Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


TRẦN THỊ ĐỨC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng





THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử ể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả



Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng
Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát
triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả



Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH vii
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 3
1.2.1. Mục tiêu 3
1.2.2. Yêu cầu 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài 4
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 4
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai 4
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới 5
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 7
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 12
1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh 19

1.3. Cở sở pháp lý của đề tài 21
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1. Đối tượng nghiên cứu 24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 24
24
24
2.3. Nội dung nghiên cứu 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên 24
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên 24

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013. 24
2.4. Đề xuất một số giải pháp 24
2.5. Phương pháp nghiên cứu 24
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 25
2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25
2.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 27
2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 27
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 37
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên 39
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên 39
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng
Yên 41
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng

Yên giai đoạn 2011 – 2013 43
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 44
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 45
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 57
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
KDC
: Khu dân cư
KTXH
: Kinh tế xã hội
PTTH
: Phổ thông trung học
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
THCS
: Trung học cơ sở
UBND
: Ủy ban nhân dân
GTGT
: Giá trị gia tăng







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC BẢNG


Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên 40
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2013 42
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 44
Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I 45
Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III 51
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV 53
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V 56

Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Khánh Dư 57
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Nhân Tông 57
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 60








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH


Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên 29
Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 -2010 31
Hình 3.3: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 - 2010 31
Hình 3.4. Phố Lê Lợi 45
3.5: 1- nhóm I 46
Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành 48
Hình 3.7: Giá đất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 49
Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng 51
3.9 - 52
Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An 53

3.11 1 xã Tiền - 54
Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa 55
Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn 59
Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 60





S húa bi Trung tõm Hc liu

1
M U

1.1. Tớnh cp thit ca ti
Thị tr-ờng bất động sản ở Việt Nam đã đ-ợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển b-ớc đầu đ-ợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị tr-ờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính -u việt của thị tr-ờng này hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị tr-ờng đó. Vì thế
giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị
tr-ờng bất động sản, thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều đối t-ợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm
tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ng-ời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất
cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự
tồn tại của xã hội loài ng-ời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ng-ời, hay
nh các cụ ta thờng nói an c mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đ-ợc sản xuất đại trà nh- các loại hàng hoá khác bởi những đặc tr-ng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu

của tất cả mọi ng-ời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t ai - th trng - s qun lớ ca Nh
nc. Nh nc iu tit qun lớ t ai qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l
cụng c kinh t ngi qun lớ v ngi s dng t tip cn vi c ch th trng
ng thi cng l cn c ỏnh giỏ s cụng bng trong phõn phi t ai,
ngi s dng thc hin theo ngha v ca mỡnh v Nh nc iu chnh cỏc quan
h t ai theo quy hoch s dng v phỏp lut.
Vn xỏc nh giỏ t nu c thc hin tt s tr thnh cụng c c lc
trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, gúp phn thc thi cụng bng v quyn s dng
t theo ỳng phỏp lut, giỳp Chớnh ph iu tit v qun lý th trng bt ng sn
v khc phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t, m bo s dng
t tit kim v cú hiu qu. Thc t hin nay cho thy giỏ t gõy rt nhiu bc xỳc

S húa bi Trung tõm Hc liu

2
cho c c quan cú thm quyn v ngi dõn bi vỡ giỏ t quỏ cao. Ngoài ra giá đất
trong bồi th-ờng giải phóng mặt bằng khi Nhà n-ớc thu hồi cũng còn nhiều bất cập
gây tình trạng lôn xộn nh- trong thời gian qua.
Qung Yờn l mt th xó ven bin nm phớa Tõy Nam ca tnh Qung Ninh,
thuc Vựng ụng Bc B, Vit Nam. Vi nhng li th ti u v v trớ a lý nm
lin k gia 3 thnh ph l Hi Phũng, H Long v Uụng Bớ thụng qua h thng
giao thụng ng b, ng thu. Th xó Qung Yờn cú iu kin phỏt trin kinh t
c bit l cú tim nng ln v ca m giao lu thng mi trong nc cng nh
Quc t bng ng bin v liờn kt khụng gian kinh t vi cỏc thnh ph H Long,
Hi Phũng to thnh trc kinh t ng lc ven bin Hi Phũng - Qung Yờn - H
Long ca vựng kinh t trng im Bc B. ỏp ng nhu cu phỏt trin ca th xó
v tc ụ th húa, nhiu d ỏn u t ó c trin khai, nhiu hng mc cụng
trỡnh, cỏc tuyn ng c nõng cp m rng, tuy nhiờn trong quỏ trỡnh phỏt trin
ó ny sinh nhiu bt cp t ra trong cụng tỏc qun lý Nh nc v t ai, m giỏ

t l mt trong nhng nguyờn nhõn ch yu gõy ra nhng khú khn vng mc ú.
Nhng vng mc trong cụng tỏc bi thng, GPMB tỏi nh c khi Nh nc thu
hi t thc hin cỏc d ỏn u t, khi ngi s dng t thc hin ngha v ti
chớnh khi c giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t,dn n tỡnh trng
thc mc khiu kin ca nhõn dõn trong vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v t
ai v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn trong vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut
v t ai ti a phng.
Xut phỏt t thc t trờn, nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ t, lm
sỏng t c s khoa hc trong cụng tỏc nh giỏ t, nghiờn cu y v chi tit v
thc trng giỏ t v mt s yu t nh hng n giỏ t , di s hng dn
ca thy giỏo - PGS.TS. Nguyn Hu Hng, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi
Nguyờn, chỳng tụi ó tin hnh thc hin ti: Nghiờn cu mt s yu t nh
hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh giai on
2011 - 2013".

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
* Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
* Mục tiêu cụ thể :
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị
xã Quảng Yên.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc
trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất sẽ được cập nhật
đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính xác
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của
Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho
con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người

mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai
hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn
liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được
khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài
nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan
trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã
chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những
quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý,
sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về
mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của
một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy
định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị
trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận
được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được
sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau
thông qua trao đổi hàng hoá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại
một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở
những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường đất

đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền
kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa.
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị
trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai
cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và
tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi
nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý,
cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các
nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của
mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác
lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của
đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế,
chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với
thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà
người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước
ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị.
Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước
ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là
nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật
Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6

tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm
1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm
1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53
ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối
lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn
phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này
nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người
mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây,
cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt
động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD
giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các
mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều
này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng
nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về
kinh tế [11].
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát
triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai
theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi
hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp
lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp.
Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong
vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị
quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh
viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho
mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô
trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa
lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt
hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng
phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này
trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,
mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên
thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản
nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những
nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính
quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa
ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai
ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân
nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại.
Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa
chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan
trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có
3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó
sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua

bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không
phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản
pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí
quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn
quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho
người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà
ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được
quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không
cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy
nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và
người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích
thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển
rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất,
trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18,
Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác
hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao

theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển
nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa
là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất)
gắn liền với BĐS đó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá
điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được
chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy,
từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người
sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ
mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được
thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có
tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên [13].
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ
cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại

mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều
người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào
đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người
lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể
hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó
lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước
đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm
đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các
BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà
đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường
đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993,
trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền
của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở

rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định
thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây
cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính
quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai
và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ
vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu
tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị
trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một
số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu
bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ
chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát
cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ
thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho
người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi
là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa
chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1
giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình

thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai
thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu
quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị
của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những
quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn
trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài [13].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu
hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với
quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp
đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra
một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính
sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những
triển vọng phát triển trong thời gian tới.
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa
học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác
định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một
tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu
tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ
thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế
giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng
thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá
đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế
kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ
quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá,
quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo
từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ
quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết
định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp
cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường
của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản
thành những khoản mục khấu hao…


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ
lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung
cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hang
theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa
ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ
phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3

thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị
trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua
mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin
tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt
75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay
không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị
xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố
trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì
không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên
tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [13].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
1.2.4.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong
Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của
Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.

c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của
mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về
giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo
các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương
pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình
HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định
giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với
mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” (2003).
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa
phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong
việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá
bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên -
Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính -
vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao
nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách
nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

16
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC
hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định
giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày
06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp
dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định
thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp
thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra
còn có phương pháp chi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định
giá đất. Ta có thể tham khảo thêm [10].
Theo quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ giá đất ở đô
thị và giá đất ở nông thôn được thể hiện cụ thể ở bảng sau:
Bảng 1.1. Khung giá đất ở tại đô thị
Đơn vị tính: nghìn đồng/m
2

Loại đô thị
Đặc biệt
I
II
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
1.500,0
67.500,0
400,0
42.500,0
150,0

30.000,0
Loại đô thị
III
IV
V

Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
120,0
19.500,0
50,0
13.350,0
30,0
6.700,0
Bảng 1.2. Khung giá đất ở tại nông thôn
Đơn vị tính: nghìn đồng/m
2

Loại xã
Xã đồng bằng
Xã trung du
Xã miền núi

Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối đa
10,00
1.875,00
4,50
1.275,00
2,50
900,00

S húa bi Trung tõm Hc liu

17
Nhìn vào bảng trờn ta thấy ở xã đồng bằng giá cao nhất là 90000đồng/m
2
còn
đất ở tại đô thị mức cao nhất là 67.5 triệu đồng/ m
2
. Đó là sự so sánh rất khập khiễng
nh-ng để thấy rằng sự phát triển ảnh h-ởng nh- thế nào đến giá đất đai.
Th xó Qung Yờn c xp vo ụ th loi IV tng ng vi bng 1.1 v 1.2
thỡ giỏ t ụ th trờn a bn th xó Qung Yờn c Chớnh ph quy nh mc ti

thiu l 50 nghỡn ng/m
2
, mc ti a l 13.350 nghỡn ng/m
2
;
Theo bng giỏ t trờn a bn tnh Qung Ninh, c th trờn a bn th xó
Qung Yờn phõn ra cỏc xó thuc vựng ng bng, vựng trung du, vựng min nỳi c
th nh sau:
+ Vựng ng bng gm cỏc xó: Cm La, Liờn Hũa, Liờn V, Tin Phong.
+ Vựng trung du gm cỏc xó: Hip Hũa, Sụng Khoai, Tin An, Tõn An, Cng Hũa.
+ Vựng min nỳi gm xó: Hong Tõn.
Trong phm vi nghiờn cu ca ti, thu thp giỏ quy nh ca th xó Qung
Yờn t nm 2011 n nm 2013. õy l giai on sau khi Lut t ai 2003 cú
hiu lc vo ngy 01/7/2004, giỏ t c ban hnh chi tit c th theo tng nm.
Theo ú giỏ t qua cỏc nm 2011, 2012, 2013 ln lt l cỏc Quyt nh s:
3838/2010/Q-UBND ngy 22/12/2010, 4166/2011/Q-UBND ngy 26/12/2011,
3388/2012/Q-UBND ngy 21/12/2012. Theo qui nh giỏ cỏc loi t trờn a bn
th xó Qung Yờn, vic xỏc nh giỏ t trờn mi tuyn ng c phõn theo 4
tiờu chớ tng ng vi 4 v trớ t c th:
* i vi t ti ụ th:
- V trớ 1: Tha t bỏm mt ng ph chớnh hoc ng ph c xp loi.
- V trớ 2: Tha t lin k sau v tr 1 v tha t bỏm mt ng nhỏnh t
ng ph chớnh cú mt ng rng t 3m tr lờn.
- V trớ 3: Tha t lin k sau v trớ 2 hoc v trớ 1 cú li i rng t 2 m n
nh hn 3m
- V trớ 4: Cỏc v trớ cũn li
* i vi t ti nụng thụn:
- V trớ 1: Tha t bỏm mt ng Quc l, ng trc huyn, ng ien xó.