NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH

NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH
1. Quy mơ thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Khơng có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác
động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu
thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí,
hoặc thơng qua các cá nhân mơi giới. Do khơng có thị trường trung tâm nên các thơng
tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị
trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Cơng ty mơi
giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao
dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ
Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008,
theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ
các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của
thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của
bất động sản là khơng thể thiêu hủy và khó chia cắt, khơng thể di dời; sự thừa thải ở
nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản
mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn
hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số
lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của
thị trường bất động sản của từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo: thị trường bất động sản là
một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn
hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường
tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do khơng tái tạo được hay tính
khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thơng tin về quy hoạch,
về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này

làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh
khơng hồn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là
thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các
khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài
chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta ln có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc
sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu
cầu
rất
lớn
về
vốn.
1.1.2. Quy mơ thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Chiến lược phát triển đơ thị của Việt Nam, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ
105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đơ thị hố 28% hiện
nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở


đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng
lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đơ thị, trung bình
mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2
nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự
án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đơ la Mỹ tính đến tháng
4/2007.

Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư
BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa
đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital thơng báo bán tồn bộ 50,1% cổ phần của

tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR)
17,5% trong 4 năm. Công ty cổ phần Đầu tư Cơng đồn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp
thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100
USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá
thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phịng
đều sẽ có mức giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza
với tổng diện tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng
giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm
0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao:
26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010.


Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại
các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố
vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana
Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị
trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê
trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74
USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tịa nhà hạng A thậm chí cịn tăng cao lên 26% do khách
thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn
hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hỗn lại
trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao
gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số
lượng nhỏ trong tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị
trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động

trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn hộ được
chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý
II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, Ủy ban
nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này
có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đơ thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông,
như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê
Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị
mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam
An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp
Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát
triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B
rộng 193,22 ha của Tổng cơng ty Xây dựng cơng trình Giao thơng 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường
bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế
và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được
bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Số lượng căn
hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội,
thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà
Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận
Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam
Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 –
khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị
trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn
hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có

giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã
giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với
quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của
tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh tốn của đa
phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn, thậm chí
lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều.
Số liệu từDiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 40%. Tuy nhiên,
lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại sàn giao dịch BĐS Tân Hưng
(quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp
đến giao dịch tại sàn vẫn không tăng lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.
Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn
đang phát triển, khơng hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít cơng ty niêm yết
cơng bố báo cáo tài chính quý III nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn
tượng, hơn nhiều so với quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm
ngành bất động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố
đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản
có lợi nhuận đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp
trong lĩnh vực này được hưởng lợi. Điển hình như Cơng ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi
nhuận quý III đã đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị
hoạt động chính trong lĩnh vực khác nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn
theo”, như Công ty CP thủy sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II
nhờ kinh doanh căn hộ.

Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10
doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhóm
ngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so
với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ơng Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Cơng ty
Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay khơng đóng băng. Theo ơng, hai ba
năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng
bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh
hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến
trúc sư nước ngồi thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì
thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cách xây dựng
những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định
mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam
đều đang cao, chứ không phải người dân khơng có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có
một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là
khơng chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phịng, khách sạn
cũng
đang
có
nhu
cầu


cao.
Theo ơng Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới
8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đơ
thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ cơng nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô

thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đơi
và tất nhiên, họ cần nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút
được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so
với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hồn tồn có thể tin tưởng sẽ đạt 13
tỷ USD vốn FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà
ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia
nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hồn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở
Việt Nam, ơng Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự
thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông
cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo
chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hồn tồn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên
quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật
Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra
theo chiều hướng ngày càng thơng thống và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu
tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư khơng có vốn
hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng
mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực
hiện các dự án cấp 2 khi đã có các cơng trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê
duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến
độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được
các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì tồn bộ dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây
dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án
khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư khơng đủ vốn để thực hiện tồn bộ dự án, nhưng

lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng
dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khơi phục các hoạt động đầu tư
và phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm
dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp
vốn khơng được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh
doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu
công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không
được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều
lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động


vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hồn thành khối lượng lần trước. Dự thảo
thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục
đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để
quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận
trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách
hàng.
2. Phạm vi cạnh tranh.
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS)
quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu "bắt tay" nhau để hợp lực thực
hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách
chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các DN
BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đồn Tam Phú vào đầu tháng 6 vừa qua. Đây là
sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T,
Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty
TNHH xây dựng Võ Đình. Sự chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không
phải là sự hợp tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển

ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đơ thị và những hạng mục liên
quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác giữa
các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mơ của các dự án BĐS
khơng cịn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực
của một DN khó thực hiện. Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do khơng đủ tiềm
lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn
khơng chỉ trước mắt mà cịn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc hợp
tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn công" của các tập đoàn
lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP.
HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để
giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mơ của phần lớn DN BĐS
ở TP. HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ hội.
Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả. Vì
khơng phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị
Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 cơng ty trên đều có
những thế mạnh riêng để kết hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên
trong liên doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng
được thế mạnh của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính; Cơng ty
Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Cơng ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và
Cơng ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi cơng. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình
thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp
nhiều khó khăn vì u cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác,
vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết.
Điều này hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự
kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian
gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal,
Phát Hưng - Địa ốc Sài Gịn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn
đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera,
VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều cơng ty khác như Phú Gia, Hồng
Qn, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung
tâm giao dịch hiện có. Ngun nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản
phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần
(1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
chuyên nghiệp. Các trung tâm mơi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong
những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy
định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mơ hình sàn giao
dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị lập sàn giao
dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường càng phát triển thì càng cần
nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ
có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”, ơng Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với thị trường văn
phòng cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90 USD/m2/tháng (cuối năm 2007hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc với tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng
vào những tháng đầu năm 2008. Q 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung
cực lớn, cạnh tranh trong mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phịng có dấu hiệu chạm đáy và
đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ Công
ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với
quý trước đó. Đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến

hầu hết các cơng ty trong và ngồi nước đều cắt giảm tối đa chi phí th văn phịng.
Theo thống kê, trong q 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu
tập trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A Cetic (Nguyễn Thị Minh
Khai, Q.1) đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích.
Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao ốc văn phịng có mức giảm
thấp nhất tính từ quý 2/2008 đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phịng tại TP.HCM đó là
sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với tổng diện tích sàn là
31.562m2 vừa đi vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằm ngay ngã tư trung tâm với 2 mặt
tiền là đường Lê Duẩn và Hai Bà Trưng, cao ốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại
TP.HCM lên trung bình 41,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Các chủ cao ốc văn phịng khác đã tự tin để khơng giảm giá cho th văn phịng khi “nhìn”
vào giá cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì giá cho th hiện tại chứ khơng
giảm giá để cạnh tranh khách như thời gian ế ẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng


tại TP.HCM đã chững lại, không tiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các
phân hạng vẫn khá cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc
mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung
văn phịng cho th được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối
năm 2010 trên tất cả các hạng văn phịng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách
hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phịng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong
những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi. Vì vậy, nguồn cung tăng,
giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi
trường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu
chững lại thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung

bình khoảng 4,3% ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ
dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích
trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn
hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối
tượng khách hàng chính của cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch
này thích khơng khí gia đình khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ
dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn
so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm
khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ
chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ
chuyên nghiệp đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi.
Thuê các căn hộ kiểu này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư
này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại
TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong
thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày
để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ
sự phục hồi của căn hộ bán với nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình
như dự án Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9
vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị
trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam
nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này
kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về
thời gian trong khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu
cho thuê ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho
thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách th. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc
dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất

đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức
tạp hơn khiến người nước ngồi có tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc
dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn


giữa các cơng ty với các chun gia nước ngồi thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như
hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị
trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các cơng ty nước
ngồi hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế
quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập
vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó
khăn trong việc gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các cơng trình địa ốc vì các qui định kỹ
thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch khơng đáp ứng được u cầu về
diện tích, độ an tồn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn
tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh
nghiệp với qui mơ nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và
nếu như có tham gia thì khơng thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi
ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản,
bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà khơng
địi hỏi tài sản thế chấp. Một cơng ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ

là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo
từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các
doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu
vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở
nước ngồi, các cơng cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc
các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt
Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt
cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của
thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê,
thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc
đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt
của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi
thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà


nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi
kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác
định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển
mục đích sử dụng đất từ sản xuất nơng nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc
nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ
đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu
cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị

trường. Ngược lại, những vùng, khu vực khơng được Chính phủ Trung ương, Chính quyền
Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng khơng thích hợp cho mục tiêu
phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho
nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư khơng được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường
bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu
vực, vùng tương ứng.
cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc
mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống cịn khá cao thì nguồn cung
văn phịng cho th được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối
năm 2010 trên tất cả các hạng văn phịng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách
hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong
những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng,
giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi
trường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu
chững lại thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung
bình khoảng 4,3% ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ
dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích
trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn
hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối
tượng khách hàng chính của cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch
này thích khơng khí gia đình khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ
dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá th cũng mềm hơn
so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm

khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ
chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ
chuyên nghiệp đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi.
Thuê các căn hộ kiểu này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư
này nói


Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại
TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong
thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày
để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ
sự phục hồi của căn hộ bán với nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình
như dự án Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9
vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị
trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam
nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này
kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về
thời gian trong khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu
cho thuê ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho
thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc
dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất
đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức
tạp hơn khiến người nước ngồi có tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc
dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn
giữa các công ty với các chuyên gia nước ngồi thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như
hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị
trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước
ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.

4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế
quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập
vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó
khăn trong việc gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các cơng trình địa ốc vì các qui định kỹ
thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về
diện tích, độ an tồn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn
tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh
nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì khơng thể tham gia vào thị trường này được, và
nếu như có tham gia thì khơng thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi
ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản,
bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà khơng
địi hỏi tài sản thế chấp. Một cơng ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.


Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo
từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các
doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu
vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở
nước ngồi, các cơng cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc
các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt

Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt
cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của
thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê,
thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc
đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt
của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi
thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi
kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác
định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển
mục đích sử dụng đất từ sản xuất nơng nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc
nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ
đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu
cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị
trường. Ngược lại, những vùng, khu vực khơng được Chính phủ Trung ương, Chính quyền
Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng khơng thích hợp cho mục tiêu
phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho
nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư khơng được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất
động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu
vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến
sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ
làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần

như khơng có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách
tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động
sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án
của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hồn
thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.Ơng Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc
Cơng ty Địa ốc Đất Lành, đã đưa


ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có diện tích 3,5 ha
của Cơng ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng khu căn hộ
diện tích nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006. Qua nhiều thủ
tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận,
thẩm định và phê duyệt quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng
khác, đến tháng 9/2009 dự án mới được "tạm khởi cơng".
Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng 16 ngày. Tính
ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1 tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ
đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên do thời gian quản lý dự án bị kéo dài.
Cịn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT tại
Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn cịn mang nhiều tính
"xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định
hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách
cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định".
Theo ơng, quy hoạch khơng gian phải là cơng cụ kiểm sốt sự phát triển, đồng thời hạn
chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ
những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung.
Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và
qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo

nhu cầu của xã hội.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản
phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn
đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt.
chính những yếu tố đó làm cho việc một cơng ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui
ra khỏi thị trường. ví dụ khi một cơng ty có một dư án đâu tư một tịa nhà địa ốc, thời gian
xây dựng là năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng
nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc cơng ty
rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân
cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây
dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định
không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng
lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đơ thị, dân cư đơng
đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai khơng bị hao mịn
và giá có thể ngày càng tăng. Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất
có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên


thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là
một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận
trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này

dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán
không trực tiếp, phải qua mơi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch
cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc
biệt, quan trọng, khơng thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém
linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực
hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.

5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm
Mong muốn
Tỷ lệ
TUỔI
TRẺ TÀI
CAO
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32. - Lương khoảng 800-1.000 đô
la Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. - Đa phần chọn căn
hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.
5%
VÌ
TƯƠNG
LAI
CON EM
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho
con sau này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao

cho những sản phẩm uy tín, an tồn
- Mơi trường sống


- Uy tín của chủ đầu tư
15%
ĂN
NÊN
LÀM RA
- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích mơi
trường. - Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần
sông, giao thơng thuận tiện hay có hướng hợp với mình.
18%
NGƠI
NHÀ
MƠ
ƯỚC
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu
đồng. - Giá và phương thức thanh toánlà quan tâm hàng đầu
15%
KINH
DOANH
ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà. - Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
52%
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.

.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung
nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng
tài chính của mình.
Ơng Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện
nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy,
lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở
có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao
dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến nay
đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho
sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký
thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải
quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh
đăng ký


danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án,
quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên tồn quốc
đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đơ thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực
nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên tồn quốc đạt khoảng trên 1000
triệu m2 (đơ thị: 320,7 m2; nơng thơn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt
12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đơ thị mới có quy mơ từ 20 ha đến trên 1.000 ha với
tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê
duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình qn khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng
50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đơ thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70%
vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản
(BĐS) và các đối tượng tham gia thị trường khơng chỉ vì mục tiêu kinh tế mà cịn có ý nghĩa

xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu cịn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh
đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị
trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận.
Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn.
Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn
ên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư
các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất
động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngồi vốn
góp ban đầu các doanh nghiệp ln có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng
kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh
nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ
cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có
sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần
huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị
trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Sau 2 năm
Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có
những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại
hội buổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền kinh tế Việt
Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 26/12 vừa qua,
các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận
một cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo
của… thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đồn bất động sản

Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất
động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số


minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch! Những cam
kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các cơng ty quản lý bất động sản quốc
tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các cơng ty
dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung
tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát
triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế
đất nước", ơng Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu
hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại
thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả
nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng
trong năm 2008, hàng chục dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với
tổng số vốn đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng
sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ rõ
những yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được
điều chỉnh khá mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khốn và cơng ty cổ
phần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh theo, liên thơng
mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thị trường bất động sản, luôn kéo theo sự
thăng hay trầm của thị trường tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây đã khơng
cịn phù hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị trường bất động sản, mà
mối quan hệ giữa thị trường này và thị trường tài chính đóng vai trị quyết định"- ông Võ

nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều bước thăng
- trầm và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thực
hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả
ban đầu khả quan. Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn
khơng phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước.
Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Theo các
chuyên gia, việc Chính phủ cơng bố các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong
năm 2009 cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dịng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của tồn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ tồn
hệ thống. Khơng những thế, tình hình lãi suất tăng cao cịn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm
2009


Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong
năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ
chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và
giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39
USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư vấn
bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng mạnh
trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng
tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phịng. Trái

ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp, thị trường
bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là xu hướng bùng nổ của năm
2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn
còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo cáo
của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng nhất thế giới
trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các doanh nghiệp
lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng
mạnh trong thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65150
USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sơi
động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có
cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của
nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn
từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty bất động sản. Chẳng
hạn như Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức
hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào
ngày 19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hồng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi
Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ
đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người
gặp khó khăn về nhà ở đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản. Tuy
nhiên nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, tình hình năm 2009 có thể tiếp tục ảm đạm do
nền kinh tế đang suy thối, dịng vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì khơng nằm trong nhóm được hỗ
trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu thị
trường VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài
năm tới vẫn mờ mịt. Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được
khi nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối
năm 2009 hoặc sau đó.

Kinh doanh thụt lùi
Các cơng ty niêm yết trên sàn tất nhiên khơng thốt khỏi xu hướng chung của ngành. Năm
2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã
bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi
nhuận sau thuế của ngành lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi
của ngành giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7%
trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,


các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường. Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số
nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh tốn
của ngành giảm tương ứng từ 2.46 xuống cịn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh
đang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh toán nợ đối với
doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên thị
trường chứng khốn. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều có mức giảm giá khá đồng
đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của tồn thị trường.
Một số cơng ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn có một vài điểm
sáng. Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những cơng ty sau đây có thể là những gợi mở
cho cơ hội đầu tư trong năm 2009: TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả
doanh thu đấy ấn tượng trong quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau
thuế đạt 104 tỷ đồng. Doanh số cả năm của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhận sau thuế đạt
199 tỷ đồng, lần lượt tăng 2.2 lần và 15% so với năm 2007. Với kết quả này, TDH dẫn đầu
thị trường về tốc độ tăng trưởng. Các chỉ tiêu sinh lợi của TDH cũng rất khả quan. Cụ thể,
ROEA là 22.62% và ROAA là 15.6%.
Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển quyền sử dụng
đất tại dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B, 229.3 tỷ đồng từ việc bán 307
đất nền dự án Bình Chiểu; và nguồn thu từ dự án Bình An, An Phú.
Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu và lợi nhuận cao khi

còn một số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120 tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình
Chiểu; 90 tỷ đồng doanh thu từ chợ đầu mối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ
đồng mà liên doanh
Cantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bán dự án chung cư
Trường Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nên cơng ty sẽ có thêm nguồn thu
mới trong năm 2009. Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664. HAG: CTCP
Hoàng Anh Gia Lai là doanh nghiệp có quy mơ tài sản lớn trong ngành bất động sản nhưng
vẫn duy trì khả năng sinh lợi khá cao. Năm 2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là
21.41% và 10.07%. HAG cũng là doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh
số (22.98%) và lợi nhuận (18.61%). Lợi thế kinh doanh của HAG chính là mơ hình tập tập
đồn đã giúp HAG giảm được giá thành xây dựng. Các nguyên liệu như đá, gỗ, kính xây
dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong tập đoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất đã
mua với giá rẽ nên HAG có thể giảm giá thành để cạnh tranh. Trong tháng 2/2009, HAG gây
bất ngờ trong giới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ Hoàng Anh River View (tại phường
Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuối năm 2007 xuống
cịn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650 tỷ đồng nên hồn
tồn có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới. Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu,
giá cổ phiếu của HAG vẫn chưa hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân
ngành. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa ra
quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực


là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết
kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích góp nhanh hơn mức tăng trưởng kinh
tế. Do đó nhu cầu về khơng gian sống tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.

Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách
gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đơ thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu
của Tổng cục thống kê tốc độ đơ thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%.
Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên
gấp đơi đạt 46 triệu người vào năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ
đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ
lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với
thị trường bất động sản trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở
Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng
cao (xi măng và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường thế chấp. Mặc
dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho
người muốn mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thơng tư giảm tỷ lệ sử sụng
nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho
việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trường tài chính đang nóng
lên trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực cho Chính phủ trong việc kiểm sốt lạm
phát. Do đó mà người mua để ở hay để đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể
xảy ra khi tăng lãi suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu
cầu.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị trường chứng
khốn đang hồi phục nhanh chóng trong q 2/2009 và có thể đến hết năm vì vậy nhà đầu cơ
có thể đầu tư vào thị trường bất động sản trễ hơn so với dự kiến.

Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất
động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời
gian tối đa là 50 năm.
Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126
của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được mua nhà không hạn chế
từ ngày 01/09/2009.