Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 1)

Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá
(phần 1)
NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

Nhân loại đang sống trong điều kiện
“nguồn lực có giới hạn”. Kinh tế thị trường
luôn hướng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc
đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn
làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật
của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có nghề thẩm định
giá. ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá chứ không phải là
công việc thẩm định giá; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ
rất lâu, nhưng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu.
Chúng ta thường quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp
ứng được các điều kiện sau: thứ nhất, công việc đó được mọi người cần, nhưng mọi
người lại không thể tự làm được hoặc nếu có làm được thì cũng không hiệu quả hoặc
không có đủ thời gian để làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt
công việc đó; thứ hai, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn
thì không thể làm tốt được và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa
nhận là có năng lực về mặt chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc
một cách nhanh nhất và tốt nhất)- năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính
chuyên nghiệp; thứ ba, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm
công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang
tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề… Với
nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu
về thẩm định giá (mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…) cũng ngày
một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối tượng thẩm định giá, cũng như
giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết
sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải được đào tạo bài bản (hiện nay ở hầu hết các nước
và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên). Thêm
vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng như

đảm bảo sự thống nhất tương đối trong hoạt động thẩm định giá… đã làm xuất hiện các
tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá
quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), các tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội những
người Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những người
thẩm định giá các nước ASEAN- AVA- thành lập năm 1981…).
ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những bước phát triển nhất định.
Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN;
năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày
8/5/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3,
gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ
ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã
ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ-
BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ
thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về
việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết
định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02, 05 và 06). Thêm vào đó, các tổ chức có
chức năng thẩm định giá cũng liên tục được thành lập và đi vào hoạt động (các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các
doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá được thành lập mới)… Từ đó có thể thấy, thị
trường thẩm định giá bước đầu có những chuyển biến theo hướng tích cực.

I. Một số khái niệm cơ bản

1. Tài sản
- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát,
là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong
tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra
ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:

"Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được;
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp".
- Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với
chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884).
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong quản lý
nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

2. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền
được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
- Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho,
cho vay, để thừa kế... hoặc không thực hiện các quyền đó.
Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể
khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà
càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm
định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói
riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản.

3. Giá trị
Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định .
Giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của

4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính
có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị trường của một
hàng hoá đó không tồn tại
- Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng
hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là
một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá
trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan
hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại.
Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với
cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm
nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản
nó quyết định đến giá trị của tài sản.
- Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng
không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại
thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của
tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng
hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn .
- Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng.
Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng
thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng
thanh toán, hay cầu của thị trường
Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài
sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị
của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại
- Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền
kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu
có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản,
đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển
về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng
của tài sản.

4. Thẩm định giá