LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI
SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI (NHTM).
1.1 Khái niệm & sự cần thiết của bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
1.1.1 Khái niệm.
Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh đặc biệt, đi vay để cho
vay. Sự hoàn trả đủ và đúng hạn cả gốc và lãi của khách hàng, của doanh
nghiệp vay vốn có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của mỗi ngân hàng,
đảm bảo luân chuyển vốn của TCTD tuần hoàn liên tục và sinh lời. Tuy nhiên,
trong hoạt động kinh doanh khách hàng luôn phải đối mặt với vô vàn rủi ro
không báo trước dẫn đến mất khả năng trả nợ cho ngân hàng hay nói cách
khác dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Do đó, việc áp dụng bảo đảm tiền
vay bằng tài sản là cần thiết, được coi là biện pháp nhằm phòng ngừa với rủi
ro không thể loại bỏ như rủi ro tín dụng. Vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là
gì?
“Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các TCTD yêu cầu khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải có tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
cho khách hàng”.
Tài sản được dùng làm bảo đảm có thể là tài sản của khách hàng vay, tài
sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc tài sản của bên thứ ba
đứng ra bảo lãnh. Tùy vào từng loại tài sản, mà ngân hàng có thể nhận thế
chấp hoặc cầm cố.
Khi cung cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn kì
vọng khách hàng sẽ sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này để tạo ra thu nhâp
làm nguồn trả nợ cho ngân hàng. Đây được coi là khoản vay có hiệu quả, đạt
được mục tiêu cho vay của Ngân hàng. Có thể gặp khó khăn trong kinh doanh
hoặc do chủ định lừa đảo mà khách hàng đã không thực hiện được nghĩa vụ
trả nợ của mình, lúc đó, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý Tài sản bảo đảm (TSBĐ)
của khách hàng để thu hồi nợ.
1 1
Việc thu hồi nợ thông qua xử lý TSBĐ chỉ là giải pháp cuối cùng, là điều
ngân hàng không hề mong đợi, nhằm hỗ trợ cho việc thu hồi nợ của ngân hàng

Như vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp nhằm bảo vệ quyền
lợi của người cho vay, được coi là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ
nhất là nguồn từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không được thực hiện.
1.1.2 Sự cần thiết của Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Hoạt động tín dụng là quan trọng nhất trong NHTM bao gồm hai mặt:
Sinh lời và rủi ro. Rủi ro càng cao, sinh lợi kì vọng càng lớn. Có thể nói, rủi ro
từ hoạt động tín dụng là rất lớn. Tổn thất nếu xảy ra sẽ làm giảm thu nhập dự
tính và nghiêm trọng có thể dẫn đến phá sản hoặc đổ vỡ ngân hàng và đây
thường là nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng kinh tế, chính trị- xã hội.
Trong khi đó rủi ro tín dụng là không thể tránh khỏi, là khách quan chỉ có thể
đề phòng, hạn chế, chứ không thể loại trừ. Vì vậy, trong hoạt động tín dụng,
các NHTM phải luôn tuân thủ nghiêm ngặt các biện pháp bảo đảm tiền vay
nhằm hạn chế tối đa tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng.
Tùy từng khách hàng mà ngân hàng có thể lựa chọn biện pháp bảo đảm
bằng tài sản hoặc bảo đảm bằng tín chấp. Bảo đảm bằng tín chấp là việc Ngân
hàng tài trợ cho khách hàng dựa hoàn toàn vào uy tín của khách hàng. Uy tín
của khách hàng, trên quan điểm của ngân hàng, được cấu thành bởi nhiều yếu
tố như: quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợ sòng phẳng, tình hình tài chính
mạnh hoặc dự án có hiệu quả…Mặc dù uy tín có thể được coi là tài sản rất lớn
của khách hàng hàng, một khách hàng có thể có nhiều lần trả nợ sòng phẳng
song khi gặp bất trắc lớn, có thể vẫn không trả nợ được và lúc đó ngân hàng
không thể bán uy tín đó để thu nợ. Như vậy, bảo đảm bằng tín chấp thì uy tín
của khách hàng được coi là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro tín dụng nhưng
nó là yếu tố khó định lượng, không dễ dàng xác định và đặc biệt càng khó hơn
đối với các nước mà môi trường kinh tế luôn biến động, môi trường pháp lý
chưa đồng bộ, chồng chéo như Việt Nam và do đó rủi ro tín dụng được loại trừ
rất ít. Vì vậy, việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được
2 2
bảo đảm bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị
cao. Việc ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo khi vay vốn

cũng là lẽ thường tình xuất phát từ hai lí do:
Thứ nhất: Cho vay có Tài sản bảo đảm góp phần nâng cao chất lượng các
khoản vay, hạn chế tổn thất cho NHTM trong trường hợp các khoản vay quá
hạn, khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
Thứ hai: Cho vay có Tài sản đảm bảo tạo ra động lực thúc đẩy khách hàng
thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Nếu không có bảo đảm có thể dẫn đến việc lơ là
nghĩa vụ trả nợ. Ngược lại, nếu có bảo đảm sẽ tạo động lực tốt hơn cho nghĩa
vụ trả nợ, vì nếu không sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí nhiều hơn. Mặt khác,
bảo đảm tiền vay bằng tài sản còn là rào cản đối với những người đi vay mang
dòng máu lừa đảo.
Măc dù, TSBĐ có ý nghĩa rất lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng nhưng quá
chú trọng yếu tố này cũng chưa hẳn là tốt bởi vì có nhiều trường hợp cán bộ
tín dụng xem TSBĐ là cơ sở để quyết định cho vay mà xem nhẹ các yếu tố
khác, đây chính là nguyên nhân làm giảm chất lượng tín dụng. Như vậy, bảo
đảm tiền vay bằng tài sản chỉ là biện pháp phòng vệ khi gặp các sự cố trong
thực hiện hợp đồng tín dụng chứ không phải là cơ sở để quyết định cho vay và
không bao giờ coi đó là nguồn trả nợ, mà chỉ là cái gì đó để dựa vào khi
nguồn trả nợ dự kiến không thành. Cán bộ tín dụng cần phải dựa vào từng hợp
đồng vay mà đặt vai trò của TSĐB cho đúng mức để tránh đánh mất những cơ
hội kinh doanh.
1.2 Các hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
1.2.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay.
Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian
cam kết. Như vậy, tài sản cầm cố thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng. Do
đó, ngân hàng là người sở hữu trực tiếp, còn người vay chỉ còn là người sở
hữu gián tiếp tài sản cầm cố. Ngân hàng có quyền bán tài sản nếu nợ không
3 3
được trả. Việc cầm cố này phải đảm bảo không những trả đủ nợ, mà còn cả số
lãi tiền vay và tiền bội ước do không thực hiện được các cam kết.

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có
đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Ngân hàng chỉ nhận
cầm cố những tài sản thỏa mãn những điều kiện:
- Các tài sản này gọn nhẹ, dễ quản lý, bảo quản.
- Ít chịu ảnh hưởng của các yếu tố môi trường tự nhiên, và đồng thời
các tài sản mà ngân hàng nhận cầm cố không ảnh hưởng đến quá trình hoạt
động của người nhận tài trợ.
- Tài sản cầm cố có giá trị ổn định, dễ bán trên thị trường.
- Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của khách hàng. Khách hàng không
được dùng tài sản đi thuê, mượn hoặc đang tranh chấp quyền sở hữu để cầm
cố. Nếu tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thuộc sở hữu của nhiều
người thì phải được sự đồng ý của người đó bằng văn bản.
* Về nghĩa vụ của các bên đối với tài sản cầm cố:
- Về phía khách hàng vay: Khi cầm cố tài sản phải giao toàn bộ tài sản
cầm cố cho ngân hàng. Nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu cầm cố thì cũng
phải giao giấy tờ đó. Trường hợp tài sản cầm cố là các loại phương tiện vận
tải, đi lại, nếu được ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng được sử dụng,
trường hợp này ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu có
chứng nhận của cơ quan công chứng.
Trong trường hợp bên cầm cố vẫn giữ tài sản thì phải bảo quản tài sản,
không được bán, tặng, cho thuê, cho mượn, trao đổi tài sản cầm cố, không
được dùng tài sản cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ khác, chỉ được sử dụng tài sản
cầm cố nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
- Về phía ngân hàng: Phải kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, an toàn của
vật cầm cố như quyền sở hữu của khách hàng, khả năng chi trả của người cam
kết đối với vật cầm cố, giá trị thị trường khi phát mại. Khi nhận giữ tài sản thì
ngân hàng phải bảo quản tài sản, không được bán tặng, cho thuê, cho mượn,
4 4
trao đổi và sử dụng tài sản cầm cố. Ngân hàng phải trả lại tài sản cầm cố và
các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên vay, khi bên vay trả hết nợ gốc

và lãi.
* Danh mục các tài sản đem cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật
liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung
ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết
kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền, cổ phiếu do
TCTD khác phát hành.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ
Hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo qui định của pháp luật.
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được
cầm cố.
- Tài sản được hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau
thời điểm ký kết giao dịch cấm cố và sẽ thuộc sở hữu của các bên cầm cố như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm
cố có quyền nhận
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy
tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng
nắm giữ trong thời gian cam kết.
5 5
* Phân loại thế chấp tài sản bao gồm:
 Thế chấp pháp lý và công bằng.

- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay
(người thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không
thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người vay không
thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán tài sản họăc cho thuê với tư
cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ
sự can thiệp của toà án.
- Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp
trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Theo hình thức này,
khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài
sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc
phải nhờ đến sự can thiệp của toà án, nếu có tranh chấp.
Như vậy, so với thế chấp công bằng thì thế chấp pháp lý là hình thức thế
chấp tạo ra tính chủ động cho ngân hàng trong xử lý TSBĐ và bảo vệ quyền
lợi cho ngân hàng khi không thu hồi được nợ.
 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai.
- Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ
nhất. Đó có thể bảo đảm cho một khoản vay duy nhất hoặc cho khoản vay đầu
tiên trong trường hợp một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay.
- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng
phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được
bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Khi quyết định cấp tín dụng cho khoản vay thứ hai cùng được đảm bảo
bởi một tài sản thế chấp, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải xác định được phần giá
trị tài sản thế chấp còn lại và kiểm soát việc sử dụng khoản vay thứ nhất của
người vay.
6 6
Trong thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ (thế chấp thứ nhất và thứ
hai) có một số điểm lưu ý sau:
• Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thanh toán một khoản nợ

đến hạn thì các khoản nợ khác chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn.
Như vậy, người đi vay khi dùng một tài sản thế chấp để thực hiện nhiều
nghĩa vụ cần phải có kế hoạch sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả, chú
ý đến các kì hạn trả nợ và có kế hoạch về nguồn tài chính phòng khi có một
khoản vay đến hạn để bổ sung kịp thời, tránh việc cùng có nhiều khoản vay
đến hạn cùng một lúc khi có một khoản vay không đựơc hoàn trả.
• Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp.
- Thế chấp trực tiếp hay còn gọi là thế chấp bằng tài sản hình thành từ
vốn vay là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên.
- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp
và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
 Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp, thế chấp một phần
bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả
thuận. Riêng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, thì nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng trồng vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn
liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Trong thực tế, các ngân hàng thường nhận thế chấp toàn bộ bất động sản.
Thế chấp một phần chỉ áp dụng trong trường hợp phần tài sản thế chấp có thể
phát mại riêng mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
* Danh mục các tài sản đem thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
7 7
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các

quyền phát sinh từ Tài sản thế chấp (TSTC) cũng thuộc TSTC, nếu ngân hàng
và khách hàng có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, trường hợp tài sản
thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản cũng thuộc TSTC. Trong trường hợp, thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có thoả thuận.
Thế chấp được sử dụng phổ biến và được người vay rất ưa thích vì người
vay vẫn được phép sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh
doanh và do tài sản đảm bảo thường lớn vì vậy, người vay có thể vay ngân
hàng với qui mô lớn. Tuy nhiên, do khả năng kiểm soát tài sản đảm bảo của
ngân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị
của tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Do đó, khi tài trợ dựa trên TSĐB bằng thế chấp, ngân hàng phải xem xét
kĩ vật thế chấp. Trong hợp đồng thế chấp, phải có phần mô tả vật thế chấp
(diện tích, giấy tờ sở hữu đối với đất, giá trị thị trường, công dụng, loại, công
nghệ, quyền sở hữu … đối với máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển,
năm tuổi, khả năng sinh trưởng … đối với cây trồng, vật nuôi, các sản phẩm
gắn với đất…). Như vậy, ngân hàng cần phải có các nhà chuyên môn (hoặc
thuê) đủ khả năng đánh giá đảm bảo. Sau khi định giá, ngân hàng và khách
hàng phải thoả thuận về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám
sát đảm bảo, phát mại đảm bảo khi khách hàng vi phạm hợp đồng tài trợ.
1.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản
thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với DNNN là tài
sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách
8 8
hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ.
Hình thức này được các ngân hàng áp dụng trong trường hợp người đi
vay không có tài sản thế chấp hoặc cầm cố hoặc trong trường hợp người đi

vay có tài sản nhưng việc thế chấp hoặc cầm cố tài sản đó có mức độ an toàn
thấp.
Trong hình thức bảo lãnh vay vốn này, ngân hàng cho vay gọi là bên nhận bảo
lãnh, bên đi vay gọi là bên được bảo lãnh và bên thứ ba chính là bên bảo lãnh.
Khi bên được bảo lãnh thực hiện không đúng hoặc không đủ nghĩa vụ thì bên
bảo lãnh trở thành con nợ của ngân hàng. Vì có sự tham gia của bên thứ ba -
bên bảo lãnh nên rủi ro nảy sinh từ đối tượng này khá cao, xảy ra trong hai
trường hợp:
- Bên bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết.
- Người bảo lãnh chết, hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt hoạt động.
Theo quy định của Luật dân sự, trong thế chấp hoặc cầm cố nếu bên thế
chấp hoặc cầm cố chấm dứt (cá nhân chết hoặc chấm dứt hoạt động) thì việc
thế chấp hoặc cầm cố vẫn có hiệu lực đối với bên chủ nợ. Trái lại, trong bảo
lãnh nếu bên bảo lãnh chấm dứt thì chấm dứt việc bảo lãnh. Do đó, để giảm
thiểu rủi ro khi lựa chọn hình thức bảo đảm này, cán bộ tín dụng cần phải
thẩm định kĩ càng bên bảo lãnh các mặt sau:
- Uy tín của bên bảo lãnh.
- Về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
- Về tài sản đảm bảo của bên bảo lãnh để thực hiện bảo đảm tiền vay.
Tài sản của bên bảo lãnh cũng được thế chấp hoặc cầm cố tại ngân
hàng và danh mục tài sản của bên bảo lãnh cũng giống như của khách hàng
vay khi thực hiện cầm cố hoặc thế chấp. Theo phương thức bảo lãnh bằng tài
sản như thế này, khi khách hàng vay vốn không trả được nợ thì người bảo
9 9
lãnh sẽ phải trả nợ thay. Trong trường hợp bên bảo lãnh từ chối không thực
hiện cam kết như trong hợp đồng bảo lãnh thì ngân hàng cho vay có thể thu
hồi nợ vay thông qua việc bán tài sản đã được thế chấp hay cầm cố của bên
bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
Bên bảo lãnh có thể là thể nhân hay pháp nhân. Một món vay có thể có
nhiều bên tham gia bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh có thể chấp thuận bảo lãnh

một phần hay toàn bộ nợ vay cho bên được bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh sẽ ký
một hợp đồng bảo lãnh độc lập với nhau. Một bên bảo lãnh cũng có thể bảo
lãnh cho nhiều khách hàng vay khác nhau.
Bên bảo lãnh có quyền được nhận lại giấy tờ của tài sản đã đem cầm cố hay
thế chấp để bảo đảm cho bên đi vay khi hợp đồng bảo lãnh chấm dứt, có
quyền yêu cầu bên được bảo lãnh trả lại khoản nợ mà mình đã trả thay.
Vì việc bảo lãnh được thực hiện bằng tài sản của bên bảo lãnh dưới
hình thức cầm cố hay thế chấp nên ngân hàng cũng sẽ áp dụng mức cho vay
như trong trường hợp bảo đảm tiền vay bằng cách cầm cố hay thế chấp tài sản
của chính khách hàng vay.
1.2.4 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.
Như vậy, tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của người vay mà giá trị
tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín
dụng. Đây được coi là hình thức bảo đảm mang lại rủi ro hơn so với các hình
thức bảo đảm khác bởi tài sản dùng làm bảo đảm vẫn chưa có khi kí hợp đồng
bảo đảm và nó được hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay. Mặt khác,
hình thức bảo đảm này thường áp dụng cho những khoản vay trung dài hạn
đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống.
Với những khoản vay trung dài hạn thời gian thực hiện dự án kéo dài lại càng
tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn: rủi ro trong kinh doanh của khách hàng, rủi ro xuất
10 10
phát từ tài sản đảm bảo ( mất giá, hao mòn …). Do đó, hình thức bảo đảm này
rất ít được áp dụng, chỉ áp dụng cho những dự án có tính khả thi cao hoặc
những dự án theo chỉ định của Chính phủ.
Để được vay vốn theo hình thức bảo đảm này, khách hàng vay phải đáp
ứng một số điều kiện như:
* Đối với khách hàng vay:
- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

- Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có
hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp
với quy định của pháp luật.
- Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất
kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các
biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% vốn đầu tư của dự án hoặc
phương án đó.
* Đối với tài sản:
- Tài sản hình thành từ vốn vay được đem ra bảo đảm cho món vay phải
được quyền sở hữu hoặc được giao quyền sử dụng, xác định được giá trị, số
lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư
hàng hoá thì ngoài các điều kiện trên, các ngân hàng còn phải có khả năng
quản lý, giám sát tài sản bảo đảm.
- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì
khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi
tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng.
Đối với hình thức bảo đảm này, để hạn chế rủi ro, về phía ngân hàng,
bên cạnh thực hiện tốt thẩm định hiệu quả dự án, kiểm tra, xem xét các điều
kiện vay của khách hàng thì còn phải thực hiện đúng và đầy đủ các quyền và
nghĩa vụ của mình như sau:
11 11
- Ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay phải thông báo về tiến
độ hình thành tài sản bảo đảm và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay.
- Ngân hàng có quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khi
khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
- Ngân hàng có nghĩa vụ bảo quản tài sản hình thành từ vốn vay được
cầm cố cũng như phải có nghĩa vụ giữ gìn các giấy tờ liên quan đến tài sản
hình thành từ vốn vay được thế chấp tại ngân hàng mình. Và ngân hàng phải
trả lại giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp, hoặc trả lại tài sản cầm cố cho
khách hàng vay sau khi khách hàng vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.

1.3 Định giá tài sản đảm bảo.
1.3.1 Vai trò của định giá tài sản bảo đảm.
Định giá tài sản đảm bảo là một khâu rất quan trọng trong quy trình cho
vay có bảo đảm bằng tài sản, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay.
Tuy nhiên, đây là công việc phức tạp vì định giá tài sản đảm bảo liên quan
đến nhiều yếu tố: công dụng, tính thị trường, loại công nghệ… của tài sản
đảm bảo. Một yếu tố quan trọng trong việc bảo đảm tiền vay là phải chắc
chắn rằng, nếu cần phải thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợ
vay và chi phí thu nợ phát sinh. Để làm được việc này, TSBĐ trước tiên phải
được định giá đúng. Việc xác định đúng giá trị TSBĐ là cần thiết, bảo vệ
được quyền lợi cho ngân hàng lẫn khách hàng bởi vì: Nếu tài sản đảm bảo
được định giá cao, qui mô tài trợ có thể lớn, có thể gây rủi ro cho ngân hàng.
Ngược lại, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho
khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng.
Như vậy, TSBĐ được định giá đúng bên cạnh giảm tổn thất cho ngân hàng,
nâng cao chất lượng tín dụng, còn tạo ra tin tưởng cho khách hàng, nâng cao
uy tín cho ngân hàng, từ đó giúp ngân hàng mở rộng tín dụng.
12 12
Để có thể định giá TSBĐ đúng, đòi hỏi cán bộ tín dụng cần phải quan
tâm tới một số khía cạnh của TSBĐ như:
- Tài sản phải có thị trường tiêu thụ: khả năng thanh khoản của tài sản
có quan hệ đến lợi ích của người cho vay. Khả năng thanh khoản đó là khả
năng chuyển hoán nhanh thành tiền của một tài sản. Mức độ thanh khoản thấp
hay nói cách khác là tài sản khó bán trên thị trường khó được ngân hàng chấp
nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận được nhưng phải tính
đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Tài sản bảo đảm nợ vay càng chuyển
hoán nhanh bao nhiêu thì giá trị của nó được định giá càng lớn. Tính thanh
khoản của tài sản đảm bảo được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau:
+ Các cổ phiếu, trái phiếu và các loại chứng khoán dễ mua bán trên
thị trường

+ Các khoản phải thu.
+ Hàng tồn kho.
+ Máy móc, thiết bị, nhà cửa, đất đai.
- Đặc tính của TSBĐ: Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinh
lời của tài sản, tốc độ hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản.
- Hiện trạng của tài sản.
- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ.
Bên cạnh đó, trong định giá tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng phải đáp
ứng những nguyên tắc sau:
 TSBĐ tiền vay phải xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định
mức cho vay và không áp dụng khi xử lý để tài sản để thu hồi nợ
13 13
 Việc xác định giá trị TSBĐ tiền vay cần lập thành văn bản riêng, đặc biệt
là đối với các trường hợp tài sản đảm bảo là các tài sản có giá trị lớn, giá cả
biến động, hoặc quyền sử dụng đất.
 Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi lợi tức và các quyền phát
sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp TSTC là toàn bộ bất động sản có vật
phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị TSTC, nếu chỉ thế chấp một
phần bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộc TSTC khi các bên
có thỏa thuận.
 Trong trường hợp có thỏa thuận với khách hàng về việc thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giá trị TSBĐ bao gồm giá trị quyền sử
dụng đất cộng với giá trị tài sản gắn liền với đất.
14 14