Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----***-----

PHAN MINH CẢNH

SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----***-----

PHAN MINH CẢNH

SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỄN DỊCH CƠ CẤU
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7
Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị
Mã số: 60310102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Nguyễn Văn Sáng

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các nội dung, số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

PHAN MINH CẢNH Học viên cao
học Kinh tế - K19 Khoa Lý luận
chính trị Trường Đại học Kinh tế Tp.
Hồ Chí Minh


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

BĐS
GDP
CCKT
FDI
BOO
TDTT
UBND
QHCT
XHCN
ODA

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các dự án từ 1997-2013..........................................32
Bảng 2.2. Bảng cơ sở sản xuất kinh doanh qua các thời kỳ............................36
Bảng 2.3. Bảng thu – chi ngân sách................................................................37
Bảng 2.4. Bảng so sánh diện tích đất sử dụng trong giao thông.....................39
Bảng 2.5. Bảng cấu nhóm ngành qua các thời kỳ...........................................42
Bảng 2.6 Bảng so sánh nhóm nghành qua các thời kỳ....................................42
Bảng 2.7. Bảng thể hiện gia tăng cơ sở giáo dục, đào tạo.............................. 43
Bảng 2.8. Bảng Tỷ lệ số người trong độ tuổi lao động so với dân số trong
quận.................................................................................................................44
Bảng 2.9. Bảng tiêu chí văn hóa..................................................................... 46


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020.........28
Biểu đồ 2.2. Biểu đồ phát triển dân số............................................................30
Biểu đồ 2.3. Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh của các
ngành qua các năm......................................................... Error! Bookmark not defined.
Biểu đồ 2.4. Biểu đồ thu thuế................................... Error! Bookmark not defined.


MỤC LỤC
TRANG BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CHỦ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ........................................................... 1
1.1 Các khái niệm cơ bản................................................................................1
1.1.1 Khái niệm về bất động sản................................................................... 1
1.1.1.1 Phân loại Bất động sản:..................................................................2
1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế..................................... 4
1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế...............................................................4
1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành....................................................5
1.1.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành................................................6
1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế: 8

1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:.....................8
1.2.2 Vai trò của chuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với phát triển kinh tế, xã
hội:...............................................................................................................12
1.2.3 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu
kinh tế:.........................................................................................................13
1.2.3.1. Sự cần thiết khách quan của việc phát triển các dự án bất động
sản đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.......................................... 13
1.2.3.2. Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu
kinh tế.......................................................................................................15


1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến quá trình đô thị hóa:................16
1.3. Kinh nghiệm sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ
cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh............................20
1.3.1 Kinh nghiệm của Quận 4:...................................................................20
1.3.2 Kinh nghiệm của huyện Nhà Bè:........................................................22
1.4 Bài học rút ra cho Quận 7......................................................................25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 7 TRONG THỜI GIAN QUA..........................................................27

2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ở quận 7:.................................... 27
2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý:.......................................................27
2.2 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong thời gian qua....................................................................30
2.2.1 Thực trạng đầu tư các dự án bất động sản:.........................................30
2.2.2 thực trạng chuyển dịch cơ cấu kinh tế:...............................................34
2.2.3 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong thời gian qua:................................................................... 38
2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết quả đầu tư các dự án bất động sản: 38
2.2.3.2 Tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu
kinh tế:......................................................................................................41
2.3 Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động
sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7...........................46
2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất:..............................46
2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất:................................................47
2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện
không đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình:....................47


CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ
TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN
DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HÓA HIỆN ĐẠI HOÁ............................................................................................50
3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu:........................................................50
3.1.1 Quan điểm:......................................................................................... 50
3.1.2 Định hướng:........................................................................................51
3.1.3 Mục tiêu:.............................................................................................52
3.2 Giải pháp:................................................................................................ 53
3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt:................................. 53
3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực tại địa phương; nâng cao nâng
lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức:...............................57

3.2.4 Giải pháp về tăng cường vai trò quản lý của nhà nước......................61
3.3 Kiến nghị:.................................................................................................64
3.3.1 Kiến nghị về chính sách pháp luật đất đai:.........................................64
3.3.2 Kiến nghị về chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư..................64
3.3.3 Kiến nghị về đầu tư xây dựng:........................................................... 68
3.3.4 Kiến nghị về chính sách sở hữu nhà ở:...............................................69
KẾT LUẬN....................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, tốc độ phát triển kinh tế khá
cao, chuyển dịch từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ở mỗi ngành, từng địa phương căn cứ
vào điều kiện vị trí địa lý, đất đai, nguồn nhân lực có những chiến lược phát
triển riêng, tốc độ phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế phụ thuộc vào định
hướng phát triển của chính quyền địa phương, chính quyền cấp chủ quản.
Do vậy, sự quy họach cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển các dự án bất động
sản sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế
xã hội ở địa phương. Quận 7 là một đô thi phía nam của Thành phố Hồ Chí
Minh, được tách ra từ huyện Nhà Bè - một vùng đất trũng, trứơc đây kinh tế
chủ yếu là phát triển nông nghiệp, thủy sản nhưng hiện nay quận 7 được xem
là một đô thị mới, hiện đại vào bậc nhất ở Việt Nam và thành phố Hồ Chí
Minh.
Việc khai thác quỹ đất và đầu tư phát triển các dự án bất động sản đúng
mức đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ một quận kinh tế chủ yếu là
nông nghiệp đã chuyển sang kinh tế chủ lực là thương mại, dịch vụ, công
nghiệp, du lịch.
Tốc độ đô thị hóa ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở các quận

vùng quen đã làm nảy sinh nhiều vấn đề lớn về kinh tế xã hội, đã làm chuyển
dịch cơ cấu kinh tế ở tất cả các địa bàn dân cư, tác động nhiều mặt đến đời
sống, kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của người dân.
Kinh nghiệm cho thấy vấn đề đầu tư, phát triển các dự án bất động sản,
cơ sở hạ tầng phải phù hợp với từng địa phương, vị trí địa lý của từng vùng
miền để việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế đi đôi với tạo công ăn việc làm, đời


sống văn hóa mới cho người dân, để người dân không bị “ sốc ” về cách ứng
xử đối với một đô thị hiện đại, về môi trường sống lạ lẫm.
Như vậy việc nghiên cứu “ Sự tác động của các dự án bất động đối với
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ” là rất cần thiết giúp chính quyền các
cấp có nhận thức đúng đắn tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất
động sản trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế sẽ giúp cơ quan chính quyền xây
dựng một chiến lược phát triển kinh tế phù hợp, tăng trưởng nhanh và bền
vững, nhanh chóng tiến tới việc hình thành cơ cấu kinh tế dịch vụ - thương
mại - công nghiệp.
2. Tổng quan nghiên cứu:
Nhìn chung, vấn đề cơ cấu kinh tế ngành và chuyển dịch cơ cấu ngành
kinh tế đã được một số tác giả nghiên cứu khá kỹ trên nhiều góc độ khác
nhau.
-

Như tác giả Trần Du Lịch có công trình “Hướng chuyển dịch cơ cấu

kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh”, trong tài liệu này tác giả đã đánh giá, phân
tích và đưa ra những định hướng đầy đủ, chi tiết về chuyển dịch cơ cấu kinh
tế trên địa bàn thành phố.
-

Tác giả Trương Thị Minh Sâm có cuốn “Vấn đề chuyển dịch cơ cấu

kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa” và cuốn “Chuyển dịch cơ cấu khu vực dịch vụ ở thành phố Hồ
Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa”, tác giả đã phân tích
rất sâu sắc về quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở thành phố Hồ Chí Minh
trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
-

Tác giả Nguyễn Quang Thái có bài “Mấy vấn đề về chuyển dịch cơ

cấu kinh tế ở Việt Nam” in trên Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 312 - tháng
05/2004, tác giả đã phân tích sâu các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta.


Hay một số năm gần đây tác giả Bùi Tất Thắng có cuốn “ Chuyển dịch
cơ cấu kinh tế ngành ở Việt Nam”, tác giả Nguyễn Trần Quế có cuốn “Chuyển
dịch cơ cấu kinh tế ngành ở nước ta trong thập niên đầu thế kỷ 21 ”, các tác
nêu đầy đủ khái niệm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
ngành, nguyên nhân, giải pháp...
Như vậy, đề tài sẽ kế thừa những lý luận cơ bản về chuyển dịch cơ cấu
kinh tế và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế. Tuy nhiên cái mới của đề tài mà
chưa có tác giả nào nghiên cứu sự tác động của các dự án bất động sản đối với
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7, tác giả tập trung
phân tích sự phát triển của các dự án bất động sản để làm rõ động thái, xu
hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Mục đích nghiên cứu Đề tài
Trên cơ sở phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án bất động sản
và sự tác động của các dự án bất động sản đối với cơ cấu kinh tế trên địa bàn
quận 7 trong những năm gần đây, tìm kiếm, phân tích những ưu – khuyết

điểm của việc đầu tư các dự án bất động sản và quá trình chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, để:
Đề ra phương hướng và giải pháp tốt hơn cho việc đầu tư các dự án bất
động sản gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa,
Gợi ý chính sách cho sự tác động trên theo hướng tích cực để đạt được
một cơ cấu kinh tế hợp lý và tiến bộ, xứng đáng với vị thế của một quận vùng
ven đang trong quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở
địa bàn quận 7. Phương châm chủ đạo trong việc nghiên cứu, phân tích đề tài
là tôn trọng hiện thực khách quan. Trên cơ sở thực tiễn về việc đầu tư phát


triển các dự án bất động sản tác động đến việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tác
giả muốn khái quát thành lý luận chung nhằm soi rọi vào thực tiễn để tìm ra
những giải pháp phù hợp nhằm phát triển các quận, huyện vùng quen thành
phố Hồ Chí Minh theo hướng hiện đại của nền kinh tế thị trường kết hợp với
bảo vệ đời sống văn hóa của người dân.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài của Luận văn thuộc chuyên ngành Kinh tế chính trị nên phương
pháp sử dụng chủ yếu là:
- Phương pháp duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lênin;
- Phương pháp phân tích;
- Phương pháp tổng hợp;
- Phương pháp nội suy,
-

Phương pháp thống kê, thu thập số liệu những thông tin thực tế đã và

đang diễn ra tại Nhà Bè, quận 7 để xây dựng Luận văn.
Mặt khác, trên cơ sở những kiến thức đã học, những kinh nghiệm trong
quá trình công tác của bản thân để đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm
hoàn thành mục tiêu nghiên cứu.
6.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Đề tài

Việc nghiên cứu để xây dựng đề tài “Sự tác động của các dự án bất
động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 ”
là việc làm cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, giúp cho các cấp chính quyền
của các quận, huyện có những cái nhìn khách quan trong quá trình kêu gọi đầu
tư phát triển hạ tầng cơ sở, các dự án bất động sản để có những đề án quy
họach; chính sách kinh tế xã hội phù hợp, tính khoa học và tính thực tiễn của
đề tài thể hiện qua các nội dung sau đây:


Một là, hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư phát triển hạ
tầng các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến chuyển
dịch cơ cấu kinh tế xã hội ở quận 7.
Hai là, bằng các số liệu chứng minh, luận văn phân tích và làm sáng tỏ
của việc tác động hữu cơ của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế; từ đó, rút
ra nguyên nhân và bài học kinh nghiệm cho việc hoạch định chính sách đầu tư
phát triển kinh tế cho phù hợp với từng vùng, địa bàn dân cư.
Ba là, vạch ra đường lối phát triển kinh tế của quận 7 nói riêng và các
quận vùng quen trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Bốn là, với các số liệu chứng minh về chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa
bàn quận 7 sẽ giúp cho các cấp chính quyền, các cơ quan, ban ngành của quận
7, thành phố Hồ Chí Minh nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh nhằm xây dựng chính sách phù hợp để xây dựng

chính sách phát triển kinh tế phù hợp cho từng thời kỳ của từng quận, huyện.
Ngoài ra, đề tài còn chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế và
những nguyên nhân của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên bàn quận 7
và các quận huyện vùng quen thành phố Hồ Chí Minh.
7. Kết cấu của Luận văn: Luận văn gồm có các phần sau đây:
- Mở đầu
-

Chương 1. Lý luận chung về dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu

kinh tế
-

Chương 2. Thực trạng về sự tác động của dự án bất động sản đến

chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 trong thời gian qua.
-

Chương 3. Định hướng và giải pháp hòan thiện quy trình đầu tư các dự

án bất động sản thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
- Kết luận.


- Tài liệu tham khảo
- Phụ lục.


- 1-

Chương 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ
1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao
dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa


- 2-

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật
Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa
ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định
về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.1 Phân loại Bất động sản:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu
tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm

- 3-

BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển
đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
Ở

phần đề tài này tác giả nghiên cứu sâu vào các dự án bất động sản là

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) có tác động trực tiếp đến chuyển dịch cơ cấu
kinh tế xã hội.
1.1.1.2. Đầu tư phát triển các dự án và các dự án bất động sản:
Dự án là một chuỗi các hoạt động nhằm hướng đến đạt được các mục
tiêu cụ thể, rõ ràng trong một thời gian nhất định với một nguồn ngân sách
được xác định. (European Commission, Project Cycle Management

Guideliness (2004)
Một dự án cần có:
Các bên liên quan được xác định rõ ràng, bao gồm nhóm mục
tiêu
chính và nhóm hưởng lợi cuối cùng.


- 4-

Việc điều phối, quản lý kế hoạch, và tài chính được thiết lập rõ
ràng.
-

Hệ thống giám sát và đánh giá đề hỗ trợ cho việc quản lý dự án

Một nhu cầu thích hợp của tài chính, kinh tế được phân tích để chỉ ra

lợi ích của dự án có tính hiệu quả kinh tế. Các dự án phát triển chính là cách
xác định và quản lý đầu tư và tiến trình thay đổi. Các dự án phát triển có thể
rất đa dạng về mục tiêu, quy mô, phạm vi. Các dự án nhỏ chỉ cần có một ít
nguồn tài chính và được thực hiện trong vài tháng; trong khi đó các dự án lớn
hơn có thể yêu cầu một nguồn tài chính nhiều hơn và thực hiện trong nhiều
năm.
1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế.
Theo từ điển Tiếng Việt và Từ điển Bách khoa Việt Nam thì cơ cấu là tổ
chức do nhiều bộ phận hợp thành. Cơ cấu là một phạm trù triết học, phản ánh
cấu trúc bên trong của một đối tượng, là tập hợp những quan hệ cơ bản, tương
đối ổn định giữa các yếu tố cấu thành nên đối tượng đó trong một thời gian
nhất định. Trong lĩnh vực kinh tế, sự phát triển của lực lượng sản xuất đã thúc

đẩy phân công lao động xã hội. Các ngành, các lĩnh vực được phân chia theo
tính chất sản phẩm, chuyên môn kỹ thuật. Khi các ngành, các lĩnh vực kinh tế
hình thành đòi hỏi phải giải quyết mối quan hệ giữa chúng. Mối quan hệ đó
vừa thể hiện sự hợp tác, sự hỗ trợ lẫn nhau, song cũng cạnh tranh với nhau để
phát triển. Sự phân công và mối quan hệ hợp tác trong hệ thống thống nhất là
tiền đề cho quá trình hình thành cơ cấu kinh tế.
Theo Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế
ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa

“ Cơ cấu kinh tế là tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế có quan hệ
hữu cơ tương đối ổn định hợp thành” Đứng trên quan điểm duy vật biện
chứng và lý thuyết hệ thống có thể hiểu cơ cấu kinh tế là một tổng thể hợp
thành bởi nhiều yếu tố kinh tế của nền kinh tế quốc dân, giữa chúng có những


- 5-

mối liên hệ hữu cơ, những tương tác qua lại cả về số lượng và chất lượng,
trong những không gian và điều kiện kinh tế xã hội cụ thể, chúng vận động
hướng vào những mục tiêu nhất định. Theo quan điểm này, cơ cấu kinh tế là
một phạm trù kinh tế, là nền tảng của cơ cấu xã hội và chế độ xã hội.
Một cách tiếp cận khác thì cho rằng: cơ cấu kinh tế hiểu một cách đầy
đủ là một tổng thể hệ thống kinh tế bao gồm nhiều yếu tố có quan hệ chặt chẽ
với nhau, tác động qua lại với nhau trong những không gian, thời gian nhất
định và trong điều kiện kinh tế xã hội nhất định, được thể hiện cả về mặt định
tính lẫn định lượng, cả về số lượng lẫn chất lượng, phù hợp với mục tiêu xác
định của nền kinh tế.
Nhìn chung các cách tiếp cận trên đã phản ánh được mặt bản chất chủ
yếu của cơ cấu kinh tế. Đó là các vấn đề:
Tổng thể các nhóm ngành, các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế của

một quốc gia.
Số lượng và tỷ trọng của các nhóm ngành và của các yếu tố cấu thành
hệ thống kinh tế trong tổng thể nền kinh tế đất nước.
Các mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các nhóm ngành, các yếu tố…
hướng vào các mục tiêu đã xác định.
1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành.
Cơ cấu kinh tế ngành: Đây là bộ phận động nhất trong cơ cấu kinh tế
nói chung. Cơ cấu ngành là quan hệ gắn bó với nhau theo những tỷ lệ nhất
định giữa các ngành sản xuất trong nội bộ nền kinh tế quốc dân cũng như giữa
các ngành nghề và các doanh nghiệp trong ngành. So với các loại cơ cấu kinh
tế khác thì cơ cấu ngành giữ vai trò quan trọng hơn cả vì nó quyết định trạng
thái chung và tỷ lệ đầu vào, đầu ra của nền kinh tế quốc dân.
Theo giáo trình Kinh tế chính trị - Mác Lê Nin đã đưa việc phân tích cơ cấu
ngành vào hệ thống lý luận về tái sản xuất xã hội, chia tổng sản phẩm xã hội


- 6-

thành hai khu vực: Khu vực sản xuất tư liệu sản xuất và khu vực sản xuất tư
liệu tiêu dùng. Trong toàn bộ lý luận về tái sản xuất, tư tưởng luôn luôn xuyên
suốt là muốn cho quá trình tái sản xuất được tiến hành thuận lợi phải giữ cơ
cấu tỷ lệ cân bằng. Thực tế sự phân chia này là nói tới cấu thành của ngành
sản xuất, tức là vấn đề cơ cấu ngành Colin Clark, nhà kinh tế học người Anh, (
Richard Stone and Giovanna Saffi Stone, National Income and Expenditure
(1961)) đã đưa ra phương pháp phân loại toàn bộ hoạt động của nền kinh tế
thành ba ngành:
Ngành thứ I: sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự nhiên.
Ngành thứ II: gia công các sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự
nhiên.
Ngành thứ III: ngành sản xuất ra của cải vô hình.

(Ngành thứ I và thứ II là những ngành sản xuất vật chất của cải hữu hình)
Phương pháp phân ngành của Colin Clark được nhiều nước có nền kinh
tế thị trường áp dụng phổ biến. Tuy nhiên, vẫn còn có những phương pháp
phân loại khác nhau giữa các nước.
Để thống nhất tiêu chuẩn phân loại ngành giữa các nước, Liên Hiệp
Quốc đã ban hành “Hướng dẫn phân loại ngành theo tiêu chuẩn quốc tế đối
với toàn bộ các hoạt động kinh tế”. Tiêu chuẩn phân loại ngành của liên hiệp
quốc cũng được gom thành ba bộ phận nên nó trùng hợp với phương pháp
phân loại của Colin Clark.
Ngành thứ I: Nông nghiệp (bao gồm cả lâm nghiệp và ngư nghiệp).
Ngành thứ II: Công nghiệp và xây dựng.
Ngành thứ III: Thương mại và dịch vụ.
1.1.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành.
Cơ cấu ngành kinh tế luôn thay đổi theo từng thời kỳ phát triển bởi các
yếu tố hợp thành cơ cấu ngành không cố định hoặc do sự xuất hiện, biến mất


- 7-

của một số ngành và tốc độ tăng trưởng giữa các yếu tố cấu thành cơ cấu này
là không đồng đều. Sự thay đổi của cơ cấu ngành kinh tế từ trạng thái này
sang trạng thái khác cho phù hợp với môi trường phát triển được gọi là sự
chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế. Đây không phải đơn thuần là sự thay đổi vị
trí mà là sự biến đổi cả về lượng và chất trong nội bộ cơ cấu. Việc chuyển
dịch cơ cấu ngành phải dựa trên cơ sở một cơ cấu hiện có, do đó nội dung của
chuyển dịch cơ cấu ngành là cải tạo cơ cấu cũ, lạc hậu hoặc chưa phù hợp để
xây dựng cơ cấu mới tiên tiến, hoàn thiện và bổ sung cơ cấu cũ thành cơ cấu
mới hiện đại và phù hợp hơn. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung và cơ cấu
ngành nói riêng nhằm đa dạng hoá sản phẩm về chủng loại và chất lượng để
đáp ứng nhu cầu tiêu dùng ngay càng tăng của xã hội.

Sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế trước hết và chủ
yếu tuỳ thuộc vào thực trạng, sự biến động của lực lượng sản xuất và đòi hỏi
của thị trường. Vì cơ cấu ngành kinh tế là tổng thể các mối quan hệ kinh tế về
sản lượng tương đối ổn định của các bộ phận của nền kinh tế trong những
điều kiện thời gian và không gian nhất định nên chuyển dịch cơ cấu ngành
kinh tế của một quốc gia hay một vùng lãnh thổ thường được biểu hiện là sự
thay đổi tỷ trọng của các ngành trong tổng giá trị sản phẩm nội địa (GDP) của
quốc gia hay vùng đó. Đây chính là sự tác động làm thay đổi dần tỷ trọng của
từng ngành kinh tế, tỷ trọng lao động của ngành trong tổng thể nền kinh tế.
Hay nói cách khác: chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế là quá trình làm tối ưu
hóa cơ cấu ngành. Đối với nền kinh tế quốc dân, chuyển dịch cơ cấu ngành có
nghĩa là sự vận động và biến đổi của các ngành khu vực I, II, III, theo chiều
hướng là tăng tỷ lệ khu vực II và khu vực III, giảm tỷ lệ các ngành khu vực I
trong cơ cấu tổng sản phẩm quốc nội (GDP).
Một cơ cấu ngành kinh tế hợp lý phải phản ánh được và đúng các quy
luật có hạn của quốc gia về nhân lực và tài lực. Chính vì vậy, khi thực hiện
chiến lược chuyển dịch cơ cấu ngành phải dựa trên các nguồn lực hiện có và


- 8-

phải diễn ra cùng với sự thay đổi các nguồn lực phân bố vào các ngành trong
nền kinh tế. Đồng thời, chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế phải theo hướng
phân bổ các nguồn lực vào các ngành, các lĩnh vực có năng suất và hiệu quả
cao.
Mục tiêu của chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế là hướng tới việc hình
thành một cơ cấu ngành tiến bộ và hợp lý, đảm bảo được các yêu cầu:
Tạo ra tốc độ tăng trưởng tương đối cao và tăng trưởng có hiệu quả.
Đáp ứng nhanh sức cầu và xu hướng cầu tiến bộ.
Sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên.

Thúc đẩy nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ.
Tạo ra khả năng hợp tác với bên ngoài.
Xuất hiện thế biến động của cơ cấu kinh tế ngành nói chung là một quá
trình đi từ cân bằng tới không cân bằng. Cũng như sự cân bằng chung của nền
kinh tế quốc dân, sự cân bằng của cơ cấu kinh tế ngành cũng tương đối ổn
định, còn hiện tượng mất cân bằng chỉ là tạm thời. Lý do là tình hình cơ cấu
ngành trong giai đoạn nào cũng gắn với trình độ phát triển của lực lượng sản
xuất ứng với giai đoạn ấy. Trạng thái cơ cấu ngành cân bằng là trạng thái
ngành phản ánh tốt yêu cầu phát triển của lực lượng sản xuất. Sự phát triển
của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, sự thay đổi mau
chóng của nhu cầu thị trường luôn là những nhân tố “động”, nên trạng thái
cân bằng này bị phá vỡ, thì trạng thái cân bằng khác lại được thiết lập và hình
thành nên chuỗi quá trình: cân bằng - mất cân bằng - cân bằng…. Do đó việc
nghiên cứu cơ cấu kinh tế ngành cần được gắn với việc nghiên cứu quá trình
phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa khoa học kỹ thuật và sự
thay đổi của nhu cầu thị trường.
1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:


- 9-

* Nhóm nhân tố tác động từ bên trong:
- Nhân tố thị trường và nhu cầu tiêu dùng của xã hội:
Thị truờng và nhu cầu xã hội là người đặt hàng cho tất cả các ngành,
lĩnh vực, bộ phận trong toàn bộ nền kinh tế. Nếu như xã hội không có nhu cầu
thì tất nhiên sẽ không có bất kì một quá trình sản xuất nào. Cũng như vậy,
không có thị trường thì không có kinh tế hàng hoá. Thị trường và nhu cầu xã
hội còn quy định chất lượng sản phẩm và dịch vụ, nên tác động trực tiếp đến
quy mô, trình độ phát triển của các cơ sở kinh tế, đến xu hướng phát triển và

phân công lao động xã hội, đến vị trí, tỉ trọng các ngành, lĩnh vực trong cơ cấu
của nền kinh tế quốc dân.
- Trình độ phát triển của lực lượng sản xuất:
Lực lượng sản xuất là động lực phát triển của xã hội. Nhu cầu xã hội là
vô tận và mỗi ngày một cao. Muốn đáp ứng đầy đủ nhu cầu xã hội thì trước
hết phải phát triển lực lượng sản xuất.
Lực lượng sản xuất bao gồm tư liệu lao động và con người có khả năng
sử dụng tư liệu lao động để tác động vào đối tượng lao động, tạo ra sản phẩm
hàng hoá và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu xã hội.
Sự phát triển của lực lượng sản xuất sẽ làm thay đổi quy mô sản xuất,
thay đổi công nghệ, thiết bị, hình thành các ngành nghề mới, biến đổi lao
động giản đơn thành lao động phức tạp, từ ngành này sang ngành khác. Sự
phát triển đó phá vỡ cân đối cũ, hình thành một cơ cấu kinh tế với một vị trí, tỉ
trọng các ngành và lĩnh vực phù hợp hơn, thích ứng được yêu cầu phát triển
của lực lượng sản xuất, đáp ứng nhu cầu xã hội. Quá trình đó diễn ra một cách
khách quan và từng bước tạo ra sự cân đối hợp lý hơn, có khả năng khai thác
nguồn lực trong nước và nước ngoài.
Sự phát triển của lực lượng sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình
thành cơ cấu kinh tế. Lực lượng sản xuất phát triển không ngừng, nên cơ cấu


- 10-

kinh tế luôn luôn thay đổi, song sự biến đổi của cơ cấu kinh tế diễn ra chậm
chạp, không mang tính đột biến như chính sách, cơ chế quản lý.
-

Quan điểm chiến lược, mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước trong

mỗi giai đoạn nhất định

Cơ cấu kinh tế là biểu hiện tóm tắt những nội dung, mục tiêu định
hướng của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Mặc dù cơ cấu kinh tế mang
tính chất khách quan và lịch sử xã hội, nhưng các tính chất đó lại có sự tác
động, chi phối của nhà nước. Nhà nước tuy không trực tiếp sắp đặt các ngành
nghề, quy định các tỉ lệ của cơ cấu kinh tế, nhưng vẫn có sự tác động gián tiếp
bằng cách định hướng phát triển, để thực hiện mục tiêu đáp ứng nhu cầu xã
hội. Định hướng phát triển của nhà nước không chỉ nhằm khuyến khích mọi
lực lượng sản xuất xã hội đạt mục tiêu đề ra, mà còn đưa ra các dự án để thu
hút mọi thành phần kinh tế tham gia, nếu không đạt được thì nhà nước phải
trực tiếp tổ chức sản xuất, đảm bảo sự cân đối giữa các sản phẩm, các ngành,
lĩnh vực trong nền kinh tế.
Mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội là định hướng chung cho
mọi thành phần, mọi nhà doanh nghiệp trong cả nước, phấn đấu thực hiện
dưới sự điều tiết của nhà nước thông qua hệ thống luật pháp và các quy định,
thể chế chính sách của nhà nước. Sự điều tiết của nhà nước gián tiếp dẫn dắt
các ngành, lĩnh vực và thành phần kinh tế phát triển, đảm bảo tính cân đối,
đồng bộ giữa các bộ phận hợp thành nền kinh tế.
-

Cơ chế quản lý ảnh hưởng đến quá trình hình thành và chuyển dịch cơ

cấu kinh tế.
Mọi sự hoạt động của nền kinh tế đều có sự điều tiết của nhà nước,
song không phải nhà nước can thiệp trực tiếp vào quá trình sản xuất kinh
doanh của các đơn vị kinh tế. Nhà nước điều hành thông qua hệ thống pháp
luật và các chính sách kinh tế.