Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.
HCM
----------

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

ĐỀ TÀI:

Ngư i hư ng d n khoa h c:
P.GS TS NGUYN NG
C ð NH
Ngư i th c hi n:
T CHIÊU TRUNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011


i

B GIÁOD
TRƯ NG ð I H

CVÀ ðÀOT O

C KINH T

TP. H CHÍ MINH

T CHIÊU TRUNG

KI M SOÁT BONG BÓNG B T ð

NG S N

ð PHÁTTRI NB NV NG
TH TRƯ

NGB

Tð NGS

NVI

TNAM

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – ngân hàng
Mã S : 60.31.12
LU N VĂN TH C SĨ KINH T

Ngư i hư ng d n khoa h c:
P.GS TS NGUY N NG C ð NH

TP. H CHÍ MINH – N ĂM 2011


ii

L I CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan lu n văn là công trình nghiên c u khoa h c do b n thân tôi th

c hi n d a trên nhng tài li u tham kh o thu th p ñư c.
Các s li u, k t qu ñư c trình bày trong lu n văn là trung th c và có ngu n g c rõ
ràng.

Tác giá lun văn

T CHIÊU TRUNG


iii

M CL

C

DANH M C CÁC CH
DANH M C B NG BI U .......................................................................................

DANH M C HÌNH MINH H
DANH M C PH
PHNM ðU
1.

Lý do ch

2.

ð i tư ng và ph

3.

Ý ngh ĩa khoa h c và th c ti n c a ñ

4.

Các ni dung chính ñư c trình bày trong lu n văn

CHƯƠNG 1: M
HI N TƯ NG BONG BONG B T ð NG S N...................................................
1.1

Mts

1.1.1 M
1.1.1.1
1.1.1.2
1.1.2 M

1.1.2.1. Khái nim th trư ng B t ñ ng s n ....................
1.1.2.2. Phân lo
1.1.2.3. ð c ñi m c
1.1.2.4. Các nhân t
1.2

Hi n tư ng bong bóng b t ñ ng s n.......................

1.2.1 ð u tư và ñ u cơ....................................................................................

1.2.2 Bong bóng tài s
1.2.2.1. “Bong bóng” tài s

iv

1.2.2.2. “Bong bóng” b
1.2.3
kinh t
1.3
trên th gi

................................................................................................................

Kinh nghi m ki m soát bong bóng b t ñ ng s n

1.3.1

Trung Qu c ............................

1.3.1.1. Tình tr ng th
1.3.1.2. Ph n
1.3.1.3. Nhóm gi i pháp k thu t – h
1.3.2

Singapore ................................

K t lu n chương 1 ....................................................................................................

CHƯƠNG 2: TH
SÁCH QU

N LÝ C A CHÍNH

2.1.
Th
bong b t ñ ng s n Vi t Nam trong th i gian qua..............................................
2.1.1

Giai ño

2.1.2

Giai ño

2.1.3

Nh n ñ nh v

2.1.4
l
2.2.

ðánh giá mc ñ
i b t ñ ng s n trong giai ño n 2005 – 2010 : ........................................

Chính sách qun lý th trư ng BðS và c ơ ch ch ng

2.2.1

Các bin pháp
2.2.1.1

2.2.1.2
2.2.1.3


v

2.2.1.4
nư c
2.2.2 Các bin pháp kim soátñ c thù c a Vi t Nam...................................
2.2.2.1
2.2.2.2
K t lu n chương 2 ....................................................................................................

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH H
TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM .............................................................
3.1.

Mô hình

3.2.

K t qu

3.3.

Phân tích k t qu

3.3.1. Ki m ñ nh s phù h
3.3.2. ðánh giá ý nghĩa c
3.3.3. Ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng tuy n....................................................

3.3.4. Phân tích ph n dư .................................................................................

K t lu n chương 3 ....................................................................................................

CHƯƠNG 4: M
S N VÀ PHÁT TRI
NAM ..........................................................................................................................

4.1

Hoàn thi

bóng b t ñ ng s n .................................................................................................

4.2
phù h

ði u hành linh ho

4.3
khoán hóa các tài sn có ngu
th trư ng b t ñ ng s n b n v ng .......................................................................

Xây d

4.4

Minh b ch hóa thông tin &

p ..................................................................................................................

vi

4.5

T m nhìn, d ñoán và ki m soát cung cu p

phát trin th trư ng.............................................................................................

4.6
s

Xây d ng, phát trin và duy trì hi u l c h

4.7

Bi n pháp h tr khác: ............................................................................

4.8

Các vn ñ

K t lu n chương 4
PH N K T LU N...................................................................................................

TÀI LI
A.

Các website................................................................................................

B.

Các tài li u, giáo trình, sách tham kho, sác

C.

Các lun văn c a các khóa trư c:..............................

D.

Các tài li u nư c ngoài: ...........................................

PH

L C ..................................................................................................................

Ph

l

c 1: T ng quan v b t ñ ng s n và th trư ng b

Ph

l

c 2: K t qu

theo phương pháp Hsiao........................................................................................

Ph

l

c 3: K t qu

Ph

l

c 4: K t qu

Ph
l
c 5: K t qu
chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng tuy n (b ng phương pháp h s
tương quan).............................................................................................................

Ph
l
c 6:
ñ xácñ nh nhân t
c ng tuy n (phương pháp nhân t phóng ñ i phương sai) ................................

K t qu


vii

Ph
l
c 7: K t qu h i qui t chương trình Eview (ki
tích chéo)ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng
nhau)
...... ............ ... ............ ............ ... ............ ............ ... ............ ............ ... ............ ......

Ph
l
c 8: Ph n dư t chương trình Eview (ki m ñ nh
tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)........................................

Ph
l
c 9: Giá tr ư c lư ng t chương trình Eview (ki
ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau).......................
Ph

l

c 10: K t qu h i qui phương trình {Ln(e

chương trình Eview (ki m ñ nh Park) cho các bin ñ c l p ñ
tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)........................................
Ph l c 11: K t qu h i qui phương trình (9) ñ kh c ph
sai sai s thay ñ i. ...................................................................................................

ki m ñ nh hi n

2

viii

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

VITTT
BðS
TT BðS
TSSLBðS
GDP
CPI
TTTD
TSSLCK
FDIðK
FDITH
XHCN

REMI
RPI
REIT


ix

DANHM
STT
B ng 1
B ng 2
B ng 3
B ng 4
B ng 5
B ng 6
B ng 7
B ng 8
B ng 9
B ng 10
B ng 11

CB

NGBI U

Mô t các bin
S li u thu th p
K t qu
K t qu
K t qu

K t qu
K t qu
c ng tuy n(6) (Ph
K t qu
K t qu
K t qu
K t qu
GDP(-1) (Ph l c 11)


x

DANH M C HÌNH MINH H A
STT
Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6
Hình 7
Hình 8
Hình 9

Tácñ ng c a c
ð
t ng s n ph m
ð
giá tiêu dùng /
ð

tín d ng
ð
ch ng khoán
ð
tư nư c ngoài
H
Chính sách tin
Mô hình qu t


xi

STT
Ph
Ph

l
l c2

c1

Ph
Ph
Ph

l
l
l

c3

c4
c5

Ph

l c6

Ph

l

Ph

l c8

Ph

l c9

Ph

l c 10

Ph

l

c7

c 11

1

PH NM

1.

ðU

Lý do ch n ñ tài
V i vi c gia nh p T

ch c thương m i qu c t

WTO, n n kinh t

Vi t Nam

ngày càng h i nh p sâu r ng vào n n kinh t qu c t . Qua quá trình hi nh p này,
chúng ta ngày càng nh n th c rõ ràng và sâu s c hơn các hin tư ng, căn b nh c a
n n kinh t th trư ng trên bình din toàn n

n kinh t nói chung và t ng b ph n th

trư ng nói riêng, trong ñó có th trư ng b t ñ ng s n.
Là m t b

ph n c a n n kinh t , th

trư ng b t ñ ng s n có vai trò quan

tr ng. Tuy nhiên, các quá trình phátntriquá nóng c a th trư ng b t ñ ng s n, gây
nên tình trng bong bóng quá m c; ho c
trư ng ngu i l nh, ñóng b ăng kéo dài ñ u là các thái cc có tác ñ ng không t
s phát trin lành m
n n kinh t nói chung. Tiêu bi u cho hi n tư ng không tích c
ñ ng s n mà n
ngu n l

cñx

Trong b
xácñ nh các yu t
hình ñ nh lư ng ñ
nhà ho
hi u qu

ch ñ nh chính sách có cơ s

bong bóng b t ñ ng s n nh m phát tri

qua ñó góp ph
nư c ta là m t yêu cu ñư c ñ t ra c p thi t, thư ng xuyên, liên ct. Do ñó, tác gi ñã ch n
ñ tài “Ki m soát bong bóng b t ñ ng s n ñ phát trin b n v ng th trư ng b t ñ ng s n Vi t
Nam”


2

2.

ð i tư ng và ph m vi nghiên cu
ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là c ăn b nh c

tư ng bong bóng giá BðS, các chính sáchñi u ti t và vai trò qu n lí TT BðS c
các cơ quan Nhà n ư c.
Ph m vi nghiên c u c a ñ tài là các v n ñ lý lu n và th c ti n v bong
bóng b t ñ ng s n và ki m soát bong bóng b t ñ ng s n
ð tài s d ng các s li u chính th c t các cơ quan nhà n ư c có th m quy n
c a Vi t Nam cũng như các s li u mang tính ch t tham kh o, nghiên c u, t ng h
t

các cơ quan trong và ngoài n ư c, các doanh nghip kinh doanh lĩnh v

s n, tài chính, ngân hàng c ũng như tham kh o m t s phân tích chuyên sâu c a các
chuyên gia trong cácĩnhl v
B ng vi c s
th ng kê Eview,ñ
su t sinh l i b t ñ ng s n,
ñ bong bóng c a th trư ng b t ñ ng s n.

3.

Ý ngh ĩa khoa h c và th c ti n c a ñ tài nghiên c u
ð

tài ñư c th c hi n trong b i c nh th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam rơi

vào giai ño n ch u

nh hư ng c a tácñ ng h u kh ng ho ng tài chính toàn c

u nói

chung nhưng m t b ng giá bt ñ ng s n (ñ c bi t là giá ñ t n n và c ăn h ) v n ñ ng
m c cao. B i c nh này c ũng là c ơ h i t t ñ Chính ph ki n toàn h th ng pháp lu t,
chính sáchñi u ch nh th trư ng b t ñ ng s n nh m phát trin b n v ng th trư ng b t ñ ng s
n Vi t Nam trong tương lai.
ð tài c ũng góp ph n ñưa ra cách tip c n toàn di n hơn, chính xác hơn v hi n tư
ng bong bóng B ðS qua ñó giúp Nhà n ư c ñi u ti t và qu n lí TT BðS hi u qu hơn ñ
tránh hin tư ng bong bóng giá;
ð

tài nêu lên thc tr ng t n t i bong bóng giá trong TT BðS ñ th y rõ

ñư c th c tr ng công tác qu n lí c a Nhà n ư c.


3

V

i vi c xácñ nh ch

ño lư ng m c ñ
d ng các mô hình ư c lư ng t
các yu t

tácñ ng ñ n t su

Bên cnh ñó, ñ

tình tr ng bong bóng B ðS t
ra nh

ng bi n pháp phù hp nh m giúp th trư ng phát trin h

các thái c quá nóng ho c quá ngui l nh.
Cu
lĩnh v

i cùng, ñ tài có g

c này.

4. Các ni dung chính ñư c trình bày trong lu
Trong khuôn kh
dung g i ý

ñiv

1. Hi n tư ng bong bong b t ñ ng s n là gì? Vai trò c
ñ i th

trư ng b t ñ ng s n nói riêng và v

2. Th

c tr ng th

như m t s

nư c? Các bin

d ng như th nào ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n?
3. Có th

xây d

su t sinh l

i b t ñ ng s n ñ

không?
4. Các gii pháp nào ñư c ñ t ra ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n và phát tri n b n v
ng th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam?
N i dung c a lu n văn s
ñây.

nghiên c u n i dung gi i ñáp cho các câu hi trên


4

CHƯƠNG1:M TS N IDUNGV TH TRƯ NGB Tð NGS NVÀ HI NTƯ
NGBONGBONGB Tð NGS N
1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n và th trư ng b t ñ ng s n
1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n
1.1.1.1 Quan ñi m c a các nhà kinh t v B t ñ ng s n:
Các nhà kinh t

các nơi làm vi c, cơ s
ph , cơ s

giáo dc, thư giãn và

nhân t o c a chúng ta. Hơn n
ho t ñ ng kinh doanh và th
ñai và các ki n trúc xây d
ñư c s h

u ho c chi m h

g m các quyn h p ñ ng (ví d
ch

ng thư tài chính (ví d

(trademarks).
Như v y, thu t ng
cách th nh t, nó ñư c hi u là các tài s n h u hình c a ñ t ñai nhà c a.
th

hai, nó ñư c coi như là m

quy n s

d ng các tài s n th

ho c các hot ñ ng kinh doanh liên quanñ n vi c mua bán, vn hành và b
tài s n th

c th .
Các nhà kinh t h c còn xem xét b t ñ ng s n trong m i quan h

qua l i gi

a b t ñ ng s n v

c

a các ĩlnh v c, ngành ngh

li

u xây d

nh hư ng c a các tácñ ng ñó
phương, qu c gia, khu v c nói chung.

ng, tranh trí n i - ng


5

V vai trò c a b t ñ ng s n nói chung thì quan
ñ o các nhà nghiên cu kinh t
s n quan tr ng bi u th cho m
qu c gia. Tài s n c a nhi u công ty (nh ư cácñ nh ch
và các công ty s n xu t) bao g m m t s

lư ng ñáng k c a các tài s n có liên quan

ñ n b t ñ ng s n ñư c ch
ti p. Ngoài ra, ph n l n nh
ñòn b y vay v n ñ tài tr
s n, dù là tiên li u ho c không tiên li u ñư c, ñ u có th
ñ n qu c gia nói chung, n n kinh t c a ñ a phương nói riêng cũng như nh hư ng

sâu r ng ñ n tài chính c a t ng doanh nghi p và k c t ng h gia ñình, cá nhân. (Real
Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H. Gatzlaff & Dogan
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;
Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data
– Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006 )
1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS
B t ñ ng s n mang nhi u ñ c trưng ñ c thù như kh
ti n m t kém; th i gian giao d ch dài và chi phí giao d
ch c a nhà n ư c và pháp lu t; ñ

năng chuy n hóa thành

ch cao; ch u s

qu n lý ch t

co giãn c a cung b t ñ ng s n kém.

Ngoài ra, m t ñ c trưng khá quan trng c a b t ñ ng s n là giá c c a b t
ñ ng s n có xu h ư ng bi n ñ ng theo chu kỳ. Chính s bi n ñ ng theo chu kỳ c a
giá c hàng hóa b

t ñ ng s n là nhân t

ph n

nh tính chu kỳ c a th

trư ng b t

ñ ng s n.
ð c trưng này ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u t ng k t qua nhi u quan sát ti nhi u

nư c khác nhau. {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case, Goetzman
and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio,
Kennedy and Prowse (1994)}


6

1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n
1.1.2.1. Khái nim th trư ng B t ñ ng s n
Th trư ng b t ñ ng s n là quá trình giao dch hàng hoá BðS gi a các bên có
liên quan. Th trư ng b t ñ ng s n là “n ơi” di n ra các hot ñ ng mua bán, chuyn như
ng, cho thuê, th ch p và các dch v có liên quan ñ n BðS như trung gian, môi gi i, tư v
n... gi a các ch th trên th trư ng mà ñó vai trò qu n lý nhà n ư c
có tác ñ ng quy t ñ nh ñ n s

thúc ñ y phát trin hay kìm hãm ho

t ñ ng kinh

doanh trên th trư ng BðS.
V vai trò can thi p c a nhà n ư c ñ i v i s

phát trin c a th

trư ng b t

ñ ng s n nói chung, các nhà kinh t h c cũng chia làm nhi u trư ng phái, trongñó

có hai tr ư ng pháiñư c ch p nh n r ng rãi. Tr ư ng pháiñ u tiên cho rng t t nh t là nên ñ
th trư ng b t ñ ng s n, cũng như các th trư ng khác phát trin m t cách t nhiên và t ñi u
ch nh mà không c n có bàn tay can thi p c a nhà n ư c. Trư ng phái th hai thì ngư c l i,
cho r ng nhà n ư c c n ki m soát và can thi p vào quá trình phát trin c a th trư ng b t ñ
ng s n.
1.1.2.2. Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n
Có nhi u cách phân lo i th
căn c khu v c có b t ñ ng s n; th

trư ng BðS như căn c

vào m c ñích s

d ng;

t th i gian BðS tham gia th trư ng, ….

ð tài này t p trung vào vi c phân tích các phân khúc th trư ng b t ñ ng s n
có nh hư ng quan tr ng ñ n cácñ t s t nóng ho

c l nh c a th

trư ng b t ñ ng

s n trong th i gian qua là th trư ng căn h ; th trư ng ñ t n n - bi t th ; th trư ng khác

(căn h cho thuê).
Th trư ng căn h là m
b t ñ ng s n Vi t Nam trong th
t Vi t Nam và th gi i. Th
ñó các năm 2006, 2007 là th
thu” v

i vi c ch c n công b

chúc nhau ñ ñư c b c thăm su t ñư c mua căn h . Ngay sau ñó, nh
có th

bán ngay sut mà mình ñã b c thăm ñư c cho ngư


7

l ch v i giá tr su t này có khi lên t i vài tr ăm tri u ñ ng. Tuy nhiên, bt ñ u t năm 2009
và còn kéo dài mãi ñ n nay, các ch ñ u tư căn h ph i r t ch t v t v i vi c tiêu th s n ph
m c a mình, m c dù ph i áp dng r t nhi u bi n pháp như
khuy n mãi, gi m giá, kèm quà tng, h tr lãi su t,… mà tình hình tiêu th v n không th y
t t lênñư c như mong ñ i. Còn các nhà ñ u tư “l ư t sóng” thì ph i “ôm
hàng” n
v

u không nhanh chân bán tháo chu l v n
i bài toán tr n vay ngân hàng ñ n h n.
ð n nh ng tháng gi a 2011 thì th trư ng căn h

v

n ph i ñ i m t v i tình tr ng cung vư t c u (có kh

lo t d

án tung hàng nhưng lư ng ngư i mua thì

xu hư ng gi m v i lý do ñơn gi n là giá c c a m t căn h vư t quá kh năng chi tr c a ngư
i có nhu c u th c s . Nhi u ch d án phi chào bán c d án vi giá c

h p d n. ðây c ũng là m t v n ñ h t s c nan gi i v kh năng ki m soát, hoch ñ nh th trư
ng c a nhà qu n lý và c ũng nh hư ng không nh ñ n th trư ng b t
ñ ng s n nói riêng và n n kinh t nói chung.

Th

trư ng ñ t n n –

cũng là ñ i tư ng ñư c ñ u tư lư t sóng cao
tâm lý truy
có m
kinh t toàn c

n th
t m nh ñ t c m dùi, dù là r t nh

kho n vì nhu c u th c t thì có gi
ñ t n n – bi
ho t và làm vi
cho vi c ñ u tư ki m l i ho c là gi
bt
trong lo i hình này m t th
cho các ơc quan qu n lý m

n ñ nh và l


8

Th

trư ng căn h cho thuê (

tư m i n

i c a th trư ng b t ñ ng

ña d ng t

nh ng nhà ñ u tư nh

ngoài thuê l i t i các khuñô th
t i Hà N

i; Phú M

th trư ng ñi xu ng bu c ph i ñ u tư dài h n cho ñ n các nhà ñ u tư t
ñ u tư nư c ngoài
cho thuê vi ngu n v n l n và t
v n h a h n là m
ngày càng nhi u gi
1.1.2.3. ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n
a. H u h t các quc gia có n n kinh t th trư ng, th trư ng BðS ñ u hình thành và

phát tri n qua 4 c p ñ : sơ kh i, t p trung hoá, tin t hoá và tài chính hoá.
Th

nh t, c p ñ sơ

ñư c nhà c

a mình. Giai

m t cái nhà và ñư c coi là B ðS. Trong c p ñ
ch ñ t và các cơ quan qu n lý
soát th trư ng.
Th

hai, c p ñ t p

Trong giai ño n này, do h n ch
ph i ai cũng có th
BðS. Trong c p ñ
qu n lý xây d

Th
phát trin BðS, do h n ch v
cũng ñ ti n ñ

ba, c p ñ ti n


9

ñ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong
vi c tham gia vào d án này ho c d án khácũcng như ki m soát th trư ng.
Th tư, c p ñ

tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng BðS tăng cao và th

trư ng phát trin m nh, do nh ng h n ch

v ngu n v n dài h n tài tr

cho th

trư ng BðS, các ngân hàng ho c không th

ti p t c cho vay ñ i v i BðS ho c s

ñ i m t v i các ri ro. Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các khon cho

vay, các khon th ch p cũng như các khon tài tr
ña d ng hoá các ngu v n. Trong c p ñ này, các th ch
tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh

vai trò quy

t ñ nh trong vi c ki
Th

c ti n cho th y r ng,

không nh

t thi t tu n t

các cp ñ

phát trin th

gian; cũng không nh t thi t ph i k t thúc giai ño n này r
ño n khác. Các n kinh t , nh t là các n n kinh t
r t lâu, nh ư Australia và New Zealand, các tài s n BðS ñã ñư c ch
v

it l r

t cao.

Trong b i c nh n n kinh t hi n ñ i hi n nay, h u h t các nư c có n n kinh
t

chuy n ñ i ñ u áp dng ñ ng lo t t t c các ơc ch , chính sách theo chun c a

các nn kinh t

hư ng qu c t
b. Trong m i c p ñ
trư ng ñ u có chu k ỳ dao ñ ng tương t như nhi u th
Tính chu kỳ c a th
quy mô c
chu kỳ tín d
trư ng b t ñ ng s n ph

a b t ñ ng s n l


10

Hình 1: Tácñ ng c a các hot ñ ng kinh t ñ n th trư ng b t ñ ng s n

c u BðS và xây d
gia tăng hơn n
Công trình xây
c u BðS tăng và tài
chính s n có thúc ñ y
xâ y d ng nhi u hơn n a

d ng m i kích

Công trình xây

thích vi c m

d ng m i kích thích
kỳ v ng c u và giá

BðS cao hơn

r ng kinh t
Nhu c u m nh kích
thích xây d ng m i

Nhu c u và giá
c d ch v , s n
ph m, ti n t ,

BðS leo thang

m r ng

ho t ñ ng
kinh t

Nhu c u thuê &
s h u BðS tăng

Nhu c u BðS
ti p t c gi m

BðS tr ng tăng và
suy

gi m trong thuê,
s

Nhu c u d ch

v , s n ph m, BðS, v n gi m
Giá gim ti p;


t n kho gi m

ho t ñ ng kinh t tăng; s
n xu t và thu Lð nhi u
hơn

h u BðS ti p t c gi m

c u b t tăng l i:
d ch v , s n
ph m, BðS, v n

Nhu c u thuê
&
s h u BðS
tăng

ti n trình tài chính

hoá các khon th
ch p BðS kích
thích tiêu dùng

c u BðS ti p t c
tăng, nh ong b

trong

gi m giá BðS ít hơn

c u BðS
tăng, BðS
tr ng gi m

Tácñ ng ñ i v i th trư ng BðS
Tài chính hóa các
kho n th
ch p BðS

Ngu n: “Real estate market circles, transformation forc e and structural change”

– Stephen E. Roulac – The journal of real estate ma nagement


11

Theo bi u ñ
s n g m nh ng giai ño n sau ñây:
Giai ño n ph
phát còn ôn hòa, lãi su
Ngoài ra, bên c nh h
c a ngư i dân và các doanh nghi p tăng làm t ăng nhu c u ñ i v i b t ñ ng s n. V i
nhu c u b t ñ ng s n ngày càng t ăng thì giá bt ñ ng s n cũng tăng theo và t
ñ ng s n tr ng b t ñ u gi m, ñi u này kích thích vi
và b t ñ ng s n nói chung.
Giai ño n m

h p v i giá bt ñ ng s n tăng cùng v i vi c lãi su
ti p c n làm l
tư, xây d ng m i b t ñ ng s n. Nhi u nhà ñ u tư ki m ñư c l i nhu n t
mang ñ n tâm lý l
nhi u các nhà ñ u tư và ñ u cơ vay ti n ngân hàng và c
gia th trư ng. ði u này thúc ñ y giá bt ñ ng s n tăng m nh và t
gi m và góp ph
Giai ño n thu h p: c u tăng

n ñ nh trong khi ngu n cung tăng nhanh do xây

d ng quá nhiu d n ñ n dư th a ngu n cung b t ñ ng s n và làm giá b t ñ ng s n
b t ñ u ch ng l i. B t ñ ng s n ngày càng tr
không bán ñư c ngày càng nhi

nên khó bán dn ñ n b t ñ ng s n

u k t h p v i vi c tiêu dùng và chi tiêu mua sm

c a ngư i dân gi
ñ c thù ngành nên vi c xây d ng m
xây d ng và ch ưa d ng l i ngay ñư c.
Giai ño n suy thoái:N n kinh t
(m t ph n do nhu c u v n ñ i v i các d án bt ñ ng s n v n cao) và l
tăng. ði u này ti
hàng hóa, d

ch v

g ng h t s

cñ