CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG
XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở
1.1 . DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1.1 Khái niệm
Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh
hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch
vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài : môi trường
chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi trường đầu tư ”. Mặt khác,
các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong
nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại,
làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên
nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua
các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư
gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp.
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ
thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư
phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những
kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai.
Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong
việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.
Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, được
Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây
dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng
mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển,
1
1
DỰ ÁN XÂY DỰNGKẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤTCÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn
nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần
thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu

tư và hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ
cũng yêu cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định ( bao gồm
đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa ) do đó có thể biểu diễn dự
án xây dựng như sau :
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng của dự
án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội. Việc xây
dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, và cũng là yêu
cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Sự gia
tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện
chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc
thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở
có tổ chức, hệ thống, để từ đó, mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất
lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư
văn minh, hiện đại.
1.1.2. Đặc điểm d ự án đầu tư xây dựng nhà ở
Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong
nó chứa ác yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.
2
2
Trước hết, dự án đầu tư xây dựng là dự án gắn với công trình nhà ở thường
có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu
tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian
dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình. Bên cạnh đó,
tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi
trường khí hậu xung quanh …
Hai là, dự án đầu tư xây dựng có quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các công trình
thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư nước ngoài hay
của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các cơ quan ngoại giao
và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam.
Ba là, dự án xây dựng cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự

nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm,
các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường an toàn sẽ thu hút
được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được
những điều kiện đó.
Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm
thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Phân loại theo quy mô dự án :
- Dự án nhóm A
- Dự án nhóm B
- Dự án nhóm C
b. Phân loại theo tính chất
- Nhà chung cư
- Nhà biệt thự
- Nhà xây liên kế
3
3
c. Phân loại theo cấp quản lý
- Nhà nước – địa phương
- Tổ chức doanh nghiệp
- Cá nhân
d. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư
Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại :
- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
 Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý dự án
được tốt và nhằm mục đích :

- Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND các tỉnh,
thành phố;
- Lựa chọn chủ đầu tư;
- Chọn hình thức quản lý dự án;
- Quyết định trình tự đầu tư và xây dựng :
+ Lập báo cáo đầu tư
+ Lập dự án đầu tư
+ Lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật
- Quyết định trình tự thiết kế :
+ Thiết kế 1 bước
+ Thiết kế 2 bước
+ Thiết kế 3 bước
- Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách :
+ Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C
4
4
+ Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B
- Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án
- Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu
+ Chỉ định thầu
+ Đấu thầu hạn chế
+ Đấu thầu rộng rãi
- Quyết định thời hạn bảo hành công trình
- Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trình
Ghi chú :
1) Tổng mức đầu tư cho từng loại dự án có thể sẽ thay đổi khi có sự trượt giá
để phù hợp với thực tế.
2) Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc vào nguồn
vốn đầu tư. Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại này để việc quản lý dự
án được hợp lý và theo đúng pháp luật.

1.2. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG
DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu kỳ dự
án đầu tư
Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư – Thực
hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án được thẩm
định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ thủ tục tiến tới
việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan trọng để đưa dự án từ
bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực hiện tốt công việc này, dự án
xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các
chi phí phát sinh không đáng có, đưa công trình nhanh vào sử dụng.
5
5
GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁNNguyên nhân làm xuất hiện dự ánCác ý rưởng ban đầu
GIAI ĐOẠN SAU ĐẦU TƯKhai thác, sử dụngVận hành, bảo trì
GIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU TƯ
KẾT THÚC DỰ ÁNHết thời hạn sử dụngSự cố, hỏng không sử dụng đượcThanh lý tài sản ( phá dỡ… )
1.2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án :
Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng, ta thường thực
hiện theo các bước sau :
6
6
B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư ( bao gồm cả thủ tục
đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế )
B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án
B3- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế mỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán.
B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường

a. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản cam kết
bảo vệ môi trường
b. Thẩm định thiết kế cơ sở
B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công.
B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu có )
B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án.
B8- Thi công công trình.
B9- Lắp đặt thiết bị.
B10- Tổng nghiệm thu công trình.
1.3. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN :
giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện một dự án
đầu tư xây dựng
1.3.1. Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư
Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng kí đầu
tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp.
Các cơ quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các cơ quan liên quan
trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra ) và trình cấp
có thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật
7
7
Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ; những nội dung dự án đã
thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án thì không
phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp dụng
thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;
b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;
c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;

d) Tổng vốn đầu tư;
đ) Thời hạn thực hiện dự án;
e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;
g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).
1.3.2. Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng
• Giao nhận đất
- Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê
đất theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất
hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo quy định
của pháp luật về đất đai.
• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm
xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng nhắc. Trên
cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa chọn và quyết
định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế,
8
8
văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung cho đô thị mà trong các
Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy hoạch chi tiết chưa làm rõ được,
ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu
tư xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình
khác, các chủ đầu tư có thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua
các phương tiện thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán,
bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh doanh,
chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương
án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết

toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa phương tổ chức thực hiện việc
đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng
cho nhà thầu xây dựng;
1.3.3. Khảo sát xây dựng
Khảo sát xây dựng là hoạt động thị sát, đo vẽ, thăm dò, thu thập và tổng hợp
những tài liệu và số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng, địa điểm xây dựng đề
phục vụ thiết kế. Khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất
công trình, khảo sát thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình và các công vỉệc khảo
sát phục vụ cho hoạt động xây dựng.
Để xây dựng được công trình có chất lượng cao, đồng thời thỏa mãn điều
kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tư tiền vốn ít thì việc thiết kế
công trình phải tiến hành trên cơ sở khảo sát xây dựng kỹ lưỡng, trên cơ sở áp
dụng các phương pháp tính toán hiện đại cũng như các phương pháp thi công tiên
tiến.
9
9
Tiến hành khảo sát xây dựng là nhằm giải thích rõ tính cần thiết về mặt xã
hội, tính hữu ích về mặt kinh tế, tính khả thi về mặt kỹ thuật của công trình xây
dựng. Kết quả khảo sát xây dựng phải nêu rõ phương thức để thỏa mãn nhu cầu
của xã hội đối với công trình xây dựng, những điều kiện, khả năng xây dựng công
trình, lợi ích cho việc xây dựng công trình đó mang lại cho quá trình tái sản xuất xã
hội. Không thể nào có một bản thiết kế có chất lượng mà lại không dựa trên cơ sở
những tài liệu chuẩn xác của khảo sát xây dựng.
Khảo sát xây dựng bao giờ cũng phải được thực hiện theo một số giai đoạn
nhất định dựa trên nguyên tắc từ chung đến riêng, từ tổng quát đến chi tiết nhằm
cung cấp những tài liệu chuẩn xác nhất cho thiết kế công trình.
Mục đích công tác khảo sát trong các bước thiết kế :
- Khảo sát để lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là thu thập những tài
liệu cần thiết để sơ bộ đánh giá sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các
thuận lợi và khó khăn, sơ bộ xác định vị trí, quy mô công trình và ước toán tổng

mức đầu tư cũng như sơ bộ đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự
án.
- Khảo sát để lập Dự án đầu tư xây dựng công trình là thu thập những tài liệu
để xác định sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn hình thức đầu
tư, xác định vị trí cụ thể, quy mô công trình, lựa chọn phương án công trình tối ưu,
đề xuất các giả pháp thiết kế hợp lý, tính tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu
tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Khảo sát để lập Thiết kế kỹ thuật là thu thập những tài liệu cần thiết trên
phương án công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( dự án đầu tư xây
dựng công trình ) để lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, dự toán công trình
cũng như lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu hay chỉ định thầu.
10
10
- Khảo sát để lập Thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện để phục vụ cho thi
công các công trình cầu, hầm, cảng, đường bộ... theo các phương án công trình đã
được phê duyệt khi thiết kế kỹ thuật và đấu thầu xây dựng.
- Đối với những công trình xây dựng nhà ở khảo sát phục vụ Thiết kế kỹ thuật
thi công thì trong này mọi công việc khảo sát của các bước thiết kế kỹ thuật và
khảo sát thiết kế bản vẽ thi công được phối hợp thực hiện cùng trong một bước.
Trong giai đoạn chuẩn bị thi công, khâu khảo sát chủ yếu phục vụ cho thiết
kế kỹ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công các dự án nhà ở.
1.3.4. Thiết kế trong xây dựng
Thiết kế là một hoạt động thuộc lĩnh vực đầu tư và xây dựng mô tả hình
dáng kiến trúc, nội dung kỹ thuật và tính kinh tế của các công trình xây dựng tương
lai thích ứng với năng lực sản xuất sản phẩm hay dịch vụ và công dụng đã định.
Các văn bản, hồ sơ đồ án thiết kế một công trình là một tài liệu kinh tế - kỹ
thuật tổng hợp phản ánh ý đồ thiết kế thông qua các bản vẽ, các giải pháp kinh tế -
kỹ thuật về công trình tương lai với những luận chứng, tính toán có căn cứ khoa
học.
Thiết kế cơ sở là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ nhằm cụ thể

hóa các yếu tố đã nêu trong nội dung của dự án đầu tư ( nội dung này thường được
thực hiện trong quá trình lập dự án đầu tư ).
Hồ sơ thiết kế kỹ thuật ( TKKT ) là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và
các bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư được
duyệt. Hồ sơ TKKT phải đảm bảo đủ điều kiện để lập tổng dự toán, hồ sơ mời thầu
và triển khai lập bản vẽ tho công.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công ( TKBVTC ) là bước thiết kế chi tiết, bao gồm
các tài liệu thể hiện trên bản vẽ được lập trên cơ sở TKKT đã được duyệt. Hồ sơ
11
11