằng hiện vật nhƣ nhiều tài sản khác, do đó thị trƣờng BĐS có nhiều đặc điểm mà
chúng ta có thể nhận dạng nhƣ sau:
+ Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc
BĐS nhà đất để ở là tài sản không di dời đƣợc, vị trí của nó là cố định ở
một vùng, một địa phƣơng. Mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại có các điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau. Chính điều này quy định


15

đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của BĐS nhà đất để ở, đồng thời ảnh hƣởng
sâu sắc đến đặc trƣng cung cầu BĐS nhà đất để ở của từng vùng, từng địa phƣơng.
Do BĐS nhà đất để ở mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu BĐS nhà
đất để ở thƣờng mang tính cục bộ. Sự khan hiếm cung BĐS nhà đất để ở ở vùng
này không thể đƣợc điều hòa bởi cung BĐS nhà đất để ở ở vùng khác. Tƣơng tự,
sự gia tăng cầu BĐS nhà đất để ở có thể gây áp lực lên giá BĐS nhà đất để ở ở một
vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dƣ thừa.
+ Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo
Mặc dù có rất nhiều ngƣời mua và ngƣời bán trên thị trƣờng, sản phẩm BĐS
nhà đất để ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm nhƣ: cung BĐS nhà

đất để ở trong ngắn hạn là tƣơng đối cố định và ít co giãn trƣớc thay đổi giá,
BĐS nhà đất để ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên
thị trƣờng BĐS nhà đất để ở là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo.
+ Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước
thay đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở
Để tạo lập một BĐS nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời
gian, từ chuyển nhƣợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó
trong ngắn hạn, tổng cung BĐS nhà đất để ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi
cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá BĐS nhà
đất để ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhƣng cầu BĐS nhà đất để ở
lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thƣờng bắt đầu do sự thay đổi của
cầu. Khi sự tăng giá BĐS nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều
ngƣời đầu cơ mạnh vào thị trƣờng nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không
theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá BĐS
nhà đất để ở.
+ Thị trường bất động sản nhà đất để ở có mối liên hệ mật thiết với thị
trường tài chính


16

BĐS nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một BĐS nhà
đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác
nhau. Khi thị trƣờng BĐS nhà đất để ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao
hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở vào thị
trƣờng tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trƣờng BĐS nhà đất để ở
và thị trƣờng tài chính thực chất là mối quan hệ tƣơng tác hai chiều. Một mặt, thị
trƣờng tài chính, bao gồm thị trƣờng tiền tệ và thị trƣờng vốn, tạo môi trƣờng
cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở. Mặt khác,
sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở cũng có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến

sự phát triển của thị trƣờng tài chính, đặc biệt là thị trƣờng vốn.
+ Thị trường bất động sản nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh
thần rất lớn đối với mỗi cá nhân và quốc gia. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng
BĐS nhà đất để ở có mối tƣơng tác mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị
trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao
động … Do đó, Nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch BĐS nhà đất để ở là hết
sức cần thiết. Sự quản lý của Nhà nƣớc bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn
cho các giao dịch BĐS nhà đất để ở. Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà
nƣớc góp phần thúc đẩy thị trƣờng phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi
trƣờng kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trƣờng khác.
*

Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí
Minh
+ Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: Thị trƣờng nhà đất để ở tại TP.

Hồ Chí Minh bao gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp
độ phát triển đặc thù.
Cấp độ sơ khởi: là cấp độ phát triển ban đầu của thị trƣờng BĐS nhà đất để
ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa đƣợc đem ra giao dịch trên thị
trƣờng. Ở cấp độ này, thị trƣờng xây dựng chƣa phát triển, hàng hóa giao dịch
trên thị trƣờng chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao dịch