Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam

TRẦN THỊ LÝ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

*

TRẦN THỊ LÝ

LUËT KINH TÕ

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG
DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

*

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

hµ néi - 2012

HÀ NỘI – 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ LÝ

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG
DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Doãn Hồng Nhung

Hà nội – 2012

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Trần Thị Lý

3

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan .............................................................................................. 1
Mục lục ....................................................................................................... 4
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt ...................................................... 7
Danh mục các bảng ..................................................................................... 8
Danh mục các đồ thị ................................................................................... 9
MỞ ĐẦU .................................................................................................. 10
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP
VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .. 15
1.1.

Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất
động sản .................................................................................................... 15

1.1.1. Dự án đầu tư bất động sản ........................................................................ 15
1.1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản..................................... 18
1.1.3. Điều kiện huy động vốn ............................................................................ 21
1.2.

Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản................................. 25

1.2.1. Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ................ 25
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ............. 26
1.2.3. Phương thức và hình thức góp vốn ........................................................... 36
1.2.4. Phương thức phân chia lợi nhuận ............................................................. 37
1.2.5. Hiệu lực của hợp đồng góp vốn ................................................................ 38
1.2.6. Sự kiện bất khả kháng ............................................................................... 38

1.2.7. Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng góp vốn ................... 39
1.3.

Sự khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai ................................................ 41

1.4.

Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ............. 43

1.4.1. Đối với chủ đầu tư cấp I............................................................................ 43
1.4.2. Đối với chủ đầu tư cấp II .......................................................................... 44

4


1.4.3. Đối với người góp vốn .............................................................................. 44
1.4.4. Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước ..................................................... 45
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM .............................................................................................. 46
2.1.

Thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ................ 46

2.1.1. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản .................... 47
2.1.2. Thu hút dự án đầu tư bất động sản ........................................................... 49
2.1.3. Đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân ................................................ 52
2.2.

Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
động sản .................................................................................................... 53

2.2.1. Khung pháp lý và hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn ........................ 53
2.2.2. Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước .................................... 59
2.2.3. Hiệu quả huy động vốn của chủ đầu tư ..................................................... 62
2.2.4. Khó khăn tiếp cận thông tin của chủ thể................................................... 64
2.2.5. Định giá bất động sản trong các giao dịch thực tế.................................... 66
2.3.

Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp
đồng góp vốn đầu tư bất động sản ............................................................ 67

2.3.1. Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn ......................... 68
2.3.2. Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn .......... 68
2.3.3. Rủi ro khi hợp đồng góp vốn giao kết trái luật ......................................... 71
2.3.4. Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng .......................................... 74
2.3.5. Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng ................... 77
2.4.

Nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp
vốn trong dự án đầu tư bất động sản ......................................................... 79

2.4.1. Nguyên nhân chủ quan ............................................................................. 79
2.4.2. Nguyên nhân khách quan .......................................................................... 81

5


Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP

VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .. 85
3.1.

Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư
bất động sản ở Việt Nam .......................................................................... 85

3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật ...................................................... 85
3.1.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn trong
dự án đầu tư bất động sản ......................................................................... 89
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
bất động sản .............................................................................................. 90

3.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật ............................................... 90
3.2.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
bất động sản .............................................................................................. 94
3.3.

Kiến nghị để thực hiện các giải pháp........................................................ 99

3.3.1. Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản ..... 99
3.3.2. Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ................. 101
3.3.3. Phát triển hệ thống thông tin truyền thông ............................................. 102
3.3.4. Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản ..................................... 103
3.3.5. Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản ......................................... 103
3.3.6. Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản ........................ 105
KẾT LUẬN ............................................................................................ 107
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................ 109
PHỤ LỤC 1 ............................................................................................ 115

PHỤ LỤC 2 ............................................................................................ 119
PHỤ LỤC 3 ............................................................................................ 124
PHỤ LỤC 4 ............................................................................................ 129
PHỤ LỤC 5 ............................................................................................ 137

6


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt bằng tiếng Việt:
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật dân sự năm 2005

HĐGV

Hợp đồng góp vốn

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

NĐ 71

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009

UBND

Ủy ban nhân dân

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TT 16

Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010
của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

VNĐ

Việt Nam đồng

Chữ viết tắt bằng tiếng Anh:
FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài
(Foreign Direct Investment)

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội
(Gross Domestic Production)

MPI

The Ministry of Planning and Investment
(Bộ Kế hoạch và đầu tư)

GSO

The General Statistics Office
(Tổng cục thống kê)

7


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
bảng
Bảng 1.1

Tên bảng
Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua
bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Bảng 2.2 Top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011

8

Trang

35
43


DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
Số hiệu
đồ thị

Tên đồ thị

Trang

Bảng 2.1

Vốn FDI đăng ký vào ngành xây dựng qua các năm

42

9


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại
có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi
hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt để,
tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn không có đất ở.
Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất ở của người dân thì có rất
nhiều dự án đầu tư xây nhà ở và đất ở đã, đang và sẽ triển khai trên thực tế.
Tuy nhiên, các dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn rất lớn mà chủ đầu tư

thường thiếu vốn để triển khai dự án. Trong khi người có nhu cầu về nhà ở và
đất ở muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư. Nếu mua ngay thì họ không có
đủ tiền còn nếu mua sau thì họ càng không có khả năng tài chính để mua. Nếu
lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn thì họ có thể trang trải vì thời gian thực hiện
dự án thường kéo dài có thể từ một đến ba năm. Đây có lẽ là hình thức đầu tư
mà các nhà đầu tư ưa thích.
Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán
nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ sáng tạo ra
một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn từ các nhà đầu
tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà. Các nhà đầu tư không có
sự lựa chọn nào khác và cũng không được quyền thỏa thuận thêm điều khoản
nào khác ngoài những điều khoản mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn. Đến khi
thực hiện hợp đồng trên thực tế thì có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong tiến
độ góp vốn và triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy ra đối với người
đầu tư.
Trước thực tế này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án
đầu tư bất động sản ở Việt Nam”, không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ

10


những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự
án đầu tư bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy
định pháp luật hiện hành hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở
Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật về HĐGV và qua đó đưa ra một số
kiến nghị nhằm khắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên.
2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về huy động vốn đầu tư BĐS là một bộ phận pháp luật có vị
trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở. Vấn đề này đã được nhiều nhà
khoa học quan tâm nghiên cứu. Đã có một số công trình nghiên cứu đề tài này

như: cuốn sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn
ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Nguyên Nam nhà xuất bản
Tài Chính năm 2003; TS.Doãn Hồng Nhung “Hoàn thiện pháp luật về sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” nhà xuất bản Đại học Quốc
gia Hà Nội năm 2010; bài viết của Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo
hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện tử Doanh nhân 360 0, cập nhật ngày
04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn đề lý luận về vai trò can thiệp và điều
tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” của TS.
Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài
nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và
lợi ích người mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện
nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật,
Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006” của TS. Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát
Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và
công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã
tiếp cận nghiên cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ
khác nhau và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu.

11


Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống
và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV trong dự án
đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Chính vì vậy, việc nghiên
cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam”
trở nên hết sức cấp thiết góp phần làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng yêu
cầu thực tiễn của hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS thông qua HĐGV.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói
chung và hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết
hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp
vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại một số thành phố lớn ở Việt Nam.
Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện
các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất
động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản
được thuận lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự
án bất động sản vì quyền lợi của họ được đảm bảo hơn.
Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm
vụ cơ bản sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
động sản ở Việt Nam.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong
đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp
vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam.
- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

12


4. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng góp vốn trong một số dự án
đầu tư bất động sản ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng góp vốn trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà chung cư, không bao gồm nhà
chung cư mini do việc xây dựng nhà chung cư mini dưới hình thức nhà ở
riêng lẻ chỉ do hộ gia đình hoặc các nhân xây dựng, không hình thành pháp
nhân, không lập dự án. Luận văn không nghiên cứu về HĐGV trong đầu tư
xây dựng sân gold, resort, bãi biển, khu nghỉ dưỡng... Ngoài ra, phạm vi

nghiên cứu của luận văn không bao gồm các hợp đồng góp vốn thông qua
việc góp công sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn.
Nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng
pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt
Nam trong thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chế
độ đất đai và các loại hợp đồng dân sự, pháp luật về hợp đồng nói chung và
pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật
biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận
với thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp điều tra, khảo
nghiệm tổng kết thực tế và một số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ
thống hóa...
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn gồm 3 chương:

13


Chương 1: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
bất động sản ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án
đầu tư bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
động sản ở Việt Nam.

14

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Hoạt động đầu tư BĐS tại Việt Nam diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cuộc sống có nhiều nhà đầu tư muốn
cùng nhau góp vốn đầu tư BĐS do đó họ cùng nhau giao kết HĐGV đầu tư
BĐS. Trước đây, việc huy động vốn đầu tư BĐS bằng hình thức giao kết
HĐGV về cơ bản chưa được quy định một cách chính thức trong văn bản
pháp luật. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ ra đời, có hiệu lực ngày 08 tháng 8 năm 2010 đã chính thức thừa
nhận HĐGV là một trong các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà
ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng
này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh
doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn
hay hợp tác đầu tư. Do vậy, để tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản của
HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, trước tiên chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về dự án
đầu tư BĐS, các hình thức thức huy động vốn đầu tư BĐS. Sau đó, nghiên
cứu các vấn đề pháp lý về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS dựa trên cơ sở các
quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan
điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này.
1.1. Dự án đầu tƣ bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tƣ bất
động sản
1.1.1. Dự án đầu tư bất động sản
“Dự án đầu tư bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng rất nhiều,
nó đã trở thành một khái niệm phổ biến với những người tham gia vào thị

15

trường BĐS. Nhưng, để có một định nghĩa chính thức về dự án đầu tư BĐS
thế nào thì lại chưa thấy có một văn bản pháp luật nào quy định.
Theo quy định tại khoản 8, điều 3 - Luật Đầu tư năm 2005: “Dự án đầu
tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động
đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”[36].
Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng thì “Đầu tư
bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán,
khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư
BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội”[50].
Luật KDBĐS năm 2006 tuy không đưa ra khái niệm cụ thể về đầu tư
BĐS nhưng theo quy định tại khoản 1, điều 18 có thể hiểu đó là “hoạt động
đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh. Theo đó, các tổ chức,
cá nhân KDBĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
theo các hình thức đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng hoặc đầu tư
cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn”.
Đầu tư bất động sản có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Do đặc điểm của BĐS là có
giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để
thu được lợi nhuận cao.
Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu
tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời
gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán
các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã
hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua trên thị trường, thời tiết, khí hậu…
Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ
vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.

16

Thứ tư, những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị
sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư
cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật
liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…
Thứ năm, các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn
liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc
điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như
các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Thứ sáu, bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả
kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho
công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn
bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…
Từ khái niệm “dự án đầu tư” và khái niệm “đầu tư bất động sản”, có thể
đưa ra khái niệm “dự án đầu tư bất động sản” như sau:
“Dự án đầu tư bất động sản” là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và
dài hạn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, cho
thuê mua, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm
mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Mặt khác, điều 29 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định “dự án phát triển
nhà ở” là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở
trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định. Ngoài ra còn quy định những
trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
Thứ nhất, phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;
Thứ hai, cải tạo là tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu
tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ;

17

Thứ ba, phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Thứ tư, phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
Cùng với việc phân loại các dự án phát triển nhà ở thì Nhà nước cũng
xác định các phương thức phát triển nhà ở tương ứng, theo quy định tại Điều
33 – Luật Nhà ở năm 2005 [37] có bốn phương thức phát triển nhà ở như sau:
Một là, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê
theo nhu cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại);
Hai là, nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ);
Ba là, nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho
các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 – Luật Nhà ở năm 2005 thuê
hoặc thuê mua (gọi là nhà ở xã hội);
Bốn là, nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân
chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ).
Như vậy, dự án đầu tư BĐS ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát
triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005.
1.1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản
Trước khi NĐ 71 có hiệu lực thì việc huy động vốn của chủ đầu tư dự
án KDBĐS cũng đã được thực hiện dưới rất nhiều hình thức đa dạng và phức
tạp. Chủ đầu tư có thể nghiên cứu đủ mọi cách để huy động được vốn bằng
nhiều cách thức khác nhau miễn là pháp luật không cấm.
Theo quy định tại khoản 1, điều 7 - Luật KDBĐS năm 2006, bất động
sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như
phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ
sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng... Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin
cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu
tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt nên Luật
KDBĐS năm 2006 cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất

18


động sản theo hình thức ứng tiền trước. Hình thức này chỉ áp dụng đối với
việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều
kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ cho BĐS.
Luật Nhà ở năm 2005, Điều 39, khoản 1 cũng ràng buộc các điều kiện
tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua bao
gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng. Ngoài
ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70% giá
trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án KDBĐS đã
phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của
Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng …
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của xã hội, hình thức đầu tư mua các
BĐS hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp
tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật
điều chỉnh rõ ràng.
Hơn nữa, Điều 38 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định nguồn vốn để phát
triển nhà ở thương mại có thể xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh,
liên kết với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền
ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các
nguồn khác theo quy định của pháp luật”[31].
“Huy động vốn từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật” ở Điều
38 – Luật Nhà ở năm 2005 chưa được làm rõ là các nguồn nào? Để trả lời cho
câu hỏi này mãi phải đến khi NĐ 71 có hiệu lực, tại khoản 1, điều 9 – NĐ 71
đã cụ thể hóa việc huy động vốn để xây dựng nhà ở bằng “các nguồn khác”
như sau:

19


“Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị
mới (chủ đầu tƣ cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở
trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức
sau đây:
Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn
thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu
không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;
Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ
đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng
kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia
góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng
tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ
vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản
phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và
phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d,
khoản 3, Điều 9 – NĐ 71;
Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp
tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc
được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng

nhà ở được phân chia nêu tại điểm d, khoản 3, Điều 9 – NĐ 71;

20


Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005
thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.
Với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thể huy động vốn
để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó
đáng lưu ý là hình thức ký HĐGV hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân
chia sản phẩm là nhà ở. Như vậy, NĐ 71 đã thừa nhận hai hình thức khác để
huy động vốn ngoài các hình thức truyền thống tại Luật Nhà ở năm 2005.
1.1.3. Điều kiện huy động vốn
Song song với việc quy định các hình thức huy động vốn thì Luật Nhà
ở năm 2005 và NĐ 71 cũng quy định về các điều kiện huy động vốn để các
chủ đầu tư căn cứ vào đó thực hiện việc huy động vốn một cách có hiệu quả
và đúng pháp luật.
Luật Nhà ở năm 2005 tại điều 39 chỉ quy định điều kiện huy động vốn
đối với trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có
nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở
đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy
động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá
70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, khoản 3,4 điều 9 - NĐ 71 lại
quy định cụ thể hơn về từng điều kiện huy động vốn tương ứng với từng hình
thức huy động vốn:
“Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 – NĐ 71 thực
hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
Đối với trường hợp quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì

chủ đầu tư chỉ được ký HĐGV hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư cấp II sau khi đã
giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình

21


hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật
tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.
Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây
dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ
được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về
việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các
điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II
theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ
đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;
Đối với trường hợp quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì
chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản
hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực
hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng
nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;
Đối với trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì
chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà
ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao
mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển
nhà ở theo quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;
Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm
là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký

hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất)
trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy
định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã

22


nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó
theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và NĐ 71;
Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và
điểm d, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia
sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức
huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng
số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc
lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch BĐS,
nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác
nhận theo quy định tại khoản 1, Điều 60 của NĐ 71; số lượng nhà ở còn lại
trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy
định tại điểm đ và điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71;
Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ,
khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở
sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo
đúng quy định của pháp luật về KDBĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng
nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định điểm e, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71.
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có
mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn
đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có)
hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và

được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm
b, c và điểm đ, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì chủ đầu tư phải có văn bản thông

23


báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày,
tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn
cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b,
khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên
chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn
theo hình thức quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ
tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa
thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân
chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp
huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71
thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung
cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động
vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại
Điều 9 – NĐ 71.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào
đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn
đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở
khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không
đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 – NĐ 71 thì hợp đồng đã ký
không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện
hành”[11].
Như vậy, quy định về các điều kiện huy động vốn với từng hình thức

huy động vốn cụ thể giúp cho việc thực hiện được hiệu quả. Tuy nhiên, trên
thực tế chủ đầu tư có thực hiện đúng như vậy không thì lại là một vấn đề
khác.

24


1.2. Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản
1.2.1. Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản
Theo quy định của NĐ 71 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự
án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây
dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các
hình thức:
Một là, ký HĐGV nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
Hai là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư
xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ
được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản
phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.
Như vậy, chưa có một khái niệm cụ thể nào về HĐGV mà pháp luật chỉ
nêu ra các hình thức huy động vốn trong đó có hình thức huy động vốn của
chủ đầu tư bằng việc ký kết hai loại HĐGV như trên.
HĐGV trong dự án đầu tư BĐS là một dạng hợp đồng dân sự. Theo
quy định tại điều 388 - BLDS năm 2005 hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Nhưng bên cạnh đó, HĐGV trong dự án đầu tư BĐS cũng mang tính
chất thương mại, đầu tư. Do vậy, có thể hiểu “HĐGV trong dự án đầu tư
BĐS” là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp
I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ
chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi
nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở
trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.

25