Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------oo0oo------LƯU VIỆT LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------oo0oo------LƯU VIỆT LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng
Mã số: 60 31 12
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.,TS. NGUYỄN THỊ NHUNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Lưu Việt Linh
n n

25 tháng 05 năm 1985 -

Qu qu n:
n

Bìn Địn .

n Bìn Địn

n

n t

t

n

n

ươn M

Cồ P ần

Gòn – Chi

nhánh Cốn Quỳn .
v n
M số

o

X

rư n Đ

n

n

P CM

v n: 20110080104

C m o n t : “Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng

M số: 60 31 12

tín

ộ

nộ

un

tí

n
x n o n to n

ịu tr
Th

n

mv l

m on

n
…..

Tác giả

Lưu Việt Linh

t

….. ăm 2012


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
Từ viết tắt
BĐS
BXD
BCTC
CBTD
CP
DN
KCN
KCX
NHTM
NHĐT
NĐ
NHNN
NN
QĐ
QH
QSDĐ
UBND
VND
VCSH
TP.HCM
TCTD
TTCK
TT

CIC
FDI


GDP
VNBA
WTO


DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
STT

Thứ tự bảng
1

Hình 2.1

2

Biểu đồ 2.1

3

Biểu đồ 2.2

4

Biểu đồ 2.3

5

Biểu đồ 2.4

6

Biểu đồ 2.5

7

Biểu đồ 2.6

8

Biểu đồ 2.7

9

Biểu đồ 2.8

10

Hình 2.2

11

Bảng 2.1

12

Biểu đồ 2.9

13

Biểu đồ 2.10

14

Biểu đồ 2.11

15

Biểu đồ 2.12

16

Bảng 2.2

17

Biểu đồ 2.13

18

Biểu đồ 2.14

19

Biểu đồ 2.15

20

Biểu đồ 2.16

21

Biểu đồ 2.17


22

Biểu đồ 2.18

23

Hình 2.3


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................... 1
1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản................................................................................. 1
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản.................................................................................................... 1
1.1.1.2. Khái niệm hàng hóa bất động sản............................................................................... 2
1.1.2. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản........................................................................ 4
1.1.2.1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS................................ 4
1.1.2.2. Thuộc tính tồn tại lâu dài................................................................................................ 4
1.1.2.3. Thuộc tính hỗ tương với xung quanh........................................................................ 5

1.1.2.4. Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội................5
1.1.3. Khái niệm thị trƣờng bất động sản.............................................................................. 5
1.1.3.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản....................................................................... 6
1.1.3.2. Phân loại thị trường bất động sản............................................................................... 8
1.1.4. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế....................................... 9
1.1.4.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác
phát
triển............................................................................................................................................................ 9
1.1.4.2. Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển
...................................................................................................................................................................

10
1.1.4.3. Phát triển thị trường bất động sản là một giải pháp để tăng nguồn thu
ngân sách nhà nước
...................................................................................................................................................................

10
1.2. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................. 10
1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản.................................................................................. 10
1.2.2. Đặc điểm cho vay bất động sản..................................................................................... 12
1.2.2.1. Cho vay bất động sản thường là loại hình cho vay trung dài hạn


...................................................................................................................................................................

12
1.2.2.2. Cho vay bất động sản là loại hình cho vay có độ rủi ro cao
...................................................................................................................................................................

12

1.2.2.3. Nguyên tắc cho vay bất động sản
...................................................................................................................................................................

12


1.2.3. Phân loại cho vay bất động sản..................................................................................... 12
1.2.4. Quan điểm về hiệu quả cho vay bất động sản....................................................... 14
1.2.5. Cho vay bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm cho Việt
Nam......................................................................................................................................................... 15
1.2.5.1. Cho vay bất động sản tại Mỹ
...................................................................................................................................................................

15
1.2.5.2. Cho vay bất động sản tại Singapore
...................................................................................................................................................................

17
1.2.5.3. Các bài học kinh nghiệm
...................................................................................................................................................................

18
Kết luận chƣơng 1........................................................................................................................... 19
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TẠI TP.HCM................................................................................................. 20
2.1. TỔNG QUAN KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH..............20
2.2. KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH............................................................ 24

2.2.1. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trƣớc khi có luật đất
đai năm 1993....................................................................................................................................... 24
2.2.2. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sau khi có Luật đất
đai năm 1993....................................................................................................................................... 25
2.2.2.1. Cơn sốt của thị trường bất động sản lần thứ nhất 1993 – 1994
...................................................................................................................................................................

25
2.2.2.2. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ nhất 1995 – 2000
...................................................................................................................................................................

26
2.2.2.3. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001 – 2002
...................................................................................................................................................................

27


2.2.2.4. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006
...................................................................................................................................................................

28
2.2.2.5. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ ba 2007 – 2008
...................................................................................................................................................................

28
2.2.2.6. Đợt đóng băng thị trường bất động sản tiếp theo
...................................................................................................................................................................

30

2.2.3. Đánh giá tổng quan thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh .. 30

2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........................ 32


2.3.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh.............................................................................................................................. 33
2.3.1.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được
minh bạch hoá
...................................................................................................................................................................

33
2.3.1.2. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đang từng
bước được hoàn thiện
...................................................................................................................................................................

34
2.3.2. Vốn vay của ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò lớn trong cơ cấu vốn thị
trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh................................................................. 36
2.3.3. Diễn biến thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với
tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại.......................... 38
2.3.4. Mục đích cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại.................42
2.3.5. Vốn cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại chủ yếu là
nguồn vốn trung dài hạn............................................................................................................... 43
2.4. NHỮNG ĐIỂM CÒN TỒN TẠI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH...................................................................................... 45
2.4.1. Các ngân hàng thƣơng mại gặp nguy cơ mất thanh khỏan khi tập trung
cho vay bất động sản....................................................................................................................... 45

2.4.2. Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thƣơng mại .. 47

2.4.2.1. Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay và huy động
...................................................................................................................................................................

47
2.4.2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
...................................................................................................................................................................

49
2.4.2.3. Rủi ro từ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại
...................................................................................................................................................................

50
2.4.2.4. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng


...................................................................................................................................................................

50
2.4.2.5. Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế
...................................................................................................................................................................

51
2.4.3. Cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu
đầu tƣ thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh..................................................................... 52
2.4.4. Thị trƣờng bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các
ngân hàng thƣơng mại.................................................................................................................. 54
Kết luận chƣơng 2........................................................................................................................... 55

CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH..................................................................................................................................................... 56
3.1. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
56
3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
56
3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản
theo định hƣớng............................................................................................................................... 57
3.1.2.1. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản
...................................................................................................................................................................

57
3.1.2.2. Hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động
sản
58
3.1.2.3. Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất
động sản
...................................................................................................................................................................

58
3.2. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI.........59
3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng
mại........................................................................................................................................................... 59
3.2.2. Tăng cƣờng các biện pháp huy động vốn trung dài hạn trong nền kinh tế
60
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược lãi suất và chiến lược khách hàng mục tiêu
...................................................................................................................................................................

60
3.2.2.2. Phát hành trái phiếu
...................................................................................................................................................................

61
3.2.2.3. Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả
...................................................................................................................................................................

62


3.2.2.4. Chứng khoán hóa bất động sản
...................................................................................................................................................................

63
3.2.2.5. Thực hiện liên kết giữa ngân hàng thương mại với các tổ chức kinh tế
khác
...................................................................................................................................................................

64
3.2.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
...................................................................................................................................................................

65
3.2.2.7. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro
...................................................................................................................................................................

66
3.3. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC............................66

3.3.1. Cho phép hình thành thị trƣờng thế chấp cầm cố thứ cấp............................66
3.3.2. Cho phép hoạt động chứng khoán hoá bất động sản......................................... 68
3.3.3. Cho phép chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản....................... 69
3.4. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN......................................................................................................................................... 71
3.4.1. Doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa bất động sản.................................................. 71
3.4.2. Tái cấu trúc lại doanh nghiệp........................................................................................ 72
3.5. NHÓM GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM BỔ SUNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................................................. 73
3.5.1. Sự tham gia của quỹ đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản.............................. 73
3.5.2. Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình............................... 74
3.5.3. Cho phép doanh nghiệp phát hành chứng chỉ bất động sản.......................... 75
3.5.4. Cho phép doanh nghiệp phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy
động truyền thống từ ngƣời mua và nhà đầu tƣ............................................................. 77
Kết luận chƣơng 3........................................................................................................................... 79
PHẦN KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 80


MỞ ĐẦU
1.

Sự cần thiết và ý nghĩa lý thuyết thực tiễn của đề tài
Cuộc khủng hoảng cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã làm chao

đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển
của ngân hàng thương mại. Qua cuộc khủng hoảng này, đã cho thấy vai trò của thị
trường bất động sản ảnh hưởng hoạt động ngân hàng là rất lớn.

Vai trò của thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, thị trường BĐS là thị
trường nền tảng, là đầu kéo cho các thị trường khác cùng phát triển. Khi thị trường
BĐS phát triển, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
dịch vụ tài chính – ngân hàng và giải quyết một lượng lớn công ăn việc làm.
Tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, hiện nay, vốn vay từ ngân hàng
thương mại là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với thị trường BĐS. Hoạt
động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM liên
tục tăng trưởng trong các năm qua. Vốn vay BĐS của các ngân hàng thương mại không
chỉ mang lại hiệu quả đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn cả
những khách hàng có nhu cầu mua và sử dụng bất động sản. Ngân hàng thương mại
thông qua hoạt động cho vay vốn bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi
nhuận và hiệu quả kinh doanh.
Tuy nhiên, từ năm 2008 tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM bước bào giai
đoạn đóng băng, các giao dịch bất động sản trầm lắng, giá cả bất động sản có xu hướng
giảm. Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là
do hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại còn nhiều tồn tại,
gây khó khăn cho bản thân các ngân hàng thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản và tác động xấu đến thị trường bất động sản.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, người viết quyết định chọn
đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại


trên địa bàn TP.HCM” để nghiên cứu các đặc trưng nhu cầu vốn đầu tư cho thị
trường BĐS, vai trò của nguồn vốn cho vay của ngân hàng thương mại, đánh giá thực
trạng và những điểm còn hạn chế cần khắc phục để nâng cao hiệu quả cho vay BĐS
của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM, từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao
hiệu quả cho vay ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM, đối với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đối với ngân hàng thương mại trong hiện tại
và tương lai.
2.

Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan
Vấn đề về tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh đã có một số đề tài nghiên cứu, hai công trình tiêu biểu có
liên quan gần nhất đến đề tài là:
-

Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp”, Luận
văn thạc sỹ kinh tế. Nội dung chủ yếu là nghiên cứu thực trạng tín dụng bất động sản
của ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời
gian từ năm 2004 đến tháng 07/2008. Các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất
động sản đối với ngân hàng thương mại
-

GS.TS Dương Thị Bình Minh và các cộng sự (2011), “Tín dụng bất động

sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát
triển kinh tế số 250. Đây là một bài viết khái quát chung về tình hình tín dụng bất động
sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu nghiên
cứu từ năm 2005 đến năm 2010.
Tuy nhiên, đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của
các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” đi sâu vào
nghiên cứu tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM với phạm vi nghiên cứu cập nhật hơn, số liệu nghiên cứu từ năm 2005 đến
tháng 07/2010. Tính hiệu quả của vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại được

nghiên cứu trên 03 đối tượng: đối với thị trường BĐS TP.HCM, đối với doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và đối với ngân hàng thương mại. Các giải pháp nâng cao
hiệu quả cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM hướng đến
cả ba đối tượng trên là những nội dung chưa từng được nghiên cứu một cách cụ thể
trước đó.
3.

Mục tiêu, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và vướng

mắc của hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm
hiện có và nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng
thương mại trong thời gian lâu dài.
Mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM,
theo đó có 3 vấn đề chính đề tài quan tâm làm rõ:
- Nâng cao hoạt động cho vay BĐS đối với thị trường bất động sản,
ngành
xây dựng và kinh tế TP.HCM nói chung.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay BĐS đối với bản thân các ngân
hàng
thương mại gắn với việc xác định lại vai trò vốn vay của ngân hàng trong cơ cấu vốn
của thị trường bất động sản và việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro hoạt động cho vay bất
động sản.
-

Nâng cao hiệu quả cho vay BĐS đối với khách hàng vay vốn là doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua và sử dụng hàng hóa
bất động sản.

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay BĐS trên của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM.


-

Phạm vi: Hoạt động cho vay BĐS trên của các ngân hàng thương mại trên

địa bàn TP.HCM từ năm 2005 đến 07/2011.


5.

Phương pháp luận, phương pháp nghiên cứu
Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích - tổng hợp,

phương pháp nghiên cứu định lượng – định tính và phương pháp nghiên cứu tham khảo
ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các
phương pháp nghiên cứu bổ sung như sau:

6.

-

Phương pháp nghiên cứu tài liệu.

-

Phương pháp quan sát.

-

Phương pháp thống kê toán học.

-

Phương pháp chuyên gia.

Những kết quả đạt được trong nghiên cứu
- Hệ thống hóa tổng quan lý luận về BĐS, hàng hóa BĐS, thị trường
BĐS,

cho vay BĐS của ngân hàng thương mại, quan điểm về hiệu quả hoạt động cho vay bất
động sản của ngân hàng thương mại.
- Đúc kết nhìn nhận lại quá trình phát triển của thị trường BĐS TP.HCM
theo
từng giai đoạn phát triển. Đánh giá vai trò của vốn vay ngân hàng trong sự phát triển
của thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn 2005 - 07/2011, những tồn tại cần tháo gỡ
để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho vay bất động sản.
-

Đưa ra hệ thống các giải pháp đồng bộ để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho

vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM. Các giải pháp chủ yếu

hướng vào 03 đối tượng chính: Thị trường bất động sản TP.HCM, Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản và ngân hàng thương mại. Giải pháp từ phía cơ quan nhà nước,
ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại, các đối tượng tham gia thị trường
BĐS có nhu cầu cấp cho vay…. Hệ thống các giải pháp có tính thực tiễn va khả thi
trong việc áp dụng vào thực tế.
7.

Những hạn chế của đề tài


Mặc dù người viết đã rất nỗ lực nghiên cứu đầy đủ các nội dung của đề tài; Tuy
nhiên, do hạn chế về mặt thời gian, nguồn số liệu và khả năng nghiên cứu nên luận văn
còn một số hạn chế như sau:
-

Chưa thu thập được đầy đủ các số liệu để tính toán cụ thể các chỉ tiêu định

lượng đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương
mại.
-

Chưa thu thập được số liệu về nợ xấu cho vay BĐS trên của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM.
8.

Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mục lục, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng số liệu, phụ

lục, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 85 trang được trình bày như sau:

Mở đầu
Chương 1: Tổng quan lý luận về thị trường BĐS và cho vay BĐS của NHTM.
Chương 2: Thực trạng cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn
TP.HCM.
Kết luận


1

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Cộng hòa Liên bang Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”

chứ không phải là đất đai nói chung. [6]
Theo điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam [29]”BĐS là các tài sản bao gồm:
-

Đất đai.

-

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà, công trình xây dựng đó.
-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất không di dời được,
tồn tại ổn định và lâu dài. BĐS có những đặc tính sau:
-

Là yếu tố vật chất có ích cho con người.

-

Được chiếm hữu bởi cá nhân và cộng đồng người.

-

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.


2

-

Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình

thái của nó không thay đổi.
1.1.1.2.

Khái niệm hàng hóa bất động sản

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường trong
khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS có thể xác định gồm 02 loại chủ yếu:
đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất.
Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính
giá trị và giá trị sử dụng.
Giá trị của hàng hoá BĐS là hao phí sức lao động của con người kết tinh vào
BĐS. Một miếng đất, một công trình xây dựng trên đất nếu đều là kết tinh của quá
trình lao động, khai phá và xây dựng nên. Giá trị sức lao động kết tinh vào hàng hóa
BĐS sẽ quyết định đến giá trị trao đổi của hàng hoá BĐS đó.
Giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS là công dụng của hàng hoá để thoả mãn nhu
cầu của con người.
Giá trị sử dụng là giá trị sử dụng xã hội. Nó không phải là giá trị sử dụng cho
người trực tiếp sản xuất mà là cho xã hội thông qua trao đổi mua bán. Do đó, người
sản xuất phải luôn quan tâm đến như cầu của xã hội, làm cho sản phẩm của họ phù
hợp với nhu cầu xã hội.

- Giá trị sử dụng mang trên mình giá trị trao đổi. Để hiểu giá trị của
hàng hoá, trước hết, ta phải hiểu giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là một quan hệ về số
lượng, là tỷ lệ theo đó một giá trị sử dụng loại này được trao đổi với những giá trị sử
dụng loại khác. Ví dụ như: 1m vải có giá trị trao đổi bằng 5 kg thóc.
-

Hai hàng hoá khác nhau như vậy có thể trao đổi với nhau thì giữa

chúng phải có một cơ sở chung. Lao động hao phí tạo ra hàng hoá chính là cơ sở
chung cho việc trao đổi đó và tạo ra giá trị của hàng hoá. Vậy giá trị của hàng hoá là
lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong sản phẩm. Giá trị trao đổi
là biểu hiện bên ngoài của giá trị, giá trị là nội dung bên trong, là cơ sở của giá trị
trao đổi. Giá trị biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hoá. Vì vậy,
giá trị là một phạm trù lịch sử, chỉ tồn tại trong nền kinh tế hàng hoá. Hai thuộc tính


3

đó của hàng hoá vừa mâu thuẫn, vừa thống nhất. Chúng thống nhất ở chỗ: chúng
cùng tồn tại trong hàng hoá, một hàng hoá phải có hai thuộc tính này, thiếu một
trong hai thuộc tính thì không phải là hàng hoá. Tuy nhiên, chúng mâu thuẫn ở hai
điểm: thứ nhất, về một giá trị sử dụng thì hàng hoá khác nhau về chất còn về mặt
giá trị thì hàng hoá lại giống nhau về chất; Thứ hai, giá trị được sử dụng trong quá
trình lưu thông còn giá trị sử dụng được thực hiện trong quá trình tiêu dùng.
-

Hai thuộc tính của hàng hoá này không phải là do có hai thứ lao động

khác nhau kết tinh trong hàng hoá mà là do lao động sản xuất hàng hoá có tính chất
hai mặt, vừa có tính trừu tượng (lao động trừu tượng), vừa có tính cụ thể (lao động

cụ thể). Lao động cụ thể là lao động có ích dưới một hình thức cụ thể của những
nghề nghiệp chuyên môn nhất định. Mỗi một lao động cụ thể có mục đích, phương
pháp, công cụ lao động, đối tượng lao động và kết quả lao động riêng. Do đó, lao
động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng của hàng hoá. Nếu phân công lao động xã hội càng
phát triển thì càng có nhiều giá trị sử dụng khác nhau để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Lao động trừu tượng chính là sự tiêu hao sức lao động (tiêu hao sức bắp thịt, thần
kinh) của người sản xuất hàng hoá nói chung. Chính lao động trừu tượng của người
sản xuất hàng hoá tạo ra giá trị của hàng hoá. Ta có thể nói, giá trị của hàng hoá là
lao động trừu tượng kết tinh trong hàng hoá. Đây chính là mặt chất của giá trị hàng
hoá.
Do đặc điểm riêng mà BĐS được xem là hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có
những đặc trưng sau:
- Tổng cung hàng hóa BĐS có tính ổn định cao và việc cung ứng BĐS
phù hợp cho từng mục đích riêng, bị hạn chế về mặt quy hoạch nhà nước. Do đó,
trong dài hạn giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên và cung hàng hóa BĐS hầu như
không co giãn so với giá.
- Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các giao dịch hàng
hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn
bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch BĐS thường
khá cao.