Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị hà nội

B

GIÁO D C VÀ ðÀO T O

TRƯ NG ð I H C KINH T QU C DÂN
___________

ð

THANH TÙNG

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ
TRÊN ð A BÀN ðÔ TH

Chuyên ngành: Qu n lý Kinh t

HÀ N I

(Khoa h c Qu n lý)

Mã s : 62.34.01.01

LU N ÁN TI N SĨ KINH T

NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C:
1. PGS.TS. Nguy n Th Ng c Huy n
2. PGS.TS. Dương ð#c Lân

Hà N'i) 2007

L I CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình
nghiên c#u c7a riêng tôi. Các s: li;u, k>t qu@
nêu trong LuAn án là trung thBc. NhCng tư
li;u ñưDc sE dGng trong LuAn án ñ u có
nguIn g:c trích dKn rõ ràng.
Tác gi@ luAn án

ðM Thanh Tùng


)2)

M CL C
Trang
TRANG PHP BÌA
L I CAM ðOAN

1

MPC LPC

2

DANH MPC CÁC KÝ HIVU, TX VIZT T[T

5

DANH MPC CÁC B]NG

6

DANH MPC CÁC HÌNH V_, ð` THa

7

DANH MPC CÁC PHP LPC

8

Mc ðdU

10

CHƯƠNG 1 CƠ Sc KHOA H C Vf CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ c

22

1.1. Nhà ( và tài chính nhà (

22

1.1.1. Nhà i và các ñkc ñilm c7a nhà i

22

1.1.2. Tài chính nhà i

24

1.2. Chính sách tài chính nhà (

44

1.2.1. Chính sách nhà i

44

1.2.2. Chính sách tài chính nhà i

52

1.3. Kinh nghi5m c7a m9t s: qu:c gia và vùng lãnh th@ trên thC giDi trong
chính sách tài chính nhà (

70

1.3.1. Chính sách phát triln th trưpng th> chqp th# cqp và th trưpng v:n c7a
Malayxia

71

1.3.2. Chính sách tái cqu trúc h; th:ng tài chính nhà i và mi r'ng liên k>t vsi
th trưpng v:n i Hàn Qu:c

72

1.3.3. Chính sách tài chính nhà i và th trưpng v:n tui HIng Kông

74

1.3.4. Kinh nghi;m c7a Trung Qu:c

77

1.4. Bài hHc rút ra cho Vi5t Nam trong chính sách tài chính nhà (: tJo ñiLu
ki5n phát triOn thP trưRng thC chSp thT cSp

78


)3)

CHƯƠNG 2 THvC TRwNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ c TRÊN ðaA
BÀN ðÔ THa HÀ NzI

82

2.1. GiDi thi5u nghiên cTu

82

2.2. ThVc trJng nhà ( trên ñPa bàn ñô thP Hà N9i

84

2.2.1. ð a bàn ñô th Hà N'i

84

2.2.2. ðkc ñilm nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

85

2.2.3. Di n bi>n th trưpng nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

88

2.2.4. K>t qu@ thBc hi;n chính sách nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

94

2.3. ThVc trJng tài chính nhà ( trên ñPa bàn ñô thP Hà N9i

103

2.3.1. Khái quát chung v tài chính nhà i tui Vi;t Nam

103

2.3.2. Tuo lAp v:n cho nhà i ñô th Hà N'i

109

2.3.3. Phân ph:i và sE dGng v:n cho nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

115

2.4. ThVc trJng chính sách tài chính nhà ( trên ñPa bàn ñô thP Hà N9i

131

2.4.1. Các văn b@n quy phum pháp luAt liên quan ñ>n chính sách tài chính nhà
i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i
2.4.2. ðánh giá chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

131
146

CHƯƠNG 3 HOÀN THIVN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ c TRÊN ðaA
BÀN ðÔ THa HÀ NzI
3.1. ðPnh hưDng chung phát triOn nhà ( ñô thP Hà N9i

167
167

3.1.1. ð nh hưsng phát triln ñô th Hà N'i ñ>n năm 2020

167

3.1.2. MGc tiêu và yêu c~u c7a phát triln nhà i

168

3.1.3. ð nh hưsng chung phát triln nhà i ñô th

169

3.2. NhZng ñiLu ki5n c[n thiCt ñO phát triOn tài chính nhà ( trên ñPa bàn ñô

thP Hà N9i

170

3.2.1. NhCng yêu c~u mang tính nguyên t•c trong phát triln tài chính nhà i
trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

170

3.2.2. NhCng ñ nh hưsng hoàn thi;n chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô
th Hà N'i

180


)4)

3.3. M9t s: gi\i pháp hoàn thi5n chính sách tài chính nhà ( trên ñPa bàn ñô
thP Hà N9i

185

3.3.1. Hoàn thi;n chính sách tài chính nhà i ñl có thl h'i nhAp vsi n n kinh t>
khu vBc và th> gisi

185

3.3.2. Hoàn thi;n các chính sách và công cG chính sách tác ñ'ng ñ>n vi;c tuo
lAp v:n trong tài chính nhà i

189

3.3.3. Hoàn thi;n các chính sách và công cG chính sách tác ñ'ng ñ>n phân
ph:i v:n trong tài chính nhà i

192

3.3.4. Hoàn thi;n các chính sách th> chqp và thu hIi v:n thông qua phát mui
tài s@n th> chqp

195

3.4. Các ñiLu ki5n ñO thVc thi thành công các gi\i pháp hoàn thi5n chính
sách tài chính nhà ( trên ñPa bàn ñô thP Hà N9i
3.4.1. Tăng cưpng vai trò qu@n lý c7a Nhà nưsc trong lĩnh vBc nhà i

200
200

3.4.2. Phát triln th trưpng th> chqp sơ cqp tuo ti n ñ cho th trưpng th> chqp
th# cqp

203

3.4.3. Thí ñilm thành lAp NHTC và ch#ng khoán hóa th> chqp

205

3.4.4. Bƒ sung và hoàn thi;n các chính sách cho vay nhà i tui các TCTD

207

KZT LU„N

216

DANH MPC CÔNG TRÌNH CÔNG B… C†A TÁC GI]

218

TÀI LIVU THAM KH]O

219

PHP LPC

235


)5)

DANH M C CÁC KÝ HI_U, Ta VI T TbT
ChZ viCt tct

N9i dung ñ[y ñ7

GCN

Giqy ch#ng nhAn

GDBð

Giao d ch b@o ñ@m

GDP

Tƒng s@n ph‡m trong nưsc

HðND

H'i ñIng Nhân dân

m2

Mét vuông

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà nưsc

NHTC

Ngân hàng th> chqp

NHTM

Ngân hàng thương mui

NSNN

Ngân sách nhà nưsc

QSD

Quy n sE dGng

QSH

Quy n si hCu

TCTD

Tƒ ch#c tín dGng

TMCP

Thương mui Cƒ ph~n

TP

Thành ph:

TTCK

Th trưpng ch#ng khoán

UBND

†y ban Nhân dân

USD

ðô la M‰

VNð

ðIng Vi;t Nam


)6)

DANH M C CÁC BfNG
Trang
B@ng 2.1 Ti>n ñ' quá trình ñi u tra

84

B@ng 2.2 K>t qu@ qu@n lý nhà, ñqt trên ñ a bàn ñô th Hà N'i 2006

95

B@ng 2.3 K>t qu@ trong phát triln nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

96

B@ng 2.4 Thu ngân sách liên quan ñ>n nhà i ñô th Hà N'i năm 2006

100

B@ng 2.5 Dư nD cho vay nhà i giai ñoun 2003) 6/2005

105

B@ng 2.6 M't s: ch‹ tiêu kinh t> vĩ mô 2002) 2006

107

B@ng 2.7 Thu nhAp bình quân và chi tiêu cho ñpi s:ng bình quân ñ~u ngưpi
m't tháng theo giá thBc t> phân theo thành th , nông thôn

116

B@ng 2.8 Doanh s: cho vay nhà i ñ a bàn ñô th Hà N'i 2004) 2006

121

B@ng 2.9 M#c ñ' khó khăn khi vay v:n trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

124

B@ng 2.10 Tƒng tr giá tài s@n b@o ñ@m c7a các TCTD trên ñ a bàn ñô th Hà
N'i trong lĩnh vBc cho vay nhà i năm 2006

125

B@ng 2.11 Di>n bi>n lum phát, nhóm hàng lương thBc thBc ph‡m và nhà i vAt

li;u xây dBng năm 2003) 2006

128

B@ng 2.12 Cho vay nhà i tui NHTM CP Nhà Hà N'i năm 2006.

128

B@ng 2.13 ND xqu trong cho vay nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

130

B@ng 2.14 ði u hành chính sách ti n t; c7a NHNN năm 2005) 2006

133

B@ng 2.15 Ý ki>n v m#c ñ' ñánh giá chính sách thúc ñ‡y ñ~u tư bqt ñ'ng s@n
trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

135

B@ng 2.16 Khung ñánh giá chính sách tài chính nhà i theo mô hình ñ~u ra 151
B@ng 2.17 ThBc trung thu nhAp, tình trung nhà i, m#c ñ' hài lòng v nơi i
hi;n tui trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

157

B@ng 3.1 Ý ki>n v các y>u t: quan tr ng khi vay v:n

193

B@ng 3.2 Ý ki>n v m#c ñ' các y>u t: liên quan ñ>n tài s@n th> chqp

194

B@ng 3.3 Ý ki>n v m#c ñ' cua th7 tGc công ch#ng và ñăng ký th> chqp

196

B@ng 3.4 Ý ki>n v các y>u t: tri ngui khi vay v:n tui TCTD

209

B@ng 3.5 Ý ki>n v các s@n ph‡m cho vay nhà i

214


)7)

DANH M C CÁC HÌNH Vh, ði THj
Trang
Hình 1.1 Các ch7 thl tham gia trong h; th:ng tài chính nhà i

27

Hình 1.2 Các giai ñoun phát triln c7a h; th:ng tài chính nhà i

32

Hình 1.3 Mô hình huy ñ'ng v:n cho tài chính nhà i thông qua ch#ng khoán
hoá th> chqp (MBS)

35

Hình 1.4 Sơ ñI nguyên t•c ch#ng khoán hoá th> chqp (MBS)

36

Hình 1.5 Các hình th#c huy ñ'ng v:n trong tài chính nhà i

40

Hình 1.7 Mô hình h'p ñen

68

Hình 1.8 Khung logic c7a m't chính sách

68

ðI th 2.1 Dư nD cho vay nhà i trung hun và dài hun

106

ðI th 2.2 Huy ñ'ng v:n t• n n kinh t> giai ñoun 2001) 2006

108

ðI th 2.3. Tăng trưing huy ñ'ng v:n giai ñoun 2000) 2005

109

ðI th 2.4 T• tr ng huy ñ'ng v:n trong n n kinh t> năm 2006

112

ðI th 2.5 T• tr ng chi tiêu, tích lu‰ trong m't h' gia ñình

115

ðI th 2.6 T• l; tích lũy và chi tiêu ñpi s:ng bình quân ñ~u ngưpi m't tháng
theo giá thBc t> khu vBc thành th
ðI th 2.7 T• tr ng cho vay n n kinh t> năm 2006

116
118

ðI th 2.8 Doanh s: cho vay nhà i c7a NHTM qu:c doanh và NHTM cƒ
ph~n trên ñ a bàn ñô th Hà N'i năm 2006

119

ðI th 2.9 T• tr ng cho vay nhà i c7a NHTM qu:c doanh và NHTM cƒ ph~n
trên ñ a bàn ñô th Hà N'i năm 2006
ðI th 2.10 Di n bi>n lum phát năm 2003 ) 2006

120
127

)8)

DANH M C CÁC PH L C
Trang
PhG lGc 1. Tƒng hDp k>t qu@ ñi u tra

235

PhG lGc 2. MKu phi>u ñi u tra v thBc trung và nhu c~u vay v:n sEa chCa, c@i
tuo, xây/mua msi nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

239

PhG lGc 3. Tƒng hDp k>t qu@ ñi u tra v thBc trung và nhu c~u vay v:n sEa
chCa, c@i tuo, xây/mua msi nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

241

PhG lGc 4. MKu phi>u ñi u tra v m#c ñ' mong mu:n v v:n cho nhà i trên
ñ a bàn ñô th Hà N'i

251

PhG lGc 5. Tƒng hDp k>t qu@ ñi u tra ñ:i vsi ngưpi có mong mu:n v v:n ñl
sEa chCa, c@i tuo, mua msi nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

252

PhG lGc 6. MKu phi>u ñi u tra v kh@ năng cung #ng v:n cho nhà i trên ñ a

bàn ñô th Hà N'i

254

PhG lGc 7. Tƒng hDp k>t qu@ ñi u tra nhCng ngưpi trBc ti>p th‡m ñ nh vi;c
cho vay nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i.

255

PhG lGc 8. So sánh giá tr trung bình bi>n ñ'c lAp T) test hai ñ:i tưDng ñi u
tra v nhu c~u v:n và kh@ năng cung #ng v:n cho nhà i trên ñ a bàn ñô
th Hà N'i
PhG lGc 9. Các Ngân hàng TMCP hout ñ'ng trên ñ a bàn ñô th Hà N'i

257
258

PhG lGc 10. Các dB án ñưDc tài trD bii Qu‰ ñ~u tư phát triln TP Hà N'i 259
PhG lGc 11. M#c giá bình quân trên th trưpng bqt ñ'ng s@n TP Hà N'i

259

PhG lGc 12. T• l; % trong tƒng cho vay liên quan ñ>n bqt ñ'ng s@n

259

PhG lGc 13. Giá bán căn h' ñ:i vsi nhà chung cư có thang máy theo Quy>t
ñ nh s: 80/2005/Qð)UB c7a UBND TP Hà N'i ngày 3/6/2005

260

PhG lGc 14. Giá bán các căn h' ñ:i vsi nhà chung cư ch‹ có c~u thang b',
không có c~u thang máy theo Quy>t ñ nh s: 80/2005/Qð)UB c7a
UBND TP Hà N'i ngày 3/6/2005

260

PhG lGc 15. B@ng giá xây dBng msi nhà i ban hành kèm theo Quy>t ñ nh s:
81/2005/Qð)UB c7a UBND TP Hà N'i ngày 3/6/2005

261


)9)

PhG lGc 16. B@ng giá xây dBng nhà tum vAt ki>n trúc theo Quy>t ñ nh s:
81/2005/Qð)UB c7a UBND TP Hà N'i ngày 3/6/2005

262

PhG lGc 17. T• l; dB trC b•t bu'c theo Quy>t ñ nh s: 796/Qð)NHNN ngày
25/6/2004 áp dGng t• 01/07/2004

264

PhG lGc 18. T• l; dB trC b•t bu'c theo Quy>t ñ nh s: 187/Qð)NHNN, áp
dGng t• 01/02/2008

264

PhG lGc 19. Hoán ñƒi ngoui t; c7a NHNN ñ:i vsi các NHTM

265

PhG lGc 20. Lãi suqt th trưpng liên Ngân hàng

265

PhG lGc 21. Lãi suqt c7a NHNN áp dGng ñ:i vsi các NHTM

266

PhG lGc 22. Cơ cqu v:n ñ~u tư toàn xã h'i 2001) 2005

266

PhG lGc 23. Lãi suqt huy ñ'ng và cho vay năm 2005

266

PhG lGc 24. H; th:ng tài chính nhà i tui M‰

267

PhG lGc 25. Các h; th:ng tài chính nhà i tui Châu Âu

271

PhG lGc 26. Chính sách c7a NhAt B@n trong phát triln tài chính nhà i và th
trưpng v:n

PhG lGc 27. Chính sách tài chính nhà i và th trưpng v:n tui Inñônêxia

277
279

PhG lGc 28. Chính sách hDp lý hóa tài chính nhà i và th trưpng v:n i
Philippine

280

PhG lGc 29. Chính sách hDp nhqt tài chính nhà i và th trưpng v:n: kinh
nghi;m c7a Thái Lan
PhG lGc 30. Xu hưsng trong chính sách tài chính nhà i tui ˜n ð'

281
283


Ml ðmU
1. SB c~n thi>t c7a ñ tài LuAn án
Tính chqt nhuy c@m c7a vqn ñ nhà i ñô th ñã nƒi lên ñkc bi;t rõ nét
trong cơn s:t bqt ñ'ng s@n tui m't s: thành ph: lsn trong thpi gian v•a qua.
Ph~n lsn các tài s@n này tAp trung vào m't s: ít ngưpi có thu nhAp cao, trong
khi ñó nhCng b' phAn còn lui tui ñô th ñang ph@i s:ng trong ñi u ki;n chAt
ch'i. Trưsc ñây vi;c nghiên c#u vqn ñ tài chính nhà i ít ñưDc chú ý do @nh
hưing c7a cơ ch> qu@n lý k> houch hoá tAp trung, thBc t> khi ñó m't mkt nhà
i ñưDc nhà nưsc giao trBc ti>p ñ>n ngưpi dân, mkt khác sB phân hoá giàu
nghèo không rõ r;t làm cho vi;c nghiên c#u ít ñưDc quan tâm. Trong thpi gian
g~n ñây, dưsi tác ñ'ng c7a công cu'c ñƒi msi, Vi;t Nam ñang tr@i qua nhCng
bi>n ñƒi to lsn và nhanh chóng. Cùng vsi vi;c chuyln t• n n kinh t> k> houch

hoá tAp trung sang n n kinh t> hàng hoá nhi u thành ph~n theo cơ ch> th
trưpng, sB phân t~ng xã h'i, phân hoá giàu nghèo trong dân cư nhqt là thành
th ñang ngày càng tri nên sâu s•c. c m't cBc c7a sB phân hoá này, nhóm
ngưpi có thu nhAp trung bình thqp và nghèo ñang ph@i ch u nhi u thua thi;t,
ñ#ng trưsc nhi u khó khăn trong vi;c tìm ki>m nguIn s:ng, c@i thi;n nhà i và
nhCng cơ may ñl thoát kh™i c@nh nghèo túng. N>u như i nông thôn sB thi>u
ăn là nguy cơ trBc ti>p ñe dou nhóm ngưpi nghèo thì ñi u ki;n nhà i và môi
trưpng quá tIi t; ñã tri thành m't thBc t> ñiln hình cho sB nghèo khƒ i ñô th .
Theo k>t qu@ ñi u tra c7a Vi;n xã h'i h c v tình hình nhà i cán b',
công ch#c, viên ch#c cho thqy có tsi 31% trong ñó có t• l; ñáng kl các h' gia
ñình trš chưa có nhà i (ph@i i ghép h', i nhi, i tum); 4% ph@i thuê nhà tum,
nhà cqp IV c7a tư nhân ñl i; 19% ñang ñưDc thuê nhà chung cư thu'c si hCu
c7a nhà nưsc xây t• trưsc năm 1990; 14,6% ñã ñưDc mua nhà thu'c si hCu
Nhà nưsc theo Ngh ñ nh 61/CP; 31,4% ñã xây ñưDc nhà riêng. K>t qu@ này
còn cho thqy có trên 32% có nhu c~u mu:n ñưDc c@i thi;n nhà i.[64] Nguyên


) 11 )

do chính c7a vqn ñ chính là trưsc kia nhà i do nhà nưsc trD cqp, cùng vsi
quá trình chuyln t• n n kinh t> k> houch hoá tAp trung sang n n kinh t> th
trưpng ñ nh hưsng xã h'i ch7 nghĩa, nhà nưsc ñã xoá bao cqp v nhà i,
khuy>n khích nhi u thành ph~n kinh t> tham gia vào vi;c phát triln nhà i.
NguIn v:n phát triln nhà i ñô th ch7 y>u dBa vào kh@ năng tài chính c7a
chính các ch7 thl trong h; th:ng nhà i. Nhà nưsc ch‹ tuo ñi u ki;n hM trD v
tài chính thông qua cơ ch>, chính sách huy ñ'ng v:n... Nhưng các cơ ch>,
chính sách này còn nhi u ñilm vKn chưa phù hDp, bqt cAp, chIng chéo, khó
thBc hi;n nên ñui b' phAn dân cư ñô th , ñkc bi;t là nhCng ngưpi có thu nhAp
trung bình và thqp vKn chưa thl ti>p cAn các nguIn v:n dài hun cho nhà i.
Thêm vào ñó, Hà N'i cùng vsi TP HI Chí Minh là hai ñ a phương có

nhi u vqn ñ b#c xúc trong lĩnh vBc nhà i n™i riêng và bqt ñ'ng s@n nói
chung, c~n ssm có chính sách và gi@i pháp gi@i quy>t, ñkc bi;t vi;c tăng dân
s: và di cư t• nông thôn ra thành th ñã tuo ra nhCng áp lBc lsn v nhà i cho
chính quy n thành ph:. Ngoài vqn ñ cung c~u c7a th trưpng xây dBng nhà i
và giá th trưpng bqt ñ'ng s@n quá cao, m't vqn ñ có tác ñ'ng trBc ti>p ñkc
bi;t là các h' dân cư i ñô th là vi;c thi>u kh@ năng ti>p cAn các nguIn v:n dài
hun ñl sEa chCa, c@i tuo, nâng cqp và xây msi nhà i vsi các ñi u ki;n trong
kh@ năng tài chính c7a mình. V phía các TCTD, do kh@ năng huy ñ'ng v:n
dài hun còn hun ch> nên cũng không thl cho vay dài hun phGc vG vi;c xây
msi, c@i tuo, nâng cqp và mua nhà i c7a ñui b' phân dân cư ñô th . Vsi ý
nghĩa ñó tác gi@ lBa ch n ñ tài nghiên c#u c7a LuAn án là “Chính sách tài
chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i”.
2. Tƒng quan tình hình nghiên c#u
Vsi nhi u qu:c gia trên th> gisi, ñkc bi;t là các nưsc phát triln, khái
ni;m tài chính nhà i là m't khái ni;m ñã ñưDc áp dGng t• lâu và thưpng g•n
vsi m't th trưpng tài chính phát triln và các công cG th> chqp th# cqp. Có


) 12 )

nhi u nghiên c#u v tài chính nhà i tui các qu:c gia phát triln như tác gi@
Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên c#u c7a mình v “Th trưpng tài
chính nhà i tui Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng ñã ñưa
ra các phân tích chung các y>u t: c7a th trưpng tài chính nhà i tui Hà Lan,
ñIng thpi gisi thi;u các công cG sE dGng cũng như các r7i ro và các bi;n pháp
qu@n lý r7i ro tui th trưpng này [132]. Nghiên c#u c7a John Ryding thu'c
Ngân hàng DB trC Qu:c gia New York (Federal Reserve Bank of New York)
“Tài chính nhà i và sB chuyln ñƒi v chính sách ti n t;” (Housing Finance
and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lui phân tích v các công cG
chính sách c7a tài chính nhà i như tr~n lãi suqt cho vay, sB tăng trưing c7a

ch#ng khoán hóa, ñi u ch‹nh lãi suqt th> chqp, sB cunh tranh trên th trưpng
th> chqp cũng như vi;c gisi thi;u mô hình ñ~u tư nhà i c7a gia ñình căn b@n
(a model of single)family housing investment) [141]. David Lereah tui Tup chí
Business Economics (7.1997) trong nghiên c#u “Tài chính nhà i: Triln v ng
dài hun” (Housing finance: A long)term perspective) ñã ñưa ra các nhAn xét và
ñánh giá v triln v ng c7a tài chính nhà i tui M‰ [138]. Tác gi@ Marja C.
Hoek)Smit trong nghiên c#u “Tài chính nhà i tui Bangladesh) C@i thi;n kh@
năng tham gia c7a nhóm ngưpi có thu nhAp trung bình và thqp vào tài chính
nhà i” (Housing Finance in Bangladesh) Improving Access to Housing
Finance by Middle and Lower Income Groups) (1998) sau khi phân tích xu
hưsng hi;n tui c7a tài chính nhà i và b:i c@nh kinh t> cũng như khu vBc tài
chính tui Bangladesh ñã gisi thi;u các công cG sE dGng trong tài chính nhà i
và ñưa ra các ñ xuqt chính sách ñl phát triln th trưpng tài chính nhà i [136].
Trên cơ si c7a cu'c h'i th@o v vai trò c7a các tƒ ch#c th> chqp sơ cqp và th#
cqp tui Bali, Indonexia vào tháng 7.1998 tác gi@ Masakazu Watanabe ñã tƒng
hDp và xuqt b@n “Hưsng msi trong tài chính nhà i Châu Á) Liên k>t giCa tài
chính nhà i và các th trưpng v:n” (New Directions in Asian Housing


) 13 )

Finance) Linking Capital markets and Housing Finance) ñưa ra mô hình phát
triln th trưpng th> chqp th# cqp và phân tích tám mô hình c7a tám n n kinh t>
ðông Á v liên k>t giCa các th trưpng v:n và tài chính nhà i [143]. Khác vsi
nghiên c#u trên, Robert Bestani và Johanna Klein tui Ngân hàng Phát triln
Châu Á (ADB) ñã tAp trung ñi sâu phân tích t~m quan tr ng c7a tài chính nhà
i, các vqn ñ tIn tui trong tài chính nhà i tui Châu Á và ñưa ra các ñ nh hưsng
chính sách ñl gi@i quy>t vqn ñ này trong nghiên c#u “Tài chính nhà i tui
Châu Á” (Housing Finance in Asia) (2005) [129]. ðl th:ng nhqt chính sách và
giúp các qu:c gia trong quá trình chuyln ñƒi có m't cơ ch> chính sách tài

chính nhà i thích hDp, †y Ban Châu Âu ñã xuqt b@n “Các h; th:ng tài chính
nhà i tui các qu:c gia chuyln ñƒi) Lý thuy>t và ThBc ti n” (Housing finance
systems for countries in transition) principles and examples) (2005). Trong ñó
phân tích h; th:ng tài chính nhà i và các công cG chính sách sE dGng cũng
như gisi thi;u m't s: mô hình tài chính nhà i phát triln tui m't s: qu:c gia
nh©m giúp các nưsc trong quá trình chuyln ñƒi hoàn thi;n cơ ch> chính sách
nh©m tìm ra m't mô hình h; th:ng tài chính nhà i hoàn thi;n cho mình...[133]
Nhưng i Vi;t Nam khái ni;m tài chính nhà i vKn là m't khái ni;m msi.
H; th:ng tài chính nhà i g•n li n vsi nó là m't th trưpng tài chính và th
trưpng th> chqp th# cqp phát triln cũng là m't khái ni;m khá ñưDc ít ngưpi ñ
cAp ñ>n. Cho ñ>n thpi ñilm hi;n nay, theo nhCng tài li;u tác gi@ ti>p cAn và
thông tin tra c#u t• Thư vi;n Qu:c gia, các nghiên c#u v tài chính nhà i và
các chính sách tài chính nhà i h~u như không có, ngoui tr• có m't s: nghiên
c#u trong lĩnh vBc nhà i ñô th hay nguIn v:n cho nhà i ñô th . Vsi ñ tài
LuAn án Phó Ti>n sĩ “Thi>t k> nhà i sinh lDi thqp t~ng cho ngưpi nghèo ñô th
Hà N'i” (1994) tác gi@ Tr~n Xuân Di m, thu'c ngành Ki>n trúc Nhà i và
Công trình Công c'ng, Trưpng ðui h c Ki>n trúc Hà N'i ñã ñưa ra khái ni;m
v nhà i sinh lDi v•a là nhà, nơi ngh‹ ngơi tái tuo s#c lao ñ'ng c7a con ngưpi


) 14 )

v•a là nơi ñl làm kinh t> gia ñình tuo ra thu nhAp, tăng c7a c@i cho xã h'i và
ñưa ra m't s: gi@i pháp thi>t k> và xây dBng nhà i sinh lDi thqp t~ng cho
ngưpi nghèo ñô th i Vi;t Nam nói chung và Hà N'i nói riêng. Nghiên c#u
này ch7 y>u ñi vào khía cunh k‰ thuAt c7a nhà i ñl ñ xuqt các gi@i pháp thi>t
k>, xây dBng, c@i tuo nhà i cho ngưpi nghèo ñô th ñl ñáp #ng t:t các yêu c~u
c7a ngưpi sE dGng: i và các hout ñ'ng sinh lDi m't cách có hi;u qu@. ðIng
thpi LuAn án cũng ñ xuqt các gi@i pháp v chính sách phát triln nhà i ñô th
cũng như các hout ñ'ng trD giúp ñưDc ngưpi nghèo ñô th ƒn ñ nh ñpi s:ng có

ñi u ki;n thuAn lDi c@i thi;n nơi làm vi;c tăng thêm thu nhAp.[46]
Cũng ñi sâu vào khía cunh k‰ thuAt c7a nhà i nhưng vsi mGc ñích ñánh
giá m:i quan h; giCa tâm lý xã h'i và công tác phát triln nhà i Hà N'i và làm
rõ vai trò c7a tâm lý xã h'i trong lĩnh vBc v nhà i. Trên cơ si ñó, ñkt yêu c~u
cho các gi@i pháp ki>n trúc nhà i ñô th Hà N'i, nh©m kh•c phGc nhCng hun
ch> trong thBc t> sE dGng c7a nhi u công trình nhà i. Tác gi@ Nguy n Dũng,
Chuyên ngành Ki>n trúc Nhà i và Công trình Công c'ng, Trưpng ðui h c
Ki>n trúc Hà N'i trong ñ tài nghiên c#u c7a LuAn án Ti>n sĩ Ki>n trúc “Phát
triln ki>n trúc nhà i ñô th Hà N'i dưsi tác ñ'ng c7a các y>u t: tâm lý xã h'i
trong thpi kỳ msi” (2004) ñã ñ xuqt phương pháp luAn nghiên c#u phát triln
ki>n trúc nhà i ñô th , nh©m hài hòa t:i ña ñi u ki;n i vsi ngưpi sE dGng.
LuAn án ñã xác ñ nh 5 ñkc ñilm tâm lý xã h'i ñkc trưng ñ:i vsi nhà i: tính
truy n th:ng, tính thBc t>, thói quen sinh hout, tính c'ng ñIng, ưa hình th#c;
xây dBng 7 tiêu chí ñánh giá m#c ñ' quan tâm c7a ngưpi dân ñ:i vsi nhà i
cao t~ng: v trí lDi th>, c@nh quan môi trưpng sách ñ«p, căn h' ti;n nghi, hu
t~ng k‰ thuAt ñ~y ñ7, xây dBng chqt lưDng qu@n lý t:t. LuAn án ñã ch‹ ra sB bqt
hDp lý hi;n nay trong cơ cqu quy houch tui Hà N'i khi các quy ñ nh các khu
ñô th msi ñl t• l; ñqt 60% cho nhà i cao t~ng, 40% cho bi;t thB, nhà vưpn,
và ñưa ra ki>n ngh b: trí riêng bi;t các loui hình nhà cao t~ng theo các ñi u


) 15 )

ki;n quy houch. LuAn án cũng ch‹ cho thqy c~n có qu‰ ñqt rành riêng cho phát
triln y t> và giáo dGc; không gian cho các hout ñ'ng xã h'i, c'ng ñIng (tín
ngư¬ng, l h'i, mít tinh, di n thuy>t...). Xác ñ nh căn h' ñiln hình có di;n tích
phù hDp vsi xu hưsng xã h'i v tách h' và gi@m d~n nhân kh‡u, có kh@ năng
sáp nhAp các h' li n k thành h' lsn hơn hokc tách ra thành các h' nh™, khai
thác các không gian xép. Trên cơ si ñó ñ xuqt thl loui nhà i msi cho tương
lai) “nhà chung” là m't tƒ hDp i dành cho m't s: h', có thl sE dGng chung

các không gian như cƒng, sân, vưpn, nhà xe, phòng khách lsn... Công trình d
tƒ hDp, hoành tráng, phát huy tính c'ng ñIng, nhân văn, phù hDp vsi nhu c~u
phát triln nhà i vùng ven ñô, nhà ngh‹ cu:i tu~n, hun ch> ñưDc tình trung chia
nh™ khu ñqt ñưDc th•a k> thành các nhà :ng.[50]
Vsi mGc tiêu xác lAp mô hình nhà i ñô th hDp lý, phát hi;n nguIn lBc t•
c'ng ñIng có tác ñ'ng tích cBc vào quá trình quy houch phát triln và qu@n lý
nhà i ñô th . LuAn án ti>n sĩ c7a tác gi@ Nguy n Ng c Quỳnh, chuyên ngành
Quy houch Không gian và Xây dBng ðô th , ðui h c Ki>n trúc Hà N'i vsi ñ
tài “Quy houch phát triln và qu@n lý nhà i ñô th vsi vai trò c'ng ñIng trong
ñô th Vi;t Nam (lqy TP H@i Phòng làm ñ a bàn nghiên c#u)” (1996) ñã phân
tích cơ si khoa h c nhCng y>u t: cơ b@n có @nh hưing c7a c'ng ñIng t• ñó ñ
xuqt nhCng quan ñilm v nhà i, quy houch nhà i trong ñi u ki;n ñƒi msi kinh
t>; nhCng khía cunh c~n khai thác v c'ng ñIng; và công tác ñ~u tư xây dBng,
qu@n lý quy houch có sB tham gia c7a c'ng ñIng.[92]
Khác vsi cách ti>p cAn c7a các tác gi@ trên, tác gi@ Nguy n HIng Danh
thu'c chuyên ngành Th:ng kê, Trưpng ðui h c Kinh t> Qu:c dân trong LuAn
án Ti>n sĩ Kinh t> vsi ñ tài “Nghiên c#u th:ng kê hi;n trung và hi;u qu@ xây
dBng nhà i ñô th ” (1999) ñã nghiên c#u, ñ xuqt phương pháp luAn, các quan
ñilm khoa h c, phương pháp ti>p cAn tính toán... th:ng kê hi;n trung và hi;u
qu@ xây dBng Nhà i ñô th Vi;t Nam, góp ph~n hình thành luAn ch#ng khoa


) 16 )

h c c7a chuyên ngành th:ng kê phGc vG phát triln b n vCng nhà i ñô th . Tác
gi@ lqy Hà N'i là ñ a bàn nghiên c#u. LuAn án ñã h; th:ng hóa n'i dung
phương pháp luAn nghiên c#u th:ng kê nhà i ñô th Vi;t Nam, ñáp #ng ñòi
h™i thBc t> cqp bách theo quan ñilm ñƒi msi. TAp hDp và xE lý, tính toán,
phân tích thE nghi;m các s: li;u th:ng kê nhà i ñô th và tui ñ a bàn Hà N'i.
ðIng thpi, làm rõ các luAn c# làm cơ si khoa h c nghiên c#u th:ng kê nhà i

ñô th như: khái ni;m nhà i ñô th , phân loui nhà i ñô th , phương pháp ti>p
cAn th:ng kê nhà i ñô th ; mô hình th:ng kê phát triln nhà i ñô th , ñ'ng thái
phát triln nhà i ñô th i nưsc ta ñ>n năm 2010 và ñ nh hưsng n'i dung th:ng
kê nhà i ñô th . Trên cơ si nghiên c#u c7a mình tác gi@ ñưa ra các ki>n ngh
v h; th:ng ch‹ tiêu, các phương pháp th:ng kê hi;n trung và hi;u qu@ xây
dBng nhà i ñô th và ñ xuqt các gi@i pháp góp ph~n ñƒi msi, hoàn thi;n chính
sách phát triln nhà i ñô th . Các ki>n ngh ñã nêu ra cG thl như: Nhà nưsc nên
tAp trung v:n ñ~u tư ngân sách cho nhà i ñô th toàn qu:c m't t• l; nhqt ñ nh,
riêng Hà N'i t• 5)7% ngân sách chung nh©m t•ng bưsc c@i thi;n ñi u ki;n i
c7a dân cư ñô th tui Hà N'i nói riêng và c@ nưsc nói chung.[45]
Tác gi@ Nguy n Kh•c Trà, Chuyên ngành Tài chính) Lưu thông Ti n t;)
Tín dGng, Trưpng ðui h c Tài chính K> toán trong LuAn án Ti>n sĩ “Các gi@i
pháp v v:n ñl xây dBng và phát triln nhà i ñô th i Vi;t Nam hi;n nay”
(1996) ñ cAp ñ>n m't khía cunh c7a tài chính nhà i nhưng ch7 y>u tAp trung
vào phân tích sB hình thành các kênh dKn v:n, hi;u qu@ sE dGng v:n, và cơ
ch>, chính sách c7a Nhà nưsc trong lĩnh vBc xây dBng và phát triln nhà i ñô
th i nưsc ta. Trên ci si ñó rút ra k>t luAn và nguyên nhân ñl ki>n ngh vsi
nhà nưsc nhCng vqn ñ liên quan ñ>n qu@n lý vĩ mô và vi mô trong lĩnh vBc
xây dBng nhà i ñô th và nguIn v:n cho lĩnh vBc này, ñIng thpi, ñ xuqt các
gi@i pháp ch7 y>u ñl khai thác, sE dGng hi;u qu@ các nguIn v:n, các ñi u ki;n
ñl thBc hi;n các gi@i pháp v v:n ñ~u tư xây dBng và phát triln nhà i ñô th .


) 17 )

Tác gi@ sau khi trình bày lý luAn v ñô th , sB phát triln ñô th , t~m quan tr ng
c7a nhà i ñô th ñã làm sáng t™ b@n chqt c7a v:n trong n n kinh t> th trưpng
nói chung và v:n ñl xây dBng nhà i ñô th nói riêng.[105]
Vsi mGc ñích ñưa ra m't s: gi@i pháp hoàn thi;n chính sách thu hút ñ~u
tư vào th trưpng bqt ñ'ng s@n, tác gi@ Lê Xuân Bá (ch7 biên) thu'c Vi;n

nghiên c#u Qu@n lý Kinh t> Trung ương vsi sB tài trD c7a Chính ph7 Vi;t
Nam và Chính ph7 Australia xuqt b@n cu:n sách “Chính sách thu hút ñ~u tư
vào th trưpng bqt ñ'ng s@n Vi;t Nam” (2006). N'i dung cu:n sách ñ cAp ñ>n
m't s: vqn ñ lý luAn v thu hút ñ~u tư vào th trưpng bqt ñ'ng s@n, kinh
nghi;m c7a Australia và New Zealand v chính sách ñ~u tư vào th trưpng bqt
ñ'ng s@n; hout ñ'ng ñ~u tư vào bqt ñ'ng s@n c7a m't s: t‹nh, thành ph: Vi;t
Nam. ðIng thpi, trong tài li;u này cũng nêu lên thBc trung c7a chính sách ñqt
ñai, xây dBng, tín dGng, Ngân hàng và tài chính, nhCng ưu ñilm và tIn tui hi;n
nay nh©m tuo ñi u ki;n thu hút ñ~u tư vào th trưpng bqt ñ'ng s@n.[2]
H; th:ng tài chính nhà i ñưDc tác gi@ Tr~n Văn Tqn (ch7 biên) ñ cAp
v•n t•t kho@ng 02 trang c7a giáo trình ñào tuo cao h c Qu@n lý ðô th trong
khuôn khƒ DB án hDp tác giCa trưpng ðui h c Montreal) Canada vsi trưpng
ðui h c Ki>n trúc Hà N'i có tBa ñ “Kinh t> ñô th và vùng” (2006). Tài li;u
này ch‹ gisi thi;u sơ qua v 04 h; th:ng tài chính nhà i là: (1) H; th:ng trBc
ti>p (không qua trung gian); (2) H; th:ng Ngân hàng tín dGng và qu‰ ti>t ki;m
(Anh, M‰, Canada); (3) H; th:ng ti>t ki;m và tín dGng theo hDp ñIng (ð#c,
Áo, Pháp); và (4) H; th:ng các Ngân hàng tín dGng th> chqp (tui các qu:c gia
Châu Âu và B•c Âu) mà chưa ñi sâu phân tích cG thl.[98, tr. 142) 143]
Ngoài ra còn nhi u nghiên c#u khác có ñ cAp ñ>n lĩnh vBc nhà i hokc
các chính sách nhà i, song i m#c ñ' hun ch> hơn so vsi các nghiên c#u ñưDc
ñ cAp i trên. Nhưng vqn ñ hi;n tui c7a Vi;t Nam hi;n nay là ñang có sB bqt
cAp giCa kh@ năng ñáp #ng nguIn v:n dài hun cho các nhu c~u v:n ñl mua,


) 18 )

xây msi và nâng cqp sEa chCa nhà i c7a ngưpi dân. H~u h>t các nguIn v:n
dài hun ñ u ñƒ dIn lên các NHTM mà ñây lui là nhi;m vG c7a TTCK, th
trưpng mua bán nD...
T• vi;c nghiên c#u tƒng quan i trên cho thqy mMi nghiên c#u ch‹ ñ cAp

m't khía cunh nhqt ñ nh mà không có nghiên c#u nào ñi sâu v chính sách liên
quan ñ>n th trưpng tài chính nhà i tui Vi;t Nam. Vì vAy ñl gi@i quy>t vqn ñ
trên ñ tài “Chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i” s® tAp trung
phân tích v tài chính nhà i và các ñi u ki;n ñl phát triln tài chính nhà i tui
Vi;t Nam nói chung và Hà N'i nói riêng. Trưsc tiên chúng ta ph@i hoàn thi;n
khuôn khƒ pháp lý và các ñi u ki;n ñl phát triln th trưpng th> chqp. Th
trưpng th> chqp không ch‹ là m't kênh v:n sE dGng m't lưDng tài s@n có giá
tr rqt lsn c7a n n kinh t> mà nó còn gi@i quy>t chM i cho ngưpi dân, m't mGc
tiêu quan tr ng c7a Nhà nưsc. N'i dung chính c7a LuAn án là phân tích và ñưa
ra các gi@i pháp chính sách ñl tAp trung vào gi@i quy>t nhu c~u v:n cho nhà i
c7a ñui b' phAn dân cư ñô th theo cách ti>p cAn trên phương di;n cơ ch> th
trưpng tài chính ch# không ph@i trên phương di;n cung c~u c7a th trưpng xây
dBng nhà i, hay là ñ~u tư xây dBng nhà i trên th trưpng bqt ñ'ng s@n. Chính
vì th> mGc tiêu ñkt ra c~n ñáp #ng ñưDc nhu c~u ña dung v v:n c7a các h' gia
ñình có thu nhAp trung bình và thqp tui ñô th Hà N'i ch¯ng hun như nhu c~u
mua nhà, nâng cqp sEa chCa nhà i hi;n tui sao cho tương #ng vsi kh@ năng tài
chính c7a mình. ðIng thpi, ñl phát triln m't h; th:ng tài chính nhà i b n
vCng thì khía cunh chính sách là m't y>u t: quan tr ng ñl thành công.
3. MGc ñích và nhi;m vG nghiên c#u c7a LuAn án
LuAn án làm rõ cơ si lý luAn và thBc ti n v các chính sách tài chính
nh©m tuo ñi u ki;n cho các ñ:i tưDng có thu nhAp trung bình và thqp trên ñ a
bàn ñô th Hà N'i có kh@ năng ti>p cAn nguIn v:n dài hun ñl si hCu và c@i tuo
ñi u ki;n nhà i. Trên cơ si ñó kh¯ng ñ nh tính tqt y>u tIn tui c7a c7a chính


) 19 )

sách tài chính nhà i trong b:i c@nh hi;n nay i Vi;t Nam, nhìn nhAn các chính
sách ñã thBc thi trong thpi gian v•a qua ñl ñ xuqt các ñ nh hưsng hoàn thi;n
chính sách tài chính trong thpi gian tsi. ðl ñut ñưDc mGc ñích trên, LuAn án có

các nhi;m vG sau:
H; th:ng hoá nhCng vqn ñ lý luAn v chính sách tài chính nhà i.
Phân tích ñánh giá thBc trung tài chính nhà i và chính sách tài chính
nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i.
ð xuqt m't s: gi@i pháp hoàn thi;n chính sách nh©m ñ‡y munh hout
ñ'ng tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i.
4. Phum vi và ñ:i tưDng nghiên c#u
Tài chính nhà i gIm có các nguIn tài chính ñl phát triln nhà i (v:n ñ~u
tư c7a Nhà nưsc, v:n huy ñ'ng c7a các tƒ ch#c, cá nhân trong và ngoài nưsc,
phát hành trái phi>u, liên doanh, liên k>t, v:n #ng trưsc c7a các ñ:i tưDng có
nhu c~u v nhà i, v:n tín dGng...) và vi;c thành lAp các qu‰ phát triln nhà i.
Do tính ña dung và ph#c tup c7a vqn ñ nghiên c#u nêu trên nên LuAn án ch‹
tAp trung nghiên c#u nhCng vqn ñ v các chính sách tác ñ'ng ñ>n h; th:ng tài
chính nhà i (bao gIm chính sách tuo lAp v:n, phân ph:i v:n, th> chqp và thu
hIi v:n thông qua phát mui tài s@n th> chqp) t• năm 1986 ñ>n nay và ñ nh
hưsng chính sách tài chính nhà i ñ>n năm 2020.
Chính sách tài chính nhà i là các công cG c7a Nhà nưsc tác ñ'ng lên ch7
thl ñl ñut ñưDc mGc tiêu nhqt ñ nh, vsi ñkc ñilm là m't chính sách nhuy c@m
và tác ñ'ng lên nhi u ñ:i tưDng, do vAy trong khuôn khƒ luAn án, tác gi@ ch‹
ti>p cAn chính sách tài chính nhà i trên phương di;n cơ ch> th trưpng trong
ñó tAp trung chính vào nhCng tƒ ch#c trung gian tài chính (có nhi;m vG cho
vay) và các ñ:i tưDng sE dGng nhà i cu:i cùng là cá nhân, h' gia ñình có nhu
c~u vay v:n ñl c@i tuo, sEa chCa nâng cqp hokc mua msi nhà i tui ñô th Hà
N'i. Trong khuôn khƒ luAn án này, tác gi@ không ti>p cAn theo phương di;n


) 20 )

xây dBng nhà i hay qu‰ ñ~u tư xây dBng nhà i c7a các công ty ñ~u tư phát
triln hokc công ty xây dBng tui ñô th .

5. Phương pháp nghiên c#u
Ngoài vi;c sE dGng các phương pháp nghiên c#u ch7 y>u trong khoa h c
xã h'i bao gIm phương pháp duy vAt bi;n ch#ng và duy vAt l ch sE, phương
pháp th:ng kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tƒng hDp...
LuAn án ti>n hành ñi u tra v hi;n trung nhà i, nhu c~u v v:n cho mGc ñích
xây/mua nhà i c7a các ñ:i tưDng cán b' công ch#c, viên ch#c tui m't s: cơ
quan nhà nưsc và doanh nghi;p trên ñ a bàn ñô th Hà N'i, nhu c~u v:n cho
nhà i và kh@ năng cung #ng v:n c7a các NHTM thông qua nhCng cán b' thBc
hi;n vi;c th‡m ñ nh cho vay (cán b' tín dGng).
ðIng thpi, LuAn án sE dGng các dC li;u th# cqp phù hDp trong quá trình
phân tích thBc ti n vAn dGng chính sách tài chính nhà i tui Hà N'i; phân tích
và tƒng hDp kinh nghi;m qu:c t> (m't s: qu:c gia và vùng lãnh thƒ khu vBc
ðông Á và Trung Qu:c) trong vi;c vAn dGng chính sách tài chính nhà i. LuAn
án tƒng hDp lý luAn v tài chính nhà i c7a các qu:c gia có th trưpng tài chính
nhà i phát triln (Châu Âu) và các nưsc có n n kinh t> chuyln ñƒi (ðông Âu
cũ). Trên cơ si ñó so sánh b:i c@nh c7a tài chính nhà i tui Vi;t Nam vsi các
qu:c gia này và xem xét thBc trung tài chính nhà i tui Hà N'i nh©m ñ xuqt
các gi@i pháp kh@ thi.
LuAn án cũng sE dGng lý thuy>t h; th:ng, sE dGng các văn b@n pháp luAt
c7a ð@ng và Nhà nưsc trong lĩnh vBc nhà i và tài chính, tín dGng, các công
trình khoa h c, các dB án c7a các tƒ ch#c, các bài vi>t ñăng trên các báo và tup
chí ñl trích dKn, phân tích làm sáng t™ vqn ñ .
6. NhCng ñóng góp c7a LuAn án
6.1 V m t lý lu n: H; th:ng hoá nhCng ñkc trưng cơ b@n c7a h; th:ng
tài chính nhà i và chính sách tài chính nhà i. LuAn án ñưa ra các tiêu chí ñánh


) 21 )

giá chính sách tài chính nhà i, mô hình hout ñ'ng Ngân hàng th> chqp c7a các

nưsc có h; th:ng tài chính nhà i phát triln và cùng kinh nghi;m m't s: qu:c
gia, vùng lãnh thƒ trong khu vBc. T• ñó làm căn c# cho quá trình phân tích và
luAn bàn v mkt lý luAn và thBc ti n vai trò c7a chính sách ñ:i vsi h; th:ng tài
chính nhà i trong vi;c hM trD nguIn v:n ñl phát triln nhà i cho dân cư.
6.2 V m t th c ti!n: LuAn án phân tích thBc trung tài chính nhà i và
ñánh giá chính sách tài chính nhà i theo các tiêu chí ñánh giá nh©m ñ xuqt
m't s: gi@i pháp hoàn thi;n chính sách tài chính nhà i. NhCng k>t qu@ nghiên
c#ua c7a LuAn án không ch‹ áp dGng trên ñ a bàn ñô th Hà N'i mà có thl áp
dGng ñ:i vsi các ñô th i Vi;t Nam nói chung. Ngoài ra, LuAn án còn ñưa ra
mô hình NHTC ñl tuo ñi u ki;n cho ñui b' phAn ngưpi dân i ñô th tăng si
hCu nhà i th:ng qua vi;c ti>p cAn ñưDc các nguIn v:n dài hun.
7. Nôi dung c7a LuAn án
Tên LuAn án: “Chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i”.
Ngoài ph~n mi ñ~u, k>t luAn, danh mGc công trình c7a tác gi@, tài li;u
tham kh@o và phG lGc LuAn án trình bày trong 3 chương:
Chương 1) Cơ si khoa h c v chính sách tài chính nhà i.
Chương 2) ThBc trung chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i.
Chương 3) Hoàn thi;n chính sách tài chính nhà i trên ñ a bàn ñô th Hà N'i.


CHƯƠNG 1
CƠ Sl KHOA H C Vo CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ l
1.1. Nhà ( và tài chính nhà (
1.1.1. Nhà

và các ñ c ñi m c a nhà

1.1.1.1. Khái ni$m nhà %
“Nhà i là nơi cư trú c7a con ngưpi, là chM ñl cho con ngưpi tái tuo ra s#c
lao ñ'ng c7a mình ñl tIn tui và phát triln”.[24, tr. 428]

Nhà i có ý nghĩa quan tr ng ñ:i vsi cu'c s:ng c7a con ngưpi vì nó g•n
li n vsi tính dân t'c, tính hi;n ñui. Tuỳ theo tính chqt ñ a lý và văn hoá mà nhà
i có nhCng ñkc ñilm khác nhau giCa các vùng, mi n và các qu:c gia khác
nhau. Nhà i ñô th ngoài vi;c là chM cư trú c7a ngưpi dân ñô th còn ph@n ánh
quy mô phát triln ñô th trên m i lĩnh vBc khi ta nhìn vào m#c ñ' phát triln.
Có nhi u cách phân loui nhà i ñô th trên th> gisi tuỳ thu'c vào mGc ñích và
hình th#c sE dGng, nhưng phƒ bi>n có các loui nhà sau:
Nhà tum: là loui nhà làm b©ng tqt c@ các loui vAt li;u mà ngưpi dân ki>m
ñưDc, ñkc bi;t là các vAt li;u ph> th@i, có k>t cqu không b n vCng, tum bD.
Có m't s: loui nhà có tưpng bao quanh xây guch, mái lDp b©ng ngói, tôn.
Nhà i theo kilu chia lô (nhà li n k ): là hình th#c nhà i do dân tB xây, hay
các công ty ñ@m nhAn tui các khu ñô th msi, th trqn, th t#. Loui nhà này
thưpng xây bám các tuy>n ph: hokc ñưDc quy tAp trong khu dân cư vsi
ñưpng giao thông, cơ si hu t~ng tương ñ:i t:t.
Nhà chung cư: là loui nhà bên tông c:t thép nhi u t~ng vsi các kilu nhà
phân ñoun hành lang, ñơn nguyên.


) 23 )

Loui nhà cao t~ng: là loui nhà cao t• 9÷30 t~ng (loui nhà siêu cao t~ng có
s: t~ng trên 30). ðây là loui nhà có căn h' ñ'c lAp, khép kín.
Bi;t thB, nhà vưpn: là loui nhà phGc vG cho các ñ:i tưDng có nhu c~u sE
dGng cao, ti;n nghi, ñưDc xây i các ñô th lsn; khu vBc ngh‹ ngơi thư giãn,
các khu tuy>n 3, yên tĩnh, vành ñai ngoui ô thành ph:. Khi ñó bi;t thB s®
phân chia thành các cqp ñ' khác nhau tuỳ theo khu vBc, ñ a hình, m#c ñ'
ti;n nghi, nhu c~u sE dGng.[49], [62], [98], [101]
1.1.1.2. Các ñ c tính c(a nhà %
Tính ch t lâu b n c a nhà . Nhà i là m't loui bqt ñ'ng s@n có tuƒi th
nhi u năm, có giá tr lsn.

Tính không ñ ng nh t. ðó là tính chqt cá bi;t, ña dung c7a các công
trình nhà i. MMi công trình ñ u mang tính duy nhqt, nghĩa là không có công
trình th# hai gi:ng h;t nó xét v m i phương di;n. ðây là do ñkc ñilm c7a
cung và c~u v nhà i tuo nên (Cung nhà i khác nhau v mkt b©ng, v trí, d ch
vG ñô th ... C~u nhà i khác nhau v nhu c~u, thu nhAp, giá c@, si thích, quy
mô, l#a tuƒi...).
Tính c ñ!nh v không gian. Nhà i là bqt ñ'ng s@n, không thl di chuyln
t• nơi này sang nơi khác m't cách d dàng.
Tiêu dùng nhà

không ch% là s' tiêu dùng cá nhân, nhưng cũng

không ph,i là tiêu dùng công c-ng. Nhà i là loui hàng hoá tiêu dùng cá nhân
nhưng nó có @nh hưing xã h'i lsn vì chM i là m't trong nhCng quy n cơ b@n
c7a con ngưpi.[98, tr. 135) 136]
Giá tr! ñ0u tư l1n. Nhà i là m't tài s@n lsn ñ:i vsi mMi ngưpi, mMi h'
gia ñình. Giá tr c7a nó có thl gqp nhi u l~n thu nhAp hàng năm c7a ngưpi si
hCu chúng.


) 24 )

1.1.1.3. Kh* năng ti,p c n nhà %
Kh@ năng ti>p cAn nhà i ñưDc ño b©ng t• l; giCa giá c@ c7a nhà i và thu
nhAp năm c7a ngưpi có nhu c~u (P/R). Có hai nhân t: @nh hưing ñ>n kh@
năng ti>p cAn nhà i là (1) giá nhà i; và (2) ñi u ki;n tài chính.
(1) Giá nhà ( ph@n ánh ñi u ki;n cung và c~u trong th trưpng nhà i.
Trong khi c:t lõi c7a giá nhà i là chi phí xây dBng lui phG thu'c vào các ñi u
ki;n như: v trí khu ñqt, vAt li;u xây dBng, nhân công, chi phí cho cơ si hu
t~ng, các tiêu chu‡n quy houch xây dBng ñô th v.v...

(2) ðiLu ki5n vL tài chính: các ñi u ki;n này ñưDc xác ñ nh bii thu nhAp
và ñi u ki;n ti>p cAn vào h; th:ng tín dGng (th trưpng tài chính) gIm có t• l;
lum phát, lãi suqt, kh@ năng vay, ñi u ki;n vay, th> chqp...[98, tr. 141]
1.1.2. Tài chính nhà
1.1.2.1. Khái ni$m tài chính nhà %
Tài chính nhà i là m't b' phAn c7a tài chính nói chung, nên các hout
ñ'ng phân ph:i giCa các ch7 thl kinh t> ñưDc thBc hi;n thông qua vi;c tuo lAp
và sE dGng qu‰ ti n t; cho nhà i. Bilu hi;n b ngoài c7a hout ñ'ng tài chính
nhà i là sB di chuyln c7a các dòng ti n t;, tuy nhiên b@n chqt c7a tài chính
nhà i là phân ph:i nhà i dưsi hình th#c giá tr t#c là ph@i thông qua ti n t; ñl
phân ph:i nên trong tài chính nhà i ti n t; cũng ch‹ là phương ti;n ch# không
ph@i là ñ:i tưDng c7a phân ph:i, nhà i msi là ñ:i tưDng c7a phân ph:i.
Hi;n nay có nhi u quan ñilm v tài chính nhà i, trong các tài li;u ti>ng
Anh thuAt ngC tài chính nhà i ñưDc sE dGng là “housing finance”. Có quan
ñilm cho r©ng tài chính nhà i là “huy ñ'ng ti>t ki;m trong dân chúng và cho
các h' gia ñình có nhu c~u vay v:n ñl phát triln nhà i”.[98, tr. 142]