THẢO LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
LỚP: QTKD43A.2


BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA
MÔN: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
NGỒI HỢP ĐỒNG

STT

Họ và tên các thành
viên trong nhóm 4

MSSV

1

Nguyễn Thị Hịa

1853401010052

2

Nguyễn Nhật Hồng

1853401010053

3

Nguyễn Phúc Hồng

1853401010054

4

Lê Trung Kiên

1853401010068

5

Phan Thị Bích Liên

1853401010076

6

Lê Trần Khánh Ngân

1853401010092

7

Lê Thị Kim Ngọc

1853401010097

Nhóm trưởng: Lê Trần Khánh Ngân (Sđt: 0366 07 3636)

BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP)

Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Tóm tắt Bản án số 11/2019/DS-PT:
Ngun đơn: anh Hoa Văn T (1f962)
Bị đơn: ông Hoa Văn S (1935)
-

Về tố tụng: Xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp quyền sở hữu và

chia di sản thừa kế”
Về nội dung: Bản án sơ thẩm công nhận “Giấy Phân chia bất động sản nội
bộ gia đình” có hiệu lực là khơng phù hợp. Đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm,
giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết lại vụ án.
Nhận định của Tòa án:
[1] Ông Hoa Văn S và bà Nguyễn Thị Ch được UBND huyện Từ Liêm cấp giấy
chứng nhận việc sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nguồn gốc diện tích đất này là do ông
S được thừa kế từ ông Hoa Văn M (là bố ơng S).
[2] Khi bà Ch cịn sống, gia đình đã thống nhất chia phần đất đó cho anh T và anh
A để xây nhà riêng. Đầu năm 2006, anh T đã xây nhà 3,5 tầng với tổng diện tích
213,5m2. Do anh A đang ở CHLB Đức nên anh T đứng ra xây dựng căn nhà 3 tầng
với tổng diện tích 180m2. Tiền xây nhà của anh T là do vợ chồng anh T tự đầu tư;
tiền xây nhà của anh A do anh A gửi về cho anh T 300.000.000 đồng và gửi về cho
ông S, bà Ch giữ 250.000.000 đồng từ trước (nhưng theo ông S và chị P thì đây là
tiền của hai ơng bà). Sau khi xây nhà thì vợ chồng anh T sống ở ngơi nhà của mình
cịn ơng S và bà Ch sống ở ngôi nhà của ông A. Khi bà Ch chết, ơng S vẫn sống ở
ngơi nhà đó đến nay.
[3] Ơng Hoa Văn S là người viết văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia
đình”. Có căn cứ suy luận và xác định văn bản này được ông S viết vào năm 2008

và các thành viên trong gia đình ký năm 2011.
[4] Anh T có nội dung đề nghị chia di sản của bà Ch nhưng ông S khơng đồng ý.
Anh A có đơn u cầu độc lập đề nghị TAND Thành phố Hà Nội công nhận quyền


sử dụng đất theo “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” và cơng nhận
quyền sở hữu đối với ngơi nhà 03 tầng của anh. Anh T có đơn thay đổi nội dung
yêu cầu khởi kiện đề nghị TAND Thành phố Hà Nội công nhận quyền sử dụng đất
theo “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” và cơng nhận quyền sở hữu đối
với ngơi nhà 3,5 tầng của anh. Ơng S có bản tự khai không đồng ý với yêu cầu của
anh T và anh A nhưng cũng không yêu cầu chia di sản thừa kế của bà Ch. TAND
Thành phố Hà Nội xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng tăng cho
bất động sản”.
[5.1] Về nội dung: văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng S
lập thể hiện việc ông S chủ động nêu rõ quyền sử dụng đất, nhà cho anh T và anh
A.
[5.2] Về hình thức: văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” khơng
có cơng chứng, chứng thực theo Điều 459, 502 BLDS 2015. Nhưng Tòa án quyết
định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
[5.3] Ơng S không đưa ra được căn cứ chứng minh anh T ép buộc ông S viết giấy
“Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” và cũng khơng có căn cứ chứng
minh anh T và anh A có hành vi bất kýnh với ông bà nên hội đồng xét xử khơng có
căn cứ chấp nhận ý kiến của ơng S.
[6.1] Bản án sơ thẩm xác định quyền sở hữu ngôi nhà thuộc về anh T.
[6.2] Bản án sơ thẩm xác định ngôi nhà thuộc sở hữu của anh A.
[7] Anh A có quan điểm tiếp tục để ơng S sinh sống tại ngôi nhà của anh đến khi
chết và biếu cho ông S 1.000.000.000 đồng để dưỡng già. Xét thấy quan điểm của
anh A là phù hợp nên HĐXX chấp nhận để sửa bản án sơ thẩm.
[8] HĐXX công nhận hiệu lực của bản án sơ thẩm, bác bỏ kháng cáo của ông S,
chị P và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội.

[9] Ơng S, chị P khơng phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
1.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản

chưa được công chứng, chứng thực?
Trả lời:


Đoạn “Về nội dung” trong Bản án số 11 cho thấy “Giấy phân chia bất động sản nội
bộ gia đình” chưa được công chứng, chứng thực.
“Về nội dung: Thửa đất đang tranh chấp là của ông S, bà Ch, hai ông bà đã được
cấp GCNQSDĐ. Trên đất có nhà của anh T và anh Anh, do hai anh bỏ tiền ra xây.
“Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng S lập năm 2008, các thành
viên gia đình ký năm 2011, khơng có cơng thức, chứng thực; văn bản này đã định
đoạt cả phần di sản của bà Ch. Do đó, bản án sơ thẩm cơng nhận “Giấy phân chia
bất động sản nội bộ gia đình” có hiệu lực là khơng phù hợp. Đề nghị hủy tồn bộ
bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho TAND Thành phố Hà Nội giải quyết lại vụ án”.
2.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129

BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng,
chứng thực?
Trả lời:
Đoạn [5.2] trong phần “Nhận định của Tòa án” cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều
129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng,
chứng thực.
“Bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên
cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại

khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, theo đó: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng
văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên
hoặc các bên không phải thực hiện việc cơng chứng, chứng thực” để cơng nhận
tính hợp pháp của văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng
S lập là có căn cứ, phù hợp với pháp luật hiện hành.”
3.

Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động

sản chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:


Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản chưa
được công chứng, chứng thực có thuyết phục. Vì:
Điều luật này đã coi trọng bản chất, tơn trọng ý chí các bên, một biểu hiện trong
việc tuân thủ các nguyên tắc cơ bản nói chung.
Trường hợp phân chia bất động sản này luật quy định phải công chứng, chứng thực
nhưng các bên không công chứng, chứng thực. Nhưng về ý chí và nghĩa vụ của bên
cho và bên nhận đã được hoàn thiện: bên cho đã giao và bên nhận đã nhận. Như
vậy, nghĩa vụ của các bên đã thực hiện đủ và nhiều hơn hai phần ba nghĩa vụ như
khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 đã quy định.
4.
Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng phải chứng thực?
Trả lời:
Trong Quyết định số 93, và nhận định của Tòa án cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 chưa được công chứng, chứng thực cụ
thể ở đoạn [5] như sau:
“[5] Về hình thức của hợp đồng: đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước

ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015 (Cụ thể là
điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến,
bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
5.

Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tịa án

tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Trả lời:
Theo Điều 129 BLDS 2015 thì hợp đồng vi phạm về hình thức sẽ bị vơ hiệu. Và
theo khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thì thời hiệu u cầu Tịa án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu là 02 năm. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều này cũng quy định “Hết thời hiệu
quy định tại khoản 1 Điều này mà không có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ
hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”


Khi giao dịch dân sự tiếp tục có hiệu lực sẽ làm phát sinh thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự theo Điều 116 BLDS 2015.
6.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định

về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Trả lời:
Ở đoạn [5] và đoạn [9] trong phần Nhận định của Tòa án:
“[5] Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ
chồng ông Cưu, bà Lắm và vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng,
chứng thực là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày

nguyên đơn khỏi kiện 18/04/2017, đã quá thời hạn 2 năm, bị đơn không yêu cầu
tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Do đó
hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều
132 BLDS 2015”.
“[9] Như trên đã phân tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên
khơng vi phạm về nội dung, hình thức của hợp đồng tuy không được công chứng,
chứng thực trong thời hạn 2 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập, ông Cưu, bà
Lắm không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu nên giao dịch này có hiệu
lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015”.
7.

Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng
thực có thuyết phục hay khơng, Vì sao?
Trả lời:
Trong quyết định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực rất có sức thuyết
phục. Vì:
Dựa trên cơ sở pháp lý tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 ta có thể thấy rằng Giấy
phân chia bất động sản nội bộ gia đình tuy khơng có cơng chứng hay chứng thực


nhưng văn bản được ký vào ngày 25/10/2011 gồm ông Hoa Văn S, chị Hoa Thị D,
anh Hoa Văn T, anh Hoa Văn A và khơng có bất kì ai phản đối trong khi ký kết văn
bản. Đầu năm 2006 khi bà Ch còn sống và được sự đồng ý của ông S nên anh T và
anh A đã xây dựng ngôi nhà kiên cố và sau khi bà Ch mất ông S đã lập thêm một
văn bản khác và khơng có bất kì ai trong gia đình phản đối nên việc sử dụng đất
của anh T và anh A hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật. Kể từ khi ký Giấy
phân chia bất động sản nội bộ gia đình và sử dụng đất để xây nhà đã được 02 năm.

Từ đó ta có thể thấy cả hai bên đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ giao dịch dân sự
bên cho đã giao và bên nhận đã nhận. Nên Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia
đình là có hiệu lực.
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do khơng thực hiện đúng hợp đồng
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/05/2017 của TAND tỉnh Vĩnh
Long về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán”:
Nguyên đơn: công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ (giải thể).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: ông Nguyễn Thành Tơ.
Bị đơn: bà Nguyễn Thị Dệt.
Nội dung: trong hợp đồng mua bán xe ngày 26/05/2012 đã sai về chủ thể khi hợp
đồng ghi bên mua là “trang trí nội thất Thanh Thảo, người đại diện là bà Dệt là
không đúng mà phải là công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo. Mặt khác, hợp đồng
ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng người đứng ra ký kết hợp đồng là ông Liêm
là không đúng quy định của pháp luật.
Xét xử: Tuyên bố hợp đồng mua bán xe vơ hiệu, các bên hồn trả lại cho nhau
những gì đã nhận.
1.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp

đồng do có vi phạm.
Trả lời:
Giống nhau:
-

Đều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng dân sự
Đều không có hiệu lực từ thời điểm giao kết.


-

Hậu quả là các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu khơng hồn trả

được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền.
Chấm dứt những hợp đồng đang được thực hiện.
Có thể phát sinh bồi thường.
Khác nhau:

Căn cứ pháp lý

Hợp đồng dân sự vô

Hủy bỏ hợp đồng do có vi

hiệu

phạm

Điều 407 BLDS 2015.

Điều 423 BLDS 2015.

Hợp đồng dân sự vi Một trong các bên trong hợp
Điều kiện chấm dứt
hợp đồng

phạm một trong các điều đồng vi phạm các điều khoản
kiện có hiệu lực của hợp có trong hợp đồng.
Vi phạm nghiêm trọng nghĩa
đồng.

vụ hợp đồng.

Các trường hợp

Hợp đồng dân sự vơ hiệu Một bên có quyền hủy bỏ hợp

chấm dứt hợp đồng

do:
đồng và không phải bồi
- Vi phạm điều cấm.
thường khi bên kia vi phạm
- Giả tạo.
- Người chưa thành niên, hợp đồng.
người mất năng lực hành
vi dân sự, người hạn chế
năng lực hành vi dân sự
xác lập, thực hiện.
- Nhầm lẫn.
- Bị lừa dối, đe dọa.
- Người xác lập khơng
nhận thức và làm chủ
hành vi của mình.
- Khơng tn thủ quy
định về hình thức.
- Có đối tượng không thể


thực hiện được.
Hợp đồng không đủ điều Bên hủy hợp đồng phải thơng

Trách nhiệm thơng
báo

kiện

có

hiệu

lực báo cho bên kia về việc hủy

thì đương nhiên vơ hiệu.

bỏ, nếu khơng thơng báo mà
gây thiệt hại thì phải bồi
thường.

Thẩm quyền quyết
định

2.

Tịa án.

Tịa án hoặc trọng tài.

Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị hủy bỏ?

Trả lời:
Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng dân sự bị vô hiệu áp dụng theo

quy định tại các điều khoản về giao dịch dân sự bị vô hiệu1 nên khơng có căn cứ
tun hủy hợp đồng cũng khơng xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả ngun
đơn và bị đơn vì hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết
trong hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo điều khoản
trong giao dịch dân sự vô hiệu2.
3.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh

Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Trả lời:
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hoàn toàn hợp lý bởi hợp
đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 là hợp đồng vô hiệu bởi lẽ hợp đồng ghi bên mua
là “trang trí nội thất Thanh Thảo” người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì
bà Dệt khơng đại diện cho trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất do ông
1 Điều 122 Bộ luật dân sự 2015.
2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.


Trương Hoàng Thành là giám đốc đại điện. Mặt khác, hợp đồng ghi đại diện bên
mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn
Liêm là không đúng theo quy định của pháp luật. Xét về lỗi giữa các bên giao dịch
là ngang nhau nên khơng có căn cứ để tun bố hủy hợp đồng và các bên cũng
không phát sinh quyền và nghĩa vụ.


4.

Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng?

Vì sao?
Trả lời:
Hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Vì hợp đồng
dân sự vơ hiệu là hợp đồng khơng đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng do pháp luật quy định 3. Nếu như vi phạm các điều kiện trên thì hợp đồng dân
sự vơ hiệu.
Theo như Điều 116 BLDS 2015 4 thì hợp đồng dân sự cũng là một giao dịch dân sự
theo đó, giao dịch dân sự vơ hiệu là giao dịch khơng có hiệu lực pháp lý và khơng
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là sẽ không làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong giao dịch kể từ thời điểm xác
lập giao dịch đó.
Ngồi ra, khi hợp đồng dân sự vơ hiệu các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã
nhận, khơi phục lại tình trạng ban đầu.
Trường hợp mà bên có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu mà gây ra thiệt hại thì căn
cứ vào mức độ lỗi và mức độ thiệt hại để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại
tương ứng.
Việc phải áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không được đề cập trong BLDS 2015
nên không thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
5.

Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi

trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tịa án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Trả lời:
“Khơng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về các yêu cầu bị
đơn chịu phạt gấp đôi tiền cọc bằng 126.000.000 đồng và số tiền đóng trước bạ
5.220.000 đồng tổng cộng số tiền không được chấp nhận 131.220.000 đồng.

3 Điều 122, 408 Bộ luật dân sự 2015.
4 Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.


Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Văn Liêm về
việc buộc nguyên đơn chịu phạt một lần tiền cọc 63.000.000 đồng cùng số lãi
chậm trả 157.404.000 đồng, số tiền phạt một lần mua bảo hiểm xe 4.361.000 đồng
tổng cộng số tiền không được chấp nhận 224.765.000 đồng”.5 Cả nguyên đơn lẫn
bị đơn đều yêu cầu đối phương phải đóng khoản phạt do vi phạm hợp đồng. Tuy
nhiên, Tịa án khơng chấp nhận u cầu của cả hai bên. Hướng giải quyết này của
Tòa án là hợp lý vì nếu xác định hợp đồng vơ hiệu thì sẽ khơng là phát sinh quyền
và nghĩa vụ giữa các bên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều
này có nghĩa là những nội dung trong hợp đồng khơng có hiệu lực, việc có vi phạm
vào nội dung này khơng dẫn đến phạt vi phạm hợp đồng.
6.
Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:

-

Giống nhau:
Về chủ thể: đều do một bên thơng báo khi có những căn cứ luật định. Nếu

khơng thơng báo thì phải bồi thường.
Về trách nhiệm bồi thường: bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Về việc phải thông báo: bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng không
phải bồi thường nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ mà đó là điều kiện hủy bỏ, chấm dứt
hợp đồng do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

5 Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.



Khác nhau:
Điều kiện:
Hủy bỏ hợp đồng diễn ra khi một bên vi phạm hợp đồng mà các bên đã thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật
có quy định chứ khơng nhất thiết là phải có sự vi phạm hợp đồng hoặc pháp luật.
Hậu quả:
-

Hủy bỏ hợp đồng: khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng khơng có hiệu lực từ

thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu khơng
hồn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng: hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia
nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.
Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh tốn.
7.
Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trả lời:
Ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng trên vì ông Minh ký hợp
đồng chuyển nhượng cho ông Cường và hợp đồng này được giao kết hợp pháp. Do
đó, tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì hai bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của
mình. Tuy nhiên, trên thực tế ông Minh giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường
không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh nhắc nhở nhiều lần. Do đó, ơng

Cường khơng thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền cho ơng Minh. Vì vậy căn cứ vào
khoản 1 Điều 424 BLDS 2015 ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng nêu trên6.
Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản

6 Khoản 1 Điều 424 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có
quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ khơng thực hiện thì bên có
quyền có thể hủy bỏ hợp đồng”.


1.

Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ

tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Trả lời:
Việc TAND tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì:
-

Tịa án đã xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ mua và nhờ ơng Bình, bà

Vân đứng tên hộ qua “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” ngày 07/6/2001, có
chữ ký của ơng Bình và bà Vân, qua giám định thì chữ viết của giấy cam đoan này
cũng là do ơng Bình viết.
“Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm
1993 có ghi nhận việc bà Tuệ mua căn nhà 16-B20, phường Nghĩa Tân, quận Cầu
giấy, Thành phố Hà Nội và đã được UBND Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001 nhưng do bà Tuệ
là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được đứng tên mua nhà tại Việt

Nam nên bà Tuệ đã nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký của
bà Tuệ; ơng Bình, bà Vân ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ.
-

Tại Biên bản hòa giải ngày 05/10/2010 và 14/10/2010 ơng Bình cũng thừa

nhận là nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Người có liên quan là Nguyễn Xuân Hải cũng khẳng định nhà 16-B20 là do bà Tuệ
mua.
2.

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?

Trả lời:
Căn cứ theo điền 80 Luật Đất Đai 1993: Chính phủ quyết định việc cho các tổ
chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất. Quyền và nghĩa vụ của người th đất do
Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định. Theo đó, người Việt Nam


định cư nước ngoài chỉ được ghi nhận quyền được thuê đất chứ không được ghi
nhận về quyền nhận chuyển nhượng sử dụng đất.
Như vậy, tại thời điểm mua nhà là năm 1992 thì căn cứ vào Luật Đất Đai 1993, bà
Tuệ khơng có quyền đứng tên nhà này.
3.

Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam

không?
Trả lời: Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch quy định về người Việt Nam

định cư ở nước ngoài như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi là cơng dân
Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 169 Luật Đất Đai 2013 có quy định trường hợp người
gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thơng
qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở.
Như vậy, ở thời điểm hiện tại, bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
4.

Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền

sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã
có tiền lệ chưa?
Trả lời:
Ngày nay, bà Tuệ được cơng nhận quyền sở hữu ngơi nhà trên vì theo quy định tại
Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung
Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở
hữu nhà tại Việt Nam.
Đã có tiền lệ tại Bản án số 1919/2008/DSST ngày 28/11/2008, khi tranh chấp xảy
ra thì bà Thơ, ơng Hoan đã thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử


dụng đất tại Việt Nam nên hội đồng xét xử cần công nhận cho bà Thơ, ông Hoan
được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở số 221 Phạm Ngũ Lão
mà bà Thơ, ông Hoan đã bỏ tiền ra mua và nhờ bà Nương đứng tên giùm là đúng
theo quy định của pháp luật.
5.

Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà

Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế
nào?
Trả lời:
Theo TAND tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện
tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như sau:
“Trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20
và xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cở sở xác
định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm trừ đi số tiền mua
nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.”
Như vậy, theo Tịa án thì phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị
hiện tại của nhà đất cần được chia đơi cho ơng Bình và Bà Tuệ.
6.

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa?

Nếu có, nêu Án lệ đó.
Trả lời:
Án lệ số 02/2016/AL vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”, quyết định giám đốc thẩm
số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà
Nguyễn Thị Thảnh và bị đơn là ơng Nguyễn Văn Tám, người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
Khái quát nội dung án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tịa án phải xem
xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất
cho người đứng tên hộ; trường hợp khơng xác định được chính xác cơng sức của
người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ
có công sức ngang nhau để để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền
gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
NỘI DUNG ÁN LỆ:
“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương
khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau
khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người
khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng sức trong việc bảo quản, giữ
gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc
tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và
ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một
phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các
đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác cơng sức của ơng Tám thì
phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có cơng sức ngang nhau để chia).”
7.

Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối

cao.
Trả lời:
Hướng giải quyết của Tịa án là hợp lý khi cơng nhận cho bà Tuệ được quyền sở
hữu nhà 16-B20 và xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông
Bình trên cở sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm
trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ
và ơng Bình.

-

Căn cứ theo khoản 3 Điều 131 BLDS 2015 có quy định bên ngay tình trong

việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Căn cứ theo Điều 224 có quy định về xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi,
lợi tức là chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp uật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi,
lợi tức đó.
Như vậy, ở đây ông Bình không phải là bên ngay tình tại Điều 131 nhưng lại là
người sử dụng tài sản tại Điều 224 nên ơng Bình đã trơng coi nhà đất hộ bà Tuệ khi
bà khơng có ở đây, ơng có cơng sức trong việc quản lý và giữ gìn nhà đất cho bà
Tuệ, ở đây ông sẽ nhận được 1 phần tài sản tương ứng với công sức mà ông đã bỏ
ra. Trường hợp không xác định được công sức của ông Bình thì phải xác định bà
Tuệ và ông Bình có cơng sức ngang nhau để chia.
Theo Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam– Bản án và bình luận bản án: “Đứng
tên giùm xác lập giao dịch là một giao dịch dân sự giữa người đứng tên giùm và
người nhờ đứng tên giùm nhưng bản chất pháp lý của giao dịch này chưa thực sự
rõ nhìn từ góc độ văn bản. Về chứng cứ chứng minh sự tồn tại, do giao dịch này
khơng có văn bản nào quy định về hình thức đặc thù bên các bên được tự do về
hình thức và việc chứng minh sự tồn tại của giao dịch này được tiến hành bằng
mọi phương tiện”. Do đó, phải chia giá trị tăng thêm cho các bên liên quan.


Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu
1.

Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố

trên các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2017 đến nay (ít nhất 20 bài).
Trả lời:
Stt

Họ và tên tác giả

Bài viết
Giải thích hợp đồng

1

Nguyễn Võ Linh

theo pháp luật Việt

Giang

Nam và pháp luật
Pháp.
Một số bất cập trong

2

Đỗ Thị Hải Yến

Tạp chí
Nhà nước
và pháp
luật

pháp luật hiện hành

Nhà nước

về đối tượng hợp

và pháp

đồng thế chấp quyền

luật

Số tạp
chí
Số 375
2019

Số 375
2019

Trang

26-33

40-47

sử dụng đất.
Bất cập trong các
quy định của pháp
luật kinh doanh bảo

3

Nguyễn Thị Thúy

hiểm về việc thay đổi
chủ thể, bên thụ
hưởng trong hợp

Nhà nước
và pháp
luật

Số 374
2019

49-57

đồng bảo hiểm nhân

4
5

thọ.
Hợp đồng thông

Nhà nước

Phan Vũ

minh và một số vấn

và pháp

Trần Linh Huân

đề pháp lý đặt ra.
Một số vấn đề pháp

luật
Nhà nước

Số 371

lý về hợp đồng ủy

và pháp

2019

Số 373
2019

39-48
16-20


quyền xác lập, thực
hiện giao dịch bất

luật

động sản.
Mối quan hệ giữa
quyền khắc phục sai
sót của bên bán và
6

Phạm Thị Hiển –

quyền tuyên bố hủy

Nhà nước

Nguyễn Trường

bỏ hợp đồng của bên

và pháp

An

mua theo Công ước

luật

Số 370
2019

63-74

Viên về hợp đồng
mua bán quốc tế
hàng hóa.
Pháp luật về hợp
7

Ngơ Thu Trang

đồng trong lĩnh vực

Nhà nước

kinh doanh bảo

và pháp

hiểm: Bất cập và giải

luật

Số 369
2019

44-57

pháp hoàn thiện.
Bình luận quy định
8

9

của Bộ luật Dân sự

Nhà nước

năm 2015 về hợp

và pháp

đồng tặng cho tài

luật

Nguyễn Võ Linh

sản.
Quyền làm việc và

Nhà nước

Só 364

Giang

điều khoản khơng

và pháp

2018

cạnh tranh/bảo vệ bí

luật

Vũ Thị Hồng Yến

mật kinh doanh, bí
mật cơng nghệ trong
hợp đồng lao động
theo pháp luật Pháp

Số 365
2018

36-43

46-53


– Gợi mở cho Việt
Nam.
Một số bình luận về
Đàm Thị Diễm
10

Hạnh – Lê Thị
Kim Oanh

Điều 420 Bộ luật
Dân sự năm 2015:

Thực hiện hợp đồng
khi hoàn cảnh thay

Nhà nước
và pháp
luật

Số 363
2018

19-23

đổi cơ bản.
Thực trạng thực hiện
quy định của Bộ luật
11

Đoàn Xuân

Lao động năm 2012

Trường

về hợp đồng lao
động và một số kiến
nghị sửa đổi.
Bình luận về chế

12

Hà Thị Thúy

định giải thích hợp
đồng trong Bộ luật

Nhà nước
và pháp
luật

Nhà nước
và pháp
luật

Số 359
2018

Số 357
2018

Dân sự năm 2015.
Một số vấn đề pháp

Nhà nước

lý về chấm dứt hợp

và pháp

Ngô Thu Trang –

đồng lao động.
Thực hiện hợp đồng

luật
Nhà nước

14

Nguyễn Thế Đức

khi hoàn cảnh thay

và pháp

15

Tâm
Nguyễn Đức Vinh

đổi cơ bản.
Bàn về vấn đề tự do

luật
Khoa học

Số 104

chọn luật áp dụng

pháp lý

2017

13

Nguyễn Thanh
Huyền

điều chỉnh quan hệ
trách nhiệm ngoài
hợp đồng trong pháp

Số 349
2017
Số 345
2017

53-61

23-31

74-77

60-67
41-46


luật Liên minh châu
Âu (EU).
Trường hợp không

áp dụng pháp luật
16

Trần Thị Thu

nước ngồi trong

Tạp chí

Số 12

luật học

2017

Tạp chí

Số 2

luật học

2017

hợp đồng có yếu tố

Tạp chí

Số 1

nước ngồi trong

luật học

2017

giao dịch chung –

Tạp chí

Số 10

Một số điểm bất cập

luật học

2017

Dỗn Hồng

thiện.
Bảo về quyền lợi

Tạp chí

Số 9

Nhung – Hồng

người tiêu dùng

luật học

2017

Anh Dũng

trong giao kết và

Phương

quan hệ hợp đồng có
yếu tố nước ngoài

58

theo pháp luật Việt

17

Nguyễn Thị Ánh
Vân

Nam.
Nguồn luật hợp đồng
của Anh và Pháp
dưới góc độ so sánh.
Thỏa thuận chọn luật

29

áp dụng cho quan hệ
18

Bành Quốc Tuấn

67

pháp luật quốc tế và
Việt Nam.
Giải thích hợp đồng
theo mẫu, Điều kiện
19

Hà Thị Thúy

48

và giải pháp hoàn
20

thực hiện hợp đồng
theo mẫu khi mua

80


bán căn hộ chung cư
tại Việt Nam.

2. Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên?

Trả lời:
Chúng em tham khảo nhiều nguồn tài liệu, tạp chí chuyên ngành Luật từ các
website như: Tạp chí Luật học, Tạp chí Khoa học pháp lý, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.