CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất
1.1.1. Khái niệm và phân loại đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi
một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
1.1.1.2. Phân loại đất
Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều
nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2
cách phân loại chủ yếu sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:
 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,
đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ
lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây
dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:
Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:
- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không
phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất
Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái
tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người;
Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú
của đất đai.

a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất
đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất
đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu
tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về
chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng
trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất
chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác
động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp
để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên
khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất.
b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình
hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào
đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi
tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử
dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở
thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản
chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng
đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan
hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai
trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một
thị trường đất đai.
c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất
đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản
chung của bộ lạc, cộng đồng.
d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai
Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh
thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn

do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế
mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục
đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết
khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.
1.1.3. Vai trò của đất
Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi
với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để
sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có
một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát
triển của nền kinh tế.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con
người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn
luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai
thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào
diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó
tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản
xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm
nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa
điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng
để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng
với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng,
các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị,
các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt
quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư
liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất
đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản),
hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là
sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của
cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế
mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo
vệ và cải tạo đất.
1.2. Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất
1.2.1. Khái niệm về giá trị
Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai. Ông cho rằng:
“ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.”
Theo C.Mác, bất kỳ một hàng hóa nào cũng có hai thuộc tính, đó là giá trị
và giá trị sử dụng. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết
tinh trong đó. Sản phẩm nào không chứa đựng lao động của con người thì
không có giá trị. Khi phân tích các yếu tố cấu thành lượng giá trị của hàng hóa,
C.Mác cho rằng: để sản xuất hàng hóa không những chỉ cần lao động, mà còn
cần các yếu tố khác như công cụ nguyên vật liệu, nhà xưởng…, do đó lượng
giá trị hàng hóa bao gồm cả giá trị cũ ( tức là giá trị của những tư liệu sản xuất
hàng hóa) và giá trị mới ( tức là hao phí lao động sống).
Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vai trò của đất
đai ngày càng quan trọng. Các quan hệ đất đai chuyển dần từ chỗ quan hệ khai
thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ kinh tế - xã hội. Quan hệ về đất đai
không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần về bề mặt diện tích đất đai mà còn
bao gồm các công trình gắn liền với đất đai và khả năng sinh lợi của đất đai
trước mắt cũng như lâu dài. Do vậy, giá trị đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị
bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với khả năng sinh lợi
mang lại cho chủ sở hữu.
1.2.2. Cách xác định giá trị của đất
Khi đất được dùng để làm tài sản thế chấp thì giá trị của đất được xác
định như sau:
- Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức
tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển
nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, tổ chức tín dụng xem xét, quyết
định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
- Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì
giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải
phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền thuê đất đã trả
cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử dụng.
- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc
sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất thế