(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DOÃN HƯNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠCH SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DOÃN HƯNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠCH SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN – 2016

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Hưng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn – Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên đã luôn tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá
trình nghiên cứu thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường

Quảng Ninh; Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế,
UBND Thành phố Cẩm Phả, UBND các xã, phường trong thành phố Cẩm
Phả đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã
luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để tôi
hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Hưng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU .............................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu .................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ............................................................... 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ................................................................. 6
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ....................................................................................................... 7
1.2.1. Khái quát về thị trường ........................................................................... 7
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản ................................................... 8
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản .................................................... 10
1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản ................................. 14
1.2.5. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ............................... 21
1.3. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ........................................................................ 23
1.3.1. Thị trường bất động sản một số nước trên thế giới ............................... 23
1.3.2. Những nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt nam ................... 24


iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 29
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CƯU ......................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 29
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 29
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................... 29
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 29
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 31
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp .................................. 31
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp ..................................... 31

2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 31
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và
biểu đạt kết quả nghiên cứu ............................................................................ 32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 33
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH ..................................................................................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............. 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........ 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 37
3.1.4. Sơ lược công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh QuảngNinh ............................................................................................... 40
3.2. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ... 42
3.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 42


v
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 46
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ...................... 50
3.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 50
3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 53
3.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ........................................... 56
3.3.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại

thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 .......................... 58
3.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHÓ
KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG
TƯƠNG LAI ................................................................................................... 62
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 62
3.4.2. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành
phố Cẩm Phả ................................................................................................... 64
3.4.3. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả. ......................................................................................................... 66
3.4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới...... 68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 71
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 71
2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 73


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 ............. 37
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 38
Bảng 3.3. Lực lượng cán bộ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả năm 2015 .................................................................................. 40
Bảng 3.4. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011-2015 ........................ 43
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 theo loại đất .......................................................... 45

Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 47
Bảng 3.7. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất. ............................................. 49
Bảng 3.8. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh thực
hiện năm 2015 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............... 51
Bảng 3.9. Mục đích mua Bất động sản của người dân ................................... 55
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................................... 55
Bảng 3.10. Kết quả hoạt động các loại hình môi giới trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................... 57
Bảng 3.11. Kết quả lựa chọn của người dân khi mua bất động sản thông qua
các hình thức môi giới bất động sản ............................................................... 58


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi ................................................ 14
Hình 1.2. Sự dịch chuyển cung bất động sản .................................................. 15
Hình 1.3. Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở ................................................ 17
Hình 1.4. Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất ..................... 18
Hình 1.5. Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất .................................. 18
Hình 1.6. Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở .................................................. 19
Hình 3.1: Kết quả giao dịch bất động sản trong giai đoạn 2011-2015 ........... 44
Hình 3.2. Tỷ lệ giao dịch bất động sản theo loại đất giai đoạn 2011-2015 .... 46


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [5].
Thị trường nhà đất, hay thị trường bất động sản là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế thị trường ngày nay, vì thị trường này liên
quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như
giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có
những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất
nước trong thời gian qua và trong tương lai [1].
Năm 2012, Chính phủ ra Nghị quyết số 04/NĐ – CP ngày 21 tháng 02
năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả. Việc chuyển trung tâm hành
chính tập trung về phát triển thành phố đã có những tác động tích cực đến sự
phát triển kinh tế -xã hội của thành phố, đặc biệt là đầu tư nâng cấp cơ sở hạ
tầng, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản của thành phố
hoạt động sôi động hơn.
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Do đó, cần phải quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hoạt động ổn định,
để thị trường này đem lại những tác động tích cực đến sự phát triển của địa


2

phương. Đây là một thách thức lớn đối với các nhà quản lý. Vì vậy, để có
cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và
nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản
tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015. Mức độ cung, cầu bất động sản
trên thị trường. Sự tác động của các dịch vụ môi giới đến thị trường bất động
sản của thành phố, đánh giá kết quả hoạt động của thị trường bất động sản. Từ
đó, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong phát triển thị trường bất
động sản và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh (lượng cung, lượng cầu, lượng giao dịch) diễn ra trong
giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được các giải
pháp góp phần phát triển và quản lí thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ngoài việc đánh giá được thực trạng của thị trường bất động sản tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015; Đề tài còn
là cơ sở để dự báo sự biến động của thị trường bất động sản trong thời gian
tới. Từ việc đánh giá được những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản,


3

có thể đưa ra được những giải pháp giúp các Nhà quản lý hoạch định chính
sách nhằm phát triển hay kìm hãm thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.
Thị trường bất động sản là một thị trường tuy không còn mới, nhưng
luôn có những biến động khôn lường và chịu sự tác động của nhiều yếu tố.
Do đó, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản là một
việc làm cần thiết nhằm làm cho thị trường này ngày càng sôi động hơn.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU
1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” [5].
Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất được
coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền. Hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó, thị trường bất động
sản ở nước ta được hình thành và phát triển cho đến nay.
Theo Luật đất đai 2003, Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
- Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào
thị trường bất động sản [10].
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi [13]. Đây là một lĩnh vực kinh doanh lớn,
đòi hỏi vốn và sự am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường bất
động sản tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng, trong thời gian qua qua đã có những
chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất
nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất


5

kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại là một thị trường không hoàn
hảo, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đã có những giai đoạn mà thị trường
bất động sản ở nước ta rơi vào ngưỡng “đóng băng”, tức là lượng giao dịch
trên thị trường xuống rất thấp, kéo theo sự “đóng băng” của một lượng tiền
lớn trên thị trường . Cũng có những giai đoạn lại trở nên sôi động, số lượng
giao dịch tăng mạnh, vốn đầu tư được luân chuyển một cách nhanh chóng,
đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy, cần phải nghiên
cứu, tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của thị trường bất động
sản để đưa ra những giải pháp hợp lý góp phần thúc đẩy hoạt động của thị
trường bất động sản.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế của quốc gia.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy

động, do đó ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và các loại thị trường khác.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích
thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ giải
quyết bài toán về nhu nhà ở cho người dân sinh sống tại các khu đô thị nơi mà đất chật người đông. Giải quyết vấn đề nhà ở đang ngày một gia
tăng ở nông thôn nhưng vẫn phải duy trì bảo diện tích đất nông nghiệp để
đảm bảo an ninh lương thực [7].


6

Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất
động sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
Cơ sở pháp lý của đề tài chủ yếu dựa vào một số văn bản pháp lý sau:
- Luật Đất đai 2003.
- Luật Đất đai 2013
- Luật Đấu thầu và xây dựng 2013.
- Luật Dân sự 2005.
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
- Luật Doanh nghiệp 2014.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2004.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
- Luật Nhà ở 2014.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về Quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.


7

- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của
Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng thành phố Cẩm Phả đến năm 2020.
- Quyết định số 857/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 03 năm 2006 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn
mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường

1.2.1.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản
xuất và lưu thông hàng hóa. Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định
sự tồn tại khách quan của thị trường.
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua
tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường thể hiện tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa, tức
tạo quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu
thông, giữa cung ứng và nhu cầu [8].
- Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hóa trong
thị trường, bao gồm: Người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi
giới thương mại (vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, là
người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng).
- Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua
bán, ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các
yếu tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất
động sản ... Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường [3].


8

1.2.1.2. Chức năng của thị trường
- Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu
và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành
nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các
vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của
hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây
là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
- Chức năng trao đổi

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá,
thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất
hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng.
- Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh
doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất
lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi
trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin
của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
- Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các
ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của
nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu.
Tóm lại thị trường là hệ thống mở [3].
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản
1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên


9

mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai [8].
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy
định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định. [1].

1.2.2.2. Đặc tính của bất động sản
Bất động sản có vị trí cố định không di chuyển được, đặc tính này có
ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng
không thể đem đi nơi khác để giao dịch.
Bất động sản có tính lâu bền. Đất đai được xem như không bị hủy hoại,
vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm.
Bất động sản có tính thích ứng. Lợi ích của công trình được sinh ra
trong quá trình sử dụng, nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có
thể giữ lại được đặc trưng của công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho
nhà đầu tư.
Bất động sản có tính dị biệt. Trên thị trường bất động sản không tồn tại
hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau,
kể cả hai công trình ở canh nhau và có cùng một thiết kế. Do đó, tính dị biệt
của bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản.
Bất động sản có tính chịu ảnh hưởng của chính sách. Vì bất động sản
có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ các nước
đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách
mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích
trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
Bất động sản có tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.


10

Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Việc Chính Phủ đầu tư mở
mang đường sá, công viên, trường học...có thể nâng cao giá trị bất động sản
trong khu vực lân cận lên khá nhiều [8].
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường

giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản
là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta. [25].
- Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản [8].
- “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS [26].
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ để phân loại thị trường bất động sản:


11

* Căn cứ vào khu vực có bất động sản. Bao gồm 2 khu vực:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương
mại, thị trường bất động sản công cộng...

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp...
* Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại...) và công trình công cộng.
- Thị trường công trình công nghiệp.
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa có hàng hóa bất động sản
là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di
sản văn hóa, di tích lịch sử...
* Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh
doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản.
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thị trường cho thuê bất động sản.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động như: môi
giới, tư vấn, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì, bảo
dưỡng...
* Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường:
- Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất.


12

- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã

được mua hoặc thuê [8].
1.2.3.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ
thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Thị trường bất động sản có một số vai trò
quan trọng sau đây:
- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa
sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận
với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi.
Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết
của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS
có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất
- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu
dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được
chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị
trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh
doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự
hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với
một quốc gia.
- Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình
công cộng và các cơ sở kinh tế khác


13

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung,

hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức
quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc
phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị
trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người
sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng
phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…
- Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến
khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương
hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các
chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến
tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao
chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp
xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các
lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị [25].
1.2.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2.3.5. Yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế
độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong


14

nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường
bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao
đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong
tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm
hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại [6].
1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản
1.2.4.1. Khái quát về cung trong thị trường bất động sản
Khái niệm: Cung trong thị trường bất động sản được hiểu là một
lượng bất động sản có khả năng, sẵn sàng đưa ra trao đổi mua bán trên thị
trường tại một thời điểm xác định với một mức giá xác định.
* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về BĐS
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều
hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận).

Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về BĐS thì
lượng cung sẽ vận động trên đường cung định trước. Vì cầu nhà ở có độ co
giãn cao đối với giá cả nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ. Vì vậy, trong
khi cung thay đổi theo đường cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ
về lượng cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả.


15

Hình 1.2. Sự dịch chuyển cung bất động sản
Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất phải kể đến
các chính sách của Chính phủ về vấn đề BĐS. Những chính sách có liên quan
đến quản lý tập trung chế độ xây dựng nhà ở như cấp phép xây dựng, các quy
định về tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà ở và đất ở v.v… thường làm cho đường
cung dịch chuyển về bên trái. Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển
đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển về bên phải [26].
Một số nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản như:
- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số
lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi xuất cho vay của ngân
hàng, tình hình lạm phát…
- Sự thay đổi chính sách của Chính Phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất
hoặc tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi.
- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự
báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản
chưa bán vội, giảm lượng cung [8].
1.2.4.2. Khái quát về cầu trong thị trường bất động sản
- Khái niệm về cầu trong thị trường bất động sản
Cầu về bất động sản là lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng bất động sản đó
trên thị trường.


16

Yêu cầu của người tiêu dùng trên thị trường được hình thành từ nhu cầu
tiêu dùng qua một quá trình phát triển như sau:

Nghiên cứu quá trình hình thành của cầu cho chúng ta thấy, mặc dù

phản ánh nhu cầu tiêu dùng, nhưng cầu không thống nhất với nhu cầu, vì
không phải ai có nhu cầu cũng đủ khả năng thanh toán để tạo nên lượng cầu
hoàn chỉnh trong thị trường bất động sản [8].
- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Sự thay đổi về thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cũng một giá
nhưng số lượng người mua tăng lên.
- Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán
nhà tăng, giá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở,
về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi mối quan hệ cung cầu trong thị
trường bất động sản. Hay Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất
đai khi có sự thay đổi quy hoạch sử dụng đất [8].
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân
số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai
và nhà ở tăng lên.
- Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản: Khi
thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn
tại của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo
đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do
vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét [26].
* Phương pháp xác định cầu và độ co giãn của cầu bất động sản
- Phương pháp xác định cầu về BĐS
Cầu về đất đai cho sản xuất trong nhiều trường hợp, nhu cầu về đất đai
cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải quan hệ thị