Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM











NGUYỄN VĂN PHÚ


NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM










NGUYỄN VĂN PHÚ


NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ

ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Dƣ Ngọc Thành






Thái Nguyên - 2014
i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Phú
ii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa sau đại
học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình.
Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Dƣ Ngọc Thành
người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa
Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành, Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau đại học đã giúp đỡ hoàn thiện bản
luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn bè,
đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Nguyễn Văn Phú

iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỤC LỤC


MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích 2
2.1. Mục đích 2
2.2. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở 8
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở 9
1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở 10
1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở 11
1.3. Phương pháp xác định giá đất 12
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

1.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 18
1.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19
1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19
1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19
1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20
1.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam 20
1.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước 22
iv

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


Chƣơng 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 24
2.2. Nội dung nghiên cứu 24
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới
công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 24
2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc 25
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 25
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 26
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 27
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công

tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai
và định giá đất thị xã Phúc Yên năm 2013 30
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá
đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 36
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
giai đoạn 2009 – 2013 40
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 40
v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013
43
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc giai đoạn 2009 – 2013 53
3.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên,
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 54
3.3.2.Các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 60
3.3.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên
giai đoạn 2009-2013. 63
3.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên
giai đoạn 2009-2013. 64
3.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của
thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 66
3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 68
3.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 69

3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp 71
KẾT LUẬN 73
Kết luận 73
Đề nghị 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Tên viết tắt
Tên đầy đủ
UBND
: Ủy ban nhân dân
HĐND
: Hội đồng nhân dân
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
NĐ
: Nghị định
CP
: Chính phủ
QĐ
: Quyết định
TT

: Thông tư
TTLT
: Thông tư liên tịch
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
BĐS
: Bất động sản
HĐND
: Hội đồng nhân dân
VT
: Vị trí
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
BXD
: Bộ xây dựng
KCN
: Khu công nghiệp
GTT
: Giá thị trường
GQĐ
: Giá quy định
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2013 37
Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 45
Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 48
Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 51
Bảng 3.5: ảnh hưởng của yếu tố hình thửa và diện tích 59
Bảng 3.6: Dân số thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009 - 2013 62

viii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7
Hình 3.1. Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2009 đến năm 2013 38
Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường
Sóc Sơn, đường Trần Phú và đường Nguyễn Văn Trỗi) 57
Hình 3.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của đường Sóc
Sơn năm 2009 và năm 2013 58
Hình 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Trần Phú 59
Hình 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường
Trưng Trắc và đường Nguyễn Văn Trỗi 60

Hình 3.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung
tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 61
Hình 3.7: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực
xa trung tâm 63
Hình 3.8. So sánh giá đất đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú 65
Hình 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66
Hình 3.10: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập bình quân ảnh hưởng tới giá đất. 68
Hình 3.11. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69
Hình 3.12: Yếu tố pháp lý 70
1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ
ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai
trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công

khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển
nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất
đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của
đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Nhà kinh tế cổ điển William Petti đã nói “ Lao động chỉ là cha của của cải vất
chất, còn đất là mẹ”.
Trong những số điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và
mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của
bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn
nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Đồng thời đất còn là một tài sản đặc biệt.
Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên
nhân đòi hỏi phải định giá đất. Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc
thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng của nền kinh tế thị
trường nhằm phát huy nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giá
đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế
thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và theo pháp luật.[6]
Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực

trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực hiện công bằng về quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban
lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn
thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”. Nhằm góp phần từng
bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói
chung cũng như trên thị xã Phúc Yên nói riêng.
2. Mục đích
2.1. Mục đích
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thị xã
Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã
Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Ý nghĩa của đề tài
Giá đất (mà thực chất là giá trị của quyền sử dụng đất) là vấn đề luôn được
nhiều người quan tâm, nó ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Giá đất ảnh
hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Giá đất hình thành theo giao dịch trên thị trường chịu ảnh hưởng của yếu tố tác
động, là tổng hợp của một phức hợp các yếu tố. Hiện nay, mặc dù nguyên tắc định
giá đất của Nhà nước là sát giá thị trường, nhưng có nhiều lí do khác nhau mà giá
đất do Nhà nước quy định hầu hết vẫn khác giá thị trường và phần lớn là thấp hơn
giá thị trường. Để góp phần quản lí tốt thị trường bất động sản nói riêng và quản lí

nhà nước về đất đai nói chung cũng như góp phần định giá đất của Nhà nước được
sát với giá thị trường thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là cần thiết. Vì
vậy, đề tài “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013” là có ý nghĩa cao và là vấn đề cần
nghiên cứu.
4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [10]
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do
quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa
tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng
đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao

động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. [6]
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
6

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [16]
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất luôn biến động.













Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
P

Đường cầu

Đường cung
E
E
’
D
0

D
1

Q
0

Q
1

O
P
0

P
1
Q
7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.[16]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá S
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong

thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá
tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở
1.2.1.1. Yếu tố vị trí
- Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả
hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất.
Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất.
1.2.1.2 Yếu tố hình thể, diện tích
- Hình thể: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho
chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. Tùy vào mục
đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường
đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn và

thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng như tam giác, hình
thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc dùng vào mục đích để ở nên
yếu tố hình thể ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
1.2.1.3. Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất
- Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất cũng góp phần quan trọng trong việc
sinh lời cho chủ sở hữu. Tùy vào mục đích khác nhau mà độ rộng mặt tiền của thửa
đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có
chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn.
1.2.1.4. Ảnh hưởng của địa hình
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,
bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet, …
- Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để
đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở
1.2.2.1. Yếu tố kinh tế
- Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân

sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ
tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của
nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.2.2.2. Yếu tố xã hội
- Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì
giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở
1.2.3.1. Tình trạng pháp lý

- Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép
xây dựng v.v hiện có.
1.2.3.2. Các hạn chế về quyền sử dụng đất
- Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường
băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ).
1.2.3.3. Đường lối, chính sách của Nhà nước
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS
gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở
1.2.4.1. Yếu tố tâm lý
Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa
bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám
đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng

sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên mức cao hơn, gây lên
hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ đợi để mua được
thửa đất khác với gái rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người dân Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây
thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giá được đưa ra
dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là
quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
1.2.4.2. Yếu tố mục đích sử dụng
Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp. Đất đai có giá trị về
mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào
mục đích sử dụng hợp lí và có khả năng sinh lời cao.
12

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.2.4.3. Yếu tố môi trường xung quanh
- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế,
độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như:
loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
1.3. Phƣơng pháp xác định giá đất
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất
tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để
so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu
đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức
giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá
=
Giá chuyển
nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở bước 3. [7]

Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ
hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động
sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.

14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu
hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từthửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc
điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
-
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc
chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.[6]
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.