Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG

HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------------------NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG

HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.LÊ TRUNG THÀNH
XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

XÁC
XÁCNHẬN
NHẬNCỦA
CỦACHỦ
CHỦTỊCH
TỊCHHĐ
HĐ
CHẤM
CHẤMLUẬN
LUẬNVĂN
VĂN

Hà Nội – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “ Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển
thị trường bất động sản tại Việt Nam” này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người
khác. Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo
đúng các quy định. Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách
báo, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh
mục tài liệu tham khảo của luận văn.
Hà Nội, Ngày 29 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lan Hƣơng


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới Ban giám hiệu trường Đại
học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đến quý thầy cô trong Khoa Tài
Chính – Ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Lê Trung Thành đã tận tình chỉ
dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô trong Hội đồng chấm luận văn đã tạo
điều kiện cho tôi được bảo vệ luận văn và góp ý sửa đổi bài nghiên cứu giúp
tôi hoàn thiện luận văn một cách tốt nhất.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới những người thân trong gia
đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành khóa học.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2018

Nguyễn Thị Lan Hƣơng


TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Tên luận văn: Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản tại Việt Nam
2. Tác giả: Nguyễn Thị Lan Hƣơng
3. Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
4. Bảo vệ năm: 2018
5. Giáo viên hƣớng dẫn: TS. Lê Trung Thành
6. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất
động sản, về huy động nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản.
Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường
bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua, đánh giá những thành công,
hạn chế, tìm ra những nguyên nhân của các hạn chế trong việc huy động

nguồn tài chính cho thị trường này. Từ đó đưa ra một số giải pháp thực tiễn.
7. Những đóng góp mới của luận văn:
Đề tài được nghiên cứu với mong muốn có những đóng góp sau:
i) Tổng quan được tình hình nghiên cứu về huy động nguồn tài chính
nhằm phát triển thị trường bất động sản.
ii) Phân tích đánh giá được thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm
phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
iii) Đưa ra được một số giải pháp có ý nghĩa thực tiễn trong việc tăng
cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại
Việt Nam.
iv) Ngoài ra, luận văn sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho các chủ thể
tham gia thị trường bất động sản trong việc huy động nguồn tài chính nhằm
phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.


MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... i
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................... i
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................. 5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 5
1.1.1. Các nghiên cứu đã công bố ..................................................................... 5
1.1.2. Những kết quả chủ yếu từ các công trình nghiên cứu trên. .................... 7
1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu. ....................................................................... 7
1.2. Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản............................................................................................................. 8
1.2.1. Một số vấn đề chung về phát triển thị trường bất động sản .................... 8

1.2.2. Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản .... 17
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị
trường bất động sản. ........................................................................................ 33
1.3.1.Yếu tố thuộc về môi trường pháp lý, kinh tế. ........................................ 33
1.3.2. Yếu tố thuộc về thị trường bất động sản. .............................................. 36
1.4. Kinh nghiệm của một số nước về huy động nguồn tài chính nhằm phát
triển thị trường bất động sản và bài học đối với Việt Nam............................. 40
1.4.1. Kinh nghiệm của một số nước. ............................................................. 40
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam khi huy động nguồn tài chính
nhằm phát triển thị trường bất động sản. ........................................................ 43
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................ 45
2.1. Quy trình nghiên cứu. .............................................................................. 45
2.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 45


2.3. Sơ đồ nghiên cứu...................................................................................... 46
CHƢƠNG 3:THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY .................................................................. 48
3.1. Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 48
3.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam. ............. 48
3.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam. ..................................... 50
3.2. Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tại Việt Nam trong thời gian qua. ............................................................. 53
3.2.1. Thực trạng huy động nguồn tài chính ................................................... 53
3.2.2. Những kết quả đạt được và một số hạn chế về huy động nguồn tài chính
nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam .................................... 70
3.2.3. Nguyên nhân của tình trạng huy động nguồn tài chính cho thị trường
bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. ............................................................... 75
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HUY ĐỘNG NGUỒN

TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
VIỆT NAM ...................................................................................................... 78
4.1. Nhu cầu huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động
sản tại Việt Nam .............................................................................................. 78
4.2. Giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam. .................................................................. 79
4.2.1. Nhóm giải pháp cơ bản ......................................................................... 80
4.2.2. Nhóm giải pháp hỗ trợ .......................................................................... 83
4.3. Kiến nghị .................................................................................................. 85
4.3.1. Kiến nghị vơí chính phủ. ....................................................................... 85
4.3.2. Kiến nghị với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia đầu tư
trên TTBĐS ..................................................................................................... 89
KẾT LUẬN .................................................................................................... 94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 95


DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

DN

Doanh nghiệp

3

NH

Ngân hàng

4

TTBĐS

Thị trường bất động sản

5

VN

Việt Nam

STT

DANH MỤC BẢNG
STT

Bảng

1

Bảng 3.1

2

Bảng 3.2

Nội dung
Tình hình tín dụng và FDI đổ vào TTBĐS.
Biến động cổ phiếu Vingroup trong 1 năm gần
đây

Trang
72
72

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
STT

Biểu đồ

Nội dung

Trang

1

Biểu đồ 3.1 Các giai đoạn phát triển thị trường BĐS tại VN.

48

2

Biểu đồ 3.2 Cơ cấu các DN bất động sản theo quy mô vốn

52

3

Biểu đồ 3.3

4

Biểu đồ 3.4 Vốn FDI đăng ký vào Việt Nam từ 2009-2017

60

5

Biểu đồ 3.5 FDI đầu từ vào Việt Nam từ 2011-2T/2017

61

6

Biểu đồ 3.6

7

Biểu đồ 3.7

Tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS trong tổng dư
nợ tại các ngân hàng.

Tỷ lệ thu hút vốn FDI theo lĩnh vực, ngành nghề
kinh doanh 2017
Một số cổ phiếu bất động sản hiện đang được
Pyn Elite Fund nắm giữ tại Việt Nam

i

55

62
67


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức
độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa
trên nhiều phương diện đối với hoạt động của một quốc gia, vì vậy nhiều
nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền
kinh tế. Tại Việt Nam thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế
quốc dân, tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, do đó nhận thức
đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến
lược phát triển trong tương lai.
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước
phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền

kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh
tế quốc tế. Tuy nhiên thị trường BĐS vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách
thức, có những diễn biến phức tạp, hệ thống tài chính cho thị trường BĐS
chưa hoàn thiện, diễn biến thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào động thái của
chính sách tiền tệ tín dụng, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của
chính sách tiền tệ đều trực tiếp ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS, khiến
thị trường “đóng băng” hoặc quá nóng có nguy cơ tạo ra “ bong bóng” BĐS.
Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến diễn biến phức tạp của TTBĐS
là thiếu vốn.
Để thị trường BĐS Việt Nam ngày một phát triển ổn định, lành mạnh,
bền vững thì cần có các giải pháp đồng bộ cho phát triển thị trường BĐS,
trong đó các giải pháp về huy động nguồn tài chính ổn định, bền vững và hiệu
quả đóng vai trò quyết định.

1


Xuất phát từ những lý do trên, em chọn đề tài:” Huy động nguồn tài
chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam” làm để tài
luận văn của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất
động sản, về huy động nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản.
Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường
bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành
công, hạn chế và tìm ra những nguyên nhân của các hạn chế trong việc huy
động nguồn tài chính cho thị trường này.
Trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn trong nước về phát triển thị trường bất
động sản và huy động nguồn tài chính cho thị trường này kết hợp với những

bài học kinh nghiệm rút ra từ đúc rút kinh nghiệm quốc tế về huy động nguồn
tài chính cho phát triển thị trường bất động sản của các nước trên thế giới,
đồng thời, căn cứ vào định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
cũng như yêu cầu về nguồn tài chính cho thị trường bất động sản nói riêng,
định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội nói chung trong thời gian tới,
luận văn đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm tăng khả năng huy động
nguồn tài chính đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản tại Việt
Nam ổn định và bền vững.
2.2 Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu tập trung trả lời những câu hỏi sau:
Các hình thức nào huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường
BĐS tại Việt Nam?
Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2010 đến
2017 như thế nào?

2


Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại
Việt Nam? Kết quả đạt được và hạn chế? Nguyên nhân?
Giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị
trường BĐS tại Việt Nam?
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là thị trường bất động sản và các
hình thức huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
tại Việt Nam, luận văn nghiên cứu từ góc độ cơ quan quản lý Nhà nước.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là tập trung nghiên cứu về huy động
nguồn tài chính trong và ngoài nước nhằm phát triển thị trường bất động sản

tại Việt Nam, nghiên cứu từ góc độ của cơ quan quản lý Nhà nước. Các
nguồn tài chính được nghiên cứu trong khuôn khổ luận văn gồm: nguồn vốn
chủ sở hữu, nguồn vốn tín dụng trong nước, nguồn vốn huy động trong dân;
nguồn vốn nước ngoài để phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai
đoạn từ 2010 đến 2017. Các giải pháp huy động nguồn tài chính nhằm phát
triển thị trường bất động sản tại Việt Nam được đề xuất kiến nghị cho giai
đoạn đến 2020.
3.3. Đóng góp của đề tài
Thông qua việc nghiên cứu huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam, luận văn đã đánh giá một cách đầy đủ và
chi tiết về thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản tại Việt Nam giai đoạn từ 2010 đến 2017, đồng thời đưa ra một số
giải pháp huy động nguồn tài chính, một trong những công cụ quan trọng nhất
để phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.

3


4. Kết cấu của luận văn.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận
văn có kết cấu gồm bốn chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về huy động
nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường
bất động sản tại Việt Nam.
Chương 4: Một số giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát
triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ
HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Các nghiên cứu đã công bố
Ở nước ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến huy động nguồn
tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như:
Lê Văn Bình (2010) nghiên cứu về bất động sản và thị trường bất động
sản, các chính sách tài chính chủ yếu ở Việt Nam từ năm 1993 đến nay. Trong
nghiên cứu, tác giả đã xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp
tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và
những năm tiếp theo.
Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) thông qua nghiên cứu đã trình bày cơ sở lý
luận cơ bản về huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản. Nghiên cứu thực trạng huy động nguồn lực tài chính nhằm phát
triển thị trường bất động sản tại Việt Nam và các giải pháp tăng cường đến
năm 2020.
Lê Xuân Bá (2006) là tác giả của cuốn sách “ Chính sách thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản Việt Nam”. Mục đích của cuốn sách "Chính sách
thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam" là nhằm cung cấp cho
các nhà nghiên cứu, các nhà hoạch định chính sách và bạn đọc những thông
tin bổ ích về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Nội dung
cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường
bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách thu
hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại một số tỉnh, Thành phố tại Việt
Nam. Đồng thời, các tác giả cũng nêu lên thực trạng chính sách đất đai, xây

5


dựng, tín dụng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay
nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó
tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị
trường bất động sản trong thời gian tới
Trương Tấn Sang (2008) phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ
yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch. Những năm qua, hiện
tượng đầu cơ đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù,
giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ
bản….Gỉai pháp tăng cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối
cầu, sử dụng các công cụ đầu tư tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trường bất
động sản và thị trường vốn. Tuy nhiên tác giả cũng chưa đi sâu về tình hình
huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản.
Nghiên cứu của Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012): Tác giả
nêu ra tầm quan trọng của vốn FDI với nền kinh tế cũng như tình hình thu hút
FDI của Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời cũng chỉ ra thực tế trong những
năm qua công tác thu hút FDI của Việt Nam chú trọng nhiều đến số lượng dự án
và vốn đăng ký đầu tư, nhưng chưa thực sự đánh giá đúng tầm quan trọng của
chất lượng các dự án đầu tư. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp theo cách
tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI, góp phần đưa Việt
Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trên thế giới.
Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp
chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo
khoa học về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản như:
Nguyễn Nhật Quang (2003), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tài chính cho
sự phát triển của thị trường Bất Động Sản tại Việt Nam; Nguyễn Hải Yến
(2011), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút và quản lý đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội; Nguyễn Thị

6


Kim Oanh (2015), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút FDI
vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.
1.1.2. Những kết quả chủ yếu từ các công trình nghiên cứu trên.
Qua khảo sát các công trình nghiên cứu trong nước và ở nước ngoài, có
thể thấy có rất nhiều công trình nghiên cứu về huy động tài chính nhằm phát
triển thị trường bất động sản và đưa ra các giải pháp huy động tài chính, các
kênh huy động vốn (thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng trong
nước…) nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Các luận văn, luận án, sách chuyên khảo đã nghiên cứu thực trạng
TTBĐS ở Việt Nam giai đoạn gần đây và phân tích, tìm ra được hạn chế
trong việc phát triển thị trường BĐS là thiếu vốn, từ đó chỉ ra rằng việc tìm ra
giải pháp để tăng cường huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam trong thời gian tới là một đòi hỏi cấp bách.
Các công trình nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định như: phân
tích thực trạng huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam; đề xuất các giải pháp nâng cao khả năng huy động tài chính phát
triển thị trường BĐS VN trong thời gian tới; đã rút ra một số bài học kinh
nghiệm đối với VN trong việc huy động tài chính phát triển thị trường BĐS
Việt Nam.
1.1.3. Khoảng trống nghiên cứu.
Các công trình nghiên cứu đã đề cập và giải quyết được những khía
cạnh khác nhau về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất
động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên những đề tài này chưa đi sâu đánh giá một
cách hệ thống, đầy đủ về thực trạng và giải pháp của huy động tài chính nhằm
phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Chính vì vậy tác giả đã
nghiên cứu đề tài “ Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất

động sản tại Việt Nam” để đi sâu vào phần tích đánh giá thực trạng, đưa ra

7


một số giải pháp.
1.2. Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị
trƣờng bất động sản.
1.2.1. Một số vấn đề chung về phát triển thị trường bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản.
a.

Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường BĐS được hiểu như sau: “Thị

trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định”. Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là: “nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,
tại đó những người mua và những người bán tác động quan lại lẫn nhau để
xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch”. Trong
cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là địa điểm mà nó
bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS
diễn ra.
b.

Đặc điểm thị trường Bất Động Sản.
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa nên

thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.

Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp
các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi
trường…). Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương
và cần đến các dịch vụ trung gian.
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

8


đựng trong BĐS.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có
quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các
hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai
mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó
như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên
khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển
không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển

kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị
trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn,
miền núi v.v..
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Đặc điểm
này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về

9


các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các
thị trường hàng hoá khác.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về
cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với
hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng

tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản
cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải
có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng,
cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất
động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất
cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định.
Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm,
cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để

10


người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá
tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá
tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất
là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên
khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu
quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản
ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng
tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần
phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là
có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự
gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu
cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất
cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát
của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý
nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị
trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho

hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao
dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước
ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh
bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng
hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch
về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban
hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất
động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu
việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh
doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi
phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự

11


phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường
như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và
đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần
giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất
động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những
người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị
trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người
được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh
nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng
hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận
hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động
sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một
nghề nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông

thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới
giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho
vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các
vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác
động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới
đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS

12


và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu
phát triêể kinh tế-xã hội.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường
vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều
loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn
đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị
trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng
và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự
phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút
ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên
thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng
như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu
bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi
định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi

13


những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư
dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ
vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế, xã hội.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải
xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước

phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa
học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể
về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng
vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho

14


yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và
có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường
trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc

phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát
triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy
các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để
từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành,
các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị

15


trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.
1.2.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản
a.

Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản

Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản: Sự phát triển của bất

kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng
hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy nếu thị trường
BĐS phát triển phải được thể hiện ở các giao dịch về BĐS không ngừng tăng
lên qua các thời kỳ. Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch
trên thị trường BĐS hay số phiên giao dịch.
Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường BĐS: Khi thị trường
BĐS của một quốc gia phát triển đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ
thể tham gia bao gồm: Các cá nhân, tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tổ chức tài
chính, các tổ chức môi giới tư vấn.
Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh BĐS: Đối với mỗi quốc
gia, BĐS là tài sản rất quan trọng và thị trường BĐS là một thị trường có tác
động mạnh đến hầu hết các thị trường cũng như đời sống kinh tế xã hội. Cho
nên BĐS muốn trở thành hang hóa và thị trường BĐS phát triển phải có điều
chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS.
Hiệu quả sử dụng BĐS: Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả BĐS là
một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trường
BĐS.

16


b.

Các yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản
Sự phát triển kinh tế là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng

nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh
doanh, các cơ sở hạ tầng như đường xá, bưu chính viễn thong, các khu thương

mại…
Sự gia tăng dân số đã làm tăng nhu cầu về BĐS.
Các yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói
riêng có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS.
Các chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh
hưởng đến thị trường BĐS.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Có thể nói tập quán, truyền thống và
thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường BĐS. Yếu tố này ảnh
hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị
trường BĐS.
1.2.2. Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm và đặc điểm nguồn tài chính, huy động nguồn tài chính,
vai trò của nguồn tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản.
a.

Khái niệm nguồn tài chính:
Nguồn tài chính được hiểu là các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể

nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh tế có thể huy động để hình
thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng.
Khi nói tới nguồn tài chính, người ta quan tâm nó xuất phát từ đâu, thuộc
sở hữu của ai. Nguồn tài chính khác với nguồn tài nguyên, nguồn nhân lực,
nguồn khoa học công nghệ….là những nguồn lực không phải dưới dạng tiền
hoặc tương đương tiền.

17