Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư

Tiểu luận

Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư


Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 1 -

Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính
sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của
người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự
quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức
xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành
trong cả
nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi
quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh
nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển
nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả
sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi
vớ
i việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng
cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành

công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến
trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không
có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công
trình. Các chung cư
cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy ,
…Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù
hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 2 -
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở
HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư
ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số
vấn đề chủ yếu sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư

Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay

Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI

Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy
cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt
là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề
tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được
sự đóng góp ý kiến của các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Nhóm sinh viên thưc hiên:

Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh





Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 3 -
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ
riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao
tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số
tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị đị
nh 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/
2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa
ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối
với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với
thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi
chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nộ
i được hiẻu như
sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu
thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 4 -
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư
bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã

kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ
thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệ
t là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ
phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở
…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ
đất ngày càng bị
thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở
cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 5 -
cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về
chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng
đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nh
ận.
Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo
cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo
nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:

Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,
công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như:
người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước …
làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ
kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chư
a có quy định rõ ràng và

đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ
dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa,
duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp
thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hế
t , thời gian
sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới
sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung
cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ”
với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,ph
ức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,
bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời
sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc
xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 6 -
nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một
yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết
định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn
Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:

3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử
dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo
quy định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ
đó), phần diện tích khác

như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và
những phần
khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp
luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ
thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung
cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy,
đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thố
ng cấp điện,
nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà
chung cư đó.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 7 -
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản
lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn
đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư

Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung
cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê
nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,
trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với ch
ủ sở hữu nhà đó

Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,
nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều
chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức
nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư
:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký
quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định
khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu.
Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 8 -
trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như
sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh
tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu
đăng ký . Nế
u nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao
nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
∗
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách
nhiệm đăng ký
∗
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử
dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc
diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không

có người qu
ản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên
việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử
dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung
tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các
nguyên tắc sau
∗
Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở
hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn
hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích
đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 9 -
chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu
bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuôn
viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với
quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ
bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện
sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả
, thang máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và
những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị,
phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi
phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh
chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như:

đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây
tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi
nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ
, phá bỏ khu phụ, nối thông
không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh
hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây
thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để

dùng riêng cho gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung
khi chưa có giấy phép xây dựng.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 10 -
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho
từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa,
phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải
tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc
lấ
n lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:

Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như
sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong
hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận
nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.

Đối vớ
i nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một
chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở
thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu
trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và
cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ
diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nh
ận. Trong
trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữa
theo quy định của pháp luật.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 11 -
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.
Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn
sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả
thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.
Người sử dụ
ng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm
tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản
lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung
cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà

nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự
quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quả
n lý chung mang tính chất
nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn
đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền
thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có th
ể
đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được
nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố
chi phí giữa các hộ đó.
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 12 -
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình
kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở
chung đó
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung
nếu có và tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình
vi phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các h
ộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính
quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà
chung.

Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 13 -

CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là
mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệ
u thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt
bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây

dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và
Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng
với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:





Tên nhà Số căn Số nhà Số tầng Diện tích Số thang
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 14 -
hộ xe
kiốt (
2
m
)
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3
110 1 12 288 2
NO4
64 1 9 232 2
NO5
64 1 9 232 2
NO6
80 1 9 212 2
NO7
64 2 9 306 2

NO8
80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1
66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2
112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3
66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1
88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2
126 1 15 434 2
CT2A
88 1 12 902 2
CT2B
84 1 15 141 2
CT3A
72 1 9 459 2
CT4
88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3
140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4
84 1 15 164 2

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành
phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhi
ều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh
hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 15 -
thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công
cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng
như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo
tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán
dân tộc và các yếu tố tự
nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo
không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự
hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài
thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có
chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ
thống cửa hàng, công
trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian
chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm
bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải
quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ,

không gian công c
ộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được
quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các
thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà
thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển
đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta
không thể đư
a hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện
tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn
toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh
diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này
không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 16 -
cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương
tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là
xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao
thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao
thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để
tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chứ
c như vậy gây nhiều bất tiện
trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao
tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ
cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m
2
sàn
hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển

hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng
thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông
này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy
ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan
trọng cần sự quan tâm nghiên cứu
đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu
cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi
hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng
giao thông ngang trong từng tầng để đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ
thống ống kỹ
thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và
được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu
cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 17 -
đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể
thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây,
ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà
nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là
truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công
cộng gắ
n liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần
thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong
phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còn

coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với
thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp
hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra
khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị,
cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, nh
ững vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung
cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì
sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả
về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn
còn bất cập và là một nội dung cầ
n được nghiên cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:

2.1/ Quản lý cư trú
:
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 18 -
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn
buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà
cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư
cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại
thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ,
chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt,
nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư
có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát
được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã

hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồ
i người cư trú chỉ làm
theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của
người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy
đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú c
ũng
có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân
viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe,
quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thêm những
nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các
gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng
thêm nhân khẩ
u. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới
từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp
vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố
niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.