Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LÝ NGUYỄN NGỌC THẢO

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI
NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LÝ NGUYỄN NGỌC THẢO

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI
NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HCM
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

GS.TS DƢƠNG THỊ BÌNH MINH

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn
tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
TP.Hồ Chí Minh, tháng

năm 2011

Lý Nguyễn Ngọc Thảo
Học viên cao học khóa 17
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân
hàng.
Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh.


ii

MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
3
1.1 Lý luận cơ bản về bất động sản.................................................................................................. 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản........................................................................................................ 3
1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản...................................................................................... 4

1.1.3 Phân loại bất động sản.......................................................................................................... 5
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản........................................................... 6
1.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng
bất động sản................................................................................................................................................... 8
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản................................................................................... 8
1.2.2 Cơ cấu thị trường bất động sản......................................................................................... 9
1.2.3 Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản........................................................................................................................................ 10
1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa..........................11
1.2.3.2. Các yếu tố tác động phía cung bất động sản
.............................................................................................................................................................

12
1.2.3.3. Các yếu tố về pháp luật, quản lý, điều tiết của nhà nước
về bất động sản
.............................................................................................................................................................

12
1.2.3.4. Các yếu tố về chính sách
.............................................................................................................................................................

12
1.3 Tín dụng bất động sản.................................................................................................................... 13
13
1.3.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản................................................................................ 13
1.3.3 Hiệu quả tín dụng bất động sản.......................................................................................... 14
14
15

1.3.4 Rủi ro tín dụng bất động sản............................................................................................... 16
1.4 Thẩm định các dự án, hợp đồng tín dụng bất động sản................................................... 17
17


iii

1.4.2 Nội dung công tác thẩm định các dự án BĐS .................................................
1.4
1.5 Tín dụng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm
cho Việt Nam ...................................................................................................................
1.5.1 Kinh nghiệm về chính sách tài chính tiền tệ cho BĐS của một số nước
trên thế giới ..............................................................................................................
1.5.1.1 Những kinh nghiệm chung ...................................................................
1.5.1.2 Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân ................
1.5.1.3 Áp dụng mô hình ngân hàng thế chấp – kinh nghiệm của Đan
Mạch ................................................................................................................

1.5.2 Một số bài học rút ra về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị
trường BĐS ...............................................................................................................
CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM .......................................

2.1.3.1 Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề đô thị hoá và gia tăng dân số .....
2.1.3.2
2.1.3.3
2.1.3.4
2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM .........
2.2.1 Thực
sản ............................................................................................................................

iv

.HCM .......................................................................................................
.HCM .......................................................................................................
2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn .....................................................................
2.3.3.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn .......................................................
2.3.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư ..................................................................
2.4
TP.HCM ...........................................................................................................................
2.4..............................................................................................
2.4.................................................................................................
2.4......................................................................................
CHƢƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN
ĐỊA BÀN TP.HCM ........................................................................................................
3.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM ............
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến
năm 2015 ..................................................................................................................
3.1.2. Định hướng nội dung phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn
TP.HCM đến năm 2015 ............................................................................................
3.2 Các giải pháp ở tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS ..........................................
3.2.1 Về hệ thống luật pháp ......................................................................................
3.2.2 Về chính sách và cơ chế .................................................................................
..............................................
3.3.1 Đối với chính phủ ............................................................................................
................................................................................................
.........................................
3.2.1. Về nguồn vốn và sản phẩm tín dụng bất động sản .........................................

.HCM .........................................
PHẦN KẾT LUẬN CHUNG
TÀI LIỆU THAM KHẢO


v

BĐS
BRVT
CBRE
CIC
FDI
GHB
GHLC
HDB
NHNH
NN&PTNT
NHTM
REIT
TCTD
TP.HCM
UBND


vi

Bả

ới các thành phố khác tại một số nước Châu Á
Bảng 2.2 Gía bán sơ cấp và thứ cấp của một số dự án tiêu biểu

Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TP.HCM qua các năm
Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Bảng 2.5 Vốn đầu tư trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Bảng 2.6 Số dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới qua các năm trên địa
bàn TP.HCM


vii

HÌNH
H

1.1

Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TP.HCM qua các năm
Hình 2.2 Lượng cung biệt thự tại TP.HCM qua các năm
Hình 2.3 Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
Hình 2.4 Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM phân theo hạng
Hình 2.5 Gía thuê văn phòng hạng A ở các TP Châu Á
2011

Hình 2.6
– 2012

n

Hình 2.7

trong tổng vốn đầu tư trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Hình 2.8 Lãi suất cơ bản – huy động cho vay từng thời kỳ

.HCM
từ 2005 đến 2010
trên địa bàn TP.HCM
ngân hàng trên địa bàn TP.HCM
Hình 2.12 Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2011
Hình 2.13 Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm s
.HCM
Hình 2.15 Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng dư nợ BĐS


- 1-

MỞ ĐẦU
1. Tính thực tiễn của đề tài
Nhu cầu về nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết thực của con người.
Tuy nhiên đó lại là một rào cản khá lớn đối với đại bộ phận người dân do giá trị
khoản tài sản này khá lớn.
vĩ mô thuận lợi, có tác động tốt đến thị trường bất động sản. Những yếu tố này bao
gồm tỉ lệ đô thị hóa cao, dân số trẻ, mức độ giàu có gia tăng, khả năng độc lập về
nhà cửa cao hơn và tỉ lệ tiêu dùng cao. Những yếu tố này sẽ hỗ trợ tốt cho các sản
phẩm
.
Việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản luôn gắn liền với sự biến động của
thị trường bất động sản nên hoạt động này có nhiều rủi ro.

.
Từ đó việc nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản trở thành một yêu cầu
cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của
hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt
kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan.

2. Mục tiêu nghiên cứu

:
2010.
- Đánh giá hoạt động tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM từ năm 2006

đến năm 2010


- 2- Đưa ra các đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện thị trường bất

động sản và
.

hoạt động tín dụng bất động sản

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

:
- Đối tượng

: Hoạt động tín dụng bất động sản của các
địa bàn TP.HCM

- Phạm vi:

từ năm 2006 đến 2010

-

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh
Nghiên cứu định tính

-

5. Những điểm mới của đề tài

- Khái quát hoạt động tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM giai đoạn

2006-2010
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản, đến việc đánh giá

hiệu quả của tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM
- Các giải pháp mở rộng và nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động

sản trên địa bàn TP.HCM
6. Kết cấu của đề tài.
Đề tài gồm có 3 chương:
- Chương 1:
- Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản

TP.HCM

trên địa bàn


- 3- Chương 3: Các giải pháp

.HCM
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức hạn chế, luận văn không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của Quý Thầy Cô và những
người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, tín dụng bất động sản, nhằm giúp hoàn
thiện các giải pháp trong công tác nghiên cứu và triển khai các giải pháp theo tình
hình thực tế.
Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Khoa Đào tạo sau đại học, Khoa Ngân
hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt gởi lời cám ơn chân
thành đến GS.TS Dƣơng Thị Bình Minh, người đã dành nhiều thời gian, công sức
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình tiếp cận đề tài và hoàn thành luận văn
này.


- 4-

CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

1.1 Lý luận cơ bản về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn
lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý,
sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức
khác nhau do nhu cầu quản lý sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài
sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có
cách đây hàng nghìn năm. Tuy nhiên cũng còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ
thể về bất động sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là
những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p. 3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được định bởi luật pháp”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11: bất động

sản là những tài sản không được di dời, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản nào cũng
là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Vì vậy
đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy bất động sản trước
hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban
đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Theo các quan niệm trên về bất động sản, thì hàng hóa bất động sản bao gồm
hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong. Đất đai bao
gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất khu dân cư nông thôn


- 5- Đất đô thị
- Đất chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng
- Công trình làm nhà ở
- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng…
- Công trình công nghiệp

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh…

1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời: Đặc điểm

này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về
địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng, diện tích. Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên
có hạn và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị
trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vị trí của hàng hóa
bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế,
văn hóa – xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có đặc
điểm của hàng hóa bất động sản.
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đặc điểm này là do đất đai là tài

sản do thiên nhiên ban tặng, một lọai tài nguyên được xem như không thể bị hủy
hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc
có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản
và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có
thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong
phú và đa dạng, không bao giờ cạn kiệt.
- Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do

tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích
bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương… Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Chính vì
vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn
toàn giống nhau.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

của Nhà Nước: Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc
biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế
- xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ

của hệ thống các văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản pháp luật về


- 6-

đất đai, về bất động sản. Có thể nói hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ
nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác.
,

.
-

–
.
-

.
-

.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục
quản lý nhà – Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại:
có đầu tư xây dựng,
đầu tư xây dựng và

sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:
+ BĐS nhà ở
+ BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ
+ BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội)
+ BĐS là trụ sở làm việc v.v..
, chiếm
tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và


- 7-

.
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta
1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nhóm 1: Nhóm các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di chuyển được, nên vị trí bất

động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm,
vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác động
trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó

thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ

bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: thể hiện ở chỗ bất động sản có thể dể

dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: diễn biến cung cầu về bất động sản trong

từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố
này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.


- 8-

Nhóm 2: Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản,
tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng v.v…
Nhóm 3: Nhóm các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước

và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất
động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên

ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động

sản
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước

giao đất, cho thuê đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng

của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động

sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ
học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị
của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là
cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua và bán,


- 9-

liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động
sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.
1.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động
sản
1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản

. Tu

.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên
có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi

vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động
sản được. Do đó đất đai bản chất nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên

của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là
một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của
hàng hóa bất động sản.
- Trên thực tế có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường

nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ
có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản
nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng
của đất nước; nhà, đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng
giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của
hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động

mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là
thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền


- 10-

sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản theo quy định của thị trường có sự quản lý
của nhà nước.
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các
giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất
định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó cũng chứa đựng đầy
đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt

động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp …
trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất
yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập
quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản
Để nghiên cứu các bộ phận cấu trúc nên thị trường bất động sản và mối quan
hệ giữa các bộ phận này, cần phân chia thị trường bất động sản dựa trên một số tiêu
thức, mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trường bất động sản.
- Căn cứ vào lọai hình giao dịch: nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên

thị trường bất động sản, có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị
trường sau:
+ Thị trường mua bán bất động sản: Thị trường mua bán bất động sản là

loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các lọai hình thị trường bất động sản.
Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện đồng thời với sự xuất
hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Này nay,
việc mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu
cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về bất
động sản. Hoạt động mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản cung cấp bất động sản cho các chủ thể trong nền kinh tế.
+ Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê: Thị trường cho thuê bất

động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động
sản trong một thời gian nhất định. Do đó, họ chỉ có nhu cầu thuê bất động sản và
việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Các giao dịch về thuê bất
động sản có thể tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê hoặc thông
qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê
hình thành nên thị trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp: Trong

nền kinh tế thị trường, việc dùng bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn ngân
hàng là khá phổ biến. Người có quyền sở hữu bất động sản được thế chấp quyền sở
hữu bất động sản để vay vốn, nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản đảm


- 11-

bảo tiền vay. Trên phương diện hiện vật, bất động sản tham gia quá trình sản xuất
kinh doanh hoặc phục vụ đời sống. Trên phương diện được tính thành giá trị, bất
động sản được thế chấp để đảm bảo tiền vay. Việc dùng bất động sản làm tài sản thế
chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp như là
nhu cầu định giá bất động sản.
+ Thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh: Người sở

hữu bất động sản, chủ yếu là đất đai, sử dụng để góp vốn liên doanh, với giá trị góp
vốn là giá trị của bất động sản. Đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất
đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư,
thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự
án liên doanh.
+ Thị trường các giao dịch khác về bất động sản: Bên cạnh các giao dịch

chủ yếu nêu trên về bất động sản, còn một số loại hình giao dịch khác về bất động
sản. Việc thực hiện cổ phần hóa, tư nhân hóa các doanh nghiệp Nhà Nước ở các
nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu các bất động sản là tài sản nhà
nước thuộc sở hữu toàn dân thành sở hữu tư nhân và sở hữu hỗn hợp về bất động
sản. Chính vì vậy việc tiến hành cổ phần hóa, tư nhân hóa làm nảy sinh các giao
dịch về bất động sản, thuộc phạm vi của thị trường bất động sản.
- Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trƣờng

Căn cứ vào trình tự về thời gian của hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường
có thể chia thị trường bất động sản thành hai cấp:
+ Thị trường sơ cấp: thị trường sơ cấp hình thành khi Nhà Nước giao hoặc

cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước - đại diện chủ sở hữu với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
+ Thị trường thứ cấp: Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất tiến hành đầ (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng,
xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,...) sau đó tiến hành các giao dịch về
hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm... Giai đoạn này được gọi là thị trường thứ cấp
.
1.2.3 Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất
động sản
1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa
Một mặt, sự phát triển kinh tế của một đất nước cũng đồng thời là sự tăng nhu
cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất; sự phát triển kinh tế cũng đồng
thời là sự tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp,
thương mại, dịch vụ …. Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử


- 12-

dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch …. Làm gia
tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và từ đó thị trường bất
động sản phát triển. Mặc khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát
triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, xây
dựng những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và
đời sống, đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và xây
dựng các bất động sản mới cho phù hợp.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc

làm, về ăn ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm gia tăng nhu cầu về bất động sản
Trước hết sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh;
vì với số lượng lao động tăng nhanh đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh
doanh làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực
lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Sau nữa, sự gia tăng dân
số theo đó là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại,
nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu giáo dục, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao,
vui chơi giải trí…. những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về
bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dân cư.
Chính vì thế mà bất động sản ở các khu vực trung tâm được xây dựng nhanh chóng
hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và cũng nhộn nhịp hơn.
1.2.3.2. Các yếu tố tác động phía cung bất động sản
Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản như nhà, đất, vật kiến trúc gắn
liền với đất và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị
trường bất động sản tại một thời điểm. Về cơ bản, các yếu tố tác động đến cung bất
động sản là:
- Tổng cung hàng hoá bất động sản: Các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng

căn hộ cao cấp, phát triển khu đô thị mới ... trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác
động mạnh làm tăng nguồn cung bất động trên thị trường.
- Sự phát triển thị trường vốn: thị trường vốn phát triển kéo theo sự phát triển

của các thị trường khác, đặc biệt có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.
Bất động sản gần như mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài
chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính
này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của
cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Hàng hóa bất động sản có đặc điểm và cũng là
lợi thế so với các hàng hóa khác là có thể dùng làm tài sản thế chấp. Nếu nguồn
cung tín dụng dồi dào, phong phú sẽ tác động tích cực đến sự lưu thông của hàng
hóa bất động sản.

- 13- Đầu tư vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, của ngân hàng,

của các thành phần kinh tế khác vào thị trường bất động sản đã làm cho nguồn cung
về bất động sản tăng mạnh với nhiều dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư, dự án căn
hộ cao cấp ...
- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản

.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. Những tiến bộ

kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc góp phần làm cho thời gian thi công
rút ngắn, chất lượng công trình nâng cao, là cơ sở để đẩy nhanh nguồn cung bất
động sản nhất là các sản phẩm như nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê ... trên thị
trường bất động sản.
1.2.3.3. Các yếu tố về pháp luật, quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất
động sản
Như đã trình bày, pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bất động sản…. hướng dẫn và quy định hợp đồng giao dịch dân sự bất
động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Yếu tố pháp luật có sự ảnh
hưởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản.
1.2.3.4. Các yếu tố về chính sách
- Các chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương như chính sách lãi

suất, chính sách thuế, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của
Chính phủ đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản
- Chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu

vực kinh tế… kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số
làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản.
- Các chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và các chính sách

nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình thuộc đối tượng chính sách
xã hội… làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở hoặc cũng có thể làm giảm nhu cầu về
nhà ở, đất ở.
-

.


- 14-

Như vậy, việc hình thành giá bất động sản trên thị trường chịu sự tác động của
nhiều yếu tố, trong đó cung cầu bất động sản và chính sách pháp luật tác động mạnh
nhất đến giá giao dịch của bất động sản trên thị trường. Đây chính là sự vận hành
theo quy luật cung cầu của thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước.
Trên đây là những nét lớn về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những yếu tố tác động khác như tâm lý của người dân,
của các nhà đầu tư đối với tiềm năng và sự phát triển của thị trường bất động sản; sự
tin tưởng hay lo lắng của họ đối với chính sách điều tiết thị trường bất động sản của
nhà nước; các yếu tố về tính khu vực của bất động sản, các yếu tố về tập quán,
truyền thống và thị hiếu của người dân đối với bất động sản, các yếu tố như giá
vàng, thị trường chứng khoán, lợi ích trong việc đầu tư vốn vào kênh nào cho có
hiệu quả ... cũng góp phần ảnh hưởng đến sự phát triển hay đóng băng của thị
trường bất động sản tại Việt Nam.
1.3 Tín dụng bất động sản

là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là
việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách
hàng để thực hiện các giao dịch và các hoạt động liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện
cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và
an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể
yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.3.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của
các ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng
bất động sản cụ thể như sau:


- 15- Cho vay mua nhà, đất để ở.
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp
- Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà
- Cho vay xây dựng nhà xưởng
- Cho vay xây dựng văn phòng
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê

- Cho vay xây dựng khách sạn, resort
- Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá
- Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh

1.3.3 Hiệu quả của tín dụng bất động sản

những giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại thiếu sót và đẩy mạnh hơn nữa hoạt
đ
.
có hiệu quả khi nó đảm bảo được ba yếu tố:
- Khả năng thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn
- Khả năng thanh khoản từ phía nguồn.

. Song

trạng thua lỗ.
sự tồn tại và phát triển của NH.
1.3.3.
- Doanh số cho vay: Là chỉ tiêu cơ bản khi đánh giá một cách khái quát và có

hệ thống đối với những khoản vay tại một thời điểm. Khi xác định doanh số cho
vay, chưa có sự đánh giá cụ thể về chất lượng và phần ròng của những khoản vay