Một số đề xuất nhằm nâng cao chất lượng phục vụ của hệ thống không gian công cộng trong các khu dân cư tại khu vực nội thành hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT
NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯNG PHỤC VỤ
CỦA HỆ THỐNG KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG TRONG CÁC KHU DÂN CƯ
TẠI KHU VỰC NỘI THÀNH HIỆN HỮU CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ VÂN ANH, NGUyN DƯƠNG MiNH HONG *
PHẠM TrẦN Hi, VƯƠNG ĐìNH HUy **
SOME SOLUTiONS TO ENHANCE THE SErViCE QUALiTy OF PUBLiC SPACE SySTEM iN THE rESiDENTiAL ArEASOF HO
CHi MiNH CiTy

Public spaces in residential areas of Ho Chi Minh city play a crucial role in theurban residents’ spiritual life. The survey in 13
existing urban districts shows that: the service quality of these public spaces is at average level only; and it need appropriate
solutions in term ofconstruction investment and operation management. In this article, some proposed solutions aim to improve
the quality of these public spaces on two aspects: construction investment (economic tools and utilization of available urban
spaces) and operation management (model of Neighborhood Management Unit).
Keywords: service quality, public space in residential areas, Ho Chi Minh city.

Không gian công cộng trong các khu dân cư (KGCCKDC) đóng vai trò quan trọng trong đời
sống tinh thần của người dân trong đô thò. Qua khảo sát trên đòa bàn 13 quận nội thành
hiện hữu cho thấy: chất lượng phục vụ của các KGCCKDC hiện chỉ ở mức trung bình, đòi
hỏi giải pháp về đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng phù hợp. Trong phạm vi bài viết này,
một số giải pháp được đề xuất nhằm nâng cao chất lượng của các KGCCKDC trên hai khía
cạnh: đầu tư xây dựng (các công cụ kinh tế kết hợp với việc tận dụng các không gian đô
thò khả dụng) và quản lý sử dụng (mô hình Ban quản trò theo đơn vò khu phố).
Từ khóa: chất lượng phục vụ, không gian công cộng trong các khu dân cư, TP.HCM.

SË 93 . 2018

89


ß a

n g µ n h

1. Thực trạng chất lượng phục vụ của hệ thống
không gian công cộng trong các khu dân cư trên
đòa bàn TP.HCM
Trong phạm vi bài viết này, không gian công cộng trong các khu
dân cư (KGCCKDC) bao gồm các công viên, vườn hoa, sân chơi
thuộc quyền quản lý của chính quyền cấp quận/chính quyền cấp
phường hoặc thuộc quyền sở hữu của cộng đồng dân cư, có đối
tượng phục vụ là một/một vài khu dân cư với tần suất phục vụ
thường xuyên hàng ngày. Chất lượng phục vụ của KGCCKDC tại
khu vực nội thành hiện hữu được đánh giá theo phương pháp và
các tiêu chí đánh giá cụ thể sau đây:

1.1. Phương pháp và Bộ tiêu chí đánh giá
Phương pháp đánh giá
Chất lượng phục vụ của các KGCCKDC được đánh giá dựa trên các
cơ sở sau: (i) Cơ sở dữ liệu được tổng hợp từ Sở Giao thông vận tải
1
; (ii) Kết quả đánh giá chất lượng phục vụ của KGCCKDC từ phía
chuyên gia; (iii) Kết quả đánh giá chất lượng phục vụ KGCCKDC
của người sử dụng. Trên cơ sở đó, quy trình thực hiện đánh giá gồm
các bước được trình bày tại Hình 1.

Hình 2. Bản đồ thể hiện phạm vi nghiên cứu KGCCKDC – nguồn:
nhóm tác giả.

Bộ tiêu chí đánh giá
Bộ tiêu chí đánh giá chất lượng phục vụ của KGCCKDC tại khu

vực nội thành hiện hữu TP.HCM (sau đây gọi tắt là Bộ tiêu chí) dựa
trên các cơ sở:
n Cơ sở lý luận về chất lượng phục vụ (service quality) và chất
lượng phục vụ đối với KGCCKDC;
n Cơ sở thực tiễn về các bộ tiêu chí đánh giá chất lượng phục vụ
của KGCCKDC;
n Phân tích khả năng áp dụng đối với việc đánh giá các KGCCKDC
trên đòa bàn TP.HCM dựa trên 2 khía cạnh, bao gồm: (i) Khả
năng đo lường; (ii) Sự liên quan đối với chất lượng phục vụ của
KGCCKDC.
Bộ tiêu chí gồm 06 tiêu chí gồm 02 nhóm như sau: 1) Nhóm tiêu
chí đánh giá về lượng và 2) Nhóm tiêu chí đánh giá về chất (trình
bày tại Hình 3)

Hình 1. Quy trình thu thập dữ liệu và đánh giá thực trạng chất lượng
phục vụ của KGCCKDC trong khu vực

Về mặt phạm vi không gian, bên cạnh việc đánh giá tổng thể khu
vực nội thành hiện hữu, bài viết này thực hiện đánh giá chất lượng
phục vụ của KGCCKDC tại 03 khu vực trong khu vực nội thành
hiện hữu của TP.HCM, bao gồm: (i) Khu vực Trung tâm, tạm gọi
là “Khu vực Sài Gòn” (các quận: 1, 3, 4); (ii) Khu vực Tây Nam,
tạm gọi là “Khu vực Chợ Lớn” (các quận: 5, 6, 8, 10, 11); (iii) Khu
vực Đông Bắc, tạm gọi là “Khu vực Gia Đònh” (các quận: Tân Bình,
Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú). Việc phân nhóm 03 khu vực
dựa trên yếu tố về: (i) đặc điểm lòch sử hình thành và (ii) văn hoá
của khu vực.

90

SË 93 . 2018

Hình 3. Tổng quát về Bộ tiêu chí đánh giá chất lượng phục vụ của
KGCCKDC trong khu vực nội thành hiện hữu của TP.HCM – nguồn:
nhóm tác giả.

1.2. Một số vấn đề liên quan đến thực trạng chất lượng phục vụ
của KGCCKDC tại khu vực nội thành hiện hữu của TP.HCM
Từ kết quả đánh giá chất lượng phục vụ của các KGCCKDC trong
khu vực nội thành hiện hữu của TP.HCM, một số vấn đề quan trọng
cần được giải quyết như sau:
n Tỉ lệ diện tích KGCCKDC bình quân đầu người là 0,67m2/người,
thấp hơn nhiều so với QCVN 01:2008/BXD (2,00m2/người). Tỉ lệ
diện tích KGCCKDC bình quân đầu người (đối với người dân có
thể tiếp cận KGCCKDC trong bán kính đi bộ 200m, chiếm 39,09%)


là 1,71m2/người, không quá thấp so với quy chuẩn 2,00m2/người.
Như vậy, vấn đề kiến tạo thêm số lượng KGCCKDC để phục vụ
hơn 61,01% dân số không thể tiếp cận KGCCKDC theo tiêu chuẩn
cần được ưu tiên hơn so với việc kiến tạo thêm/mở rộng diện tích
KGCCKDC hiện hữu để đảm bảo phục vụ 39,09% dân số trên theo
quy chuẩn 2,00m2/người.
301 KGCCKDCtrong khu vực nội thành hiện hữu của TP.HCM
phân bố không đều, cụ thể như sau:
q Khu vực Sài Gòn: có 24 KGCCKDC; tỉ lệ diện tích trong bán kính
phục vụ so với tổng diện tích của khu vực Sài Gòn đạt 29,15%.
q Khu vực Gia Đònh: có 153 KGCCKDC; tỉ lệ diện tích trong bán
kính phục vụ so với tổng diện tích của khu vực Gia Đònh đạt 23,68%.
q Khu vực Chợ Lớn: có 124 KGCCKDC; tỉ lệ diện tích trong bán

kính phục vụ so với tổng diện tích của khu vực Gia Đònh đạt 39,09%.
n

n Trên đòa bàn khu vực nội thành hiện hữu, diện tích trung bình của
KGCCKDC là 0,42ha, đạt thấp so với Tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch
cây xanh sử dụng công cộng trong đô thò được qui đònh tại TCVN
9257:2012; với quy mô nhỏ như vậy, nhu cầu của người dân sống và
làm việc trong bán kính phục vụ của KGCCKDC không được đảm
bảo. Kết quả khảo sát cho thấy: KGCCKDC có diện tích càng lớn thì
điểm số đánh giá về chất lượng phục vụ có xu hướng càng cao; điều
này hợp lý vì đối với các KGCCKDC có diện tích lớn, việc tổ chức các
khu chức năng và việc bố trí các tiện ích phục vụ sẽ tốt hơn.
n Về

vụ KGCC. Trong khi đó, có 03 yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng
phục vụ của các KGCCKDC cần quan tâm đến khi nghiên cứu đề
xuất giải pháp (Hình 4), gồm:
n Công tác quy hoạch và thiết kế đô thò: có vai trò đònh hướng sự
phát triển của hệ thống các KGCC nói chung và KGCCKDC nói
riêng một cách có hệ thống, giúp hoạch đònh về vò trí, diện tích (tiêu
chí 1) và tính mỹ quan (tiêu chí 6) của KGCCKDC trong tương lai;
n Công tác đầu tư xây dựng: có vai trò huy động và đảm bảo nguồn
lực phục vụ việc kiến tạo KGCCKDC (tác động đến tiêu chí 1 - diện
tích) và là tiền đề cho việc đạt được 5 tiêu chí còn lại. Với nguồn lực
công hạn chế, để hiện thực hóa hệ thống KGCCKDC (vốn ít hấp
dẫn đối với nhà đầu tư) được xác đònh trong các đồ án quy hoạch và
thiết kế đô thò, công tác này có vai trò tối quan trọng;
n Công tác quản lý sử dụng: giúp đảm bảo sự bền vững trong
vận hành của hệ thống KGCCKDC sau khi được đầu tư xây dựng
(phạm vi ảnh hưởng: cả 05 tiêu chí về chất).

các tiêu chí đònh tính:

q Tiêu chí về mức độ an toàn và tiêu chí về mức độ vệ sinh đạt mức

kém, cần được tập trung cải thiện để nâng cao chất lượng phục vụ
của các KGCCKDC.
q Các tiêu chí về mức độ tiếp cận và mức độ đa dạng công năng
(được người dân cho là quan trọng nhất trong đánh giá chất lượng
phục vụ của KGCCKDC, nhất là đối với người cao tuổi), đạt mức
trung bình, cũng cần được cải thiện.
n Tỉ lệ người dân sử dụng KGCCKDC không cao (dưới 50% số dân
sống và làm việc trong khu vực xung quanh KGCCKDC), nhất là
những người trẻ tuổi; nguyên nhân được cho là: các KGCCKDC
không có sức hấp dẫn (chất lượng phục vụ chỉ ở mức trung bình).
n Do thiếu vắng các tiện ích (bóng mát, mái che,…) trong điều kiện khí
hậu nhiệt đới nóng ẩm, KGCCKDC ít được sử dụng vào ban ngày,
nhất là buổi trưa (chủ yếu được sử dụng vào sáng sớm và chiều tối).

Hình 4. Sơ đồ mô tả các yếu tố bên trong (Bộ tiêu chí) và các yếu
tố bên ngoài ảnh hưởng đến chất lượng phục vụ của KGCCKDC nguồn: nhóm tác giả.

n Người dân có xu hướng hài lòng với chất lượng phục vụ của KGCCKDC

hiện nay (các tiêu chí đònh tính chủ yếu đạt mức tốt), lạc quan hơn nhiều
so với các chuyên gia (các tiêu chí đònh tính chủ yếu đạt mức trung bình
và kém); điều này dễ dẫn đến hệ quả: người dân sẽ ít quan tâm và ít sẵn
sàng đầu tư nguồn lực cho việc kiến tạo và quản lý sử dụng KGCCKDC
trong khu vực mình sinh sống và làm việc.

2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng
phục vụ của hệ thống không gian công cộng trong
các khu dân cư trên đòa bàn TP.HCM
Các vấn đề được nêu trên chỉ mới phản ánh các biểu hiện (hay nói
cách khác, đây là nhóm các yếu tổ cấu thành) của chất lượng phục

Hình 5. Sơ đồ mô tả sự liên kết giữa các nhóm giải pháp và các vấn
đề liên quan đến chất lượng phục vụ của KGCCKDC trong khu vực
nội thành hiện hữu của TP.HCM - nguồn: nhóm tác giả.
SË 93 . 2018

91


ß a

n g µ n h

Trong bài viết này, các giải pháp được đề xuất
chỉ tập trung giải quyết ở 02 khía cạnh quan
trọng nhất là: đầu tư xây dựng và quản lý sử
dụng KGCC, gồm 02 nhóm như sau:
n Nhóm giải pháp về đầu tư xây dựng/ kiến tạo
KGCCKDC trong khu vực nội thành hiện hữu:
đây là nhóm giải pháp mang tính bản lề, hỗ trợ
việc gia tăng các tiêu chí về lượng, đồng thời,
tạo nguồn lực để đảm báo các tiêu chí về chất
của hệ thống KGCCKDC;
n Nhóm giải pháp về quản lý sử dụng
KGCCKDC trong khu vực nội thành hiện hữu:

đây là nhóm giải pháp chủ yếu hỗ trợ cho việc
nâng cao các tiêu chí về chất của hệ thống
KGCCKDC.

2.1. Nhóm giải pháp về kiến tạo KGCCKDC
trong khu vực nội thành hiện hữu của TP.HCM
Giải pháp sử dụng các công cụ kinh tế để kiến
tạo KGCCKDC
Cơ chế TDR2 :
Quy hoạch phân khu cần xác đònh các khu vực
hạn chế phát triển nhưng được phép chuyển
nhượng quyền phát triển bất động sản dưới
dạng diện tích sàn xây dựng công trình sang
các khu vực phát triển đô thò khác trên đòa
bàn Thành phố, được xác đònh trong nội dung
của Quy hoạch chung xây dựng Thành phố
và Chương trình phát triển đô thò Thành phố.
Người chủ sở hữu khu đất trong khu vực hạn
chế phát triển có 03 sự lựa chọn (minh họa tại
Hình 6):
n Lựa chọn 1: tiếp tục sở hữu khu đất với chức
năng hiện hữu và khả năng phát triển bò hạn
chế.

Hình 6. Minh họa cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển nhằm mục tiêu kiến tạo
KGCCKDC - nguồn: nhóm tác giả

n Lựa chọn 2: tiếp tục sở hữu khu đất với chức
năng mới (công viên - vườn hoa, sân chơi) và
được phép chuyển nhượng một phần quyền

phát triển bất động sản sang khu vực khác phù
hợp trên đòa bàn Thành phố. Tuy nhiên, trong
trường hợp này, chủ sở hữu khu đất có trách
nhiệm đầu tư xây dựng, quản lý, bảo trì các tiện
ích trên công viên - vườn hoa, sân chơi phục vụ
cộng đồng.

Lựa chọn 3: Bán lại quyền sở hữu khu đất
cho chính quyền để phát triển các KGCCKDC
và được quyền chuyển toàn bộ các quyền phát
triển bất động sản sang khu vực khác phù hợp
trên đòa bàn Thành phố.

n

Mức độ ưu đãi và tính linh động trong việc
chuyển nhượng quyền phát triển tại một khu

92

SË 93 . 2018

Hình 7. Sơ đồ khu vực nằm trong và ngoài bán kính phục vụ (R=200m) của hệ thống
KGCCKDC trong khu vực nội thành hiện hữu - nguồn: nhóm tác giả


đất sẽ tuỳ thuộc vào: (i) Vò trí khu đất trong
khu vực nào (Sài Gòn, Chợ Lớn hay Gia
Đònh); (ii) Vò trí khu đất có nằm trong phạm
vi bán kính 200m tính từ nhà ga metro

(được đề xuất tại nội dung tiếp theo)
Cơ chế ưu đãi hệ số sử dụng đất (HSSDĐ):
trên cơ sở tham khảo chính sách hiện được
áp dụng tại Khu trung tâm hiện hữu (930ha),
đề xuất áp dụng rộng rãi chính sách này
trên đòa bàn khu vực nội thành hiện hữu của
TP.HCM. Cụ thể như sau: chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng được cộng thêm phần
HSSDĐ ưu đãi 1,0 V nếu đáp ứng đồng
thời 02 điều kiện: (i) Bố trí không gian mở
công cộng (dưới dạng công viên, vườn hoa,
sân chơi mà cộng đồng xung quanh có thể
tiếp cận vào bất cứ lúc nào) với quy mô từ
30% diện tích khu đất trở lên; và (ii) Cam
kết chòu trách nhiệm giữ gìn, bảo dưỡng
KGCC này. Trường hợp chủ đầu tư xây
dựng công trình vi phạm cam kết sau khi đã
được hưởng ưu đãi về HSSDĐ, sẽ phải nộp
lại số tiền tương đương với 100% lợi nhuận
có được do ưu đãi HSSDĐ. Hướng áp dụng
cơ chế TDR và cơ chế ưu đãi HSSDĐ đối
với từng khu vực: việc áp dụng TDR và ưu
đãi HSSDĐ cho các trường hợp kiến tạo
KGCCKDC sẽ chỉ áp dụng cho các trường
hợp nằm ngoài phạm vi bán kính phục vụ
(200m) của KGCCKDC - “Khu vực không
có KGCCKDC” (xem Hình 7), bao gồm 6
mức như sau (Hình 8):

n Đối với khu vực Sài Gòn: (i) Nếu nằm

trong bán kính 200m tính từ nhà ga metro:
ưu đãi mức 1 (cao nhất); (ii) Nếu nằm ngoài
bán kính 200m tính từ nhà ga metro: ưu đãi
mức 2;

Đối với khu vực Chợ Lớn: (i) Nếu nằm
trong bán kính 200m tính từ nhà ga metro:
ưu đãi mức 3; (ii) Nếu nằm ngoài bán kính
200m tính từ nhà ga metro: ưu đãi mức 4;

n

n Đối với khu vực Gia Đònh: (i) Nếu nằm
trong bán kính 200m tính từ nhà ga metro:
ưu đãi mức 5; (ii) Nếu nằm ngoài bán kính
200m tính từ nhà ga metro: ưu đãi mức 6
(thấp nhất);

Giải pháp tận dụng các không gian khả
dụng trong đô thò để kiến tạo KGCCKDC
Để bổ trợ cho giải pháp 1 trong việc kiến

tạo các KGCCKDC trên đòa bàn 13 quận
nội thành hiện hữu, nghiên cứu này đề xuất
giải pháp 2 - Tận dụng các không gian
khả dụng trong đô thò (ví dụ: sân trong của
các công trình, dạ cầu, hẻm,…) để kiến tạo
KGCC, như: (i) Lồng ghép việc kiến tạo các
KGCCKDC khi triển khai các dự án cải tạo,
phục hồi kênh, rạch trên đòa bàn 13 quận

nội thành hiện hữu; (ii) Tận dụng các không
gian dạ cầu để kiến tạo KGCCKDC (chỗ
nghỉ chân, ghế đá,…)
2.2. Nhóm giải pháp về quản lý sử dụng
KGCCKDC trong khu vực nội thành hiện
hữu của TP.HCM
Mô hình Ban quản trò khu dân cư (theo đơn
vò khu phố)
Đề xuất áp dụng mô hình Ban quản trò khu
dân cư (theo đơn vò khu phố) để quản lý
sử dụng các KGCCKDC. Mô hình đề xuất
như sau:
n Ban quản trò khu dân cư bao gồm các cá
nhân được cộng đồng khu phố bầu lên thay
mặt cho các cư dân thuộc khu phố, để thực
hiện các quyền và trách nhiệm liên quan
đến việc quản lý sử dụng KGCCKDC trên
đòa bàn khu phố.
Kinh phí hoạt động: cá nhân, tổ chức
thuộc đòa bàn khu phố phải đóng kinh phí
bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí
hoạt động của Ban quản trò khu dân cư và
các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình
sử dụng KGCCKDC trên đòa bàn khu phố.

n

Quyền và trách nhiệm: Ban quản trò khu
dân cư có các quyền, trách nhiệm quản lý
vận hành KGCCKDC của khu phố.

n

Hình 8. Sơđồ xác đònh mức độ ưu đãi về hệ số sử dụng đất và quyền phát triển bất động sản
nhằm khuyến khích việc kiến tạo KGCCKDC - nguồn: nhóm tác giả

Các tiện ích cần đầu tư, nâng cấp, cải tạo
nhằm nâng cao chất lượng phục vụ của
KGCCKDC
SË 93 . 2018

93


Trên cơ sở các vấn đề liên quan đến chất lượng phục vụ của hệ
thống KGCCKDC được trình bày tại mục 1, Ban quản trò khu dân cư
có nhiệm vụ ưu tiên giải quyết các vấn đề cụ thể như sau:
n Tăng cường khả năng tiếp cận: việc xây dựng các ramp dốc, lối
vào, bãi để xe, trang bò các bảng hướng dẫn phù hợp theo Tiêu
chuấn xây dựng Việt Nam TCXDVN 264:2002 về nhà và công trình
Nguyên tắc cơ bản xây dựng công trình để đảm bảo người tàn
tật tiếp cận sử dụng; tuyệt đối không bố trí rào chắn xung quanh
KGCCKDC.

các hình thức quảng cáo,…).
Sở Giao thông vận tải là cơ quan tham mưu của UBND TP.HCM, chòu
trách nhiệm quản lý nhà nước về công viên, cây xanh (bao gồm cả
các vườn hoa, sân chơi,…) trên đòa bàn TP.HCM.
2
Cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản (Transfer of

Development Right)
1

n

n Tăng cường mức độ đa dạng trong công năng sử dụng: số lượng
và diện tích KGCCKDC phải được bù đắp bằng cách đa dạng hóa
trong công năng sử dụng trong các thời điểm khác nhau trong ngày,
cụ thể: (i) Tăng cường công năng nghỉ ngơi, giải trí vào những thời
điểm thời tiết bất lợi (mưa, nắng,…) bằng việc bố trí các khu vực có
mái che. Các khu vực có mái có thể sử dụng các mái là tấm solar
panel để phát điện, có các hình thức quảng cáo; (ii) Tăng cường
hiệu quả sử dụng KGCCKDC trong điều kiện nhiệt đới nóng ẩm,
nắng nhiều thống qua việc trồng thêm cây xanh,…
n Tăng

cường mức độ an toàn: bố trí các camera giám sát an ninh
trong phạm vi các KGCCKDC.

n Tăng cường mức độ vệ sinh: lưu ý tăng cường chế độ vệ sinh
hằng ngày, bố trí các trang thiết bò thùng rác trong khuôn viên của
các KGCCKDC, bố trí các nhà vệ sinh theo hình thức xã hội hóa (có

94

SË 93 . 2018

* Trung tâm Nghiên cứu vùng và đô thò (CRUS)
** Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM (HIDS)

Tài liệu tham khảo
Tài liệu tham khảo tiếng Việt
Hoàng Anh Tú (2013). Nghiên cứu đònh hướng phát triển hệ thống vườn - công
viên trong tổ chức không gian đô thò tại TPHCM. TPHCM: Sở Khoa học và Công
nghệ.
Lý Thế Dân (2008). Phát triển không gian công cộng – Cú huých cho sự phát triển
của Thành phố Hồ Chí Minh. Tải về từ đòa chỉ />Phạm Thúy Loan (2016). Không gian công cộng trong đô thò - Từ lý luận đến thiết
kế. Hà Nội: Viện Quy hoạch xây dựng.
Trần Văn Khải (1999). Cải thiện điều kiện giao tiếp trong tổ chức không gian kiến
trúc nhằm nâng cao chất lượng môi trường ở và sinh hoạt công cộng trong các đô
thò ở Việt Nam. Luận án Tiến só kỹ thuật tại Đại học Xây dựng Hà Nội.
Tô Kiên (2018). Không gian công cộng trong thành phố đáng sống và nhân văn. Tạp
chí Quy hoạch đô thò. Hội Quy hoạch phát triển đô thò Việt Nam.


ò a

n g à n h

Taứi lieọu tham khaỷo tieỏng Anh
Alldredge, R. B. (1973). Some capacity theory for parks and recreation areas. Trends 10, 20-29.
Aken, B. J., Eckert, J., Fox, N. and Swenson, S. (2008). Transfer of Development Rights (TDR) in Washington State: Overview,
Benefits, and Challenges. The Cascade Land Conservancy, 2008.
Berry, L., Zeithaml, V. & Parasuraman, A. (1985). Quality counts in services, too. Business Horizons May/ June.
Bury, R. L. (1976). Recreation carrying capacity--hypothesis or reality? Parks and Recreation 11, 23-25, 56-58.
Cicchetti, C. E. (1976). The Costs of Congestion. Cambridge, Massachusetts; Ballinger Publishing Company.
Cicchetti, C. E. & Smith, V. (1973). Congestion, quality deterioration, and optimal use; wilderness recreation in the Spanish
Peaks Primitive Area. Social Science Research 2, 15-30.
Clawson, M. & Knetch, J. L. (1966). Economics of Outdoor Recreation. Baltimore: John Hopkins University Press.
Desyllas J. & Duxbury E. (2001). Axial maps and visibility graph analysis: A comparision of their methodology and use in

models of urban pedestrian movement, 3rd international Space Syntax Symposium Atlanta 2001, London: University College
London.
Feng Feifei (2017). Public Spaces around Us. Paper presented at The 4th MeTTA Forum Megacity: Return of Public Space
and Public Participation, organized in Shanghai from 30th to 31st October 2017.
Gehl J. (2006). Life between buildings. Kứbenhavn: Architectural Press.
Harman, H. H. (1976). Modern Factor Analysis. 3rd edn. Chicago: University of Chicago Press.
Heberlein, T. A. (1973). Social psychological assumptions of user attitude surveys: the case of the wilderness scale. Journal
of Leisure Research 5, 18-33.
Heberlein, T. A. & Shelby, B. (1977). Carrying capacity, values, and the satisfaction model: a reply to Greist. Journal of Leisure
Research 9, 142-148.
Hillier B. (1984). The Social Logic of Space. Cambridge: Cambidge University Press.
Hillier B. (2007). Space Is The Machine. Cambridge: Cambidge University Press.
Jacobs J. (1960). The Death and Life of Great American Cities. New York: The Random House.
La Page, W. F. (1983) Recreation resource management for visitor satisfaction. In Recreation Planning and Management (S.
Leiber and D. Fesenmaier eds). State College: Venture Publishing.
Lewis R. C. & Booms B. (1983). The marketing aspects of service quality, AMA Proceeding, American Marketing Association
Chicago, 99-104.
Lime, D. W. & Stankey, G. (1971). Carrying capacity: maintaining outdoor recreation quality. In Recreation Symposium
Proceedings, pp. 174~185. Washington D.C.: USDA Forest Service.
Lucas, R. C. & Stankey, G. H. (1974). Social carrying capacity for backcountry recreation. In Outdoor Recreation Research:
Applying the Results, pp. 14-23. USDA Forest Service General Technical ReportNC-9.
Mahdzar S. S. S. & Safari H. (2014). Legibility as a Result of Geometry Space: Analyzing and Comparing Hypothetical Model
and Existing Space by Space Syntax, Life Science Journal, 309 - 317.
MacKay, K. J. (1987). An Investigation of service quality in a municipal recreation setting. Unpublished MS thesis, Department
of Recreation and Parks, Texas A&M University, College Station.
MacKay, K. J. & Crompton, J. L. (1988). Alternative typologies for leisure programs. Journal of Park and Recreation
Administration 6, (4), 52~54.
Machemer, P. L. and Kaplowitz, M. D. (2002). A Framework for Evaluating Transferable Development Rights Programmes.
Journal of Environmental Planning and Management, 45(6), 773-795.
Manning, R. E. (1986). Studies in Outdoor Recreation. Corvallis, Oregon: Oregon State University Press.

McConnell, V. and Walls, Margaret. (2009). U.S. Experience with Transferable Development Rights. Review of Environmental
Economics and Policy, volume 3, issue 2, pp. 288303.
McConnell, K. E. (1977). Congestion and willingness to pay: A study of beach use. Land Economics 53, 185-195.
Neal Z. (2010). Seeking common ground: three perspectives on public space, Journal of Urban Design and Planning, 163(2),
1-8.
Noe, F. P. (1987). Measurement specification and leisure satisfaction. Leisure Sciences 9, 163-172.
Oliver, R. (1981). Measurement and evaluation of satisfaction process in retail settings. Journal of Retailing 57, 31, 25-48.
Parasuraman, A., Zeithaml, V. & Berry, L. (1988). SERVQUAL: a multiple item scale for measuring consumer perceptions of
service quality. Journal of Retailing 68, 1, 12-40.
Parasuraman, A., Zeithaml, V. & Berry, L. (1986). SERVQUAL: a Multiple Item ScaN& for Measuring Consumer Perceptions
of Service Quality. Working paper. Cambridge, Massachusetts: Marketing Science Institute.
Parasuraman, A., Zeithaml, V. & Berry, L. (1985). A conceptual model of service quality and its implications for future
research. Journal of Marketing 49, 41-50.
Peterson, G. L. (1974). Evaluating the quality of the wilderness environment: congruence between perception and aspiration.
Environment and Behavior 6, 16~193.
Pizor, P. J. (1978). A review of transfer development rights. The Appraisal Journal,46(3), 386-396.
Roggenbuck, J. W. & Schreyer, R. M. (1977). Relations between river trip motives and perception of crowding, management
preference, and experience satisfaction. In River Recreation Management andResearch Symposium, pp. 359-364. North
Central Forest Experiment Station, St. Paul, Minnesota: USDA Forest Service, General Technical Report NC-28.
Whyte W. H. (1980). The Social Life of Small Urban Spaces. New York: Conservation Foundation.
Yamane (1967). Statistics - An introductory analysis. New York: Harper Row Publisher.
Yeeun, B. &Kwon, Y. S. (2018). A Case Study on Sustainable Reuse of Abandoned Infrustructure at Seoul Station Overpass as
Urban Park for the Design Strategies in Korea. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science.

Sậ 93 . 2018

95