Giải quyết tranh chấp đất đai

LUẬN VĂN:

Giải quyết tranh chấp đất đai


mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm
gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính
chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn... Có thể liệt kê rất nhiều
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ
hở; việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành
chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và
xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá
trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến...
Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương.
Tính bình quân trong cả nước tranh chấp đất đai chiếm từ 55 - 60%, thậm chí nhiều
tỉnh phía Nam chiếm từ 70 - 80% các tranh chấp dân sự phát sinh (thành phố Hồ Chí
Minh, An Giang, Bạc Liêu, Long An...).
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm
ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc
thẩm quyền của ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22
Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm
2003). Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ
"dừng lại" ở mức độ chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa

UBND và TAND. Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy
định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các
cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổi
tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn nhiều
quy định không nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có
thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời. Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai
của các cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa không
thống nhất. Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát
sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính
sách, pháp luật của Nhà nước.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc
khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân
sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về
đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc
giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền (qua thực tiễn ở Hà Nội)
trong những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung
chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích
hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn
hiện nay. Với nhận thức như vậy, tôi đã lựa chọn vấn đề " Giải quyết tranh chấp đất đai "
làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng tranh
chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn
thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các
tranh chấp đất đai.

- Để đạt được mục đích này, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định
của pháp luật đất đai liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng giải
quyết tranh chấp đất đai ở Hà Nội. Trên cơ sở đó chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của
pháp luật đất đai hiện hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; đề xuất các
giải pháp nhằm hoàn hiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết
tranh chấp đất đai phúc đáp các đòi hỏi của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước trong những năm đầu của thế kỷ XXI.
3. Phương pháp nghiên cứu
- Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, người viết luận văn sử dụng
phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, trao đổi chuyên
gia.
4. ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có
giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình
xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật giải
quyết tranh chấp đất đai nói riêng ở nước ta.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
đất đai.
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)
Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
đất đai.


Chương 1
Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con
người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia. Cùng với sự
phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng
phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa
trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp
luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh
cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở
pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy
sinh.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh
tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai
mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và
giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải
được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về
lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền
và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành
thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng
trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai,
phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.


Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai [43, tr. 245].
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý,

quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải
được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự
giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải
quyết).
1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối
với đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này
tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử
dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở
hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp
đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai. Theo
quy định của pháp luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành
chính (xã, huyện, tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau
đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường
là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn
thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy


quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai
bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên
hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất,
cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều

khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp
nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định
cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ
tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các
điều khoản của hợp đồng như:
+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
+ Không trả tiền thuê đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã
hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa
kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế
hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh
tranh chấp.


+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử
dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của
nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước
đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn
đến tranh chấp.
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất
phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công
cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản
trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi
qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v... do đó dẫn đến tranh chấp.
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế như:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những
đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm
đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh
tế... Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản
lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử


dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của
Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc
được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử
dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham
gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động
quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với
việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác
nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là
việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa

đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị
trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử
dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh
quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức
tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai
cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có
thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong
nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến
lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng
đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên nhân khách quan


Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. ở
miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành
cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết
lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp
tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất
chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định.
ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất
đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến
hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm
1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực
hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về
quyền quản lý ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975,

Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm
trường, nông trường, trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất
nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các
năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân,
"cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục
đích sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý
làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được
coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị.
Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở
nước ta trong một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách
để điều tiết và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người
dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn,
đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách


về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất
ổn định của họ.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
1.2.2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng,
nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công,
phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ
hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc
quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên, trên
thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ

làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất
đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực
tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở
những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường
hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại.
Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ
đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử
dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp
thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý
đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp
quản lý về mặt kinh tế.


- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương
sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có
chủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày
càng nhiều.
1.2.2.2. Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất
đai
Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực
hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích
riêng tư, bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối,
gây mất ổn định xã hội.
Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế
mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của
Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong
nhân dân. Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm
phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao

chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính
trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền.
1.2.2.3. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều
lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc
đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để
hoạt động dễ dàng. Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi
phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ
chức được lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái
lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo. Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị
động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả
nặng nề.


1.2.2.4. Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ,
có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai
còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu
ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để
đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra
các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên
nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nông
nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy mô HTX lớn
không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ
cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả.
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người
sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất
nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất
đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ

biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị
hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ
ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
1.2.2.5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi
trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu
rộng trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những
nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử
dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải


pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía
cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.
1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết
tranh chấp đất đai
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là
giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục
hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [42].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là
một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong
đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh
các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời,
giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi
phạm pháp luật có thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý
nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các
bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời
xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định
của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế,
quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai
phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai
phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được


các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau
đây:
1.3.2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định:
"Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá
trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa
xã hội Chủ nghĩa Việt Nam". Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt
Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ
không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai
phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu
đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền
đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân
dân ta đã giành được.

1.3.2.2. Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh
tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng
đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất)
đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã
hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện
để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế
đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc
sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ
bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai.


Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật
đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy
định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải
quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất.
1.3.2.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định
tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ
chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính
trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích
bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh
làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung. Đồng thời cải thiện và bố trí,
sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm
nghề ấy".
1.3.2.4. Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình
tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các
vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh
hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân.

1.4. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống
rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được áp
dụng ở cả hai miền Nam Bắc.
Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát
triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất
đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta. Pháp luật


về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tương đối hoàn
chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam. Từ những văn bản đơn hành
hiệu lực chưa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư…), đã ra đời văn bản
luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nước ta, đó là
Luật Đất đai.
Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất
đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với
lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật
đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây
dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất
đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn như sau:
1.4.1. Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980
Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất
canh tác).
Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản
lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền
và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải

quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang
quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc
xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân
hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất
trên bãi sa bồi.
Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban
hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh
chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức


nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ
xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.
1.4.2. Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980
1.4.2.1. Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất
đai 1987 ra đời
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu không ngừng
của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước.
Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục
sử dụng".
Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc
chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào
việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song
không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong
thời kỳ này. Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa
thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập
đoàn sản xuất, HTX làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn. Do đó,
một số các HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp
lại. Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các HTX, nay đòi lại. Khi

giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh
lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt
điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài.
Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư;
tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng
vùng kinh tế mới. Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn và gay
gắt hơn. Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính


mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng
đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất
hàng hóa.
* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
trong giai đoạn này là:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước
lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp
(phần VII).
- Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng
dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý.
- Thông tư 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng
dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.
1.4.2.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 được ban hành đến trước khi
Luật Đất đai 1993 ra đời
Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Song các văn bản pháp luật hướng dẫn
thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế
hiệu quả sử dụng đất.
Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế
quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ

Chính trị. Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao, đã
thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và nghĩa
vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc sử dụng
đất mang lại. Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về
số lượng. ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông
dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt. Những


ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất
bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông
trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất
của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư
lợi. ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại
chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh
tế mới. Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa
đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư…
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan
đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp
lệnh về nhà ở có hiệu lực). Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ
chồng ly hôn.
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên. Nhà nước
ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:
+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).
+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là
Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết
một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là
Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính
phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16).

+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay
là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới
hành chính.


Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp
đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân
dân, ổn định sản xuất.
1.4.2.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến nay
Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất, được để lại
thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Với định hướng cơ
bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế
quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh
tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao
dịch dân sự về đất đai. Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài
sản đặc biệt, có giá; người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân. Khi cần, họ có thể
đem quyền sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất. Những quy định
mới của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử
dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ
chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất
sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh
chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất
đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ
trong thời gian ngắn. Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai.

Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở
thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết.


Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nước quản lý, cải tạo thuộc diện cho
thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh qua các thời kỳ
trước đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị như Hà Nội, Hải Phòng. Đây là những
vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm được.
Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới. Luật Đất đai năm
1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001. Với hơn 171
văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn
bản do các cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết
tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai
đoạn hiện nay. Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau
đây:
+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân
dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa
chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các
tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai.
+ Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày
03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm
quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất".
Mới đây, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật
Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai từ Điều 135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004.


Chương 2

Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai
(qua thực tiễn ở Hà Nội)

2.1. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai và tranh chấp đất đai
trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.1.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Nội
 Đặc điểm về đất đai của Hà Nội
Thành phố Hà Nội hiện có 9 quận, 5 huyện với 125 phường và 99 xã,
5 thị trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm 2001,
tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047,45 ha. Bình quân đất tự nhiên tính
theo đầu người là 346,83 m2/người, bình quân diện tích đất giao thông là 21m2/người,
đất

ở

bình

quân

97,22

m2/người

(trong

đó

đất

đô thị là 10,8 m2/người, đất ở nông thôn là 33,2 m2/người). Đất nông nghiệp 43.612,43
ha chiếm 47,14%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành, đất lâm nghiệp 6712,6 ha
chiếm 7,3% chủ yếu ở huyện Sóc Sơn, đất ở 11.688,65 ha chiếm 12,7%, đất chuyên
dùng 20.534,39 ha chiếm 22,3%, đất chưa sử dụng 9549,65 ha chiếm 10,3% [48, tr.
1].
Năm 1990, diện tích đất nông nghiệp chiếm 48,24%, diện tích đất lâm nghiệp
là 7,37 %, diện tích đất ở 13,76%, đất chuyên dùng 18,37%, đất chưa sử dụng 12,26%
[49, tr. 145]
Như vậy tỷ lệ các loại đất trên địa bàn thành phố hiện nay so với năm 1990
giảm không đáng kể từ 1 - 2%.
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
quy định về khung giá các loại đất, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cùng


với hệ thống các văn bản pháp quy do Chính phủ ban hành và các Bộ, ngành Trung
ương cụ thể hóa bằng các thông tư hướng dẫn trong nhiều lĩnh vực liên quan đến quản lý
đất đai. Trên cơ sở đó UBND thành phố đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật,
quy định và hướng dẫn cụ thể việc thực hiện chính sách quản lý và sử dụng đất đai cụ
thể là: Văn bản số 55/ CV-UB ngày 13/1/1994 và Quyết định số 1615/ QĐ-UB ngày
12/6/1995 hướng dẫn thực hiện Nghị định 64/ CP của Chính phủ trên địa bàn thành
phố, triển khai việc giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các huyện
ngoại thành;
Thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ, UBND thành phố đã ban hành Quyết
định số 3564/ QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (hiện nay Quyết định này đã
được thay thế bằng quyết định số 69/ 1999/QĐ-UB ngày 18/8/ 1999), Quyết định số 65/
2001/ QĐ-UB quy định về cấp GCNQSDĐ ở, đất ao và vườn liền kề khu vực dân cư
nông thôn trên địa bàn thành phố.
Thực hiện Nghị định 87/ CP của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất,
UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 2951/ QĐ-UB ngày 8/11/ 1994 quy định về

khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (hiện nay Quyết định này đã được
thay thế bằng quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997).
Để tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện phân cấp quản lý,
xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền cơ sở, UBND thành phố đã ban hành
Quyết định số 23/ 1998/ QĐ-UB ngày 17/7/1998 về quy định và phân cấp quản lý đất đai
đối với UBND quận, huyện, phường, xã, thị trấn đặc biệt là quản lý quỹ đất công và quỹ
đất chưa sử dụng trên địa bàn phường, xã, thị trấn, chống lấn chiếm đất đai, xử lý và ngăn
chặn kịp thời các trường hợp xây nhà không phép... Để kịp thời ngăn chặn và xử lý các
trường hợp để đất hoang hóa không sử dụng, mua bán chuyển nhượng trái phép đất nông
nghiệp, vi phạm Luật Đất đai và đưa đất vào sử dụng có hiệu quả, UBND thành phố đã
ban hành Chỉ thị số 15/CT-UB ngày 24/4/2001 về tăng cường quản lý nhà nước về đất
đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm Luật Đất đai trên địa


bàn thành phố; Chỉ thị số 16/CT-UB ngày 8/4/2002 về tổ chức thực hiện kháng nghị
01 ngày 14/1/2002 của VKSNDTC về khắc phục và xử lý vi phạm đất đai trên địa bàn
thành phố; Chỉ thị số 17/CT-UB ngày 9/4/2002 về một số biện pháp tăng cường quản
lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; đồng thời ban hành Quyết định số
04/2002/QĐ-UB ngày 16/1/2002 về Quy định xử lý, thu hồi đất của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố. Mới đây, ngày
5/5/2004, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 16/2004/CT-UB về việc triển khai
Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành
phố Hà Nội
* Việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Hà Nội:
- UBND thành phố đã ban hành được nhiều văn bản pháp quy về lập quy
hoạch, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký
địa chính, cấp GCNQSDĐ, thanh tra xử lý các vi phạm về đất đai...
- Đã hoàn thành cơ bản công tác đo, lập Bản đồ Địa chính trên địa bàn thành

phố và giao cho UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn, để phục vụ kịp thời
công tác quản lý đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử dụng
đất hàng năm, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất:
+ Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố: đã đáp ứng được yêu
cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội song trong thực tiễn công tác này
còn nặng về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất đối với các dự án đầu tư. Do đó tình hình giao đất, cho thuê đất không
đúng thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích được giao, được thuê còn xảy ra khá
phổ biến. Thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác giao đất nông nghiệp ổn định lâu