Thuyết minh tổng hợp: QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh

QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

1


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

CHƯƠNG I
PHẦN MỞ ĐẦU
I. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
1. Lý do và sự cần thiết lập thiết kế quy hoạch:
- Cụm công nghiệp vừa và nhỏ Nhân Hòa – Phương Liễu được Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh  
phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 388/QĐ­SXD ngày  
25/09/2007; Quyết định số  53/QĐ­SXD ngày 26/02/2008 và Quyết định số  31/QĐ­SXD  
ngày 29/01/2011; UBND tỉnh Bắc Ninh cấp Giấy chứng đầu từ số 21.1.2.1000.067 lần đầu 
ngày 23/5/2008, chứng nhận thay đổi lần 02 ngày 25/6/2012 cho Công ty cổ phần Đầu tư 
Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Nhân Hòa;
- Ngày   06/11/2015   tại   văn   bản   số   2007/TTg­KTN,   Thủ   tướng   Chính   phủ   đã   cho   phép  
chuyển   đổi   Cụm   công   nghiệp  vừa   và   nhỏ   Nhân  Hòa­   Phương  Liễu   thành   Khu  công 
nghiệp (KCN) An Việt ­ Quế Võ 6 và bổ  sung vào Danh mục quy hoạch phát triển các  
KCN đến năm 2020 của tỉnh Bắc Ninh;
- KCN An Việt ­   Quế  Võ 6 có tổng diện tích là 78,6ha, trong đó có khoảng 33,314ha là  
phần các doanh nghiệp khác đã đầu tư, ngoài phạm vi quy hoạch CCN; phần diện tích  
còn lại khoảng 44,9ha đã được Chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà  
điều hành, tuyến đường trục chính KCN và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác;
- Thực tế trong quá trình phát triển, KCN nằm  ở vị trí cách xa đường Quốc lộ 18, quy mô  
diện tích nhỏ, khó cạnh tranh trực tiếp với các KCN khác trong huyện như KCN Quế Võ 

II, III do đó phần diện tích 44,9ha còn lại chưa thu hút được các doanh nghiệp.
- Ngày 7/7/2017, UBND tỉnh Bắc Ninh đã có Quyết định số  939/QĐ­UBND về  việc phê  
duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Phố mới và phụ cận, huyện Quế Võ đến  
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, theo đó KCN An Việt – Quế Võ 6 được định hướng 
chuyển đổi dần sang chức năng đô thị, hướng đến mục tiêu đưa đô thị Phố Mới trở thành 
trung tâm hành chính – chính trị, văn hóa, giáo dục... của huyện Quế Võ, là đô thị vệ tính  
của thành phố  Bắc Ninh, đáp ứng tiêu chí của đô thị  loại IV, tiến tới nâng cấp thành thị 
xã;
- Nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng định hướng Quy hoạch chung, hạn chế việc  
phát triển KCN vào quỹ đất đô thị trong tương lai, ảnh hưởng đến môi trường, xã hội và  
áp lực giao thông, Công ty cổ  phần Đầu tư  Phát triển Đô thị  và KCN Nhân Hòa đã đề 
xuất chuyển đổi KCN An Việt – Quế Võ 6 thành Khu đô thị Capella Grand City Quế Võ  
và đã được UBND tỉnh Bắc Ninh chấp thuận tại văn bản số  2162/UBND­XDCB ngày  
19/6/2018;
Thực hiện theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản nêu trên, việc lập đồ án Quy hoạch tỷ 
lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ với các định hướng phát  
triển cho khu đô thị bền vững, hiện đại, văn minh là hết sức cần thiết và cấp bách.

2


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

a.

b.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ đồ án:

Mục tiêu:
- Cụ  thể  hóa quy hoạch chung đô thị  Phố  Mới và phụ  cận huyện Quế  Võ đến năm 2030  
tầm nhìn đến năm 2050 đã được Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định  
số 939/ QĐ­UBND ngày 7/7/2017; 
- Đấu nối các dự  án đã và đang triển khai trong khu vực đảm bảo đồng bộ  về  tổ  chức  
không gian kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật;
- Hình thành Khu đô thị đảm bảo phù hợp với chiến lược và cấu trúc phát triển chung của  
toàn đô thị, đảm bảo khớp nối về mặt tổ chức không gian và hạ  tầng kỹ thuật giữa khu  
vực lập quy hoạch và khu vực lân cận;
- Khu vực giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân khu vực, khai thác tối đa các điều kiện tự 
nhiên để  tạo không gian quy hoạch phong phú, đóng góp vào cảnh quan chung của toàn  
khu vực;
- Nhanh chóng hình thành khu dân cư, dịch vụ văn minh, hiện đại, đồng bộ, tạo môi trường  
sống ổn định, lâu dài;
- Khu vực được hình thành cung cấp thêm nguồn nhà  ở, dịch vụ  cho thị  trường, đa dạng 
hóa loại hình, trong đó hướng đến các tầng lớp dân cư;
- Làm cơ sở để triển khai lập dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật;
- Tạo cơ sở pháp lý để thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị  theo đúng các quy định hiện 
hành;
- Là công cụ để quản lý và phát triển đô thị.
Nhiệm vụ:
- Xác định ranh giới và quy mô lập quy hoạch chi tiết;
- Phân tích đánh giá các điều kiện tự  nhiên, hiện trạng về  kinh tế  ­ xã hội; dân số, lao  
động, sử dụng đất đai, hiện trạng về xây dựng; cơ  sở hạ tầng xã hội, hạ  tầng kỹ thuật  
và vệ sinh môi trường để giải pháp quy hoạch đề xuất phù hợp nhất;
- Xác định tổng thể  phân khu chức năng phát triển dài hạn của khu đô thị, dịch vụ  công  
cộng;
- Đề xuất các không gian hoạt động chủ yếu của khu vực;
- Định hướng tổ  chức không gian kiến trúc cảnh quan có tính thẩm mỹ  cao, hài hoà với 
cảnh quan khu vực;

- Lựa chọn các tiêu chuẩn áp dụng phù hợp cho từng lô đất quy hoạch;
- Lập kế hoạch khai thác sử dụng đất đai hợp lý đến từng lô đất theo quy hoạch phát triển 
không gian;
- Đề  xuất không gian công năng các khối nhà  ở  trong khu vực cho phù hợp với từng đối  
tượng sử dụng;
- Định hướng các nội dung về thiết kế đô thị;
- Đảm bảo tiêu chuẩn môi trường về cây xanh, không khí, mặt nước. Tạo cảm giác trong  
lành, gần gũi với cảnh quan hiện trạng;

3


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Quy hoạch hệ  thống hạ  tầng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, khớp nối 
đồng bộ giữa khu vực xây dựng mới với khu dân cư hiện trạng và dự án xung quanh theo  
quy hoạch;
- Thiết lập quy định quản lý xây dựng, làm cơ  sở  cho việc quản lý đầu tư  xây dựng theo  
quy hoạch.

II. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1. Các cơ sở pháp lý:
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ban hành ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa XIII;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17//2009 của Quốc hội khóa XII;
- Nghị  định số  44/2015/NĐ­CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ  về  Quy định chi tiết một số 
nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Nghị  định số  37/2010/NĐ­CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ  về  lập, thẩm  định, phê 
duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Quyết định số  04/2008/QĐ­BXD ngày 03/04/2008 của Bộ  xây dựng về  việc Ban hành 
“Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”­ (QCVN: 01/2008/BXD);
- Thông tư số 05/2017/TT­BXD ngày 05/04/2017 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn xác  
định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 12/2016/TT­BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây Dựng  Quy định về hồ  sơ của  
nhiệm vụ  và đồ  án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị  và quy hoạch xây dựng 
khu chức năng đặc thù;
- Thông tư số 06/2013/TT­BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn về nội dung  
Thiết kế đô thị;
- Các quyết định phê duyệt quy hoạch: Quyết định số  388/QĐ­SXD ngày 25/09/2007 của 
Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000  
CCN vừa và nhỏ Nhân Hòa – Phương Liễu; Quyết định số 53/QĐ­SXD ngày 26/02/2008 
và Quyết định số 31/QĐ­SXD ngày 29/01/2011.
- Văn bản số  2007/TTg­KTN ngày 06/11/2015 của Thủ  tướng Chính phủ  về  việc chuyển 
đổi CCN vừa và nhỏ Nhân Hòa – Phương Liễu thành KCN An Việt – Quế Võ 6, tỉnh Bắc  
Ninh;
- Kết luận số  287­TB/TU ngày 31/05/2018 của Ban thường vụ  Tỉnh  ủy và ý kiến tại hội 
nghị Ban Thường vụ Tỉnh về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết KCN An Việt – Quế Võ 
6;
- Văn bản số  2162/UBND­XDCB ngày 19/06/2018 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc điều 
chỉnh Khu công nghiệp An Việt – Quế Võ 6;
- Văn bản số 48/UBND­XD ngày 18/09/2018 về việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư 
xã Đại Xuân cho đồ  án Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ  lệ  1/500 Khu đô thị  Capella 
Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ;

4


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  

Thuyết minh tổng hợp

- Văn bản số 69/UBND­XD ngày 18/09/2018 về việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư 
xã Phương Liễu cho đồ  án Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ  lệ  1/500 Khu  đô thị 
Capella Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ;
- Văn bản số 24/UBND­XD ngày 24/09/2018 về việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư 
xã Nhân Hòa cho đồ  án Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ  lệ  1/500 Khu đô thị  Capella  
Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ;
- Căn cứ  các phiếu lấy ý kiến cộng đồng dân cư  cho đồ  án Lập quy hoạch chi tiết xây  
dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ;
- Văn bản số 637/TB­SXD ngày 19/10/2018 của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh về việc thông  
báo kết quả  thẩm định Nhiệm vụ  Quy hoạch chi tiết Khu đô thị  tại các xã Nhân Hòa, 
Phương Liễu và Đại Xuân, huyện Quế Võ.
- Quyết định số …. Ngày …. Của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy 
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

-

-

2. Tiêu chuẩn và quy chuẩn thiết kế
Quy chuẩn xây xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD
Quy chuân ky thuât quôc gia v
̉
̃
̣
́
ề “các công trinh ha tâng ky thuât (QCVN 07:2016/BXD);
̀
̣ ̀

̃
̣
Các quy chuẩn xây dựng Việt nam và các tiêu chuẩn Quốc tế đã được Bộ Xây dựng cho  
phép vận dụng;
Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị TCXDVN 259­
2001;
Tiêu chuẩn chiếu sáng bên ngoài nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kỹ thuật  
hạ tầng đô thị TCXDVN 333­2005;
Tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 104­2007;
Các tiêu chuẩn xây dựng khác có liên quan;
3. Các nguồn tài liệu, số liệu:
Hồ  sơ  Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 
đã phê duyệt;
Hồ sơ Quy hoạch chung đô thị Phố Mới và phụ cận, huyện Quế Võ đến năm 2030, tầm 
nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt;
Hồ sơ thiết kế hạ tầng kỹ thuật liên quan đến dự án;
Các tài liệu về  đo đạc địa hình, về  địa chất, thuỷ  văn theo tiêu chuẩn hiện hành tại khu  
vực nghiên cứu.
Các văn bản pháp lý có liên quan;

III. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH
1. Tên dự án:
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị  Capella Grand City Bắc Ninh, huyện Quế Võ,  
tỉnh Bắc Ninh

5


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  

Thuyết minh tổng hợp

2. Vị trí:
- Khu vực thuộc xã Nhân Hòa, xã Phương Liễu và xã Đại Xuân, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc 
Ninh.Quy mô nghiên cứu lập quy hoạch:
- Quy mô diện tích lập quy hoạch: 45,05ha
- Quy mô dân số khoảng: 9.000 người 
3. Tính chất và chức năng: 
- Khu vực định hướng là Khu đô thị  hiện đại, đô thị  thông minh với đầy đủ  các dịch vụ,  
tiện ích thân thiện với thiên nhiên, đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
- Các khu chức năng:
+ Khu   công   trình   công   cộng: 
Văn hóa, giáo dục, thể  thao, y 
tế, thương mại…
+ Khu cây xanh, công viên mặt 
nước, thể dục thể thao...
+ Khu nhà  ở: Nhà ở thấp tầng, 
nhà  ở  kết hợp dịch vụ, thương 
mại, nhà ở xã hội...
4. Chủ đầu tư lập quy hoạch: 
Công ty cổ  phần đầu tư  phát triển đô 
thị và KCN Nhân Hòa.
5. Tư vấn lập quy hoạch:
Công   ty   cổ   phần   Tư   vấn   Xây   dựng 
Thành Nam
6. Cơ quan thẩm định:
Sở xây dựng Tỉnh Bắc Ninh.
7. Cơ quan phê duyệt:
UBND tỉnh Bắc Ninh

CHƯƠNG II
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN VÀ ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG
I. VỊ TRÍ VÀ GIỚI HẠN KHU ĐẤT
1. Vị trí khu vực nghiên cứu Quy hoạch: 
- Vị  trí: Khu vực thuộc xã Nhân Hòa, xã Phương Liễu và xã Đại Xuân, huyện Quế  Võ,  
tỉnh Bắc Ninh.
- Trong đó phạm vi thuộc xã Nhân Hòa 32,26ha, xã Đại Xuân 5,1ha; xã Phương Liễu  
7,68ha.
2. Giới hạn khu vực nghiên cứu Quy hoạch: 
Ranh giới quy hoạch được giới hạn như sau:

6


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

-

Phía Bắc: Giáp cánh đồng thôn Bất Phí;
Phía Nam: Giáp khu thôn Hà Liễu và nhà xưởng hiện trạng;
Phía Đông: Giáp Tỉnh lộ 279;
Phía Tây
: Giáp cánh đồng thôn Hà Liễu.

II. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
1.

Đặc điểm tự nhiên:

1.1. Địa hình, địa mạo:
- Khu vực nghiên cứu có địa hình bằng phẳng. Cao độ  tự  nhiên khoảng từ  2,2m đến  
5,3m. Tuyến đường nhựa cắt ngang dự  án nói đường tỉnh 278 cao độ  từu 4,1m – 4,8m.  
Khu vực dân cư lân cận và tuyến đường tỉnh lộ 279 cao độ từ 4,6 – 5,5m cao hơn 1­1,5m  
so với các khu nông nghiệp lân cận. Cụ thể như sau:
+ Cao độ nền khu vực ao, hồ:
2,3m­3,5m
+ Cao độ nền khu vực ruộng canh tác: 2,9­4,9m
+ Cao độ nền công trình nhà điều hành hiện trạng: 2,9­4,9m
+ Cao độ nền khu vực xây dựng lân cận dự án: 4,6m­5,3m
1.2. Khí hậu:
- Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của tỉnh Bắc Ninh. Trong vùng khí hậu  
cận nhiệt đới. 
+ Nhiệt độ trung bình là: 23,3oC.
+ Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 33oC.
+ Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 13,2oC.
+ Độ ẩm không khí trung bình năm: 79%.
+ Lượng mưa trung bình hàng năm là: 1.500mm.
+ Số giờ nắng trung bình năm: 1600 giờ.
- Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa nóng: từ  tháng 4 đến tháng 10, gió chủ  yếu là gió Đông Nam, nhiệt độ  cao nhất  
38oC.
+ Mùa lạnh: từ tháng 11 đến hết tháng 3, gió chủ yếu là gió Đông Bắc; trời rét, khô, nhiệt 
độ thấp nhất là 8oC.
- Mùa mưa, độ   ẩm có lúc đạt 100%, độ  ẩm trung bình hàng năm là 84,5%; bão thường  
xuất hiện trong tháng 7 & 8, cấp gió từ 8 – 10, có khi giật đến cấp 12.
1.3. Đặc điểm thủy văn:
- Khu vực nghiên cứu chịu chế độ thủy văn của sông Đuống; sông Cầu và sông Thái Bình. 
Trong khu vực nghiên cứu không có con sông nào chảy qua, chủ yếu là các mương nước  
tưới tiêu nông nghiệp và ao, đầm nhỏ độ sâu từ 1­1,5m so với khu vực đồng ruộng xung  

quanh.

7


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

2.

Đặc điểm hiện trạng:
2.1 Hiện trạng cảnh quan tự nhiên
- Cảnh quan tự  nhiên nổi bật trong khu vực là cảnh quan nông nghiệp, cỏ  và các kênh  
mương tưới tiêu nội đồng. Trong quá trình phát triển đô thị, cần thiết phải nhận diện rõ  
giá trị  để  có các tác động nhằm bảo vệ và nâng cao chất lượng cảnh quan môi trường  
thiên nhiên, tạo điều kiện phát huy ý nghĩa và vai trò chức năng của khu vực này.
2.2  Hiện trạng sử dụng đất
- Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa và cỏ, toàn 
bộ khu vực đã được tiến hành giải phóng mặt bằng. 
- Hệ thống mặt nước kênh mương trong ranh giới lập quy hoạch có chức năng tưới, tiêu  
nông nghiệp. Khi khu vực chuyển đổi thành đất  ở  một số  tuyến kênh quan trọng sẽ 
được xây dựng hoàn trả đáp ứng yêu cầu sử dụng đối với nông nghiệp.
Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất
Stt
Chức năng đất
Tổng diện tích đất 
lập quy hoạch
450.482,28
1

Đất nhà điều hành ­ Dịch vụ
2
Đất nông nghiệp
2.1
Đất trồng lúa
2.2
Đất cỏ
3
Đất mặt nước
4
Giao thông
Đường nhựa
4.1
4.2
Đường đất nội đồng
2.3 Hiện  
và lao động
- Trong khu vực 
có   dân  cư,   tuy 
các   thôn,   xóm 
dự   án.   Việc 
mô hình  ở  khu 
này   cũng   hết 
án   trong   việc 
quy   hoạch 
nhu cầu và văn 

Diện tích(m2)

2.391,13

407.778,05
88.420,57
319.357,48
17.318,92
22.994,18
14.268,32
8.725,86

Tỷ lệ (%)
100,00
0,53
90,52
19,63
70,89
3,84
5,10
3,17
1,94

trạng dân cư, nhà ở  
lập quy hoạch không 
nhiên có tiếp giáp với 
hiện trạng phía Nam 
đánh   giá   hiện   trạng, 
dân   cư   hiện   trạng 
sức cần thiết cho đồ 
triển   khai   ý   tưởng 
được   phù   hợp   với 
hóa địa phương. 

8


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

3.

Hiện trạng hệ thống hạ tầng đô thị 
3.1.

Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

a. Nền xây dựng và hệ thống thoát nước mưa:
- Hiện tại trong khu vực dự  án là phần lớn đồng ruộng, bên cạnh đó là hệ  thống kênh  
tưới T7 phục vụ đồng ruộng xung quanh.
- Đang tồn tại hệ  thống rãnh dọc thoát nước dọc đường tỉnh 278 trong ranh giới dự  án.  
Hệ thống rãnh này đang xả ra đất ruộng xung quanh.
- Phía nam gần ranh giới dự án có ao hồ nhỏ thu nước mặt.

b. Hệ thống giao thông:
- Đường bộ: trong ranh giới dự án có tuyến đường tỉnh 278 mặt đường nhựa có mặt cắt  
trung bình 24m đến 24,5m. Hệ thống đường giao thông chưa phát triển, có một số tuyến 
đường đất phục vụ sản xuất nông nghiệp.
c. Hệ thống cấp nước:
- Khu đất lập quy hoạch chưa có hệ thống cấp nước.
d. Hệ thống cấp điện
- Hiện trạng có đường điện 35kV chạy qua dự án.
e. Hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường

- Khu đất lập quy hoạch có phần lớn là đất ruộng canh tác, cỏ, mặt nước, đất giao thông. 
Nhìn chung hiện trạng môi trường chưa bị ô nhiễm lớn, các nguồn gây ô nhiễm hiện có  
chủ yếu do các hoạt động sinh hoạt, sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra phía Đông dự án có  
khu nhà xưởng hiện trạng sẽ ảnh hưởng đến chất lượng không khí, đất và tiếng ồn đối  
với khu vực xung quanh.

9


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

-

-

-

-

-

-

4. Các dự án có liên quan
a. Quy hoạch chung đô thị Phố Mới: 
Phân vùng phát triển Đô thị Phố Mới và phụ cận:  Với mục tiêu đưa Đô thị Bắc Ninh trở 
thành đô thị  loại I trực thuộc Trung  ương, do vậy các phân vùng phát triển Đô thị  Phố 
Mới và phụ cận hướng tới trở thành các vùng không gian phát triển độc lập, đồng bộ hạ 

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và được phân thành 6 phân vùng.
Vị trí đô thị thuộc phân vùng 2 (Phía tây bắc đường tỉnh ĐT.279 ­ Đại Xuân ­ Nhân Hòa): 
Phát triển dân cư  tập trung cung cấp dịch vụ  đô thị, du lịch sinh thái với quy mô dân 
số khoảng 10.601,0 người, diện tích khoảng 1.334,0 ha.
Tuân thủ các mặt cắt và hướng tuyến giao thông chính theo QHC.
b. Quy hoạch KCN Nhân Hòa – Phương Liễu đã được phê duyệt:
Tuyến đường giao thông chính (ĐT 278) đã được thi công theo định hướng quy hoạch. 
Nghiên cứu các vị trí đấu nối HTKT, giải pháp hoàn trả công trình thủy lợi từ đồ án.
5. Đánh giá tổng hợp hiện trạng:
a. Điểm mạnh:
Khu vực có điều kiện tự  nhiên, điều kiện hiện trạng hết sức thuận lợi cho việc phát  
triển khu đô thị.
Các định hướng về  QH vùng tỉnh, QHC đều phù hợp cho việc chuyển đổi KCN thành  
KĐT. Với tầm vóc của đô thị Phố Mới theo quy hoạch, vị trí dự án có đủ lợi thế để phát 
triển theo hướng văn minh, hiện đại, đô thị thông minh.
Hệ thống giao thông đối ngoại, đấu nối HTKT thuật kỹ thuật thuận lợi.
Khu vực đã tiến hành GPMB khoanh vùng dự  án, đã có được sự  đồng thuận của cộng  
đồng.
b. Điểm yếu: 
Vị trí tiếp giáp nhà xưởng hiện trạng cần có giải pháp cách ly, hạn chế ảnh hưởng khi  
nhà xưởng chưa được di chuyển.
Tuyến ĐT 278 mới chỉ dừng ở đoạn đi qua dự án, chưa kết nối đối ngoại.
Thoát nước là một trong những vấn đề lớn của dự án, cần có giải pháp xử lý cả  phạm 
vi bên ngoài dự án.
Trong giai đoạn đầu, vị  trí dự  án chưa thực sự  thu hút được người dân, do đó cần có  
định hướng tao thị như tổ chức cảnh quan, sự kiện định kỳ…
Cần có giải pháp khi các tuyến đối ngoại tiếp giáp dự án chưa được đầu tư xây dựng.

10

QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

CHƯƠNG III
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN
1. Quy hoạch kiến trúc:
- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đề xuất của đồ  án được xác định dựa vào “Quy chuẩn kỹ 
thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”­ (QCVN : 01/2008/BXD); Điều kiện thực tế khu  
vực lập quy hoạch và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam khác cụ  thể  như 
sau:
- Loại đô thị: Thuộc đô thị loại I.
Bảng chỉ tiêu tính toán cân đối sử dụng đất

11


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

Stt

I
II
III
1

Hạng mục

Tổng diện tích quy 
hoạch
Quy mô dân số dự kiến
Chỉ tiêu đất
Diện tích sàn nhà ở bình 
quân

Chỉ tiêu 
theo tiêu 
chuẩn và 
NVTK

Chỉ tiêu theo 
tiêu chí phân  Chỉ tiêu đồ 
loại đô thị (NQ 
án đạt 
1210/2016/UBT
được
VQH13)

9.000
25

≥26,5

Đơn vị

45,05

ha

9.000

người

50

m2 sàn nhà 
ở/người

500

2

Trạm y tế

3

Giáo dục

3.1

3.2

3.3

Nhà trẻ, mẫu giáo

Trường tiểu học

Trường THCS

4

Đất cây xanh, vườn hoa

5

Sân tập luyện

6

Công trình thương mại 
dịch vụ

IV
1
2
3
4
V

Tầng cao
Công trình nhà ở liền kề
Công trình nhà ở biệt thự
Công trình nhà ở xã hội
Công trình TMDV
Công trình công cộng
Mật độ xây dựng thuẩn 

(net­tô) tối đa theo diện 
tích lô đất

1

Công trình nhà ở riêng lẻ

2

Công trình nhà ở xã hội

≥500

≥500

ngoài ra các 
khu y tế tư 
nhân bố trí  
trong khối  
TMDV

m2/trạm

≥50

50

≥15

20

≥65

65

≥15

20

≥55

55

≥15
≥2
≥3.000
≥0,5
≥2.000
≥1

20
6
3.583,23
≥0,5
6.982,77
1

chỗ /1000  
người
m2/1 chỗ

chỗ /1000  
người
m2/1 chỗ
chỗ /1000  
người
m2/1 chỗ
m2/người
m2/công trình
m2/người
m2/công trình
m2/người

≤6
≤3
≤7
≤11
≤4

tầng
tầng
tầng
tầng
tầng

60­85

%

50

%

≤6
≤3
­
­
­

Theo diện 
tích lô đất
Theo diện 
tích lô đất

≥2
≥3.000
≥0,5
≥1

12


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

Stt

Hạng mục

3

4

Công trình TMDV
Công trình công cộng
Khoảng lùi xây dựng so 
với đường giao thông 
(Tối thiểu)
Công trình nhà ở riêng lẻ
Công trình nhà ở xã hội
Công trình TMDV
Công trình công cộng
Hạ tầng kĩ thuật đô thị
Giao thông
Mật độ giao thông khu 
vực
Tỷ lệ giao thông
Chiều rộng một làn xe
Chiều rộng làn đi bộ
Cấp nước

V
1
2
3
4
VI
6.1
1
2
3

4
6.2

Chỉ tiêu 
theo tiêu 
chuẩn và 
NVTK
­
40

Chỉ tiêu theo 
tiêu chí phân  Chỉ tiêu đồ 
loại đô thị (NQ 
án đạt 
1210/2016/UBT
được
VQH13)
60
40

0­3
0­3
0­6
0­3

Đơn vị

%
%

0­3
0­6
0­6
0­3

m
m
m
m

4­13,3

≥13

19,8

km/km2

≥18
3­3,75
0,75

≥16

36
3­3,75
0,75

%
m/làn

m/làn

≥120

150

Lít/m2­ngày, 
đêm
Lưu lượng cấp 
nước sinh hoạt
Lít/m2­ngày, 
đêm
Lít/m2­ngày, 
đêm

1

Cấp nước sinh hoạt

150­200

2

Công trình công cộng

10

10

3

Nước tưới cây

≥3

3

4

Nước rửa đường

≥0,5

0,5

3­5

5

KW/1hộ

3­5
0,02­0,03
0,02­0,03

4
0,03
0,03

KW/1hộ

KW/m2 sàn
KW/m2 sàn

6.3
1
2
3
4
6.4

Cấp điện
Cấp điện khu nhà ở riêng 
lẻ
Công trình nhà ở xã hội
Công trình TMDV
Công trình công cộng
Thông tin liên lạc

1

Chỉ tiêu bình quân

250

250

2
3

Công trình công cộng

Nhà ở
Thoát nước bẩn và vệ 
sinh môi trường

1
1­2

1
1

6.5

Số thuê 
bao/1000 dân
Máy/300m2 sàn
Số/hộ

13


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

Stt

Hạng mục

1

Nước thải sinh hoạt

2

Rác thải

Chỉ tiêu 
theo tiêu 
chuẩn và 
NVTK

Chỉ tiêu theo 
tiêu chí phân  Chỉ tiêu đồ 
loại đô thị (NQ 
án đạt 
1210/2016/UBT
được
VQH13)

80

80
1

Đơn vị

% chỉ tiêu cấp 
nước
kg/người/ngày

CHƯƠNG IV
ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH
I.

ĐỊNH HƯỚNG CHUNG
Mối liên hệ vùng

Liên hệ với các đô thị tập trung và KCN
- Khu vực dự án cách TP. Bắc Ninh 11 km về phía Đông, cách trung tâm Phố Mới 2,5 km  
về  phía Bắc với hệ  thống giao thông đối ngoại thuận tiện như  ĐT 279,  kết nối với 
đường QL 18, hiện trạng phát triển của khu vực nằm ngoài trục phát triển hiện hữu của 
đô thị Bắc Ninh. Các KCN lớn đều đã có định hướng khu nhà ở công nhân liền kề KCN.  
Các khu nhà ở, thương mại dịch vụ mới mới chỉ tập trung ở ngã tư Phố Mới. 

14


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Tuy nhiên, thị  trấn Phố  Mới với dân số  khoảng 7.500 người, khu vực định hướng cho 
mở  rộng đô thị  Phố  Mới khoảng 44.000 người, tỷ lệ tăng cơ  học lớn là tiềm năng cho 
việc hình thành khu đô thị tại vị trí nghiên cứu quy hoạch.
- Quy hoạch vùng tỉnh Bắc Ninh định hướng đô thị  Phố  Mới, trong đó có vị  trí dự  án là 
khu vực lõi trung tâm thuộc đô thị Bắc Ninh với các động lực phát riển kinh tế, văn hóa,  
xã hội, kết nối giao thông liên vùng sẽ  thúc đẩy kinh tế  khu vực, thu hút dân cư  từ  đó  
tăng nguồn cung về nhà ở và dịch vụ đi kèm.
- Quy hoạch cần xác định viễn cảnh phù hợp với năng lực phát triển của khu vực, từ đó 
định hướng thiết kế để hiện thực hóa viễn cảnh.

Tầm nhìn ­ viễn cảnh tương lai đối với khu vực:
- Khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, hiện đại, đáp ứng bán 
kính phục vụ, nhu cầu của dân cư.
- Phục vụ cư dân ở tầm trung, loại nhà ở đa dạng, ưu tiên cho việc phát triển thương mại  
dọc trục ĐT 279.
- Ưu tiên việc phát triển các không gian công viên, cảnh quan trục phố, tăng khoảng xanh.
- Khu vực mang tính mở, kết nối với không gian dân cư hiện hữu.
Dự báo quy mô dân số
- Quy mô dân số khu nhà ở thấp tầng: khoảng 5.000 người.
- Quy mô dân số khu nhà ở xã hội khoảng: 4.000 người.
Hướng tiếp cận

- Hướng tiếp cận chính: là ĐT 279 kết nối với trung tâm Phố  Mới và QL 18. Chiều dài  
ranh giới dự án tiếp cận đường khoảng 700m. Bề rộng đường đang được nâng cấp cải  

15


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

tạo lên 15m, bề rộng theo quy hoạch là 25m. Do đây là hướng tiếp cận chính, hình ảnh  
đô thi dọc trục đường cần đặc biệt được quan tâm trong thiết kế  đô thị, tổ  chức điểm 
nhấn ở vị trí lối vào đô thị.
- Hướng tiếp cận sau khi ĐT 285B được hình thành: kết nối với các khu đô thị, KCN trên 
địa bàn huyện và tỉnh. Đoạn đi qua dự  án đã được xây dựng, tuy nhiên chưa có hướng 
kết nối, nên trong giai đoạn đầu mang tính chất là trục chính cảnh quan của dự án, giai  
đoạn sau có tính chất đối ngoại. 

II. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN VÀ CÁC CHỨC NĂNG:
-

-

1. Quan điểm thiết kế:
Khu vực cần có sự kết nối về giao thông, không gian chức năng với các khu hiện trạng  
cũng như định hướng quy hoạch.
Tạo dựng được các điểm tập trung sinh hoạt cộng đồng như  công viên, nhà văn hóa.  
Sức sống của đô thị  cần được tạo điều kiện phát huy trong các khu công cộng thay vì  
trong từng căn nhà riêng lẻ.
Với bề  dày văn hóa truyền thống của tỉnh Bắc Ninh, khu vực cần được thiết kế  các 
điểm phù hợp cho tổ chức sự kiện như lễ hội, triển lãm.. 
Tăng khoảng xanh trong đô thị bằng hệ thống cây xanh đô thị dọc trục đường và các khu  
công viên, nội bộ nhóm nhà.
Thiết kế các tiện ích thuận lợi cho việc tiếp cận bằng xe đạp và đi bộ.
2. Ý tưởng quy hoạch
a. Phương án 1 (phương án so sánh):

- Tổ chức không gian công viên cây xanh theo dạng dải, dải chính hướng Bắc – Nam, dải  
phụ  hướng Đông Tây, các dải xanh này cũng phân khu vực thành các nhóm nhà  ở, mỗi 

16


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

nhóm đều có khu vườn hoa nhỏ. Vị trí giao của hai dải cây xanh là các khối công trình  

công 
cộng, 
thương 
mại,   dịch 
vụ  để  tạo 
điểm   trung 
tâm   hoạt 
động. 
Không 
gian   giá   trị 
dọc   trục 
đường   lớn 
và   công 
viên   được 
chia sẻ lợi 
ích   công 
cộng   và 
tư nhân. 
- Nhược 
điểm:   do 
hình   thức 
dạng   dải 
khu   cây 
xanh   bị 
phân   tán 
thành nhiều 
khu   nhỏ, 
không   tạo 
được   khu 
công   viên 

có   quy 
mô.   Mạng 
đường 
giao   thông 
tạo   thành 
nhiều   góc 
chéo, 
không   phù 
hợp cho việc bố trí các lô nhà.
b. Phương án 2 (phương án chọn):

17


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Tổ  chức khu công viên tập trung quy mô lớn trên trục chính, cùng với các dãy nhà biệt  
thự  giáp công viên, khu vực tạo thành lõi giữa thoáng. Khu thương mại tập trung dọc  
trục đường thay vì tập trung  ở  lõi trung tâm như  phương án 1. Các nhóm nhà  ở  được  
phân chia bởi công viên và đường giao thông chính. Trung tâm các nhóm nhà là khu công 
cộng (văn hóa, ý tế, trường học, thể thao). 
- Ưu điểm: Các nhu cầu về công viên, cây xanh được tập trung thành một khu tương đối  
lớn, có không gian bố trí được nhiều loại hình vui chơi, giải trí, tập trung đông người.
3. Phương án cơ cấu:
- Tổ  chức cơ  cấu sử dụng đất gồm các khu nhà ở  riêng lẻ  thấp tầng, khu nhà ở  xã hội,  
công cộng và cây xanh mặt nước.
- Công viên trung tâm và trục cảnh quan kết nối các chức năng chính của đô thị. 
- Khu nhà  ở  thấp tầng tổ  chức thành 4 nhóm nhà chính, trung tâm của nhóm nhà là các  

công trình công cộng (trường học, văn hóa, y tế). Các khu công cộng ở vị trí kết thúc của  
trục cảnh quan hoặc  ở trung tâm nhóm nhà, thuận tiện cho việc tiếp cận, sử dụng, tạo 
sức sống cho đô thị.

18


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Khu nhà ở xã hội ở vị trí phía Nam khu vực, mang tính chất dự trữ cho nhu cầu nhà ở xã 
hội sau này, do hiện tại quỹ  nhà  ở  xã hội của các KCN cũng đang được đầu tư  xây 
dựng. Khu đô thị  lại không  ở  vị  trí tiếp cận thuận tiện với KCN. Dân cư  lân cận vẫn 
phân bố theo mô hình làng xóm truyền thống.
4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

Sơ đồ  
chức  
không  
kiến  
cảnh  
a.

tổ 
gian 
trúc 
quan

Không gian tổng thể:

19


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Tổng thể  của khu vực là các công trình thấp tầng kết hợp không gian rỗng như  cây  
xanh, mặt nước, bãi đỗ xe. Các vị trí tiếp giáp khu nhà xưởng hiện trạng được bố trí cây 
xanh tạo khoảng cách lý nhất định. Theo định hướng quy hoạch, sau năm 2025 khu nhà 
xưởng sẽ được di chuyển, dành quỹ đất cho việc phát triển nhà ở, do đó, đồ án có định 
hướng sơ bộ hướng tuyến kết nối với khu vực này. 
- Tổ chức đô thị với ba trục không gian chính, mỗi trục khai thác lợi thế riêng.
- Trục thứ nhất: dọc ĐT 279, đẩy mạnh việc phát triển thương mại dọc trục đường, vỉa  
hè được mở  rộng, chiều rộng các lô liền kề tối thiểu 6m, tầng cao tối đa 6m. Tổ  chức  
công trình TMDV cao tầng tạo điểm nhấn tại ví trí cổng vào dự  án. Trong giai đoạn 
đầu, đây là khu vực nhà điều hành cũ của KCN, cải tạo lại thành khu showroom, văn  
phòng làm việc. Trong giai đoạn sau đầu tư xây dựng tòa TMDV hỗn hợp phục vụ các  
nhu cầu: ẩm thực, vui chơi trong nhà, cửa hàng đại diện… 
- Trục thứ  hai: kết nối từ ĐT 279 vào khu vực, đây sẽ  là tuyến đường nối trực tiếp với  
ĐT285B, tạo dựng cảnh quan đẹp cho hai bên tuyến đường, điểm tập trung là khu công 
viên với quảng trường tổ chức sự kiện. 
- Trục thứ 3: từ công viên trung tâm đến công trình công cộng theo hướng Bắc Nam, khi  
khu vực tương đối được lấp đầy có thể tạo thành trục cảnh quan, tuyến phố đi bộ  với  
TMDV hai bên đường. 

Phối cảnh tổng thể
b. Không gian chi tiết từng khu:
  Các khu công cộng: 

20


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Khu công cộng gồm các công trình về  văn hóa, giáo dục bố  trí trong nội bộ  các nhóm 
nhà để  đảm bảo việc đi bộ  có thể  tiếp cận được. Công trình thấp tầng, mật độ  xây  
dựng thấp tạo thành khoảng rỗng về không gian.  Ở  các vị  trí là điểm nhìn quan trọng, 
trong khuôn viên công trình có bố  trí các điểm nhấn cảnh quan, vật kiến trúc, biểu  
tượng.
  Khu nhà ở riêng lẻ thấp tầng 

- Loại hình nhà ở chủ yếu là liền kề và biệt thự. Khu biệt thự bố trí giáp công viên trung  
tâm khai thác hướng nhìn ra công viên. Các dãy liền kề  được thiết kế  hạn chế  nắng 
chiếu hướng Tây. Chiều dài các tuyến phố từ 80­150m. 
- Hạn chế việc đấu nối từ các khu nhà ở ra ĐT 279, tổ chức khu công viên nhỏ  để  giảm  
chiều dài liên tục giữ các dãy nhà. Các khu công viên này được thiết kế  chiều rộng tối 
thiểu 10m để đảm bảo bố trí được các vườn dạo, cây xanh cơ bản. 
- Giữa các dãy nhà xác định khoảng lùi tối thiểu 1m mỗi nhà, khống chế  bằng chỉ  giới  
xây dựng. 

  Khu  
xã hội

nhà   ở 

21

QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Tổ  chức hai khu nhà  ở  xã hội  ở  phía Nam dự  án, định hướng hạn chế chiều cao tầng,  
thay vào đó là tổ chức tăng mật độ  xây dựng, vừa giảm thiểu được chi phí đầu tư, vừa 
khai thác hiệu quả quỹ đất. Trong nội bộ các khu nhà ở đều có các tiện ích cây xanh sân 
vườn, chỗ đỗ xe và sân thể thao.
- Thiết kế  các dãy nhà cũng theo hướng nắng, hướng gió phù hợp, hạn chế  căn hộ  có  
hướng Tây. Vị trí tiếp giáp nhà xưởng trồng cây xanh mật độ lớn. 
  Khu công viên cây xanh 

- Khu công viên tập trung với quy mô khoảng 3,4ha trong đó diện tích hồ  cảnh quan  
khoảng  1,4ha, với các khu chức năng chính: quảng trường tập trung tổ  chức sự  kiện, 
khu chơi trẻ  em và thanh thiếu niên, người cao tuổi, khu đường dạo bộ, cafe, đồ  ăn 
nhanh, khu tổ chức cắm trại, tiệc nướng ngoài trời...
- Các công viên nội bộ chủ yếu phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn với đường dạo, cây  
xanh.
- Tổ chức khu cây xanh TDTT với quy mô 3.583,23m2 với các sân thể thao như: sân bóng 
mini, sân tennis, cầu lông, nhà bóng bàn...
5. Phân khu chức năng quy hoạch:
Tổng thể khu vực gồm các chức năng: công cộng, ở, cây xanh – mặt nước, cụ thể: 
  Khu đất công cộng:  công trình nhà văn hóa k
 
ết hợp y tế, 1 trường mầm non, 1  
trường tiểu học, 1 trường THCS, 1 công trình TMDV
+ Ký hiệu: CC, MN, TH, THCS, TM

22


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

+ Tổng diện tích: 39.820,46 m2
+ Tầng cao: 3­11 tầng
+ Mật độ xây dựng: 40­60%
  Khu đất ở: 
- Khu đất ở biệt thự:
+ Số lô: 88 lô
+ Ký hiệu: BT
+ Tổng diện tích: 26.782,52 m2
+ Tầng cao: 3 tầng
+ Mật độ xây dựng: 60%
- Khu đất ở liền kề:
+ Số lô: 1173 lô
+ Ký hiệu: LK
+ Tổng diện tích: 122.867,85 m2
+ Tầng cao: 5 tầng
+ Mật độ xây dựng: 85%
- Khu đất nhà ở xã hội:
+ Ký hiệu: NOXH
+ Tổng diện tích: 37.391,32 m2
+ Tầng cao: 7 tầng
+ Mật độ xây dựng: 50%
  Khu đất cây xanh – mặt nước, thể dục thể thao 
+ Ký hiệu: CX, MN, CXTT

+ Tổng diện tích: 55.903,80 m2
+ Mật độ xây dựng: tối đa 5% để xây dựng các công trình dịch vụ khu cây xanh.
  Khu đất công trình HTKT: 
+ Ký hiệu: HTKT
Tổng diện tích: 1.379,73 m2
+ Tầng cao: 3 tầng
+ Mật độ xây dựng: 40%
  Đường giao thông và bãi đỗ xe: 
Tổng diện tích: 166.336,27 m2
Trong đó bố trí 3 khu bãi đỗ xe với diện tích 4.644,05m2

III. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Các nguyên tắc Quy hoạch sử dụng đất:
- Hệ  thống các nguyên tắc quy hoạch sau đây có thể  mô tả  việc quy hoạch, tổ  chức sử 
dụng đất một cách khái quát.
a. Tính nhạy cảm:

23


QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp

- Do các loại sử dụng đất khác nhau có mức độ nhạy cảm khác nhau đối với tiếng ồn và 
ô nhiễm, theo nguyên tắc hướng dẫn, đất sử dụng có độ nhạy cảm thấp với tiếng ồn và 
ô nhiễm sẽ được bố trí gần hơn với nguồn gây ô nhiễm tiềm tàng và chất gây ô nhiễm .  
Đất sử dụng có độ nhạy cảm cao sẽ được bố trí cách xa những nguồn này hơn. Các đất  
sử dụng khác sẽ được phân phối theo mức độ nhạy cảm.
b. Tính tương thích:

- Tiếp theo tính nhạy cảm của đất sử dụng là tính tương thích của đất sử dụng. Các loại 
đất sử dụng khác nhau sẽ được sắp xếp và kết hợp làm sao để  phù hợp với tính tương 
thích của chúng. Tính tương thích của đất sử dụng là cốt yếu để tránh việc xung đột sử 
dụng, nhưng để tối đa hoá các lợi ích của sự tổng hợp và chia sẻ các nguồn tài nguyên,  
và để thấy được tầm quan trọng của việc phụ thuộc lẫn nhau giữa các loại đất sử dụng  
khác nhau.
c. Khả năng tiếp cận:
- Hình thức theo đuổi công năng. Tương tự  như  vậy, khả  năng tiếp cận được sắp xếp  
theo việc sử dụng đất và cường độ , phương thức sử dụng đa dạng và thứ bậc sử dụng  
khác nhau. Sử dụng nhiều hơn và cường độ cao hơn yêu cầu mức độ khả năng tiếp cận  
lớn hơn và ngược lại. Cũng như thế, các giao điểm hoạt động và các điểm trung chuyển 
sẽ được thiết kế  có khả  năng tiếp cận cao, nhưng những khu vực có mức độ  riêng tư 
cao.
d. Tính khác biệt:
- Tính khác biệt là đặc điểm chủ yếu để  phân biệt giữa cái tốt và cái tuyệt vời. Các khu  
vực để tập trung tạo nên một thành phố tuyệt vời sẽ bao gồm :
- Các tiêu chuẩn định hình ­ trong mọi khía cạnh từ  cơ  cấu sử  dụng đất đến chia lô đất 
chi tiết cho các căn nhà riêng (cũng như  là thiết kế  đô thị  chi tiết và chất lượng xây  
dựng).
- Các yếu tố gây  sự hấp dẫn và bản sắc riêng ­ thông qua việc xác định vị trí, thiết kế và 
tạo nên các‘điểm nhấn’.
- Các khu vực đi bộ (vùng không đi xe ô tô) ­ những đường đi bộ hoặc đường dạo bộ liên 
tục và không bị cắt ngang kết nối và đến được mọi góc và mọi khu vực của thành phố 
được coi như là một đặc điểm xác định và bền vững ­ giúp cho những cư dân và khách  
tham quan được trải nghiệm một thành phố đi bộ trong một môi trường sạch sẽ, an toàn 
và thú vị.
2. Quy hoạch sử dụng đất:
Bảng tổng hợp sử dụng đất
Stt
Chức năng đất

Tổng diện tích 
đất
450.482,28
1
Đất công cộng ­ dịch vụ đô thị
1.1
Nhà văn hóa, trạm y tế
1.2
Đất giáo dục

Diện tích(m2)

39.820,46
1540,25
31.291,73

Tỷ lệ (%)
100,00%
8,84%
 
 

24


1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.3
2

2.1
2.2
2.3
3
3.1
3.2
4
5
5.1
5.2

QHCT tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Capella Grand City Bắc Ninh
huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh  
Thuyết minh tổng hợp
Đất trường mầm non
9098
 
Đất trường tiểu học
12276,75
 
Đất trường THCS
9916,98
 
Đất thương mại ­ dịch vụ
6988,48
 
Đất ở
187.042,02
41,52%
Đất ở biệt thự

26.782,85
 
Đất ở liền kề
122.867,85
 
Đất nhà ở xã hội
37.391,32
 
Đất cây xanh ­ mặt nước
55.903,80
12,41%
Đất cây xanh cảnh quan, công 
viên, vườn hoa
52.320,57
 
Đất cây xanh TDTT
3583,23
 
Đất công trình  hạ tầng kĩ 
thuật
1379,73
0,31%
Đất giao thông
166.336,27
36,92%
Đất đường giao thông
160.988,98
 
Đất bãi đỗ xe
5.347,29

 

(Bảng thống kê chi tiết xem phụ lục)

IV. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
I.1. Các nguyên tắc thiết kế đô thị
Tính hài hòa:
- Quá trình xây dựng khu  ở mới trên nền của cấu trúc không gian làng xã lâu đời cần  
có sự cân nhắc xem xét để đảm bảo tính hài hòa giữa những phát triển mới với những  
giá trị hiện hữu. Về quy hoạch, cấu trúc khu ở mới không được mâu thuẫn, làm tổn hại  
đến các cấu trúc làng xã truyền thống, đồng thời tính toán giữ lại và tạo mới những kết  
nối cần thiết. Về thiết kế kiến trúc, không cần phải đồng nhất với các khu vực xung 
quanh. Nhà ở trong khu ở mới có thể mang hình thức kiến trúc đặc trưng, hiện đại, tuy 
nhiên không nên lựa chọn loại hình kiến trúc ngoại lai quá kì dị. Tính toán có sự chuyển  
tiếp dần dần về tầng cao giữa không gian làng xã với đô thị mới. 
Tính bền vững:
- Tính bền vững trong thiết kế đô thị thể hiện ở sự cân bằng giữa các giá trị  kinh tế,  
xã hội, văn hóa và vật chất trong quá trình phát triển và vận hành đô thị. Thiết kế đô thị 
không chỉ làm đẹp diện mạo các công trình xây dựng, hạ tầng, phố xá, khu phố mà còn  
có tác dụng bảo vệ các giá trị văn hóa vật thể và phi vật thể, tăng cường các hoạt động 
kinh tế, xã hội.
Tính thực dụng:
- Thiết kế đô thị cho khu ở dựa trên tính chất của nó, là khu ở dành cho dân cư ở mức 
thu nhập trung bình, thấp. Thiết kế  cảnh quan, thiết kế  cây xanh, thiết kế  kiến trúc 

25