Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp

MỞ ĐẦU
Năm 1980, Việt Nam ban hành Hiến pháp và xác lập một chế độ sở hữu duy nhất đối
với đất đai là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này được duy trì trong
Hiến pháp năm 1992, theo đó "đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ (…) đều thuộc sở
hữu toàn dân”, đến nay quyền của người sử dụng đất không ngừng được phát triển.
Từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền khai thác các công dụng của đất đai, không có
quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… quyền sử dụng đất.
Tóm lại, người sử dụng đất không được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch
dân sự về đất đai, đến khi có Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt
là khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, thì Nhà nước đã thừa nhận cho người dân có 5
quyền sử dụng đất. Khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, Nhà nước thừa nhận người
sử dụng đất có 10 quyền và trong tương lai các hạn chế về quyền của người sử dụng
đất sẽ ngày càng ít đi. Trong đời sống, người có quyền sử dụng đất còn mong muốn
xác lập các giao dịch về quyền sử dụng đất của mình và trong bài viết này, em phân
tích làm rõ vấn đề “Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù
trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất đối với
đất nông nghiệp.”

NỘI DUNG
1.

Khái niệm

Thứ nhất căn cứ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử
dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt
khối tài sản chung được quy định như sau:
"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành
viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở
hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình
được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất
động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải
có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần
được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại
Điều 213 của Bộ luật này."


Đồng thời tại Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hơn về hộ gia đình như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Ngoài ra, theo các quy định của pháp luật, ta có thể hiểu: Giao dịch quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền
sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo
nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.
2.

Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch
về quyền sử dụng đất
2.1.
Quyền của hộ gia đình, cá nhân về sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền

sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
2.2.

Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì điều kiện để hộ gia đình,
cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013);
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và
194 của Luật này. Đó là:


- Đối với điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất
hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng
đất và lệ phí trước bạ.

- Đối với điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh
tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực
hiện dự án;
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê
quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ
sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng
lúa theo quy định của Chính phủ.
- Đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê:
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
•

•

•

Có đủ điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân
lô, bán nền. (được quy định tại Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng
nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân
thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt (được hướng
dẫn tại Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).


+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều
kiện sau đây:
•
•
•

Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013
Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định việc sử dụng, định
đoạt tài sản chung của gia đình cụ thể là giao dịch về quyền sử dụng đất phải được
thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất
mà trong đó việc sử dụng đất là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình thì phải có sự
thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ. Trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể
trường hợp này là giao dịch về quyền sử dụng đất) của hộ gia đình thì cần có sự đồng
ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành
viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của
người đại diện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
3.

Điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế

quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.

Điều 179 Luật đất đai cũng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.” Như vậy, mọi cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông
nghiệp hợp pháp đều có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp cho
người khác. Quy định này hoàn toàn phù hợp với nội dung quyền để lại thừa kế của
cá nhân theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.
* Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 168 quy định: “…trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều
kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập
mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất. Thông qua Giấy chứng


nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
chuyển giao quyền sử dụng đất. Nhằm có đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện
quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của Người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hình thức vô
cùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế
quyền sử dụng đất.
Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất mà “đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử
dụng đất ổn định, không có tranh” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch” thì vẫn đủ
điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để
thừa kế quyền sử dụng đất.
Như vậy, So với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác thì có thể xem đây
là một sự “ưu tiên” dành cho thừa kế quyền sử dụng đất cụ thể hơn là đối với đất
nông nghiệp
* Về đất không có tranh chấp
Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền
sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác
định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên
quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất
không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía
cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có
trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ,
hồ sơ có liên quan.
Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và
bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được


thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử
dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác
định được ai là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng

đất đang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải
quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.
* Về quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đây là quy định mới được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003. Kê biên là một hoạt
động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có
nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì
hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, người sử dụng đất không thể tự mình
thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới
sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành
nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với người được thi hành án. Khi một người chết
đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ
tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá
để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
Nếu đặt giải thiết quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn có thể để thừa kế thì theo quy
định tại Điều 637 BLDS 2005 người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản
cho người được thi hành án, nếu người nhận thừa kế tự nguyện thực hiện bằng tài sản
của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết nhanh chóng, quyền sử dụng đất bị kê biên
được giải tỏa. Người nhận thừa kế tiến hành các thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử
dụng đất bình thường. Nhưng nếu không thì mọi việc sẽ trở nên rắc rối khi thời gian
tiến hành thủ tục nhận di sản khá lâu mà thời gian thi hành án thì hạn chế. Hơn nữa,
thủ tục sẽ trở nên lòng vòng khi cuối cùng vẫn bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kê
biên nhưng dưới tên chủ thể được nhận thừa kế. Và trong trường hợp này, việc cho
phép thừa kế quyền sử dụng đất cũng không có ý nghĩa, không đạt được bất cứ mục
đích gì.
* Về quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi
thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng ổn định, lâu dài hoặc trong một thời hạn nhất định chứ không trao
vĩnh viễn. Có thể thấy, đây là điều kiện đặt ra đối với loại đất có quy định thời hạn sử

dụng. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất
được phép sử dụng đất. Tùy theo từng loại đất khác nhau, từng mục đích sử dụng,
từng loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Trong thời hạn
này, người sử dụng đất chính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất


đai. Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng
đất, trong đó có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Căn cứ vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan cơ quan có thẩm quyền sẽ xác
định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế quyền sử dụng đất.
Quy định thời hạn sử dụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được gia hạn
thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử
dụng đất để có thể thực hiện được quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi
quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế.
Vì quyền sử dụng đất thừa kế phải còn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó
cũng chính là thời hạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng
đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử
dụng đất. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người
thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất
đó.

KẾT LUẬN
Về quyền sử dụng đất nói chung và quyền thừa kế đối với đất nông nghiệp nói
riêng là những vấn đề mang tính chất kinh tế- xã hội nhưng cũng là vấn đề phức tạp
mang tính pháp lí. Qua những vụ việc trên thực tế có thể thấy người dân hầu hết
không nắm được những qui định của pháp luật về thừa kế và thừa kế quyền sử dụng
đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, khâu giải quyết tranh chấp cũng còn khá nhiều rối ren,
vướng mắc. Điều này một lần nữa réo lên hồi chuông cảnh tỉnh: Pháp luật về thừa kế

của nước ta còn nhiều lắm những bất cập đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.

Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 2013
Bộ luật dân sự 2005
Bộ luật dân sự 2015
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất

6.

đai.
Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB. Công an Nhân

7.

dân.
Đỗ Văn Đại (2013), Luật thừa kế Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập
1, NXB Chính trị quốc gia.