Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần cuối)

Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá
(phần cuối)
3. Phương pháp chi phí giảm giá
3.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
3.2 Trường hợp áp dụng
- Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng,
đơn chiếc;
- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu;
- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp định giá khác.
3.3 Các bước tiến hành
Bước 1- ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng
đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
(đối với bất động sản)
Bước 2-
ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện
có trên miếng đất (đối với bất động sản). ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử
dụng một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự (đối với
máy, thiết bị).
Bước 3-
ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của tài sản xét trên tất cả mọi
nguyên nhân.
Bước 4-
Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu
được là giá trị hiện tại của tài sản.
Bước 5-
Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị
ước tính của BĐS cần định giá.

3.4 ưu, nhược điểm.
- ưu điểm:
+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;
+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự
báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
- Nhược điểm:

+ Cũng có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp.
+ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận ch-
ưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.
+ Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.

4. Phương pháp thặng dư
4.1 Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng
góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”, tức là, giá trị hiện tại của
BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước
tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
4.2 Trường hợp áp dụng
Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn
tại cần phải thay thế hay cải tạo.
4.3 Các bước tiến hành
Bước 1:
Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.
Bước 2:
ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3:

ước tính tổng số chi phí phát triển.
Bước 4:
Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành
cho đất.
4.4 ưu, nhược điểm.
- ưu điểm:
+ Để định giá các BĐS có khả năng phát triển.
+ Thích hợp để đa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
- Nhược điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay
đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
+ Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.

5. Phương pháp lợi nhuận
5.1 Cơ sở lý luận
- Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan
đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu
một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một
tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
- Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai:
5.2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp nàyg áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh
với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
5.3 Các bước tiến hành
Quá trình tiến hành phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng các thu
nhập, sau đó trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp

khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ hoạt
động đầu tư vốn của họ, và trừ tiếp số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi
ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra
được từ phân tích các tài sản tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị
thị trường của tài sản.
5.4 ưu, nhược điểm.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt
động tạo ra lợi nhuận.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức
vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh
được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả
của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.